Bước sang năm 2014, lãi suất hạ nhiệt, vốn FDI tăng, chứng khoán lên đỉnh rồi điều chỉnh mạnh đẩy dòng tiền chuyển sang nhà đất, nền kinh tế thế giới vượt qua khủng hoảng và bắt đầu phục hồi, thị trường bất động sản Việt Nam cũng có nhiều chuyển biến tích cực rõ nét. Lượng văn phòng được thuê ổn định trở lại với diện tích thuê thực tăng do các công ty mở rộng kinh doanh, tình hình thị trường bán lẻ, khách sạn có nhiều khởi sắc, đặc biệt là giao dịch ở mảng bất động sản nhà ở tăng cao. Thống kê sơ bộ từ Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2014, lượng giao dịch thành công tăng gấp 2 lần so với năm ngoái. Cụ thể, tại Hà Nội ước đạt trên 13.000 căn, tại TP. Hồ Chí Minh khoảng 9.000 căn (đây là con số do chủ đầu tư công bố, chưa kể giao dịch ở thị trường thứ cấp trong dân) [140]. Nhờ đó, tồn kho bất động sản đang trên đà giảm mạnh, khoảng 17,6% so với năm ngoái tuy tổng giá trị vẫn ở mức cao khoảng 94,5 nghìn tỷ [130]. Số lượng căn hộ còn tồn tại TP. Hồ Chí Minh khoảng trên 6.000 căn và tại Hà Nội còn khoảng 2.000 căn.
Bảng 2.1: Tồn kho bất động sản năm 2014
Chỉ tiêu Chung cư
(căn) Giá trị (tỷ đồng) Nhà thấp tầng (căn) Giá trị (tỷ đồng) Tồn kho BĐS giảm so với năm
2013
Cả nước 15.774 24.114 13.058 21.344 17,62%
Hà Nội 1.911 2.136 2.582 7.550 25,32%
TP.Hồ
Chí Minh 6.618 11.267 716 2.004 14,64%
(Nguồn: Bộ Xây dựng - Báo cáo tồn kho bất động sản năm 2014)
Cũng theo Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng bất động sản đang ở mức cao nhất từ 2011 đến nay, hiện đạt khoảng trên 290 nghìn tỷ. Bên cạnh đó, giá bất động sản đã ổn định, không còn hiện tượng giảm giá như những năm trước. Thậm chí, ở một số dự án “nóng”cục bộ ở các thành phố lớn như trung tâm Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh giá bán còn có hiện tượng tăng từ trên dưới 10% tùy từng dự án.
Ngoài ra, với 77,46% đại biểu Quốc hội thông qua Luật Nhà ở, trong đó, lần đầu tiên Việt Nam mở cửa cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam từ 01/07/2015. Qua đó, người nước ngoài chỉ cần nhập cảnh vào Việt Nam là được mua và sở hữu nhà ở. Số lượng tối đa là 30% tổng số căn hộ trong tòa chung cư, 250 căn nhà trong khu đô thi ̣ có quy mô tương đương 1 phường với thời hạn sở hữu 50 năm [140]. Người nước ngoài còn được mua bất động sản để kinh doanh lại, được phép kinh doanh nghĩa trang. Quy định này thông thoáng hơn rất nhiều so với quy định cũ là phải cư trú từ 1 năm trở lên, số lượng được mua chỉ 1 căn hộ.Vì thế, giới chuyên môn đánh giá sau với quyết định này thị trường bất động sản sẽ có thêm dòng tiền “khủng” đổ vào thị trường, kích cầu mảng bất động sản cao cấp. Một tín hiệu lạc quan khác trong năm 2014 là vốn FDI đổ vào bất động sản tăng gấp 3 lần. Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), năm 2014 cả nước thu hút 35 dự án đầu tư đăng ký mới, tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 2,54 tỷ USD, chiếm 12,6% tổng vốn đầu tư đăng ký. Như vậy, số vốn FDI vào BĐS năm 2014 tăng gần gấp 3 lần so với năm 2013 (cả cấp mới và tăng thêm là 951 triệu USD với 20 dự án). BĐS là lĩnh vực đứng thứ 2 về thu hút FDI chỉ sau lĩnh vực công nghiệp chế biến.
Điều này cho thấy, mối quan tâm đến bất động sản của các nhà đầu tư nước ngoài đang quan tâm trở lại. Trong đó, nổi bật là Hàn Quốc, Nhật Bản và Singapore,…Riêng Hàn Quốc hiện có tới 81 dự án tại Việt Nam với tổng số vốn đăng ký xấp xỉ 7 tỷ USD. Ngoài ra, Năm 2014 được đánh giá là năm hoạt động M&A bất động sản sôi động nhất từ trước đến nay. Hàng chục thương vụ mua bán, chuyển nhượng dự án, mua bán sáp nhập công ty, hợp tác đầu tư được giao dịch thành công. Trong đó, nổi bật là những tập đoàn, công ty lớn đều thâu tóm thành công nhiều dự án như Novaland, Vingroup, FLC Group, Him Lam,…Bên cạnh đó, các tập đoàn lớn nước ngoài cũng không ngoài cuộc như Daibiru và Creed Group của Nhật, Berli Jucker của Thái Lan.
Bước sang năm 2015, các chỉ số vĩ mô của nền kinh tế đều rất khả quan như GDP tăng trưởng từ mức 7,05% so với năm 2014; tỷ lệ lạm phát được kiểm soát ở
xuống mức 10%; đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam đạt 20,23 tỷ USD, vượt 19% kế hoạch (17 tỷ USD) đã giúp thị trường BĐS vượt qua giai đoạn trầm lắng và chính thức trong trạng thái phục hồi, với nhịp cung - cầu có nhiều dấu hiệu khởi sắc. Hai luật mới là luật nhà ở và luật kinh doanh BĐS chính thức có hiệu lực (01/07/2015) giúp mở rộng đối tượng được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam cho đối tượng người nước ngoài và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân trong việc tiếp cận dự án nhà ở chính sách của Chính Phủ. Bên cạnh đó, tăng trưởng tín dụng của thị trường BĐS trong năm 2015 cũng trên đà đi lên mạnh mẽ với mức dư nợ lên đến 360 ngàn tỷ đồng, tăng 70% so với giai đoạn đáy và tăng 18% so với năm 2014. Lượng vốn FDI đổ vào thị trường bất động sản cũng tăng mạnh, lên đến 2,4 tỷ USD trong năm 2015, gấp 2,5 lần so với năm 2013, chiếm đến 20% tổng lượng vốn FDI đổ vào thị trường Việt Nam. Giao dịch BĐS cũng tăng gấp đôi so với năm 2014, tổng lượng giao dịch tại 2 thành phố lớn là TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đạt 38.000 giao dịch, gấp gần 2 lần so với con số 21.600 giao dịch trong năm 2014. Chính điều này đã giúp tồn kho bất động sản liên tục giảm mạnh từ 128,5 ngàn tỷ đồng ở năm 2013 xuống còn 53,2 ngàn tỷ đồng tại thời điểm 01/12/2015, tương đương mức giảm 58%. Giá nhà đất tiếp tục ổn định khi chỉ duy trì mức tăng 5% đến 10% so với năm 2014. Bên cạnh đó, tốc độ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng để giải cứu BĐS tăng lên chóng mặt, với tổng số tiền được giải ngân đạt 17.710 tỷ cho gần 40.000 hộ cá nhân và 58 dự án. Thị trường M&A bất động sản năm 2014 cũng rầm rộ với nhiều thương vụ mua bán sáp nhập của các nhà đầu tư trong và ngoài nước như Vingroup mua lại dự án STARCITY Centre, BRG Group thâu tóm 43% OSC Việt Nam, Lotte mua lại 70% quyền sở hữu của Diamond Plaza….
Bảng 2.2: Các thương vụ M&A lớn trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam năm 2015
Tên dự án Bên bán Bên mua Giá trị/tỷ lệ sở hữu
Diamond Plaza POSCO Lotte (Hàn Quốc) 70% quyền sở hữu
Celadon City Sacomreal và
Thành Thành Công Gamuda Land (Malaysia) 1.2 tỷ USD Mễ Trì (Khu 32 ha) Công ty CP Phát triển Thể thao và Giải trí Mễ Trì Vingroup 67.17% quyền sở hữu
Floria Anh Đào Nguyên Phúc
Hankyu Reatly và Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản) 25 triệu USD Indochina Plaza Hanoi, Hyatt Regency Danang
Indochina Land Gaw Capital
Partners 106 triệu USD
Usilk City Sông Đà Thăng
Long Hải Phát Thủ Đô 25 triệu USD
Một số dự án
Công ty Cổ phần Xây Dựng Bình
Chánh
Công ty Cổ phần
Nhà Khang Điền 40 triệu USD
(Nguồn: Tạp chí tài chính số ra ngày 30/12/2015)
Nhìn chung, năm 2015 được đánh giá là một năm thành công của thị trường bất động sản khi tất cả các chuyển biến đều tích cực, hứa hẹn mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới cho lĩnh vực BĐS vào năm 2016