3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản
3.2.2. Xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ, hiệu quả
♦ Hồn thiện quy trình tín dụng, thiết lập bộ phận tín dụng chuyên cho vay kỉnh doanh BĐS
Thực hiện các nguyên tắc phân tách chức năng, nguyên tắc tuân thủ hạn mức. Thường xuyên xem xét lại quy trình theo định kì, đảm bảo mọi cơng việc được xử lí một cách đầy đủ, chính xác, kịp thời và đúng thẩm quyền. Mức phán quyết tín dụng đối với các đơn vị trong hệ thống phải căn cứ vào năng lực và kinh nghiệm của người lãnh đạo, địa bàn, kết quả hoạt động và chất lượng tín dụng của mỗi đơn vị.
Quy trình tín dụng của VietinBank cần tách biệt chức năng quyết định cho vay với thẩm định tín dụng; tách biệt chức năng thẩm định tín dụng và định giá tài sản bảo đảm. Lãnh đạo các phòng, ban trực tiếp thẩm định tín dụng khơng nằm trong thành phần biểu quyết cho vay tại các hội đồng tín dụng. Việc bổ nhiệm cán bộ vào các vị trí lãnh đạo các phịng, ban tại Hội sở; Sở giao dịch; các chi nhánh; Phòng giao dịch phải đặc biệt thận trọng, bên cạnh năng lực, thành tích cơng tác cần phải chú trọng đến kinh nghiệm và phẩm chất đạo đức.
Tăng cường công tác quản trị ở các cơ sở của VietinBank, trong đó chú trọng đổi mới cơ chế quản lý và điều hành, kiểm tra và thẩm quyền ban hành các quyết định cho vay. Tăng cường nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của kiểm soát nội bộ của VietinBank, xem đây là điểm xuất phát để bảo đảm an toàn, hiệu quả trong hoạt động tín dụng. Vì vậy cần thành lập bộ phận kiểm soát và thẩm định lại trước khi quyết định cho vay, nhất là các dự án vay vốn lớn.
Bên cạnh đó, cho vay kinh doanh BĐS cần được tổ chức thành một bộ phận chun mơn hố vì các lý do sau:
- Các khoản cho vay kinh doanh BĐS thường có quy mơ lớn, kỳ hạn vay dài; - Riêng trong lĩnh vực kinh doanh BĐS đã có rất nhiều dịng sản phẩm khác nhau
như bất động sản nhà ở, bất động sản sản xuất thương mai, bất động sản du lịch... Mỗi dịng sản phẩm này có tính chất, đặc thù riêng về thị trường, về phương thức quản lý;
- Do đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam hiện đang trong giai đoạn chưa hoàn chỉnh, môi trường pháp lý chưa nhất quán, thiếu minh bạch.
Do đó VietinBank cần phải có bộ phận chun mơn phân tích cho vay trong lĩnh vực BĐS. Cán bộ VietinBank phải có kiến thức trong nhiều lĩnh vực: chi phí xây dựng và vật liệu, giá trị địa điểm, nhu cầu BĐS, việc cung ứng vật liệu, luật lệ môi trường và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến BĐS, và các vấn đề khác có khả năng ảnh hưởng bất lợi đến dự án kinh doanh BĐS.
Mục đích duy nhất của việc phân tích, thẩm định tín dụng là nhằm đánh giá khả năng trả nợ của người vay. Sự phân tích tín dụng đối với cho vay kinh doanh BĐS cũng tương tự như với các đối tượng cho vay khác, tập trung vào các yểu tố sau:
- Tình trạng pháp lý của người vay và dự án vay vốn; - Uy tín, lịch sử vay nợ của người vay;
- Tình hình tài chính của người vay trong hiện tại và tương lai;
- Mục đích vay vốn, hiệu quả kinh tế của dự án/phương án vay vốn: Đây là nội dung thẩm định rất quan trọng do các khoản cho vay kinh doanh BĐS có nguồn trả nợ dựa vào hiệu quả của việc kinh doanh của dự án;
- Khi dự án đầu tư không hiệu quả, kéo theo hàng loạt rủi ro, gây tổn thất cho ngân hàng, ảnh hưởng rất lớn đến kế hoạch kinh doanh và chất lượng hoạt động tín dụng của ngân hàng. Do đó yêu cầu nhà đầu tư kinh nghiệm, đáng tín cậy và tài chính ổn định;
- Khi quyết định cho vay, VietinBank cần quan tâm xét đến chi phí xây dựng dự tính, giá trị thị trường dự tính khi cơng trình xây dựng hồn tất, khả năng tài chính và quản lý của nhà đầu tư...
