2.4.2.1 Hạn chế
• Các nhà đầu tư nước ngoài, với ưu thế về nguồn vốn, trình độ quản
lý và kinh nghiệm làm việc trong lĩnh vực bất động sản đang dần lấn lướt các nhà đầu tư trong nước.
Thực tế cho thấy, trong suốt giai đoạn 2007 – 2016, các nhà đầu tư ngoại thường chờ cho đến khi các nhà đầu tư nội gặp khó khăn để thực hiện các thương vụ lớn, các dự án vàng với mức giá khiến nhiều nhà đầu tư nội “không phân vân đến 1 giây” trước khi ra quyết định bán. Hàng loạt các thương vụ M&A diễn ra trên thị trường bất động sản như Keppel Land tham gia vào dự án Empire City, Capita Land gia tăng sở hữu của mình ở dự án The Vista, hoặc nổi bật nhất gần đây là sự kiện Mapletree mua lại toàn bộ khu phức hợp Kumho Asiana Plaza… đã cho thấy tiềm năng rất lớn của các nhà đầu tư ngoại. Đây hầu hết là những dự án có vị trí đẹp, thuận lợi để cư trú hoặc đầu tư kinh doanh.
• Nhiều dự án bất động sản còn nằm trên giấy.
Trong giai đoạn 2007 – 2016, khối lượng vốn FDI đổ vào bất động sản lên đến trên 56 tỷ USD nhưng số lượng giải ngân FDI trong lĩnh vực này chỉ đạt khoảng 19 tỷ USD, tức chỉ bằng 1/3, như vậy, hiện nay đang xảy ra tình trạng dồn dập các dự án FDI đổ vào xây dựng các khu du lịch ven biển, trong đó có khá nhiều dự án “treo” chỉ để giữ đất, chờ lên giá hoặc bán lại kiếm lời. Điều này làm dấy lên những lo ngại về lãng phí cơ hội đầu tư của xã hội.
• Thu hút quá nhiều vốn FDI vào thị trường bất động sản dễ dẫn đến
tình trạng mất kiểm soát và gây ra những tác động tiêu cực.
Trong bối cảnh các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng … rất ảm đạm thì việc một nguồn vốn lớn đổ vào bất động sản như vốn FDI sẽ tạo ra những cơn sốt đất trong ngắn hạn. Các nhà đầu tư với ưu thế về vốn dễ dàng thao túng thị trường và có thể sẽ gây ra nhiều hậu quả nặng nề mà bài học về sự suy thoái của thị
trường bất động sản giai đoạn 2010 – 2013 vẫn còn nóng hổi trên nhiều trang thông tin truyền thông.
• Tác động tiêu cực đến nền kinh tế vĩ mô.
Hàng loạt dự án vốn FDI vào bất động sản được thu hút vừa qua bị phát hiện có vốn điều lệ thấp hơn nhiều so với vốn đăng ký. Nguồn vốn chênh lệch được các nhà đầu tư ngoại bù đắp bằng vốn vay ngân hàng và bán trước tài sản chưa hoàn thành cho người có nhu cầu. Điều này không chỉ gây nên tình trạng “bong bóng bất động sản” mà còn đẩy các tổ chức tài chính Việt Nam và các chủ thể có nhu cầu rơi vào tình trạng “cầm dao đằng lưỡi” bởi nếu nhà đầu tư nước ngoài rút vốn hoặc bỗng dưng biến mất khỏi Việt Nam thì hậu quả để lại sẽ vô cùng khôn lường. Đó chính là những khoản nợ xấu và khả năng mất thanh toán của ngân hàng, là sự mất niềm tin của người mua vào thị trường bất động sản Việt Nam.
• Đối tác đầu tư chưa đa dạng
Thị trường BĐS có nguồn vốn FDI mới chỉ là sân chơi chủ yếu của các nhà đầu tư trong khu vực như Đài Loan, Hồng Kông… mà chưa hấp dẫn các nhà đầu tư từ các nước phát triển mạnh mẽ như Mỹ và Tây Âu. Điều này xuất phát từ khâu marketing yếu của thị trường BĐS Việt Nam. Chúng ta mới chỉ giành được sự chú ý và quan tâm từ các nước láng giềng, những nơi hiểu rõ phong tục tập quán của ta, những nơi có lợi thế về mặt địa lý, do vậy họ sẵn sàng bỏ vốn đầu tư vào hàng loạt dự án.
2.4.2.2 Nguyên nhân dẫn đến những khó khăn
• Quản lý nhà nước về FDI vẫn chưa theo kịp nhu cầu thực tế
Nói chính xác hơn, các chính sách của chính phủ hầu hết vẫn chỉ mang tính chất giải quyết theo từng “sự vụ” phát sinh mà không có chính sách dài hạn hay xa hơn nữa là những chính sách mang tính chất đón đầu. Do đó, rất khó để tránh khỏi tình trạng chính sách chỉ có hiệu quả trong ngắn hạn mà không giải quyết được vấn đề dài hạn. Thực tế, có nhiều dự án nhà ở, trung tâm thương mại hoành tráng được quản lý bởi các nhà đầu tư ngoại nhưng không thể hoàn thành và bàn giao nằm đắp
chiếu để cỏ mọc um tùm. Bên cạnh đó, quá trình kiểm tra, kiểm soát các nhà đầu tư ngoại chưa tốt dẫn đến nhiều nhà đầu tư yếu kém vẫn được cấp giấy phép đầu tư, dẫn đến tình trạng “dự án treo”, “dự án nằm trên giấy”; quá trình quản lý không nhất quán liền mạch, thiếu sự chặt chẽ sát sao.
• Công tác giải phóng mặt bằng chưa tương ứng với nhu cầu FDI
Công tác giải phóng mặt bằng không kịp thời, chưa được quan tâm và thiếu đồng bộ với quy hoạch ngành, chưa đáp ứng được yêu cầu của nhà đầu tư FDI. Có rất nhiều dự án FDI cho lĩnh vực bất động sản đã được cấp giấy phép đầu tư nhưng không thể thực hiện được bởi thiếu quỹ đất “sạch”, tiến độ giảo phòng mặt bằng khó khăn kéo dài.
• Các hoạt động xúc tiến thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS còn kém
Dù có nhiều lợi thế về mặt lực lượng lao động, nhu cầu thị trường lớn mà chưa được đáp ứng cũng như các nguồn lực thiên nhiên dồi dào, nhưng giới đầu tư còn chưa được biết đến thông tin về BĐS Việt Nam một cách đầy đủ và chính xác nhất. Chúng ta vẫn bị động trong việc nhận vốn FDI vào lĩnh vực này, chưa thực sự chủ động giới thiệu, kêu gọi đầu tư một cách cụ thể, chuyên nghiệp và bài bản. Đây là nguyên nhân làm hạn chế lượng đối tác đầu tư của Việt Nam bởi chỉ có các nước lân cận mới có cơ hội nắm rõ hơn tình hình biến động của thị trường BĐS Việt Nam. Do vậy, cần phải nâng cao hơn nữa việc quảng bá, kêu gọi đầu tư từ các nước phát triển, đồng thời đưa ra những chính sách, ưu đãi tốt cho các nhà đầu tư nước ngoài.
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BĐS Ở VIỆT NAM