Biều đồ 2.5: Vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản giai đoạn 2007 – 2013
(Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch & Đầu tư – Báo cáo tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài giai đoạn 2007 – 2016)
Năm 2011 chứng kiến sự suy giảm đỉnh điểm của vốn FDI dành cho thị trường BĐS kể từ sau khi gia nhập WTO vớ i tổng vốn FDI thu hút được chỉ đạt 0,845 tỷ,
trong đó, số vốn đầu tư mới là 0,741 tỷ USD cho 22 dự án mới và 0,104 tỷ USD cho 7 dự án tăng vốn, giảm gần 90% so với năm 2010 [49] , khiến lĩnh vực BĐS tụt xuống vị trí thứ 5 trong số các lĩnh vực thu hút được nhiều vốn FDI nhất của Việt Nam trong năm này. Theo các chuyên gia, sự sụt giảm này có nguyên nhân khách quan như dư chấn của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, sự cạnh tranh về thu hút vốn FDI vào BĐS của các nước khác như Indonesia, Myanmar, nợ công ở khu vực Châu Âu ngày càng gia tăng… và nguyên nhân chủ quan như tỷ lệ lạm phát cao (18,58%) [50], quy hoạch thiếu đồng bộ ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, tình trạng thiếu điện, thiếu cơ sở hạ tầng dịch vụ, thiếu nguồn nhân lực chất lượng cao, khó khăn trong khâu phê duyệt dự án kéo dài, giải phóng mặt bằng,… đã làm giảm hiệu quả của các dự án đầu tư nước ngoài. Đặc biệt, lạm phát cao và bất ổn kinh tế vĩ mô đang làm ảnh hưởng đến thu hút FDI. Đây là dấu hiệu cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài thật sự rất lo ngại về triển vọng kinh tế của Việt Nam do các chỉ số kinh tế vĩ mô đều vượt ngưỡng an toàn. Trong năm này, dự án BĐS lớn nhất là dự án Gamuda City của Tập đoàn Gamuda với đại diện là Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam với tổng vốn đầu tư đạt 0,332 tỷ USD. Bên cạnh đó, hàng loạt dự án BĐS bị thu hồi vốn như dự án bãi biển Rồng (Quảng Nam) đăng ký 4,15 tỷ USD, dự án hồ Tràm Asian Coast (Bà Rịa - Vũng Tàu); dự án Thành phố sáng tạo (Phú Yên), dự án khu công viên văn hóa Thế giới kỳ diệu (Bà Rịa - Vũng Tàu) có vốn đăng kí 1,3 tỷ USD [106] [138]
Về cơ cấu nhà đầu tư, với dự án Gamuda Land, Malaysia vươn lên trở thành nhà đầu tư có vốn FDI lớn nhất đổ vào lĩnh vực BĐS, tiếp theo lần lượt là Hàn Quốc, Nhật Bản và Đài Loan. Đồng thời, Hà Nội cũng vươn lên trở thành địa phương thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS lớn nhất, xếp sau đó là Bình Dương, TP. Hồ Chí Minh, Bà Rịa – Vũng Tàu.
