CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
2.1. Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam
2.2.3. Đánh giá chung về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay
Mặc dù pháp luật về môi giới bất động sản mới ra đời và đang trong quá trình hoàn thiện song thực tiễn thi hành mảng pháp luật về lĩnh vực này trong thời gian qua đã đạt được những kết quả nhất định. Với sự ra đời của
Luật kinh doanh BĐS ngày 29/6/2006 có hiệu lực chính thức ngày 1/1/2007, Nghị định 153/2007/ NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành LKDBĐSvà các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan đã tạo cơ sở pháp lý để đưa hoạt động môi giới bất động sản ở nước ta đi vào nề nếp. Hiện nay đã xuất hiện ngày càng nhiều các tổ chức môi giới bất động sản chuyên nghiệp hoạt động dưới những hình thức như công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn. Các công ty môi giới bất động sản này hoạt động tuân thủ pháp luật và mang tính chuyên nghiệp đã góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta theo hướng công khai, minh bạch. Khung pháp lý về môi giới bất động sản đã tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản trong việc thực thi pháp luật nhằm quản lý chặt chẽ hoạt động môi giới bất động sản, ngăn chặn, phát hiện và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực môi giới bất động sản,
Thông qua việc tuân thủ các quy định về môi giới bất động sản, ý thức chấp hành pháp luật của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng được nâng cao. Điều này thể hiện ở việc ngày càng có nhiều cá nhân tham gia các khóa đào tạo, bồi dưỡng, cấp chứng chỉ môi giới bất động sản trước khi tiến hành hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản tuân thủ pháp luật khi cử cán bộ của mình tham gia đào tạo, cấp chứng chỉ môi giới bất động sản nhằm đáp ứng các điều kiện để thành lập sàn giao dịch bất động sản;
Thông qua việc thực thi pháp luật về môi giới bất động sản trong việc đào tạo, bồi dưỡng, cấp chứng chỉ môi giới bất động sản; nước ta đang từng bước xây dựng và hình thành đội ngũ các nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp. Năng lực, trình độ chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp và kỹ năng của các nhà môi giới bất động sản được nâng cao. Qua việc tuân thủ pháp luật về
môi giới bất động sản của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản chuyên nghiệp đã tác động làm thay đổi nhận thức của người dân và xã hội về vị trí, vai trò của nghề môi giới bất động sản. Người dân đã ngày càng ý thức được và học cách trở thành “người tiêu dùng thông minh” khi có nhu cầu mua bán, cho thuê bất động sản v.v.
Quan trọng nhất lần đầu tiên hoạt động môi giới bất động sản đã có cơ quan đầu mối quản lý tại địa phương đó là Sở Xây dựng quản lý. Bên cạnh đó LKDBĐS quy định sàn giao dịch bất động sản đây là bước tiến mới thể hiện việc Nhà nước nhìn nhận bất động sản cũng là một loại hàng hóa như nhiều hàng hóa thông thường khác, mặc dù nó cũng có những điểm khác biệt. Mặt khác, theo quy chế hoạt động, các bất động sản đưa lên sàn giao dịch tại sàn phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, với đầy đủ thông tin và mọi giao dịch phải thông qua hợp đồng. Điều đó bảo đảm cho ai cũng có quyền tiếp cận và có quyền mua, bán, thuê, chuyển nhượng.
Như vậy, hoạt động môi giới đã góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, tạo ra nhiều cơ hội để gia tăng các giao dịch bất động sản, làm đa dạng và nâng tỷ trọng đóng góp của dịch vụ trong cơ cấu kinh tế và ổn định xã hội trong những năm vừa qua, thúc đẩy tăng tốc quá trình hình thành các khu dân cư, đô thị mới hiện đại theo nhu cầu phát triển và dân số; làm tăng giá trị sử dụng của các diện tích đất theo quy hoạch, tăng thêm thu nhập, giải quyết việc làm và tính chuyên nghiệp của đội ngũ hoạt động môi giới.
Tuy nhiên, thực tế cuộc sống không ngừng biến động trong khi những quy định pháp luật do nhà nước ban hành, trong một chừng mực nào đó, lại mang tính chất ổn định, vì lẽ đó mà một số quy định pháp luật về thị trường môi giới bất động sản nói chung và pháp luật về môi giới bất động sản nói riêng cũng còn nhiều hạn chế nếu không được xem xét một cách thấu đáo sẽ
không thể nào đưa ra được những giải pháp kịp thời, đúng đắn để khắc phục, sửa chữa.
Mặt khác, hiện nay khung pháp luật điều chỉnh về lĩnh vực này đã có, nhưng cũng chưa thể chấn chỉnh ngay hoạt động môi giới bất động sản vì quá trình ban hành văn bản, tổ chức triển khai còn quá chậm, muốn làm tốt công việc này cần có thời gian. Hoạt động môi giới bất động sản trong thời gian qua vẫn còn phát triển một cách tự phát, những người tham gia hoạt động môi giới đa phần là không chuyên nghiệp, hoạt động môi giới trong thời gian qua có những lệch lạc, yếu kém, đã ảnh hưởng phần nào đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Do đó, thị trường bất động sản trong thời gian qua nóng lạnh bất thường cùng với việc gia tăng đột biến các giao dịch không vì mục đích phát triển nhà ở, cho sản xuất mà chủ yếu là đầu cơ kiếm lời.
Bản thân thị trường bất động sản của Việt Nam cũng đã qua 3 lần xảy ra các cơn sốt giá, cơn sốt thứ nhất trong các năm 1993 - 1994; cơn sốt thứ hai năm 2000 - 2001; cơn sốt thứ ba bắt đầu từ giữa năm 2007 đến đầu 2008, bị ngắt quãng từ quý II/2008 đến quý I/2009 do tác động của kiềm chế lạm phát và của cuộc khủng hoảng trên thế giới. Sau đó, thị trường sôi động trở lại từ quý II/2009 đến hết năm 2010, do nới lỏng tín dụng, đặc biệt là việc cấp bù lãi suất kéo theo lượng tín dụng lớn. Từ cuối năm 2010 đến nay, thị trường bất động sản đã rơi vào tình trạng suy giảm cả về giá lẫn giao dịch. Cầu giảm mạnh do giá bất động sản ở Việt Nam hiện đang được đánh giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế.
Một Việt kiều tại Pháp phân tích trên một tờ báo: “Tại châu Âu, một ngôi nhà điển hình giá thường gấp 4-5 lần lương hàng năm, khi con số này lên đến hơn 6 lần họ đã coi đó là điều không bình thường. Còn ở Việt Nam thu nhập bình quân của tầng lớp khá giả ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành Phố
Hồ Chí Minh vào khoảng 5.000 USD/năm trong khi giá phổ biến của một căn hộ hạng trung ở đây khoảng 50.000 USD tức là gấp 10 lần lương hàng năm.
Điều đó có nghĩa là giá bất động sản ở Việt Nam đang ở mức không bình thường so với mặt bằng chung của thế giới”[48] . Theo qui luật của thị trường tất yếu khi giá quá cao so với thu nhập thực tế thì đương nhiên sẽ làm cho cầu giảm mạnh, đây là nguyên nhân chính làm thị trường bất động sản bị đóng băng trong thời gian vừa qua. Vì giá bất động sản được đánh giá đã là quá cao so với thế giới và so với thu nhập của người dân Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất động sản sẽ xuống trong thời gian tới; đồng thời do Nhà nước đã xiết chặt và quản lý hoạt động mua bán bất động sản và cơ chế chính sách về quản lý đất đai của Nhà nước đang trong quá trình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm lý của người dân còn “chờ đợi” chưa mua ngay.
Ngoài ra, còn phải kể đến thông tin về tiêu cực trong xây dựng nhà ở chung cư, chất lượng xây dựng các công trình nói chung và cụ thể chất lượng nhà chung cư không đảm bảo, các vụ việc làm sổ đỏ sai quy định như ở Trị An, Sóc Sơn, Đồ Sơn… Tất cả những nguyên nhân trên làm cho thị trường bất động sản ở nước ta trong thời gian qua trở nên ngày càng “lạnh”.
“Việc thị trường bất động sản đóng băng và có những biểu hiện thoái trào trong thời gian qua, đã gây ra những tác động tiêu cực không nhỏ tới nền kinh tế.
Trước hết nhiều doanh nghiệp và người dân khó trả lãi ngân hàng và theo nhận định của Hiệp hội Kinh doanh bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nếu cứ kéo dài tình trạng này sẽ có ít nhất hơn 30% doanh nghiệp bị phá sản, hiện tại Thành phố.Hồ Chí Minh đã có tới 50% các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc trên địa bàn phải đóng cửa, 30% hoạt động cầm chừng, chỉ còn 20% là tiếp tục đi sâu đầu tư kinh doanh. Còn ở địa bàn Hà Nội, nếu như mấy năm trước, các văn phòng giao dịch nhà đất, các công ty kinh doanh địa ốc mọc lên như nấm, thì nay lại chẳng khác gì gặp phải lũ quét.
Tiếp đến của việc hàng loạt các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đổ bể là nguồn thu ngân sách nhà nước bị giảm đáng kể và nghiêm trọng hơn sẽ đến lượt các ngân hàng cũng phải đối diện với “nợ xấu”.
Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ của Bộ Tài nguyên và Môi trường hiện số vốn đầu tư vào kinh doanh bất động sản ở nước ta có tới trên 60% là tiền vay ngân hàng. Trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, có khoảng 4.000 cá nhân, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản với số vốn khoảng 50.000 tỉ đồng, trong đó có tới 28.000 tỉ đồng là vay ngân hàng. Tuy rằng con số này chưa phải là lớn so với tổng cho vay nền kinh tế của toàn hệ thống ngân hàng nhưng cuộc khủng hoảng kinh tế tại Thái Lan năm 1997 là một ví dụ cho thấy đằng sau sự đổ vỡ của
“bóng bóng” bất động sản là sự đổ vỡ dây chuyền của hệ thống Ngân hàng và cuối cùng là hậu quả tất yếu của một cuộc khủng hoảng tài chính trầm trọng đã kéo nền kinh tế Thái Lan lùi lại hàng chục năm” [53].
Thực trạng trên một phần do hoạt động của hoạt động môi giới không chân chính, không qua kiểm soát của nhà nước, gây thất thu thuế và làm nhiều loạn giá. Vẫn còn phổ biến hiện tượng đầu cơ tạo giá ảo thông qua hoạt động môi giới để kích cầu và hoạt động đầu cơ chỉ để đẩy giá lên cao. Chủ đầu tư có quan hệ mật thiết với nhân viên môi giới nên khi có các sản phẩm nền đất, căn hộ đưa ra thị trường đều nhanh tay gom hết sau đó những đơn vị môi giới làm giá, đẩy giá bán lên cao và nếu bán được ở khu vực nào lập tức mức giá đó sẽ được áp luôn cho toàn bộ khu vực này. Vấn đề là nhà nước phải chống đầu cơ bất động sản như thế nào, tránh sự bắt tay giữa nhà môi giới và đầu cơ. Đó cũng là kết quả của thể chế quản lý chưa hoàn thiện. Các khâu quyết định đến thị trường đều đang thiếu như định giá, các dự án triển khai chậm nhưng không có chế tài xử lý, chế độ thuế và tài chính liên quan đến bất động sản chưa phù hợp…Đây là vấn đề có thể hoàn toàn giải quyết được nhưng động thái của các