3.4. Kiến nghị NHNN các giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh BĐS
3.4.2. Xây dựng chính sách tiền tệ hiệu quả
3.4.2.1. Chính sách lãi suất
Chính sách lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của các ngân hàng. Chính sách lãi suất hiện nay đang vận hành theo nguyên tắc tôn trọng thị trường. Lãi suất do thị trường quyết định, NHNN chỉ có thể có những tác động nhất định để thị trường khơng có những biến động đột ngột, q tầm kiểm sốt gây ra những cú sốc khơng cần thiết. NHNN phải tính tốn kỹ lưỡng trước khi đưa ra những can thiệp về vấn đề lãi suất, bởi lãi suất còn liên quan đến vấn đề tăng trưởng kinh tế và vấn đề lạm phát. Đối với nền kinh tế quy mô nhỏ, mở cửa và trong thời kỳ chuyển đổi như Việt Nam, để tăng trưởng kinh tế ở mức cao và ổn định lãi suất thị trường, thì phải tăng cường thu hút vốn đầu tư nước ngoài, bù đắp chênh lệch “âm” giữa tiết kiệm và đầu tư. Quan hệ giữa tốc độ tâng trưởng vốn huy động và tín dụng
của hệ thống phản ánh khá chính xác tình trạng cung - cầu vốn thị trường và có mối quan hệ chặt chẽ với biến động lãi suất thị trường tiền tệ (nếu cố định các nhân tố khác). Để kiểm soát lãi suất thị trường tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước cần giám sát chặt chẽ quy mơ và chất lượng tăng trưởng tín dụng, các hệ số an tồn kinh doanh của các NHTM.
Hiện nay, khi NHNN thực hiện cho phép các ngân hàng cho vay trung dài hạn theo lãi suất thỏa thuận, các ngân hàng như gỡ được bài tốn khó trong lãi suất cho vay đối với lĩnh vực BĐS. Chính sách cho vay kinh doanh BĐS thay đổi về lãi suất cho vay, có lợi hơn cho ngân hàng song chưa hẳn là phù hợp vì vẫn cịn có những bất cập khó khăn với cả ngân hàng và khách hàng trong vấn đề lãi suất, do đó đỏi hỏi trong thời gian tới, NHNN cần triển khai một số biện pháp điều hành và kiểm soát lãi suất nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay của các NHTM, đặc biệt là hoạt động cho vay kinh doanh BĐS.
3.4.2.2. Chính sách tỷ lệ dự trữ bắt buộc
Công cụ tỷ lệ dự trữ bắt buộc là tỷ lệ giữa số lượng phương tiện cần vô hiệu hóa trên tổng số tiền gửi huy động, nhằm điều chỉnh khả năng thanh toán (cho vay) của các NHTM. Với việc tăng hay giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc, NHNN có thể kiểm sốt được lượng cung tiền của các NHTM. Trước những biến động tiền tệ có thể xảy ra trong thời gian tới, biện pháp tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc là một biện pháp hiệu quả nhằm kiểm sốt mức tăng trưởng tín dụng của các NHTM, nhất là mức tăng trưởng tín dụng trong hoạt động cho vay BĐS. Tuy nhiên, NHNN cũng phải thận trọng trong việc áp dụng chính sách này vì việc tăng tỷ lệ dự trừ bắt buộc có thể ảnh hưởng đến lãi suất. Một khi lãi suất tăng, tỷ lệ huy động vốn cũng tăng nhưng cầu về vốn lại giảm do lãi suất cho vay cũng tăng theo, do đó chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS cũng thay đổi. Vì thế, tùy vào từng thời điểm mà Ngân hàng Nhà nước sẽ có những điều chỉnh tỷ lệ dự trữ bắt buộc phù hợp với sự phát triển của thị trường.
3.4.2.3. Chính sách tín dụng BĐS
Trong nền kinh tế thị trường, thành công của kinh doanh BĐS phụ thuộc vào khả năng cạnh tranh, đặc biệt là về năng lực vốn trong dài hạn của nhà đầu tư. Chính vì thế, chính sách tài chính BĐS phải được hoàn thiện, trở thành công cụ khuyến khích việc khai thác, sử dụng đất đai một cách có hiệu quả vào sản xuất kinh doanh, biến nguồn tài chính tiềm năng trở thành nguồn vốn quan trọng trong đầu tư phát triển kinh tế xã hội của mọi thành phần kinh tế, kể cả kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi.
Trước hết là về thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, phải nhằm khuyên khích các nhà đẩu tư đẩu tư vào các dự án phát triển đô thị, giúp cho các hộ gia đình, cá nhân có điều kiện lựa chọn hình thức nhà ở của mình phù hợp với khả năng chi trả và điều kiện sinh sống của gia đình mình.
Đồng thời với việc giao đất theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần đẩy mạnh việc giao đất theo hình thức đấu giá quyén sử dụng đất đối với những vị trí có khả năng sinh lợi cao, có điều kiện về kết cấu hạ tầng tốt nhằm tăng nguồn thu cho ngán sách Nhà nước từ quỹ đất để phát triển đơ thị. Khuyến khích, thu hút vốn đẩu tư của mọi thành phần kinh tế trong và ngoài nước thực hiện các dự án đầu tư tại các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
Mặt khác, việc hồn thiện cơ chế tài chính sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, dành quyền chủ động cho chính quyền địa phương để huy động các nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng để phát triển đơ thị được thanh tốn lại bằng quỹ đất thương phẩm trong dự án đầu tư, hình thành thị trường BĐS lành mạnh cũng là rất quan trọng. Bên cạnh đó, chính sách thuế sẽ góp phần điều tiết q trình đơ thị hố, chủ yếu tập trung đối với thuế đất đai như thuê chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất. Chính sách thuế đất đai nhằm điều tiết, phân phối lại các khoản thu nhập từ đất đai và đảm báo sự quản lý của Nhà nước về đấl đai trong thị trường BĐS.
Riêng về chính sách tài chính và tín dụng để thu hút đầu tư kinh doanh BĐS, chúng ta đang quá chú ý tới các vấn đề vay vốn, thế chấp, các định chế tài chính,...
mà ít có những giải pháp trực diện vào việc thu hút, tạo nguồn vốn, tạo sức sống, hỗ trợ rủi ro đầu tư cho thị trường BĐS như mong đợi. Vì thế, NHNN cần có những biện pháp đắc lực nhằm giải quyết tận gốc những vấn đề đang được đặt ra, tạo những điều kiện thuận lợi nhất để thị trường BĐS cũng như hoạt động tín dụng thu hút đầu tư kinh doanh BĐS phát triển theo đúng tiềm năng của nó.
KẾT LUẬN
Ở Việt Nam, thị trường bất động sản mới chỉ bắt đầu phát triển từ năm 2001 trở lại đây. Tuy nhiên do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn cho thị trường bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào ngân hàng. Với nhiều nguyên nhân khác nhau, đến nay thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang phát triển thiếu tính bền vững, tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho các bên tham gia vào thị trường, đặc biệt là rủi ro cho các ngân hàng thương mại, vốn là một mắt xích quan trọng trong hệ thống tài chính tiền lệ của một đất nước. Song song với những rủi ro trên thị trường bất động sản thì lợi nhuận cho các bên tham gia vào thị trường cũng khơng hề nhỏ.
Chính vì vậy, nắm bắt được những đặc điểm thuận lợi và khó khăn cũng như xu hướng phát triển hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại nói chung và tại VietinBank nói riêng sẽ giúp ngân hàng có được những bước đi thích hợp và đúng đắn nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của mình. Trong thời gian tới, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cũng như các cơ quan hữu quan và bản thân Ngân hàng TMCP Cơng Thương Việt Nam cần có được những giải pháp khắc phục những hạn chế, những khó khăn, đồng thời tạo điều kiện ngày càng tốt hơn về mọi mặt để ngân hàng có thể triển khai tốt nhất các hoạt động cho vay kinh dianh bất động sản của mình.
Những vấn đề chung nhất về hiệu quả cho vay kinh doanh bất động sản của VietinBank giai đoạn 2011-2016 đã được luận văn đề cập đến. Tuy nhiên, trong khn khổ hạn hẹp, tơi chỉ trình bày những hiểu biết của mình để giúp các bạn đọc có một cái nhìn tồn cảnh về hoạt động cho vay bất động sản cũng như đưa ra một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả cho vay kinh doanh bất động sản tại VietinBank trong thời gian tới. Vì giới hạn về thời gian nghiên cứu, khả năng tiếp cận số liệu trong mức độ cho phép cũng như hạn chế về kinh nghiệm thực tế nên luận văn này chắc chắn không tránh khỏi những thiếu sót. Chính vì vậy, tơi rất mong nhận được nhiều ý kiến đóng góp của các nhà khoa học để giúp cho luận văn này hoàn thiện hơn.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A. Tiếng Việt
1. Bộ Lao động, Thương binh và Xã hội, Bản tin cập nhật thị trường lao động Việt
Nam - số 12, quý IV năm 2016, Hà Nội 2017.
2. Bộ Tài ngun - Mơi trường, Báo cáo tóm tắt về Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và Kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ cuối (2016-2020) tại phiên họp chiều 21/03/2016, kỳ họp 11, Quốc hội khóa XIII, Hà Nội, 2017.
3. Bùi Diệu Anh, Quản trị danh mục cho vay tại NHTM, Luận án tiến sĩ, Trường đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh, TP Hồ Chí Minh năm 2012.
4. Đinh Xuân Cường, Quản trị danh mục cho vay theo ngành kinh tế tại các ngân
hàng thương mại Việt Nam, Tạp chí Thị trường tài chính tiền tệ, số 21(438),
2015, tr.17 - tr.18;tr-43 - tr.44.
5. Đỗ Thị Kim Hảo, Tín dụng cho bất động sản ở Việt Nam – Khái quát và một số
đề xuất chính sách, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế số 409 – T6/2012.
6. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày
20/11/2014 Quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ
chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi, Hà Nội 2014.
7. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Báo cáo dư nợ phân theo ngành qua các năm, Hà Nội 2016.
8. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Thông tư 06/2016/TT-NHNN ngày 27/05/2016
Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an tồn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, Hà Nội 2016.
9. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Thông tư 02/2013/TT-NHNN quy định về phân
loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phịng rủi ro và việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, Hà Nội 2013
10. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Thông tư số 39/2016/TT- NHNN ngày 31/12/2016 quy định về hoạt động cho vay của Tổ chức Tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi đối với khách hàng, Hà Nội 2016
11. Nguyễn Đăng Dờn, Tín dụng ngân hàng - Nghiệp vụ NHTM, Nhà xuất bản
Thống kê, TP Hồ Chí Minh, 2009.
12. Nguyễn Văn Tiến, Quản trị Ngân hàng thương mại, Nhà xuất bản Thống kê,
Hà Nội 2013.
13. Nguyễn Văn Tiến, Vịng quay tín dụng trong hoạt động tín dụng BĐS, Tạp chí Ngân hàng, (số 14/2015), tr.18 - tr.21.
14. Phòng nghiên cứu chiến lược - VietinBank, 2017. Báo cáo hoạt động tín dụng phân theo ngành năm 2016, Hà Nội: 16/03/2017.
15. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật Giá số 11/2012/QH13 ban hành ngày
20/06/2012, Hà Nội, 2012.
16. Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, Luật Kinh doanh Bất động sản số
66/2014/QH13 ban hành ngày 25/11/2014, Hà Nội 2014.
17. Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ban
hành ngày 25/11/2014, Hà Nội 2014.
18. Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, Bộ luật Dân sự số 91.2015/QH13
ban hành ngày 24/11/2015, Hà Nội 2015.
19. Thủ tướng Chính phủ nước CHXHCN VIệt Nam, Quyết định số 1659/QĐ-TTg
ngày 07/11/2012 về việc Phê duyệt Chương trình phát triển đô thị quốc gia giai đoạn 2012 - 2020 , Hà Nội 2012.
20. Thủ tướng Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP
ngày 10/09/2015 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản, Hà Nội 2015.
21. Thủ tướng Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam, Báo cáo tóm tắt số 460/BC-
CP ngày 20/10/2016 về Kế hoạch tái cơ cấu nền kinh tế giai đoạn 2016-2020 trình bày tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XIV, Hà Nội 2016.
22. Tơ Ngọc Hưng, Giáo trình Ngân hàng thương mại, Nhà xuất bản thống kê, Hà Nội 2009.
23. Tổng Cục Thống kê,. Báo cáo tình hình kinh tế xã hội hàng năm, Hà Nội 2017. 24. Trung tâm thơng tin tín dụng quốc gia Việt Nam,. Tác động của điều chỉnh cơ
cấu tín dụng, Bản tin thơng tin tín dụng, Số 18 (195) - Số 19(196), tr.1-tr.2.
B. TIẾNG ANH
25. Cossin, D. & Pirotte, H., Advanced credit risk analysis, 2th edn, Financial Engineering, 2011.
26. International Monetary Fund, Economic freedom of the world annual report,
Washington, D.C., 2017.
27. MAS, Guidelines on risk management practices- credit risk, 2013.
28. Basel Committee on Banking Supervision, Principles for the Management of Credit Risk, 2013.
29. TRANG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ
29. Bộ Tài chính (2017), Dự tốn và Quyết toán Ngân sách nhà nước hàng năm, tại địa chỉ: mof.gov.vn/webcenter/portal/btc/r/lvtc/slnsnn, truy cập ngày 25/03/2017.
30. International Monetary Fund, World Economic Outlook database, tại địa chỉ:
imf.org/external/pubs/ft/weo/2015/01/weodata/download.aspx, truy cập ngày 15/04/2017.
31. International Monetary Fund, World Economic Outlook, tại địa chỉ:
imf.org/external/pubs/cat/longres.aspx?sk=44385.0, truy cập ngày 02/04/2017. 32. International Monetary Fund, Vietnam macroeconomic annual report, Hanoi
2017.
33. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Dư nợ tín dụng phân theo ngành, tại địa chỉ: sbv.gov.vn/webcenter/portal/vi/menu/trangchu/tk/dntdnganh, truy cập ngày 06/03 /2017.
34. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế, tại địa chỉ: sbv.gov.vn/webcenter/portal/vi/menu/trangchu/tk/dntddvnkt, truy cập ngày 05/04/2017.
sbv.gov.vn/webcenter/portal/vi/menu/trangchu/tk/hdchtctctd/tkmsctcb, truy cập ngày 25/03/2017.
36. The European Chamber of Commerce in Vietnam, EuroCham Bussiness
Climate Index, tại địa chỉ:
eurochamvn.org/sites/default/files/uploads/pdf/Data_2016Q4.pdf, truy cập ngày 07/04/2017.
37. Trung tâm dữ liệu và thông tin tài chính StoxPlus, Thơng tin dư nợ theo danh
mục cho vay của các ngân hàng, tại địa chỉ: stoxplus.com/Pub_hs/NCCL- QHKDQT/Database&ChartBanking122016.xlsx/31122016 truy cập ngày 05/03/2017.
PHỤ LỤC 01
CHI TIẾT CÁC THỜI KỲ BIẾN ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Thời gian Nội dung biến động của thị trường
Thị trường BĐS trước năm 1990
Kinh tế trong nước chưa phát triển vào giai đoạn này. Quỹ đất rộng tuy nhiên do nền kinh tế thị trường chưa mở cửa nên nhu cầu về đất ở và kinh doanh chưa rõ ràng. Nhà nước vẫn quản lý đất đai tập trung nên không tồn tại thị trường BĐS đúng nghĩa. Luật đất đai 1987 nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai dưới mọi hình thức và khuyến khích khai hoang mở đất, thâm canh tăng vụ, cải tạo tài nguyên đất.
Thị trường BĐS bùng nổ lần 1
(1993- 1994)
Luật đất đai 1993 được ban hành dựa trên Hiến pháp 1992 thay thế cho Luật đất đai 1987 với nhiều tiến bộ. Trong đó, Nhà nước chính thức cấp quyền sử dụng đất cho người dân cũng như cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn, thừa kế, được góp đất để hợp tác sản xuất kinh doanh. Nhà nước quản lý bằng việc cho phép đăng ký quyền sử dụng đất, thu thuế và các loại phí liên quan đến đất. Đây là quy định mang tính bước ngoặt khi đưa các hoạt động