CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
3.2. Giải pháp hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản
3.2.4. Đổi mới sự quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
Khuôn khổ pháp lý tương đối hoàn chỉnh chỉ mới ra đời trong mấy năm gần đây, bắt đầu bằng việc ban hành Luật Đất đai mới 2003 thay cho Luật đất đai năm 1993, tiếp theo là Luật Xây dựng 2003, LKDBĐS năm 2006 và Luật Nhà ở 2006. Tuy nhiên chỉ đến khi có LKDBĐS thì mới rõ Bộ Xây dựng thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và môi giới bất động sản nói riêng. Vì vậy Bộ này chưa kịp đóng vai trò chủ trì phối hợp với các hộ có liên quan chủ yếu là các Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính trong việc hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản.
Mặc dù ngay từ Đại hội VIII năm 1996 đã đặt ra nhiệm vụ “ Tổ chức, quản lý tốt thị trường bất động sản”[27] được Đại hội IX năm 2001 nhắc lại là phải “ thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị trường hiện chưa có hoặc còn sơ khai như thị trường bất động sản” [28].
Tiếp đó là Đại hội X năm 2006 nhấn mạnh cụ thể hơn nữa là phải: “Phát triển thị trường bất động sản bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, làm cho đất đai thực sự chuyển thành nguồn vốn phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản” [29]. Như vậy nhiệm vụ quản lý, phát triển thị trường bất động sản đề ra phải đến 10 năm thì mới xác định được bộ, ngành nào phải gánh vác nhiệm vụ đó. Sự chậm chạp trong thời
gian vừa qua đã ảnh hưởng gây trở ngại rất lớn cho sự phát triển của thị trường bất động sản và toàn bộ nền kinh tế quốc dân.
Hiện nay doanh nghiệp bất động sản nói chung và doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản nói riêng phát triển ngày càng nhiều là tín hiệu đáng mừng nhưng đó cũng là bài toán khó cho các cơ quan quản lý vĩ mô ở cấp nhà nước vẫn đang còn nhiều lúng túng trong việc bám sát động thái thị trường, đặc biệt là thị trường từ đầu năm 2008 đến nay.
Thực tế cho thấy các cơ quan quản lý cấp nhà nước đang còn “ lòng vòng”
trong việc quản lý các doanh nghiệp bất động sản, quản lý nguồn vốn vào thị trường, đặc biệt là việc hoạch định các chính sách để theo kịp diễn biến thị trường bất động sản theo phương thức lâu dài, phát triển của đất nước. Theo phân cấp quản lý hiện nay, Bộ Xây dựng chỉ quản lý về nhà (có cục quản lý nhà), Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ quản lý về đất, Bộ Tài chính lo về chính sách tiền tệ, thuế còn việc cấp phép cho các tập đoàn, công ty bất động sản thì đều theo Luật Doanh nghiệp và đã được phân cấp xuống từng địa phương. Cho nên nếu theo góc độ đúng nghĩa thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đến 3 cơ quan quản lý, chưa kể Sở Kế hoạch và Đầu tư ( theo cấp địa phương) và Bộ Kế hoạch và Đầu tư theo cấp trung ương, nhất là các dự án đầu tư của nước ngoài nhưng hiệu quả quản lý thì còn nhiều bất cập. Do đó, trước sự phát triển ồ ạt của doanh nghiệp bất động sản, đã đến lúc Nhà nước nên có định hướng quản lý và điều tiết hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nói riêng bằng thể chế pháp luật rõ ràng, nghĩa là cần một Bộ luật bất động sản để thực hiện sao cho có hiệu quả và phát triển lâu dài, bền vững theo đúng lộ trình hội nhập vào nền kinh tế thế giới của Việt Nam mà trong đó, ngành bất động sản là ngành kinh tế mũi nhọn và thu hút được nhiều dự án đầu tư nước ngoài trong tương lai.
Vì vậy, cần phải đổi mới sự quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản chũng chính là tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động môi giới phát triển đúng hướng, do đó cần phải nghiên cứu hoạch định cụ thể là tác động của Chính phủ đối với kinh tế bất động sản và các đòn bẩy mà Chính phủ có thể sử dụng để điều tiết sự phát triển của thị trường này. Đối với thị trường này Chính phủ có vai trò rất đặc thù. Chính phủ có quyền thu hồi đất theo quy định của luật pháp và Hiến pháp. Chính phủ là người đại diện của chủ sở hữu đất đai toàn dân, đồng thời cũng là bên cần đến rất nhiều đất đai cho các dự án đầu tư công. Vì vậy, Chính phủ muốn quản lý tốt thị trường bất động sản thì cần phải hiểu rõ quy luật vận hành của thị trường này để có chính sách quản lý phù hợp. Chính sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản tạo cho môi giới bất động sản có môi trường phát triển tốt hơn. Công tác này trong thời gian qua thể hiện sự yếu kém, cơ chế quản lý của nhà nước hiện còn nhiều bất cập, không thống nhất, chồng chéo, thị trường bất động sản trong cả nước nói chung còn kém về tính công khai và minh bạch. Quy hoạch không dựa trên cơ sở phát triển kinh tế xã hội và cũng là nguyên nhân dẫn đến thiếu ổn định của những thông tin về thị trường bất động sản. Vì vậy, công tác quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội phải được tổ chức khoa học, có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành và giữa các bộ, ngành với các vùng kinh tế lớn, vùng kinh tế hành chính, khắc phục sự chậm chạp trong công tác quy hoạch mặt bằng xây dựng và quy hoạch chi tiết để đáp ứng yêu cầu phát triển, thông tin quy hoạch cần phải được công bố đầy đủ. Cần phải tiếp tục xây dựng hệ thống pháp luật để tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản hoạt động công khai, minh bạch.
Chính sách quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản cũng phải tuân theo quy luật của thị trường, nhà nước phải lấy thị trường làm thước đo, làm cơ sở để điều tiết đối với các giao dịch bất động sản tôn trọng
sự tự do thỏa thuận bình đẳng giữa các tổ chức và cá nhân trong giao dịch bất động sản. Thực tế việc đền bù giải phóng mặt bằng, bán nhà ở thuộc quyền sở hữu nhà nước cho người đang thuê là biểu hiện rõ nhất về sự hai giá. Riêng trong việc bán nhà ở của Nhà nước hiện đang cho thuê, vì hầu hết người thuê là người có chức có quyền, khi thực hiện chủ trương bán nhà thì không mua, nhưng khi thay đổi chính sách thì lại đòi mua với giá cũ, tạo ra sự bất ổn trong quan hệ giao dịch bất động sản, là cơ hội cho hoạt động môi giới không chân chính.
Nhà nước cũng cần phải kiếm tra và xử lý vi phạm đối với hoạt động của thị trường bất động sản, nhất là hoạt động giao dịch còn buông lỏng.
Nhiều chính sách đã có hiệu lực nhưng việc hướng dẫn và triển khai còn chậm. Cần hoàn chỉnh hệ thống tổ chức quản lý hoạt động thị trường bất động sản từ trung ương, nâng cao trình độ năng lực chuyên môn của đội ngũ cán bộ công chức thực thi nhiệm vụ được giao. Để quản lý hệ thống doanh nghiệp, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản có hiệu quả thì vấn đề thành lập cơ quan thanh tra chuyên nghành, kiểm tra các hoạt động của các doanh nghiệp, cá nhân này là việc làm cần thiết. Bởi nhà nước quản lý các doanh nghiệp, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản bằng cách ban hành những quy định pháp luật. Tuy nhiên những quy định của pháp luật không phải lúc nào cũng được các doanh nghiệp, cá nhân chấp hành một cách nghiêm chỉnh. Chính vì vậy mà cần phải có cơ quan thanh tra giám sát hoạt động của các doanh nghiệp, cá nhân để phát hiện xử lý kịp thời những hành vi vi phạm, lách luật của các doanh nghiệp.