3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản
3.2.3. Xây dựng phương pháp định giá phù hợp
Vì khả năng hồn trả nợ gốc và lãi vay của khách hàng có thể khơng thực hiện được như dự tính nên khi đó VietinBank có thể phải xét đến giá trị tài sản đảm bảo (thường là BĐS) thay cho việc hoàn trả nợ gốc và lãi vay. Mục tiêu của việc định giá BĐS là xác định giá trị thị trường của tài sản. Mặc dù việc định giá BĐS không phải là yêu cầu khoa học chính xác, nhưng phải được thực hiện để tiến hành chương trình cho vay BĐS có hiệu quả. Thành cơng tùy thuộc vào khả năng và kinh nghiệm của người định giá, và việc sử dụng các công cụ định giá như giấy tờ xác định chủ quyền sở hữu, giấy phép xây dựng mới, cung cầu nhà cửa. Phương pháp phổ biển là dữ liệu về chi phí và thị trường:
Phương pháp chi phí: Giá ấn định trên cơ sở của chi phí tái sản xuất của BĐS.
Giá BĐS được xác định bằng việc so sánh với BĐS tương tự trong khu vực. Chi phí xây dựng tài sản trên đất ước tính trên cơ sở chi phí xây dựng hình thành nên BĐS trừ phần giá trị đã sử dụng.
Phương pháp dữ liệu thị trường: so sánh BĐS định giá với các BĐS tương tự
mới được giao dịch mua bán trên thị trường. Giống như phương pháp chi phí, phương pháp này khơng dễ dàng vì các BĐS hồn tồn khơng giống nhau và mỗi BĐS luôn bao hàm các yểu tố đặc thù riêng.
Điều quan trọng, việc định giá BĐS càng chính xác càng tốt, vì đây là cơ sở cho vay thế chấp. Nểu giá trị định giá cao sẽ gây rủi ro cho ngân hàng. Nhưng nếu định giá thấp, khách hàng sẽ vay nơi khác.