1.3. Hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của NHTM
1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS
Để có thể nâng cao hiệu quả cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng, cần phải hiểu rõ các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS để từ đó phát huy những ảnh hưởng tích cực cũng như hạn chế những ảnh hưởng tiêu
cực. Có như thế thì ngân hàng mới đưa ra được giải pháp đúng đắn, cụ thể phù hợp với chiến lược kinh doanh của mình một cách tốt nhất.
1.3.3.1. Nhân tố khách quan
a) Các chính sách điều tiết vĩ mơ của Nhà nước
Trên góc độ điều hành kinh tế vĩ mơ, có hai mục tiêu cơ bản được hầu hết các nhà nước quan tâm đó là mục tiêu ổn định và tăng trưởng, trong đó mục tiêu ổn định thường xét trong ngắn hạn còn mục tiêu tăng trưởng lại đặt ra trong dài hạn. Để đảm bảo thực hiện tốt hai mục đích này, Nhà nước cần sử dụng bốn loại cơng cụ chính sách, đó là: chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ, chính sách thu nhập và chính sách kinh tế đối ngoại. Tuy nhiên mỗi chính sách đều có một số nhược điểm riêng, làm ảnh hưởng bất lợi đến một số yếu tố kinh tế khác, gián tiếp kìm hãm sự tăng trưởng thậm chí gây mất ổn định trên thị trường BĐS nói chung và hoạt động cho vay kinh doanh BĐS nói riêng.
Bên cạnh đó, Nhà nước cũng có thể ban hành những chính sách trực tiếp liên quan tới hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển hoặc ngăn chặn những tác động tiêu cực khi thị trường rơi vào tình trạng tăng trưởng nóng hoặc đóng băng, thiết lập sự ổn định và phục hồi cho thị trường.
b) Tình hình kinh tế trong và ngồi nước
Tình hình của nền kinh tế là một nhân tố vĩ mô tác động đến mọi hoạt động trên thị trường BĐS nói chung và hiệu quả của hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng nói riêng. Căn cứ vào các chỉ số kinh tế trong cả ngắn hạn và dài hạn, các ngân hàng tiến hành phân tích và đưa ra chính sách tài trợ cho kinh doanh BĐS phù hợp với nội lực và định hướng phát triển của bản thân ngân hàng đó. Khi có sự biến động của tình hình kinh tế trong và ngồi nước, các chỉ số kinh tế phù hợp với những phân tích của ngân hàng trước đó sẽ buộc ngân hàng phải thay đổi để ổn định và phát triển đúng định hướng.
Trong điều kiện nền kinh tế phát triển hưng thịnh, các hoạt động trên thị trường BĐS, thị trường tài chính diễn ra sơi nổi sẽ là cơ sở để ngân hàng mở rộng quy mô,
ngân hàng tập trung cạnh tranh để phát triển nên mục tiêu ổn định khơng phải là quan trọng nhất, q trình mở rộng quy mơ sẽ đi kèm với việc tích lũy rủi ro cho ngân hàng và đến một lúc nào đó những rủi ro này sẽ trở thành vấn đề kìm hãm sự hiệu quả trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng. Khi nền kinh tế không ổn định, các cơ hội đầu tư bị thu hẹp, khả năng hoàn trả vốn và lãi của khách hàng không ở mức cao, thị trường BĐS ảm đạm chỉ dành cho những người thực sự có nhu cầu… Do đó ngân hàng sẽ chuyển hướng tín dụng sang những lĩnh vực khác an tồn và có lợi nhuận hơn kinh doanh BĐS.
c) Thông tin bất cân xứng trên thị trường bất động sản
Sự cân bằng về thơng tin là một tiêu chí quan trọng để đánh giá sự minh bạch trong hoạt động kinh doanh BĐS. Để có một thị trường BĐS phát triển và ổn định, các bên tham gia thị trường đều phải được tiếp cận với nguồn thông tin đầy đủ, đáng tin cậy về các sản phẩm BĐS. Nếu một trong số các đối tượng nêu trên không nắm bắt được thông tin một cách đầy đủ và chính xác thì những rủi ro trong hoạt động kinh doanh BĐS sẽ gia tăng. Trong khi đó, các ngân hàng lại dựa vào khả năng sinh lời và mức độ rủi ro để ra các quyết định cho vay đối với BĐS. Như vậy có thể nói, thơng tin là rất quan trọng, ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh BĐS của các nhà đầu tư. đồng thời cũng ảnh hưởng đến hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của các ngân hàng cả về quy mô và tốc độ.
d) Đặc điểm của hoạt động kinh doanh BĐS
Như đã phân tích ở trên, kinh doanh BĐS là một hoạt động u cầu có quy mơ lớn về vốn, mang lại lợi nhuận cao nhưng cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Các ngân hàng cần phải đánh giá được tiềm năng lợi nhuận và mức độ rủi ro của hoạt động kinh doanh BĐS để đưa ra những quyết định tài trợ đúng đắn. Khi thị trường BĐS phát triển thuận lợi, các ngân hàng sẽ cạnh tranh cho vay với những điều kiện ưu đãi nhất để mở rộng khách hàng, gia tăng doanh số cho vay của mình. Ngược lại, khi thị trường BĐS đóng băng, ngân hàng sẽ siết chặt cho vay đối với các dự án kinh doanh BĐS, cũng đồng nghĩa làm giảm lợi nhuận và quy mô cho vay của ngân hàng cho hoạt động này.
e) Biến động lãi suất trên thị trường
Như đã phân tích ở trên, lãi suất là một biến số của nền kinh tế có thể bị thay đổi do các chính sách điều tiết của Chính phủ, qua đó gián tiếp tác động tới hiệu quả hoạt động của ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay kinh doanh BĐS nói riêng. Ở một khía cạnh khác, khi lãi suất biến động do các tác nhân của thị trường sẽ tác động trực tiếp tới hoạt động huy động vốn và tài trợ vốn của ngân hàng. Ngân hàng phải trả lãi khi huy động vốn và thu lãi khi tài trợ vốn, nên khi lãi suất biến động có thể làm gia tăng hoặc làm giảm lợi nhuận của ngân hàng. Đặc biệt là đối với cho vay kinh doanh BĐS, thời hạn cho vay thường là rất lâu, BĐS là tài sản có giá trị lớn. Trong thời hạn đó, căn cứ vào việc nghiên cứu và dự báo lãi suất trong tương lai, ngân hàng đã tính tốn các khoảng thời gian đặt lại lãi suất theo sự biến động của thị trường cũng như có các chính sách lãi suất có lợi nhất. Tuy nhiên trong nhiều trường hợp ngân hàng khơng thể dự báo chính xác mức độ biến động của lãi suất, khiến cho hoạt động ngân hàng trong tương lại có thể xuất hiện những tổn thất, ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định và bền vững của ngân hàng.