Tháng 6/2008 – chỉ vài tháng sau khi có chính sách thắt chặt tiền tệ khiến nguồn vốn dành cho các dự án bị chững lại - trên thị trường bất động sản đã bắt đầu xuất hiện làn sóng tháo chạy. Chính làn sóng này đã kéo giá nhà đất liên tục sụt giảm, với tốc độ sụt giảm gia tăng theo từng tháng. Chỉ trong vòng 6 tháng, giá nhà
đất trên thị trường đã mất bình quân 50% giá trị so với thời đỉnh điểm cơn sốt. Các dự án trong những khu vực có tiềm năng phát triển như Nam Sài Gòn - lân cận khu đô thị mới Thủ Thiêm bị mất giá khoảng 50%, nhưng so với nhiều khu vực khác thì mức mất giá này vẫn còn khá nhẹ. Thậm chí, nhiều dự án toạ lạc trong các khu vực hội đủ điều kiện phát triển đã mất 70% giá trị, như các dự án trên địa bàn các phường Phước Long A, Phước Long B, Phú Hữu - quận 9; Phước Kiểng - huyện Nhà Bè, đỉnh điểm cơn sốt lên đến xấp xỉ 30 triệu đồng/m2 thì đến cuối năm 2008 chỉ còn từ 8 đến 12 triệu đồng/m2 [131] [95]. Mặc dù có mức độ mất giá thấp hơn rất nhiều so với các dự án nhà đất, nhưng giá chung cư cũng có sự suy giảm đáng kể. Một số dự án căn hộ cao cấp thời điểm sốt nóng lên đến hơn 4.000 USD/m2, đến cuối năm 2008 đã giảm xuống còn dưới 3.000 USD/m2. Đây là đòn giáng mạnh vào thị trường bất động sản Việt Nam lúc bấy giờ và kéo theo sự đóng băng của thị trường này trong suốt một thời gian dài sau đó.
Sang đến năm 2009, do tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, hy vọng mong manh về khả năng phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam nhanh chóng bị dập tắt bởi sự sụt giảm nghiêm trọng của vốn FDI kéo theo hệ lụy đáng lo ngại là hàng loạt dự án đầu tư bất động sản thành dự án “treo” do thiếu vốn [95]. Tuy nhiên, trong năm 2009 cũng ghi nhận một số điểm sáng khi Luật thuế nhà đất và Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chính thức có hiệu lực. Đây hứa hẹn sẽ là những tiền đề cơ bản để thị trường bất động sản có những tín hiệu lạc quan hơn trong những năm tiếp theo.