Một là, phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng với hình thức đầu tư phi truyền thống vẫn là phân khúc có khả năng phát triển mạnh với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư nhỏ, lẻ [133]. Đây sẽ là phương thức mang lại hiệu suất và hiệu quả đầu tư cao và ổn định. Tiền trong dân, kiều hối sẽ được động viên khá mạnh để đầu tư vào phân khúc này. Bên cạnh khả năng phát triển cao của cung, các cá nhân tham gia đầu tư cần nâng cao tính chuyên nghiệp trong lựa chọn địa điểm đầu tư, dự án đầu tư và chủ đầu tư dự án sao cho phù hợp nhất với mình.
Hai là, phân khúc nhà ở cũng vẫn là phân khúc quan trọng của thị trường BĐS, vẫn luôn có cơ hội phát triển mạnh do cầu lớn và cung luôn không đủ. Khu vực giá rẻ sẽ thiếu nguồn lực phát triển nên chỉ bảo đảm tỷ trọng cung ở mức 20% của tổng cung cho lượng cầu ở mức 80% của tổng cầu. Đây chính là bi kịch lớn trong phát triển thị trường BĐS nhà ở. Tại Hà Nội, lượng cung giá cao sẽ lớn hơn lượng cung giá trung bình, có thể lượng cung giá cao đạt tỷ trọng 50% và giá trung bình đạt 30% (tổng là 80%) [133]. Tại TP. Hồ Chí Minh, tỷ trọng có thể ngược lại, lượng cung giá cao có thể đạt 30% và lượng cung giá trung bình đạt 50%.
Ba là, phân khúc văn phòng cho thuê sẽ chưa đủ điều kiện để tăng cung mạnh hơn, cung hiện tại vẫn đủ cho cầu vào năm 2017. Phân khúc BĐS phục vụ bán lẻ có cơ hội tăng cung nhiều hơn trong quá trình sắp xếp lại thị trường bán lẻ ở Việt Nam.
Bốn là, vốn cho phát triển thị trường BĐS vẫn là nhân tố rất quan trọng. Vốn FDI nói chung vẫn bảo đảm cao hơn mức đăng ký của năm 2016, trong đó vốn FDI cho phát triển BĐS vẫn chiếm tỷ trọng cao. Vốn tín dụng trong nước cho phát triển BĐS vẫn là nguồn lực chủ yếu, bảo đảm cung tăng hơn do cơ hội đầu tư lớn hơn. Mặc dù vậy, vốn tín dụng cho BĐS vẫn phải đặt trong tầm kiểm soát nghiêm ngặt của Ngân hàng Nhà nước. Vốn trong dân, kiều hối sẽ được động viên nhiều hơn cho đầu tư vào thị trường BĐS, nhất là vào phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng.
Năm là, Chính phủ và Quốc hội sẽ có quyết tâm cao hơn trong hoạch định chính sách, sửa đổi pháp luật nhằm tạo môi trường kinh doanh thuận lợi hơn, tạo sức phát triển mạnh hơn cho thị trường BĐS.
Khả năng "sốt cao" của thị trường BĐS nói chung hay ở một phân khúc nào đó nói riêng của thị trường vẫn chưa xảy ra, nhưng thị trường BĐS năm 2017 sẽ có sức nóng cao hơn so với năm 2016.
2.3 Thực tra ̣ng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài để phát triển li ̃nh vực
bất động sản ở Việt Nam
Song song với biến động của thị trường bất động sản Việt Nam kể từ sau khi gia nhập Tổ chứ c thương ma ̣i thế giới (WTO), nguồn vốn FDI cũng trải qua thăng trầm cùng lĩnh vực này ở Việt Nam suốt từ năm 2007 đến nay.
Biểu đồ 2.4: Số lượng dự án được cấp vốn và lượng vốn FDI đổ vào BĐS giai đoạn 2007 – 2016
(Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch & Đầu tư - Báo cáo tình hình đầu
tư trực tiếp nước ngoài năm 2007 – 2016)
Từ biểu đồ trên, ta có thể phân chia quá trình thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam sau khi gia nhập WTO thành các giai đoạn như sau:
2.3.1 Giai đoạn 2007 – 2008: Bùng nổ
Chỉ trong vòng chưa đầy 3 năm, từ năm 2006, vốn FDI đổ vào Việt Nam tăng gấp 7 lần, từ xấp xỉ 19 tỷ USD năm 2006 lên 21,35 tỷ USD năm 2007 và đạt đỉnh là
trong giai đoạn này luôn chiếm bình quân khoảng 40% đến 50%, nhưng tính theo số tuyệt đối thì đây là một bước tiến đáng kể. Cụ thể: năm 2007, có 42 dự án FDI thuộc lĩnh vực BĐS được cấp phép với tổng vốn đầu tư là 8,45 tỷ USD, chiếm tỷ trọng 35,96% tổng vốn đầu tư FDI [136], trong đó nổi bật là dự án xây dựng tòa nhà căn hộ và văn phòng Keang Nam với tổng số vốn đầu tư lên đến 500 triệu USD của Hàn Quốc.
Bước sang năm 2008, mặc dù đã có sự chuẩn bị tâm lý nhất định của các nhà đầu tư nước ngoài về tình hình cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới lần thứ 3 xuất phát từ Mỹ, tuy nhiên, vẫn xuất hiện sự lạc quan của các nhà đầu tư ngoại đối với thị trường BĐS của Việt Nam bởi Chính phủ đã ban hành và sửa đổi kịp thời nhiều chính sách thương mại mới, đồng thời, triển khai tốt việc rà soát, đánh giá lại các chính sách thương mại đang áp du ̣ng, cùng với đó là số vốn FDI thu hút được đạt mức kỷ lục 71,7 tỷ USD nên trong năm 2008, vẫn có đến 75 dự án FDI thuộc lĩnh vực BĐS được cấp phép với tổng vốn đầu tư là 27,92 tỷ USD, chiếm 38,9% tổng vốn FDI, gấp 3 lần so với năm 2007. Một loạt các dự án lớn liên quan đến lĩnh vực BĐS trong giai đoạn này là: dự án New City do một nhà đầu tư từ Brunei – Công ty New City Properties, thực hiện với số vốn 4,34 tỷ USD tại tỉnh Phú Yên; dự án khu du lịch Hồ Tràm trị giá 4,2 tỷ USD của Tập đoàn Asian Coast Development Ltd (Canada) được cấp phép vào tháng 05/2008, nằm tại xã Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, với tiêu chuẩn 5 sao, rộng 169 ha; tổ hợp nghỉ dưỡng Starbay trị giá 1,6 tỷ USD của công ty Starbay thuộc British Virgin Islands – một quần đảo tại vùng Caribê thuộc Vương quốc Anh – làm chủ đầu tư, tổ hợp nghỉ dưỡng này đặt tại tỉnh Kiên Giang, gồm khu nghỉ dưỡng phức hợp, sân golf và căn hộ cho thuê; đô thị đại học quốc tế Berjaya trị giá 3,5 tỷ USD do công ty ty Berjaya Leisure (Malaysia) thực hiện tại TP. Hồ Chí Minh với tham vọng xây dựng một đô thị đại học quốc tế, gồm các khu dân cư, thương mại, giải trí và y tế đạt tiêu chuẩn 5 sao. [136]
Trong giai đoạn này, Hàn Quốc là nhà đầu tư nước ngoài có số vốn FDI đổ vào lĩnh vực BĐS Việt Nam lớn nhất với tỷ trọng lên đến 41%, tiếp đến là các nhà đầu tư thuộc khu vực Châu Á khác như Nhật Bản (19%), Singapore (12%) và các nhà đầu tư khác thuộc khu vực Châu Âu và Bắc Mỹ. [50]
Về cơ cấu thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS theo từng khu vực, các báo cáo của Cục đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy: TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội và Đà Nẵng chiếm 3 vị trí dẫn đầu trong thu hút vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực BĐS với tỷ trọng lần lượt là 10,7%; 9,5% và 7% [50]. Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, năm 2007 có 24 dự án đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS với tổng vốn đầu tư là 1,53 tỷ USD, gần gấp 2 lần tổng vốn đầu tư từ năm 2000 đến năm 2006 cộng lại thì sang năm 2008, đã có đến 45 dự án đầu tư vào lĩnh vực BĐS với tổng vốn đầu tư lên gần 3 tỷ USD. Trong khi đó, tại Hà Nội, năm 2007, số lượng dự án có vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS đạt 18 dự án với tổng vốn đầu tư đạt 1,4 tỷ USD và sang năm 2008, số lượng dự án đã lên 37 dự án với tổng vốn đầu tư là 2,6 tỷ USD.
Có thể nói, WTO đã làm thay đổi mạnh mẽ thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn này bởi nguồn vốn FDI dồi dào sẽ góp phần rất quan trọng vào việc đô thị hóa, nâng cấp cơ sở hạ tầng, tạo nguồn cung rất lớn về BĐS chung cư, căn hộ và mặt bằng văn phòng cho thuê. Tuy nhiên, việc tăng trưởng “quá nóng” của thị trường BĐS trong giai đoạn này cũng đem lại nhiều hệ lụy như: Lượng vốn quá lớn của các nhà đầu tư nước ngoài sang lĩnh vực khiến giá trị các sản phẩm của thị trường này bị thổi phồng, gây ra hiện tượng đầu cơ, sốt ảo, khiến tín dụng nội địa tăng vọt, làm nền kinh tế trở nên quá nóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vốn đầu tư FDI được bơm nhanh vào thị trường BĐS đồng nghĩa với nguy cơ nhập siêu tăng cao trong tương lai, bởi các nhà đầu tư phải nhập khẩu nguyên vật liệu xây dựng, thiết bị nội thất ngày càng nhiều để triển khai các dự án. Ngoài ra phần lớn vốn FDI đầu tư vào BĐS chủ yếu được dồn vào kinh doanh văn phòng, căn hộ cao cấp và khách sạn du lịch để thu lợi. Trong khi đó, phân khúc nhà ở cho người có nhu cầu thực sự có thu nhập trung bình và thấp hầu như không có, dẫn đến sự mất cân đối cung cầu của thị trường nhà ở. Hơn nữa, các dự án BĐS với hàng hóa là căn hộ, nhà cửa về bản chất không tham gia xuất khẩu nên sẽ gây khó khăn cho việc cân đối ngoại tệ của Việt Nam, dù rằng các nhà đầu tư nước ngoài thu hồi vốn bằng nội tệ nhưng lại chuyển vốn ra nước ngoài bằng ngoại tệ. Vốn đầu tư FDI đổ vào nhiều, trong khi cơ
BĐS sẽ dễ phát sinh tình trạng kẹt xe, ngập nước ngày càng trầm trọng, ô nhiễm môi trường ngày càng gia tăng… Bên cạnh đó, với bối cảnh nền kinh tế thế giới lúc bấy giờ đang đứng trước nguy cơ khủng hoảng toàn cầu nên khả năng nhiều dự án có vốn đầu tư lớn của các nhà đầu tư nước ngoài sẽ bị “treo” dẫn đến lãng phí nguồn tài nguyên đất của Việt Nam.
2.3.2 Giai đoạn 2009 – 2010: Khủng hoảng và thoái trào
Đến năm 2009, nền kinh tế thế giới bắt đầu chịu ảnh hưởng trực tiếp và toàn diện bởi cuộc khủng hoảng kinh tế ở nước Mỹ, các nhà đầu tư nước ngoài ồ ạt rút vốn FDI ra khỏi các nước đang phát triển để tái cơ cấu lại danh mục đầu tư và ngăn ngừa khủng hoảng ở nước mẹ, khiến cho một loạt các lĩnh vực sản xuất kinh doanh vốn đang nhận được nhiều sự ưu ái từ các nhà đầu tư nước ngoài bị ảnh hưởng nghiêm trọng, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Chỉ sau một thời gian ngắn tăng trưởng nóng, thị trường BĐS Việt Nam chính thức rơi vào tình trạng đóng băng, với số lượng vốn FDI thu hút được chỉ đạt 7,6 tỷ USD cho 39 dự án mới và 4 dự án tăng vốn, chỉ bằng ¼ so với năm 2008 về quy mô vốn và ½ về số lượng dự án cấp mới [50]. Tuy nhiên, đây vẫn là các con số đáng khích lệ bởi vốn FDI dành cho thị trường này vẫn xếp vị trí thứ 2, chỉ ít hơn 1,2 tỷ USD so với lĩnh vực dịch vụ lưu trú và ăn uống. Một số dự án BĐS có vốn FDI lớn nhất trong năm 2009 thuộc về dự án Khu du lịch sinh thái bãi biển rồng tại Quảng Nam với số vốn 4,15 tỷ USD. Ngoài ra, có thêm dự án của Công ty TNHH thành phố mới Nhơn Trạch Berjaya tại Đồng Nai (với 2 tỷ USD) và dự án của Công ty TNHH một thành viên Galileo Investment Group Việt Nam có tổng vốn đầu tư là 1,68 tỷ USD. [137]
Trong số 43 quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án đầu tư tại Việt Nam, Hàn Quốc là nước có tổng vốn đăng ký lớn nhất với hơn 1,24 tỷ USD, chiếm 16,32% tổng vốn đầu tư vào Việt Nam. Đứng thứ hai là Nhật Bản với tổng vốn đăng ký 1,05 tỷ USD, chiếm 13,68%. Đứng thứ 3 là Singapore với tổng vốn đăng ký 0,96 tỷ USD, chiếm 12,36%; Đứng thứ 4 là Trung Quốc với 0.61 tỷ USD vốn đăng ký, chiếm 8,03% tổng vốn đầu tư đăng ký [99]. Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu là nơi thu hút được nhiều vốn FDI nhất vào lĩnh vực BĐS công nghiệp với 3,73 tỷ USD. Tiếp theo
là tỉnh Quảng Nam có số vốn đăng ký đạt 2,1 tỷ USD. Tỉnh Bình Dương, Đồng Nai và Phú Yên lần lượt đứng ở những vị trí tiếp theo.
Bước sang năm 2010, khi mà cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới vẫn đang kéo dài và chưa có dấu hiệu cha ̣m đáy, vốn FDI đổ vào thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục giảm nhẹ với vốn đăng ký vào lĩnh vực kinh doanh BĐS đạt 6,832 tỷ USD, chiếm 36,8% tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký mới của cả nước, giảm gần 1 tỷ USD so với năm 2009 [116]. Tổng số lượng dự án được đầu tư bởi nguồn vốn FDI là 33 dự án, trong đó, có 27 dự án được đăng ký cấp vốn và 6 dự án được điều chỉnh tăng thêm vốn. Mặc dù có sự suy giảm nhưng lĩnh vực BĐS lại là lĩnh vực đứng thứ nhất trong số các lĩnh vực thu hút được nhiều vốn FDI nhất ở Việt Nam, do có sự xuất hiện của một siêu dự án nghỉ dưỡng trị giá 4 tỷ USD là dự án khu nghỉ dưỡng Nam Hội An do công ty Genting VinaCapital đến từ Singapore làm chủ đầu tư. Bên cạnh đó là một số dự án lớn như Celadon City do liên danh Gamuda Land & Sacomreal (Malaysia và Việt Nam) trị giá 0,215 tỷ USD, dự án Khu du lịch tổng hợp cao cấp Mũi Dinh trị giá 450 triệu USD do Polo Beach International Limited (Hồng Kông) làm chủ đầu tư. [116]
Về cơ cấu nhà đầu tư, trong năm 2010, Singapore trở thành nhà đầu tư BĐS số 1 tại Việt Nam với tổng số vốn đầu tư đạt 4,6 tỷ USD, chiếm 67,6% tổng vốn FDI cho lĩnh vực BĐS, Hồng Kông và Hàn Quốc lần lượt xếp ở vị trí thứ 2 và thứ 3 [103]. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do phần lớn trong số đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam năm 2010 đều đến từ Singapore như Keppel, Sembcorp, Mapletree… trong khi đó, các tập đoàn Hàn Quốc trong giai đoa ̣n này ít tích cực tìm kiếm cơ hội, do đã đầu tư vào các dự án phát triển quy mô lớn và dài hạn, yêu cầu lượng vốn lớn, trong những năm trước. Các nhà đầu tư Mỹ và châu Âu cũng hiếm xuất hiện tại Việt Nam, và phần lớn đang tập trung xử lý các vấn đề tại chính thị trường của mình.
Như vậy, chỉ sau chưa đầy hai năm khởi sắc, nguồn vốn FDI đổ vào thị trường BĐS đã chững lại và suy giảm liên tục. Đây là điều đã được dự báo trước bởi áp lực từ khủng hoảng kinh tế thế giới khiến các nhà đầu tư nước ngoài phải giảm vốn đầu
công ty mẹ. Bên cạnh đó, một loạt các chính sách tài chính – tiền tệ thắt chặt được áp dụng như: Thông tư 13 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực thi hành ngày 01/10/2010, tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh bất động sản, tăng hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng lên 9%, dẫn đến việc vay vốn mua nhà sẽ khó khăn hơn, vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tín dụng trong lĩnh vực này để đảm bảo an toàn vốn cho hệ thống ngân hàng; nghị định 69 về vấn đề giải phóng mă ̣t bằng được Chính phủ ban hành vào tháng 08/2009, có hiệu lực vào năm 2010, giá đầu vào dự án thông qua tăng giá đền bù gấp tối đa đến 5 lần, vô hình chung đã làm gia tăng chi phí đầu tư gấp nhiều lần do chịu tác động tiền vay nhiều hơn, dài hơn, giá nhân công, máy móc,…tăng cao gây lo ngại cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Với những chính sách như trên, việc thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS trong các năm tiếp theo được dự báo sẽ còn gặp rất nhiều khó khăn.
2.3.3 Giai đoạn 2011 – 2013: Bất ổn
Biều đồ 2.5: Vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản giai đoạn 2007 – 2013
(Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch & Đầu tư – Báo cáo tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài giai đoạn 2007 – 2016)