Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài - Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các vấn đề lý luận và các quy định pháp luật về môi giới bất động sản và thực tiễn áp dụng các quy định

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ

Hà Nội – 2013

MỤC LỤC

Trang Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các chữ viết tắt

LỜI NÓI ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 6

1.1 Môi giới bất động sản 6

1.1.1 Khái niệm về môi giới bất động sản 6

1.1.2 Đặc trưng của môi giới bất động sản 11

1.1.3 Vai trò của môi giới bất động sản 14

1.2 Quan niệm về pháp luật môi giới bất động sản 19

1.2.1 Sự cần thiết của pháp luật về môi giới bất động sản 19

1.2.2 Những nội dung cần phải có của pháp luật về môi giới bất động sản 23

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 28

2.1 Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam 28

2.1.1 Chủ thể môi giới bất động sản 28

2.1.2 Sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản đối với quan hệ hợp đồng môi giới bất động sản 44

2.1.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ môi giới bất động sản 49

2.1.4 Quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản 60

2.2 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam và những vấn

đề pháp lý đặt ra 65 2.2.1 Tình hình hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay 652.2.2 Nguyên nhân của thực trạng môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay 772.2.3 Đánh giá chung về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay 82CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 883.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản 883.1.1 Ban hành bộ quy tắc ứng xử về đạo đức của nhà môi giới bất động sản 883.1.2 Sửa đổi các quy định về đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ môi giới bất động sản 913.1.3 Quy định về chế tài đối với hành vi vi phạm hành chính của cá nhân, tổ chức môi giới bất động sản 923.2 Giải pháp hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản 933.2.1 Xây dựng và hoàn thiện các thể chế hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản 933.2.2 Phát triển và tạo lập bất động sản cho thị trường 953.2.3 Phát triển các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản khác để

hỗ trợ cho hoạt động môi giới bất động sản 983.2.4 Đổi mới sự quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản 101KẾT LUẬN 105DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 107

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

LKDBĐS : Luật kinh doanh bất động sản BĐS : Bất động sản

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh không chỉ thu hút

sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư trong và ngoài nước mà còn của rất nhiều người dân trong xã hội bởi tính hấp dẫn về lợi nhuận cao do hoạt động kinh doanh này mang lại Tuy nhiên, bên cạnh đó hoạt động kinh doanh nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro Rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản không chỉ gây thiệt hại lớn về vật chất cho các nhà đầu tư mà còn để lại những hậu quả nặng nề về mặt xã hội, tâm lý…và làm giảm tính hấp dẫn của môi trường đầu tư Các rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản làm cho nhiều công ty, nhiều nhà đầu tư phá sản Một nguồn vốn lớn của xã hội bị “ đóng băng” và khó có khả năng thu hồi Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động không chỉ của ngành ngân hàng mà còn của nhiều ngành sản xuất quan trọng khác của đất nước như xây dựng, vật liệu xây dựng…Hơn nữa, hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động vô cùng phức tạp do thị trường bất động sản mang tính phân khúc, tính địa phương chịu tác động của chính sách, pháp luật, đặc điểm tâm lý, truyền thống và thị hiếu của người dân.v.v Điều này lại càng làm gia tăng tính rủi ro của hoạt động kinh doanh bất động sản Để giải thiểu rủi ro và bảo toàn đồng vốn đầu tư, ở các nước phát triển đã ra đời loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của các chủ đầu tư, kinh doanh bất động sản

Cùng với việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, trong xã hội Việt Nam cũng đã xuất hiện một lớp người chuyên đứng ra làm trung gian môi giới đối với các giao dịch bất động sản Đội ngũ này đã góp phần tích cực vào sự sôi động của thị trường bất động sản Tuy nhiên, hoạt

động môi giới trong thị trường bất động sản nước ta trong thời gian qua cũng

đã bộc lộ nhiều điểm bất cập Đó là việc các tổ chức, cá nhân hoạt động còn mang tính tự phát, thiếu tính chuyên nghiệp Các quy định về môi giới bất động sản cũng mới ra đời kể từ khi KDBĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành được ban hành Do vậy, thực tiễn áp dụng các quy định về môi giới bất động sản cũng không tránh khỏi những khó khăn, trở ngại Để khắc phục những trở ngại này thì việc hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản là rất cần thiết Tuy nhiên, muốn đưa ra các giải pháp hoàn thiện rất cần

có sự nghiên cứu, đánh giá một cách đầy đủ, toàn diện quy định pháp luật về môi giới bất động sản và thực tiễn áp dụng để có thể nhận ra chính xác, cụ thể những khiếm khuyết, tồn tại Với ý nghĩa đó, tôi lựa chọn đề tài “Pháp luật

về môi giới bất động sản ở Việt Nam” làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ Luật học của mình

2 Tình hình nghiên cứu

Việc nghiên cứu và xây dựng một thị trường bất động sản với các thể chế của nó đối với các nước có nền kinh tế thị trường phát triển không còn là vấn đề mới Song ở Việt Nam do thị trường bất động sản hình thành còn sơ khai nên công việc này mới chỉ được quan tâm nghiên cứu chủ yếu ở mức độ nhất định trong một số công trình nghiên cứu, hội thảo, hội nghị liên quan như:

- Dự án VIE/97/016 về Đề án phát triển thị trường bất động sản do Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thực hiện dưới sự bảo trợ của Chương trình phát triển Liên Hợp quốc

- Thị trường bất động sản – Lý luận và thực tiễn ở Việt Nam của PGS.TS Thái Bá Cẩn và Th.s Trần Nguyên Nam do Nhà xuất bản Tài chính

ấn hành năm 2003

Tuy nhiên, nội dung của các công trình nghiên cứu trên chủ yếu đề cập những vấn đề về thị trường bất động sản nói chung dưới góc độ kinh tế

Liên quan đến pháp luật về môi giới bất động sản có luận văn thạc sỹ luật học Đặng Văn Được (2005) Tuy nhiên, luận văn này được hoàn thành trước khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 được ban hành Sách chuyên khảo “ Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất động sản ở Việt Nam” của tiến sỹ Doãn Hồng Nhung do Nhà xuất bản lao động-xã hội phát hành năm 2010 Tuy nhiên, công trình này nghiên cứu khi thị trường bất động sản đang rất phát triển, hoạt động môi giới diễn ra tấp nập Chính vì vậy, trong luận văn này tôi sẽ tập trung nghiên cứu những quy định mới của pháp luật về môi giới bất động sản, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và giải pháp cho nhà môi giới khi thị trường bất động sản

“đóng băng” như hiện nay

3 Mục đích của việc nghiên cứu

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận và thực tiễn về môi giới bất động sản dưới góc độ pháp lý

và vai trò của nó đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nước ta hiện nay, qua đó góp phần hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

- Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các vấn đề lý luận và các quy định pháp luật về môi giới bất động sản và thực tiễn áp dụng các quy định môi giới bất động sản ở Việt Nam, hướng đi cho các nhà môi giới trong giai đoạn thị trường bất động sản đang bị đóng băng như hiện nay…

- Phạm vi nghiên cứu của luận văn

Trong phạm vi một luận văn thạc sỹ luật học, tác giả không đặt vấn đề nghiên cứu tất cả những vấn đề có liên quan đến môi giới bất động sản mà chỉ tập trung làm rõ một số nội dung như sau:

Chứng minh sự ra đời và hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản là một tất yếu khách quan

Phân tích các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam có liên quan đến môi giới bất động sản

Đưa ra nhận xét về các quy định của pháp luật Việt Nam đối với môi giới bất động sản và đề xuất một số giải pháp cụ thể từ thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản nhằm góp phần xây dựng một hành lang pháp lý phù hợp cho môi giới bất động sản, giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển và hoạt động có hiệu quả, lành mạnh

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu được sử dụng Luận văn sử dụng phép biện chứng duy vật của triết học Mác- Lê nin làm cơ sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu, tác giả luận văn sử dụng một số phương pháp sau:

- Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phân tích các sự kiện, hiện tượng pháp lý đơn lẻ và tổng hợp những kinh nghiệm về môi giới bất động sản phát sinh trong cuộc sống

- Phương pháp phân tích quy phạm: Phân tích các quy phạm pháp luật thực định làm sáng tỏ những điểm hợp lý, hạn chế cũng như mối quan hệ với các quy định khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam có liên quan đến môi giới bất động sản

- Phương pháp so sánh pháp luật: So sánh pháp luật Việt Nam với một

số nước có đặc điểm tương đồng

6 Ý nghĩa của việc nghiên cứu

Các kết quả nghiên cứu và một số kiến nghị của đề tài có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu luật học,

đồng thời có thể có giá trị tham khảo đối với các cơ quan lập pháp, hành pháp

và tư pháp

7 Bố cục của luận văn

Ngoài Lời nói đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được chia làm ba chương

Chương 1: Những vấn đề lý luận về môi giới bất động sản và pháp luật

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Môi giới bất động sản

1.1.1 Khái niệm về môi giới bất động sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, quá trình trao đổi hàng hóa diễn ra trên quy mô ngày càng lớn, chủng loại hàng hóa ngày càng phong phú và phương thức trao đổi hàng hóa theo đó cũng ngày càng đa dạng Thị trường càng phát triển ở trình độ cao, sản phẩm và dịch vụ càng dồi dào về số lượng, đa dạng và phong phú về chủng loại, tinh tế và nhạy cảm trong vận hành chức năng Theo đó, đòi hỏi việc cung cấp cho người giao dịch bất động sản những thông tin cần thiết, những lời khuyên mang tính thời điểm giúp cho họ thực hiện các giao dịch theo cách có lợi nhất, đòi hỏi phải có hoạt động tư vấn, môi giới bất động sản phát triển mang tính chuyên nghiệp cao, hay nói cách khác trở thành một nghề Giống như những nghề khác môi giới bất động sản chỉ ra đời khi có một số điều kiện nhất định

đó là khi xuất hiện thị trường bất động sản và khi thị trường bất động sản đó

đã phát triển đến một trình độ nhất định Sự ra đời của hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản là khách quan do xuất phát từ nhu cầu nội tại của các giao dịch bất động sản và từ chính đặc điểm của bất động sản, của thị trường bất động sản Hoạt động ấy xuất hiện khi quan hệ giao dịch bất động sản vượt ra khỏi phạm vi của một vùng, một khu vực dân cư nhất định, thậm chí vượt khỏi phạm vi một quốc gia với sự tham gia của nhiều chủ thể trong thị trường bất động sản Khi sản xuất phát triển, quy mô, số lượng và các loại hình giao dịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng: mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn…đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển, linh hoạt để đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế Các

chủ thể tham gia thị trường bất động sản ngày càng mở rộng bao gồm Chính phủ, doanh nghiệp, cá nhân…; bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường phát triển vượt ra khỏi khuôn khổ của những quan hệ truyền thống, làm xuất hiện các tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin về bất động sản để làm cầu nối cung cầu về bất động sản Nghề môi giới bất động sản cũng chỉ xuất hiện khi trong xã hội có sự tự do trong việc lựa chọn nghề nghiệp Tất nhiên, không chỉ trên thị trường bất động sản mới có nghề môi giới Trong thị trường chứng khoán có hoạt động môi giới và nó quan trọng đến mức được pháp luật quy định thành một nguyên tắc: nguyên tắc trung gian

Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Môi giới: Người làm trung gian, giúp hai bên tiếp xúc, trao đổi việc gì” [37]

Nội dung của hoạt động môi giới thường chỉ gồm việc tìm kiếm khách hàng và tiến hành một số đàm phán ban đầu với họ, tổ chức cho người được môi giới tiếp xúc với khách hàng và hỗ trợ các bên trong việc đàm phán và

kí kết hợp đồng Khác với người đại diện, người môi giới không trực tiếp giao kết hợp đồng với khách hàng;

Trong lĩnh vực thương mại, môi giới thương mại được quy định tại Luật Thương mại Việt Nam năm 1997 và tiếp tục được quy định tại Luật Thương mại năm 2005, theo đó môi giới thương mại là việc làm trung gian cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại trong việc đàm phán, kí kết hợp đồng mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại để hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới Các bên tham gia quan hệ môi giới thương mại gồm người môi giới và người được môi giới Nội dung hoạt động môi giới thương mại thường bao gồm tìm kiếm bạn hàng, cung cấp các thông tin cần thiết về bạn hàng cho người được môi giới, giới thiệu về hàng hóa, dịch vụ cần môi giới, tiến hành các đàm phán ban đầu với bạn hàng,

các bên được môi giới soạn thảo văn bản hợp đồng khi cần thiết Mục đích của hoạt động môi giới là các bên giao kết hợp đồng với nhau

Theo PGS TS Phan Thị Cúc & PGS.TS Nguyễn Văn Xa: “Môi giới BĐS là việc thực hiện hỗ trợ cho khách hàng các quyền liên quan đến BĐS Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của BĐS Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao hoặc hoa hồng cho những thay đổi trên thông qua con đường kinh doanh mà đối tượng của nó là các quyền đối với bất động sản” [16]

Luật Kinh doanh bất động sản không đưa ra khái niệm cụ thể về môi giới bất động sản, tuy nhiên căn cứ vào một số quy định của Luật có thể đưa

ra khái niệm về môi giới bất động sản như sau:

Môi giới bất động sản là hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, theo đó tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản làm trung gian ( gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản ( gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản

Từ khái niệm trên có thể thấy rằng chủ thể của quan hệ môi giới bất động sản gồm bên môi giới và bên được môi giới, trong đó bên môi giới phải là tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh có chứng chỉ môi giới bất động sản để kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Khi sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản, bên môi giới nhân danh chính mình để quan hệ với các bên được môi giới và làm nhiệm vụ giới thiệu các bên môi giới với nhau Sau đó các bên được môi giới trực tiếp giao kết

hợp đồng với nhau Họ không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản

Nội dung của hoạt động môi giới rất rộng bao gồm nhiều hoạt động như: tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng; đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản; cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản

Mục đích của bên môi giới bất động sản là tìm kiếm lợi nhuận Bên môi giới thông thường được hưởng thù lao, hoa hồng môi giới do bên được môi giới trả

Trước năm 1993, do thị trường bất động sản ở nước ta chưa hình thành nên hoạt động môi giới diễn ra dưới hình thức hoạt động ngầm Khi đó thị trường bất động sản ở nước ta chưa được thừa nhận chính thức và trong

xã hội còn quan niệm nặng tư tưởng bao cấp đó là một công việc chân chính phải là công việc trong các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã Do đó, môi giới bất động sản chưa được Nhà nước và pháp luật thừa nhận là một nghề chân chính Quan niệm như vậy không chỉ có riêng đối với nghề môi giới bất động sản Do đó môi giới bất động sản thường được gắn với mặt tiêu cực, mặt xấu nhiều hơn là mặt tốt, mặt tích cực của nó Hiến pháp 1992 khảng định công dân có quyền tự do kinh doanh và Luật Công ty, Luật Doanh nghiệp tư nhân ra đời Song không phải vì thế mà các tổ chức môi giới được thành lập một cách dễ dàng Mặc dù pháp luật không có quy định nào cấm đoán, song để ra đời một doanh nghiệp hoặc cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này gặp rất nhiều khó khăn do Nhà nước duy trì cơ chế xin phép kinh doanh Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là hoạt động môi giới không xuất hiện vào thời kỳ này

Giai đoạn từ 1993 đến nay việc thừa nhận đất có giá và Nhà nước cho phép tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có quyền chuyển quyền sử dụng đất đã đáp ứng nhu cầu giao dịch về bất động sản để phục vụ phát triển sản xuất kinh doanh và sinh hoạt Đến năm1999, với sự ra đời của Luật Doanh nghiệp thể hiện quan niệm tự do kinh doanh bằng việc thay đổi cơ chế xin phép bằng việc đăng ký kinh doanh nên các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản có điều kiện phát triển nhanh chóng

Có thể nhận thấy trong cơn sốt đất 1991-1992 không ảnh hưởng nhiều đến nông thôn do pháp luật chưa cho phép và chính sách của Nhà nước đối với phát triển kinh tế chưa thật rõ ràng, còn trong cơn sốt bất động sản 2001-

2002 và những tháng cuối năm 2007, đầu năm 2008 hoạt động môi giới bất động sản đã phát triển đến nông thôn do chính sách quy hoạch phát triển kinh tế, đô thị của Nhà nước Tuy nhiên, hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay còn đang trong quá trình hình thành và phát triển nên có tính tự phát, quá trình đô thị hóa và nhất là trong thời kỳ hội nhập môi giới không những xuất hiện ở các đô thị mà còn xuất hiện ở nông thôn

Do môi giới bất động sản chỉ ra đời khi thị trường bất động sản đã phát triển đến trình độ nhất định và mang yếu tố tâm lý cho nên quan hệ môi giới bất động sản ở nông thôn Việt Nam cũng bị ảnh hưởng khá lớn Trong quan hệ truyền thống làng xã, với anh em, bạn bè, họ hàng thì việc người này giới thiệu cho người khác về nhu cầu bán hoặc mua một bất động sản chủ yếu dựa trên cơ sở tình cảm và do đó không vì mục đích lợi nhuận Quan hệ truyền thống làng xã cũng không cần đến một thứ trung gian như hoạt động môi giới hoặc có nhưng không phải ở một trình độ cao do người

có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể tìm kiếm và được đáp ứng nhu cầu

về thông tin về tình trạng, giá cả nhà, đất thông qua bất cứ một người nào trong làng xã

Sự tự do cư trú của công dân mới được khảng định về mặt pháp lý mà trên thực tế yếu tố tâm lý vẫn còn ảnh hưởng rất lớn Cơ sở của các làng xã Việt Nam hiện nay vẫn chủ yếu và bị đóng kín trong những quan hệ truyền thống Quan hệ này nhiều khi mạnh hơn cả pháp luật của Nhà nước và do đó pháp luật đối với họ còn là một vấn đề xa lạ so với tình cảm Người tham gia giao dịch bất động sản không cần đến việc tuân thủ đúng pháp luật hay sự tư vấn của môi giới mà chỉ cần lập giấy tờ có xác nhận của địa phương là đủ Trong điều kiện hoạt động vì mục đích lợi nhuận chưa lấn át được những tình cảm truyền thống như vậy nên môi giới bất động sản không còn chỗ để tồn tại và phát triển Bên cạnh đó là tâm lý, quan niệm sai lầm rằng môi giới gắn liền với việc buôn nước bọt, gắn liền với lừa đảo là lực cản lớn nhất đối với sự phát triển của hoạt động môi giới bất động sản không chỉ ở nông thôn

mà ngay cả ở các đô thị mới phát triển của Việt Nam hiện nay Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa rằng ở nông thôn nước ta hiện nay chưa xuất hiện hoạt động môi giới bất động sản

1.1.2 Đặc trưng của môi giới bất động sản

Đất nước phát triển, quá trình đô thị hóa diễn biến ngày càng mạnh, nhu cầu về nhà đất luôn là một vấn đề nóng, được quan tâm hàng đầu Nghề môi giới bất động sản vì thế cũng đã và đang khẳng định tầm quan trọng của mình trong các ngành dịch vụ

Môi giới bất động sản là một loại hình của môi giới thương mại và được pháp luật xác định đây là một nghề mang tính chất chuyên nghiệp Môi giới bất động sản gắn liền với thị trường bất động sản và chịu sự chi phối của thị trường bất động sản Khi nhu cầu về giao dịch bất động sản tăng cao, tức là thị trường bất động sản phát triển sôi động thì kéo theo sự phát triển của hoạt động môi giới bất động sản Ngược lại, khi thị trường bất động sản

“đóng băng” thì hoạt động môi giới bất động sản trầm lắng do nhu cầu về mua - bán giảm sút

Thứ nhất, môi giới bất động sản là hoạt động trung gian nhằm mục

đích sinh lợi

Môi giới bất động sản là việc một người đứng ra chắp nối cho quan hệ giữa các bên tham gia giao dịch bất động sản Giống như bất kỳ một hoạt động môi giới nào khác, hoạt động môi giới bất động sản là hoạt động trung gian vì người môi giới không được trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịch bất động sản mà chỉ là người đứng giữa các bên có nhu cầu giao dịch bất động sản mà thôi Trong quan hệ trung gian ngoài môi giới còn có quan hệ khác như đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, nếu như trong quan hệ đại diện theo ủy quyền, thì bên được ủy quyền có quyền trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịch mà mình được ủy quyền, đại diện ủy quyền theo những điều kiện nhất định do bên ủy quyền đưa ra và điều đó cần thiết cho các quan hệ này thì trong quan hệ môi giới, người môi giới chỉ đứng giữa một quan hệ giao dịch, anh ta không được tham gia vào quan hệ đó một cách đương nhiên như đại diện theo ủy quyền

Thông qua việc môi giới, bên môi giới sẽ nhận được một khoản tiền nhất định do bên được môi giới trả, gọi là thù lao môi giới hoặc hoa hồng môi giới do các bên thỏa thuận Mục đích cuối cùng và duy nhất của những người hoạt động môi giới bất động sản là nhận được thù lao hoặc hoa hồng

từ công việc mình làm Luật Kinh doanh bất động sản coi đó là hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản

Thứ hai, hoạt động môi giới bất động sản là một loại hình kinh doanh

có điều kiện và mang tính chuyên nghiệp Điều này thể hiện:

Một là, không phải bất kỳ, tổ chức, cá nhân nào cùng được quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Chỉ có những tổ chức, cá nhân thỏa mãn các điều kiện sau đây do pháp luật mới được thực hiện hoạt động môi

giới bất động sản Điều này có nghĩa là hoạt động kinh doanh dịch vụ môi gới bất động sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ có điều kiện Các điều kiện này bao gồm:

Điều kiện đối với tổ chức: Có Giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ

môi giới bất động sản; Có ít nhất 1 người của tổ chức có Chứng chỉ môi giới bất động sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp;

Điều kiện đối với cá nhân: Có Giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ

môi giới bất động sản; Có Chứng chỉ môi giới bất động sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp;

Hai là, nhà môi giới bất động sản phải được đào tạo bài bản có đủ

trình độ, kiến thức chuyên môn nghiệp vụ, có kỹ năng môi giới và tuân thủ nghiêm ngặt đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản;

Thứ ba, hoạt động môi giới bất động sản được thực hiện trên cơ sở

47 và 48 Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định quyền và nghĩa vụ của

tổ chức, cá nhân môi giới, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản Điều này có nghĩa không có hoạt động môi giới nào nằm ngoài sự thỏa thuận giữa các bên và các bên trong quan hệ môi giới bất động sản không thể được coi là có các quyền và nghĩa vụ với nhau khi không có bất cứ một thỏa thuận nào cả

Điều 74 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định những nội

1.1.3 Vai trò của môi giới bất động sản

Trước khi có Luật kinh doanh bất động sản thì vai trò của “cò” nhà đất không được thừa nhận trong xã hội Khi nói đến cò nhà đất là người dân thường đắn đo, tâm lí sợ bị lừa đảo Chính vì vậy họ không muốn khi tham gia giao dịch bất động sản trên thị trường lại phải thông qua “cò” nhà đất Tuy nhiên cũng có những giao dịch thành công khi có sự tham gia của cò với vai trò trung gian Chính tâm lí lo sợ và vai trò của nhà môi giới không được xã hội thừa nhận, điều này hạn chế các giao dịch trên thị trường, làm giảm số lượng các cuộc giao dịch, dẫn tới kìm hãm sự phát triển của thị truờng bất động sản Rõ ràng môi giới bất động sản có những mặt tích cực

và tiêu cực, chính những người tham gia nhiều khi biến cho thị trường này méo mó, nhưng không thể phủ nhận vai trò của những nhà môi giới họ chính

là chất xúc tác đưa các giao dịch tới thành công, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Vai trò của dịch vụ này thể hiện qua các

mặt sau:

Thứ nhất, vai trò của môi giới bất động sản đối với khách hàng

Khách hàng vừa là đối tượng thụ hưởng những kết quả do hoạt động môi giới bất động sản mang lại vừa là đối tác để loại hình kinh doanh dịch

vụ này tồn tại và phát triển Với tư cách là trung gian cho các bên trong giao dịch về bất động sản, nhà môi giới bất động sản đóng vai trò tư vấn, cung cấp thông tin về bất động sản (vị trí, diện tích, hướng, tình trạng pháp lý, giá

cả v.), thông tin về thị trường bất động sản; giúp cho bên bán và bên mua bất động sản gặp gỡ nhau để tìm hiểu, trao đổi thông tin, đàm phán, ký kết hợp đồng mua - bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản … Bởi lẽ do tính đặc thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản Nó là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật đầy

đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí tham

gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hoá khác Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản, bao gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu, mức cung tâm lý tập quán… bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội và của các hộ gia đình và cá nhân Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua

và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch Đồng thời ta biết rằng thị trường bất động sản nước ta mới sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên thị trường ít chủ yếu là giao dịch ngầm, và số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường là số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo

Từ đó dẫn tới giá cả cạnh tranh cũng là không hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định Như thế rõ ràng giá cả ở đây không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc

là sụp đổ, người tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản Hệ thống các tổ chức này càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản Họ có thể dễ dàng thực hiện vai trò “cầu nối” trung gian để kết nối bên bán/bên cho thuê với bên mua/bên thuê bất động sản;

Thứ hai, vai trò của môi giới bất động sản đối với thị trường

Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội

và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình Hiện nay thị trường bất động sản Việt Nam song hành tồn tại 2 loại thị trường: Thị trường bất động sản có tổ chức nằm dưới sự kiểm soát của Nhà nước và thị trường bất động sản phi chính thức (hay còn gọi là thị trường bất động sản “ngầm”) hoạt động ngoài sự kiểm soát của Nhà nước Sự đan xen hoạt động của hai loại thị trường này cộng với sự quản lý yếu kém của Nhà nước đã làm nảy sinh nhiều thông tin về bất động sản thiếu chính xác, tình trạng đầu cơ diễn ra tràn lan, tạo ra những cơn “sốt đất” ảo gây tâm lý hoang mang, lo lắng cho các nhà đầu tư và người dân có nhu cầu tham gia giao dịch về bất động sản trên thị trường Vì thế khi mà thị trường “lạnh” số lượng các giao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước

bờ phá sản Đồng thời do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi giới bất động sản Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị truờng, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng

có nhu cầu giao dịch bất động sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chề tình trạng

đầu cơ đất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Thứ ba, vai trò của môi giới bất động sản đối với Nhà nước

Thông qua hoạt động môi giới bất động sản, nhà môi giới giúp Nhà nước kiểm soát được thị trường bất động sản Bởi lẽ, môi giới bất động sản

là một loại hình kinh doanh có điều kiện Tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện do LKD BĐS quy

định; cụ thể: Điều kiện đối với tổ chức: Một là, có giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; Hai là, có ít nhất một người của tổ chức có chứng chỉ môi giới bất động sản Điều kiện đối với cá nhân: Một là,

có giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; Hai là, có

chứng chỉ môi giới bất động sản Như vậy, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch

vụ môi giới bất động sản phải tuân thủ các quy định của pháp luật và chịu

sự kiểm tra giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Thông qua hoạt động môi giới, nhà môi giới tìm hiểu và nắm được nhu cầu của thị trường,

sự phát triển của từng phân khúc thị trường bất động sản … để phản ánh với Nhà nước Là một trong các cơ sở để Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lý đất đai quản lý bất động sản: thiết lập hệ thống, quy trình đăng kí đất đai, đăng kí tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ kinh tế- xã hội, từ đó mở rộng và phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế- chính trị - xã hội và của các tầng lớp dân cư có thể đáp ứng được các giao dịch trên thị trường bất động sản, thông qua các tổ chức trung gian môi giới

về bất động sản Sự hình thành và phát triển của các tổ chức môi giới là tất

yếu khách quan Dịch vụ môi giới cũng là một nghề cần được công khai hoá coi ngành này như bao ngành nghề khác và tạo khuôn khổ pháp lý cho dịch

vụ môi giới phát triển đúng hướng Mặt khác, trong quá trình hành nghề, nhà môi giới bất động sản kết hợp lồng ghép việc tuyên truyền, giải thích pháp luật về thị trường bất động sản nói chung và pháp luật về kinh doanh bất động sản nói riêng thông qua việc tư vấn cho khách hàng có nhu cầu mua, bán bất động sản Trên cơ sở nâng cao nhận thức về pháp luật kinh doanh bất động sản, họ sẽ có hành vi ứng xử tuân thủ pháp luật trong hoạt động kinh doanh;

