7. KẾT CẤU LUẬN VĂN
1.2.3. Các yếu tố khác
1.2.3.1. Yếu tố tập quán, truyền thống và thị hiếu
Tập quán, truyền thống là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động sản. Ở thị trường lao động, thị trường hàng hoá, thị trường vốn, sự ảnh hưởng của yếu tố này là rất ít. Tập quán và truyền thống ảnh hưởng trực tiếp đến cách thức tiến hành các giao dịch mua bán, thuê mướn, thế chấp... của thị trường bất động sản.
Ở người Việt Nam có một quan niệm “An cư lạc nghiệp” nghĩa là chỗ ở có yên thì việc làm mới ổn định. Điều này gần như trở thành truyền thống của người Việt, dù đi đâu, ở đâu họ cũng phải cố gắn tìm cho mình một nơi để ở dù lớn hay nhỏ cũng thuộc về mình. Đánh vào tập quán, truyền thống đó những nhà kinh doanh trong thị trường đã có những chiếc lược nhằm phát triển thị trường. Vì vậy, nó có tác dụng làm đẩy thị trường, nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua và bán. Đồng thời, nó cũng góp phần đẩy quá trình phát triển thị trường.
Thị hiếu ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trên hai khía cạnh chủ yếu. Một là thị hiếu về vị trí bất động sản (nhất là về nhà ở, đất ở); Hai là thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, cả về mốt.
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng được phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và công bố tại
Vương quốc Anh vào năm 2000. Lý thuyết này có nội dung hoàn toàn khác biệt so với lý thuyết được chấp nhận rộng rãi hiện nay phát triển bởi W.Alonso vào năm 1964. Theo W.Alonso động học dân cư đô thị là một sự dịch chuyển của người dân dựa trên lựa chọn đánh đổi giữa chi phí nhà ở và chi phí đi lại trong không gian đô thị. Đến nay, có thể khẳng định, sự đánh đổi này không còn đúng, vì với sự phát triển của hệ thống giao thông
29
và các phương tiện vận tải cùng với mạng lưới thông tin liên lạc thì chi phí đi lại ngày càng giảm không còn là nhân tố quyết định đến sự lựa chọn của người dân về nơi ở (E.Glaeser, 2000). Theo E.Glaeser ngoài các yếu tố thị trường còn có những quan hệ phi thị trường, là những quan hệ tình cảm, quan hệ xã hội không dựa trên sự trao đổi tiền tệ. Những tương tác phi thị trường là những yếu tố quyết định đến sự dịch chuyển của dân cư trong đô thị. Những quan hệ xã hội hình thành từ các tương tác phi thị trường và thị trường được hiểu như thế nào? Cơ chế tác động của nó đến sự lựa chọn của người dân về nơi ở diễn ra như thế nào? Điều này sẽ được làm rõ ở lý thuyết Vị thế - Chất lượng. Để hiểu được lý thuyết này phải làm rõ khái niệm: Vị thế nơi ở, Chất lượng nhà ở:
Chất lượng nhà ở: Là những đại lượng vật lý hữu hình đo đếm được như diện tích thửa đất, diện tích xây dựng, số tầng cao, số tolet, số phòng, kết cấu công trình, nguyên vật liệu xây dựng,… Các đại lượng này tồn tại độc lập với thành phần vị thế của nó.
Vị thế nơi ở: Là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một vị trí xác định. Có nghĩa là mong muốn của ai và về ai, mong muốn của con người về các yếu tố đặc điểm văn hóa – xã hội và kinh tế của con người. Nói cách khác, vị thế bắt đầu từ sự mong muốn và biểu hiện ra ngoài là các mối quan hệ xã hội được thiết lập. Vì vậy, vị thế được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội được hình thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường. Người có vị thế cao hay thấp thì có nhiều hay ít quan hệ xã hội, điều này đồng nghĩa với có nhiều hay ít người mong muốn thiết lập quan hệ.
Chất lượng nhà ở đáp ứng nhu cầu vật chất còn vị thế nơi ở đáp ứng nhu cầu tinh thần. Các nhu cầu này chính là động lực của hành vi con người. Như ông bà ta thường nói “Đói đầu gối cũng phải bò”, là động lực hành vi lựa chọn các yếu tố đặc điểm chất lượng và vị thế để thỏa mãn các nhu cầu vật chất và tinh thần.
Vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở đáp ứng những nhu cầu cụ thể nào của con người? Theo các nhu cầu của A.Maslow trong mỗi con người có 5 loại nhu cầu thể hiện các nhu cầu từ bậc thậc thấp đến bậc cao, bậc thấp được đáp ứng thì mới xuất hiện nhu cầu bậc cao hơn. Trước tiên phải đáp ứng được nhu cầu bản năng sinh tồn rồi xuất hiện nhu cầu an toàn và an ninh và cứ như thế, 5 loại nhu cầu trên có thể được phân thành 2 nhóm: nhu
30
cầu vật chất mang tính cá nhân và nhu cầu tinh thần mang tính xã hội. Thuyết nhu cầu cấp bậc của Maslow được thể hiện rõ như sau
Hình 1.5: Thuyết nhu cầu cấp bậc của Maslow (1954)
1.2.3.2. Yếu tố đầu cơ
Đầu cơ là hiện tượng các tổ chức, cá nhân lợi dụng những thời điểm mà thị trường có nhiều biến động theo xu hướng tăng giá của loại hàng hóa nào đó được dự báo trước để tích trữ. Sau đó, đợi đến thời điểm thị trường có giá cả tăng vọt, các tổ chức, cá nhân đó sẽ tung hàng tích trữ của mình ra nhằm thu về mức lợi nhuận cao. Đầu cơ nhà đất làm cầu về nhà đất tăng vọt kéo theo sự hình thành bong bong giá nhà đất. Mức giá quá cao so với mức thu nhập làm cho những người có nhu cầu thật sự khó có thể mua được nhà.
Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung, thị trường căn hộ nói riêng là một thị trường quan trọng của nền kinh tế do có liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản rất lớn cả
Tự thể hiện bản thân
Cần cảm giác được tôn trọng
Muốn được hội nhập, giao lưu, muốn gia đình yên ấm, bạn hữu tin cậy
Muốn được an toàn, việc làm, gia đình, sức khỏe
31
về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế. Chính vì vậy, khi thị trường này mất đi tính hữu dụng vốn có sẽ tác động không nhỏ tới nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế.