CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1.2. Quan niệm về pháp luật môi giới bất động sản
1.2.2. Những nội dung cần phải có của pháp luật về môi giới bất động sản
Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản là tổng thể các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành để điều chỉnh hoạt động môi giới trên thị trường bất động sản .LKDBĐS năm 2006 đã trực tiếp điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản, tuy nhiên LKDBĐS không thể điều chỉnh được tất cả các khía cạnh, mà hoạt động môi giới bất động sản liên quan đến các lĩnh vực thuộc đối tượng điều chỉnh của nhiều đạo luật. Bao gồm:
Các quy định pháp luật liên quan trực tiếp tới hoạt động môi giới bất động sản như: LKDBĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành LKDBĐS, Thông tư số 13/2007/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, Nghị định 23/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27/2/2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở…Các văn bản quy phạm pháp luật này đề cập trực tiếp đến nội dung, phạm vi, điều
kiện, hình thức, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể hoạt động môi giới bất động sản;
Các quy định pháp luật liên quan tới xây dựng, nhà ở, tức là các quy định về đầu tư, xây dựng nhà ở như : Luật Nhà ở năm 2005, Luật xây dựng năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành…các văn bản quy phạm pháp luật này quy định về hoạt động đầu tư, xây dựng nhà ở , nội dung, phạm vi, đối tượng, chủ thể thực hiện hoạt động xây dựng, điều kiện, năng lực của các nhà thầu, đơn vị giám sát, thi công, quản lý nhà nước trong hoạt động xây dựng…;
Các quy định về quản lý và sử dụng đất đai : Luật Đất đai năm 2003,Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai, Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất…đã quy định trực tiếp về việc giao đất, cho thuê đất, đặc biệt quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…;
Các quy định liên quan đến hoạt động của doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản :Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Doanh nghiệp năm 2005, Luật Thương mại 2005, Luật Đầu tư năm 2005,Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2009 …và các văn bản hướng dẫn thi hành, các văn bản này đề cập trực tiếp tới điều kiện, trình tự, thủ tục thành lập doanh nghiệp môi giới bất động sản, đề cập trực tiếp tới nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản…
Vì vậy, khi áp dụng các quy định pháp luật về môi giới bất động sản cần xem xét tất cả các văn bản pháp luật này và mối quan hệ giữa LKDBĐS và các văn bản pháp luật này. Ví dụ: mối quan hệ giữa Luật Dân sự và LKDBĐS là mối quan hệ giữa luật chung và luật riêng. Trong lĩnh vực hợp đồng, Bộ luật Dân sự quy định những vấn đề có tính nguyên tắc như: chủ thể
của hợp đồng, giao kết hợp đồng, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng…Luật Thương mại điều chỉnh tất cả các hoạt động thương mại, hàng hóa trong Luật Thương mại bao gồm tất cả các loại động sản, bất động sản mà hoạt động môi giới bất động sản cũng là một quan hệ cụ thể của hoạt động thương mại. Tuy nhiên, những nội dung được LKDBĐS quy định sẽ được ưu tiên áp dụng, những nội dung không được quy định trong LKDBĐS thì sẽ áp dụng quy định của luật khác để điều chỉnh.
Đặc biệt theo cam kết của Việt Nam khi gia nhập Tổ chức thương mại thế giới, các cam kết quốc tế của Việt Nam với tổ chức này sẽ có hiệu lực trực tiếp. Nghị quyết số 71/2006 QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2006 của Quốc hội phê chuẩn Nghị định thư gia nhập Hiệp định thành lập WTO của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định “Áp dụng trực tiếp các cam kết của Việt Nam được ghi nhận tại phụ lục đính kèm Nghị quyết này và các cam kết khác của Việt Nam với tổ chức thương mại thế giới được quy định đủ, rõ, chi tiết trong Nghị định thư, các phụ lục đính kèm báo cáo của Ban công tác về Việt Nam gia nhập Hiệp định thành lập tổ chức thương mại thế giới”. Như vây, với quy định này các cam kết quốc tế sẽ có hiệu lực trực tiếp mà không phải chờ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam ban hành văn bản quy phạm pháp luật để “ nội luật hóa”. Điều này là phù hợp với quy định về áp dụng pháp luật của các văn bản hiện hành. Tại Khoản 3 Điều 3 LKDBĐS “ Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác với quan điểm của luật này thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó”.
Do đó, trong quá trình quản lý, các cơ quan nhà nước phải sử dụng các chế định của những đạo luật trên đây để điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản. Với việc ra đời các đạo luật này, đã xác lập cơ sở pháp lý cho hoạt
động của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng.
Luật Đất đai ra đời năm 1987 nhằm xác lập các quyền cơ bản liên quan đến đất đai và những giao dịch về đất đai. Mặc dù thời điểm này, nội dung của Luật Đất đai không có nhiều điểm mới so với các giai đoạn trước đó ( từ năm 1945- năm 1986), những điểm mà sau này tới năm 1992 mới được Hiến pháp đề cập. Điều 17 Hiến pháp 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Điều 18 quy định Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định và lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật. Vì vậy, mặc dù chưa có được quyền sở hữu về đất đai nhưng người dân và doanh nghiệp có thể “ sở hữu” quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/10/1993, trở thành mốc thời gian quan trọng để quyết định việc xác lập các quyền của người sử dụng đất và các trách nhiệm, nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất đai. Cùng với sự phát triển của đất nước và Luật Đất đai phải sửa đổi phù hợp với hoàn cảnh mới. Song mãi tới năm 2006, với việc ban hành LKDBĐS thì dường như loại thị trường này mới được đề cập tới việc cần có sự điều chỉnh của pháp luật. Môi giới bất động sản là một trong các loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản.
LKDBĐS chỉ đưa ra những quy định chung nhất để hành hành nghề môi giới bất động sản như: nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản; quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản; chứng chỉ môi giới bất động sản (Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức
về môi giới, điều kiện đối với cơ sở về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, viêc tổ chức tạo, bồi dưỡng, điều kiện cấp chứng chỉ...); các quy định về hoa hồng môi giới, thù lao môi giới, pháp luật quy định rất mở, tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các chủ thể trong hợp đồng môi giới bất động sản.
Tuy nhiên, hoạt động môi giới bất động sản bị điều chỉnh bởi nhiều đạo luật khác nhau sẽ gây khó khăn trong các cơ quan, tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này, do các đạo luật được ban hành tương đối độc lập, nên đôi khi không tránh khỏi sự mâu thuẫn.
CHƯƠNG 2