7. KẾT CẤU LUẬN VĂN
4.2.3.Đặc điểm cá nhân ảnh hưởng đến sự thỏa mãn của yếu tố kinh tế, tài chính đến
đến thị trường căn hộ tại TP.HCM
Trước khi đi vào phân tích đặc điểm cá nhân của từng người được khảo sát ảnh hưởng sự thỏa mãn của các yếu tố kinh tế, tài chính đến thị căn hộ thì tác giả phải nhận dạng xem các đặc điểm này có phân phối chuẩn hay không có phân phối chuẩn, rồi sau đó mới sử dụng phương pháp nào kiểm định cho từng đặc điểm cá nhân đó. Cách nhận biết một phân phối có chuẩn hay không thì ta sử dụng: (1) thống kê mô tả khi giá trị trung bình và trung vị có gần bằng nhau và độ xiên gần bằng không; (2) dùng kiểm định
79
Kolmogorov-Smirnov khi cở mẫu lớn hơn 50 với hệ số Sig. > 0.05 thì được xem là phân phối chuẩn.
Sau khi tiến hành thống kê mô tả với thủ tục Explore đối với từng nhóm đặc điểm cá nhân được tổng hợp kết quả như sau:
Bảng 4.6: Tổng hợp kết quả thống kê với thủ tục Explore (phụ lục B.5 trang 112)
Giới tính Độ tuổi Nghề nghiệp Số năm sống hoặc làm việc Trị trung bình (Mean) 0.47 1.53 2.49 2.55 Trung vị (Mediane) 0.00 1.00 2.00 2.00 Độ xiên (Skewness) 0.135 1.045 0.208 0.180 Kiểm định Kolmogorov-
Smirnov với hệ số Sig. 0.000 0.000 0.000 0.000
(Nguồn: Kết quả phân tích dữ liệu nghiên cứu của tác giả)
Theo kết quả trên thì, các đặc điểm cá nhân có giá trị trung bình và trung vị không gần bằng nhau, độ xiên có giá trị không tiến gần bằng 0 và hệ số Sig. của các đặc điểm cá nhân bằng 0 (nhỏ hơn 0.05) nên không có phân phối chuẩn trong các đặc điểm cá nhân.
4.2.3.1. Sự thỏa mãn trong nhóm giới tính (phụ lục B.6 trang 116)
Do giới tính là nhóm có phân bổ gồm hai thành phần nam và nữ nên việc đánh giá trung bình cho hai thành phần giới tính với sự thỏa mãn của yếu tố kinh tế, tài chính ảnh hưởng đến giá căn hộ sẽ được sử dụng phương pháp đánh giá Independent – sample. Sau khi tiến hành kiểm địnhMann - Whitney thì kết quả thu được với giả thuyết nêu ra như sau H0: sự thỏa mãn yếu tố kinh tế, tài chính ở nam và nữ là như nhau. Thì với giá trị Sig. là 0.749 > 0.05, cho thấy sự thỏa mãn của các yếu tố kinh tế, tài chính không phụ thuộc vào giới tính nam hay nữ.
4.2.3.2. Sự thỏa mãn trong nhóm tuổi (phụ lục trang 116)
Đánh giá sự thỏa mãn của các yếu tố kinh tế, tài chính trong nhóm tuổi thì phải sử dụng kiểm định K Independent – sample do trong nhóm tuổi có tối 3 thành phần. Kết quả
80
sau khi kiểm định Kruskal – Wallis có Sig. = 0.317 > 0.05 cho thấy sự thỏa mãn của các yếu tố kinh tế, tài chính không phụ thuộc vào nhóm độ tuổi.
4.2.3.3. Sự thỏa mãn trong nhóm nghề nghiệp (phụ lục trang 117)
Đánh giá sự thỏa mãn của các yếu tố kinh tế, tài chính trong nhóm nghề nghiệp thì phải sử dụng kiểm định K Independent – sample do trong nhóm tuổi có tối 4 thành phần. Kết quả sau khi kiểm định Kruskal – Wallis có Sig. = 0.724 > 0.05 cho thấy sự thỏa mãn của các yếu tố kinh tế, tài chính không phụ thuộc vào nghề nghiệp.
4.2.3.4. Sự thỏa mãn trong nhóm người có số năm sống hoặc làm việc tại thành phố Hồ Chí Minh (phụ lục trang 117)
Đánh giá sự thỏa mãn của các yếu tố kinh tế, tài chính trong nhóm nghề nghiệp thì phải sử dụng kiểm định K Independent – sample do trong nhóm tuổi có tối 4 thành phần. Kết quả sau khi kiểm định Kruskal – Wallis có Sig. = 0.465 > 0.05 cho thấy sự thỏa mãn của các yếu tố kinh tế, tài chính không phụ thuộc vào số năm sống hoặc làm việc tại thành phố Hồ Chí Minh nhiều năm hay ít năm.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 4
Chương này tác giả nghiên cứu kết quả khảo sát từ việc xử lý và phân tích số liệu thu thập được. Đầu tiên, dữ liệu thực hiện quá trình sàng lọc, mã hóa trước khi tiến hành xử lý và cho ra kết quả nghiên cứu. Tiếp theo, là xác định hệ số Cronbach Alpha và phân tích nhân tố để hỗ trợ trong việc xác định lại các nhân tố có độ tin cậy cao trước khi đưa vào phân tích nhân tố, hồi qui và tương quan. Và tác giả phân tích hồi qui tuyến tính được tiến hành với phương pháp bình phương bé nhất OSL để có phương trình hồi qui tuyến tính thể hiện mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá căn hộ. Kết quả nghiên cứu:
1) Yếu tố GDP là yếu tố có mức độ (0.359) ảnh hưởng đến giá căn hộ chỉ sau yếu tố lạm phát. Thành phố là trung tâm kinh tế cả nước nên có tốc độ tăng trưởng GDP cao nhất cả nước đó là một trong những động lực chính thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản của Thành phố và GDP là chỉ số không tác động tức thời đến thị trường. Qua khảo sát và kết hợp thực tế ta nhận thấy yếu tố GDP có mối tương đồng với thị trường là khi tăng trưởng GDP cao thì nền kinh tế phát triển dẫn đến thị trường căn hộ cũng sẽ phát
81
triển. Do vậy, Thành phố cần phải có những mục tiêu, kế hoạch cụ thể để khi thị trường gặp khó khăn sẽ chủ động để có những biện pháp khắc phục tránh tình trạng trầm lắng trong khoản thời gian dài ảnh hưởng tăng trưởng nền kinh tế;
2) Yếu tố lạm phát có mức độ ảnh hưởng đến thị trường nhiều nhất (0.422). Lạm phát là yếu tố dự báo đáng tin cậy cho một cuộc khủng hoảng kinh tế trong thời gian vừa qua, thể hiện việc chỉ số lạm phát tăng năm 2011 đã làm nền kinh tế bất ổn. Việc kiềm chế lạm phát cần có độ trễ vì các cộng cụ không thể có hiệu quả tức thì đến việc thực thi. Do vậy, lạm phát tăng cao không thể hiện ngay tức khắc ảnh hưởng tiêu cực nhưng tiềm ẩn những rủi ro cho nền kinh tế, vì vậy cần giám sát chặt chẽ, thường xuyên với yếu tố này. Mặc khác, muốn tăng trưởng nền kinh tế thì nền kinh tế phải chịu mức lạm phát có thể chấp nhận được thì mới thúc đẩy kinh tế phát triển. Việc điều hành chính sách tiền tệ nhằm kiểm soát lạm phát tránh việc tăng trưởng để đổi lấy lạm phát và điều đó sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế;
3) Lãi suất là yếu tố có mức độ (0.236) ảnh hưởng thứ ba sau lạm phát và GDP đến giá căn hộ. Việc ngân hàng nhà nước điều hành lãi suất cần cân nhắc, bởi mức tác động của việc điều chỉnh lãi suất đến thị trường và thời gian ảnh hưởng thường kéo dài. Dù thị trường căn hộ chưa đủ tầm và chưa đủ lực tác động đến nền kinh tế nhưng một khi có sự thay đổi của một yếu tố nào trong nền kinh tế điều chịu tác động, đặc biệt là những tác động của chính sách tiền tệ. Vì vậy, ngân hàng nhà nước cần tránh những động thái bất ngờ thắt chặt tiền tệ với việc tăng lãi suất lên quá cao diễn ra trong suốt thời gian dài đã tác động tức thì ảnh hưởng đến thị trường. Việc sử dụng công cụ lãi suất với mục tiêu chủ yếu là kiểm soát yếu tố lạm phát, ngân hàng nhà nước cần khống chế chặt chẽ mức lạm phát trong phạm vi cho phép, để tránh những cú sốc cho thị trường bằng việc đột ngột tăng lãi suất lên quá cao, đặc biệt là khi nền kinh tế vẫn chưa thực sự thoát khỏi khủng hoảng. Ngân hàng nhà nước duy trì một mức lãi suất ổn định, dưới 2 con số là điều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển. Chính sách cho vay theo lãi suất thoả thuận với những khoản vay trung dài hạn cũng là một giải pháp giúp bình ổn thị trường lãi suất. Tuy nhiên, để thực hiện chính sách này, cần có sự đồng thuận của các ngân hàng trong toàn hệ thống và sự kiểm soát chặt bởi vì thị trường căn hộ cần nhiều vốn trung và dài hạn để phát triển;
82
4) Yếu tố chính sách tài chính, pháp luật là yếu tố có mức độ (0.162). Mặc dù kết quả phân tích định lượng cho ta thấy yếu tố chính sách tác động ít đối với thị trường nhưng đây là một yếu tố tổng hợp của các yếu tố về GDP, lạm phát hay lãi suất. Vì ở khía cạnh nghiên cứu tác giả chỉ nêu lên một vài chính sách cụ thể nhưng thực tế có rất nhiều chính sách tác động trong thời gian qua đối với thị trường cho ta thấy nếu muốn tăng trưởng kinh tế tốt thì đòi hỏi nhà nước cần có mục tiêu và kế hoạch cụ thể tác động đến nền kinh tế đó chính là chính sách tài chính, pháp luật nó chứa đựng cả yếu tố kinh tế hay tài chính. Và yếu tố lạm phát cùng với lãi suất nó lại nằm ẩn trong chính sách tiền tệ tác động đến nền kinh tế. Còn chính sách nói riêng đây là chính sách tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản (căn hộ) thì chính sách còn nặng về lý thuyết và những chính sách này chưa thực tế đi vào cuộc sống vì vậy Nhà nước cần phải có kế hoạch, mục tiêu là muốn tác động đến ai, vấn đề gì phải rất cụ thể để chính sách đi vào cuộc sống chứ không để chính sách mãi là chính sách nằm trên giấy.
Bên cạnh đó tác giả cũng thống kê mô tả mẫu để giúp chúng ta có cái nhìn tổng quát về mẫu nghiên cứu theo giới tính, độ tuổi, nghề nghiệp và số năm sống hoặc làm việc tại thành phố. Và phân tích thêm đặc điểm cá nhân ảnh hưởng đến sự thỏa mãn của yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng đến giá căn hộ giữa các nhóm giới tính, độ tuổi, nghề nghiệp và số năm sống hoặc làm việc tại thành phố cho thấy không có sự phụ thuộc về mức độ thỏa mãn yếu tố trên của từng khách hàng đối với giá căn hộ.
Sau khi phân tích phần thực trạng thị trường ở chương 2 và phân tích kết quả nghiên cứu của chương 4, tác giả nhận thấy giá căn hộ thực sự chịu tác động của các yếu tố như mô hình đã được đề xuất. Tuy nhiên, có yếu tố tỷ giá bị loại ra khỏi mô hình và mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố tác động cũng khác nhau. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
83
CHƯƠNG 5:
GỢI Ý CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG Trong nghiên cứu, tác giả đã phân tích định tính và đưa ra 05 nhóm yếu tố bằng việc quan sát, phân tích thực trạng các yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng đến giá căn hộ tại TP.HCM. Để đo lường chính xác các yếu tố đó và tìm ra mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đối với giá căn hộ và tác giả đã loại bỏ một nhóm yếu tố tỷ giá hối đoái USD/ VND. Với mong muốn thị trường căn hộ phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh phù hợp với định hướng phát triển chung của Nhà nước, và căn cứ vào kết quả nghiên cứu tác giả đưa ra một số gợi ý định hướng phát triển thị trường căn hộ theo mục tiêu đề ra.