Thứ tư, vai trò môi giới bất động sản đối với xã hội

Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giao dịch bất động sản nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau Mà thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu

sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường thường không hoàn hảo Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của của từng bất động sản chỉ phản ánh được tình trạng vật chất mà không phản ánh dược tình trạng pháp lý về quyền sở hữu (quyền sử dụng ) của bất động sản Đó là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn … cần nắm bắt, am hiểu Thế nhưng hầu hết người mua, thuê nhận thế chấp… lại không am hiểu hoặc không có đủ điều kiện để tìm hiểu kĩ các thông tin về bất động sản Một khi thị trường hoạt động không lành mạnh , giá cả lên xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dân hoài nghi về chính sách pháp luật làm cho

xã hội thiếu ổn định

Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp,các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

1.2 Quan niệm về pháp luật môi giới bất động sản

1.2.1 Sự cần thiết của pháp luật về môi giới bất động sản

Xây dựng và phát triển thị trường bất động sản theo hướng công khai, minh bạch là một yêu cầu cấp thiết góp phần thúc đấy sự tăng trưởng của nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay Nền kinh tế thị trường coi trọng và đề cao các thuộc tính đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng của mọi chủ thể kinh doanh, quyền tự do kinh doanh của công dân được nhà nước bảo hộ, các quan hệ kinh tế vận hành theo quỹ đạo quản lý của nhà nước và chịu sự điều tiết bởi “bàn tay vô hình” của thị trường…Những thuộc tính này của nền kinh tế thị trường sẽ bị méo mó, biến dạng trong điều kiện thị trường bất động sản hoạt động không công khai, minh bạch Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI đã khẳng định: “Nhà nước quản lý xã hội bằng pháp luật chứ không phải bằng đạo lý” Điều này nói lên sự cần thiết phải quản lý xã hội bằng pháp luật Mục tiêu quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản là: thị trường phát triển lành mạnh, ổn định, công khai minh bạch và đạt chuẩn quốc tế Thị trường bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng phải được điều chỉnh bằng pháp luật

Thứ nhất, nói đến bất động sản trước tiên là nói đến nhà và đất Hàng

hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của hàng hóa thông thường, hàng hóa bất động sản có những đặc điểm riêng như:

Bất động sản là một hàng hóa có vị trí cố định không thể di dời được, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, nên có hạn và bị giới hạn về không gian (Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi Do đó, các bất

động sản khác như nhà, công trình khác và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị

cố định về vị trí, địa điểm Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản, đến hoạt động kinh doanh bất động sản Vấn đề vị trí co ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của bất động sản) Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền, và do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm… Hơn nữa, kinh doanh bất động sản là vấn đề nhạy cảm Sự phát triển hiệu quả của thị trường bất động sản có tác dụng tích cực góp phần vào sự tăng trưởng của đất nước Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tiêu cực sẽ không chỉ ảnh hưởng xấu đến sự tăng trưởng kinh tế mà còn gây tâm lý hoang mang cho người dân và đe dọa

sự ổn định xã hội Vì vậy, để xây dựng và phát triển thị trường bất động sản theo quỹ đạo quản lý của Nhà nước thì hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng phải được vận hành dựa trên khuôn khổ pháp lý;

Thứ hai, thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường

vốn, thị trường sức lao động và thị trường khoa học, công nghệ; đồng thời thị trường bất động sản là một thị trường rất nhạy cảm với mọi sự thay đổi về chính sách, pháp luật; giá cả trên thị trường; tâm lý, thị hiếu, sở thích của người dân v.v Thị trường bất động sản phát triển ổn định sẽ có ý nghĩa nhiều mặt về chính trị, kinh tế, xã hội Ngược lại, thị trường bất động sản phát triển

tự phát, thiếu ổn định sẽ gây tác động tiêu cực đến sự tăng trưởng của nền kinh tế; làm cho người dân hoang mang, lo lắng và làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh Để đưa thị trường bất động sản đi vào nề nếp thì Nhà nước phải xây dựng khung pháp lý cho hoạt động của thị trường này Đặc biệt hoạt động kinh doanh bất động sản rất phức tạp Tính phức tạp

thể hiện đây là hoạt động kinh doanh liên quan đến tài sản có giá trị rất lớn thường từ vài trăm triệu đến hàng chục tỷ đồng, để kinh doanh bất động sản thành công và không gặp phải rủi ro nhà đầu tư phải am hiểu thị trường bất động sản, nắm bắt được đầy đủ thông tin về bất động sản; tường minh các thủ tục pháp lý về mua bán bất động sản; hiểu biết về quy hoạch, kiến trúc, phong tục, tập quán, thị hiếu của người dân cũng như nắm được các kiến thức về phong thủy v.v Tuy nhiên trên thực tế không phải chủ đầu tư kinh doanh bất động sản nào cũng có được những hiểu biết sâu rộng về vấn đề này Hơn nữa

do thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, mang tính phân khúc

và chịu sự chi phối của phong tục, tập quán, tâm lý của xã hội … nên các nhà đầu tư thường gặp nhiều khó khăn khi kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản Họ có nhu cầu cần đến sự tư vấn, trợ giúp của những nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp - những người có am hiểu sâu sắc về hoạt động của thị trường bất động sản Đây là một lý do dẫn đến sự ra đời của hoạt động môi giới bất động sản chuyên nghiệp;

Thứ ba, “ Tại Việt Nam hiện nay bất động sản chiếm khoảng 70% của

cải quốc gia” [54] Sự phát triển của thị trường bất động sản có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự tăng trưởng kinh tế của đất nước Ở nước ta, trong một thời gian dài thị trường bất động sản dường như bị “thả nổi” Một số lượng lớn các giao dịch về bất động sản được thực hiện trên thị trường “ngầm” nằm ngoài

sự quản lý của Nhà nước Khi chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường đòi hỏi Nhà nước phải xây dựng và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhằm góp phần hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường Tuy nhiên muốn xây dựng và hình thành một thị trường bất động sản hoạt động chuyên nghiệp thì đòi hỏi phải xây dựng các tổ chức trung gian, hỗ trợ sự phát triển thị trường bất động sản (trong đó có môi giới bất động sản) phải mang tính chuyên

nghiệp Đây là một lý do nữa để ủng hộ cho việc hình thành nghề môi giới bất động sản chuyên nghiệp ở nước ta;

Thứ tư, như phần trên đã đề cập, thị trường bất động sản ở nước ta

dường như bị “thả nổi” trong một thời gian dài Hiện có hàng trăm các văn phòng môi giới nhà, đất hoạt động tự phát, thiếu sự quản lý, giám sát của Nhà nước Hoạt động của các văn phòng môi giới nhà, đất này đã gây thiệt hại không nhỏ đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua- bán, cho thuê bất động sản Đứng trước thực trạng này, xã hội đòi hỏi phải sớm hình thành nghề môi giới chuyên nghiệp thay thế các văn phòng

“cò” nhà, đất nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của những người có nhu cầu tham gia giao dịch về bất động sản Nếu so sánh với các nước có nền kinh tế thị trường phát triển trên thế giới thì môi giới bất động sản chuyên nghiệp ở Việt Nam là một nghề mới ra đời và còn rất non trẻ Môi giới bất động sản chuyên nghiệp dường như ra đời cùng với việc Nhà nước ban hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Thứ năm, pháp luật mang những đặc trưng cơ bản mà các biện pháp

quản lý khác không thể có được; đó là: tính quy phạm, tính bắt buộc chung, tính cưỡng chế và tính điều chỉnh Chính những đặc trưng cơ bản này đã làm cho pháp luật trở thành biện pháp quản lý xã hội có hiệu quả nhất được sử dụng để điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản Thông qua cơ chế điều chỉnh của pháp luật mà trật tự quản lý thị trường bất động sản nói chung và quản lý hoạt động môi giới bất động sản nói riêng được xác lập và đi vào nề nếp: đối với những hoạt động môi giới bất động sản phù hợp với yêu cầu của pháp luật chấp hành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về bất động sản đối với nhà nước thì pháp luật bảo vệ, khuyến khích, tạo điều kiện để nó ngày càng phát triển; đối với những hoạt động môi giới không phù hợp với yêu cầu của pháp luật như đầu cơ, mua bán bất động sản lòng vòng kiếm lời, hành vi lũng đoạn

thị trường bất động sản đẩy giá bất động sản lên quá cao so với giá thị thực của bất động sản , hoạt động trốn thuế thì pháp luật ngăn chặn, xử lý và loại

bỏ ra khỏi đời sống xã hội Thông qua cơ chế điều chỉnh này pháp luật xác lập một trật tự ngày càng có hiệu quả đối với thị trường bất động sản Vì vậy, hoạt động môi giới bất động sản cần thiết phải có một “ hành lang pháp lý” chặt chẽ, đồng bộ, rõ ràng và minh bạch để đưa hoạt động này vào khuôn khổ quảy lý của Nhà nước và góp phần lành mạnh hóa hoạt động của thị trường bất động sản

1.2.2 Những nội dung cần phải có của pháp luật về môi giới bất động sản

Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản là tổng thể các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành để điều chỉnh hoạt động môi giới trên thị trường bất động sản LKDBĐS năm 2006 đã trực tiếp điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản, tuy nhiên LKDBĐS không thể điều chỉnh được tất cả các khía cạnh, mà hoạt động môi giới bất động sản liên quan đến các lĩnh vực thuộc đối tượng điều chỉnh của nhiều đạo luật Bao gồm:

Các quy định pháp luật liên quan trực tiếp tới hoạt động môi giới bất động sản như: LKDBĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành LKDBĐS, Thông tư số 13/2007/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, Nghị định 23/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27/2/2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản

lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở…Các văn bản quy phạm pháp luật này đề cập trực tiếp đến nội dung, phạm vi, điều

kiện, hình thức, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể hoạt động môi giới bất động sản;

Các quy định pháp luật liên quan tới xây dựng, nhà ở, tức là các quy định về đầu tư, xây dựng nhà ở như : Luật Nhà ở năm 2005, Luật xây dựng năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành…các văn bản quy phạm pháp luật này quy định về hoạt động đầu tư, xây dựng nhà ở , nội dung, phạm vi, đối tượng, chủ thể thực hiện hoạt động xây dựng, điều kiện, năng lực của các nhà thầu, đơn vị giám sát, thi công, quản lý nhà nước trong hoạt động xây dựng…;

Các quy định về quản lý và sử dụng đất đai : Luật Đất đai năm 2003,Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai, Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất…đã quy định trực tiếp về việc giao đất, cho thuê đất, đặc biệt quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…;

Các quy định liên quan đến hoạt động của doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản :Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Doanh nghiệp năm 2005, Luật Thương mại 2005, Luật Đầu tư năm 2005,Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2009 …và các văn bản hướng dẫn thi hành, các văn bản này đề cập trực tiếp tới điều kiện, trình tự, thủ tục thành lập doanh nghiệp môi giới bất động sản, đề cập trực tiếp tới nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản…

Vì vậy, khi áp dụng các quy định pháp luật về môi giới bất động sản cần xem xét tất cả các văn bản pháp luật này và mối quan hệ giữa LKDBĐS

và các văn bản pháp luật này Ví dụ: mối quan hệ giữa Luật Dân sự và LKDBĐS là mối quan hệ giữa luật chung và luật riêng Trong lĩnh vực hợp đồng, Bộ luật Dân sự quy định những vấn đề có tính nguyên tắc như: chủ thể

của hợp đồng, giao kết hợp đồng, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng…Luật Thương mại điều chỉnh tất cả các hoạt động thương mại, hàng hóa trong Luật Thương mại bao gồm tất cả các loại động sản, bất động sản mà hoạt động môi giới bất động sản cũng là một quan hệ cụ thể của hoạt động thương mại Tuy nhiên, những nội dung được LKDBĐS quy định sẽ được ưu tiên áp dụng, những nội dung không được quy định trong LKDBĐS thì sẽ áp dụng quy định của luật khác để điều chỉnh

Đặc biệt theo cam kết của Việt Nam khi gia nhập Tổ chức thương mại thế giới, các cam kết quốc tế của Việt Nam với tổ chức này sẽ có hiệu lực trực tiếp Nghị quyết số 71/2006 QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2006 của Quốc hội phê chuẩn Nghị định thư gia nhập Hiệp định thành lập WTO của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định “Áp dụng trực tiếp các cam kết của Việt Nam được ghi nhận tại phụ lục đính kèm Nghị quyết này và các cam kết khác của Việt Nam với tổ chức thương mại thế giới được quy định đủ, rõ, chi tiết trong Nghị định thư, các phụ lục đính kèm báo cáo của Ban công tác về Việt Nam gia nhập Hiệp định thành lập tổ chức thương mại thế giới” Như vây, với quy định này các cam kết quốc tế sẽ có hiệu lực trực tiếp mà không phải chờ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam ban hành văn bản quy phạm pháp luật để “ nội luật hóa” Điều này là phù hợp với quy định về

áp dụng pháp luật của các văn bản hiện hành Tại Khoản 3 Điều 3 LKDBĐS “ Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác với quan điểm của luật này thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó”

Do đó, trong quá trình quản lý, các cơ quan nhà nước phải sử dụng các chế định của những đạo luật trên đây để điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản Với việc ra đời các đạo luật này, đã xác lập cơ sở pháp lý cho hoạt

động của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng

Luật Đất đai ra đời năm 1987 nhằm xác lập các quyền cơ bản liên quan đến đất đai và những giao dịch về đất đai Mặc dù thời điểm này, nội dung của Luật Đất đai không có nhiều điểm mới so với các giai đoạn trước đó ( từ năm 1945- năm 1986), những điểm mà sau này tới năm 1992 mới được Hiến pháp đề cập Điều 17 Hiến pháp 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

và Điều 18 quy định Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định và lâu dài Tổ chức

và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật Vì vậy, mặc dù chưa có được quyền sở hữu về đất đai nhưng người dân và doanh nghiệp có thể “ sở hữu” quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm

1993 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/10/1993, trở thành mốc thời gian quan trọng để quyết định việc xác lập các quyền của người sử dụng đất và các trách nhiệm, nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất đai Cùng với sự phát triển của đất nước và Luật Đất đai phải sửa đổi phù hợp với hoàn cảnh mới Song mãi tới năm 2006, với việc ban hành LKDBĐS thì dường như loại thị trường này mới được đề cập tới việc cần có sự điều chỉnh của pháp luật Môi giới bất động sản là một trong các loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản LKDBĐS chỉ đưa ra những quy định chung nhất để hành hành nghề môi giới bất động sản như: nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản; quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản; chứng chỉ môi giới bất động sản (Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức

về môi giới, điều kiện đối với cơ sở về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, viêc tổ chức tạo, bồi dưỡng, điều kiện cấp chứng chỉ ); các quy định về hoa hồng môi giới, thù lao môi giới, pháp luật quy định rất mở, tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các chủ thể trong hợp đồng môi giới bất động sản

