7. KẾT CẤU LUẬN VĂN
1.3.3. Mô hình nghiên cứu của đề tài
Các mô hình nêu trên điều được nghiên cứu với các yếu tố kinh tế vĩ mô tác động đến thị trường trong nền kinh tế. Kế thừa và phát triển trong việc sử dụng và chọn lựa cùng với sự kết hợp cơ sở lý thuyết về thị trường bất động sản (căn hộ). Do đó, tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu các yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng đến giá căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh gồm các yếu tố như: tổng sản phẩm quốc nội (GDP), lạm phát, lãi suất, chính sách và tỷ giá USD/VND.
33
Tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu các yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng đến giá căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh như sau
Hình 1.6: Đề xuất mô hình nghiên cứu
Từ việc chọn lọc các nghiên cứu trước đây và phân tích các yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng đến giá căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh:
Tác giả đưa ra các giả thuyết của từng yếu tố tác động đồng biến hay nghịch biến đến giá căn hộ:
Giả thuyết H1: yếu tố F1 “GDP” tăng ảnh hưởng tốt đến giá căn hộ.
H2: yếu tố F2 “Lạm phát” có tác động nghịch biến đến giá căn hộ H3: yếu tố F3 “Lãi suất” có tác động nghịch biến đến giá căn hộ H4: yếu tố F4 “Chính sách” có tác động đồng biến đến giá căn hộ H5: yếu tố F5 “Tỷ giá” có tác động nghịch biến đến giá căn hộ
Tác giả đã xây dựng các tiêu chí đánh giá cho từng yếu tố với các ký hiệu được trình bày như sau:
Tổng sản phẩm quốc nội Lạm phát Lãi suất Chính sách Giá căn hộ Tỷ giá USD/ VND
34
Bảng 1.1: Tiêu chí đánh giá trong thang đo yếu tố
Yếu tố Tiêu chí đánh giá Ký hiệu
Tổng sản phẩm quốc nội (GDP)
Thu nhập bình quân đầu người của thành phố tăng trưởng ổn định
sẽ ảnh hưởng đến giá căn hộ GDP1
Thu nhập bình quân đầu người của thành phố và việc mua bán căn
hộ có mối quan hệ tương đồng GDP2
Mục tiêu tăng thu nhập bình quân đầu người mà thành phố đề ra
cũng góp phần phát triển thị trường căn hộ GDP3
Thu nhập của người dân thành phố tăng thì nhu cầu về căn hộ sẽ
tăng GDP4
Lạm phát
Giá của các loại hàng hóa tăng tác động đến giá căn hộ LP1
Chi phí (vật tư, nhân công xây dựng) tăng ảnh hưởng đến cung thị
trường căn hộ LP2
Khi giá cả hàng hóa ổn định sẽ làm cho thị trường căn hộ phát
triển LP3
Khi giá cả hàng hóa tăng ở mức hợp lý là điều kiện cần thiết để
thúc đẩy kinh tế tăng trưởng và thị trường căn hộ phát triển LP4
Lãi suất
Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng có ảnh hưởng tích cực đến việc mua bán
căn hộ LS1
Khi ngân hàng nhà nước thay đổi lãi suất sẽ có tác động đến việc
mua bán căn hộ. LS2
Lãi suất cho vay các dự án của ngân hàng có ảnh hưởng đến sự
phát triển về số lượng căn hộ LS3
Lãi suất cho vay của ngân hàng thấp thì người dân sẽ mua căn hộ LS4
Chính sách
Các dự án đô thị của thành phố phát triển nhanh thì ảnh hưởng đến
giá căn hộ CS1
Chính sách phát triển nhà ở xã hội của thành phố ảnh hưởng đến
giá căn hộ CS2
Chính sách thuế của nhà nước tác động mạnh đến giá căn hộ CS3
Chính sách cho phép người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam có
ảnh hường đến giá căn hộ CS4
Tỷ giá USD/VND
Dollar Mỹ tăng giá ảnh hưởng đến giá bán căn hộ TG1
Đồng Việt Nam ổn định sẽ làm cho việc mua bán căn hộ phát triển TG2 Khi tỷ giá USD/VND tăng hay giảm sẽ tác động tức khắc đến giá
căn hộ. TG3
35
TÓM TẮT CHƯƠNG 1
Chương 1, tác giả trình bày cơ sở lý luận về thị trường, về bất động sản và thị trường bất động sản nói chung, thị trường căn hộ nói riêng, nêu lên các vai trò quan trọng của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế xã hội do các tính chất đặc thù của thị trường bất động sản cũng như các quy luật tác động đến thị trường. Và tác giả đã đi sâu tìm hiểu khái niệm, mục tiêu và các công cụ thực thi của chính sách tiền tệ, tài khóa của nhà nước trong điều hành chính sách. Trên cơ sở đó, tác giả đã trình bày các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường căn hộ gồm các yếu tố kinh tế và tài chính; các yếu tố tập quán, thị hiếu và yếu tố đầu cơ, trong đó tác giả nêu rất cụ thể về yếu tố kinh tế và tài chính như tổng sản phẩm quốc nội (GDP); lạm phát; lãi suất; chính sách; tỷ giá hối đoái (USD/ VND); tỷ lệ dự trữ bắt buộc – cung tiền,….Bên cạnh, tác giả cũng trình bày một cách tổng quát tình hình nền kinh tế của cường quốc Mỹ và Châu Âu để nhìn thấy được các nền kinh tế khác cũng ảnh hưởng đến giá căn hộ của Việt Nam. Từ đó rút ra bài học kinh nghiệm cho thị trường bất động sản Việt Nam và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng.
Trên cơ sở lý thuyết và kết quả của các nghiên cứu trước, tác giả đã xác định 05 yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng đến thị trường căn hộ gồm: tổng sản phẩm qốc nội (GDP); lạm phát; lãi suất; chính sách; tỷ giá hối đoái (USD/ VND) được đề xuất trong mô hình nghiên cứu này.
Toàn bộ phần lý luận này giúp tác giả tiếp cận với nền tảng lý thuyết cơ bản nhưng lại quan trọng nhất cho phần nghiên cứu thực trạng các yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng đến giá căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh.
36
CHƯƠNG 2:
PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CÁC YẾU TỐ KINH TẾ VÀ TÀI CHÍNH ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH