7. KẾT CẤU LUẬN VĂN
2.2.2. Thực trạng thị trường căn hộ tại TP.HCM giai đoạn 2011 – 2013
2.2.2.1. Thực trạng thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh năm 2011
Năm 2011, thị trường căn hộ vẫn chưa có tín hiệu lạc quan, mặc dù các doanh nghiệp địa ốc đã thực hiện các chương trình khuyến mãi, giảm giá nhưng thị trường vẫn trầm lắng. Người mua với tâm lý chờ giá tiếp tục giảm vì giá bán căn hộ hiện vẫn vượt khả năng tài chính của người tiêu dùng. Còn phân khúc căn hộ cao cấp gần như điêu
43
đứng, chỉ có giao dịch ở phân khúc căn hộ trung bình và bình dân nhưng số lượng cũng không nhiều. Cùng với chính sách thặt chặt tín dụng cũng đã làm giảm khả năng chi trả của người mua.
Quý 1 năm 2011: TP.HCM có thêm 14 dự án mới cung cấp khoảng 5.000 căn hộ, trong đó quận 7 đứng đầu về số lượng căn hộ sơ cấp. Tổng nguồn cung sơ cấp quý 1 đạt 18.500 căn hộ, tăng 9% so với quý trước và gấp đôi thị trường cách đây một năm. Tình hình tiêu thụ trong quý khoảng 3.500 căn hộ, tăng hơn quý trước 16%, tỷ lệ tiêu thụ đạt 19% so với 18% của quý trước.
Quý 2 năm 2011: Thành phố chỉ có 6 dự án sơ cấp mới gia nhập vào thị trường, giảm mạnh so với 14 dự án mới của quý trước. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 16.500 căn, giảm 11% so quý 1. Các quận ở phía Nam và Tây Nam thành phố như quận 7, 8, và Bình Tân vẫn là nguồn cung chính cho thị trường căn hộ. Do chính sách thắt chặt tiền tệ làm giảm khả năng chi trả của khách mua nhà, do đó những căn hộ giá rẻ chiếm phần lớn giao dịch. Hơn 50% căn hộ được bán với giá thấp hơn 750 USD/m2. Việc điều chỉnh giá giảm có thể củng cố tình hình thị trường. Hiện nay, những căn hộ có diện tích nhỏ từ 1 đến 2 phòng ngủ được khách hàng ưa chuộng
Quý 3 năm 2011: Thị trường có 5 dự án mới trong quý, cung cấp hơn 800 căn hộ. Tổng nguồn cung trên thị trường sơ cấp tiếp tục giảm khoảng 14% so với quý trước, đạt khoảng 14.100 căn hộ sau khi đã giảm khoảng 11% trong quý 2. Các quận như quận 7, 8 và Bình Tân vẫn là 3 quận có nguồn cung căn hộ lớn nhất với tổng nguồn cung đạt hơn 40% thị phần của thị trường. Khoảng cách giữa quận 7 và các nguồn cung lớn khác như Bình Tân, quận 8, Bình Chánh và Thủ Đức đang thu hẹp dần. Trong quý đã có hơn 70% căn hộ bán được. Người mua/ nhà đầu tư dự báo giá sẽ giảm thêm. Những người có nhu cầu ở thật sẵn sàng đi thuê nhà và mang tiền gửi tiết kiệm để hưởng lãi suất cao. Tuy nhiên, tốc độ tăng chậm lại của CPI trong tháng 8/2011 và chỉ thị 02- NHNN/CT là tín hiệu tốt cho việc giảm lãi suất và có thể cải thiện tình hình thị trường bất động sản.
Quý 4 năm 2011: Có 4 dự án mới với hơn 1.300 căn tham gia vào thị trường. Nguồn cung sơ cấp giảm nhẹ -1% so với quý trước do các dự án mới của quý này đều có quy mô nhỏ. Khoảng 38% nguồn cung sơ cấp tập trung ở phía Nam Tp.HCM, kế đến là
44
phía Đông với 28% và phía Tây với 24% thị phần. Phía Bắc, với hạ tầng chưa phát triển, chỉ chiếm 7% nguồn cung sơ cấp. Các quận nội thành có thị phần nhỏ nhất chỉ 3%. Tình hình hấp thụ trong quý khoảng 1.000 căn hộ, giảm -25% so với quý trước và -65% so với cùng kỳ năm trước. Một số động thái và chính sách được ra đời của NHNN và của Chính phủ có thể giúp thị trường bất động sản hồi phục. Thêm vào đó, lãi suất cho vay giảm và sự biến động giá vàng trong thời gian gần đây có thể là các tín hiệu tốt để dòng vốn đầu tư chảy vào thị trường bất động sản. Trong suốt quý này, giá là yếu tố chính dẫn dắt thị trường, chỉ một vài dự án có mức giá thực sự cạnh tranh hoặc có chương trình giảm giá mới có thể thu hút khách hàng. Giá giao dịch trung bình của toàn thị trường là 18,6 triệu đồng/m2, giảm -12% so với quý trước và -17% so với cùng kỳ năm trước.
2.2.2.2. Thực trạng thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh năm 2012
Năm 2012 đánh dấu một năm đầy “sóng gió” của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bởi thanh khoản khó khăn, hàng tồn kho lớn, nợ xấu gia tăng,… Theo số liệu thống kê sơ bộ, có khoảng trên 3.300 doanh nghiệp BĐS phải ngừng hoạt động hoặc giải thể. Dư nợ bất động sản tại các TCTD đang là vấn đề tác động xấu cho nền kinh tế. Theo số liệu của NHNN đến 31/10/2012, tổng dư nợ bất động sản khoảng 207.595 tỷ đồng, tăng 3,6% so với thời điểm 31/12/2011. Nợ xấu khoảng 13,5% tổng dư nợ BĐS (28.000 tỷ đồng). Giá căn hộ trong năm 2012 mất giá khoảng 15 - 20% so với cuối năm 2011.
Quý 1 năm 2012: Trong quý chỉ có 2 dự án mới cung cấp khoảng 300 căn hộ. Tổng nguồn cung sơ cấp giảm khoảng -12% so với quý trước và khoảng -30% so với cùng kỳ năm trước. Thứ tự của các quận dẫn đầu đã thay đổi khi quận Bình Tân thay thế quận Thủ Đức ở vị trí dẫn đầu với 16% thị phần sơ cấp. Tương tự, quận 7 cũng không còn đóng góp thị phần lớn nhất cho thị trường sơ cấp. Có khoảng 900 căn hộ bán được, dẫn đến tỷ lệ hấp thụ 7%, không thay đổi so với quý trước nhưng đã giảm mạnh -12% so với cùng kỳ năm ngoái. Trên thị trường hiện tại, người mua quan tâm nhiều đến giá bán. Căn hộ nhỏ sẽ vẫn là sản phẩm bán chạy nhất trong những quý tới.
Quý 2 năm 2012: có khoảng13.700 căn hộ gia nhập thị trường, tăng 11% so với quý trước do sự gia nhập của một số dự án hạng bình dân. Một số dự án mới được mở bán trong quý này do chủ đầu tư kỳ vọng thị trường sẽ phục hồi khi lãi suất giảm xuống. Ngày
45
càng nhiều chủ đầu tư chú trọng đến phân khúc căn hộ bình dân khi tái cân nhắc danh mục đầu tư. Tỉ lệ hấp thụ của toàn thị trường tiếp tục giảm -2%, từ mức 7% trong quý 1 năm 2012 xuống còn 5% trong quý này, với khoảng 750 căn hộ đã bán. Thị trường giao dịch tập trung tại phân khúc giá thấp. Hơn 70% của tổng căn hộ đã bán có mức giá dưới 20.000.000 VND/m2, giá trị căn hộ giao động trong khoảng từ 600 triệu đến dưới 1,5 tỷ VND mỗi căn. Tình hình hoạt động trong quý này vẫn tiếp tục theo hướng suy giảm trước đó hơn là phản ánh một thị trường được cải thiện về lãi suất và kinh tế vĩ mô.
Quý 3 năm 2012: Trong quý đạt khoảng 82.000 căn, tăng 2% theo quý và 2% theo năm. Thị trường căn hộ sơ cấp tại TP.HCM hiện đang cung cấp khoảng 14.500 căn hộ từ hơn 100 dự án. Trong đó, căn hộ nhỏ đang dẫn đầu thị trường với 78% thị phần. Cũng trong quý 3, thị trường căn hộ tại Tp. HCM hoạt động tốt hơn với tỉ lệ hấp thụ đạt 8%, tăng 3% so với quý trước. Đây cũng là tỉ lệ hấp thụ cao nhất kể từ quý 4/2011. Giá giao dịch trung bình trên thị trường là 21.870.000 VND/ m2.
Quý 4 năm 2012: TP. Hồ Chí Minh có khoảng 83.200 căn hộ từ 280 dự án trên thị trường sơ cấp và thứ cấp, tăng nhẹ 1% theo quý và 3% theo năm. Quý này có 4 dự án căn hộ bình dân mới gia nhập, cung cấp thêm khoảng 1.500 căn.Quận 7, Bình Tân và Thủ Đức vẫn là các quận đứng đầu về nguồn cung với hơn 10% thị phần mỗi quận. Trong quý thị trường đã bán khoảng 1.100 căn hộ, tỉ lệ hấp thụ đạt 8%, gần như không đổi theo quý và tăng nhẹ 1 % theo năm. Giá giao dịch trung bình trên thị trường sơ cấp là 19.800.000 VNĐ/ m2. Hơn 80% giao dịch sơ cấp thuộc căn hộ bình dân.
2.2.2.3. Thực trạng thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh năm 2013
Năm 2013 đầy biến động trôi qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã xuất hiện khá nhiều điểm sáng ở những phân khúc có sự phát triển đầy hứa hẹn. Người mua đã tìm lại được niềm tin từ những dự án chất lượng của những chủ đầu tư uy tín. Mặc dù vậy, những khó khăn về tình hình nợ xấu và dự án bỏ hoang vẫn tiếp tục sẽ là những thách thức cho thị trường bất động sản năm 2014.
Quý 1 năm 2013: TP.HCM có khoảng 85.300 căn hộ từ 285 dự án cả sơ cấp và thứ cấp, tăng nhẹ 3% theo quý và 7% theo năm. Tính đến quý 1/2013, có khoảng 15.800 căn hộ trên thị trường sơ cấp, tăng mạnh 8% theo quý và 28% theo năm. Có 5 dự án mới
46
gia nhập, cung cấp thêm khoảng 1.500 căn. So với cùng kỳ năm ngoái, số lượng giao dịch trong quý đã có mức tăng ấn tượng là 25% theo năm. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường giảm nhẹ -1% do nguồn cung tăng lên. Trừ quý 3/2012, giá giao dịch trung bình trên thị trường sơ cấp vẫn duy trì ở mức dưới 20.000.000 VNĐ/ m2 kể từ quý 4/2011.
Quý 2 năm 2013: TP. HCM có khoảng 86.000 căn hộ từ 287 dự án cả sơ cấp và thứ cấp, tăng nhẹ 0,6% theo quý và 6,2% theo năm. Tính đến quý 2/2013, có khoảng 15.200 căn hộ trên thị trường sơ cấp, giảm nhẹ -3,9% theo quý nhưng tăng 11% theo năm. Có 2 dự án mới gia nhập, cung cấp thêm khoảng 520 căn. So với cùng kỳ năm ngoái, số lượng giao dịch trong quý 2/2013 đã có mức tăng ấn tượng là 59% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường là 8%, tăng nhẹ 1 % theo quý và 2% theo năm. Giao dịch chủ yếu trên thị trường là căn hộ loại bình dân trong khoảng từ 10.000.000 VND/m2 đến 15.000.000 VND/ m2. Con số tăng ấn tượng này do một phần gói kích cầu 30.000 tỷ đã được chính thức triển khai.
Quý 3 năm 2013: Tính đến quý 3/2013, có khoảng 15.000 căn hộ trên thị trường sơ cấp, giảm nhẹ -1% so với quý trước nhưng tăng 3% so với cùng kỳ năm trước. Đã có một số dự án được tạm thời di chuyển ra khỏi thị trường do ngừng bán và xây dựng trong nhiều quý, kết quả là nguồn cung sơ cấp giảm. Có 7 dự án mới gia nhập, cộng với 3 dự án đang hoạt động mở bán giai đoạn mới, cung cấp thêm khoảng 2.300 căn cho thị trường sơ cấp.Trong quý số lượng giao dịch có mức tăng ấn tượng và đạt được mức cao nhất kể từ quý 3/2011, tăng 52% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường là 12%, tăng 4 % so với quý trước và cả cùng kỳ năm ngoái. Giao dịch chủ yếu trên thị trường là căn hộ bình dân trong khoảng giá từ 12.000.000 VND/ m2 đến 17.000.000 VND/ m2.
Quý 4 năm 2013: Tính đến quý 4/2013, thị trường sơ cấp có khoảng 15.300 căn, tăng nhẹ 2% theo quý và 5% theo năm. Bảy dự án mới và các giai đoạn mới của 3 dự án hiện hữu chào bán, thêm khoảng 2.100 căn vào thị trường. Khoảng 6.400 căn hộ mới được chào báo trong toàn năm 2013, tăng mạnh 78% so với năm trước. Trong quý tỷ lệ hấp thụ là 11%, giảm nhẹ -1% theo quý nhưng tăng 3,2 % theo năm. Trong quý 4/2013, có khoảng 1.660 căn được giao dịch, tăng 48% so với cùng kỳ năm trước. Có khoảng 5.800 căn được hấp thụ trong toàn năm 2013, tăng 46% so với năm trước.
47
Tóm lại, hiện lượng tồn kho cuối năm 2013 tại TP.HCM là 7.830 căn chung cư, các căn hộ có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 tại các đô thị lớn được tiêu thụ mạnh, hầu như không còn tồn kho. Nhìn chung, tình hình thị trường BĐS vào những tháng cuối năm 2013 đã ấm dần lên, thể hiện qua lượng giao dịch tăng nhiều so với những tháng đầu năm, tăng trưởng tín dụng BĐS cao hơn so với tăng trưởng tín dụng chung, nhiều dự án dở dang tiếp tục được triển khai và mở bán, niềm tin của khách hàng vào thị trường đang dần được hồi phục. Đặc biệt là căn hộ bình dân sẽ bùng nổ trong những năm tiếp theo.