Tuy nhiên, hoạt động môi giới bất động sản bị điều chỉnh bởi nhiều đạo luật khác nhau sẽ gây khó khăn trong các cơ quan, tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này, do các đạo luật được ban hành tương đối độc lập, nên đôi khi không tránh khỏi sự mâu thuẫn

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG MÔI

GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

2.1 Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam

Sự ra đời của LKDBĐS đã đánh dấu một bước phát triển mới về môi giới bất động sản ở Việt Nam và định hướng cho môi giới bất động sản ngày càng hoạt động chuyên nghiệp hơn, tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và môi giới bất động sản nói riêng góp phần làm cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, ổn định và bền vững làm tăng trưởng và phát triển kinh tế

2.1.1 Chủ thể môi giới bất động sản

Đối với các nước có một thị trường bất động sản phát triển thì việc đề

ra các quy định về chủ thể, điều kiện kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản trong một đạo luật riêng như LKDBĐS là rất cần thiết

Hầu hết các nước trên thế giới, tổ chức, cá nhân muốn hoạt động môi giới bất động sản thì phải đáp ứng những điều kiện nhất định do Nhà nước đặt ra và được quy định rõ ràng trong pháp luật Những điều kiện đó là cơ sở

để bảo đảm sự tin cậy cho bên được môi giới và nó sẽ mang lại sự an toàn cho thị trường và đối với khách hàng “ Ở Mỹ, để thực hiện môi giới bất động sản yêu cầu cá nhân phải có một giấy phép hoạt động do chính quyền bang cấp” [40]. Cá nhân muốn được cấp giấy phép hành nghề này phải tham gia các khóa học đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản do những cơ sở giáo dục được chính quyền bang cho phép tổ chức Sau đó, họ phải tham dự kỳ thi lấy chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản ( theo

hình thức thi viết) Nội dung chủ yếu xoay quanh những vấn đề về kỹ năng, nghiệp vụ tư vấn, môi giới bất động sản

“ Ở Đức, để được hoạt động môi giới bất động sản, cá nhân phải có giấy hành nghề” [10] Ở Việt Nam, mặc dù thị trường bất động sản đã được hình thành và những tổ chức cá nhân đã tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản rất sôi động trên thị trường Nhưng đến năm 2006, LKDBĐS mới được ban hành có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2007 để điều chỉnh trực tiếp về hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và môi giới bất động sản nói riêng, nghĩa là trong lĩnh vực hoạt động môi giới bất động sản hiện nay đã chính thức được LKDBĐS bảo hộ Vì vậy, việc xác định các điều kiện của các chủ thể tham gia vào hoạt động môi giới trên thị trường bất động sản ở Việt nam phải tuân theo quy định của LKDBĐS

Tại khoản 2 Điều 8 LKDBĐS quy định điều kiện đối với chủ thể là tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản nói chung và môi giới bất động sản nói riêng như sau “ tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản”

Khoản 3 Điều 8 quy định “ Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản”

Như vậy, theo quy định của khoản 2 và khoản 3 Điều 8 LKDBĐS thì kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, tổ chức, cá nhân khi tham gia kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng những điều kiện nhất định nghĩa là đối với cá nhân nếu kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải có đăng ký kinh

doanh dịch vụ môi giới bất động sản tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải có chứng chỉ hành nghề môi giới Còn đối với doanh nghiệp nếu kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản và cũng phải đăng ký kinh doanh tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

So với trước đây khi chưa có LKDBĐS, việc xác định các điều kiện của chủ thể tham gia vào hoạt động môi giới trên thị trường bất động sản ở Việt Nam phải dựa vào các luật như Luật Doanh nghiệp, Luật Doanh nghiệp nhà nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Luật Hợp tác xã, Luật Thương mại…Tình trạng này cho thấy pháp luật điều chỉnh đối với chủ thể hoạt động môi giới bất động sản mang tính tản mạn, nhiều khi không xác định được tổ chức, cá nhân nào đó có phải là người môi giới bất động sản hay không, từ đó quyền và nghĩa vụ của họ cũng không được xác định một cách rõ ràng

Bên cạnh đó, tại Điều 8 LKDBĐS quy định tổ chức cá nhân được tham gia kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không phân biệt tổ chức

cá nhân trong nước hay tổ chức cá nhân nước ngoài nếu đáp ứng đủ điều kiện trên thì được tham gia kinh doanh lĩnh vực này Điểm C Khoản 1 Điều

10 LKDBĐS quy định cụ thể hơn “ Chủ thể tham gia kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bao gồm: tổ chức cá nhân trong nước và tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài” So với trước đây thì chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được mở rộng người nước ngoài vẫn được tham gia hoạt động trong lĩnh vực này nếu có đủ điều kiện LKDBĐS quy định, cá nhân được hoạt động một cách độc lập nếu có chứng chỉ môi giới bất động sản và có đăng ký kinh doanh

Có thể hiểu khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có thể “ thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã hoặc có thể không thành lập” vì cá nhân vẫn được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập

Từ quy định của pháp luật nêu trên cho thấy không phải mọi tổ chức,

cá nhân đều trở thành chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản mà chỉ những tổ chức, cá nhân nào đáp ứng đủ điều kiện về chứng chỉ hành nghề, có đăng ký kinh doanh, đối với tổ chức phải đáp ứng đủ điều kiện về

số lượng người có chứng chỉ hành nghề mới trở thành chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, được gọi là tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản ( khoản 1 Điều 44 LKDBĐS)

Như vậy kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bắt buộc phải có chứng chỉ môi giới bất động sản vì đây là ngành nghề kinh doanh có điều kiện nên theo quy định tại Khoản 2 Điều 7 Luật Doanh nghiệp năm 2005 quy định: “ Đối với ngành, nghề mà pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan quy định phải có điều kiện thì doanh nghiệp chỉ được kinh doanh ngành, nghề đó khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật”

Điều kiện kinh doanh là yêu cầu mà doanh nghiệp phải có hoặc phải thực hiện khi kinh doanh ngành nghề cụ thể, được thể hiện bằng giấy phép kinh doanh, giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh, chứng chỉ hành nghề, chứng nhận bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, yêu cầu về vốn pháp định hoặc yêu cầu khác

Tại Điều 8 Nghị định 102/2010/NĐ-CP ngày 01/10/2010 hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật doanh nghiệp 2005 thì ngành, nghề kinh doanh có điều kiện và điều kiện kinh doanh áp dụng theo các quy định của các Luật, Pháp lệnh, Nghị định chuyên ngành hoặc quyết định có liên quan của Thủ tướng Chính phủ ( sau đây gọi chung là pháp luật chuyên ngành) Điều kiện kinh doanh được thể hiện dưới các hình thức sau đây:

Giấy phép kinh doanh; giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh; chứng chỉ hành nghề; chứng nhận bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp; xác nhận vốn pháp định; chấp thuận khác của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; các yêu cầu khác mà doanh nghiệp phải thực hiện hoặc phải có mới được quyền kinh doanh ngành nghề đó mà không cần xác nhận, chấp thuận dưới bất kỳ hình thức nào của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Như vậy một ngành nghề được coi là ngành nghề kinh doanh có điều kiện thì chủ thể phải đáp ứng những điều kiện nhất định về vốn, giấy phép, điều kiện về chứng chỉ hành nghề hoặc tất cả các điều kiện ấy

Chứng chỉ hành nghề là văn bản mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam hoặc Hiệp Hội nghề nghiệp được nhà nước ủy quyền cấp cho

cá nhân có đủ trình độ chuyên môn và kinh nghiệm nghề nghiệp về một ngành nghề nhất định; ngành, nghề kinh doanh phải có chứng chỉ hành nghề

và điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề tương ứng áp dụng theo quy định của pháp luật chuyên ngành có liên quan ( Khoản 1 và khoàn 2 Điều 6 Luật Doanh nghiệp 2005)

Do đó từ những quy định của Luật Doanh nghiệp 2006 đối với ngành, nghề kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cần phải tuân theo quy định của Luật chuyên ngành kinh doanh bất động sản Nghĩa là các tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động lĩnh vực này phải đáp ứng điều kiện do Nhà nước đặt ra đó là chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Điều 23 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định UBND cấp Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức việc cấp thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản, Quyết định ngày 29/2007/QĐ-BXD ngày 21/12/2007 ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản tại phần 1 điểm 5 quy định cơ quan cấp chứng chỉ môi

giới bất động sản là Sở Xây dựng hoặc Sở Tài nguyên – Môi trường và nhà đất theo sự phân công của UBND cấp Tỉnh Theo Thông tư 13/TT-BXD ngày 21/05/2008 tại phần V Điều 1 hướng dẫn việc cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản và quản lý hoạt động môi giới, định giá bất động sản quy định: Người xin cấp mới, cấp lại chứng chỉ môi giới bất động sản nộp đơn theo mẫu quy định tại Sở Xây dựng nơi đặt cơ sở đào tạo hoặc nơi người nộp đơn sinh sống ( thường trú hoặc tạm trú dài hạn); khoản 1.4 Thông tư quy định: Giám đốc Sở Xây dựng quyết định danh sách những người được cấp chứng chỉ và ký quyết định cấp chứng chỉ cho từng cá nhân

Như vậy, cơ quan có thẩm quyền cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

đó là Sở Xây dựng Chứng chỉ môi giới bất động sản có giá trị trong phạm vi

cả nước ( Khoản 4 Điều 16 Nghị định 153) Một trong những điều kiện quan trọng để được cấp chứng chỉ môi giới là phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới (Điều 14 Nghị định 153/NĐ-CP) Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam vẫn thừa nhận chứng chỉ môi giới được cấp ở nước ngoài, nếu cá nhân có chứng chỉ môi giới ở nước ngoài còn giá trị thì được công nhận tại Việt Nam Chứng chỉ đó phải được dịch ra tiếng Việt có công chứng hoặc chứng thực và gửi cho cơ quan quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại địa phương ( Khoản 2 Điều 19 Nghị định 153/ NĐ-CP) Cơ quan quản lý hoạt động môi giới bất động sản tại địa phương đó là Sở Xây dựng ( Điều 2 Khoản 2.1 phần V Thông tư 13/TT-BXD ngày 21/5/2008)

Ngoài điều kiện phải có giấy chứng nhận để hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng về kiến thức môi giới thì cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới phải có thêm những điều kiện không phải là cán bộ công chức, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan

có thẩm quyền, không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự,

( Điều 14 Nghị định 153/NĐ-CP) Tuy nhiên, người được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản có thể bị thu hồi chứng chỉ trong trường hợp bị mất năng lực hành vi dân sự, kê khai trong hồ sơ xin cấp chứng chỉ không trung thực, chứng chỉ bị tẩy xóa, sửa chữa; cho người khác mượn thuê chứng chỉ để hành nghề, vi phạm nguyên tắc hành nghề như không đăng ký kinh doanh, không công khai, trung thực trong hoạt động môi giới bất động sản, vi phạm đến mức bị thu hồi chứng chỉ theo quy định của pháp luật ( khoản 1 Điều 20 Nghị định 153/NĐ-CP) Người bị thu hồi chứng chỉ không được cấp lại chứng chỉ trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày có quyết định thu hồi chứng chỉ ( khoản 2 Điều 20 Nghị định 153/ NĐ-CP)

Tại điểm a, khoản 1 Điều 14 Nghị định 153 quy định cán bộ công chức không được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản Việc pháp luật quy định hạn chế đối với cá nhân là cán bộ, công chức nhà nước không được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản đồng nghĩa với việc pháp luật không cho họ tham gia vào lĩnh vực hoạt động môi giới bất động sản điều này cũng tránh tình trạng cán bộ, công chức quản lý trong lĩnh vực bất động sản nắm bắt được những thông tin để trục lợi cho mình hoặc bảo vệ quyền lợi của hoạt động dịch vụ mà mình đang làm

Tóm lại, LKDBĐS ra đời đã mở rộng chủ thể tham gia kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thể hiện nhu cầu tự do kinh doanh của công dân, đặc biệt là không hạn chế về đối tượng kinh doanh dưới hình thức cá nhân hành nghề độc lập Với quy định môi giới bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện đã chính thức đưa môi giới bất động sản hướng tới chuyên nghiệp, nâng cao trình độ đối với hoạt động này, quy định như vậy cũng sẽ hạn chế được những rủi ro, bảo đảm an toàn cho người được môi giới, và sẽ tạo điều kiện cho sự ra đời của các tổ chức, cá nhân môi giới uy tín, chất lượng góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản

Trước đây pháp luật không có quy định cũng đồng nghĩa với việc đương nhiên thừa nhận môi giới bất động sản là một nghề kinh doanh không cần phải có điều kiện Nghĩa là tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động trong lĩnh vực này không cần phải có chứng chỉ môi giới Vì vậy, trước đây hoạt động môi giới bất động sản ở nước ta được các tổ chức, cá nhân hoạt động một cách tự do Có thể nói đối tượng được tham gia hoạt động môi giới bất động sản rất đa dạng và rộng rãi

LKDBĐS đang từng bước triển khai thực hiện và tạo điều kiện cho những doanh nghiệp thành lập trước đây và những doanh nghiệp thành lập trước ngày 31/12/2008 vẫn được phép thành lập nhưng đến hết ngày 31/12/2008 phải bổ sung điều kiện về chứng chỉ môi giới Do đó Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn thi hành LKDBĐS quy định

kể từ ngày Nghị định 153 có hiệu lực đến hết ngày 31/12/2008 tổ chức, cá nhân đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nhưng chưa có đủ người có chứng chỉ thì vẫn được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh với điều kiện chậm nhất ngày 31/12/2008 phải bổ sung chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận theo đúng quy định Kể từ ngày 1/1/2009, tất cả

cá nhân, tổ chức môi giới bất động sản phải có chứng chỉ đào tạo Quy định này sẽ bắt buộc các tổ chức, cá nhân môi giới kể từ ngày 1/1/2009 phải hoạt động đúng theo LKDBĐS mở đường cho nghề môi giới chuyên nghiệp ở Việt Nam phát triển

Ngày 31/12/2007, Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD về chương trình đào tạo cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý sàn giao dịch bất động sản Đây được coi là cơ sở quan trọng để hình thành lực lượng môi giới chuyên nghiệp, góp phần làm cho thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững