CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
2.1. Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam
2.1.2. Sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản đối với quan hệ hợp đồng môi giới bất động sản
Môi giới bất động sản là hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, theo đó tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản làm trung gian ( gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản ( gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất
động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản. Hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản là hoạt động nhằm tìm kiếm lợi nhuận và bao giờ cũng thể hiện qua hợp đồng.
LKDBĐS chưa có quy định về khái niệm hợp đồng môi giới bất động sản, ngay cả trong Luật Thương mại cũng không nêu rõ thế nào là hợp đồng môi giới. Nhưng LKBĐS lại quy định hợp đồng môi giới bất động sản là loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản ( Khoản 2 Điều 67 LKDBĐS), môi giới bất động sản phải được xác lập bằng hợp đồng và hợp đồng môi giới bất động sản bắt buộc phải được lập thành văn bản ( Khoản 3 Điều 67 LKDBĐS).
Tại Điều 424 Luật Hợp đồng Trung Hoa năm 1999 quy định về hợp đồng môi giới như sau: “ một hợp đồng môi giới là một hợp đồng mà theo đó bên môi giới giới thiệu cho khách hàng một cơ hội giao kết và cung cấp cho khách hàng các dịch vụ trung gian liên quan đến việc giao kết và khách hàng phải trả thù lao”[52]. Từ quy định này có thể suy ra, theo Luật Hợp đồng Trung Hoa, hợp đồng môi giới bất động sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên môi giới giới thiệu cho bên được môi giới một cơ hội giao kết và cung cấp cho khách hàng các dịch vụ trung gian liên quan đến việc giao kết và bên được môi giới phải trả thù lao.
Từ những quy định của Điều 67 LKDBĐS cho thấy hợp đồng môi giới bất động sản là loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Do đó hợp đồng môi giới bất động sản cũng có những đặc điểm gần giống như một hợp đồng dịch vụ.
Theo Phụ lục giải thích một số thuật ngữ Bộ luật dân sự 2005: “Hợp đồng dịch vụ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc cho bên thuê dịch vụ, còn bên thuê dịch vụ phải trả tiền cho bên cung ứng dịch vụ. Đối tượng của hợp đồng dịch vụ phải là công việc
có thể thực hiện được, không bị pháp luật cấm, không trái đạo đức xã hội”.
Chúng ta có thể hiểu về khái niệm hợp đồng môi giới bất động sản như sau:
Hợp đồng môi giới bất động sản là sự thỏa thuận giữa các bên; theo đó bên môi giới sẽ thực hiện một công việc cho bên thuê dịch vụ môi giới bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản;
Bên cạnh những đặc điểm chung của hợp đồng dịch vụ, hợp đồng môi giới bất động sản có một số điểm đặc thù cơ bản sau đây:
Thứ nhất, về chủ thể của hợp đồng được thiết lập giữa các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản với bên sử dụng dịch vụ môi giới ( khách hàng). các dịch vụ môi giới bất động sản được ghi nhận trong hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản phải do tổ chức, cá nhân có đủ năng lực, trình độ chuyên môn, có chứng chỉ môi giới bất động sản và được pháp luật cho phép hoạt động cung cấp cho khách hàng;
Thứ hai, về đối tượng của hợp đồng. Đối tượng của hợp đồng môi giới bất động sản không phải là bản thân các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản mà là dịch vụ môi giới bất động sản. Hay nói cách khác, nhà môi giới thỏa thuận với các bên khách hàng cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản như cung cấp thông tin về bất động sản, làm trung gian để các bên gặp gỡ nhau, tìm hiểu thông tin về bất động sản; giúp đỡ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản;
Thứ ba, hợp đồng môi giới bất động sản không bắt buộc phải làm thủ tục công chứng tại cơ quan công chứng mới có hiệu lực pháp lý. Điều này có nghĩa là việc công chứng hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa nhà môi giới với khách hàng. Mục đích của hợp đồng là lợi nhuận.
Điều 74 LKDBĐS 2006 quy định về nội dung hợp đồng môi giới bất động sản; cụ thể:
Hợp đồng môi giới bất động sản bao gồm các nội dung sau đây: (i) Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới; (ii) Đối tượng và nội dung môi giới; (iii) Yêu cầu và kết quả dịch vụ môi giới; (iv) Thời hạn thực hiện môi giới;
(v) Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới; (vi) Phương thức, thời hạn thanh toán;
(vii) Quyền và nghĩa vụ của các bên; (viii) Giải quyết tranh chấp; (ix) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Như vậy, nội dung của hợp đồng môi giới bất động sản bao gồm 02 nhóm điều khoản:
Nhóm các điều khoản bắt buộc, đây là các điều khoản theo quy định của pháp luật bắt buộc phải có trong nội dung hợp đồng môi giới bất động sản. Nếu không có các điều khoản này thì hợp đồng môi giới bất động sản không có giá trị pháp lý. Nhóm các điều khoản bắt buộc bao gồm: Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới; Đối tượng và nội dung môi giới;
Yêu cầu và kết quả dịch vụ môi giới; Thời hạn thực hiện môi giới; Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới; Phương thức, thời hạn thanh toán; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Giải quyết tranh chấp;
Nhóm các điều khoản thỏa thuận, đây là các điều khoản mà pháp luật không bắt buộc phải có trong nội dung hợp đồng môi giới bất động sản. Việc có hay không có các điều khoản này không làm ảnh hưởng đến hiệu lực pháp lý của hợp đồng môi giới bất động sản. Các điều khoản thỏa thuận do các bên tham giao giao kết hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản (nhà môi giới bất động sản và khách hàng) tự thỏa thuận trên cơ sở không trái với quy định của pháp luật hoặc được pháp luật cho phép. Các điều khoản thỏa thuận khi đã được hai bên cam kết ghi trong hợp đồng môi giới bất động sản thì có giá trị pháp lý bắt buộc phải thực hiện như những điều khoản bắt buộc. Các điều khoản bắt buộc có thể là điều khoản về hiệu lực pháp lý của hợp đồng môi
giới bất động sản; điều khoản về thương lượng, hòa giải khi phát sinh tranh chấp; điều khoản về việc chậm thanh toán lệ phí, hoa hồng môi giới trong các trường hợp bất khả kháng v.v..
Thời điểm giao kết hợp đồng dịch vụ bất động sản là thời điểm các bên đạt được sự thỏa thuận. Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm bên được cung ứng dịch vụ bất động sản ( khách hàng) ký vào hợp đồng, nếu các bên không có thỏa thuận vào thời điểm khác. Hợp đồng có hiệu lực phát sinh các trách nhiệm pháp lý, buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng. Nếu các bên không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng thì phải chịu các hình thức chế tài do vi phạm hợp đồng theo thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.
Sau khi hợp đồng môi giới bất động sản được giao kết, các bên trong hợp đồng có nghĩa vụ thực hiện các nghĩa vụ phát sinh theo thỏa thuận và theo quy định của pháp luật ( Điều 78, Điều 80 Luật Thương mại 2005)
Như vậy, hợp đồng đóng vai trò rất quan trọng ghi nhận quyền và nghĩa vụ của các bên. Đồng thời, hợp đồng là cơ sở để giải quyết các hậu quả pháp lý khi có mâu thuẫn, bất đồng và vi phạm của một trong các bên giao dịch, thông qua đó nhằm điều hòa mâu thuẫn, bất đồng và vi phạm của một trong các bên giao dịch, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho phía bên kia. Đặc biệt, các lĩnh vực giao dịch nhạy cảm, thường xuyên có sự biến động và có tính rủi ro cao như giao dịch bất động sản thì việc thiết lập các hợp đồng bằng văn bản, tuân theo các thủ tục, trình tự chặt chẽ luôn được các chủ thể quan tâm chú trọng hàng đầu, chúng được coi là những chuẩn mực pháp lý có giá trị bắt buộc thi hành để bảo đảm quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch.