7. KẾT CẤU LUẬN VĂN
1.1.5. Kinh tế vĩ mô
1.1.5.1. Khái niệm
Kinh tế vĩ mô nghiên cứu, phân tích nền kinh tế một cách tổng thể thông qua biến số: tổng sản phẩm quốc gia, tỷ lệ lạm phát, tỷ lệ thất nghiệp, lượng cung tiền trong nền kinh tế . . ., trên cơ sở đó đề ra các biện pháp nhằm ổn định và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. (Giáo trình kinh tế vĩ mô – Trường Đại học Kinh tế TP.HCM).
1.1.5.2. Mục tiêu
Khi nói đến mục tiêu kinh tế vĩ mô, người ta thường tập trung vào bốn mục tiêu là hiệu quả, công bằng, ổn định và tăng trưởng. Được thể hiện cụ thể sau:
Tốc độ tăng trưởng kinh tế phản ánh qua tốc độ tăng trưởng GDP hay GNP cùng với chỉ tiêu GDP/người vào những mốc thời gian nhất định. Đây là mục tiêu bao trùm nhất của kinh tế vĩ mô phản ảnh chung nhất về thành tựu phát triển của một nền kinh tế. Tuy chỉ tiêu này chưa phản ảnh đầy đủ toàn cảnh của một nền kinh tế, nhưng luôn luôn là chỉ tiêu quan trọng nhất để đánh giá sự thành công hay thất bại của một nền kinh tế.
Tỷ lệ lạm phát là kiểm soát giá cả thông qua chỉ tiêu CPI. Kiểm soát lạm phát là chỉ tiêu quan trọng nhất phản ảnh tính ổn định của kinh tế vĩ mô. Chỉ tiêu này còn được sử dụng như một công cụ giải quyết mối quan hệ giữa mục tiêu tăng trưởng kinh tế với an sinh xã hội.
Tỷ lệ thất nghiệp là chỉ tiêu vừa phản ảnh tình trạng của nền kinh tế, vừa phản ảnh tính ổn định về mặt an sinh xã hội. Thông thường ở các nước đây là chỉ tiêu rất quan trọng không chỉ có ý nghĩa kinh tế mà còn có ý nghĩa chính trị phản ánh năng lực quản lý điều hành của một chính phủ. Số việc làm mới tạo ra một năm còn phản ánh mối quan hệ giữa đầu tư với tăng trưởng kinh tế và mối quan hệ giữa các chính sách kinh tế tài chính với chính sách nhân dụng.
Tỷ giá hối đoái và cán cân thanh toán (lấy kim ngạch xuất khẩu trừ kim ngạch nhập khẩu); nhất là đối với những nền kinh tế hướng về xuất khẩu.
Tóm lại, bốn mục tiêu nêu trên được sử dụng khá phổ biến ở các nước như là những mục tiêu cơ bản của kinh tế vĩ mô. Những mục tiêu này cũng chính là những sản
19
phẩm đầu ra của quan hệ tổng cung và tổng cầu của nền kinh tế. Vai trò của nhà nước thông qua các chính sách và giải pháp kinh tế để tác động đến tổng cung và tổng cầu nhằm tạo được “đầu ra” theo ý muốn, với nguyên tắc: nhà nước không tác động trực tiếp vào chủ thể tạo cung hay tạo cầu, mà tác động vào thị trường (sự vận động của tổng cung và tổng cầu) và chính thị trường sẽ tác động đến các chủ thể của nền kinh tế (người sản xuất, người tiêu dùng).
1.2. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ
1.2.1. Tình hình kinh tế các cường quốc nhất là Mỹ và Châu Âu
Kinh tế Mỹ: Tình hình kinh tế Mỹ đã dần ấm lên sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 nhờ những chính sách tài khóa của chính phủ như mức thuế tăng và cắt giảm chi tiêu; thị trường nhà ở phục hồi; thị trường cổ phiếu phục hồi mạnh; thị trường lao động phục hồi khiến thu nhập của người dân tăng; và các doanh nghiệp đã tăng trưởng tốt. Với quan điểm kích thích tăng trưởng dự báo kinh tế Mỹ đạt mức 2,7% trong năm 2014 so với năm 2013 là 1,6%.
Khu vực Châu Âu: Tình hình kinh tế khu vực Châu Âu vẫn chưa ra khỏi cuộc khủng hoảng nợ công đặt biệt là ngành ngân hàng và khủng hoảng vỡ nợ quốc gia. Hiện nay khu vực Châu Âu, đặt biệt là Eurozone đang phải đối mặt với tình trạng tăng trưởng chậm và giảm phát do Euro lên giá và rủi ro giảm.
Trong bối cảnh toàn cầu hóa hiện nay, sự phát triển cũng như các biến động từ nền kinh tế của các quốc gia phát triển cũng đã, đang và sẽ tác động đến nền kinh tế của nhiều nước trên thế giới. Với cuộc khủng khoảng tài chính và sự trì trệ của nền kinh tế Mỹ và khủng hoảng nợ công các nước Châu Âu đã thực sự ảnh hưởng đến nhiều nước. Vì các nước đã phát triển nền kinh tế thị trường và một nền tài chính phát triển đa dạng, nên một khi nền kinh tế của các quốc gia này biến động thì các quốc gia khác cũng bị ảnh hưởng do tham gia vào thị trường tài chính giữa các nước không ít thì nhiều như: đầu tư trực tiếp, gián tiếp, mua trái phiếu vào thị trường bất động sản của các nước.
Vì vậy, sự bất ổn nền kinh tế của các nước sẽ ảnh hưởng đến kinh tế Việt Nam, trong đó có thị trường căn hộ TP.HCM. Hiện nay thị trường bất động sản (căn hộ) của Thành phố đang phải đối mặt với khủng hoảng và Chính phủ đã thực hiện nhiều chính
20
sách nhằm phát triển thị trường. Và từ cuộc khủng hoảng tài chính của Mỹ mà đặc biệt là thị trường bất động sản có thể rút ra bài học cho thị trường bất động sản Việt Nam trong đó có thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong quá trình xử lý khủng hoảng trì trệ hiện nay:
Thứ nhất, củng cố niềm tin của chủ đầu tư, cơ quan nhà nước đối với người tiêu dùng vì khi khủng hoảng xảy ra người dân sẽ mất lòng tin vào thị trường, nền kinh tế. Giải pháp là ngân hàng nhà nước có thể hạ lãi suất với mong muôn giúp các DN dễ dàng tiếp cận nguồn vốn để mở rộng kinh doanh;
Thứ hai, đưa ra các giải pháp xử lý khủng hoảng là đi từ nguyên nhân của vấn đề bất động sản để tìm ra giải pháp hiệu quả;
Thứ ba, việc xử lý khủng hoảng là công khai minh bạch các gói cứu trợ của Chính phủ. Các dự án trong gói kích thích kinh tế đều rất cụ thể và mọi người dân có thể theo dõi tiền ngân sách đã được giải ngân ra sao qua nhiều kênh.
1.2.2. Yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng đến giá căn hộ 1.2.2.1. Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) 1.2.2.1. Tổng sản phẩm quốc nội (GDP)
Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng các nhu cầu sử dụng đất trong các lĩnh vực sản xuất, nhu cầu về văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại… Hơn nữa, khi kinh tế phát triển, thu nhập của người dân sẽ tăng cao và do đó làm gia tăng nhu cầu về nhà ở đối với người dân.
Nguồn: gso.vn
Hình 1.1: Biểu đồ tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam giai đoạn 2007 - 2013 8,48 6,23 5,32 6,78 5,89 5,03 5,4 0 2 4 6 8 10 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
21
Việt Nam là một nước đang phát triển, luôn duy trì được tốc độ tăng trưởng GDP cao so với các nước khác trên Thế giới. Do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu từ cuối năm 2007, tốc độ tăng trưởng GDP đã có sự sụt giảm so với những năm gần đây là từ 8,48% (2007) và hiện nay 5,4% (2013). Và năm 2013, quy mô của nền kinh tế đạt mức 176 tỷ USD, thu nhập bình quân đầu người đạt khoảng 1.960 USD, đưa tốc độ tăng trưởng bình quân 3 năm 2011 - 2013 đạt 5,6%. Bên cạnh sự phát triển kinh tế, Việt Nam cần xem xét xu hướng kinh tế của thế giới, quốc gia và địa phương. Các chỉ tiêu quan trọng để đánh giá tình hình kinh tế thế giới và quốc gia là cán cân thương mại, dự trữ ngoại tệ, mức tiền lương, lãi suất, dân số, việc làm, thu nhập … Đối với địa phương, các chỉ tiêu về cơ cấu kinh tế, lợi thế so sánh, định hướng phát triển cần được quan tâm. Nếu dự báo về xu hướng kinh tế là sẽ tăng trưởng và phát triển tốt, niềm tin tiêu dùng cao, người mua sẽ sẵn sàng mua nhà lúc đó sẽ ảnh hưởng đến thị trường căn hộ.
1.2.2.2. Lạm phát
Lạm phát cũng là một yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá căn hộ. Nếu lạm phát thấp dưới 1 con số thì sẽ thúc đẩy sản xuất, tiêu dùng trong xã hội, ngược lại khi lạm phát quá cao thì nó lại là một nhân tố kềm hãm tiêu dùng, khiến giá cả hàng hóa tăng cao và giảm sức mạnh của đồng tiền. Có rất nhiều lý do là nguyên nhân của lạm phát, có thể kể đến những bất ổn trong điều hành chính sách tiền tệ (nới lỏng quá mức) hay đầu tư không hiệu quả hoặc giá cả hàng hóa tăng cao khiến chi phí sản xuất bị đẩy lên mà mức thu nhập không theo kịp…. Trong những năm gần đây nền kinh tế nước có chỉ số CPI tăng cao đỉnh điểm là năm 2008 (19,89%) và năm 2011 (18,13%).
Đầu năm 2011, tình hình kinh tế đã nhanh chóng xuất hiện những dấu hiệu bất ổn. Những yếu kém vốn có của nền kinh tế cùng những nhiệm vụ của đổi mới thể chế chưa được giải quyết dồn tích lại từ nhiều năm trước đã bộc lộ ra một cách gay gắt, đòi hỏi phải được giải quyết một cách hệ thống, căn bản và cấp bách. Trên bề mặt của đời sống kinh tế, chỉ số giá tiêu dùng của năm 2011 đã tăng lên 1,5 lần so với mức lạm phát của năm trước (từ mức 11,75% của năm 2010 lên 18,13%). Đồng thời, tỷ lệ nợ xấu có xu hướng tăng lên, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, trực tiếp gây ra tình trạng rủi ro, bất ổn đe dọa hệ thống ngân hàng. Từ năm 2011 đến nay, thị trường đã và đang phải đối mặt với
22
nhiều vấn đề nan giải và khó khăn, gần như bất động với lượng hàng tồn kho rất lớn. Tính đến cuối năm 2013, thị trường BĐS còn tồn kho gần 30.000 căn hộ và hơn 1 triệu m2 đất nền, tập trung chủ yếu ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh với giá trị tồn kho ước tính trên hàng chục ngàn tỷ đồng.
Nguồn: gso.vn
Hình 1.2: Biểu đồ chỉ số CPI của Việt Nam giai đoạn 2007 - 2013
Điều này nói lên rằng lạm phát đã làm cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường căn hộ nói riêng đóng băng ảnh hưởng sâu tới toàn bộ nền kinh tế, làm giảm thu nhập quốc dân, suy giảm tổng cầu, tăng thất nghiệp.
1.2.2.3. Tốc độ dân cư đô thị hóa
Tăng dân số cũng đồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại hàng hoá trên thị trường, để đáp ứng nhu cầu các ngành sản xuất phải mở rộng, phát triển về quy mô từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất.
Theo báo cáo từ cơ quan thống kê, năm 2012 dân số Việt Nam ước đạt 88,78 triệu người, tăng 1,06% so với năm trước. Tốc độ tăng không cao so với vài năm trước và vẫn nằm trong tốp tăng thấp dưới 1,1% đạt được từ năm 2007 đến nay. Tuy nhiên, tỷ lệ dân số thành thị tại Việt Nam chỉ đạt 32,45%, còn thấp hơn nhiều so với các nước trong khu vực (châu Á đạt trên 44% và trên thế giới là trên 51%). Tỷ lệ đô thị hóa dự kiến sẽ gia tăng trong các năm tiếp theo, nhu cầu nhà ở tại thành thị do vậy sẽ không ngừng gia tăng trong các năm tới. 12,6 19,89 6,52 11,75 18,13 6,81 6,04 0 5 10 15 20 25 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
23
Nguồn: Báo cáo phân tích ngành BĐS, 2012
Hình 1.3: Biểu đồ tốc độ dân cư đô thị hóa
Theo công bố của Tổng cục Thống kê, tỷ lệ dân số thành thị của Việt Nam từ năm 1955 trở về trước ở dưới 10%, đến năm 1975 - 1976 đã vượt qua mốc 20% nhưng sau đó lại giảm xuống chỉ còn trên dưới 19% trong 16 năm thông qua việc đưa dân số thành thị về nông thôn, về các khu kinh tế mới và thông qua việc sáp nhập các huyện, thị xã đã hạ cấp từ thị xã xuống thị trấn, từ thị trấn xuống thôn, xã. Mãi đến năm 1993, khi đất nước cơ bản thoát khỏi cuộc khủng hoảng kinh tế - xã hội, chuyển sang thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá thì tỷ lệ dân số thành thị mới vượt qua mốc 20%; đến năm 2003 đã vượt qua mốc 25%, năm 2010 đã vượt qua mốc 30%. Và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2011-2020, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Quyết đinh 1659/QĐ-TTg ngày 07/11/2012 về Chương trình phát triển đô thị quốc gia giai đoạn 2012 – 2020: năm 2012 là 34% và mục tiêu năm 2015 là 38%, đến năm 2020 là 45% và năm 2025 là 50%.
1.2.2.4. Cung – cầu
Cầu về bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóa bất động sản đó. Trên thị trường bất động sản, trong quan hệ thương mại, cầu về nhà đất thông thường, còn xuất hiện cầu giả tạo của những người buôn bán bất động sản. Điều đó làm tăng giả tạo về cầu nhà ở, có thể gây ra căng thẳng thêm quan hệ cung cầu nhà ở và làm
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 1955 1976 2003 2010 2012 2015 2020f 2025f
24
giá nhà đất tăng lên tại thời điểm nhất định. Những yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động của cầu bất động sản như: áp lực tăng dân số; thu nhập dân cư tăng lên; quá trình đô thị hóa; thị hiếu về nhà ở; và chính sách của nhà nước. Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ đến quy mô và tính chất của cầu về bất động sản đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế, . . .
Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàn đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định. Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ khu vực nhà nước và khu vực tư nhân. Nguồn cung từ khu vực nhà nước là do các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư, xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và do các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước. Nguồn cung từ khu vực tư nhân hình thành từ các tổ chức, công ty hoặc cá nhân thực hiện theo quy định của nhà nước về quản lý, xây dựng và phát triển nhà ở, mục đích thu lợi nhuận tối đa. Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến cung bất động sản nhưng quan trọng nhất là yếu tố về mặt quy hoạch. Ngoài ra, còn yếu tố khác như thẩm quyền phân bố đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể; sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng; các yếu tố nguyên liệu đầu vào và chi phí xây dựng; chính sách, pháp luật của nhà nước.
Vậy trong thị trường cạnh tranh, giá cả là yếu tố đã điều tiết lượng cung - cầu. Giá cả thị trường tăng lên sẽ kích thích lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống thì sẽ làm tăng cầu, cung giảm. Để nhận biết sự vận động cung – cầu trên thị trường bất động sản, yêu cầu doanh nghiệp phải xem xét đầy đủ đặc tính và những yếu tố tác động đến lượng cung và lượng cầu trên thị trường này
1.2.2.5. Thu nhập của người dân
Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm. Đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại và thậm chí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp.