Nội dung bước 2 xây dựng các cơ sở lý luận về phát triển các KĐTM trong cấu trúc tổng thể đô thị thành phố. Trên cơ sở đánh giá thực trạng phát triển đô thị KĐTM tại Tp.HCM, những thách thức hiện nay về phát triển đô thị, nhu cầu về nhà ở, tình hình phát triển các khu dân cư, định hướng quy hoạch chung xây dựng Tp.HCM về phát triển đô thị, nguồn tài nguyên, điều kiện đất đai, tiềm năng phát triển, khung pháp lý của Việt Nam về quy hoạch phát triển KĐTM… Phân tích, đánh giá này nhằm nhận định rõ nhu cầu phát triển các KĐTM, mối quan hệ của KĐTM trong định hướng phát triển của Tp.HCM.
Cơ sở khoa học cho Bước 2 tập trung vào các vấn đề:
2.2.2.1 Nhận xét về thực trạng phát triển các KĐTM tại Tp.HCM
Phần tổng quan về thực trạng phát triển KĐTM ở chương 1 cho thấy một bức tranh tổng quát về phát triển KĐTM và những thách thức về mặt PTBV trong bản thân của KĐTM và những tác động ảnh hưởng của nó đến cấu trúc phát triển chung
thành phố. Việc phát triển các KĐTM thiếu định hướng QH ban đầu, chưa nhìn nhận KĐTM như là một đối tượng cần quan tâm mà chỉ phát triển kết hợp từ những phần đất được định hướng đất ở (màu vàng trong bản đồ ) trong cấu trúc tổng thể đô thị. Tổng thể cấu trúc đô thị Tp.HCM phát triển trong thời gian qua cho thấy không gian đô thị phát triển theo vết dầu loang ảnh hưởng từ khu vực trung tâm hiện hữu. thiếu sự định hướng và kiểm soát những khu vực được QHXD phát triển, những khu vực hạn chế… dẫn đến đô thị phát triển dàn trải, bê tông hóa vùng đất tự nhiên rất lớn, gây ảnh hưởng đến quỹ đất dự trữ và phát triển của thành phố trong tương lai.
Thành công của mô hình Phú Mỹ Hưng là một kinh nghiệm thực tiễn trong quá trình phát triển KĐTM, là bài học thực tiễn cần được quan tâm và học tập trong quá trình phát triển các khu đô thị.
2.2.2.2 Đánh giá vai trò của các KĐTM trong phát triển thành phố - Góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở.
Thực trạng về nhu cầu nhà ở tại thành phố là rất lớn, sự tăng dân số nhanh chóng ở Tp.HCM đang làm tăng nhu cầu nhà ở, sự thiếu hụt nguồn cung về nhà ở khiến cho môi trường sống bị xuống cấp, cụ thể làm giảm diện tích đối với không gian ở. Do đó, phát triển nhà ở có vai trò quan trọng trong thực hiện mục tiêu phát triển đô thị bền vững. Đặc biệt theo định hướng quy hoạch chung xây dựng Tp.HCM đến 2025, dân số đô thị tăng đến 10 triện dân.[6]
- Góp phần nâng cao tính cạnh tranh của đô thị
Thông qua các hoạt động của thị trường bất động sản, một KĐTM được quy hoạch, đầu tư, quản lý và vận hành tốt góp phần thúc đẩy thị trường BĐS đi lên. Cùng với dự báo trong tương lai của các chuyên gia về đầu tư kinh doanh BĐS trên thế giới thông qua Triển lãm bất động sản quốc tế Châu Á 2011 thì thị trường BĐS ở VN, đặc biệt ở những thành phố lớn như Tp.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng,… sẽ có xu hướng tăng trưởng nhanh và tốt bởi những yếu tố thuận lợi về tính ổn định chính trị, nhu cầu về nhà ở, tính thanh khoản, tỉ giá đồng tiền ổn định, lãi suất và lạm phát sẽ giảm… Theo ông William Young (Giám đốc Dự án Cấp cao MIPIM ASIA) cho
hay “Nhìn nhận các đánh giá của nhà đầu tư châu Á, tôi thấy họ quan tâm rất nhiều
đến thị trường Việt Nam. Do đó, cần giúp họ hiểu thêm hiện trạng của thị trường này.” Hay theo các nhà nghiên cứu của CBRE (tập đoàn kinh doanh dịch vụ bất động sản lớn nhất thế giới - 2009) đánh giá “đằng sau những khó khăn do chính
sách thắt chặt tiền tệ, thị trường vẫn được hỗ trợ mạnh mẽ từ việc đầu tư cơ sở hạ tầng của Chính phủ. Tại thị trường BĐS Việt Nam đã và đang xuất hiện tỷ lệ lợi nhuận cao, có thể đứng hàng cao nhất ở châu Á. Khó khăn hiện tại sẽ không có chỗ cho các nhà đầu tư ngắn hạn, nhỏ lẻ mà sẽ là cuộc thay thế dần của các đại gia, các "vận động viên chạy marathon"”
- Góp phần vào thị trường lao động và bài toán giải quyết việc làm
Thông qua việc hình thành và phát triển các KĐTM, tạo ra hàng loạt các nhu cầu việc làm trong đô thị. Hơn nữa việc nhìn nhận chức năng của một KĐTM phải là một khu chức năng đa năng kết hợp các hoạt động của đô thị như các trung tâm thương mại dịch vụ, kết hợp các chức năng khác nữa như Khu Đại học, khu y tế kỹ thuật cao, khu sản xuất sạch… góp phần tạo nên đáng kể việc làm góp phần tăng trưởng kinh tế đô thị.
- Góp phần vào giải quyết thực trạng ùn tắt giao thông cho Thành phố
Ngoài những yếu tố về năng lực mạng lưới đường, tình trạng phát triển giao thông cộng cộng và sử dụng phương tiền giao thông cá nhân, văn hóa trong giao thông đô thị… Với thực trạng phát triển các khu dân cư, KĐTM trong thời gian qua theo đánh giá thực trạng ở chương 1 cho thấy áp lực về giải quyết các dịch vụ đô thị, các nhu cầu cơ bản, nhu cầu vui chơi giải trí, việc làm… đều tập trung vào các khu vực phát triển hiện hữu, khu trung tâm các Quận, Huyện, khu vực trung tâm thành phố… đồng thời với sự đầu tư tập trung vào khu vực trung tâm thành phố dẫn đến nhu cầu lưu thông và lưu lượng giao thông quá lớn, tình trạng trên các tuyến đường của thành phố lúc nào cũng đông đúc và ùn tắt giao thông xảy ra thường xuyên trong các giờ cao điểm. Phát triển các KĐTM hướng đến phát triển bền vững trên cơ sở phân tích lựa chọn mô hình phát triển phù hợp với từng điều kiện cụ thể của khu vực, đáp ứng tốt các nhu cầu cơ bản cho cộng đồng dân cư, áp dụng các mô
hình phát triển tập trung, sử dụng đất hỗn hợp đa chức năng, kết hơp mô hình phát triển giao thông công cộng, hiệu quả trong tổ chức không gian thu hút bộ hành… sẽ góp một phần đáng kể giảm bớt áp lực giao thông trên các tuyến đường.
- Góp phần giải quyết một phần các vấn nạn về ngập lụt trong đô thị
Việc phân tích lựa chọn vị trí phát triển các KĐTM trong cấu trúc đô thị tổng thể của thành phố gắn liền với bối cảnh môi trường tự nhiên của khu vực. Do đó bài toán quy hoạch, giải pháp quy hoạch và tổ chức không gian trong KĐTM cần quan tâm đến môi trường tự nhiên, lựa chọn giải pháp quy hoạch, kỹ thuật,… phù hợp trong cụ thể từng khu vực và bối cảnh chung của toàn thành phố. Đặc biệt, đối với thách thức toàn cầu về biến đổi khí hậu, mực nước biển dâng và thực trạng địa hình của thành phố.
- Góp phần cải thiện và nâng cao chất lượng môi trường chung
Thông qua việc hình thành các KĐTM với việc áp dụng các yếu tố mới như công nghệ, tiện ích công cộng hiện đại, tạo ra các khu trung tâm thương mại hiện đại, các khu dân cư phù hợp với cơ cấu dân cư khác nhau, mạng lưới không gian xanh và cảnh quan đô thị, giao thông đô thị hiện đại thân thiện môi trường,… sẽ góp phần làm giảm áp lực đô thị hóa lên khu đô thị cũ, góp phần chia sẽ về các chỉ tiêu về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, chỉ tiêu cây xanh,… cho đô thị cũ và đồng thời các khu đô thị cũ sẽ có cơ hội chỉnh trang, bảo vệ được những giá trị văn hóa lịch sử. Bài toán này cần phải được sự quan tâm của chính quyền thành phố thông qua các chính sách hỗ trợ, đầu tư, thuế và công cụ về sử dụng đất…
2.2.2.3 Phân tích những yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển các KĐTM tại Tp.HCM
- Chủ trương của nhà nước về phát triển KT - XH và xu hướng đô thị hóa
Việc xây dựng các KĐTM là quá trình từng bước xây dựng hoàn chỉnh hệ thống đô thị cả nước, có cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội và kỹ thật hiện đại, môi trường đô thị trong sạch, được phân bố và phát triển hợp lý trên địa bàn cả nước, đảm bảo cho mỗi đô thị theo vị trí và chức năng của mình, phát huy được đầy đủ các thế mạnh góp
phần thực hiện tốt hai nhiệm vụ chiến lược là xây dựng chủ nghĩa xã hội và bảo vệ tổ quốc.
Luật Nhà ở (2005) có quy định cụ thể tại điều 24 về yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực đô thị: Tuân thủ các quy định về QH phát triển KT-XH, quy hoạch xây dựng đô thị bảo đảm việc bố trí, tái bố trí dân cư, chỉnh trang đô thị, kiến trúc, cảnh quan, môi trường, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Nhu cầu nhà ở và sự phân bố dân số
Tại hội thảo "Xu hướng phát triển nhà ở và đô thị" diễn ra tại Hà Nội năm
2010, Bộ Xây dựng đưa ra dự báo, đến năm 2040, tỷ lệ đô thị hoá tại Việt Nam đạt 50%; tổng diện tích đô thị sẽ tăng gấp 10 lần hiện tại và gấp 4 lần so với năm 2020. Cùng với đó, sẽ có thêm khoảng 20 triệu người Việt Nam chuyển đến sống tại các thành phố. Như vậy, nếu quá trình đô thị hoá tăng thêm 19,5%, tốc độ tăng của quá trình này so với thời điểm hiện tại đạt 39%, thì tốc độ tăng dân số đô thị trong 30 năm tới sẽ đạt mức trên 43%.Với quá trình đô thị hoá tăng tốc như vậy, dự kiến đến 2030 dân số Việt Nam đạt khoảng 96 triệu người, trong đó dân số đô thị đạt khoảng 36 triệu người, điều này dẫn đến nhu cầu lớn về nhà ở trong những năm tới. Ước tính, mỗi năm Việt Nam cần xây dựng khoảng 100 triệu m2 sàn nhà ở để đáp ứng nhu cầu của người dân và hiện nhà chung cư cao tầng đang được phát triển nhanh chóng.
Tp.HCM, với tầm nhìn chiến lược sẽ phát triển thành trung tâm công nghiệp dịch vụ tiên tiến của khu vực Đông Nam Á và Đông Á là siêu đô thị chức năng hiện đại với thiết kế đô thị phát huy truyền thống lịch sử văn hóa trên cơ sở vận dụng điều kiện tự nhiên đặc thù của thành phố. Dự báo đến năm 2025, dân số của thành phố khoảng 10 triệu người (trong đó, dân số các quận nội thành là 7,4 triệu người) với diện tích đất xây dựng đô thị khoảng 100 ngàn héc ta. Theo quy hoạch, bán kính khu vực nội thành của TPHCM là 15 km. Với diện tích này, thành phố có khu vực nội thị rất lớn, phát triển theo hướng đa tâm với trung tâm tổng hợp tại khu vực nội thành cũ và các trung tâm cấp thành phố tại bốn hướng phát triển trên.
Theo nghiên cứu điều chỉnh QHC Tp.HCM [6], Dựa trên kết quả phân tích về mật độ dân số, các quận huyện thành phố được chia thành sáu khu vực Mật độ dân số dự kiến của từng phân vùng được trình bày như sau:
• Phân vùng A: [Các quận 3, 4, 5, 6, 10, 11, Phú Nhuận (khu vực nội thành hiện
hữu): Mật độ dân số năm 2007 là 450 – 360 người/ha]. Phân vùng này đã trải qua quá trình đô thị hóa với mật độ rất cao và mật độ cao này sẽ giảm do một số yếu tố như sự gia tăng các công trình văn phòng và cơ sở thương mại do giá đất tăng, sự gia tăng số lượng các gia đình hạt nhân (một thế hệ) và sự mở rộng khu dân cư theo đầu người. Dự báo mật độ dân số trung bình khu vực này sẽ giảm xuống còn 330 – 380 người/ha từ mức hiện tại là 407 người/ha. • Phân vùng B: [Quận 1 (nội thành hiện hữu): Mật độ dân số năm 2005 là 260
người/ha]. Có nhiều công viên lớn và cơ quan hành chánh sự nghiệp ở khu vực này, và với vai trò là lõi trung tâm thành phố, các chức năng thương mại dịch vụ và hành chính sự nghiệp của quận sẽ tiếp tục tăng. Do đó, mật độ dân số sẽ không tăng mặc dù sẽ có nhiều tòa nhà chung cư cao tầng được xây dựng. Mật độ dân số phân vùng này đến năm 2025 sẽ ở mức 200 – 250 người/ha (257 người/ha năm 2007)
• Phân vùng C: [Các quận 8, Gò Vấp, Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú (nội
thành hiện hữu): Mật độ dân số năm 2007 là 180 – 240 người/ha]. Xét xu hướng tăng dân số hiện tại và cấu trúc đô thị thành phố trong tương lai, dự báo khu vực này sẽ tăng dân số với tốc độ đều đặn và mật độ dân số sẽ ở mức 230 – 280 người/ha (209 người/ha năm 2007). Tuy nhiên, mật độ dân số sẽ không đạt đến mức cao như ở phân vùng A do khoảng cách đến trung tâm thành phố khá xa.
• Phân vùng D: [Các quận 2, 7, 12, Thủ Đức, Bình Tân (nội thành phát triển):
Mật độ dân số năm 2007 là 25 – 80 người/ha]. Mặc dù mật độ dân số hiện nay vẫn còn thấp (57 người/ha) nhưng tốc độ tăng dân số trong năm năm qua đã đạt đến mức cực cao (10,4%/năm). Xu hướng này sẽ tiếp tục trong một thời gian do liền kề các khu vực đã được đô thị hóa. Tuy nhiên mật độ dân số phân vùng này sẽ không cao bằng các quận nội thành hiện hữu do điều kiện đất đai
kém và thiếu thốn cơ sở hạ tầng. Dự báo mật độ dân số phân vùng này sẽ vào khoảng 120 – 170 người/ha đến năm 2025.
• Phân vùng E: [Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè (ngoại thành) và quận
9 (nội thành phát triển): Mật độ dân số năm 2007 là 5 – 25 người/ha]. Hiện nay, mật độ dân số của phân vùng này rất thấp nhưng trong tương lai, sẽ có một vài nơi trong khu vực có mật độ cao do ảnh hưởng của các dự án phát triển đô thị đã được quy hoạch, đặc biệt là các dự án quy mô lớn ở Củ Chi và Nhà Bè. Tuy vậy, mật độ dân số trung bình của khu vực vẫn ở mức thấp do cách xa trung tâm thành phố và điều kiện đất xấu ở một số nơi trong khu vực. Tính đến năm 2007, dân số của phân vùng là 1,14 triệu người, tốc độ gia tăng dân số hàng năm là 4,8%. Tỷ lệ tăng dân số trong vòng 20 năm tới sẽ không giống như hiện tại, do tình hình tăng dân số hiện nay đang diễn ra ở những khu vực có điều kiện đất đai tốt.
• Phân vùng F: [Cần Giờ (ngoại thành): Mật độ dân số năm 2007 là 1 người/ha]. Phân vùng dân số này chỉ bao gồm huyện Cần Giờ. Phần lớn diện tích của huyện Cần Giờ là khu bảo tồn rừng tự nhiên do UNESCO công nhận. Vì vậy, cần kiểm soát nghiêm ngặt hoạt động phát triển đô thị: dự báo mật độ dân số trong tương lai sẽ tăng từ 0,9 người/ha như hiện nay lên 2,0 – 3,0 người/ha.
Dựa trên dự báo dân số theo phân vùng nêu trên, dân số thành phố đến năm 2025 được trình bày như trong Bảng 2-1.
Bảng 2-1 Dự báo dân số và mật độ dân số theo khu vực (2025)
Phân vùng Diện tích (km2) Dân số (nghìn người) Tăng trưởng dân số (%/năm, 1999 – 2005) Mật độ dân số (người/ha) Dân số dự kiến (nghìn người) 1999 2005 1999 2005 2025 2025 Thấp nhất Cao nhất Thấp nhất Cao nhất A 36 1.520 1.457 -0.7 426 407 330 380 1.240 1.357 B 8 228 200 -2.2 295 259 200 250 157 193 C 98 1.627 2.037 3.8 165 209 230 280 2.283 2.548
D 238 738 1.339 10.4 31 56 120 170 2.667 3.191 E 1.011 860 1.140 4.8 10 14 20 40 2.519 3.347 F 704 59 66 2.0 0.8 0.9 2.0 3.0 160 240 Tổng
cộng 2.095 5.032 6.240 3.7 180 188 - - 9.026 10.793
Nguồn: nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Tp.HCM đến 2025
2.2.2.4 Cơ sở xác định lựa chọn vị trí của KĐTM trong cấu trúc đô thị
- Dựa trên định hướng phát triển đô thị
Mô hình phát triển vùng Tp.HCM theo hình thức tập trung - đa cực với vùng