7. KẾT CẤU LUẬN VĂN
2.3.5.Tỷ lệ dữ trữ bắt buộc – cung tiền
2.3.5.1. Tỷ lệ dự trữ bắt buộc
Từ năm 2009 -2013, tỷ lệ dự trữ bắt buộc của các tổ chức tín dụng đối với tiền gửi VND cố định 3% và không thay đổi . Trong năm 2011 NHNN đã có 3 lần điều chỉnh tỷ lệ dự trữ bắt buộc đối với tiền gửi bằng USD (lần 1 vào tháng 5; lần 2 vào tháng 6 và lần thứ 3 vào tháng 8) áp dụng từ kỳ tháng 9/2011 đến nay theo Quyết định 1925/QĐ-NHNN ngày 26/8/2011. Còn tỷ lệ dữ trữ bắt buộc đối với tiền gửi bằng VND áp dụng theo Quyết đinh số 379/QĐ-NHNN ngày 24/2/2009.
57
2.3.5.2. Cung tiền
Nguyên nhân của tình trạng lạm phát cao trong năm 2011 là do NHNN thực hiện chính sách tiền tệ nới lỏng trong một thời gian dài bằng cách bơm tiền ra thị trường. Điều đó đã làm tín dụng tăng trưởng nhanh và vô hình chung đẩy giá bất động sản lên cao. Đặt nền kinh tế trong trạng thái bong bong bất động sản. Đã gây ra tình trạng đóng băng thị trường bất động sản hiện nay.
Việc thay đổi tỷ lệ dữ trữ bắt buộc – cung tiền thì không ảnh hưởng đến thị trường căn hộ nhưng nó lại tác động đến tỷ lệ lạm phát và lãi suất vì tỷ lệ dự trữ bắt buộc cũng là công cụ điều hành chính sách tiền tệ của NHNN. Vì vậy, tỷ lệ dự trữ bắt buộc một khi đã thay đổi thì tất yếu sẽ tác động đến nền kinh tế và sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản (căn hộ).
2.3.6. Chính sách tài chính, pháp luật
Trong giai đoạn 2011 – 2013, nhà nước đã ban hành rất nhiều chính sách nhằm điều chỉnh thị trường bất động sản (căn hộ) nhưng tác giả chỉ nghiên cứu:
1) Chính sách về quản lý đầu tư phát triển đô thị.
Trong năm 2013, Nghị định 11/2013/NQ – CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 về quản lý đầu tư phát triển đô thị và Nghị định 188/NĐ – CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 về quản lý và phát triển nhà ở xã hội được ban hành. Với mục đích là quản lý phát triển đô thị không chỉ theo quy hoạch mà phải có kế hoạch để tránh tình trạng quy hoạch treo và cũng vì mục tiêu phát triển đất nước đã đặt ra đến năm 2020 Việt Nam cơ bản trở thành nước công nghiệp hoá theo hướng hiện đại thì điều kiện cần là vấn đề nhà ở phải được giải quyết một cách toàn diện, ổn định và tỷ lệ dân số thành thị phải đạt là 45% và năm 2025 là 50%. Đồng thời chính sách này ra nhằm giải quyết một thực trạng đáng báo động là giải quyết hơn 1,3 triệu căn hộ cho hơn hơn 2,1 triệu công nhân, 5 triệu sinh viên, học sinh và người lao động. Tuy nhiên hiện nay chính sách này vẫn chưa thật sự được phát triển mặc dù Chính phủ đã có nhiều biện pháp hỗ trợ về tài chính, thủ tục hành chính nhưng vì quan niệm của người Việt Nam là sở hữu tư nhân, nhà riêng nên việc thực thi chính sách này cần phải hỗ trợ nhiều hơn và trong một thời gian dài.
58
2) Chính sách thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp tác động đến thị trường căn hộ
Ngày 19/6 vừa qua, Quốc hội đã thông qua Luật thuế Giá trị gia tăng (VAT) và Luật thuế Thu nhập doanh nghiệp sửa đổi. Đến ngày 13/8/2013, Nghị định 92/2013/NĐ- CP về việc quy địnhchi tiết thi hành một số điều có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2013 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng.
Chính sách được triển khai thực hiện là áp thuế VAT 5% với các hợp đồng thuê, mua nhà ở xã hội. Đồng thời, các hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại đã hoàn thiện dưới 70 m2/căn và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 cũng được giảm 50% thuế VAT.
Bên cạnh đó, thuế thu nhập doanh nghiệp cũng giảm còn 22%. Riêng một số doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ được hưởng thuế suất 20%. Tuy nhiên, Bộ Tài chính cho hay, thuế suất 20% không áp dụng với thu nhập từ chuyển nhượng vốn, quyền góp vốn, bất động sản và dự án đầu tư.
Có những đánh giá tích cực về những quy định như trên, tuy nhiên các quy định trên sẽ khó có tác động mạnh mẽ ngay đến thị trường bất động sản vốn đang rất trầm lắng như hiện nay và hiệu quả của chính sách này chỉ đến trong dài hạn, chứ hiện nay thị trường rất ít sản phẩm có thể giao dịch được.
3) Chính sách cho phép người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam.
Thực tế chính sách này đã ra đời cách nay 5 năm bằng Nghị quyết 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà, sở hữu nhà tại Việt Nam. Tuy nhiên, sau 5 năm thí điểm, đến nay chính sách đã bộc lộ những hạn chế mà điển hình là việc bó hẹp đối tượng được mua nhà, thủ tục rườm rà và chỉ được mua nhà để ở. Theo Bộ Xây dựng cho biết, tới hết quý 2/2013, toàn quốc mới có 126 trường hợp người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam, trong đó chỉ có 5 đối tượng cá nhân người nước ngoài được mua một căn hộ duy nhất tại một dự án chung cư và không được cho thuê, không được kinh doanh căn hộ đã mua. Trong giai đoạn hiện nay chúng ta cần phải đề ra chính
59
sách hợp lý để người nước ngoài có thể mua nhà tại Việt Nam đó cũng là một cách để Chính phủ kích thích thị trường căn hộ phát triển và cũng tạo điều kiện thu hút đầu tư nước ngoài vào sinh sống và làm việc tại Việt Nam.
Tóm lại, vì yếu tố lãi suất; tỷ giá hối đoái USD/VND; tỷ lệ dữ trữ bắt buộc – cung tiền hay chính sách tài chính, pháp luật điều chịu sự chi phối của ngân hàng nhà nước, Chính phủ nên việc tăng hay giảm hoặc thay đổi chính sách ở Thành phố Hồ Chí Minh hay các địa phương khác điều như nhau, nên phân tích số liệu của nền kinh tế Việt Nam ảnh hưởng đến giá căn hộ tại TP.HCM.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Chương 2 tác giả đã nêu khái quát tình hình chung về kinh tế Việt Nam và sơ lược tình hình kinh tế Thế giới và rút ra bài học kinh nghiệm cho nền kinh tế Việt Nam trong việc xử lý khủng hoảng. Tác giả cũng nêu lên quá trình hình thành của thị trường bất động sản qua các giai đoạn thăng trầm để làm cơ sở trình bày thực trạng thị trường căn hộ như nguồn cung - cầu và tồn kho của thị trường căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh trong ba năm để làm tiền đề phân tích thực trạng các yếu tố kinh tế và tài chính như tổng sản phẩm quốc nội, lạm phát, lãi suất, tỷ giá hối đoái USD/VND, tỷ lệ dự trữ bắt buột – cung tiền và chính sách tài chính, pháp luật ảnh hưởng đến giá căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh. Qua đó cho ta thấy được: yếu tố GDP tăng sẽ tác động tích cực đến thị trường căn hộ; yếu tố lạm phát và lãi suất tăng sẽ tác động xấu đến thị trường; yếu tố tỷ giá hối đoái USD/VND tăng có tác động đến thị trường nhưng không nhiều; yếu tố tỷ lệ dự trữ bắt buộc – cung tiền do ngân hàng nhà nước thắt chặt hay mở rộng tiền tệ nhằm mục đích điều hành chính sách tiền tệ tác động đến nền kinh tế trong đó có lạm phát và lãi suất; yếu tố chính sách tài chính, pháp luật tác động đến thị trường khi những chính sách đó thực sự ảnh hưởng lợi ích đến một nhóm người thì nó sẽ tác động đến thị trường một cách tích cực và ngược lại.
Trên cơ sở lý thuyết và phân tích thực trạng các yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng đến thị trường căn hộ tác giả sẽ đi sâu vào nghiên cứu vấn đề bằng phương pháp quy nạp các yếu tố như GDP, lạm phát, lãi suất, chính sách và tỷ giá hối đoái USD/ VND bằng cách đưa ra một số tiêu chí đánh giá thông qua bảng câu hỏi khảo sát, thu thập số
60
liệu để phân tích bằng những con số cụ thể của từng yếu tố để giải thích rõ hơn cho đề tài nghiên cứu và đề xuất mô hình cụ thể. Còn yếu tố tỷ lệ dữ trữ bắt buộc – cung tiền tác giả chỉ nêu lên phần thực trạng tác động đến thị trường, đi sâu phân tích định lượng yếu tố này thì tác giả chưa thực hiện vì yếu tố này như là một công cụ điều hành của ngân hàng nhà nước nhằm thắt chặt hay mở rộng tiền tệ và nó được thể hiện trong yếu tố lạm phát và lãi suất. Qua chương tiếp theo tác giả nghiên cứu định lượng với 5 yếu tố cụ thể cho mô hình nghiên cứu của đề tài này.
61
CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN
3.1. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1.1. Nghiên cứu định tính các yếu tố kinh tế và tài chính
Nghiên cứu định tính là nghiên cứu ở giai đoạn sơ bộ, mục đích nghiên cứu này nhằm phát hiện những yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng đến thị trường căn hộ từ đó điều chỉnh thanh đo cho phù hợp. Các câu hỏi ban đầu được thiết kế là bảng câu hỏi được xây dựng dựa trên cơ sở lý thuyết. Sau đó tác giả đã tiến hành thảo luận xem xét các yếu tố này có thực sự tác động đến thị trường căn hộ hay không. Khi gạn lọc lại các yếu tố, tác giả đã loại bỏ một số yếu tố nhận thấy kém quan trọng có thể loại ra và đồng thời bổ sung thêm các yếu tố còn thiếu sót, trên cơ sở đó điều chỉnh lại các câu hỏi cho phù hợp để dùng cho nghiên cứu chính thức. Thực hiện thảo luận kết hợp với khảo sát thử với nội dung bảng hỏi được chuẩn bị trước, đưa ra các câu hỏi với số lượng mẫu là 10 người nhằm hiệu chỉnh thông tin, đánh giá và kiểm định thanh đo. Kết quả nghiên cứu định tính là cơ sở để đưa vào nghiên cứu chính thức (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
3.1.2. Nghiên cứu định lượng các yếu tố kinh tế và tài chính
Nghiên cứu định lượng là nghiên cứu chính thức và lượng hóa thành con số cụ thể, phục vụ đo lường và phân tích nghiên cứu. Nghiên cứu định lượng nhằm để kết luận về vấn đề cần nghiên cứu. Mục đích của nghiên cứu này là vừa sang lọc các biến quan sát vừa để xác định cũng như giá trị và độ tin cậy của thang đo, kiểm định mô hình. Việc kiểm định thang đo cùng với các giả thiết đề ra bằng hệ số tin cậy Cronbach Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA dựa trên kết quả xử lý số liệu thống kê bằng phần mềm chương trình IBM SPSS Statistics 20. Nghiên cứu định lượng với phương pháp phỏng vấn trực tiếp bằng bảng câu hỏi, nhằm xác định các yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng đến thị trường căn hộ.
3.1.3. Xác định nguồn thu thập thông tin
Đề tài nghiên cứu được xác định phân tích các yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng đến thị trường căn hộ tại TP.HCM. Chính vì vậy, nguồn thu thập thông tin được xác định là người dân sống hoặc làm việc tại TP.HCM bao gồm những người đang sống
62
tại một số căn hộ, những người chưa có nhà ở, những người môi giới về bất động sản và những người khảo sát cũng am hiểu về lĩnh vực kinh tế.
3.2. QUY TRÌNH THỰC HIỆN NGHIÊN CỨU
Hình 3.1: Quy trình thực hiện nghiên cứu Cơ sở lý thuyết
Thiết kế bảng câu hỏi
Phỏng vấn thử (nghiên cứu sơ bộ)
Điều chỉnh thang đo
Nghiên cứu chính thức (n = 150)
Thu thập số liệu
Kiểm định độ tin cây của thang đo bằng hệ số Cronbach Anpha
Phân tích nhân tố EFA
Phân tích hồi quy
63
3.2.1. Thiết kế bảng câu hỏi 3.2.1.1. Mô tả bảng câu hỏi 3.2.1.1. Mô tả bảng câu hỏi
Các giai đoạn thiết kế bảng câu hỏi:
Dựa vào cơ sở lý thuyết và các nghiên cứu trước đây để xây dựng các thang đo, từ thang đo này, bảng câu hỏi được phác thảo sơ bộ;
Bảng câu hỏi sơ bộ được tham khảo ý kiến của Thầy hướng dẫn và những người được tham gia thảo luận để điều chỉnh lại cho phù hợp và dễ hiểu;
Bảng câu hỏi được hoàn chỉnh và khảo sát thử trước khi gửi đi khảo sát chính thức.
Từ bảng câu hỏi khảo sát, cách thức thu thập thông tin trong nghiên cứu đề tài này được thực hiện:
Tác giả trực tiếp trình bày nội dung, hướng dẫn cách thức ghi thông tin vào bảng câu hỏi người được khảo sát, quy trình thu thập thông tin đảm bảo tín độc lập của mỗi đối tượng khảo sát và thời gian phát và thu lại bảng câu hỏi;
Xử lý thông tin: Sau khi thu lại bảng câu hỏi, cần kiểm tra cách ghi thông tin về người được khảo sát, sao đó mã hóa các mục hỏi thành các biến nhập dữ liệu với phần mềm SPSS. Cơ sở dữ liệu chưa thể đưa ngay vào phân tích vì có thể còn nhiều lỗi do nhập liệu hoặc hiểu sai lệch câu hỏi trong quá trình thu thập thông tin. Nên dữ liệu cần được làm sách và ngăn ngừa các lỗi sai phạm trước khi đưa vào phân tích kỹ thuật. Thống kê mô tả được sử dụng để mô tả những đặc tính cơ bản của dữ liệu thu thập được từ nghiên cứu thực nghiệm. Thống kê mô tả cung cấp những tóm tắt đơn giản về mẫu và các thước đo nhằm tạo ra nền tảng của mọi phân tích định lượng về số liệu.
Các kỹ thuật cơ bản của mô tả dữ liệu:
Biểu diễn dữ liệu thành các bảng số liệu tóm tắt về dữ liệu: Khi tóm tắt đại lượng về thông tin chung như giới tính, độ tuổi, nghề nghiệp, số năm sống hoặc làm việc tại TP.HCM,… thường dùng các thông số thống kê như tần số, trung bình cộng, tỷ lệ, phương sai, độ lệch chuẩn và các thông số khác. Những dữ liệu này biểu diễn bằng đồ họa hoặc bằng bảng mô tả dữ liệu giúp phân tích, so sánh thông tin chung.
Kiểm định giả thiết thống kê mô tả: Kiểm định Independent Sample T-test, kiểm định One – Way Anova cho biết trị trung bình giữa các nhóm để so sánh phỏng
64
đoán mức độ phù hợp dữ liệu thống kê mô tả, tồn tại mối liên hệ giữa các cập biến quan sát. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
3.2.1.2. Thang đo
Đề tài nghiên cứu các yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng đến thị trường căn hộ, đây là một dạng nghiên cứu mức độ tác động của từng yếu tố ảnh hưởng đến thị trường, nên câu hỏi được khảo sát là dạng câu hỏi đóng, nghĩa là bảng câu hỏi sẽ đưa ra luôn những lựa chọn trả lời với các phát biểu của người trả lời như rất không đồng ý, không đồng ý, không có ý kiến, đồng ý, rất đồng ý.
Với mục tiêu của đề tài là tìm hiểu, phân tích các yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng đến thị trường căn hộ có thật sự tác động đến khách hàng và khách hàng có đồng ý đến những phát biểu không nên việc sử dụng dạng câu hỏi đóng với các lựa chọn trả lời thang đo Likert năm mức là phù hợp nhất. Với câu trả lời của người trả lời dưới dạng này, ta sẽ thấy được sự đồng tình ở từng nhân tố, ở mức độ nhiều hay ít. Đồng thời, thang đo Likert là thang đo khoảng nên có thể sử dụng số liệu thu thập được để xử lý, phân tích định lượng để xác định mối quan hệ tương quan, quan hệ tuyến tính giữa các biến nói chung, cũng như giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc
Nhân tố Biến Thang đo
Thông tin chung
Thông tin phân loại
Giới tính Định danh
Độ tuổi Tỷ lệ
Nghề nghiệp Định danh