CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
3.2. Giải pháp hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản
3.2.2. Phát triển và tạo lập bất động sản cho thị trường
Thứ nhất, hoạt động môi giới bất động sản có phát triển lành mạnh và đúng hướng hay không còn phụ thuộc vào sự phong phú và đa dạng của bất động sản tham gia thị trường. Đối với bất động sản khi được đảm bảo bằng chất lượng bằng những giấy tờ chứng nhận của nhà nước cũng sẽ tạo tâm lý yên tâm cho các bên tham gia giao dịch thông qua môi giới sẽ làm cho chất lượng của hoạt động môi giới ngày càng được nâng cao.
Phát triển và tạo lập bất động sản cho thị trường không những thể hiện ở việc cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản để đưa vào lưu thông trên thị trường mà còn phải tạo điều kiện cho các tổ chức cá nhân tạo lập mới các bất động sản. Bởi tình trạng khan hiếm về hàng hóa sẽ làm cho thị trường đứng trước những cơn sốt khó lường bởi sự bắt tay của người đầu cơ và môi giới. Tuy nhiên, nếu hàng hóa phong phú, đa dạng nhưng không đảm bảo chất lượng cũng gây ra rủi ro cho những người tham gia giao dịch.
Song việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn khó khăn, với việc sửa đổi, bổ sung Luật dất đai 2003 và sự ra đời của Nghị định số 88/2009/NĐ – CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hai loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cấp theo Nghị định 181//2004/NĐ-CP và quyền sở hữu nhà (sổ hồng) cấp theo Nghị định 90/2006/NĐ –CP trước đây đã được gộp vào thành một sổ mới (sổ đỏ mới). Hiện tại có 5 loại mẫu giấy chứng nhận cho nhà và đất song song tồn tại, gồm: sổ đỏ được cấp theo Luật Đất đai năm 1993; sổ đỏ cấp theo Luật đất đai năm 2003; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) cấp theo Nghị định 61/CP năm 1994 về mua bán kinh doanh nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng mới) cấp
sổ đỏ được cấp theo Nghị Định số 88/2009/NĐ – CP. Nghị định 88/2009/NĐ – CP được ban hành nhằm giải quyết một số vấn đề bất cập trong các quy định trước đây về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản. Cụ thể: (i) Hạn chế việc đi lại của người dân, để đăng ký được giấy chứng nhận này thì người dân chỉ phải làm thủ tục tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện (nếu ở cấp huyện không thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì làm thủ tục tại phòng Tài nguyên và môi trường tại huyện đó); (ii) Bốn loại mẫu giấy chứng nhận hiện hành không phù hợp yêu cầu chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản (Tên gọi từng loại mẫu không bao quát hết; Nội dung các loại mẫu không bao hàm tất cả các loại đất, các loại tài sản). Tuy nhiên, trên thực tế thực hiện còn nhiều bất cập văn bản hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung nhiều lần, liên tục và được nhiều cơ quan ban hành nên việc cập nhật, vận dụng của các đơn vị hành chính địa phương chưa kịp thời. Đặc biệt, một số cán bộ địa phương không ổn định, một số cán bộ có liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn thiếu trách nhiệm, chưa áp dụng các văn bản quy định về chế độ, chính sách, pháp luật về đất đai một cách chính xác dẫn đến gây phiền hà, khó khăn cho người dân trong việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và quyền sở hữu tài sản.
Chậm thực hiện việc cấp giấy chứng nhận cho bên mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở, nhà hình thành trong tương lai, nhất là nhà chung cư do hầu hết căn hộ đã qua mua bán trao tay, chưa có giấy tờ hợp lệ và được mua đi bán lại nhiều lần mà không làm thủ tục đúng quy định. Nên việc xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu rất khó khăn, góp phần gây nên sự ách tắc kéo dài như hiện nay.
Thứ hai, trong giai đoạn hiện nay khi thị trường bất động sản đang bị đóng băng, hoạt động môi giới bất động sản cũng lâm vào tình trạng bế tắc
thì lối thoát cho các nhà môi giới đó là tập trung vào các căn hộ có diện tích vừa và nhỏ phù hợp với nhu cầu của người dân.
“Theo ông Nguyễn Mạnh Hà thì hiện ở các đô thị Việt Nam có khoảng 7 triệu hộ gia đình. Trong đó gần 8,3% là sống độc thân;
16,4% số hộ có 2 người; 22,7% số hộ có 3 người. Như vậy, có đến 47,4% số hộ gia đình ở đô thị có từ 3 người trở xuống. Ngoài ra, cơ cấu hộ gia đình tại các đô thị đang có xu hướng ngày càng nhỏ đi. Từ đó, ông khẳng định nhu cầu căn hộ diện tích nhỏ tại các đô thị Việt Nam hiện nay và tương lai là rất lớn. Ông Nguyễn Mạnh Hà cho biết:
“Lúc Luật Nhà ở ra đời, tư duy chúng ta là lấy kinh nghiệm từ các căn hộ chung cư cũ diện tích quá nhỏ ở Hà Nội với tình trạng cơi nới vô tội vạ. Nếu phát triển căn hộ diện tích nhỏ, cơi nới ở các tòa nhà cao tầng thì rất nguy hiểm. Vả lại, ai cũng nghĩ căn hộ là phải cho gia đình ở, gia đình thì phải từ 4 người trở lên… nên quy định diện tích tối thiểu là 45m2. Nhưng hiện nay tình hình xã hội đã thay đổi.
Do đó, Bộ Xây dựng đang kiến nghị sửa đổi quy định diện tích tối thiểu trong Luật Nhà ở bởi việc quy định cứng về diện tích căn hộ tối thiểu chung cho mọi vùng miền, mọi loại hình nhà ở là chưa thật sự phù hợp”[50].
Nhưng trước hết điều cần làm trong giai đoạn hiện nay là phải chia nhỏ căn hộ. Hiện Thành phố Hồ Chí Minh có hơn 45.000 căn hộ đưa vào sử dụng nhưng sản phẩm dành cho người có thu nhập thấp chỉ chiếm khoảng 40%, còn lại là trung và cao cấp. Các giao dịch thành công thời gian qua chủ yếu thuộc phân khúc 11-15 triệu đồng mỗi m2 đã khiến các phân khúc nhà ở giá trị cao ế ẩm căn hộ trên 100 m2 có giá thành cao, khó tiêu thụ. Tiêu chuẩn trong dự án cứ một căn hộ nhỏ 50-70 m2 phải có hai căn hộ vừa 80-90 m2 và một căn hộ lớn trên 100 m2 gây khó khăn cho việc tiêu thụ sản phẩm.
Sở Xây dựng cho rằng một trong những giải pháp có thể xem xét là chia nhỏ diện tích căn hộ từ 80-100 m2 xuống còn 45-55 m2 để giá bán phù hợp với túi tiền của người dân. Ngoài ra, cần có một chính sách linh hoạt về cơ cấu sản phẩm trong các dự án nhà ở. Theo đó, nhà thương mại, thu nhập thấp sẽ có cơ cấu khác nhau sao cho phù hợp với thị trường và kế hoạch phát triển của địa phương. Hiện nay người dân chỉ cần nhà diện tích vừa đủ để sinh hoạt, giá vừa túi tiền nhưng phải có những tiện ích đi kèm.