- Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất mà khụng phải là đất thuờ:
Đất khụng phải là đất thuế là đất khụng phải là đất được Nhà nước giao, do nhận chuyển nhượng hợp phỏp, được cụng nhận quyền sử dụng đất và trường hợp sau khi chuyển mục đớch sử dụng đất mà loại đất sau khi chuyển mục đớch sử dụng là đất được giao.
Đối với người sử dụng đất thuộc nhúm này, Nhà nước quy định cho họ cỏc quyền cụ thể tại Điều 113 Luật Đất đai 2003:
(i) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nụng nghiệp trong cựng một xó, phường, thị trấn với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn khỏc;
(ii) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật; (iii) Cho thuờ quyền sử dụng đất đối với tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam;
(iv) Cỏ nhõn cú quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật;
(v) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật;
(vi) Thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tớn dụng được phộp hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cỏ nhõn để vay vốn sản xuất - kinh doanh;
(vii) Gúp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tỏc sản xuất - kinh doanh;
Nghiờn cứu cỏc quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất, chỳng ta cú thể rỳt ra một số nội dung đỏng chỳ ý sau đõy:
Thứ nhất, về thừa kế quyền sử dụng đất. Trong hệ thống luật thực định quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất cũng là một dạng của quan hệ thừa
kế tài sản núi chung nhưng đối tượng của quan hệ thừa kế này là một loại tài sản đặc biệt. Về chủ thể được để lại thừa kế quyền sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2003 bổ sung trường hợp hộ gia đỡnh được Nhà nước giao đất khi trong hộ cú thành viờn chết thỡ quyền sử dụng đất của thành viờn đú được để thừa kế theo di chỳc hoặc theo phỏp luật;
Một điểm mới nữa của Luật Đất đai năm 2003 so với cỏc quy định trước đõy là đối tượng nhận thừa kế quyền sử dụng đất được mở rộng khụng chỉ là tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trong nước mà cũn cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận thừa kế quyền sử dụng đất là cỏc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Theo Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/6/2009 của Quốc hội khúa XII, kỳ họp thứ 5 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai thỡ người Việt Nam định cư ở nước ngoài cú quyền nhận thừa kế là cỏc đối tượng được quyền mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất, bao gồm:
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc cỏc đối tượng sau đõy được cơ quan cú thẩm quyền của Việt Nam cho phộp cư trỳ tại Việt Nam từ ba thỏng trở lờn thỡ cú quyền sở hữu nhà ở để bản thõn và cỏc thành viờn trong gia đỡnh sinh sống tại Việt Nam:
a) Người cú quốc tịch Việt Nam;
b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo phỏp luật về đầu tư; người cú cụng đúng gúp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn húa, người cú kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam cú nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người cú vợ hoặc chồng là cụng dõn Việt Nam sinh sống ở trong nước.
2. Người gốc Việt Nam khụng thuộc cỏc đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan cú thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy
miễn thị thực và được phộp cư trỳ tại Việt Nam từ ba thỏng trở lờn thỡ cú quyền sở hữu một nhà ở riờng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thõn và cỏc thành viờn trong gia đỡnh sinh sống tại Việt Nam.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài khụng thuộc đối tượng được mua nhà ở tại Việt Nam chỉ được thừa kế giỏ trị quyền sử dụng đất.
Thứ hai, về quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Trước khi Luật Đất
đai năm 2003 ra đời, phỏp luật nước ta chưa quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất mặc dự trờn thực tế việc tặng cho này vẫn diễn ra. quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường là một quyền tài sản cú giỏ trị lớn tỏc động trực tiếp và mạnh mẽ đến cỏc quan hệ kinh tế - xó hội. Một số chủ thể lợi dụng hỡnh thức tặng cho nhau quyền sử dụng đất, nhưng thực chất nhằm lẩn trỏnh nghĩa vụ tài chớnh đối với Nhà nước. Luật Đất đai năm 2003 quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất nhằm điều chỉnh cỏc giao dịch tặng cho diễn ra lành mạnh và đỳng phỏp luật. Mặt khỏc khi quyền sử dụng đất được coi là quyền tài sản, chủ sử dụng đất được Nhà nước trao cho những quyền năng nhất định đối với tài sản của mỡnh thỡ việc phỏp luật thừa nhận quyền tặng cho quyền sử dụng đất là tất yếu;
Thứ ba, về quyền thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất. So với
đối tượng thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất của cỏc chủ thể sử dụng đất khỏc thỡ đối tượng nhận thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất hộ gia đỡnh, cỏ nhõn rộng hơn. Nếu như trước đõy, phỏp luật chỉ cho phộp được thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tớn dụng Việt Nam thỡ nay hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tớn dụng hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cỏ nhõn;
- Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất thuờ
(i) Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được Nhà nước cho thuờ đất; hộ gia đỡnh, cỏ nhõn thuờ lại đất trong khu cụng nghiệp cú quyền bỏn, để thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lónh, gúp vốn, tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn với đất thuờ;
(ii) Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được Nhà nước cho thuờ đất trước ngày Luật Đất đai năm 2003 cú hiệu lực thi hành mà đó trả tiền thuờ đất cho cả thời gian thuờ hoặc đó trả trước tiền thuờ đất cho nhiều năm mà thời hạn thuờ đất đó được trả tiền cũn lại ớt nhất là năm năm thỡ cú cỏc quyền và nghĩa vụ quy định như đối vớ hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất khụng phải đất thuờ (trừ quyền chuyển đổi đất nụng nghiệp).
2.3.2.3. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam
So sỏnh với cỏc quy định trước đõy, khỏi niệm người nước ngoài sử dụng đất được Luật Đất đai năm 2003 đề cập cú nội hàm rộng hơn khụng chỉ bao hàm cỏc tổ chức nước ngoài cú chức năng ngoại giao, cỏc tổ chức quốc tế, tổ chức liờn Chớnh phủ; cỏc tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam mà cũn cả những người Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoạt động văn húa, hoạt động khoa học thường xuyờn hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuờ đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Việc mở rộng khỏi niệm người nước ngoài sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2003 nhằm thể hiện chớnh sỏch đại đoàn kết toàn dõn của Đảng và Nhà nước ta, phự hợp với xu thế hội nhập kinh tế quốc tế. Về phương diện lý luận, việc mở rộng khỏi niệm người nước ngoài sử dụng đất cú nghĩa là quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài sử dụng đất xột về mặt chủ thể cũng được mở rộng, nội dung cỏc quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài cũng được mở rộng.
Lần đầu tiờn phỏp luật đó tạo một "mặt bằng" phỏp lý bỡnh đẳng về quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đất giữa tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trong nước (sau đõy gọi là người sử dụng đất trong nước) và người nước ngoài. Cụ thể: Luật Đất đai năm 2003 đó dành hẳn một mục (Mục 4) trong
Chương IV - Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất để quy định quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài sử dụng đất (từ Điều 118 - Điều 121), cụ thể:
Thứ nhất, Luật Đất đai năm 2003 dành nhiều ưu đói đối với cỏc chủ
đầu tư nước ngoài, nhất là cỏc doanh nghiệp sử dụng đất trong khu cụng nghiệp, khu cụng nghệ cao, khu kinh tế. Họ được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuờ, đất thuờ lại và tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất; được thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất thuờ, đất thuờ lại và tài sản tại cỏc tổ chức tớn dụng hoạt động tại Việt Nam; được gúp vốn bằng quyền sử dụng đất thuờ, đất thuờ lại để hợp tỏc liờn doanh với tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài trong thời hạn thuờ đất, thuờ lại đất trong trường hợp được Nhà nước Việt Nam cho thuờ đất trả tiền thuờ đất 01 lần cho cả thời gian thuờ. Trường hợp thuờ đất trả tiền thuờ đất hàng năm, họ chỉ cú quyền bỏn, cho thuờ, tặng cho, thế chấp, bảo lónh,gúp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất thuờ.
Thứ hai, Luật Đất đai năm 2003 đó mở rộng cỏc hỡnh thức sử dụng đất
của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho phộp sử dụng đất. Trước đõy, theo Luật Đất đai năm 1993 và Phỏp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức,cỏ nhõn nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam ngày 14-10-1994, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được Nhà nước cho thuờ đất. Trong khi đú, người sử dụng đất trong nước được sử dụng đất bằng nhiều hỡnh thức khỏc nhau: hỡnh thức giao đất khụng thu tiền sử dụng đất; hỡnh thức giao đất cú thu tiền sử dụng đất; hỡnh thức thuờ đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuờ; hỡnh thức thuờ đất đó trả trước tiền thuờ đất cho nhiều năm, mà thời hạn thuờ đất đó được trả tiền cũn lại ớt nhất là 5 năm và hỡnh thức thuờ đất trả tiền hàng năm. Tương ứng với mỗi hỡnh thức sử dụng đất này, người sử dụng đất trong nước được Nhà nước cho hưởng cỏc quyền và nghĩa vụ sử dụng đất khỏc nhau. Như vậy, tồn tại sự khụng bỡnh đẳng trong
cỏc quy định về quyền và nghĩa vụ giữa người sử dụng đất trong nước với người nước ngoài núi chung và người Việt Nam định cư ở nước ngoài núi riờng. Khắc phục tồn tại này, Luật Đất đai năm 2003 cho phộp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sử dụng đất bằng một trong cỏc hỡnh thức: (i) Giao đất cú thu tiền sử dụng đất; (ii) Cho thuờ đất trả tiền thuờ đất hàng năm; (iii) Cho thuờ đất trả tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ; (iv) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu cụng nghiệp, khu cụng nghệ cao, khu kinh tế; (v) Thuờ lại đất trong khu cụng nghiệp, khu cụng nghệ cao, khu kinh tế. Tương ứng với cỏc hỡnh thức sử dụng đất này, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được hưởng cỏc quyền và nghĩa vụ sử dụng đất khỏc nhau. Cỏc quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, được mở rộng như sau:
Thứ nhất, về quyền thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất. Nếu
Phỏp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam ngày 14-10-1994 chỉ cho phộp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được "thế chấp giỏ trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mỡnh đó đầu tư xõy dựng trờn đất đú tại Ngõn hàng Việt Nam trong thời hạn thuờ đất, theo quy định của phỏp luật Việt Nam" (Khoản 3 Điều 7), thỡ Luật Đất đai năm 2003 cho phộp chủ thể sử dụng đất này khụng chỉ thế chấp, bảo lónh bằng tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất thuờ trong trường hợp thuờ đất trả tiền thuờ đất hàng năm mà cũn được thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất thuờ và tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất thuờ trong trường hợp thuờ đất trả tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ.
Hơn nữa, phạm vi thế chấp cũng được mở rộng, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phộp thế chấp quyền sử dụng đất tại cỏc tổ chức tớn dụng được phộp hoạt động tại Việt Nam như: Chi nhỏnh Ngõn hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, Ngõn hàng liờn doanh giữa Việt Nam với nước ngoài.
Thứ hai, về quyền chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại quyền sử dụng đất. Phỏp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức,cỏ nhõn nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam ngày 14-10-1994 chưa cho phộp người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thuờ được chuyển nhượng cho thuờ hoặc cho thuờ lại quyền sử dụng đất (trừ trường hợp doanh nghiệp được phộp đầu tư để xõy dựng kết cấu hạ tầng tại cỏc khu cụng nghiệp, khu chế xuất). Luật Đất đai năm 2003 ra đời cho phộp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền chuyển nhượng, cho thuờ lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất (đối với trường hợp sử dụng đất bằng hỡnh thức giao đất cú thu tiền sử dụng đất và thuờ đất trả tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ) hoặc bỏn tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất thuờ (trong trường hợp thuờ đất trả tiền thuờ đất hằng năm);
Thứ ba, về quyền cho thuờ, bỏn nhà ở. Phỏp lệnh về quyền và nghĩa vụ
của tổ chức,cỏ nhõn nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam ngày 14-10-1994 chưa đề cập đến quyền cho thuờ hoặc bỏn nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài. Luật đất đai năm 2003 ra đời đó bổ sung quy định cho phộp người nước ngoài được Nhà nước cho thuờ đất trả tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ được đầu tư xõy dựng kinh doanh nhà ở, bỏn hoặc cho thuờ.