7. KẾT CẤU LUẬN VĂN
5.2.3. Dựa vào điều kiện thị trường căn hộ hiện tại
Thị trường căn hộ giai đoạn 2011 – 2013 là một giai đoạn đầy khó khăn cho các nhà đầu tư và những nhà làm chính sách. Cuối năm 2013 tại TP.HCM tồn kho khoản 7.830 căn chung cư. Các dự án, căn hộ có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 tại các đô thị lớn được tiêu thụ mạnh, hầu như không còn tồn kho (nguồn: savills). Đặc biệt là căn hộ bình dân sẽ phát triển trong những năm tiếp theo. Lường trước được xu hướng của thị trường, Thành phố đã triển khai nhiều dự án căn hộ bình dân tại các quận ven thành phố để đáp ứng nhu cầu của người dân nhằm giải quyết nhà ở. Đặc biệt là những đối tượng thu nhập thấp, không có điều kiện mua nhà ở. Đây là một điểm sáng cho thị trường và nhà đầu tư khi muốn tiếp tục đầu tư vào thị trường căn hộ trong giai đoạn hiện nay.
5.3. GỢI Ý CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ TP.HCM 5.3.1. Về kinh tế và xã hội.
Yếu tố kinh tế vĩ mô qua các chỉ tiêu: GDP, cán cân thanh toán quốc tế, dự trữ ngoại hối, nợ quốc gia và hiệu quả đầu tư, . . . Nếu xét chỉ số GDP, Việt Nam là nước có
89
tốc độ tăng trưởng GDP khá tốt và thành phố Hồ Chí Minh có tốc độ tăng trưởng GDP đi đầu trong cả nước, điều này tạo tiền đề cho sự phát triển thị trường căn hộ tại thành phố. Tuy nhiên, việc xem xét các chỉ tiêu khác cũng đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển chung của nền kinh tế. Bên cạnh sự phát triển nền kinh tế mạnh mẽ thì đòi hỏi phải có sự ổn định chính trị và xã hội. Tuy nhiên do khủng hoảng kinh tế của các nước nên đã một phần ảnh hưởng đến nền kinh tế nước ta. Do vậy ta cần phải có những chiến lược kinh tế bền vững hơn trong việc phát triển kinh tế, thu hút nhiều nguồn vốn mới đến với Việt Nam. Trong đó, Thành phố Hồ Chí Minh được xếp vào danh sách những thành phố thu hút vốn đầu tư lớn trong khu vực đây chính là điều kiện để thị trường căn hộ thành phố nhanh chóng phục hồi, phát triển và ngày càng phát triển mạnh và bền vững.
5.3.2. Về tài chính tiền tệ
Xây dựng hệ thống ngân hàng, tín dụng hoàn thiện liên quan đến thị trường. Yếu tố tài chính được can thiệp bởi Ngân hàng Nhà nước, Chính phủ thông qua việc kiểm soát các hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại, các quỹ đầu tư, bảo hiểm, thị trường vốn, thị trường tiền tệ, mức lãi suất ngân hàng, mức lạm phát, tỷ lệ dự trữ bắt buột – cung tiền, tỷ giá hối đoái và các chính sách tài chính quốc gia. Tuy nhiên, hệ thống tài chính nước ta vẫn còn nhiều bất cập chưa thực hiện đồng bộ. Vì vậy, Chính phủ phải không ngừng tăng cường hoàn thiện thị trường tài chính nhằm phục vụ kinh tế tăng trưởng để tác động đến các thị trường trong nền kinh tế. Vì khi một yếu tố nào trong thị trường tài chính bị tác động thì sẽ tác động đến nền kinh tế. Do vậy, khi Chính phủ thực thi chính sách tài chính sẽ tác động đến các thị trường khác. Khó khăn kinh tế trong giai đoạn 2011 – 2013, đó là lạm phát tăng cao nên Ngân hàng nhà nước đã tăng lãi suất huy động 14%, dẫn đến lãi suất cho vay lên đến hơn 20% làm cho tất cả nền kinh tế điều trầm lắng mà ảnh hưởng nặng nhất là thị trường bất động sản (căn hộ). Do đó, khi nhà nước thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt hay mở rộng điều tác động tích cực hay tiêu cực đến nền kinh tế. Từ bài học này, Thành phố cần phải sát sau hơn trong việc điều hành chính sách và phải dữ trữ tài chính đủ mạnh để đối phó với tình hình kinh tế phức tạp và đầy khó khăn hiện nay. Và là nơi để tất cả nhà đầu tư tin rằng Thành phố đủ sức mạnh về tài chính phát triển tất cả nền kinh tế trong đó có thị trường căn hộ.
90
5.3.3. Về yếu tố chính sách tài chính, pháp luật
Trong năm 2013, nhà nước đã hoàn thiện được Luật đất đai sửa đổi năm 2013; Bộ Xây dựng đã soạn thảo, sửa đổi căn bản hệ thống chính sách liên quan đến đầu tư xây dựng, quản lý phát triển đô thị và nhà ở, đó là luật Xây dựng, luật Nhà ở (năm 2005), luật kinh doanh bất động sản. Cùng với đó năm 2013, Bộ Xây dựng cũng hoàn thành những Nghị định rất quan trọng như Nghị định 11; Nghị định;Nghị định 92; Nghị định 188 . . . đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho việc hình thành và phát triển thị trường. Đây là yếu tố ảnh hưởng quan trọng vì nó có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc xóa bỏ sự tồn tại của thị trường này. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều chính sách mà nhà nước ban hành nhưng chưa thực sự thiết thực vì bất cập về thủ tục, giấy tờ, đối tượng thực hiện và chính sách chòng chéo. Nên đây là yếu tố đòi hỏi năng lực quản lý, phẩm chất đạo đức của đội ngũ lãnh đạo nhà nước thực sự phải có tâm và thực sự có năng lực để quản lý nhà nước trong điều hành và thực thi yếu tố pháp luật liên quan đến thị trường. Yếu tố này là kim chỉ nam vận hành thị trường căn hộ phát triển.
5.3.4. Về phát triển thị trường
Mục tiêu của đề tài là phát triển thị trường căn hộ mạnh, bền vững. Để phát triển được đòi hỏi nhiều yếu tố và các yếu tố này có mối quan hệ mật thiết, ràng buộc lẫn nhau, tác động đến nền kinh tế và toàn bộ thị trường. Bên cạnh đó, thị trường căn hộ phải có chiến lược phát triển cụ thể cho từng loại hàng hóa. Nhưng trong giai đoạn hiện nay, Nhà nước đã và đang thực hiện chính sách nhà ở xã hội cho người dân. Theo đó, việc phát triển nhà ở không chỉ theo cơ chế thị trường mà Nhà nước có trách nhiệm can thiệp hoặc hỗ trợ để người dân có nhà ở, đặc biệt là những đối tượng thu nhập thấp, không có điều kiện mua nhà ở theo cơ chế thị trường. Vậy để phát triển thị trường căn hộ mạnh và bền vững cần phải: thứ nhất, tạo hàng hóa tốt cho thị trường. Ví dụ, xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp nên yêu cầu phải rẻ nhưng cũng phải đảm bảo chất lượng, cả về mặt mỹ quan, kiến trúc và phù hợp với quy hoạch. Thứ hai, hiệu quả về mặt thông tin là tăng cường công tác kiểm tra, giám sát các hoạt động của các nhà đầu tư tham gia vào thị trường, xử lý nghiêm các tin đồn gây bất ổn thị trường. Thứ ba, môi trường đầu tư tốt như các yếu tố kinh tế, xã hội, pháp lý, tài chính, cơ sở hạ tầng và các yếu tố khác liên quan
91
đến hoạt động thị trường. Việc phân tích môi trường đầu tư tốt sẽ mang lại lợi ích cho nhà đầu tư, nhà môi giới và khách hàng. Tất cả những yếu tố trên sẽ tác động tích cực đến thị trường sẽ làm cho thị trường phát triển.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 5
Từ cơ sở lý thuyết và một số mô hình nghiên cứu trước ở chương 2, phân tích thực trạng thị trường căn hộ ở chương 3 và kết quả phân tích định tính và định lượng chương 4, tác giả nêu lên một số kết luận và đề xuất cho sự phát triển thị trường căn hộ. Có bốn nhóm yếu tố tác động đến thị trường là nhóm yếu tố GDP, nhóm yếu tố lạm phát, nhóm yếu tố lãi suất và nhóm yếu tố chính sách tài chính, pháp luật tác giả đề xuất bốn kiến nghị để phát triển thị trường là yếu tố kinh tế, xã hội; yếu tố tài chính; yếu tố chính sách, pháp luật và yếu tố phát triển thị trường. Trong đó, tác giả đã nêu lên những khó khăn, thuận lợi khi thực hiện từng nhóm yếu tố trên. Và các yếu tố đó thực sự có ý nghĩa cho sự phát triển của thị trường căn hộ. Tuy nhiên, để đề xuất được các yếu tố tác giả cũng dựa trên kết quả nghiên cứu xem nhóm nhân tố nào tác động đến thị trường mạnh và trên cơ sở định hướng chung cho thị trường căn hộ hiện nay.
92
KẾT LUẬN
Từ việc tiếp cận cơ sở lý thuyết, phân tích thực trạng các yếu tố tác động đến giá căn hộ. Đề tài đã tiến hành xây dựng 5 yếu tố với 20 biến quan sát ảnh hưởng đến giá căn hộ. Bằng phương pháp kiểm định độ tin cậy của thang đo và phân tích nhân tố khám phá để kiểm tra và điều chỉnh mô hình. Kết quả đã xác định được 4 yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ tại TP.HCM bao gồm nhóm nhân tố GDP, nhóm lạm phát, nhóm lãi suất và nhóm chính sách.
Thông qua việc phân tích hồi qui tuyến tính được tiến hành với phương pháp bình phương bé nhất OSL để xác định mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến thị trường căn hộ, kết quả đã chứng minh rằng các yếu tố điều tác động đến thị trường với các mức độ khác nhau. Trong đó ảnh hưởng lớn nhất đến thị trường là nhóm yếu tố lạm phát, tiếp theo đó là nhóm yếu tố GDP, nhóm yếu tố lãi suất và sau cùng là nhóm yếu tố chính sách. Kết quả nghiên cứu là sát thực đúng với cơ sở lý luận như đã nghiên cứu. Và để thực hiện mục tiêu các nhóm yếu tố trên ảnh hưởng đến thị trường và ảnh hưởng tích cực là chúng ta cần có phải xác định được nguyên nhân làm thị trường bất ổn thì lúc đó chúng ta mới có biện pháp khắc phục thị trường dựa trên nhóm yếu tố mà tác giả nghiên cứu để thị trường phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh.
Hạn chế của đề tài và hướng nghiên cứu tiếp theo.
Nghiên cứu về các yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng đến giá căn hộ tại TP.HCM, với số lượng mẫu được nghiên cứu là 150 mẫu là con số phù hợp để tiến hành nghiên cứu do điều kiện về thời gian nên số lượng thu về chỉ có thể đạt được như vây. Tuy nhiên với nghiên cứu đề tài này cần phải thu về số lượng mẫu nhiều hơn thì kết quả nghiên cứu sẽ tốt hơn.
Đề tài nghiên cứu tập trung vào đánh giá yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng đến giá là một nội dung rộng. Vì vậy, việc xây dựng mô hình nghiên cứu và thang đo được tác giả ứng dụng từ các đề tài nghiên cứu trước và tìm hiểu thêm lý thuyết và thực trạng nên đề xuất mô hình nghiên cứu. Do những giới hạn về thời gian, và nguồn tài liệu tham khảo về lĩnh vực nghiên cứu cho nên tác giả cũng gặp nhiều khó khăn trong công việc nghiên
93
cứu. Tuy nhiên, kết quả nghiên cứu cũng phản ảnh được mức độ giải thích R2 = 0.68 trong mô hình nghiên cứu các yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng đến giá căn hộ. Do đó, vẫn còn có các yếu tố khác liên quan cần phải đưa vào nghiên cứu tiếp theo.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài này là các yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng đến giá căn hộ với kết quả nghiên cứu của các nhóm nhân tố GDP, lạm phát, lãi suất, chính sách tác động đến thị trường căn hộ tại TP.HCM. Từ nghiên cứu này, có thể thực hiện mở rộng qua các thị trường khác. Tuy nhiên, các nghiên cứu tiếp theo cần phải tiếp tục tìm hiểu, khám phá và phát triển những thang đo mới và phù hợp hơn nữa cho vấn đề nghiên cứu mới.
94
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt
1. Báo cáo ngành Bất động sản (2010), Phòng Nghiên cứu - Phân tích, Công ty Cổ phần Chứng khoán Phố Wall (WSS) tổng hợp.
2. Báo cáo ngành Bất động sản (2012), Phòng Phân tích – Công ty cổ phần chứng khoán Phương Nam.
3. Báo cáo phân tích thị trường bất động sản (2011), cafef land 4. Báo cáo phân tích thị trường bất động sản (2012), cafef land
5. PGS.TS Nguyễn Trọng Hoài (2009), “Dự báo và phân tích dữ liệu trong kinh tế và tài chính”, NXB Thống Kê
6. GS.TS Nguyễn Thị Cành (2007), Giáo trình phương pháp và phương pháp luận nghiên cứu khoa học kinh tế, Nhà xuất bản Đại học Quốc gia TP.HCM
7. Hoàng Trọng, Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), “Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS”, Nhà xuất bản Hồng Đức, trường Đại học Kinh tế TP.HCM
8. Trần Thanh Hùng (2008), “Lý thuyết vị thế - chất lượng: các ứng dụng trong nghiên cứu và quản lý thị trường bất động sản”
9. Trần Thanh Hùng, Bài giảng Phương pháp giá Hedonic, bộ môn bất động sản 10. Luật đất đai (2005)
11.Luật dân sự (2005) 12. Luật nhà ở (2010)
13.Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000), “Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: tiến tới một lý thuyết mới về vị trí dân cư đô thị”, Giải thưởng Kỷ niệm Donald Robertson cho bài báo xuất sắc nhất trong năm 2000 của Tạp chí Đô thị học (Urban Studies), một trong các tạp chí hàng đầu thế giới về nghiên cứu đô thị, xuất bản tại Vương Quốc Anh (Vol.37, No. 1, January 2000)
14.Vũ Thị Hương Quỳnh (luận văn Thạc sĩ 2012), “Các yếu tố tác động đến giá nhà ở trên địa bàn quận Hải An, thành phố Hải Phòng”.
15.Nguyễn Đình Thọ (2011), “Phương pháp nghiên cứu khoa học trong kinh doanh”, NXB Lao động xã hội.
95
16.Tô Nguyễn Trường An (luận văn thạc sĩ 2010) “Ảnh hưởng của chính sách tiền tệ đối với thị trường chứng khoán Việt Nam”
17.Hồ Thị Lam Trà (2005), Giáo trình định giá đất đai, website: http://tailieu.vn
18.Theo nhóm tác giả Trường Đại học Cần Thơ (Kỷ yếu Khoa học 2012: 186 - 194) “Ứng dụng mô hình Hedonic xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê ở Thành Phồ Cần Thơ”.
19.Giáo trình Tổ chức và kinh doanh trên thị trường hàng hóa và dịch vụ của Việt Nam – Trường Đại học Kinh tế Quốc Dân.
Tiếng Anh
20.Tze San Ong (2013), “Factors Affecting the Price of Housing in Malaysia”, Journal of Emerging Issues in Economics, Finance and Banking (JEIEFB), An Online International Monthly Journal (ISSN: 2306 367X) Volume:1 No.5 May 2013.
21.Plamen Iossifov, Martin Čihák, and Amar Shanghavi (2008), “Interest Rate Elasticity of ResidentialHousing Prices”, IMF Working Paper, WP/08/247
Trang báo điện tử
1. http://www.batdongsan.com.vn 2. http://www.lib.ueh.edu.vn 3. http://www.diaoconline.vn 4. http://cafeland.vn 5. www.tapchitaichinh.vn 6. http://stox.vn/ 7. http://thuvien24.com 8. http://luanvan.net/ 9. www.savills.com.vn 10.http://www.constructiondpt.hochiminhcity.gov.vn/
96
PHỤ LỤC A. PHIẾU KHẢO SÁT
CÁC YẾU TỐ KINH TẾ VÀ TÀI CHÍNH ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Kính gửi: Anh/ Chị
Tôi tên: Phạm Thị Giang, sinh viên cao học ngành Kinh tế Tài chính Ngân hàng của Trường Đại học Tài chính Marketing. Hiện nay tôi đang thực hiện luận văn Thạc Sĩ Kinh Tế với đề tài: “Nghiên cứu các yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng đến giá căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh”.
Tôi kính mong Anh/ Chị dành chút ít thời gian trả lời một số câu hỏi sau đây. Các ý kiến, nhận định của Quý vị đều có giá trị cho công tác nghiên cứu của đề tài dù là mức độ đánh giá nào. Tôi xin cam đoan kết quả trả lời của quý vị chỉ phục vụ cho công tác nghiên cứu của đề tài và hoàn toàn không phục vụ cho bất kỳ mục đích nào khác.
Rất mong được sự cộng tác chân tình của Anh /Chị.
(Xin anh chị đánh dấu X vào ô thang đo mình lựa chọn cho từng phát biểu)
1. Thông tin chung:
Anh/ Chị vui lòng cho biết những thông tin cá nhân sau:
Giới tính: □Nam □Nữ
Độ tuổi: □25 – 30 tuổi □31 – 40 tuổi □trên 40 tuổi
Nghề nghiệp: □Nhà quản lý/ Doanh nghiệp □CB CNV nhà nước
□Nhân viên, công nhân khu vực tư nhân □Khác
Số năm sống hoặc làm việc tại Thành phố Hồ Chí Minh
□ít hơn 5 năm□từ5 – 10 năm □11 – 15 năm □trên 15 năm
2. Đánh giá các yếu tố kinh tế và tài chínhảnh hưởng đến thị trường căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Anh/ Chị vui lòng cho biết ý kiến các nhận định sau. Các câu hỏi dưới đây được