CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
2.1. Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam
2.1.4. Quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản
kỷ cương trong lĩnh vực hoạt động này, chuẩn hóa đội ngũ môi giới là một trong những nhân tố làm cho thị trường bất động sản có những bước phát triển đáng kế, góp phần quan trọng trong việc thúc đẩy kinh tế xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt của đô thị và nông thôn.
Tại Điều 13 LKDBĐS đã quy định cơ quan đầu mối quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và môi giới bất động sản nói riêng là Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản, Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản theo phân công của Chính phủ, Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn theo phân cấp của Chính phủ. Kèm theo Nghị định 153 đã có riêng một chương quy định về trách nhiệm quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm hai điều đó là Điều 22 và Điều 23. Điều 22 quy định trách nhiệm của các Bộ, Ngành.
Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm:
a) Soạn thảo trình cấp có thẩm quyền ban hành mới, sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy phạm pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản;
b) Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ ban hành chiến lược và chính sách phát triển thị trường bất động sản;
c) Chủ trì phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản;
d) Quản lý việc tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản;
đ) Ban hành Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao địch bất động sản;
ban hành mẫu chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản; hướng dẫn quản lý đào tạo, bồi dưỡng kiến thức và hành nghề môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản;
e) Thành lập và quản lý vận hành hệ thống thông tin về thị trường bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản;
g) Hợp tác quốc tế trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản;
h) Kiểm tra, thanh tra hoạt động kinh doanh bất động sản và quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền xử lý theo pháp luật;
i) Định kỳ hoặc đột xuất báo cáo Thủ tướng Chính phủ về tình hình hoạt động kinh doanh bất động sản trên phạm vi cả nước.
Tại Điều 23 quy định Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đối với hoạt động môi giới bất động sản như thực hiện việc quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn do mình quản lý; Cho phép đầu tư, chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản theo thẩm quyền; Trực tiếp đầu tư, hỗ trợ đầu tư hoặc có chính sách khuyến khích đầu tư đối với các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp tại địa phương theo quy định của pháp luật; Chỉ đạo và tổ chức việc cấp, thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản; quy định cơ quan cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản bảo đảm phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương, đơn giản thủ tục và không phiền hà cho người xin cấp chứng chỉ.
Quản lý hành nghề môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và các dịch vụ bất động sản khác trên địa bàn; Tuyên truyền, phổ biến pháp luật về kinh doanh bất động sản, tổ chức hệ thống thông tin về thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh;
Kiểm tra, thanh tra và xử lý các vi phạm về hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật; Định kỳ hàng năm hoặc đột xuất báo cáo Bộ Xây dựng về tình hình hoạt động và quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại địa phương.
Bên cạnh đó theo Thông tư 13 tại Khoản 2.1 Điều 2 Phần V quy định cơ quan quản lý hoạt động môi giới bất động sản “ Sở Xây dựng quản lý nhà nước tại địa phương về các hoạt động môi giới, định giá bất động sản trên phạm vi địa bàn.” Nội dung quản lý hoạt động môi giới bao gồm quản lý hoạt động đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, cấp chứng chỉ môi giới, quản lý hoạt động của các văn phòng môi giới bất động sản, thanh tra kiểm tra và xử lý trong hoạt động môi giới (Khoản 2.2). Ngoài ra Khoản 2.3 của Thông tư còn quy định: các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới trước khi tiến hành đào tạo, bồi dưỡng phải thông báo bằng văn bản cho Sở Xây dựng tại địa phương nơi cơ sở đào tạo biết để thống nhất quản lý.
Như vậy, theo LKDBĐS, Nghị định 153 và Thông tư số 13 đã cho thấy cơ quan đầu mối quản lý nhà nước về hoạt động môi giới bất động sản đó là :Bộ Xây dựng là cơ quan quản lý nhà nước ở trung ương và Sở Xây dựng là cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương đối với lĩnh vực môi giới.
Từ khi LKDBĐS ra đời hoạt động môi giới bất động sản chính thức được coi là nghề kinh doanh có điều kiện nên việc thực hiện đăng ký kinh doanh được tiến hành như đối với các tổ chức, cá nhân kinh doanh trong các ngành nghề kinh doanh có điều kiện theo quy định của pháp luật. Đối với tổ chức hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản thì việc đăng ký kinh
doanh được thực hiện tại Phòng đăng ký kinh doanh cấp tỉnh; đối với cá nhân hoạt động dưới hình thức hộ kinh doanh cá thể thì việc đăng ký kinh doanh do Phòng đăng ký kinh doanh cấp huyện thực hiện.
So với trước đây khi chưa có luật kinh doanh bất động sản, số lượng các chủ thể tham gia vào lĩnh vực môi giới bất động sản ngày càng đông đảo.
Thế nhưng chưa có pháp luật chuyên ngành quy định trực tiếp về chủ thể hoạt động môi giới, hợp đồng môi giới, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia, không có văn bản cụ thể về quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản. Có thể nhận xét công tác quản lý đối với hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản trước đây như sau: không có định hướng, không có điều kiện kinh doanh và không có cơ quan đầu mối quản lý.
Việc quản lý hoạt động môi giới trước đây chỉ dựa trên những nguyên tắc chung của quản lý nhà nước và nguyên tắc tự do kinh doanh đối với ngành, nghề mà pháp luật không cấm. Nghị quyết 06/2004/NĐ-CP ngày 19/5/2004 của Chính phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản quy định giải pháp chung: “ hoàn thiện và tăng cường năng lực hoạt động của các tổ chức tư vấn, môi giới, bảo hiểm và thông tin về bất động sản để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận động minh bạch, hiệu quả”. Nhưng Nghị quyết này lại không đưa ra bất kỳ một quy định cụ thể nào về chính sách đối với hoạt động môi giới bất động sản.
Tuy nhiên LKDBĐS ra đời đã phát huy được những mặt tích cực trong lĩnh vực quản lý hoạt động môi giới bất động sản nhưng bên cạnh đó môi giới bất động sản vẫn còn những bất cập hạn chế nhất định do trong quá trình ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành LKDBĐS và khâu tổ chức triển khai thực hiện còn quá chậm. Mặt khác các cơ quan quản lý nhà nước trong thời gian qua vẫn đang rất lung túng trong việc thực hiện trách nhiệm của mình để quản lý hoạt động môi giới bất động sản. Thực trạng này cũng cho thấy hạn chế trong thái độ điều tiết thị trường bất động sản cùa nhà nước thông qua hoạt động môi giới.
2.2. Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam và những vấn đề pháp lý đặt ra