Biểu đồ 2.6: Vốn FDI và vốn FDI giải ngân trong lĩnh vực bất động sản giai đoạn 2013 – 2016
(Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch & Đầu tư - Báo cáo tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài giai đoạn 2013 – 2016)
Bước sang năm 2014, nhận thấy xu thế đóng băng của thị trường BĐS đã nảy Tỷ USD
cao … Chính phủ đã ban hành và sửa đổi kịp thời các biện pháp thương mại, bên cạnh việc triển khai rà soát lại một loạt các chính sách thương mại. Nhờ đó, trong năm 2014, thị trường BĐS đã chính thức ghi nhận được những tín hiệu phục hồi đầu tiên khi tổng vốn FDI thu hút đạt 2,54 tỷ USD, chiếm 12,6% tổng vốn FDI đầu tư, gấp gần 3 lần so với năm 2013, với 35 dự án cấp mới và 4 dự án tăng thêm vốn [111]. Một số dự án BĐS lớn có vốn FDI xuất hiện trong giai đoạn này là: Dự án xây dựng khu chung cư phường 22, quận Bình Thạnh (TP. Hồ Chí Minh) của công ty Sun Wah Vietnam Real Estate Limited (Hồng Kông, Trung Quốc) có tổng vốn đầu tư hơn 200 triệu USD; dự án khu phức hợp du lịch và nghỉ dưỡng tại Vũng Rô (Phú Yên) với tổng vốn đầu tư 2,5 tỷ USD do công ty Rose Rock thuộc tập đoàn Rockefeller (Mỹ) làm chủ đầu tư, trong đó vốn đầu tư đăng ký giai đoạn 1 của dự án là 1,5 tỷ USD; dự án Alma Resort tại khu du lịch Bãi Rồng – Cam Ranh với tổng vốn đầu tư 300 triệu USD do Igal Ahouvi, tỷ phú người Isarel làm chủ đầu tư; dự án Khu nghỉ dưỡng Cam Ranh Flowers Resort, với tổng vốn đầu tư 100 triệu USD do công ty State Development - Moscow làm chủ đầu tư; dự án Hanoi Westgate tại Quốc Oai, Hà Nội trị giá 140 triệu USD do liên doanh Keppel Land (Singapore) và công ty Hanoi Westgate làm chủ đầu tư, trong đó, Keppel Land giữ 60% cổ phần [121]. Đây là tín hiệu phục hồi quan trọng cho thấy các nhà đầu tư ngoại đã quyết định quay trở lại đầu tư với quy mô lớn hơn, có chọn lọc hơn vào các dự án FDI thuộc lĩnh vực BĐS ở Việt Nam nhằm đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường này sau một thời gian tập trung xử lý các vấn đề phát sinh do khủng hoảng kinh tế thế giới, cũng như nghe ngóng các phản hồi tích cực tình hình thị trường BĐS Việt Nam sau những cải cách về môi trường đầu tư cho lĩnh vực BĐS của Chính phủ.
Một xu thế dễ nhận thấy trong năm này chính là việc các nhà đầu tư không còn quá tập trung vào phân khúc chung cư nhà ở hoặc văn phòng, những phân khúc vốn đang vấp phải tình trạng cạnh tranh khốc liệt từ các nhà nội, mà thay vào đó, vốn FDI được dành cho phân khúc BĐS nghỉ dưỡng bởi đây là lĩnh vực khá mới mẻ ở Việt Nam, đòi hỏi vốn đầu tư rất lớn cũng như khả năng quản lý hoàn toàn khác biệt nên không phải nhà đầu tư nội nào cũng dễ dàng tiếp cận và triển khai được, trong
khi đó, các yếu tố rào cản như trên lại hoàn toàn nằm trong khả năng của các nhà đầu tư ngoại. Chính nhờ xu thế này, Khánh Hòa nổi lên là địa phương thu hút FDI lớn nhất vào lĩnh vực BĐS trong năm 2014, theo sau là TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương và Hà Nội. Với dự án Vũng Rô Complex, Mỹ vượt qua Singapore, Hàn Quốc và Trung Quốc để lần đầu tiên trở thành quốc gia có vốn FDI đầu tư vào BĐS lớn nhất Việt Nam trong năm 2014 [121]. Mặc dù còn kém xa thời điểm đỉnh cao thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS năm 2008, nhưng đây là tín hiệu phục hồi rất đáng khích lệ, hứa hẹn sẽ tạo đà tăng trưởng trở lại cho thị trường còn rất nhiều tiềm năng này ở Việt Nam.
Tiếp theo đà tăng trưởng của năm 2014, cùng với việc Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở sửa đổi chính thức có hiệu lực từ ngày 01/07/2015, năm 2015 tiếp tục ghi nhận sự phục hồi của thị trường BĐS trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài khi có đến 48 dự án với tổng vốn đầu tư lên đến 2.394 tỷ USD, chiếm 10,5% tổng vốn FDI đăng ký trong năm này và xếp thứ 3 trong các lĩnh vực thu hút được nhiều vốn đầu tư nhất [139]. Mặc dù có sự giảm nhẹ so với năm 2014 do các nhà đầu tư cũ vẫn đang tập trung triển khai các dự án BĐS của các năm trước đó nhưng năm 2015 vẫn có một số dự án lớn, trong đó dự án BĐS lớn nhất năm 2015 là Dự án Empire City ở quận Thủ Thiêm – TP. Hồ Chí Minh trị giá 1,2 tỷ USD do công ty TNHH Liên doanh thành phố Đế Vương (công ty Cổ phần Bất động sản Tiến Phước và công ty TNHH Bất động sản Trần Thái liên doanh với nhà đầu tư Denver Power Ltd - Vương quốc Anh) làm chủ đầu tư [110]. Cũng trong năm này, TP. Hồ Chí Minh trở thành địa phương thu hút vốn FDI lớn nhất cả nước với 15 dự án BĐS được tài trợ 1,5 tỷ USD từ vốn FDI, xếp sau là Bình Dương, Hà Nội và Khánh Hòa.
Bước sang năm 2016, số vốn FDI vào thị trường BĐS giảm còn 1,86 tỷ USD do các nhà đầu tư trong nước bắt đầu tham gia mạnh hơn vào thị trường đầy tiềm năng này, bên cạnh đó, các thương vụ M&A cũng dần được đẩy mạnh, tính riêng trong năm 2016 đã có 80 dự án được các nhà đầu tư nước ngoài tham gia góp vốn với tổng lượng vốn đạt 723 triệu USD [126]. Mặc dù có sự suy giảm gần 30% so với năm 2015 nhưng theo phân tích của các chuyên gia kinh tế, cần phải nhìn vào
luôn chiếm tỷ trọng trên 50% so với giai đoạn 2007 – 2012, có những thời điểm vốn FDI đăng ký cho lĩnh vực BĐS lên đến 25% nhưng số vốn giải ngân không vượt quá 20%. [126]
Điểm mới trong năm 2016 là thị trường đang diễn ra mạnh mẽ xu hướng hợp tác kinh doanh giữa các doanh nghiệp địa ốc Việt Nam với các đối tác đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore. Bên cạnh các dự án mới được đăng ký như Dự án Thành phố Amata Long Thành (Đồng Nai), tổng vốn đầu tư đăng ký 309,3 triệu USD do nhà đầu tư Thái Lan đầu tư, dự án Midtowen với tổng vốn đầu tư trên 225,6 triệu USD tại TP. Hồ Chí Minh, hàng loạt các thương vụ M&A hoặc góp vốn giữa các nhà đầu tư đang diễn ra sôi nổi tại nhiều địa phương như: Mitsubishi (Nhật Bản) mua lại 45% dự án The Manor Central Park từ tập đoàn Bitexco; Keppel Land (Singapore) mua lại 40% dự án Empire City từ Liên doanh Công ty CP BĐS Tiến Phước, Công ty TNHH BĐS Trần Thái và Quỹ đầu tư BĐS tư nhân Gaw Capital Partners có trụ sở tại Hồng Kông; Mappletree (Singapore) mua lại dự án Kumho Asian Plaza trị giá 215 triệu USD từ liên doanh Hàn Quốc Kumho Industrial và Asiana Airlines; Creed Group (Nhật Bản) mua lại 20% dự án nhà ở của công ty An Phát Investment. [128]
Bên cạnh đó, những nhà đầu tư ngoại cũng quyết tâm quay trở lại phân khúc còn đẩy mạnh hợp tác phát triển dòng sản phẩm trung bình khá, nhằm đáp ứng nhu cầu cải thiện nhà ở của đại bộ phận người dân Việt, đáp ứng được các tiêu chuẩn nhà ở của Nhật, Hàn Quốc hay Singapore thay vì chỉ tham gia vào phân khúc cao cấp và hạng sang như trước đây, đặc biệt là các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản.
Trước đây, dòng vốn ngoại từ Nhật Bản thường chỉ thấy ở nhiều dự án tại TP. Hồ Chí Minh như Creed Group đầu tư vào City Gate của Năm Bảy Bảy, hợp tác phát triển dự án 500 triệu USD River City với Phát Đạt và An Gia Investment; hoặc Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad hợp tác với Nam Long thì nay Nhật tiếp tục có những động thái đổ bộ vào lĩnh vực này [128]. Toshin Development mới đây đã đề xuất đầu tư dự án trung tâm thương ma ̣i ngầm Bến Thành. JICA cũng vừa thông tin người Nhật sẽ giúp Việt Nam đầu tư dự án chống ngập ở TP. Hồ Chí Minh trị giá 211 triệu USD, và bắt đầu thực hiện vào năm 2017. Đổi lại, những
doanh nghiệp này sau đó sẽ nhận khu đất trị giá ngang với tổng mức đầu tư của dự án, để phát triển mô ̣t chung cư 20 tầng. Hàng loạt doanh nghiệp tên tuổi khác của Nhật Bản cũng nhăm nhe phát triển BĐS cao cấp ở TP. Hồ Chí Minh bằng cách hợp tác với các doanh nghiệp địa phương. Đơn cử như Maeda với Thiên Đắc phát triển dự án căn hộ trung cấp Waterina (quận 2), Global Group bắt tay với Công ty CP Nhà Mơ đầu tư dự án ở quận 8; Pressance Corporation ký hợp tác với Tiến Phát để cùng mua lại một dự án và triển khai xây dựng 500 căn hộ, với tổng vốn đầu tư khoảng 1.200 tỷ đồng (kể cả tiền đất).
Ngoài những nhân tố mới, khá nhiều tập đoàn lớn từ Hàn Quốc hay Singapore cũng đang tăng tốc rót vốn vào lĩnh vực này. Đáng chú ý là CapitaLand của Singapore mới đây đã mua lại một dự án ở khu Cầu Kho (Quận 1) trị giá gần 52 triệu USD để phát triển 2 tháp căn hộ, quy mô khoảng 300 căn.
Biểu đồ 2.7: Tỷ trọng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản xét theo đối tác đầu tư giai đoạn 2007 – 2016
(Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch & Đầu tư – Báo cáo tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài giai đoạn 2007 – 2016)
Dự báo trong năm 2017, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục thu hút được nhiều nhà đầu tư nước ngoài bởi một số lý do sau:
cư vẫn còn rất lớn, nhất là khi tỷ suất sinh lợi đối với các căn hộ trung và cao cấp ở Việt Nam đang từ 7 - 8%, trong khi ở các nước như Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc chỉ đạt 1 - 2%.
• Hàng loạt chính sách liên quan như mở rộng điều kiện cho người nước ngoài sở hữu nhà đã tạo tâm lý tin tưởng cho nhà đầu tư.
• Kinh tế Việt Nam đang hướng đến tăng trưởng bền vững, các chỉ số lạm phát, tăng trưởng tín dụng, nợ xấu…. đều nằm trong mức cho phép, trong khi đó, tình hình chính trị xã hội rất ổn định nên tạo được sự an tâm cho các nhà đầu tư
• Thị trường bất động sản vẫn còn rất nhiều tiềm năng, nhất là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng khi đây là phân khúc còn rất mới mẻ đối với nhiều nhà đầu tư nội, mức độ cạnh tranh chưa cao nhất là khi Việt Nam có đến hơn 2000 km đường bờ biển, hàng loạt danh lam thắng cảnh.