CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1.2. Quan niệm về pháp luật môi giới bất động sản
1.2.1. Sự cần thiết của pháp luật về môi giới bất động sản
Xây dựng và phát triển thị trường bất động sản theo hướng công khai, minh bạch là một yêu cầu cấp thiết góp phần thúc đấy sự tăng trưởng của nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay. Nền kinh tế thị trường coi trọng và đề cao các thuộc tính đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng của mọi chủ thể kinh doanh, quyền tự do kinh doanh của công dân được nhà nước bảo hộ, các quan hệ kinh tế vận hành theo quỹ đạo quản lý của nhà nước và chịu sự điều tiết bởi “bàn tay vô hình” của thị trường…Những thuộc tính này của nền kinh tế thị trường sẽ bị méo mó, biến dạng trong điều kiện thị trường bất động sản hoạt động không công khai, minh bạch. Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI đã khẳng định: “Nhà nước quản lý xã hội bằng pháp luật chứ không phải bằng đạo lý”. Điều này nói lên sự cần thiết phải quản lý xã hội bằng pháp luật. Mục tiêu quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản là: thị trường phát triển lành mạnh, ổn định, công khai minh bạch và đạt chuẩn quốc tế. Thị trường bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng phải được điều chỉnh bằng pháp luật.
Thứ nhất, nói đến bất động sản trước tiên là nói đến nhà và đất. Hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của hàng hóa thông thường, hàng hóa bất động sản có những đặc điểm riêng như:
Bất động sản là một hàng hóa có vị trí cố định không thể di dời được, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, nên có hạn và bị giới hạn về không gian. (Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi. Do đó, các bất
động sản khác như nhà, công trình khác và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí, địa điểm. Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản, đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Vấn đề vị trí co ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của bất động sản). Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền, và do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm… Hơn nữa, kinh doanh bất động sản là vấn đề nhạy cảm. Sự phát triển hiệu quả của thị trường bất động sản có tác dụng tích cực góp phần vào sự tăng trưởng của đất nước. Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tiêu cực sẽ không chỉ ảnh hưởng xấu đến sự tăng trưởng kinh tế mà còn gây tâm lý hoang mang cho người dân và đe dọa sự ổn định xã hội. Vì vậy, để xây dựng và phát triển thị trường bất động sản theo quỹ đạo quản lý của Nhà nước thì hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng phải được vận hành dựa trên khuôn khổ pháp lý;
Thứ hai, thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn, thị trường sức lao động và thị trường khoa học, công nghệ; đồng thời thị trường bất động sản là một thị trường rất nhạy cảm với mọi sự thay đổi về chính sách, pháp luật; giá cả trên thị trường; tâm lý, thị hiếu, sở thích của người dân v.v. Thị trường bất động sản phát triển ổn định sẽ có ý nghĩa nhiều mặt về chính trị, kinh tế, xã hội. Ngược lại, thị trường bất động sản phát triển tự phát, thiếu ổn định sẽ gây tác động tiêu cực đến sự tăng trưởng của nền kinh tế; làm cho người dân hoang mang, lo lắng và làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh ... Để đưa thị trường bất động sản đi vào nề nếp thì Nhà nước phải xây dựng khung pháp lý cho hoạt động của thị trường này. Đặc biệt hoạt động kinh doanh bất động sản rất phức tạp. Tính phức tạp
thể hiện đây là hoạt động kinh doanh liên quan đến tài sản có giá trị rất lớn thường từ vài trăm triệu đến hàng chục tỷ đồng, để kinh doanh bất động sản thành công và không gặp phải rủi ro nhà đầu tư phải am hiểu thị trường bất động sản, nắm bắt được đầy đủ thông tin về bất động sản; tường minh các thủ tục pháp lý về mua bán bất động sản; hiểu biết về quy hoạch, kiến trúc, phong tục, tập quán, thị hiếu của người dân cũng như nắm được các kiến thức về phong thủy v.v. Tuy nhiên trên thực tế không phải chủ đầu tư kinh doanh bất động sản nào cũng có được những hiểu biết sâu rộng về vấn đề này. Hơn nữa do thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, mang tính phân khúc và chịu sự chi phối của phong tục, tập quán, tâm lý của xã hội … nên các nhà đầu tư thường gặp nhiều khó khăn khi kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Họ có nhu cầu cần đến sự tư vấn, trợ giúp của những nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp - những người có am hiểu sâu sắc về hoạt động của thị trường bất động sản. Đây là một lý do dẫn đến sự ra đời của hoạt động môi giới bất động sản chuyên nghiệp;
Thứ ba, “ Tại Việt Nam hiện nay bất động sản chiếm khoảng 70% của cải quốc gia” [54] Sự phát triển của thị trường bất động sản có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự tăng trưởng kinh tế của đất nước. Ở nước ta, trong một thời gian dài thị trường bất động sản dường như bị “thả nổi”. Một số lượng lớn các giao dịch về bất động sản được thực hiện trên thị trường “ngầm” nằm ngoài sự quản lý của Nhà nước. Khi chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường đòi hỏi Nhà nước phải xây dựng và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhằm góp phần hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường. Tuy nhiên muốn xây dựng và hình thành một thị trường bất động sản hoạt động chuyên nghiệp thì đòi hỏi phải xây dựng các tổ chức trung gian, hỗ trợ sự phát triển thị trường bất động sản (trong đó có môi giới bất động sản) phải mang tính chuyên
nghiệp. Đây là một lý do nữa để ủng hộ cho việc hình thành nghề môi giới bất động sản chuyên nghiệp ở nước ta;
Thứ tư, như phần trên đã đề cập, thị trường bất động sản ở nước ta dường như bị “thả nổi” trong một thời gian dài. Hiện có hàng trăm các văn phòng môi giới nhà, đất hoạt động tự phát, thiếu sự quản lý, giám sát của Nhà nước. Hoạt động của các văn phòng môi giới nhà, đất này đã gây thiệt hại không nhỏ đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua- bán, cho thuê bất động sản. Đứng trước thực trạng này, xã hội đòi hỏi phải sớm hình thành nghề môi giới chuyên nghiệp thay thế các văn phòng
“cò” nhà, đất nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của những người có nhu cầu tham gia giao dịch về bất động sản. Nếu so sánh với các nước có nền kinh tế thị trường phát triển trên thế giới thì môi giới bất động sản chuyên nghiệp ở Việt Nam là một nghề mới ra đời và còn rất non trẻ. Môi giới bất động sản chuyên nghiệp dường như ra đời cùng với việc Nhà nước ban hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Thứ năm, pháp luật mang những đặc trưng cơ bản mà các biện pháp quản lý khác không thể có được; đó là: tính quy phạm, tính bắt buộc chung, tính cưỡng chế và tính điều chỉnh. Chính những đặc trưng cơ bản này đã làm cho pháp luật trở thành biện pháp quản lý xã hội có hiệu quả nhất được sử dụng để điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản. Thông qua cơ chế điều chỉnh của pháp luật mà trật tự quản lý thị trường bất động sản nói chung và quản lý hoạt động môi giới bất động sản nói riêng được xác lập và đi vào nề nếp: đối với những hoạt động môi giới bất động sản phù hợp với yêu cầu của pháp luật chấp hành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về bất động sản đối với nhà nước...thì pháp luật bảo vệ, khuyến khích, tạo điều kiện để nó ngày càng phát triển; đối với những hoạt động môi giới không phù hợp với yêu cầu của pháp luật như đầu cơ, mua bán bất động sản lòng vòng kiếm lời, hành vi lũng đoạn
thị trường bất động sản đẩy giá bất động sản lên quá cao so với giá thị thực của bất động sản , hoạt động trốn thuế...thì pháp luật ngăn chặn, xử lý và loại bỏ ra khỏi đời sống xã hội. Thông qua cơ chế điều chỉnh này pháp luật xác lập một trật tự ngày càng có hiệu quả đối với thị trường bất động sản. Vì vậy, hoạt động môi giới bất động sản cần thiết phải có một “ hành lang pháp lý”
chặt chẽ, đồng bộ, rõ ràng và minh bạch để đưa hoạt động này vào khuôn khổ quảy lý của Nhà nước và góp phần lành mạnh hóa hoạt động của thị trường bất động sản.