Sau giai đoạn đổi mới (năm 1986), cùng với sự phát triển của nền kinh tế theo xu hướng thị trường, sự bùng nổ các hoạt động thương mại, dịch vụ và phát triển các khu sản xuất đô thị góp phần đẩy nhanh tốc độ phát triển đô thị, thu hút lực lượng lao động tạo nên những nhu cầu mới về nhà ở đô thị. Từ khi cụm từ “đô thị hóa” xuất hiện ở VN (khoảng 1992), khái niệm về KĐTM dần dần được xác định gắn liền với sự hình thành các KĐTM như Nam Sài Gòn (1995), An Phú An Khánh (1996)…và nhìn nhận việc phát triển các KĐTM theo quy hoạch được xem là một phần quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị, là quy luật của tiến trình đô thị hóa đang diễn ra ở nước ta. [Hình 1-1]
Trong giai đoạn từ 1995 đến nay, nhiều dự án đầu tư KĐTM, khu dân cư được lập và phê duyệt có quy mô, tính chất và hình thức đầu tư rất khác nhau với sự tham gia của rất nhiều nhà đầu tư. Ngoài những thành công như đánh giá chung về phát triển KĐTM trên, thì rất nhiều dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư có quy mô nhỏ,
manh mún, phân lô bán nền. Tình trạng phát triển mở rộng đô thị thiếu định hướng quy hoạch tổng thể ban đầu, thiếu sự tôn trọng đến môi trường tự nhiên, lấn chiếm hệ thống kênh rạch, tập trung khai thác tối đa quỹ đất xây dựng nhà ở để kinh doanh, thiếu quỹ đất dành cho không gian cây xanh, xây dựng các công trình phúc lợi công cộng… dẫn đến bức tranh tổng thể thành phố bị vỡ nát, rời rạc, khó kết nối về hạ tầng kỹ thuật đô thị, thiếu các công trình công cộng phục vụ hoàn chỉnh, tình trạng ngập úng trong các khu vực hiện hữu và những khu vực lân cận dự án, áp lực về việc làm và sự tập trung vào lõi trung tâm, tình trạng ùn tắt giao thông… Đồng thời, bộ mặt không gian đô thị tại các khu vực đô thị hóa ở những vùng nội thành phát triển như Q. 2, Bình Thạnh, Gò vấp, Tân Bình, Tân Phú, Thủ Đức… không có gì đặc sắc, đặc trưng cho từng khu vực.