CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
3.1. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản
Cần nghiên cứu, xây dựng và sớm ban hành bộ quy tắc ứng xử về đạo đức của nhà môi giới bất động sản. Kinh nghiệm của các nước có thị trường bất động sản phát triển cho thấy muốn xây dựng một đội ngũ các nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp thì một trong những điều kiện là phải xây dựng các quy tắc đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản. Bộ quy tắc đạo đức nghề nghiệp này sẽ định hướng cho hoạt động môi giới bất động sản đi vào nề nếp mang tính công khai, minh bạch và nâng cao uy tín, hình ảnh, vị thế của những người môi giới bất động sản trong xã hội. Tuy nhiên, ở nước ta hiện vẫn còn thiếu bộ quy tắc đạo đức nghề nghiệp môi giới. Điều này tác động tiêu cực đến hoạt động môi giới bất động sản.
“Tại Hoa Kỳ có riêng Bộ Luật Đạo đức của Hoa Kỳ được ra đời năm 1913 và nó được tu chính tại các kỳ đại hội thường niên từ đó cho đến nay. Nội dung cơ bản của Bộ luật này như sau :
a. Nhiệm vụ đối với khách và khách hàng
Đây là nhiệm vụ rất quan trọng được quy định rất rõ ràng trong tiêu chuẩn hành nghề của người REALTORS ( Chuyên viên bất động sản nói chung). Quan điểm chung của những quy phạm này thể hiện một yêu cầu bắt buộc người REALTORS phải thành thật, đồng thời khi đại diện cho người mua, người bán, chủ nhà đất người REALTORS tự mình phải cam kết là sẽ bảo vệ và đề cao quyền lợi của người khách lên
trên hết. Đặc biệt khi phục vụ người mua, người bán, chủ nhà đất, người mướn hoặc các bên khác với tư cách không phải đại diện thì người REALTORS bắt buộc phải đối đãi thành thật với tất cả các bên.
Cũng trong quan hệ với khách hàng, Bộ luật cũng quy định rõ ràng đối với người REALTORS trong việc nhận hoa hồng, theo đó người REALTORS sẽ không được phép nhận hoa hồng của một bên cao hơn, mặc dù được luật pháp cho phép, đồng thời không được phép tiết lộ điều đó cho tất cả các bên. Bên cạnh đó người REALTORS cũng không được phép nhận bất cứ một loại hoa hồng giảm giá, hoặc quyền lợi về các chi phí tính cho khách của họ mà không có sự hiểu biết và đồng ý của khách. Đặc biệt, khi có sự tranh chấp giữa người mua và người bán, kể cả thương vụ đó đã hoàn thành, thì trách nhiệm của người REALTORS vẫn còn nguyên giá trị.
b. Nhiệm vụ đối với dân chúng
REALTORS trong quá trình tác nghiệp, họ không chỉ có nhiệm vụ đối với khách hàng mà họ còn phải thể hiện nhiệm vụ đó với tất cả dân chúng, không được phép từ chối bất cứ một người nào vì bất kỳ lý do gì như sắc tộc, tôn giáo, tình trạng tàn tật, gia đình hay nguồn gốc quốc gia... Đồng thời tất cả những thông tin liên quan đến khách hàng cũng không được phép tiết lộ cho bất kỳ bên nào và bất cứ những thông tin, hành động nào mà làm cho người bán phải bán đổ, bán tháo đều là vi phạm quy tắc hành nghề.
Khi người REALTORS thực hiện việc cung cấp dịch vụ cho khách mà có liên quan đến cố vấn hoặc là tham vấn theo một lệ phí (không phải là hoa hồng), việc cố vấn đó sẽ được thực hiện một cách khách quan và lệ phí sẽ không phụ thuộc vào bản chất của sự cố vấn hoặc tham vấn.
Tất cả những dịch vụ đó, tiền thù lao sẽ được thỏa thuận trước giữa khách và người REALTORS.
c. Nhiệm vụ đối với người REALTORS
REALTORS với nhau và giữa những người REALTORS với khách hàng. Theo Phần này quy định rõ ràng trong mối quan hệ giữa những người đó người REALTORS không được cố ý hoặc cẩu thả xác nhận những điều gian trá hay sai lầm về người cạnh tranh, về việc kinh doanh hoặc cách hành nghề kinh doanh của họ. Bộ luật chỉ cho phép những người REALTORS được phép cạnh tranh khi mà một trong 2 người chưa đi đến một hợp đồng cụ thể với khách hàng. Bên cạnh đó người REALTORS không được phép mời mọc đăng bản tin gì hiện đang được liệt kê riêng với một người môi giới khác, đồng thời người REALTORS không được mời ký hợp đồng với khách hàng đã ký hợp đồng với một người REALTORS khác...
Nhìn từ góc độ đạo đức, Bộ luật về tiêu chuẩn hành nghề của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ thể hiện rất rõ những quy phạm về đạo đức mà một người môi giới cần phải thực hiện trong khi hành nghề. Trong một thị trường phát triển, môi giới đóng một vai trò khá quan trọng, tạo đà cho các giao dịch đến thành công. Thị trường BĐS ở Việt Nam hiện đang trong quá trình hình thành, Luật Kinh doanh BĐS tới đây sẽ đi vào thực tiễn, trong đó cũng thừa nhận môi giới là một nghề như bao ngành nghề khác, chính vì thế cũng cần phải có những quy định chung mang tính bắt buộc tạo cho ngành nghề này một con đường phát triển đáp ứng kịp thời cho nhu cầu phát triển của thị trường bất động sản”[49].
Chúng ta phải nhận thấy rằng tiêu chuẩn đạo đức của người làm môi giới là vấn đề hết sức quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch bất động sản.
3.1.2 Sửa đổi các quy định về đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ môi giới bất động sản
Cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ môi giới bất động sản. LKDBĐS năm 2006, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định về điều kiện, nội dung của hoạt động đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ môi giới bất động sản. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cần bổ sung các quy định về đào tạo kỹ năng hành nghề môi giới bất động sản, trong đó quy định cụ thể hơn nội dung, chương trình đào tạo về kỹ năng và thực hành kỹ năng môi giới bất động sản. Bổ sung quy định về đào tạo những chuyên ngành bổ trợ cho hoạt động môi giới bất động sản như thiết kế chương trình, nội dung chuyên đề về phong thủy trong kinh doanh bất động sản, chuyên đề về nắm bắt tâm lý khách hàng, chuyên đề về kỹ năng thu thập, đánh giá và phân tích thông tin về bất động sản…Bổ sung quy định về kéo dài thời gian tập sự của người có nhu cầu cấp chứng chỉ môi giới bất động sản. Pháp luật kinh doanh bất động sản không quy định cụ thể thời gian tập sự để được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản là bao lâu. Thực tế, người xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản sau khi hoàn thành khóa bồi dưỡng cấp chứng chỉ môi giới bất động sản được cơ sở đào tạo tổ chức đi thực hành nghề môi giới bất động sản. Mặc dù trên lý thuyết các cơ sở đào tạo đều có kế hoạch, nội dung, chương trình cụ thể về thời gian thực tập nghề môi giới bất động sản, song thực tế công việc này được thực hiện hình thức, mang tính đối phó là chủ yếu. Các cơ sở đào tạo thường liên hệ với một sàn giao dịch bất động sản rồi tổ chức 01 buổi cho học viên tham quan, tìm hiểu hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Tuy
nhiên thời gian này là quá ít vì vậy Bộ Xây dựng cần bổ sung quy định về thời gian thực tập, hành nghề môi giới bất động sản từ 01- 03 tháng và trong thời gian này người xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản phải trực tiếp thực hiện ít nhất 09 thương vụ môi giới bất động sản thì mới đủ điều kiện để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
3.1.3 Quy định về chế tài đối với hành vi vi phạm hành chính của cá nhân, tổ chức môi giới bất động sản
Việc xác định hành vi vi phạm pháp luật môi giới bất động sản ở mức độ nào được coi là “ nhẹ” và ở mức độ nào được coi là “ nặng” để từ đó có biện pháp xử lý phù hợp theo quy định tại Điều 17 LKDBĐS là hết sức khó khăn. Đây sẽ là nguyên nhân dẫn tới tình trạng “ tùy tiện” trong việc xử lý vi phạm pháp luật KDBĐS của cơ quan thực thi pháp luật và xử lý không thống nhất giữa các địa phương. Chẳng hạn cùng một hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực môi giới bất động sản, địa phương này xác định ở mức độ nhẹ nên xử lý bằng biện pháp hành chính nhưng ở địa phưng khác lại coi là vi phạm ở mức độ nặng nên hành vi vi phạm đó bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Về mức xử phạt hình chính tại Điều 34 Nghị định 23/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27/2/2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở thì so với những khoản lợi mà bên môi giới cố tình “vượt rào” thu được thì với mức xử phạt như trên là quá nhẹ, tính răn đe chưa đủ mạnh. Nhà nước cần phải xây dựng hành lang pháp lý hoàn thiện hơn, với những quy phạm pháp luật có chế tài đủ mạnh đối với hành vi vi phạm nguyên tắc môi giới bất động sản như: tăng mức xử phạt đối với từng mức độ của hành vi vi phạm, trường hợp gây thiệt hại lớn đối với cá nhân, tổ chức được môi giới thì nên áp dụng biện pháp mạnh đó là truy cứu trách nhiệm hình sự… Chế tài đó mới có tính
răn đe, hạn chế được vi phạm phát sinh. Việc tách bạch hóa hoạt động kinh doanh và môi giới bất động sản là điều cần thiết, tránh tình trạng vừa đá bóng vừa thổi còi của những tổ chức, sàn kinh doanh bất động sản thời gian qua…
Điều chỉnh kịp thời những sai phạm, bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của bên môi giới, cũng như các bên tham gia giao dịch.