Đến năm 2009, nền kinh tế thế giới bắt đầu chịu ảnh hưởng trực tiếp và toàn diện bởi cuộc khủng hoảng kinh tế ở nước Mỹ, các nhà đầu tư nước ngoài ồ ạt rút vốn FDI ra khỏi các nước đang phát triển để tái cơ cấu lại danh mục đầu tư và ngăn ngừa khủng hoảng ở nước mẹ, khiến cho một loạt các lĩnh vực sản xuất kinh doanh vốn đang nhận được nhiều sự ưu ái từ các nhà đầu tư nước ngoài bị ảnh hưởng nghiêm trọng, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Chỉ sau một thời gian ngắn tăng trưởng nóng, thị trường BĐS Việt Nam chính thức rơi vào tình trạng đóng băng, với số lượng vốn FDI thu hút được chỉ đạt 7,6 tỷ USD cho 39 dự án mới và 4 dự án tăng vốn, chỉ bằng ¼ so với năm 2008 về quy mô vốn và ½ về số lượng dự án cấp mới [50]. Tuy nhiên, đây vẫn là các con số đáng khích lệ bởi vốn FDI dành cho thị trường này vẫn xếp vị trí thứ 2, chỉ ít hơn 1,2 tỷ USD so với lĩnh vực dịch vụ lưu trú và ăn uống. Một số dự án BĐS có vốn FDI lớn nhất trong năm 2009 thuộc về dự án Khu du lịch sinh thái bãi biển rồng tại Quảng Nam với số vốn 4,15 tỷ USD. Ngoài ra, có thêm dự án của Công ty TNHH thành phố mới Nhơn Trạch Berjaya tại Đồng Nai (với 2 tỷ USD) và dự án của Công ty TNHH một thành viên Galileo Investment Group Việt Nam có tổng vốn đầu tư là 1,68 tỷ USD. [137]
Trong số 43 quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án đầu tư tại Việt Nam, Hàn Quốc là nước có tổng vốn đăng ký lớn nhất với hơn 1,24 tỷ USD, chiếm 16,32% tổng vốn đầu tư vào Việt Nam. Đứng thứ hai là Nhật Bản với tổng vốn đăng ký 1,05 tỷ USD, chiếm 13,68%. Đứng thứ 3 là Singapore với tổng vốn đăng ký 0,96 tỷ USD, chiếm 12,36%; Đứng thứ 4 là Trung Quốc với 0.61 tỷ USD vốn đăng ký, chiếm 8,03% tổng vốn đầu tư đăng ký [99]. Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu là nơi thu hút được nhiều vốn FDI nhất vào lĩnh vực BĐS công nghiệp với 3,73 tỷ USD. Tiếp theo
là tỉnh Quảng Nam có số vốn đăng ký đạt 2,1 tỷ USD. Tỉnh Bình Dương, Đồng Nai và Phú Yên lần lượt đứng ở những vị trí tiếp theo.
Bước sang năm 2010, khi mà cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới vẫn đang kéo dài và chưa có dấu hiệu cha ̣m đáy, vốn FDI đổ vào thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục giảm nhẹ với vốn đăng ký vào lĩnh vực kinh doanh BĐS đạt 6,832 tỷ USD, chiếm 36,8% tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký mới của cả nước, giảm gần 1 tỷ USD so với năm 2009 [116]. Tổng số lượng dự án được đầu tư bởi nguồn vốn FDI là 33 dự án, trong đó, có 27 dự án được đăng ký cấp vốn và 6 dự án được điều chỉnh tăng thêm vốn. Mặc dù có sự suy giảm nhưng lĩnh vực BĐS lại là lĩnh vực đứng thứ nhất trong số các lĩnh vực thu hút được nhiều vốn FDI nhất ở Việt Nam, do có sự xuất hiện của một siêu dự án nghỉ dưỡng trị giá 4 tỷ USD là dự án khu nghỉ dưỡng Nam Hội An do công ty Genting VinaCapital đến từ Singapore làm chủ đầu tư. Bên cạnh đó là một số dự án lớn như Celadon City do liên danh Gamuda Land & Sacomreal (Malaysia và Việt Nam) trị giá 0,215 tỷ USD, dự án Khu du lịch tổng hợp cao cấp Mũi Dinh trị giá 450 triệu USD do Polo Beach International Limited (Hồng Kông) làm chủ đầu tư. [116]
Về cơ cấu nhà đầu tư, trong năm 2010, Singapore trở thành nhà đầu tư BĐS số 1 tại Việt Nam với tổng số vốn đầu tư đạt 4,6 tỷ USD, chiếm 67,6% tổng vốn FDI cho lĩnh vực BĐS, Hồng Kông và Hàn Quốc lần lượt xếp ở vị trí thứ 2 và thứ 3 [103]. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do phần lớn trong số đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam năm 2010 đều đến từ Singapore như Keppel, Sembcorp, Mapletree… trong khi đó, các tập đoàn Hàn Quốc trong giai đoa ̣n này ít tích cực tìm kiếm cơ hội, do đã đầu tư vào các dự án phát triển quy mô lớn và dài hạn, yêu cầu lượng vốn lớn, trong những năm trước. Các nhà đầu tư Mỹ và châu Âu cũng hiếm xuất hiện tại Việt Nam, và phần lớn đang tập trung xử lý các vấn đề tại chính thị trường của mình.
Như vậy, chỉ sau chưa đầy hai năm khởi sắc, nguồn vốn FDI đổ vào thị trường BĐS đã chững lại và suy giảm liên tục. Đây là điều đã được dự báo trước bởi áp lực từ khủng hoảng kinh tế thế giới khiến các nhà đầu tư nước ngoài phải giảm vốn đầu
công ty mẹ. Bên cạnh đó, một loạt các chính sách tài chính – tiền tệ thắt chặt được áp dụng như: Thông tư 13 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực thi hành ngày 01/10/2010, tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh bất động sản, tăng hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng lên 9%, dẫn đến việc vay vốn mua nhà sẽ khó khăn hơn, vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tín dụng trong lĩnh vực này để đảm bảo an toàn vốn cho hệ thống ngân hàng; nghị định 69 về vấn đề giải phóng mă ̣t bằng được Chính phủ ban hành vào tháng 08/2009, có hiệu lực vào năm 2010, giá đầu vào dự án thông qua tăng giá đền bù gấp tối đa đến 5 lần, vô hình chung đã làm gia tăng chi phí đầu tư gấp nhiều lần do chịu tác động tiền vay nhiều hơn, dài hơn, giá nhân công, máy móc,…tăng cao gây lo ngại cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Với những chính sách như trên, việc thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS trong các năm tiếp theo được dự báo sẽ còn gặp rất nhiều khó khăn.