Bước vào năm 2010, thị trường bất động sản bắt đầu có những hoạt động sôi nổi hơn mặc dù vẫn còn ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới. Các nhà đầu tư trong và ngoài nước đã chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở có mức giá trung bình, diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu thật của thị trường, tăng tính thanh khoản của nguồn vốn đầu tư, bắt đầu chuyển hướng phát triển nhà giá thấp, mức giá trên dưới 1 tỷ đồng. Bên cạnh đó, các khu đô thị mới tiếp tục được
với diện tích chiếm đất khoảng 75.189 ha; tại TP. Hồ Chí Minh có 1.400 dự án chiếm diện tích khoảng 4.490 ha. Tại Hải Phòng có 260 dự án kinh doanh phát triển đô thị với quy mô chiếm đất gần 2.600 ha, trong đó 100 dự án đã và đang triển khai đầu tư đã tạo ra khoảng gần 700.000m2 sàn góp vào quỹ nhà ở của thành phố; tại Đà Nẵng có hơn 120 dự án đầu tư khu đô thị mới, văn phòng, khu thương mại, khu nhà ở với diện tích chiếm đất khoảng 2.300 ha [117]. Tuy nhiên, sức mua của thị trường vẫn rất yếu khi mà giá cả vẫn quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, đặc biệt là tầng lớp người dân lao động – chiếm số đông trong xã hội và có nhu cầu mua lớn nhất. Bên cạnh đó, với nguồn cung phong phú hơn, nhiều hộ gia đình vẫn mang nặng tâm lý chờ đợi các năm tiếp theo giá cả sẽ giảm hơn nữa do nguồn cung dư thừa nên số lượng giao dịch BĐS thành công không nhiều. Ngoài ra, nhiều dự án đã lách luật trong việc huy động vốn ứng trước của khách hàng thông qua hình thức hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng vay vốn đầu tư, thậm chí còn có trường hợp lừa đảo. Ngoài ra, hệ thống quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều bất cập; hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản thiếu tin cậy và chưa thống nhất.
Sang đến năm 2011, thị trường bất động sản vẫn nhuốm gam màu xám mặc dù ghi nhận một vài tín hiệu phục hồi khi giá bất động sản tại một số dự án có xu hướng tăng nhẹ, khoảng 5-10%, tiêu biểu là đất nền, biệt thự các dự án như Kim Chung Di Trạch, Bắc quốc lộ 32, Vân Canh, Thanh Hà, Văn Phú…, một số dự án chung cư đã hoặc sắp hoàn thiện tại các quận trung tâm như quận Đống Đa, quận Hai Bà Trưng…Riêng khu vực Sóc Sơn, nhờ thông tin di dời các trường Đại học và Cao đẳng về đây, giá đất tại các xã Thanh Xuân, Minh Phú, Nam Cường… đều tăng mạnh, lên mức 3-5 triệu đồng/m2, thậm chí khu đất có vị trí đẹp tăng giá từ 100% đến 300% so với hồi đầu năm 2010 [135]. Tuy nhiên, xu hướng này nhanh chóng dừng lại và thị trường bất động sản lại tiếp tục lao dốc do chính sách siết chặt tín dụng của ngân hàng nhà nước đối với thị trường bất động sản nhằm giảm thiểu nợ xấu, tăng cường vốn đầu tư cho các lĩnh vực có thời gian quay vòng vốn nhanh hơn. Giá đất nền tại các khu vực dọc Láng Hòa Lạc, đặc biệt khu vực Mê Linh giá giảm mạnh, trung bình từ 20-40%, nhưng gần như cũng không có giao dịch.
Phân khúc chung cư cũng ghi nhận tình trạng trầm lắng, nhiều chủ đầu tư đang ráo riết tìm mọi cách để bán hàng như kéo dài thời gian đóng tiền, giảm giá, tặng quà, chiết khấu cao, thậm chí, có những nhà đầu tư quyết định bán chung cư dưới giá gốc, chấp nhận lỗ để thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng ... nhưng số lượng giao dịch thành công vẫn rất thấp. Chỉ trong vòng 2 tháng, từ tháng 05/2011 đến tháng 07/2011, giá đất nền tại 70% các khu đô thị mới nằm ở ven nội thành Hà Nội đều giảm giá. Tính tới thời điểm cuối năm 2011, các dự án phía Tây có mức tụt giá lên đến 20-30% như Kim Chung Di Trạch, Geleximco Lê Trọng Tấn, Vân Canh, Văn Phú… Đây được xem là đợt ha ̣ giá các sản phẩm BĐS lớn nhất từ trước đến nay.
Năm 2012 vẫn là một năm không mấy khả quan của thị trường bất động sản khi một loạt các vấn đề tồn đọng từ nhiều năm trước của thị trường này được bộc lộ ra hết như: Cung – cầu thị trường BĐS lệch nhau, áp lực trả nợ ngân hàng, thị trường yếu về thanh khoản,… khiến xu hướng bán tháo, bán giảm giá, chiết khấu lớn diễn ra trên khắp thị trường BĐS.
Phân khúc căn hộ đã mất giá khoảng 20% so với thời điểm cuối năm 2011. Điển hình là dự án Eurowindow Multicomplex giảm 35%, tòa nhà CT3 dự án The Pride giảm 30%, dự án Unimax Hà Đông giảm hơn 30%. Giá đất biệt thự, liền kề cũng giảm khá mạnh khoảng 30% so với năm ngoái. Giá biệt thự Khu đô thị mới Kim Chung Di Trạch giảm 50% còn 25-18 triệu đồng/m2, biệt thự khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32 giảm 40% xuống 27-32 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, do nguồn vốn trong nước bị siết, vốn đầu tư nước ngoài sụt giảm nghiêm trọng khiến hàng loạt công trình nhà ở tại Hà Nội dở dang, có những dự án vốn đầu tư tỷ USD trở thành bãi đất hoang, ngay cả những “ông lớn” từng làm mây làm gió trên thị trường một thời như dự án Parkcity (Lê Trọng Tấn, Hà Đông), dự án Splendora (Hoài Đức), dự án Gamuda (Yên Sở, Hoàng Mai), Booyoung Vina (Hà Đông)...cũng buộc phải dừng lại do thiếu vốn. Chính điều này cũng dẫn đến tình trạng bùng phát tranh chấp, kiện cáo giữa chủ đầu tư và khách hàng trong suốt năm qua liên quan vấn đề chậm bàn giao nhà. Ngoài ra, tồn kho bất động sản tăng cao cũng là vấn đề nan giải trong năm 2012.
Biểu đồ 2.1: Lượng căn hộ tồn kho bất động sản tại Hà Nội và
TP. Hồ Chí Minh giai đoạn 2010 – 2013
(Nguồn: Cafeland.vn - Báo cáo thị trường bất động sản giai đoạn 2010 - 2013)
Báo cáo của Cafeland về thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2010 – 2013 cho thấy một lượng lớn số lượng căn hộ tồn kho tại 2 địa phương lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.. Hồ Chí Minh, với gần 20.000 căn hộ tại thời điểm 31/12/2012 và theo nhận định của nhiều chuyên gia, phải mất từ 4-6 năm mới tiêu thụ hết đống hàng tồn kho này.
Từ đây, một vấn đề khác cũng nảy sinh đó chính là nợ xấu từ BĐS, theo số liệu của ngân hàng Nhà nước, tính đến 31/12/2012, tổng dư nợ bất động sản khoảng 207,6 nghìn tỷ đồng, tăng 3,6% so với thời điểm 31/12/2011. Trong đó, nợ xấu khoảng 13,5% tổng dư nợ bất động sản tương đương 28.000 tỷ đồng. Trong nửa cuối của năm 2012, rất nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn, xử lý hàng tồn kho, giải quyết nợ xấu đang được các bộ ngành trình Chính phủ, Quốc hội xem xét thông qua như thiết lập Công ty Quản lý tài sản (VAMC), nới lỏng cho vay BĐS để tăng sức mua từ người dân, hạ lãi suất nhưng thị trường BĐS vẫn chìm trong xu thế giảm giá, thanh khoản thị trường thấp.
Biều đồ 2.2: Dư nợ tín dụng và tỉ lệ nợ xấu thuộc lĩnh vực bất động sản giai đoạn 2010 - 2013
(Nguồn: Ngân hà ng Nhà nước - Báo cáo tình hình tăng trưởng tín dụng giai đoạn 2010 - 2013)
Với một loạt các vấn đề phát sinh trong năm 2012, bước sang năm 2013, thị trường BĐS vẫn hết sức ảm đạm, thậm chí, còn nghiêm trọng hơn khi lượng căn hộ tồn kho có giá trị lên tới hơn hàng trăm ngàn tỷ đồng. Hàng nghìn dự án bất động sản phải đình hoãn do không có cả vốn lẫn khách hàng, kéo theo đó là hàng nghìn doanh nghiệp liên quan gặp khó. Trong bối cảnh đó, Chính phủ buộc phải ban hành Nghị quyết 02 với hàng loạt giải pháp giảm tồn kho thông qua gói tín dụng 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ thị trường bất động sản. Tình hình chỉ khả quan hơn đôi chút tại thời điểm cuối năm 2013 khi thị trường đã có sự chuyển động từ phía các doanh nghiệp, cụ thể là những dự án nhà ở dần giảm giá bán, thủ tục tiếp cận cũng đơn giản hơn, giao dịch tại các sàn đã dần sôi động, dư nợ tín dụng tăng khoảng 12% so với năm 2012 nhưng tỷ lệ nợ xấu đã giảm đi đáng kể về mức 3.8%, giảm gần 10% so với năm 2012. Những phản hồi tích cực ban đầu đã tạo tâm lý là thị trường đang ấm dần lên, thậm chí đã có những ý kiến nhận định bất động sản đang xuống đến
hiện chưa nhiều nhưng ít ra đó cũng là những điểm sáng để kỳ vọng nhiều chuyển biến tích cực hơn trong những năm tiếp theo.