trường BĐS của Viê ̣t Nam
3.1.3.1 Triển vọng
Theo khảo sát của Hiệp hội BĐS Việt Nam, kết thúc Quý I/2017, trong bối cảnh tình hình thế giới diễn biến phức tạp, Trung Quốc đặt mục tiêu tăng trưởng năm 2017 thấp hơn năm trước nhằm chuẩn bị cắt giảm nợ và đảm bảo ổn định tài chính. Cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) tiếp tục tăng lãi suất cơ bản theo lộ trình đã thông báo từ cuối năm 2016. Trong khi đó, Anh công bố thời điểm kích hoạt chương trình rời khỏi EU (Brexit). Giá cả năng lượng thế giới tiếp tục xu hướng phục hồi sau khi các cam kết cắt giảm sản lượng dầu mỏ có hiệu lực. Trong nước, dù khu vực nông, lâm, ngư nghiê ̣p đã phu ̣c hồi so với năm 2016, nhưng sự suy giảm tăng trưởng của cả khu vực công nghiê ̣p chế biến, chế ta ̣o và khai khoáng đã khiến tăng trưởng kinh tế quý I chỉ đa ̣t 5,1%, thấp nhất trong vòng ba năm trở la ̣i đây. Trong đó, giá trị sản xuất toàn ngành Xây dựng tăng 6,1% thấp hơn mức tăng 8,6% của năm 2016.
Trong bối cảnh đó, theo đánh giá của ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, thị trường BĐS vẫn đón nhận những thông tin khả quan. Cụ thể, lượng khách du lịch đến Việt Nam tăng cao, tăng 29% so với Quý IV/2016; 3 tháng đầu năm có trên 1 triệu lượt khách nước ngoài đến Việt Nam hay các dự án nhiều tiện ích, hạ tầng đầy đủ, hoặc nằm trên tru ̣c đường có các tuyến buýt nhanh (BRT), hay đường sắt trên cao (MRT) đạt mức thanh khoản cao. Ngoài ra, theo Tổng cục Thống kê, tháng 01/2017, trong tổng số vốn FDI đăng ký của các dự án cấp mới và vốn bổ sung đạt 1.423 triệu USD, thì vốn vào lĩnh vực bất động sản đạt 297,4 triệu USD. Số vốn này chiếm 20,9% tổng vốn FDI vào Việt Nam tháng đầu năm nay. Theo đó, trong 2 tháng đầu năm 2017, vốn FDI vào lĩnh vực BĐS cả
nước ước đạt 345,5 triệu USD, chiếm 10,1% tổng nguồn vốn FDI đầu tư vào các ngành, lĩnh vực, gấp 12 lần so với cùng kỳ năm 2016 (29,07 triệu USD). Số lượng doanh nghiệp thành lập mới tăng mạnh, trong Quý I đã có 924 doanh nghiệp, tăng 55% về số doanh nghiệp và 31,1% về số vốn. Theo Cục Đầu tư nước ngoài – Bô ̣ Kế hoạch và Đầu tư, lũy kế những dự án FDI còn có hiệu lực tới ngày 20/02/2017, kinh doanh BĐS đã thu hút được 52,47 tỉ USD, đứng thứ 2 sau ngành công nghiệp chế biến - chế tạo (175 tỷ USD) và vượt xa so với các ngành khác như phân phối điện, kinh doanh khí, dịch vụ lưu trú, ăn uống và xây dựng - mỗi ngành lần lượt chỉ thu hút từ 10 đến 11 tỷ USD vốn FDI. Điều này cho thấy, thị trường BĐS năm 2017 vẫn tiếp tục sự ổn định của năm 2016 và có phần mạnh mẽ hơn nhờ những chính sách hiệu quả của Nhà nước giúp cho nền kinh tế vĩ mô có điều kiện tốt nhất để phát triển lâu dài và bền vững. [119]
Theo nhận đi ̣nh của Ngân hàng HSBC, dự báo tầng lớp trung lưu của Việt Nam sẽ gia tăng nhanh trong những năm tới, tốc độ gia tăng tầng lớp này sẽ nhanh nhất Đông Nam Á, từ 12 triệu vào năm 2012 tăng lên 33 triệu người vào năm 2020, làm gia tăng cầu về nhà ở tầm trung hoă ̣c cao cấp trong tương lai [96]. Bên ca ̣nh đó, việc Chính phủ Việt Nam cho người nước ngoài sở hữu nhà đang tạo nên sự khác biệt trên thị trường, nhất là phân khúc cao cấp, vì khi họ đầu tư thì được hưởng tỷ suất sinh lợi 7 - 8% tại thị trường Việt Nam, trong khi ở nước họ chỉ từ 1 - 2%. Điều này sẽ thu hút một lượng lớn vốn FDI vào địa ốc Việt Nam, đặc biệt là những dự án có vị trí, thiết kế đẹp, pháp lý minh bạch, môi trường sống tốt.
Song song vớ i đó, với sự tham gia tích cực của những tập đoàn địa ốc hàng đầu từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và nhiều nước khác sẽ làm cho hoạt động của thị trường trở nên chất lượng và hiệu quả hơn. Nếu như trước đây, Nhật Bản đầu tư vào BĐS chủ yếu dưới dạng đầu tư tài chính thì hiện nay, một số tập đoàn BĐS hàng đầu của nước này đã tiến hành đầu tư trực tiếp vào các dự án ở Viê ̣t Nam, nhất là ở những đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng [120]. Thực tế có thể kể đến mô ̣t số dự án FDI lớn ta ̣i TP. Hồ Chí Minh như Creed Group đầu tư vào City Gate 500 triệu USD; Toshin Development đề xuất đầu tư dự án Trung tâm thương mại ngầm Bến Thành; Maeda với Thiên Đắc phát triển dự án căn
hộ cao cấp Waterina (Quận 2); Công ty Cổ phần Nhà Hòa Bình liên doanh với hai tập đoàn của Nhật Bản là Okamura Home và Sanyo Homes thành lâ ̣p Công ty Cổ phần Bất động sản Okamura Sanyo; Global Group – Nhà đầu tư, phát triển và quản lý BĐS hàng đầu Nhâ ̣t Bản – hợp tác với Công ty Cổ phần Nhà Mơ đầu tư dự án ở Quận 8; Pressance Corporation ký hợp tác với Tiến Phát để cùng mua lại một dự án và triển khai xây dựng 500 căn hộ, với tổng vốn đầu tư khoảng 1,2 nghìn tỷ đồng. Ngoài ra, không thể không kể đến dự án Khu Công nghiê ̣p Viê ̣t Nam – Singapore III tại Bình Dương do Công ty Liên doanh TNHH Khu công nghiê ̣p Viê ̣t Nam – Singapore (VSIP) làm chủ đầu tư, đây là dự án có vốn FDI đăng ký lớn nhất được cấp phép trên đi ̣a bàn cả nước trong tháng 02/2017 [114]. Đặc biệt, các nhà đầu tư nước ngoài cũng bắt đầu mở rô ̣ng pha ̣m vi đầu tư, họ không chỉ tham gia vào phân khúc cao cấp và hạng sang như trước đây, mà còn đẩy mạnh hợp tác phát triển dòng sản phẩm trung bình khá và nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của đại bộ phận người dân Việt Nam theo tiêu chuẩn nhà ở của Nhật, Hàn Quốc, Singapore. [112]
Ngoài ra, kinh tế Viê ̣t Nam đang trên đà phát triển ổn đi ̣nh, nợ xấu tiếp tu ̣c được xử lý rốt ráo và tín du ̣ng đối với BĐS được phép tăng trở la ̣i, cô ̣ng với viê ̣c các hiệp định thương mại đàm phán thành công và hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rô ̣ng, đã giúp cho Việt Nam không bị phụ thuộc nhiều vào một thị trường duy nhất. Hơn nữa, xu hướng gia tăng vốn FDI đầu tư vào thi ̣ trường BĐS Châu Á – Thái Bình Dương cũng là mô ̣t lợi thế cho Viê ̣t Nam nắm bắt cơ hô ̣i để phát triển thi ̣ trường BĐS nô ̣i đi ̣a.
3.1.3.2 Thá ch thức
Trong bối cảnh tình hình kinh tế tương đối ổn định, nhu cầu nhà ở đang trên đà tăng trưởng bền vững, tín dụng đổ vào bất động sản được điều tiết tốt, thị trường BĐS Viê ̣t Nam trong năm 2017 hứa hẹn trở thành điểm đến đầy triển vo ̣ng cho các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy vậy, thị trường cũng bắt đầu xuất hiện lo ngại khi số lượng lớn căn hộ cao cấp tăng quá nhanh làm lê ̣ch cán cân cung – cầu có thể dẫn đến những bất lợi cho thi ̣ trường. Đặc biệt, thị trường vẫn còn nhiều điều cần phải
Tài chính quốc gia, mặc dù tín dụng bất động sản năm nay chỉ tăng 12% so với mức 28% của năm 2015, nhưng tín dụng tiêu dùng năm nay tăng gần 40% thì 1/2 số này có liên quan đến mua nhà ở, các căn hộ. Số lượng dự án cao cấp hạng sang dòng sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng đã vượt quá nhu cầu của hiện tại. Hiện nay, thị trường đang dư thừa nguồn cung cao cấp và thiếu đi nguồn cung nhà cho người thu nhập thấp. [134]
Ngoài ra, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đã kết thúc, đồng thời dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN được thông qua, đã làm cho quỹ tín dụng cho thị trường BĐS bi ̣ hạn chế, gây khó khăn nhất định cho chủ đầu tư, người mua nhà. Việc Ngân hàng Nhà nước sửa đổi Thông tư 36 đã buộc các doanh nghiê ̣p phải cân đối lại nguồn vốn khi mà doanh nghiệp BĐS hiện nay phụ thuộc khá nhiều vào nguồn vốn từ ngân hàng. [94]
Bên cạnh đó, nếu như năm 2015, xu hướng đầu tư dài ha ̣n để cho thuê chiếm đa số thì hiê ̣n ta ̣i phần lớn các nhà đầu tư mua đi bán la ̣i để kiếm lời trong ngắn hạn, điều này đã gây ra hiê ̣n tượng vốn trong nước bi ̣ “chảy” ngược ra nước ngoài. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào Viê ̣t Nam la ̣i cha ̣y dự án, sau khi được cấp phép xây dựng la ̣i bán dự án đó cho doanh nghiê ̣p trong nước. Các doanh nghiê ̣p trong nước huy đô ̣ng tiền của người dân (thông qua hình thức đă ̣t co ̣c, trả tiền trước theo tiến đô ̣ thi công), sau đó xây dở dang và bán la ̣i cho nhau, còn nhà đầu tư nước ngoài thì thu được lợi nhuâ ̣n chuyển về công ty me ̣. Như vâ ̣y, đầu tư nước ngoài bi ̣ chuyển từ mu ̣c đích thu hút vốn của nước ngoài trở thành viê ̣c Viê ̣t Nam cung cấp vốn cho nhà đầu tư nước ngoài thông qua lĩnh vực BĐS. Điều này đă ̣t ra bài toán cho Chính phủ Viê ̣t Nam trong quá trình quản lý, điều phối, giám sát tiến trình thi công và khả năng hoàn thành đúng thời ha ̣n của các dự án BĐS đã được cấp phép xây dựng. [107]
Xu hướng vốn FDI vào thi ̣ trường Châu Á – Thái Bình Dương tăng cao, cùng vớ i đó là sự tăng trưởng ma ̣nh mẽ và nhanh chóng của các quốc gia khác ta ̣i Châu Á, đă ̣c biê ̣t là Đông Nam Á như Malaysia, Indonesia, Thái Lan, thâ ̣m chí là Lào đang phát triển rất ổn đi ̣nh, liên tu ̣c thay đổi hoàn thiê ̣n các chính sách, thể chế, chương trình ưu đãi khuyến khích nhằm tăng cường thu hút đầu tư vào lĩnh vực
BĐS, điều này trở thành thách thức không nhỏ cho Viê ̣t Nam khi phải ca ̣nh tranh ngay trong khu vực ASEAN.
Gần đây, sự kiê ̣n Mỹ chính thức rút khỏi Hiê ̣p đi ̣nh đối tác kinh tế xuyên Thái Bình Dương (TPP) và Nhâ ̣t Bản cho rằng TPP không còn ý nghĩa nếu Mỹ không tham gia, khiến cho nguy cơ thất ba ̣i của hiê ̣p đi ̣nh này là rất cao, Viê ̣t Nam cũng vì đó mà sẽ mất đi cơ hô ̣i tiếp câ ̣n thêm các thi ̣ trường tiềm năng khác để thu hút FDI vào nền kinh tế nói chung và vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Bên ca ̣nh đó, các chính sách mà tân tổng thống của nước Mỹ – Donal Trump – đưa ra sau khi chính thức bắt đầu nhiê ̣m kỳ, cũng có ảnh hưởng rất lớn tới các đối tác của Mỹ, trong đó có Việt Nam, bởi vì những chính sách ấy mà dòng vốn đầu tư nước ngoài đang có xu hướng quay ngược trở la ̣i Mỹ và các nước phát triển, đă ̣t ra thách thức lớn cho Viê ̣t Nam và các quốc gia khác khi thu hút vốn nước ngoài. [98]