- Tài sản đảm bảo: Việc đánh giá tài sản đảm bảo là bất động sản có những đặc điểm đáng lưu ý sau:
Việc đánh giá tài sản đảm bảo theo giá thị trường có nhiều khả năng bị chi phối bởi chủ quan của nhân viên trực tiếp thụ lý.
Do chính sách cạnh tranh, các ngân hàng ngày càng có xu hướng định giá BĐS theo sát giá thị trường (thậm chí có khi lên đến 90 - 100% giá thị trường), và cho vay từ 70 - 90% giá trị định giá. Khi thị trường sụt giảm, giá BĐS có khả năng giảm hơn 50% so với giai đoạn tăng trưởng. Điều này làm cho nhiều đối tượng vay nợ tiến gần đến giá trị ròng âm của BĐS, do đó làm tăng nguy cơ một số khách hàng sẽ chấp nhận cho ngân hàng xử lý tài sản đảm bảo hơn là cố gắng hoàn trả khoản vay.
Khi thị trường BĐS mất thanh khoản, khách hàng khơng có khả năng thanh tốn nợ, các NHTM sẽ phải phát mại BĐS để thu hồi vốn. Tình hình này
càng đẩy cung nhà đất tăng mạnh, giá lại càng giảm. Đây chính là hiệu ứng xấu của thị trường BĐS.
Đối với BĐS là tài sản hình thành trong tương lai, cần xác định rõ tính pháp lý, khả năng tài sản có thể xác lập đầy đủ quyền sở hữu/sử dụng của bên bảo đảm sau khi nhận thế chấp. Hạn chế nhận thế chấp đối với BĐS là các căn hộ, nhà ở là tài sản hình thành trong tương lai được nhận chuyển nhượng từ các dự án khơng do chính ngân hàng tài trợ, BĐS có tính thanh khoản thấp do có diện tích đất nhỏ, giao thơng khơng thuận lợi, qui hoạch không rõ ràng. Sự thận trọng của ngân hàng là cần thiết do những qui định pháp lý chưa rõ ràng và việc hiểu, thực thi các qui định pháp luật của các cơ quan chức năng còn chưa thống nhất.
♦ Quản lý chặt chẽ khoản vay trước, trong và sau khi giải ngân
Hầu hết các dự án đầu tư BĐS cần nguồn vốn có quy mô lớn, vốn đầu tư này được dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thơ và hồn thiện... kéo dài qua khoảng thời gian khoảng từ 3-5 năm, thậm chí có thể lên đến 7-10 năm đối với những dự án quy mơ lớn. Do đó, mặc dù doanh nghiệp cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng nhu cầu này được chia ra theo từng giai đoạn khác nhau. Do đó VietinBank cũng cần phải có kế hoạch giải ngân phù hợp với từng giai đoạn đầu tư của doanh nghiệp.
Mặc dù việc kiểm soát các khoản cho vay kinh doanh BĐS rất phức tạp, nhưng VietinBank cần có biện pháp kiểm sốt để giải ngân theo tiến độ thực hiện dự án. Yêu cầu này vừa đảm bảo cho khoản vay được sử dụng đúng mục đích, vừa đảm bảo tiến độ thi cơng theo đúng kế hoạch, từ đó dự án phát huy hiệu quả và hoàn trả nợ cho ngân hàng.
Khi cho vay, VietinBank cần phải kiểm sốt mục đích sử dụng các khoản vay và việc thực hiện dự án đầu tư của của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, ngân hàng cũng cần duy trì các kênh liên lạc với doanh nghiệp để có thơng tin trao đổi kịp thời. Ngược lại, các doanh nghiệp cũng phải tiến hành trích lập dự phịng, khi có phát sinh khoản thu khó địi.
Ngồi ra, trong họp đồng tín dụng cần quy định chặt chẽ về việc yêu cầu nhà thầu phải có chứng thư bảo lãnh thực hiện hợp đồng (nhằm đảm bảo chất lượng và thời hạn xây dựng cơng trình), bảo hiểm hoả hoạn, bảo hiểm thi cơng xây dựng, thiết kể giải pháp thi công ...