Tổng quan về bất động sản (BĐS) và thị trường bất động sản

1.2.1 Bất động sản

1.2.1.1 Khái niệm

Tài sản là một khái niệm quen thuộc được sử dụng trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội. Trong các lĩnh vực khoa học chuyên ngành như kinh tế, pháp lý hay kế toán tài chính, tài sản cũng là khái niệm cơ bản và được nghiên cứu hết sức kỹ lưỡng dưới các góc độ khác nhau. Theo đó, tài sản thường được hiểu là những đối tượng phải mang lại lợi ích nào đó cho con người và có thể định giá được thành tiền. Trong ngôn ngữ thông thường, tài sản được hiểu đơn giản là những vật có thực, hữu hình hoặc có thể được hữu hình hóa phục vụ cho đời sống con người. Trong ngôn ngữ pháp lý, tài sản là của cải được con người sử dụng. Của cải luôn gắn liền với thuộc tính giá trị và không ngừng biến đổi để hoàn thiện, chính vì vậy khái niệm tài sản trong khoa học pháp lý không phải là một khái niệm bất biến.

Luật dân sự Viê ̣t Nam 2015, điều 105 quy đi ̣nh cu ̣ thể: “Tài sản là vâ ̣t, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản” và đồng thời cũng phân chia “Tài sản bao gồm BĐS và đô ̣ng sản. BĐS và đô ̣ng sản có thể là tài sản hiê ̣n có và tài sản hình thành trong tương lai”. “Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với bộ phận cấu thành lãnh thổ” (Lê Xuân Bá 2003, tr. 7). Cho đến nay, cách phân loại này vẫn được áp dụng trong hầu hết luâ ̣t pháp của các quốc gia trên thế giớ i và đều thống nhất coi bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai và được xác đi ̣nh bởi vi ̣ trí đi ̣a lý củ a đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước lại có những tiêu chí và quan điểm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được

Luật Dân sự Pháp quy định tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS ta ̣i điều 518 của luâ ̣t này như sau: “Đất đai và các công trình xây dựng là BĐS”. Các điều từ 519 đến 521 là các quy pha ̣m liên quan đến “cối xây gió, cối xay nước được gắn cố đi ̣nh trên cô ̣t tru ̣ và là mô ̣t bô ̣ phâ ̣n của công trình xây dựng” hay “các loa ̣i mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây” cũng đều được xem là BĐS. Từ điều 522 đến điều 525, tiếp tục là các quy định khác về các tài sản được xem là bất động sản như: “các loại gia súc phục vụ trong trang trại, các loại đường ống dẫn nước cho một công trình xây dựng, các loại nông cụ, đồ đạc trong nhà gắn vĩnh viễn vào tài sản cố định”. Đây là những loại tài sản về bản chất là động sản, song lại là một “phần phụ” gắn liền với bất động sản do những mục đích sử dụng riêng, vì thế mà pháp luật nướ c này xem chúng như những bất động sản.

Luật Dân Sự Thái Lan, điều 100 quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này mô ̣t mă ̣t liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng nằm trong danh mu ̣c tài sản được coi là BĐS.

Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam 2015, ta ̣i điều 107, khoản 1 quy đi ̣nh khá cu ̣ thể như sau: “BĐS bao gồ m: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luâ ̣t”.

Như vậy có thể thấy khái niệm BĐS rất đa dạng và rất rộng, cần được quy định cụ thể hơn nữa bằng pháp luật của mỗi nước. Ngay cả các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam cũng là những khái niệm mở mà cho đến nay vẫn chưa có các quy định cụ thể nào về danh mục các tài sản này. Chính vì vậy khái niệm thị trường BĐS được đề cập trong luận văn này là thị trường của một số loại

hàng hoá BĐS tiêu biểu và đã được xác định rõ nét, được chấp nhận ở tất cả các nước, gồm thị trường nhà ở, thị trường bất động sản công nghiệp và thị trường bất động sản thương mại.

1.2.1.2 Phân loại bất động sản

Theo đă ̣c tính vâ ̣t chất [115]

• Đất đai: đất tự nhiên, không di dời được hoặc di dời được nhưng không

đáng kể (những đất đai di dời được như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS), phải là đất đai đã xác định chủ quyền và được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó)

• Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình: bao gồ m

nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời hoặc di dời không đáng kể như chung cư, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng (Nhà ba ̣t di đô ̣ng hay các hình thức đầu tư vào BĐS của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất động sản mà là các động sản hoặc là công cụ lao động), công trình ha ̣ tầng kỹ thuâ ̣t gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng công nghiệp, giao thông như đường xá, cầu cống, hê ̣ thống điê ̣n nước, điê ̣n thoa ̣i, cứu hỏa, bến cảng, sân bay, bãi đỗ được xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó như máy điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình, các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị đo lường theo các tiêu chuẩn nhất định.

• Tài sản khác theo quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t: vườn cây lâu năm (Bao

gồm cả cây trồng và đất trồng cây), các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch, vui chơi, thể thao… cùng một số công trình khai thác tài nguyên trong lòng đất.

Theo tiêu chí quản lý xây dựng và phát triển BĐS [48]

• Bất động sản có đầu tư xây dựng: BĐS nhà ở, nhà xưởng, công trình

thương mại dịch vụ, văn phòng cao ốc, chung cư,…Trong nhóm này, BĐS nhà đất (gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ tro ̣ng lớn, tính phức tạp cao và chịu nhiều ảnh hưởng của yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này tác động rất lớn đến chất lượng cuộc sống, phát triển đô thị, công nghiê ̣p hóa – hiê ̣n đa ̣i hóa, và phát triển kinh tế bền vững. Nhóm này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản ở tất cả các nước trên thế giới.

• BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS ở nhóm này chủ yếu là đất nông

nghiệp (dướ i da ̣ng tư liê ̣u sản xuất), đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử du ̣ng,…

• BĐS đặc biệt: Là những BĐS thuộc công trình bảo tồn quốc gia, di sản

văn hoá vật thể, nhà thờ, đình đền đài, nghĩa trang,…Đă ̣c điểm của loa ̣i BĐS này là rất hiếm khi tham gia vào giao dịch trên thi ̣ trường BĐS.

Theo tiêu chí kinh tế [48]

• Nhà ở làm nơi cư ngụ cho các gia đình và cá nhân

• BĐS công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, nhà máy,

nhà xưởng, nhà kho,…

• BĐS nông nghiệp bao gồm các đồn điền, trang trại, vườn cây lâu năm,

rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, đất canh tác,…

• BĐS thương mại bao gồm các toà nhà văn phòng, trung tâm thương

mại, căn hộ cho thuê hoặc bán, khách sạn, nhà hàng, các bãi đỗ xe, các tiện nghi công ích, khu vui chơi, thể thao,…

• BĐS sử dụng cho mục đích chuyên biệt như giảng đường trường học,

bất động sản thuộc nhà nước quản lý và sử dụng,…

Như vâ ̣y, có thể thấy hiê ̣n nay đang tồn ta ̣i rất nhiều loa ̣i BĐS và cách thức phân loại BĐS khác nhau tùy theo pháp luâ ̣t của mỗi quốc gia. Tuy nhiên, để có thể xuất hiê ̣n trên thi ̣ trường BĐS thì BĐS phải được coi như là mô ̣t “món hàng” có giá

trị, có thể đem ra trao đổi, mua bán trên thi ̣ trường BĐS. Không phải tất cả BĐS đều là hàng hóa và mô ̣t loa ̣i BĐS muốn trở thành hàng hóa thì quyền về giao di ̣ch đối vớ i loa ̣i BĐS đó phải được pháp luâ ̣t quy đi ̣nh. Hơn nữa, có những loa ̣i BĐS do mục đích sử du ̣ng mà cũng rất khó để trở thành BĐS hàng hóa, ví du ̣ như BĐS công cộng dùng cho mu ̣c đích chung, rất khó để tính phí đối với người sử du ̣ng (Hải đăng, công viên, vườn hoa công cô ̣ng,...). Do đó, trong phạm vi nghiên cứu của đề tài này, tác giả chủ yếu tập trung vào BĐS thương mại, BĐS công nghiệp và BĐS nhà ở được coi là những BĐS hàng hóa phổ biến và chiếm tỷ tro ̣ng cao nhất trên thi ̣ trường BĐS hiê ̣n nay

1.2.1.3 Đặc điểm bất động sản

• Tính cố định

BĐS là hàng hoá có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai mà đất đai có đặc điểm là cố định vi ̣ trí và có giới hạn về diện tích, không gian. Đặc điểm này có ảnh hưởng lớn đến giá trị giao dịch của BĐS trên thị trường BĐS trong quá trình kinh doanh BĐS. Do đó, vị trí của BĐS như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế - chính trị - xã hội, hệ thống pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng… của hàng hoá bất động sản có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả BĐS

• Tính lâu bền

BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hoá gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao. Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hoá BĐS rất khác nhau, tuỳ theo từng loại BĐS cụ thể. Đặc điểm này ảnh hưởng đến chiến lược kinh doanh và hoạt động đầu tư BĐS.

• Tính cá biệt và khan hiếm

Hàng hoá BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như lãnh thổ của từng vùng, từng địa phương,

từng khu vực, từng mảnh đất. Tính phức tạp của đất đai về địa hình, đi ̣a chất, vị trí, cảnh quan xung quanh…đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hoá BĐS. Mặc khác chính sự đa dạng trong thiết kế xây dựng, chế tạo… của chủ đầu tư cũng như của kiến trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính dị biệt của hàng hoá BĐS. Các nhà đầu tư nếu biết khai thác đặc điểm này của BĐS chắc chắn sẽ tạo cho mình lợi thế ca ̣nh tranh, đáp ứng được yêu cầu của mô ̣t số thi ̣ trường và đối tượng khách hàng đặc biệt.

• Hàng hoá bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau

Giữa các hàng hoá BĐS có tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay hoàn thiện của hàng hoá BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS khác. Ví du ̣, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực. Hoặc ở đâu có dự án quy hoa ̣ch, xây dựng khu công nghiê ̣p thì lâ ̣p tức xung quanh khu vực đó sẽ xuất hiện thêm rất nhiều quán ăn, khu phòng tro ̣ cho thuê hay di ̣ch vu ̣ giải trí,… thâ ̣m chí các công trình có khi còn hoàn thành xong trước dự án kia.

• Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước.

BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế và xã hội. Do đó, luôn cần thiết có một luật lệ chung để quản lý BĐS: Các quốc gia thì cam kết trong điều ước quốc tế, luật pháp quốc tế là tôn trọng chủ quyền lãnh thổ của nhau; còn trong mỗi quốc gia thì có luật pháp của quốc gia đó để điều chỉnh và quản lý BĐS.

• Hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý.

Vì BĐS thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu sự hao mòn qua thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý BĐS không đơn giản. Vì vâ ̣y, đòi hỏi người quản lý phải là người chuyên nghiệp, có chuyên môn, hiểu biết và chi phí quản lý cho loại “hàng hóa” này cũng cao hơn so với các hàng hoá thông thường.

1.2.2 Thị trường bất động sản

1.2.2.1 Khái niệm

Có rất nhiều cách hiểu khác nhau về thi ̣ trường BĐS nhưng có cùng một điểm chung khái quát về thị trường BĐS, đó là tổng các quan hệ giao dịch BĐS hàng hóa giữa các chủ thể của nền kinh tế thông qua một cơ chế giá, tại một thời điểm xác định. Thị trường BĐS chỉ ra đời khi mà trong xã hội có sự trao đổi, giao dịch hàng hoá BĐS và di ̣ch vu ̣ BĐS.

Hiểu theo nghĩa he ̣p thì thị trường BĐS chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS. Còn hiểu theo nghĩa rô ̣ng thì thị trường BĐS bao gồm cả các quan hệ trong các ngành tạo lập BĐS, các thể chế hỗ trợ thị trường và các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS, cụ thể hơn, thị trường BĐS hiểu theo nghĩa rô ̣ng là “nơi” diễn ra các hoạt động giao di ̣ch, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan khác như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến BĐS giữa các chủ thể trên thị trường, mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.

1.2.2.2 Phân loại thị trường bất động sản

Theo phân loại hàng hóa BĐS

• Thị trường đất đai (đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở)

• Thị trường nhà ở (nhà phố, nhà liên kế, biệt thự, nhà vườn…)

• Thị trường BĐS dịch vụ (khách sạn, cao ốc văn phòng, nhà hàng, bến cảng..)

• Thị trường BĐS thương mại (chợ, trung tâm thương mại, cửa hàng, siêu