Tổng quan về tình hình kinh tế Việt Nam

7. KẾT CẤU LUẬN VĂN

2.1.2. Tổng quan về tình hình kinh tế Việt Nam

 Tình hình chung

Từ cuộc khủng hoảng kinh tế - tài chính toàn cầu năm 2008 – 2009 đến nay đã ảnh hưởng không nhỏ đến tăng trưởng kinh tế của Việt Nam. Năm 2011, GDP của Việt Nam đạt 5,89%; Năm 2012 mức tăng trưởng giảm xuống còn 5,25%; Năm 2013, mức tăng đạt 5,42%, cao hơn so với năm 2012 nhưng thấp hơn so với 2011. Bình quân 3 năm, GDP tăng 5,6%/năm. Tuy chưa đạt kế hoạch đề ra ban đầu cũng như chỉ tiêu đã điều chỉnh, song đây là mức tăng có thể chấp nhận được và có phần cao hơn chút ít so với mức bình quân của các nước ASEAN (5,1%/năm trong thời kỳ 2011 - 2013, theo IMF). Tuy nhiên, điều rất lo ngại là, khu vực sản xuất vật chất có xu hướng giảm dần tốc độ tăng trưởng.

Bảng 2.2: Tăng trưởng kinh tế chia theo khu vực giai đoạn 2011 - 2013

Năm GDP Nông, lâm nghiệp và thuỷ sản Công nghiệp và xây dựng Dịch vụ 2011 6,24 4,02 6,68 6,83 2012 5,25 2,68 5,75 5,90 2013 5,42 2,67 5,43 6,56 Nguồn: Tổng cục Thống kê

Hoạt động sản xuất kinh doanh của các DN gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là hoạt động kém hiệu quả của các DNNN. So với năm 2012, các DN đăng ký thành lập mới năm

38

2013 tăng 10,1% nhưng tổng số vốn đăng ký lại giảm 14,7%; Số DN giải thế hoặc ngừng hoạt động tăng 11,9% so với năm 2012. Trong 2 năm (2011 – 2012), số DN ngừng hoạt động hoặc phá sản khoảng 100.000 DN, chiếm khoảng 50% tổng số DN rút khỏi thị trường trong vòng 20 năm qua.

Nợ xấu: tại các TCTD năm 2012 tăng bình quân 3,91%/tháng, đạt 8,82% tổng mức tín dụng của nền kinh tế tương đương khoảng 250.000 tỷ đồng. Năm 2013 mặc dù có giảm nhưng vẫn ở mức 2,52%/tháng.

Nợ công: tăng cao, đầu tư toàn xã hội giảm. Nợ công Việt Nam tăng dần qua các năm và là một trong những quốc gia có mức nợ công cao của châu Á. Năm 2011, tỷ lệ nợ công so với GDP là 54,9%, giảm 0,9% so với năm 2010 (56,8%), nhưng năm 2012 tỷ lệ nợ công đã đạt mức 55,7% và năm 2013 là 56,2%. Mặc dù, tỷ lệ nợ công vẫn nằm trong mức an toàn (không quá 65%) nhưng đây là vấn đề đáng quan tâm, ảnh hưởng xấu đến tăng trưởng kinh tế.

Nguồn vốn: Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vẫn có xu hướng tăng lên; năm 2011, số vốn đăng ký là 15,6 tỷ USD, vốn thực hiện đạt 11 tỷ USD; các con số tương ứng của năm 2012 là 16,3 tỷ USD và 10,1 tỷ USD; năm 2013 là 21,6 tỷ USD và 11,5 tỷ USD.

Lạm phát: Ba năm qua, nhờ kiên trì theo đuổi mục tiêu ưu tiên kiềm chế lạm phát, áp dụng đồng bộ các biện pháp, chỉ số giá tiêu dùng bình quân năm đã giảm từ mức 18,13% năm 2011 xuống 9,21% năm 2012 và năm 2013 lạm phát ở mức khoảng 6,04%.

Thâm hụt thương mại: Kim ngạch hàng hóa nhập khẩu năm 2013 đạt 131.3 tỷ USD, tăng 15,4% so với năm trước (kim ngạch nhập khẩu năm 2011 tăng 25.8%; năm 2012 tăng 6,6%). Trong năm 2013, kim ngạch nhập khẩu khu vực kinh tế trong nước đạt 56,8 tỷ USD, tăng 5,6%; khu vực có vốn đầu tư nước ngoài đạt 74,5 tỷ USD, tăng 24,2%. Kim ngạch xuất khẩu dịch vụ năm 2013 ước tính đạt 10,5 tỷ USD, tăng 9,1% so với năm 2012, trong đó dịch vụ du lịch đạt 7,5 tỷ USD, tăng 9,9%; dịch vụ vận tải 2,2 tỷ USD, tăng 5,8%.

Tỷ giá hối đoái: Những thay đổi căn bản trong công tác điều hành tỷ giá và thị trường ngoại tệ của NHNN thời gian qua đã bước đầu tạo lập sự ổn định vững chắc cho

39

thị trường ngoại tệ và tỷ giá. Từ quý 4 năm 2011, NHNN tiếp tục duy trì ổn định tỷ giá trong từng thời kỳ, với mức điều chỉnh tăng khoảng 1% trong những tháng cuối năm 2011 và tăng 2 - 3% trong năm 2012 và 2013. Trong hai năm qua, NHNN đã thực hiện các biện pháp kiềm chế lạm phát, góp phần ổn định giá trị VND phù hợp với diễn biến lạm phát và điều hành tỷ giá, đảm bảo mức chênh lệch cao hơn so với lãi suất ngoại tệ nhằm khuyến khích xu hướng nắm giữ VND.

Lãi suất ngân hàng: Mặt bằng lãi suất huy động đã giảm từ mức 17% - 18% của năm 2011 xuống còn 7% - 10%/năm, mặt bằng lãi suất cho vay giảm còn 9% - 12%/năm, hiện lãi suất cho vay khoảng 9% - 11,5% (các lĩnh vực ưu tiên là 7% - 9%), đã tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp cận được với nguồn vốn từ ngân hàng

Tóm lại, tình hình kinh tế Việt Nam giai đoạn 2011 – 2013 cùng với tình hình kinh tế thế giới đúng là thời kỳ khó khăn cho sự phát triển của thị trường bất động sản (căn hộ) hiện nay. Vậy nhà nước cần có những giải pháp, chính sách phù hợp để khắc phục tình hình kinh tế trên trong đó có thị trường bất động sản (căn hộ).

2.2. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ TẠI TP.HCM

Thị trường căn hộ là một phần trong thị trường BĐS. Để hiểu được thị trường căn hộ thì phải hiểu được quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS

2.2.1. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản

Nguồn: Báo cáo phân tích ngành BĐS, 2012

Hình 2.1: Các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản

• Phi thị trường Trước 1990 • Cơn sốt lần thứ nhất 1993-1994 • Đóng băng lần thứ nhất 1995-1996 • Cơn sốt lần thứ hai 2001-2002 • Đóng băng lần thứ hai 2002-2006 • cơn sốt lần thứ ba 2007-2008 • đóng băng lần thứ ba 2008 đến nay

40

 Trước năm 1990: Thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều, quá trình đô thị hóa diễn ra còn chậm, do đó nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong nước chưa cao. Trong giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường bất động sản. Các giao dịch bất động sản trong thời gian này chỉ là các giao dịch ngầm, phi thị trường.

 Cơn sốt lần thứ nhất (1993-1994): Thị trường Bất động sản Việt Nam đã có “Cơn sốt lần thứ nhất” - diễn ra trong hai năm (1993-1994), trong đó thị trường bất động sản đặc biệt “sốt” mạnh ở phân khúc đất và quyền sử dụng đất. Nguyên nhân là do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất hiện từ những năm trước khi Luật đất đai (1993) ra đời.

 Đóng băng lần thứ nhất (1995 – 1999): Trước tình hình thị trường sốt nóng, nhà nước đã can thiệp vào thị trường bằng 2 nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuê đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ. Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiền hai lần (tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất ). Với sự tác động từ 2 nghị định trên đã buộc các nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính để tham gia thị trường phải bán tháo đất đai đang nắm giữ để trả tiền cho Ngân hàng. Làn sóng xả hàng của các nhà đầu cơ đã làm cho thị trường ở trạng thái cung vượt cầu, thị trường lao dốc.Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế châu Á khởi nguồn từ Thái Lan đã làm cho một số dự án bất động sản của nước ngoài đầu tư vào Việt Nam đã thất bại, góp phần làm cho thị trường suy thoái.

 Cơn sốt lần thứ 2 (2001 – 2002): Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý 2 năm 2001. Cơn sốt đất lần thứ hai diễn ra do người đầu tư dự đoán và đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng ven.

 Đóng băng lần thứ hai (2002 – 2006): Từ cuối năm 2002 đến 2006 thị trường bất động sản diễn ra trầm lắng, thậm chí “đóng băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường Bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Thị trường tiếp tục lên cơn sốt vào năm 2001 – 2002, trước thực trạng đó, nhà nước một lần nữa ra tay điều tiết thị trường bằng biện pháp hành chính với “ luật đất đai 2003” và “nghị định

41

181” hướng dẫn thi hành luật đất đai.Nghị định 181 đã chấm dứt tình trạng “phân lô bán nền”. đã làm thị trường nhà đất hạ nhiệt vì "đánh" trúng vào lợi ích tạo ra giá đầu cơ. Nhưng vì phần lớn vốn đầu tư này là vốn nhàn rỗi của tư nhân nên nhu cầu phải bán nhanh thu hồi vốn thanh toán nợ không xảy ra như lần thứ nhất. Do đó dù cơn sốt đã dừng lại nhưng giá đất vẫn không hạ xuống bằng giá trước khi xảy ra cơn sốt.Tác động bằng chính sách của Nhà nước từ năm 2002 đã gây ra lần đóng băng thứ hai của Thị trường Bất động sản Việt Nam 2002-2006 với việc dòng vốn chuyển sang Thị trường Chứng khoán.

 Cơn sốt đất lần thứ ba (2007 -2008): Không giống như hai lần sốt đất trước đó, lần sốt đất này tập trung mạnh mẽ vào phân khúc Căn hộ cao cấp và Biệt thự. Một số nguyên nhân chủ chốt: nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh đầu tư vào Việt Nam tạo nên tăng trưởng kinh tế ấn tượng trong 2003-2007; Trong năm 2006-2007, có thể xem là năm khá huy hoàng đối với Thị trường Chứng khoán Việt Nam và mọi người đều tham gia cũng như kiếm tiền dễ dàng từ Thị trường Chứng khoán. Điều này tạo ra một nguồn vốn thặng dư lớn của người thắng chứng khoán chuyển dịch sang Thị trường Bất động sản tạo điều kiện cho phân khúc cao cấp “sốt” mạnh.

 Đóng băng lần 3 (2008 đến nay ): Đứng trước thực trạng bong bóng thị trường bất động sản ngày càng lớn cùng với tốc độ lạm phát tăng một cách chóng mặt, chính phủ đã tiến hành điều tiết thị trường bằng các chính sách tiền tệ với việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ, đặc biệt là tín dụng phi sản xuất với hàng loạt các biện pháp được chính phủ thực hiện nhằm ổn định thị trường và kiềm chế lạm phát.

Ngay sau khi có các chính sách thắt chặt tài chính thực hiện thị trường Bất động sản miền Nam lập tức bị ảnh hưởng nặng nề và sự suy giảm cả về giá lẫn giao dịch là điều không tránh khỏi. Với thị trường miền Bắc, khác biệt cơ bản cũng lại là dòng tài chính. Có thể nói, lượng tài chính dư giả tại miền Bắc đủ để thị trường bất động sản chỉ bị ảnh hưởng tức thời, giao dịch chững lại nhưng giá cả chỉ sụt giảm.

Nghị định 71 và 69 ra đời năm 2010 hướng dẫn thi hành luật đất đai có sửa đổi 2009 và việc thu thuế sử dụng đất càng làm cho thị trường đã trầm lắng nay lại thêm phần ảm đạm.

42

Bước sang 2011, trước nguy cơ lạm phát tăng cao cùng sự leo dốc không mãnh liệt của giá vàng và USD đã buộc chính phủ phải có Nghị quyết số 11 về các biện pháp kiềm chế lạm pháp, ổn định tình hình kinh tế vĩ mô.

Theo đó tăng trưởng tín dụng năm 2011 bị giới hạn ở con số 20%, dư nợ tín dụng cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất bị giới hạn ở mức 16% càng làm cho thị trường bất động sản thêm phần ảm đạm, xua tan kỳ vọng thị trường phục hồi của các nhà đầu tư bất động sản.

Năm 2012 là năm chứng kiến nhiều doanh nghiệp phá sản nhất trong vòng 10 năm qua. Theo thống kê của VCCI cho biết, trung bình những năm qua, mỗi năm có khoảng 5.000-7.000 doanh nghiệp phá sản/giải thể, tức thấp hơn năm 2011 khoảng 8 lần. Năm 2012 cũng là năm cạnh tranh khốc liệt, thậm chí là cuộc chiến sống còn của doanh nghiệp BĐS. Hàng loạt công ty dịch vụ môi giới và cho thuê BĐS đóng cửa. Các chủ đầu tư thiếu năng lực về tài chính gần như tuyên bố phá sản hoặc phải rao bán dự án.

Năm 2013 thị trường tiếp tục khó khăn trong bối cảnh giao dịch ảm đạm, hàng tồn kho tăng cao, nợ xấu chưa được giải quyết. Trong tình hình này Chính phủ đã ban hành hàng loạt các biện pháp để thúc đẩy thị trường như thành lập Công ty Quản lý và khai thác Tài sản Việt Nam (VAMC), gói 30.000 tỷ đồng ban hành theo Nghị quyết số 02 của Chính phủ nhằm khuyến khích thị trường nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội. Đến cuối năm 2013, những tồn động của thị trường đã bước đầu giải quyết và một số điểm sáng xuất hiện (Nguồn: Báo cáo phân tích ngành bất động sản, 2012)

Do những nhân tố về thời gian nên đề tài nghiên cứu chỉ giới hạn ở thị trường căn hộ chung cư để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2011 đến 2013.

2.2.2. Thực trạng thị trường căn hộ tại TP. HCM giai đoạn 2011 - 2013 2.2.2.1. Thực trạng thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh năm 2011 2.2.2.1. Thực trạng thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh năm 2011

Năm 2011, thị trường căn hộ vẫn chưa có tín hiệu lạc quan, mặc dù các doanh nghiệp địa ốc đã thực hiện các chương trình khuyến mãi, giảm giá nhưng thị trường vẫn trầm lắng. Người mua với tâm lý chờ giá tiếp tục giảm vì giá bán căn hộ hiện vẫn vượt khả năng tài chính của người tiêu dùng. Còn phân khúc căn hộ cao cấp gần như điêu

43

đứng, chỉ có giao dịch ở phân khúc căn hộ trung bình và bình dân nhưng số lượng cũng không nhiều. Cùng với chính sách thặt chặt tín dụng cũng đã làm giảm khả năng chi trả của người mua.

 Quý 1 năm 2011: TP.HCM có thêm 14 dự án mới cung cấp khoảng 5.000 căn hộ, trong đó quận 7 đứng đầu về số lượng căn hộ sơ cấp. Tổng nguồn cung sơ cấp quý 1 đạt 18.500 căn hộ, tăng 9% so với quý trước và gấp đôi thị trường cách đây một năm. Tình hình tiêu thụ trong quý khoảng 3.500 căn hộ, tăng hơn quý trước 16%, tỷ lệ tiêu thụ đạt 19% so với 18% của quý trước.

 Quý 2 năm 2011: Thành phố chỉ có 6 dự án sơ cấp mới gia nhập vào thị trường, giảm mạnh so với 14 dự án mới của quý trước. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 16.500 căn, giảm 11% so quý 1. Các quận ở phía Nam và Tây Nam thành phố như quận 7, 8, và Bình Tân vẫn là nguồn cung chính cho thị trường căn hộ. Do chính sách thắt chặt tiền tệ làm giảm khả năng chi trả của khách mua nhà, do đó những căn hộ giá rẻ chiếm phần lớn giao dịch. Hơn 50% căn hộ được bán với giá thấp hơn 750 USD/m2. Việc điều chỉnh giá giảm có thể củng cố tình hình thị trường. Hiện nay, những căn hộ có diện tích nhỏ từ 1 đến 2 phòng ngủ được khách hàng ưa chuộng

 Quý 3 năm 2011: Thị trường có 5 dự án mới trong quý, cung cấp hơn 800 căn hộ. Tổng nguồn cung trên thị trường sơ cấp tiếp tục giảm khoảng 14% so với quý trước, đạt khoảng 14.100 căn hộ sau khi đã giảm khoảng 11% trong quý 2. Các quận như quận 7, 8 và Bình Tân vẫn là 3 quận có nguồn cung căn hộ lớn nhất với tổng nguồn cung đạt hơn 40% thị phần của thị trường. Khoảng cách giữa quận 7 và các nguồn cung lớn khác như Bình Tân, quận 8, Bình Chánh và Thủ Đức đang thu hẹp dần. Trong quý đã có hơn 70% căn hộ bán được. Người mua/ nhà đầu tư dự báo giá sẽ giảm thêm. Những người có nhu cầu ở thật sẵn sàng đi thuê nhà và mang tiền gửi tiết kiệm để hưởng lãi suất cao. Tuy nhiên, tốc độ tăng chậm lại của CPI trong tháng 8/2011 và chỉ thị 02- NHNN/CT là tín hiệu tốt cho việc giảm lãi suất và có thể cải thiện tình hình thị trường bất động sản.