Đến năm 2012, tình hình thu hút vốn FDI vào thị trường BĐS không có nhiều chuyển biến mặc dù lượng vốn FDI thu hút được đã tăng lên 1,84 tỷ USD cho 10 dự án mới và 6 dự án tăng vốn, chiếm 14,2% tổng lượng vốn FDI thu hút vào thị trường Việt Nam [125], giúp lĩnh vực kinh doanh BĐS cán đích ở vị trí thứ hai sau
nhà đầu tư Nhật Bản đầu tư tại Bình Dương đã chiếm đến 1,2 tỷ USD. Xu hướng suy thoái kéo dài cũng khiến các nhà đầu tư nước ngoài e dè hơn trong việc đầu tư vào các dự án mới, do đó, kênh M&A được lựa chọn như một giải pháp tình thế khá hiệu quả. Không chỉ giúp các nhà đầu tư nước ngoài giảm thiểu thời gian chờ giải phóng mặt bằng, chờ cấp giấy phép đầu tư mà còn tận dụng được nguồn nhân lực, vật lực cho các dự án bất động sản đang dang dở như dự án khu phức hợp trung tâm thương mại và căn hộ cao tầng trị giá 30 triệu USD trên đại lộ Võ Văn Kiệt, quận 6, TP. Hồ Chí Minh được Tổng Công ty thương mại Sài Gòn và Quỹ Ayala (Philipines) cùng hợp tác triển khai. [125]
Do có sự xuất hiện của dự án Tokyu tại Bình Dương, Nhật Bản trở thành nhà đầu tư FDI vào BĐS lớn nhất tại Việt Nam trong năm 2012 và Bình Dương cũng trở thành địa phương thu hút FDI vào BĐS nhiều nhất, xếp sau đó là TP. Hồ Chí Minh và Bà Rịa – Vũng Tàu [97]. Nếu không tính dự án Tokyu, tổng vốn FDI dành cho lĩnh vực BĐS chỉ đạt 0,64 tỷ USD, thấp hơn 20% so với năm 2011. Điều này cho thấy tình trạng ngày càng bi đát của thị trường bất động sản Việt Nam trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài và chưa hề xuất hiện bất cứ tín hiệu lạc quan nào để kỳ vọng sự khôi phục trong ngắn hạn.
Điều này đã được hiện thực hóa trong năm 2013, khi không có bất cứ dự án tầm vóc nào được đầu tư mới (trên 0,5 tỷ USD), tổng lượng vốn FDI cho lĩnh vực BĐS quay về con số dưới 1 tỷ USD, đạt 0,951 tỷ USD với 23 dự án mới và 5 dự án tăng vốn [121]. Dự án lớn nhất trong năm 2013 là dự án xây dựng nhà ở xã hội ở Hải Phòng với tổng vốn đầu tư đạt 50 triệu USD do công ty Purksa (Thái Lan) làm chủ đầu tư. Tuy nhiên, năm 2013 ghi nhận nhiều thay đổi về chính sách có tác động đến việc thu hút vốn FDI vào thị trường này như Luật Đất đai sửa đổi giúp nhà đầu tư nước ngoài được phép thuê đất và cho thuê lại đất kinh doanh sinh lời, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được đưa lên chương trình nghị sự, tạo tiền đề quan trọng trong việc thay đổi tư duy tiếp cận với lĩnh vực BĐS, kỳ vọng trao nhiều bình đẳng hơn nữa cho các nhà đầu tư ngoại… Đây là các tín hiệu rất lạc quan, củng cố lại niềm tin cho các nhà đầu tư ngoại khi tham gia đầu tư vào lĩnh vực BĐS ở Việt Nam.
Như vậy, trong toàn bộ giai đoạn 2011 – 2013, tình hình thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS ở Việt Nam gặp nhiều sóng gió, rơi vào tình trạng suy thoái kéo dài nhưng vẫn đảm bảo được sự ổn định khi vốn giải ngân cho lĩnh vực này luôn duy trì ở mức 40% đến 50% so với tổng vốn đầu tư. Các nhà đầu tư ngoại cũng bắt đầu rà soát lại các danh mục đầu tư đảm bảo tốt tính lợi nhuận và thanh khoản thay vì đầu tư tràn lan như giai đoạn trước đó, dẫn chứng là vốn đầu tư trung bình của mỗi dự án chỉ đạt khoảng 49 triệu USD và hầu hết các dự án BĐS đều tập trung cho phân khúc thu nhập trung bình và thấp, giúp các nhà đầu tư dễ dàng xoay vòng vốn mặc dù lợi nhuận đầu tư chưa cao. Trong giai đoạn này, cũng xuất hiện nhiều nhà đầu tư mới thuộc khu vực Đông Nam Á có sự quan tâm nghiêm túc dành cho thị trường Việt Nam như Thái Lan, Malaysia, Singapore…Với lợi thế về mặt địa lý, cùng thuộc thành viên ASEAN, có nhiều điểm tương đồng về văn hóa xã hội, các nhà đầu tư Đông Nam Á cũng dần dần thâm nhập vào thị trường BĐS Việt Nam sau một thời gian chịu lép vế trước các nhà đầu tư đến từ khu vực Đông Bắc Á như Hàn Quốc, Nhật Bản và Đài Loan.