1.2.2.1 Khái niệm
Có rất nhiều cách hiểu khác nhau về thi ̣ trường BĐS nhưng có cùng một điểm chung khái quát về thị trường BĐS, đó là tổng các quan hệ giao dịch BĐS hàng hóa giữa các chủ thể của nền kinh tế thông qua một cơ chế giá, tại một thời điểm xác định. Thị trường BĐS chỉ ra đời khi mà trong xã hội có sự trao đổi, giao dịch hàng hoá BĐS và di ̣ch vu ̣ BĐS.
Hiểu theo nghĩa he ̣p thì thị trường BĐS chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS. Còn hiểu theo nghĩa rô ̣ng thì thị trường BĐS bao gồm cả các quan hệ trong các ngành tạo lập BĐS, các thể chế hỗ trợ thị trường và các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS, cụ thể hơn, thị trường BĐS hiểu theo nghĩa rô ̣ng là “nơi” diễn ra các hoạt động giao di ̣ch, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan khác như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến BĐS giữa các chủ thể trên thị trường, mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
1.2.2.2 Phân loại thị trường bất động sản
Theo phân loại hàng hóa BĐS
• Thị trường đất đai (đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở)
• Thị trường nhà ở (nhà phố, nhà liên kế, biệt thự, nhà vườn…)
• Thị trường BĐS dịch vụ (khách sạn, cao ốc văn phòng, nhà hàng, bến cảng..)
• Thị trường BĐS thương mại (chợ, trung tâm thương mại, cửa hàng, siêu thị…)
• Thị trường BĐS công nghiệp (nhà xưởng, khu chế xuất, khu công nghiệp…)
Theo quan hệ giao dịch
• Thị trường mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng (dành cho đất đai)
• Thị trường cho thuê
• Thị trường thế chấp
• Thị trường bảo hiểm
Dựa vào trình tự tham gia thị trường của việc khai thác dự án BĐS
• Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất)
• Thị trường lập dự án và xây dựng các công trình (thị trường sơ cấp)
• Thị trường mua bán, cho thuê hoặc các giao dịch khác (thị trường thứ cấp)
Dựa vào thu nhập
• Thị trường dành cho người thu nhập thấp.
• Thị trường dành cho người thu nhập trung bình.
• Thị trường dành cho người thu nhập cao.
Dựa vào mức độ kiểm soát của chính phủ
• Thị trường BĐS chính thức (Thị trường công khai)
• Thị trường BĐS phi chính thức (Thị trường ngầm)
1.2.2.3 Đặc điểm thị trường bất động sản
• Giao dịch BĐS bản chất là giao dịch các quyền, lợi ích của BĐS
Giao dịch BĐS bản chất là giao dịch các quyền, lợi ích của BĐS đó chứ không trao đổi bằng hiện vật như nhiều tài sản khác. Đặc điểm này do đặc điểm không hao mò n hay mất đi của đất đai (trừ trường hợp đă ̣c biê ̣t) quy định và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hoá khác, mà điều họ muốn là các quyền hay lợi ích do đất đai mang lại. Do đó khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như các hàng hoá thông thường mà phải dựa trên khả năng sinh lờ i của vốn đầu tư vào đất đai.
• Thị trường BĐS mang đậm nét tính khu vực
Thị trường BĐS mang đậm nét tính khu vực, vì đất đai là yếu tố không thể tách rời của mỗi BĐS có thuộc tính không di dời được, do đó cung – cầu BĐS mang tính địa phương về phong cách, kiểu mẫu, phong tục, tập quán, thị hiếu nơi BĐS đó tọa lạc
• Thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, tính chất này được thể hiện qua các điểm:
✓ Không có thị trường trung tâm
✓ Tham gia và rút khỏi thị trường chậm
✓ Thông tin bất đối xứng (giữa các bên giao dịch)
✓ Hàng hóa BĐS không đồng nhất
✓ Thị trường BĐS rất nha ̣y cảm, dễ biến đô ̣ng
Thị trường BĐS rất nha ̣y cảm, dễ biến đô ̣ng khi có sự biến đô ̣ng của các yếu tố kinh tế, chính tri ̣, xã hô ̣i. Thực tế cho thấy những cơn sốt nóng la ̣nh đã xảy ra theo nhịp đô ̣ tăng trưởng hoă ̣c suy giảm của nền kinh tế. Những tác đô ̣ng đó đều ảnh hưởng đến hành vi mua bán trên thi ̣ trường
• Thị trường BĐS có mối tương quan chặt chẽ với thị trường vốn và thị trường tài chính
Thị trường BĐS có mối tương quan chặt chẽ với thị trường vốn và thị trường tài chính. Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá có giá trị lớn, do đó các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh trên thị trường BĐS đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Mà một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS được huy động trên thị trường vốn. Đồng thời, một lượng vốn huy động trên thị trường tài chính cũng có thể được đem đầu tư vào thị trường BĐS.
• Thị trường BĐS chi ̣u sự chi phối chă ̣t chẽ của pháp luâ ̣t
sử dụng, cũng như những biến động của chúng. Quản lí nhà nước đối với BĐS bằng pháp luâ ̣t là cơ sở để đảm bảo sự an toàn và ổn đi ̣nh cho các giao di ̣ch BĐS, làm cho BĐS có giá trị hơn. Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trường BĐS, Chính phủ có thể tăng nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS
• Cung về BĐS phản ứng chậm so với biến động về cầu và giá BĐS
Cung về BĐS phản ứng chậm so với biến động về cầu và giá cả BĐS. Đối với các hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và giá lại quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên đối với hàng hoá BĐS, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng nhanh như các loại hàng hoá khác. Bở i vì đặc điểm của BĐS là mất nhiều thời gian tạo ra chúng do cần phải có thời gian tìm hiểu thông tin về đất đai làm thủ tục mua bán, sang nhượng, lập thiết kế, xin giấy phép xây dựng, thi công… Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS.