Pháp luật về môi giới bất động sản ở việt nam

Bên MGBĐS không phải là chủ thể tham gia giao dịch KDBĐS mà đóng vai trò là người trung gian, là "cầu nối" giữa bên bán và bên mua trong giao dịch KDBĐS nhằm hỗ trợ, tư vấn, giúp đỡ các

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN NAM HẢI

Chuyên ngành : Luật kinh tế

Mã số : 60 38 01 07

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN

HÀ NỘI - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ, trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy, trung thực

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Nam Hải

LỜI CẢM ƠN

Được sự phân công của Khoa Sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội và sự đồng ý của giáo viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến về đề tài luận văn:

"Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam" Để hoàn thành được luận văn

này, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, động viên, giúp đỡ của quý thầy, cô giáo trong trường

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới các thầy, cô giáo của Viện Đại học Mở Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình tôi học tập, nghiên cứu tại Viện

Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đã tận tình hướng dẫn tôi nghiên cứu, thực hiện luận văn của mình

Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học - Viện Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập Mặc

dù đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một cách hoàn chỉnh nhất, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định mà tự bản thân không thể tự nhận thấy được Tôi rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy, cô giáo để luận văn được hoàn chỉnh hơn

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện luận văn, công trình nghiên cứu của mình

Hà Nội, ngày 29 tháng 9 năm 2017

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Nam Hải

MỤC LỤC

Trang

PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

7

1.2.3 Kinh nghiệm của một số nước về điều chỉnh hoạt động môi giới

bất động sản bằng pháp luật và bài học đối với Việt Nam

29

GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI VIỆT NAM

37

2.1.1 Nội dung quy định về các nguyên tắc kinh doanh dịch vụ môi giới

bất động sản

37

2.1.3 Nội dung quy định về điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất

2.1.5 Nội dung quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh

doanh dịch vụ môi giới bất động sản

49

2.1.7 Nội dung quy định về hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản 54

giới bất động sản ở nước ta

60

VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI

HÀNH TẠI VIỆT NAM

TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

KDBĐS : Kinh doanh bất động sản MGBĐS : Môi giới bất động sản

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Những năm gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) ở nước ta tăng trưởng

"nóng" trở lại, dẫn đến sự gia nhập của rất nhiều nhà đầu tư bởi những hấp dẫn về lợi nhuận cao do hoạt động kinh doanh này mang lại Theo số liệu mới nhất từ Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 08 tháng đầu năm 2017,

cả nước có thêm 85.357 doanh nghiệp thành lập mới với số vốn đăng ký là 822.116 tỷ đồng, tăng 16,3% về số doanh nghiệp và tăng 44,8% về số vốn đăng ký so với cùng

kỳ năm 2016 Trong đó, kinh doanh bất động sản (KDBĐS) tăng mạnh nhất, có 3.156 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới với tổng số vốn 217.139 tỷ đồng, tăng 65,8% về số lượng và 62,8% về số vốn Nhu cầu về nhà ở, về mua bán KDBĐS của

cá nhân, tổ chức ngày càng lớn Điều này thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ngày càng "sôi động" Đặt trong bối cảnh đó, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (MGBĐS) phát triển mạnh mẽ Doanh số của các tổ chức, cá nhân trong lĩnh vực MGBĐS tăng năm sau cao hơn năm trước Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà

và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết dựa trên số liệu cung cấp của một số sàn giao dịch BĐS tại Hà Nội, chỉ tính riêng trong tháng 6 năm 2017 đã có 1.300 giao dịch BĐS thành công nhờ hoạt động MGBĐS Như vậy, tính chung 6 tháng đầu năm 2017

có khoảng 6.700 giao dịch thành công nhờ hoạt động môi giới Tuy nhiên, hoạt động MGBĐS cũng bộc lộ một số hạn chế, yếu kém như tính chưa chuyên nghiệp của nhà MGBĐS; có không ít nhà MGBĐS chưa tuân thủ nghiêm chỉnh bộ quy tắc đạo đức nghề nghiệp khi hành nghề hay năng lực, trình độ hiểu biết pháp luật còn hạn chế v.v

Để khắc phục những yếu kém, hạn chế này, Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành có sửa đổi, bổ sung về kinh doanh dịch vụ MGBĐS v.v Đặt trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật về MGBĐS là cần thiết nhằm đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản

hướng dẫn thi hành Với ý nghĩa như vậy, học viên lựa chọn đề tài: "Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Môi giới BĐS và pháp luật về MGBĐS là vấn đề được giới luật học nước ta quan tâm nghiên cứu Thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học về vấn đề này được công bố mà tiêu biểu là một số công trình cụ thể sau đây: i) Dự án VIE/97/016

(1997), Phát triển thị trường bất động sản, Đề tài nghiên cứu khoa học do Viện

Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương - Bộ Kế hoạch và Đầu tư thực hiện dưới sự bảo trợ của Chương trình phát triển Liên Hợp Quốc (UNDP); ii) Doãn Hồng Nhung

(chủ nhiệm) (2009), Đề tài QL08.01: Hoàn thiện pháp luật về môi giới kinh doanh

bất động sản ở Việt Nam, nghiệm thu tháng 11/2009 tại Khoa Luật - Đại học Quốc

gia Hà Nội; iii) Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản -

Lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội; iv) Doãn Hồng Nhung

(2010), Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất động sản ở

Việt Nam, Nxb Lao động, Hà Nội; v) Trần Quang Huy và Nguyễn Quang Tuyến (chủ

biên) (2009), Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội; vi) Nguyễn Quang Tuyến (2011), Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản, Nxb Tư pháp,

Hà Nội; vii) Phạm Ngọc Quỳnh Hương (2008), Thị trường bất động sản Hà Nội từ

khi mở rộng quy mô năm 2008, Luận văn thạc sĩ Kinh tế, Đại học Kinh tế - Đại học

Quốc gia Hà Nội; viii) Đặng Văn Được (2005), Pháp luật về hoạt động môi giới bất

động sản ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà

Nội; ix) Phùng Thị Thu Hà (2013), Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam,

Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội (2013); x) Nguyễn

Quang Tuyến và Nguyễn Thành Luân (2016), Những điểm mới của Luật kinh doanh bất

động sản năm 2014 về kinh doanh dịch vụ bất động sản, Tạp chí Luật học, số 11, v.v

Những công trình nghiên cứu nói trên đã đạt được các kết quả nghiên cứu

cơ bản sau:

Một là, phân tích một số vấn đề lý luận về MGBĐS và pháp luật về MGBĐS

thông qua việc luận giải khái niệm, đặc điểm của MGBĐS; khái niệm, đặc điểm của pháp luật về MGBĐS; ý nghĩa của MGBĐS; các nguyên tắc của MGBĐS v.v

Hai là, đánh giá thực trạng pháp luật về MGBĐS và thực tiễn thi hành nhằm nhận diện những hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân của những hạn chế, vướng mắc

Ba là, đưa ra định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về MGBĐS, nâng cao hiệu quả thi hành

Tuy nhiên, các công trình khoa học trên đây nghiên cứu MGBĐS dưới góc

độ chính sách, pháp luật dựa chủ yếu trên nội dung của Luật KDBĐS năm 2006 Hiện nay, đạo Luật này được thay thế bằng Luật KDBĐS năm 2014 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2015 Luật KDBĐS năm 2014 có những sửa đổi, bổ sung về kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung và về MGBĐS nói riêng Điều này đặt ra yêu cầu cần nghiên cứu, tìm hiểu về MGBĐS với những quy định mới của Luật KDBĐS năm 2014 Nghiên cứu pháp luật về MGBĐS, tác giả đã kế thừa những kết quả nghiên cứu lý luận về MGBĐS của các công trình khoa học liên quan đến đề tài

đã công bố như khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa, các nguyên tắc và nội dung của MGBĐS; kinh nghiệm các nước về MGBĐS; lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về MGBĐS v.v Bên cạnh đó, các phương pháp nghiên cứu như phương pháp so sánh, phương pháp bình luận, phương pháp nghiên cứu đa ngành, phương pháp tổng hợp v.v được tác giả tiếp thu và kế thừa trong quá trình nghiên cứu đề tài luận văn của mình Trên cơ sở kế thừa kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học có liên quan, tác giả đi sâu nghiên cứu đề tài pháp luật về MGBĐS ở Việt Nam

3 Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu tổng quát của luận văn là đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về MGBĐS tại Việt Nam

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt mục đích nghiên cứu, luận văn cần giải quyết các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau:

- Làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về MGBĐS như khái niệm, đặc điểm của MGBĐS; vai trò, các nguyên tắc và nội dung của MGBĐS; cơ sở hình thành loại hình kinh doanh dịch vụ MGBĐS…

- Phân tích các vấn đề lý luận pháp luật về MGBĐS như làm rõ khái niệm, đặc điểm; yêu cầu điều chỉnh của pháp luật đối với MGBĐS; các yếu tố tác động đến pháp luật về MGBĐS; khái quát quá trình phát triển của pháp luật về MGBĐS

ở nước ta…

thông qua việc bình luận nội dung các quy định về MGBĐS; đánh giá những kết quả; những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân của những hạn chế, yếu kém trong quá trình thi hành pháp luật về MGBĐS

pháp luật về MGBĐS ở Việt Nam hiện nay

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn tập trung chủ yếu vào các vấn đề sau:

- Quan điểm, đường lối của Đảng về phát triển thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta

- Các quan điểm, trường phái lý thuyết về kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung

và MGBĐS nói riêng của các nhà khoa học, học giả trong và ngoài nước

- Nội dung các quy định về MGBĐS của Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành

- Thực tiễn thi hành pháp luật về MGBĐS ở nước ta hiện nay

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Pháp luật về MGBĐS ở Việt Nam là đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm

vi nghiên cứu vào một số nội dung cụ thể sau đây:

- Giới hạn phạm vi nghiên cứu về nội dung: Nghiên cứu các quy định về

MGBĐS của Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành

- Giới hạn phạm vi nghiên cứu về thời gian: Luận văn nghiên cứu các quy

định về MGBĐS được ban hành từ năm 2006 (năm ban hành Luật KDBĐS năm 2006) đến nay

- Giới hạn phạm vi nghiên cứu về không gian: Luận văn nghiên cứu thực

tiễn thi hành pháp luật về MGBĐS trong phạm vi cả nước

5 Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu, phương pháp luận nghiên cứu khoa học của luận văn là chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin

Ngoài ra, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể như:

- Phương pháp tổng hợp, phương pháp phân tích, hệ thống hóa v.v được

sử dụng để nghiên cứu những vấn đề lý luận về MGBĐS và pháp luật về MGBĐS

- Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp lập luận lô gic v.v được sử dụng để nghiên cứu thực trạng pháp luật về MGBĐS và thực tiễn thi hành nhằm nhận diện những kết quả; những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân làm

cơ sở đề xuất những định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về MGBĐS ở Việt Nam

- Phương pháp quy nạp, phương pháp bình luận, phương pháp diễn giải v.v được sử dụng để nghiên cứu định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về MGBĐS và nâng cao hiệu quả thi hành ở Việt Nam

6 Kết quả nghiên cứu mới của luận văn

Về lý luận Luận văn đã hệ thống hóa, bổ sung cơ sở lý luận về môi giới

BĐS và pháp luật về môi giới BĐS ở Việt Nam dựa trên việc tiếp cận, kế thừa những kết quả nghiên cứu của các công trình liên quan đến đề tài được công bố ở trong nước và quốc tế

Về thực tiễn Luận văn đánh giá thực trạng pháp luật về môi giới BĐS

thông qua việc phân tích, bình luận các quy định về điều kiện, nguyên tắc, hợp đồng môi giới BĐS; phí môi giới và hoa hồng môi giới BĐS; quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ môi giới BĐS Đồng thời, luận văn đánh giá thực tiễn thi hành lĩnh vực pháp luật này trên các phương diện kết quả; hạn chế, tồn tại và nguyên nhân trên cơ sở tham chiếu, so sánh với Luật kinh doanh BĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Kết quả nghiên cứu của luận văn là tài liệu tham khảo có giá trị cho các nhà hoạch định chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS; cho đội ngũ cán bộ, công chức thực thi nhiệm vụ quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS Mặt khác, luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích cho các cơ sở đào tạo luật ở nước ta

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 03 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về môi giới bất động sản và pháp luật về

môi giới bất động sản ở Việt Nam

Chương 2: Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản và thực tiễn thi

hành ở Việt Nam

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản và nâng

cao hiệu quả thi hành ở Việt Nam hiện nay

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

1.1 Lý luận về môi giới bất động sản

1.1.1 Khái niệm môi giới bất động sản

Do BĐS cố định về vị trí địa lý không di dời được nên người bán/người cho thuê BĐS không thể mang BĐS ra "chợ" để bán Họ chỉ có thể mang thông tin về BĐS đi bán, cho thuê; đồng thời, người mua/người thuê tìm hiểu về BĐS dựa trên thông tin do người bán/người cho thuê cung cấp Điều này tiềm ẩn rủi ro cho người mua/người thuê trong trường hợp người bán/người cho thuê cung cấp thống tin về BĐS không đầy đủ, chính xác Mặt khác, do mỗi BĐS lại có tính cá biệt (có nghĩa

là mỗi BĐS lại khác nhau về vị trí địa lý, hướng, diện tích, hình thể, giấy tờ pháp lý, nguồn gốc sử dụng v.v ) nên một BĐS có thể phù hợp với người này nhưng lại không phù hợp với người khác v.v Vì vậy người mua/người thuê BĐS rất khó lựa chọn và mất nhiều thời gian để tìm được một BĐS phù hợp cho mình Hơn nữa, BĐS là tài sản có giá trị lớn và việc KDBĐS rất phức tạp phải qua rất nhiều quy trình, thủ tục, giấy tờ pháp lý chặt chẽ v.v mà không phải bất cứ người mua/người thuê; người bán/người cho thuê BĐS nào cũng có những hiểu biết đầy đủ để thực hiện đúng những quy định này… Để phòng ngừa rủi ro và đảm bảo quyền lợi hợp pháp khi tham gia thị trường BĐS, các chủ thể cần đến sự tư vấn, giúp đỡ của những người am hiểu pháp luật, có kinh nghiệm về thị trường BĐS Từ đó xuất hiện một nghề kinh doanh dịch vụ có tên gọi là MGBĐS

Vậy thế nào là MGBĐS? Để trả lời câu hỏi này, trước tiên, cần xem xét khái niệm về môi giới nói chung Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng thì môi giới được định nghĩa là "người làm trung gian, giúp hai bên tiếp xúc, trao đổi việc gì" [51] Ngoài ra, việc môi giới có thể được xác định như là công việc tạo thu nhập thông qua vai trò làm trung gian cho các thương vụ giữa các bên với nhau Hiểu theo khía cạnh này, môi giới chính là hoạt động kết nối giữa các bên Trong thực tế có nhiều

loại hình môi giới nhằm đáp ứng nhu cầu của xã hội như môi giới hôn nhân, môi giới việc làm, môi giới các loại hàng hóa nói chung

Trong lĩnh vực KDBĐS, MGBĐS là loại hình kinh doanh cụ thể thuộc về kinh doanh dịch vụ BĐS Loại hình này được giới nghiên cứu nước ta nghiên cứu, giải mã khái niệm; cụ thể:

Theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung:

Môi giới bất động sản là nghề tự quản lý bản thân Trong hoạt động kinh doanh bất động sản người môi giới là người có khả năng kinh doanh độc lập, có trình độ giao tiếp, có khả năng xử lý thông tin, kết nối những người có bất động sản, có tài sản đủ điều kiện được phép tham gia vào thị trường bất động sản và có nhu cầu tham gia vào thị trường bất động sản [36]

Theo PGS.TS Phan Thị Cúc và PGS.TS Nguyễn Văn Xa:

Môi giới bất động sản là việc thực hiện hỗ trợ cho khách hàng các quyền liên quan đến bất động sản Kết quả những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của bất động sản Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao hoặc hoa hồng cho những thay đổi trên thông qua con đường kinh doanh mà đối tượng của nó là quyền đối với bất động sản [15]

Trong thực tế hành vi MGBĐS gợi cho ta một hình dung rõ ràng, một nhận thức cụ thể về hoạt động đó Tên gọi về nghề nghiệp này thường được hiểu là những nhóm người cụ thể, hoạt động trong thị trường BĐS Tuy vậy, không phải lúc nào chúng ta cũng hiểu được đầy đủ hoạt động của nhà môi giới là như thế nào Đối với thuật ngữ "Bất động sản" dùng trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể gây nhầm lẫn, ở đây đối tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải là bản thân BĐS

mà là các quyền liên quan đến nó Theo cách hiểu thông thường, BĐS chính là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng cũng như quyền sở hữu những công

trình cố định gắn liền trên đất hay những thành phần của công trình mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất Theo đó, chỉ có các quyền về BĐS mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao Thực tế, có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS và không phải quyền nào cũng có thể luân chuyển

Vì vậy, một điều quan trọng mà nhà môi giới phải phân biệt rõ loại quyền nào được luân chuyển Vì những quyền hạn này liên quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa chính xác thế nào là BĐS dưới góc độ nghề môi giới

Trong khoản 2 Điều 3 Luật KDBĐS năm 2014: "Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản" Như vậy, theo định nghĩa này thì MGBĐS là hoạt động mà bên môi giới làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS trong việc cung cấp thông tin, đàm phán, thương lượng, ký kết hợp đồng KDBĐS và được hưởng thù lao của khách hàng theo hợp đồng MGBĐS Hiện nay khái niệm MGBĐS không còn xa lạ và ngày càng được sử dụng phổ biến trong xã hội Nó gắn liền với một loại hình dịch vụ mang tính chuyên nghiệp, đó là nghề MGBĐS mang lại thu nhập cao và được nhiều người lựa chọn theo đuổi

Từ những phân tích trên, tác giả đưa ra quan niệm của mình về MGBĐS

như sau: Môi giới bất động sản là hoạt động trung gian trong giao dịch liên quan

đến bất động sản, bao gồm tìm kiếm đối tác, cung cấp thông tin, tư vấn, hỗ trợ hoặc đại diện cho các bên trong đàm phán, ký kết hợp đồng liên quan đến giao dịch bất động sản Khi hợp đồng môi giới được thực hiện, nhà môi giới được nhận một khoản tiền phí môi giới; ngoài còn có thể được thưởng hoa hồng môi giới Mức phí

và hoa hòng môi giới do nhà môi giới bất động sản và khách hàng thỏa thuận theo

tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng

1.1.2 Đặc điểm của môi giới bất động sản

Môi giới BĐS là một dạng cụ thể của môi giới Nên bên cạnh những đặc điểm chung của môi giới, loại hình MGBĐS còn có một số đặc điểm riêng cơ bản sau đây:

Thứ nhất, MGBĐS chính là hoạt động trung gian nhằm mục đích sinh lợi

Hoạt động MGBĐS là một hoạt động kinh doanh dịch vụ Bên MGBĐS không phải là chủ thể tham gia giao dịch KDBĐS mà đóng vai trò là người trung gian, là "cầu nối" giữa bên bán và bên mua trong giao dịch KDBĐS nhằm hỗ trợ, tư vấn, giúp đỡ các bên hai đạt được thỏa thuận và xác lập thành công một giao dịch

về BĐS.Trong hoạt động MGBĐS, thông thường bên trung gian (bên môi giới) chỉ

có quan hệ với bên thuê dịch vụ MGBĐS mà không có quan hệ với bên thứ ba (trừ trường hợp bên môi giới cũng ký hợp đồng môi giới với người này) Bên môi giới không có một quan hệ ủy quyền liên tục đối với một trong các bên mà mình chắp nối Trong hoạt động MGBĐS, bên môi giới không được nhân danh bên được môi giới để giao dịch, cũng như thực hiện bất cứ một giao dịch nào với bên thứ ba Người môi giới không tham gia vào sự thực hiện mà chỉ làm thế nào cho bên được môi giới tiếp xúc với bên thứ ba và sau đó các bên tự đi đến giao kết hợp đồng mua bán BĐS Ngoài ra, MGBĐS với vai trò trung gian đảm nhiệm việc đại diện theo ủy quyền để thực hiện một số công việc liên quan đến BĐS Thông qua việc môi giới, bên môi giới sẽ nhận được một khoản tiền nhất định do bên được môi giới trả, đó chính là thù lao môi giới hoặc hoa hồng môi giới do các bên tự thỏa thuận Mục đích cuối cùng và duy nhất của hoạt động MGBĐS là nhà môi giới được nhận được thù lao hoặc hoa hồng từ công việc của mình Theo quy định của Luật KDBĐS năm

2014 thì MGBĐS chính là hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS

Thứ hai, hoạt động MGBĐS là ngành nghề kinh doanh có điều kiện theo

quy định của pháp luật

Theo quy định của pháp luật hiện hành, cá nhân/tổ chức muốn tham gia kinh doanh dịch vụ MGBĐS phải thỏa mãn các điều kiện; bao gồm: i) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ MGBĐS phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người

có chứng chỉ hành nghề MGBĐS, trừ trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ MGBĐS độc lập; ii) Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ MGBĐS độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề MGBĐS và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về

thuế; iii) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ MGBĐS không được đồng thời vừa

là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch KDBĐS

Để được cấp chứng chỉ hành nghề MGBĐS, cá nhân phải có đủ các điều

kiện sau đây: Một là, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; hai là, có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên; ba là, đã qua sát hạch về kiến thức MGBĐS

Thứ ba, hoạt động MGBĐS được thực hiện trên cơ sở dịch vụ tư vấn và

thông qua hợp đồng

Khác với hoạt động KDBĐS hay hoạt động môi giới thương mại khác, hoạt động kinh doanh dịch vụ MGBĐS có khách thể là cung cấp các dịch vụ tư vấn, MGBĐS, hỗ trợ các bên trong việc tìm hiểu thông tin về BĐS, KDBĐS, về thị trường BĐS, đàm phán, ký kết các giao dịch về BĐS,… Căn cứ vào hợp đồng, các bên thỏa thuận về việc MGBĐS và phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với nhau

Thứ tư, hoạt động MGBĐS coi trọng và đề cao năng lực, trình độ chuyên

môn, kỹ năng hành nghề

Môi giới BĐS là loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS Nó khác với hoạt động KDBĐS Đối với hoạt động KDBĐS, nhà đầu tư phải tạo lập hàng hóa BĐS trước khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua Để tạo lập hàng hóa BĐS, nhà đầu tư KDBĐS phải bỏ vốn để xây dựng nhà ở, công trình xây dựng hoặc quy hoạch đất đai… hay mua, thuê BĐS có sẵn của tổ chức, cá nhân sau đó bán, cho thuê lại, cho thuê mua lại kiếm lời Vì vậy, yếu tố vốn là yếu tố quan trọng và không thể thiếu được trong hoạt động đầu tư KDBĐS Trong khi đó, kinh doanh dịch vụ MGBĐS là cung cấp các sản phẩm dịch vụ cho khách hàng trong một thương vụ MGBĐS Điều này có nghĩa là nhà MGBĐS bán dịch vụ cho khách hàng nhằm mục đích sinh lợi Như vậy, ở đây dịch vụ là hàng hóa Vậy hàng hóa này phải có chất lượng đáp ứng nhu cầu, thị hiếu, tâm lý của khách hàng (người thụ hưởng dịch vụ MGBĐS) thì mới có người mua và trả tiền cho việc sử dụng dịch vụ này Do đó, chất lượng của dịch vụ MGBĐS là yếu tố sống còn, yếu tố hàng đầu quyết định sự tồn tại hay không tồn tại của loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS Chất lượng của

dịch vụ MGBĐS lại phụ thuộc vào năng lực, trình độ chuyên môn, kỹ năng hành nghề v.v của nhà MGBĐS nên việc cấp chứng chỉ hành nghề MGBĐS là một trong những điều kiện quan trọng và không thể thiếu được để hành nghề MGBĐS

1.1.3 Vai trò của môi giới bất động sản

Môi giới BĐS là dịch vụ không thể thiếu được trong thị trường BĐS Nó thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS; bởi lẽ:

Thứ nhất, MGBĐS giúp cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia giao

dịch KDBĐS

Do tính đặc thù về của hàng hóa BĐS và thị trường BĐS Nó là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hóa không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hóa khác và tiêu chí tham gia đánh giá BĐS cũng không chính xác như các hàng hóa khác Chính vì vậy, hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường BĐS, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến BĐS, bao gồm các thông tin về luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, vị trí của BĐS, môi trường, nhu cầu, mức cung, tâm lý, tập quán của người dân BĐS là một hàng hóa đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội, hộ gia đình và cá nhân Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ làm cho thị trường BĐS vận hành thuận tiện hơn Người mua và người bán hiểu biết về những thông tin đó sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường BĐS Hệ thống các

tổ chức này càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin BĐS ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường BĐS

Thứ hai, hoạt động MGBĐS thúc đẩy thị trường BĐS phát triển

Do thị trường BĐS, người mua và người bán không có cơ hội và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn phân khúc thị trường phù hợp với mình Bên

cạnh sự hoạt động chính thức của thị trường BĐS đặt dưới sự quản lý của Nhà nước thì vẫn tồn tại các giao dịch không chính thức nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước Thị trường phát triển một cách tự phát, gia tăng tình trạng đầu cơ nhà đất dẫn tới giá quá cao khiến mọi người không thể biết được chính xác về giá cả BĐS Khi

mà thị trường rơi vào tình trạng "đóng băng", số lượng các giao dịch BĐS ít dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ vực phá sản Mặt khác, do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá BĐS thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan tạo

sự khan hiếm giả tạo Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường Thị trường BĐS cần có dịch vụ MGBĐS Thông qua các tổ chức môi giới - những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về BĐS, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch BĐS thỏa mãn điều kiện của mình, tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán để đưa ra quyết định phù hợp nhất Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông tin

sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư BĐS của các cá nhân, tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn Giá cả BĐS trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai, minh bạch, hạn chế tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển

Thứ ba, hoạt động MGBĐS cũng chính là khai thác nguồn thu cho ngân

sách nhà nước

Thị trường BĐS ngày càng phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng Nhưng do đặc tính về BĐS là thông tin không hoàn hảo, một số lượng đáng kể giao dịch "ngầm" nên Nhà nước khó thu thuế đối với những người có thu nhập từ hoạt động KDBĐS Theo thống kê có trên 70% các giao dịch BĐS được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng ký kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước Vì vậy khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được phép hành nghề và có đăng ký kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiệu quả hơn; đồng thời, Nhà nước sẽ thu thuế từ các giao dịch BĐS

Thứ tư, MGBĐS góp phần ổn định chính trị, trật tự xã hội

Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân Nó là tài sản có giá trị lớn Vì vậy, bất kì một quan hệ giao dịch BĐS nào trên thị trường cũng tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế - xã hội Mặt khác, thị trường BĐS phụ thuộc và chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế -

xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường thường không hoàn hảo Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của từng BĐS chỉ phản ánh được tình trạng vật chất mà không phản ánh dược tình trạng pháp

lý về quyền sở hữu (quyền sử dụng) của BĐS Đó là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn cần nắm bắt, am hiểu Thế nhưng một bộ phận người mua, người thuê, nhận thế chấp lại không am hiểu hoặc không

có đủ điều kiện để tìm hiểu kĩ các thông tin về BĐS Một khi thị trường hoạt động không lành mạnh, giá cả lên xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, gây tâm lý bất an, hoang mang và người dân hoài nghi về chính sách, pháp luật của Nhà nước Thông qua các tổ chức MGBĐS chuyên nghiệp, các chủ thể tham gia giao dịch BĐS được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về BĐS, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

Thứ năm, MGBĐS góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý BĐS

Một thị trường phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý hoàn thiện Là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc điều tiết vĩ mô và kiểm soát các hoạt động của thị trường; đồng thời, giúp mọi đối tượng tham gia hoạt động KDBĐS tuân thủ đúng pháp luật Trong mỗi BĐS chứa đựng các thông tin về pháp

lý, đặc tính, chủng loại Chính vì vậy, thông qua các giao dịch trên thị trường BĐS, những điều kiện không phù hợp thực tế trong chính sách quản lý đất đai của Nhà nước sẽ được bộc lộ Điều này giúp Nhà nước đổi mới, nâng cao hiệu quả quản

lý đất đai, quản lý BĐS như thiết lập hệ thống, quy trình đăng ký đất đai, đăng ký tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai thực hiện phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội,

mở rộng và phát triển thị trường BĐS, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm Nhu cầu giao dịch BĐS ngày càng phong phú và đa dạng của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế- chính trị - xã hội và của các tầng lớp dân cư được đáp ứng thông qua các tổ chức trung gian môi giới về BĐS Sự hình thành và phát triển của các tổ chức MGBĐS là tất yếu khách quan Dịch vụ MGBĐS được xác định là một nghề cần được công khai hóa và tạo khuôn khổ pháp lý cho dịch vụ này phát triển đúng hướng

1.1.4 Nguyên tắc của hoạt động môi giới bất động sản

Do hoạt động môi giới có tác động trực tiếp đến việc hỗ trợ và thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Vì vậy, hoạt động MGBĐS phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản sau đây:

Một là, MGBĐS phải tuân thủ đúng pháp luật

Đây là nguyên tắc mang tính phổ quát cho bất cứ hoạt động kinh doanh nào trong xã hội mà MGBĐS không phải là một ngoại lệ Tuân thủ pháp luật trong MGBĐS thì trước hết nhà MGBĐS hoạt động phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 62 Trước hết muốn hành nghề thì nhà MGBĐS phải có chứng chỉ hành nghề MGBĐS

và được cấp giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ MGBĐS Hơn nữa, trong quá trình hoạt động, nhà MGBĐS phải chịu sự quản lý của Nhà nước, chịu sự thanh tra, kiểm tra của các cơ quan quản lý chuyên ngành về thị trường BĐS Nhà MGBĐS phải nghiêm chỉnh thực hiện nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước theo quy định Trường hợp trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế, nhà môi giới sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự tùy theo mức độ vi phạm nặng hay nhẹ

Hai là, hoạt động MGBĐS được thực hiện dựa trên sự bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng

Bình đẳng trước pháp luật là một trong những quyền cơ bản của công dân được quy định trong Hiến pháp năm 2013 (khoản 1 Điều 16) Quyền năng này được ghi nhận trong Luật KDBĐS năm 2014 (Điều 4) Theo đó, trong lĩnh vực MGBĐS,

tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá

nhân nước ngoài có quyền kinh doanh dịch vụ MGBĐS (Điều 60 Luật kinh doanh BĐS năm 2014) Các chủ thể kinh doanh dịch vụ MGBĐS được hưởng các quyền

và nghĩa vụ do pháp luật quy định Pháp luật MGBĐS không có bất kỳ một quy định nào phân biệt, kỳ thị giữa tổ chức, cá nhân trong nước với người Việt Nam định cư

ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài trong kinh doanh dịch vụ MGBĐS

Xét về bản chất, MGBĐS là giao dịch dân sự Nó được hình thành dựa trên

cơ sở bình đẳng, thỏa thuận giữa nhà môi giới với khách hàng Có nghĩa là khi khách hàng có nhu cầu được tư vấn, cung cấp thông tin về BĐS, tìm kiếm đối tác thích hợp với mong muốn đàm phán, đi đến giao dịch BĐS thành công v.v thì tìm đến nhà MGBĐS Căn cứ vào yêu cầu của khách hàng, nhà môi giới cung cấp các dịch vụ và thu phí MGBĐS Mức phí môi giới cụ thể do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng MGBĐS Việc làm này dựa trên cơ sở thỏa thuận, tự do ý chí giữa các bên mà không hề có sự áp đặt ý chí đơn phương của một bên Vì vậy, hoạt động MGBĐS tiến hành dựa trên nguyên tắc tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền

và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng

Ba là, hoạt động MGBĐS phải thực hiện trên cơ sở công khai minh bạch Công khai minh bạch là nguyên tắc có giá trị phổ quát trong kinh doanh nói chung và KDBĐS nói riêng được thừa nhận rộng rãi trên thế giới Trong hoạt động MGBĐS, công khai minh bạch được hiểu là:

- Công khai về mức phí môi giới, tỷ lệ hoa hồng MGBĐS; về các gói dịch

vụ MGBĐS; công khai về nội dung hợp đồng MGBĐS; công khai minh bạch về quyền và nghĩa vụ của các bên trong một thương vụ MGBĐS v.v

- Mọi khoản thu của khách hàng đều được thực hiện dựa vào các điều khoản của hợp đồng MGBĐS và theo mức phí môi giới được niêm yết công khai và

có hóa đơn chứng từ rõ ràng Hệ thống sổ sách tài chính được lập đầy đủ, rõ ràng và được quản lý chặt chẽ theo đúng quy định của pháp luật

- Công khai minh bạch về địa điểm, biển hiệu, trụ sở, chứng chỉ hành nghề môi giới, giấy phép đăng ký kinh doanh trên Website; hoạt động MGBĐS phải

được đăng ký và thông báo với chính quyền sở tại, với cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng

- Công khai minh bạch về thông tin BĐS mà nhà môi giới cung cấp cho khách hàng Hơn nữa, tại trụ sở môi giới cần lập hòm thư góp ý, số điện thoại đường dây nóng đề tiếp nhận và giải quyết mọi phản ánh, góp ý của khách hàng và thông báo kết quả cho khách hàng trong thời gian ngắn nhất v.v

Bốn là, hoạt động MGBĐS phải trung thực, công tâm và tuân thủ đạo đức

nghề nghiệp

Một trong những điểm cơ bản nhất để phân biệt giữa nhà MGBĐS với "cò nhà đất" là hoạt động của nhà MGBĐS phải trung thực, công tâm và tuân thủ đạo đức nghề nghiệp Điều này có nghĩa là:

- Mọi thông tin do nhà MGBĐS cung cấp cho khách hàng phải chính xác, trung thực mà không hề có bất kỳ một sự thiếu trung thực hoặc dối trá nào Nhà môi giới tuyệt đối tránh việc lừa dối để lấy tiền của khách hàng Mọi khoản thu của khách hàng dựa vào hợp đồng MGBĐS và nhà MGBĐS không được thu thêm hoặc thu quá mức phí môi giới đã thỏa thuận, cam kết với khách hàng…

- Hoạt động MGBĐS phải dựa trên sự tận tâm phục vụ khách hàng Nhà MGBĐS coi lợi ích của khách hàng như chính lợi ích của bản thân mình và xác định đây là kim chỉ nam cho mọi hoạt động MGBĐS Có nghĩa là lợi ích, nhu cầu của khách hàng là mục tiêu và là cơ sở cho hoạt động MGBĐS Khách hàng phải được cung cấp các dịch vụ MGBĐS với tinh thần, ý thức, trách nhiệm cao nhất; thái độ niềm

nở, văn minh, cho đáo, nhiệt tình; tính chuyên nghiệp cao v.v từ phía nhà MGBĐS

- Tuân thủ đạo đức nghề nghiệp là yêu cầu không thể thiếu được đối với nhà MGBĐS nhằm xây dựng một đội ngũ các nhà MGBĐS chuyên nghiệp Thực tiễn ở các nước có thị trường BĐS phát triển cho thấy họ rất coi trọng việc tuân thủ đạo đức nghề nghiệp; bởi chỉ có tuân thủ đạo đức nghề nghiệp thì nghề MGBĐS mới trở thành một nghề chân chính và nhận được sự tôn trọng của xã hội Không vì chạy theo lợi nhuận mà đánh mất nhân cách, đạo đức của nhà môi giới Điều này lại

càng có ý nghĩa và có giá trị sâu sắc đối với Việt Nam trong nỗ lực xây dựng và phát triển một đội ngũ nhà MGBĐS hành nghề chuyên nghiệp trong tương lai

1.2 Lý luận pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam

1.2.1 Cơ sở của pháp luật về môi giới bất động sản

1.2.1.1 Cơ sở lý luận

Thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch dựa trên sự phụ thuộc bởi nhiều yếu tố và điều kiện mà một trong những yếu tố đó là sự ra đời và hoạt động chuyên nghiệp của các loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung và dịch vụ MGBĐS nói riêng Pháp luật về thị trường BĐS nói chung và pháp luật về kinh doanh dịch vụ BĐS nói riêng (trong đó có các quy định về MGBĐS) ra đời như một kết quả tất yếu nhằm đáp ứng đòi hỏi của việc quản lý, phát triển thị trường BĐS vận hành một cách công khai, minh bạch Lĩnh vực pháp luật này được xây dựng dựa trên những cơ sở lý luận chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước tôn trọng và bảo hộ quyền

tự do kinh doanh của mọi công dân Bởi lẽ, nếu điều này không được thực hiện thì

sẽ không khuyến khích mọi thành viên trong xã hội bỏ vốn đầu tư kinh doanh; năng động, sáng tạo trong lao động tạo ra ngày càng nhiều của cải vật chất nhằm thực hiện mục tiêu "dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ và văn minh" Điều này có nghĩa là nền kinh tế thị trường tạo những tiền đề cần thiết cho phép công dân

tự do kinh doanh trên mọi lĩnh vực của đời sống, xã hội mà không trái với quy định của pháp luật Tuy nhiên, kinh doanh phải nhằm mục đích thu lợi nhuận, bởi lợi nhuận là động lực, là thuộc tính không để thiếu được của kinh doanh Như một tất yếu, con người sẽ tìm đến những lĩnh vực kinh doanh đem lại cho mình lợi nhuận nhiều nhất Lĩnh vực BĐS là một trong những lĩnh vực kinh doanh đem lại nhiều lợi nhuận cho con người; do tỷ suất đầu tư trên một đơn vị BĐS là rất lớn Muốn đạt được lợi nhuận tối đa từ hoạt động đầu tư, KDBĐS (bao gồm KDBĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS), một số chủ thể không từ một thủ đoạn nào kể cả việc sử dụng các biện pháp cạnh tranh không lành mạnh, sử dụng các chiêu lừa gạt, tung tin thất

thiệt nhằm hạ thấp uy tín, danh dự của đối thủ kinh doanh hoặc cung cấp thông tin BĐS, MGBĐS không trung thực, chính xác và minh bạch v.v Những hoạt động này gây lũng đoạn, thao túng thị trường BĐS và làm rối ren sự vận hành các giao dịch BĐS trên thị trường Để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, công khai và minh bạch thì không thể thiếu được sự quản lý của Nhà nước thông qua biện pháp pháp luật

Thứ hai, pháp luật mang những đặc trưng mà các biện pháp quản lý khác

không có được; đó là tính quy phạm, tính bắt buộc chung, tính cưỡng chế và tính thích ứng

- Tính quy phạm của pháp luật: Những quy tắc đạo đức được sử dụng một

cách phổ biến trong quan hệ ứng xử hàng ngày của con người được pháp luật "pháp điển" hóa thành các quy định pháp luật Điều này có nghĩa là pháp luật xây dựng những quy tắc ứng xử mẫu thông qua nội dung các quy định để con người căn cứ vào đó tự điều chỉnh hành vi ứng xử của mình cho ngày càng gần với những hành vi ứng xử mẫu này

- Tính bắt buộc chung: Quy định của pháp luật được xây dựng trên cơ sở

các quy tắc đạo đức, quy ước chung được xã hội thừa nhận rộng rãi Tuy nhiên, khác với quy tắc đạo đức, quy phạm pháp luật có tính bắt buộc chung đối với mọi người trong xã hội Điều này có nghĩa là mọi người phải có nghĩa vụ và trách nhiệm tuân thủ, chấp hành pháp luật Thông qua đó, sự công bằng, bình đẳng được thiết lập giữa những chủ thể, những tầng lớp dân cư khác nhau trong xã hội Mọi người đều có quyền bình đẳng như nhau về quyền và nghĩa vụ trên các lĩnh vực chính trị, kinh tế, văn hóa - xã hội v.v nói chung và trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ MGBĐS nói riêng

- Tính cưỡng chế: Sự tuân thủ quy tắc đạo đức của con người được thực

hiện dựa trên ý thức tự giác và sức cảm hóa, sự giác ngộ, lan tỏa của lẽ phải, của ứng xử mẫu mực Khác với quy tắc đạo đức, pháp luật là thiết chế mang tính quyền lực nhà nước Nó do Nhà nước ban hành và đảm bảo bằng sức mạnh cưỡng chế của

Nhà nước Điều này có nghĩa là nếu con người tự giác chấp hành pháp luật thì họ sẽ được Nhà nước cho hưởng quyền và lợi ích hợp pháp; đồng thời, các quyền và lợi ích hợp pháp này được Nhà nước bảo hộ thông qua các biện pháp pháp lý Ngược lại, nếu con người không tuân thủ pháp luật thì họ phải nhận những chế tài xử lý của Nhà nước Những chế tài này là sự cưỡng chế bắt buộc và được đảm bảo bởi yếu tố quyền lực nhà nước Thuộc tính này làm cho pháp luật có tính nghiêm minh và nhờ

đó trật tự xã hội nói chung và trật tự trong hoạt động kinh doanh dịch vụ MGBĐS nói riêng được thiết lập và duy trì

- Tính thích ứng: Pháp luật không hoàn toàn là sản phẩm mang tính chủ

quan của con người mà nó còn là "tấm gương" phản chiếu thực tế sinh động cũng như yêu cầu, đòi hỏi của thực tế cuộc sống Khi hoàn cảnh khách quan của đời sống

xã hội thay đổi thì pháp luật cũng phải tự thay đổi theo nhằm đáp ứng yêu cầu của thực tiễn Có như vậy thì pháp luật mới phù hợp và có thể đi vào cuộc sống

Do có những đặc trưng cơ bản trên đây mà pháp luật trở thành biện pháp quản lý xã hội có hiệu quả nhất "Nhà nước quản lý xã hội bằng pháp luật chứ không phải bằng đạo lý" (Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI) Vì vậy, pháp luật phải được sử dụng để quản lý thị trường BĐS (trong đó có hoạt động kinh doanh dịch vụ MGBĐS); bởi lẽ, thị trường BĐS là loại thị trường đặc biệt, hàng hóa

là BĐS có giá trị rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia

Thứ ba, thông qua cơ chế điều chỉnh của pháp luật mà trật tự quản lý thị

trường BĐS nói chung và quản lý hoạt động kinh doanh dịch dịch vụ MGBĐS nói riêng được xác lập và đi vào nề nếp; theo đó: i) Đối với những hoạt động kinh doanh dịch vụ MGBĐS phù hợp với yêu cầu của pháp luật như kinh doanh dịch vụ MGBĐS công khai, minh bạch và chấp hành đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước… thì pháp luật bảo vệ, khuyến khích, tạo điều kiện để nó ngày càng phát triển ii) Đối với những hoạt động kinh doanh dịch vụ MGBĐS không phù hợp với yêu cầu của pháp luật như cung cấp thông tin BĐS không chính xác, trung thực; không công

khai mức phí MGBĐS; kinh doanh dịch vụ MGBĐS không có chứng chỉ hành nghề MGBĐS v.v thì pháp luật ngăn chặn, xử lý và loại bỏ dần ra khỏi đời sống xã hội Thông qua cơ chế điều chỉnh này, pháp luật xác lập một trật tự quản lý ngày càng

có hiệu quả đối với thị trường BĐS

Thứ năm, hoạt động đầu tư, KDBĐS liên quan đến một loại hàng hóa đặc

biệt là BĐS Theo đó, BĐS mang một số thuộc tính cơ bản như: i) Cố định về vị trí địa lý, không di dời được; ii) Là tài sản có tính lâu bền; iii) Chịu ảnh hưởng trực tiếp của chính sách, pháp luật của Nhà nước; của phong tục, tập quán, tâm lý thị hiếu của người dân v.v Do đó, hoạt động KDBĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro

Hơn nữa, thị trường BĐS mang các đặc điểm: i) Thị trường mang tính địa phương, tính khu vực, vùng, miền sâu sắc: ii) Thị trường BĐS là thị trường rất khó thâm nhập; iii) Thị trường BĐS là thị trường nơi mà ở đó yếu tố cung bao giờ cũng thấy hơn nhiều yếu tố cầu và giá cả biến động trên thị trường; iv) Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo; v) Thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn; vi) Thị trường BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật của Nhà nước; của thị hiếu, phong tục tập quán của người dân; vi) Thị trường BĐS

có tính thanh khoản thấp… Trên thực tế không phải bất cứ nhà đầu tư, KDBĐS nào cũng am hiểu những đặc tính của hoạt động KDBĐS cũng như những đặc điểm của thị trường BĐS Hơn nữa, KDBĐS là loại hình kinh doanh khó khăn, phức tạp và liên quan đến việc bỏ ra một nguồn vốn đầu tư rất lớn Để tránh rủi ro ở mức thấp nhất và đảm bảo sự an toàn cao nhất, các chủ thể kinh doanh, đầu tư BĐS có nhu cầu tham vấn những chuyên gia MGBĐS về hoạt động của thị trường BĐS trước khi quyết định có nên đầu tư hay không Điều này có thấy rằng những tư vấn của các chuyên gia MGBĐS có ý nghĩa rất quan trọng, tác động trực tiếp đến quyết định đầu tư của nhà đầu tư, KDBĐS Trong trường hợp chuyên gia MGBĐS tư vấn chính xác, đúng pháp luật với trách nhiệm, lương tâm, đạo đức nghề nghiệp thì sẽ giúp nhà đầu tư, KDBĐS phòng, tránh được rủi ro và xác suất thu được lợi nhuận từ hoạt động đầu tư BĐS sẽ cao Ngược lại, nếu sự tư vấn của chuyên gia môi giới

không chính xác và không tuân thủ đạo đức nghề nghiệp sẽ gây ra nguy cơ rủi ro rất cao đối với số vốn mà nhà đầu tư bỏ ra đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực BĐS Sự

đổ vỡ của hoạt động đầu tư, KDBĐS sẽ dẫn đến tình trạng thị trường BĐS "đóng băng" và một kênh huy động vốn đầu tư phát triển bị tắc nghẽn Điều này không chỉ tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư mà còn góp phần làm cho sự tăng trưởng kinh tế chậm lại

Ở một khía cạnh khác, MGBĐS là loại hình kinh doanh cung cấp chất xám, kinh nghiệm và kỹ năng mà nhà MGBĐS thu thập được qua hàng chục năm hành nghề Việc cung cấp chất xám, kinh nghiệm này hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của nhà môi giới Trong điều kiện kinh tế thị trường do tác động của việc tìm kiếm lợi nhuận tối đa mà không ít nhà MGBĐS cung cấp các dịch vụ môi giới có chất lượng thấp; thậm chí thực hiện các hành vi lừa đảo… gây thiệt hại đến quyền

và lợi ích hợp pháp của chủ thể đầu tư, KDBĐS Với những lý do được phân tích trên đây, hoạt động của loại hình kinh doanh dịch vụ MGBĐS rất cần thiết phải có một "hành lang pháp lý" chặt chẽ, đồng bộ, rõ ràng và minh bạch v.v để phòng ngừa các hành vi vi phạm và góp phần "lành mạnh hóa" hoạt động của thị trường BĐS

1.2.1.2 Cơ sở thực tiễn

Bên cạnh cơ sở lý luận, pháp luật về kinh doanh dịch vụ MGBĐS được xây dựng dựa trên cơ sở thực tiễn cơ bản sau đây:

Thứ nhất, hiện nay hoạt động và quản lý thị trường BĐS ở nước ta còn bộc

lộ nhiều mặt hạn chế, phát sinh nhiều vấn đề bức xúc trong xã hội; cụ thể:

- Bất động sản nói chung, đặc biệt là nhà đất chưa được khai thác, sử dụng

có hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến BĐS đang gây bất bình trong xã hội, làm giảm lòng tin của nhân dân

- Thị trường BĐS phát triển mang tính tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch

về BĐS "ngầm" chiếm tỷ lệ lớn Cung cầu về BĐS bị mất cân đối, đặc biệt là nhà ở của nhân dân và cơ sở sản xuất của các doanh nghiệp chưa đáp ứng yêu cầu Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS làm cho thị trường "nóng, lạnh"

thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra trong những năm gần đây Thông tin về BĐS không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận; các thủ tục trong giao dịch BĐS còn phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao; quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch không được đảm bảo, còn có hiện tượng lừa đảo trong KDBĐS và dịch vụ MGBĐS…

- Nhiều yếu tố quan trọng có tính quyết định cho việc hình thành và hỗ trợ thị trường BĐS như dịch vụ MGBĐS, tư vấn, dịch vụ quản lý BĐS… dường như còn thiếu một khung pháp lý hoàn chỉnh, đồng bộ và đầy đủ Điều này góp phần ảnh hưởng xấu đến sự phát triển lành mạnh và vận hành bình thường của thị trường BĐS Sự tham gia của các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng vào các giao dịch thị trường BĐS còn nhiều hạn chế cả về số lượng và chất lượng

- Hoạt động quản lý về thị trường BĐS còn nhiều hạn chế, kém hiệu quả, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế Theo các quy định của pháp luật hiện hành thì đất đai, nhà ở, công trình xây dựng được giao cho nhiều cơ quan khác nhau quản

lý Điều này gây khó khăn cho việc quản lý nhà nước về thị trường BĐS một cách thống nhất

- Cơ chế, chính sách quản lý về hoạt động KDBĐS chưa rõ ràng, chưa đồng

bộ và đủ mạnh, do đó, chưa phát huy nội lực và thu hút đầu tư vào KDBĐS; chưa tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh v.v

Từ những hạn chế và bất cập nêu trên thì việc xây dựng pháp luật về KDBĐS nói chung và pháp luật về kinh doanh dịch vụ BĐS nói riêng (trong đó có kinh doanh dịch vụ MGBĐS) là rất cần thiết nhằm bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ cho tổ chức, cá nhân khi tham gia vào hoạt động KDBĐS

Thứ hai, thị trường BĐS muốn phát triển công khai, minh bạch và đúng pháp

luật đòi hỏi phải có sự hỗ trợ tích cực, hiệu quả của loại hình các tổ chức trung gian như MGBĐS, tư vấn BĐS, quản lý BĐS và sàn giao dịch BĐS Điều này có nghĩa là thị trường BĐS muốn phát triển lành mạnh thì một trong những yêu cầu đặt ra là những thông tin về BĐS phải được công bố rộng rãi, công khai và mọi người có thể dễ dàng

tiếp cận, truy cập tìm hiểu thông tin khi có nhu cầu đầu tư, KDBĐS Thực tế hiện nay cho thấy tính công khai, minh bạch về thông tin về BĐS ở nước ta rất thấp Người dân khi có nhu cầu tìm hiểu thông tin về BĐS rất khó tiếp cận; bởi lẽ, thông tin về BĐS trên thị trường có độ rủi ro cao Những thông tin này thường là thông tin ảo và do tổ chức, cá nhân không có đủ điều kiện, năng lực cung cấp Do không có sự quản lý, giám sát của Nhà nước nên các thông tin về BĐS trôi nổi trên thị trường được "cài đặt" theo ý đồ chủ quan của bộ phận "cò nhà, đất" nhằm mục đích đầu cơ, vụ lợi đẩy giá BĐS lên quá cao so với giá trị thực gây lũng đoạn thị trường BĐS Trong khi đó, pháp luật còn thiếu các quy định cụ thể về thành lập, hoạt động của những tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin về BĐS chuyên nghiệp Đây cũng là một "khoảng trống" góp phần làm cho thị trường BĐS ở nước ta có tính công khai, minh bạch thấp

Thứ ba, tham khảo kinh nghiệm về thực tiễn pháp lý của các nước có chỉ số

công khai, minh bạch về thị trường BĐS đạt mức độ cao như Ôxtralia, Singapore, Nhật Bản, Hoa Kỳ, Newzealand v.v cho thấy sở dĩ ở các nước này, thị trường BĐS phát triển công khai, minh bạch là do việc quản lý chặt chẽ các hoạt động KDBĐS dựa trên hệ thống pháp luật thống nhất, đầy đủ và đồng bộ Các loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS như MGBĐS, tư vấn BĐS và sàn giao dịch BĐS v.v rất phát triển và hoạt động tuân theo một cơ chế pháp lý chặt chẽ đã góp phần tích cực vào việc thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, công khai, minh bạch của thị trường BĐS

Thứ tư, trước đây trong thời kỳ nền kinh tế được quản lý theo cơ chế tập

trung quan liêu, bao cấp kế hoạch hóa cao độ, việc quản lý đất đai thực hiện theo cơ chế hành chính: Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất cho cơ quan nhà nước, nông, lâm trường, hợp tác xã, cá nhân… sử dụng Đất đai bị Nhà nước thu hồi khi người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng Các giao dịch về đất đai bị nghiêm cấm Luật đất đai năm 1987 quy định: "Nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai, phát canh thu tô… dưới mọi hình thức" (Điều 5) Trong bối cảnh đó, thị trường BĐS dường như không phát triển Do vậy, các tổ chức trung gian, MGBĐS cũng ít xuất hiện Khi nền kinh tế chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường Để phù hợp với

các yêu cầu của cơ chế thị trường, công tác quản lý đất đai đã có sự đổi mới Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất) Người sử dụng đất được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Họ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất (Điều 1 Luật đất đai năm 1993) Mặt khác trong điều kiện kinh tế thị trường để quản lý chặt chẽ và có hiệu quả đất đai, pháp luật thừa nhận đất đai có giá bằng quy định về khung giá đất Dưới tác động của sự thay đổi về cơ chế quản lý đất đai, người dân ngày càng nhận thức được giá trị của đất đai và như một lẽ thường tình các dịch vụ về môi giới đất đai, "cò nhà đất" v.v bùng phát một cách tự phát Hàng trăm các văn phòng môi giới nhà đất, dịch vụ thông tin nhà đất… được thành lập trong phạm vi cả nước nhằm tìm kiếm khoản lợi nhuận hấp dẫn từ các hoạt động dịch vụ về đất đai mang lại Trong khi đó, hệ thống pháp luật về KDBĐS nói chung

và các quy định về kinh doanh dịch vụ BĐS nói riêng lại phát triển không theo kịp với tình hình KDBĐS sôi động trên thực tế Với việc tồn tại hàng trăm các tổ chức dịch vụ MGBĐS hoạt động tự phát, không chuyên nghiệp và thiếu sự quản lý của Nhà nước đã gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân Nhiều vụ việc lừa đảo trong lĩnh vực KDBĐS do các tổ chức MGBĐS thực hiện với số tiền chiếm đoạt lên đến hàng trăm tỷ đồng như vụ lừa đảo bán đất dự án tại xã Xuân Phương (quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) của Công ty Cổ phần Sàn giao dịch BĐS Việt Nam có trụ sở ở đường Trần Duy Hưng; vụ lừa đảo bán đất Dự án của khu đô thị Thanh Hà (quận Hà Đông, Hà Nội) của Công ty Cổ phần 1 tháng 5 v.v Do vậy, hiện nay xã hội đang đặt ra đòi hỏi phải có các tổ chức trung gian MGBĐS chuyên nghiệp

để hỗ trợ người dân khi đầu tư, KDBĐS nhằm phòng tránh rủi ro ở mức thấp nhất

và bảo đảm an toàn đồng vốn đầu tư Muốn vậy phải tạo lập một hành lang pháp lý đồng bộ để các tổ chức này hoạt động công khai minh bạch và chuyên nghiệp

Thứ năm, theo ThS Lưu Đức Khải (Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế

Trung ương) và Hà Huy Ngọc (Viện Khoa học Xã hội) thì tiềm năng và quy mô của thị trường BĐS ở Việt Nam còn rất lớn, nhất là sau khi Việt Nam gia nhập WTO

Theo "Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam", diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 ha hiện nay lên 460.000 ha vào năm 2020, đưa tỉ lệ đô thị hóa từ 28% lên khoảng 45% vào năm 2025, kéo theo sự gia tăng về nhu cầu nhà ở đô thị Trung

nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020 Ngoài ra, các chính sách cởi mở của Nhà nước như người dân được mua nhà ở tại các đô thị mà không cần hộ khẩu, mở rộng đối tượng Việt kiều được mua nhà và cho phép người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam… cũng làm tăng nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn Vì vậy, dịch vụ MGBĐS, đặc biệt là môi giới nhà đất đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển

Tuy nhiên đánh giá một cách tổng quát, đội ngũ tư vấn nhà đất hiện nay chia làm nhiều cấp độ Quy mô nhất là các công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động khá bài bản Những công ty này tìm kiếm "nguồn hàng" ở các dự án của các nhà đầu tư, các công ty xây dựng v.v , cập nhật thông tin rồi liên hệ giao dịch với khách hàng Họ có đăng ký hành nghề, có trụ sở làm việc và các thông tin đưa ra có độ tin cậy khá cao Chúng ta có thể dễ dàng tìm kiếm thông tin về các công ty này trên internet Kế tiếp, không thể không kể đến các văn

vài tấm bản đồ quy hoạch, một chiếc điện thoại bàn là đã có thể hành nghề môi giới nhà đất Các văn phòng này phần đông làm ăn manh mún, nhìn chung không mấy hiệu quả Cuối cùng là hình thức làm ăn riêng lẻ của các cá nhân Đặc điểm của đội ngũ môi giới này là đa phần làm ăn nhỏ lẻ, không có trình độ chuyên môn, chưa từng qua trường lớp đào tạo, hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân và thông tin về BĐS thu thập được, không bị ràng buộc bởi các chế định cần thiết để nâng cao trách nhiệm trong các hoạt động của họ Với cách hoạt động chộp giật như vậy, thông tin BĐS mà những người này đưa ra nhiều lúc không chính xác, thường không chịu sự giám sát của bất cứ cơ quan nào

Cũng giống như môi giới trong các lĩnh vực khác, công việc của đội ngũ tư vấn, môi giới nhà đất này là giúp người mua đến với người bán Họ có trong tay thông tin về BĐS, về các dự án được quy hoạch, một khi người mua có nhu cầu, họ sẽ cung

cấp những thông tin ấy và chịu trách nhiệm liên hệ với những người đại diện bên chủ

sở hữu Thông thường sau khi giao dịch hoàn tất, các tổ chức môi giới được nhận hoa hồng từ 01-02% tổng giá trị giao dịch của BĐS Tuy nhiên, một thực tế đáng buồn là trong số hàng nghìn trung tâm tư vấn, văn phòng môi giới trên, chỉ có một vài đơn vị

"làm ăn" theo đúng nghĩa của nó Theo thống kê chưa đầy đủ, cả nước hiện có 155 tổ chức hoạt động môi giới có đăng ký hành nghề trên 1.600 đơn vị có chức năng kinh doanh nhà đất có đăng ký, còn tổ chức, cá nhân "làm ăn" đơn lẻ không đăng ký thì chưa thể thống kê được Vấn đề bất cập hiện nay là phần lớn các cá nhân hoạt động môi giới nhà đất riêng lẻ không có nghề nghiệp, không được đào tạo và tư vấn kiến thức Họ hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm bản thân và các mối quan hệ Do đó, hoạt động của lực lượng này nhiều khi gây tình trạng nhũng nhiễu thông tin, cản trở việc kiểm soát thị trường của Chính phủ Một khía cạnh khác cần phải kể đến đó là giá

cả BĐS trên thị trường Ở nước ta hiện nay, nhu cầu về nhà ở, về cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất - kinh doanh đang là một vấn đề cấp thiết Trong điều kiện quỹ đất của Nhà nước rất hạn hẹp, chủ yếu vẫn theo cơ chế "xin - cho" Lợi dụng tình hình này, lực lượng tư vấn nhà đất đã bóp méo thông tin, góp phần đẩy giá lên hoặc làm hạ giá xuống theo các cơn sốt nóng lạnh của thị trường nhằm thu lợi cho mình Mặt khác, do thói quen tâm lý của người dân, luôn có xu hướng tích lũy tài sản dưới hình thức vàng hoặc BĐS, càng đẩy giá BĐS lên cao, vô hình chung tạo điều kiện cho đội ngũ môi giới trục lợi Thêm vào đó, các thông tin về quy hoạch sử dụng đất cũng như tình trạng pháp lý của từng BĐS lại không được công bố đầy đủ và công khai Mà những thông tin này, do các quan hệ hay do một số nguyên nhân nào đó, lại được đội ngũ tư vấn viên nhà đất "khai thác triệt để" để kiếm lời Không ít người đã bị thiệt hại đáng kể

vì đầu tư hết vốn liếng, tài sản mua nhà, mua các công trình xây dựng mà không mảy may biết rằng chúng đang ở trong diện quy hoạch Tiếp theo cũng cần phải nói đến là hành vi đầu cơ tích trữ của các đơn vị MGBĐS Nhiệm vụ của các tổ chức MGBĐS là cung cấp thông tin về BĐS cho người mua; giữ vai trò trung gian trong các giao dịch BĐS giữa đại diện chủ sở hữu với người có nhu cầu về BĐS Tuy nhiên trên thực tế hiện nay, có rất nhiều tổ chức môi giới lại kiêm luôn vai trò của

người bán Đặc biệt là ở các dự án nhà chung cư và khu công nghiệp Với nhà chung

cư, "đầu ra" dự án căn hộ lẽ ra phải là người có nhu cầu sử dụng căn hộ nhưng phần lớn các căn hộ lại rơi vào tay các nhà môi giới và giới đầu cơ ngay từ trước khi nó được hình thành Các hành vi đầu cơ tích trữ trên đều không được pháp luật cho phép Tuy nhiên các biện pháp ngăn chặn, kiểm soát hành vi trên vẫn đang là vấn đề nan giải đặt ra cho các cơ quan giám sát thị trường KDBĐS [33] Để khắc phục những lệch lạc, khiếm khuyết trong hoạt động MGBĐS được đề cập trên đây thì rất cần thiết phải xây dựng pháp luật điều chỉnh hành vi của loại hình kinh doanh dịch vụ này

1.2.2 Khái niệm pháp luật về môi giới bất động sản

Pháp luật về MGBĐS là một lĩnh vực của pháp luật KDBĐS Lĩnh vực pháp luật này ra đời cùng với việc ban hành Luật KDBĐS năm 2006; bởi lẽ, các quy định về MGBĐS lần đầu tiên được ghi nhận trong đạo Luật này Chế định MGBĐS tiếp tục được kế thừa và phát triển trong Luật KDBĐS năm 2014 Nghiên cứu pháp luật về MGBĐS, tác giả nhận thấy đây là một trong các lĩnh vực pháp luật

cơ bản của pháp luật về KDBĐS Lĩnh vực pháp luật này được hiểu như sau: Pháp

luật về MGBĐS bao gồm các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành và đảm bảo thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước nhằm điều chỉnh các quan

hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ MGBĐS giữa nhà MGBĐS với khách hàng trong một thương vụ MGBĐS đảm bảo tính công khai minh bạch và chuyên nghiệp góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh

Pháp luật về MGBĐS là một lĩnh vực của pháp luật về kinh doanh dịch vụ BĐS; nên bên cạnh những đặc điểm chung của pháp luật về kinh doanh dịch vụ BĐS, pháp luật về MGBĐS có một số đặc điểm riêng chủ yếu sau đây:

Một là, pháp luật về MGBĐS bao gồm các quy phạm pháp luật của một số

đạo Luật có liên quan mà trước hết là Luật KDBĐS, Luật thương mại, Luật doanh nghiệp, Bộ luật dân sự (BLDS) …

Luật KDBĐS quy định về điều kiện kinh doanh dịch vụ MGBĐS, nội dung MGBĐS, thù lao môi giới và hoa hồng MGBĐS, quyền và nghĩa vụ của các bên trong thương vụ MGBĐS; chứng chỉ MGBĐS …

Luật thương mại quy định về điều kiện môi giới nói chung, quy định về chủ thể môi giới, mục đích môi giới và nguyên tắc môi giới, thương vụ môi giới…

Luật doanh nghiệp quy định về điều kiện thành lập doanh nghiệp MGBĐS, quy định về điều kiện ngành nghề kinh doanh nói chung…

Bộ luật dân sự quy định về năng lực hành vi của cá nhân muốn được cấp chứng chỉ MGBĐS; hình thức của hợp đồng MGBĐS, nguyên tắc đàm phán, ký kết hợp đồng MGBĐS…

Hai là, pháp luật về MGBĐS bao gồm các quy định thuộc lĩnh vực pháp luật công và các quy định thuộc lĩnh vực tư

Các quy định thuộc lĩnh vực pháp luật công bao gồm quy định về quản lý nhà nước về MGBĐS; quy định về thẩm quyền sát hạch, cấp chứng chỉ MGBĐS; quy định

về thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh dịch vụ MGBĐS v.v

Các quy định thuộc lĩnh vực tư bao gồm quy định về thỏa thuận ký kết hợp đồng MGBĐS; quy định về thỏa thuận về thù lao môi giới và hoa hồng môi giới; quy định về phương thức thanh toán thù lao môi giới và hoa hồng môi giới; về tư vấn BĐS, cung cấp thông tin về BĐS, hỗ trợ các bên đàm phán, ký kết hợp đồng; và nhận ủy quyền thực hiện các thủ tục về mua bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS v.v

Ba là, pháp luật về MGBĐS thuộc lĩnh vực pháp luật thương mại Điều này

có nghĩa là pháp luật về MGBĐS quy định tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh dịch

vụ MGBĐS phải thành lập doanh nghiệp, có giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ MGBĐS; có chứng chỉ hành nghề MGBĐS Hơn nữa, lĩnh vực pháp luật này còn quy định về vấn đề thù lao môi giới và hoa hồng môi giới trong kinh doanh dịch vụ MGBĐS

1.2.3 Kinh nghiệm của một số nước về điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản bằng pháp luật và bài học đối với Việt Nam

1.2.3.1 Thực tiễn pháp lý về hoạt động môi giới bất động sản ở Mỹ

Mỹ là một trong những quốc gia có nền kinh tế thị trường phát triển nhất

thế giới Hiện tại, thị trường BĐS của Mỹ có xấp xỉ 50.000 doanh nghiệp MGBĐS,

trong đó có khoảng 90% các nhà môi giới tốt nghiệp trung học, 45% có bằng cử

nhân Nghề MGBĐS ở Mỹ được quản lý rất chặt chẽ Các quy định về quản lý và phạm vi hoạt động của các doanh nghiệp MGBĐS được Hội đồng các thành viên- những người được Thống đốc Bang bổ nhiệm - trực tiếp soạn thảo, trong đó chứa đựng rất nhiều các quy định bám sát các nguyên tắc hoạt động của NAR (Hiệp hội KDBĐS quốc gia Mỹ) Đây là những chuẩn mực để nhà môi giới tuân thủ trong quá trình hành nghề Ở một số bang, các nhà lập pháp của bang thông qua các đạo luật

bổ sung, sửa đổi về người hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS Tuy nhiên, nhiều bang không có đạo luật này, "luật chung" được chính quyền sử dụng làm căn cứ pháp lý cho việc điều chỉnh hoạt động MGBĐS

Để có thể hành nghề KDBĐS, các tổ chức, cá nhân phải có giấy phép BĐS

do chính quyền bang cấp, đặc biệt đối với dịch vụ định giá BĐS họ phải có giấy phép hành nghề do chính quyền liên bang cấp, sau đó được chính quyền bang giám sát Để có được giấy này, họ phải trải qua một kỳ thi và trả phí cấp phép Chẳng hạn, để có được giấy phép hành nghề MGBĐS, người hành nghề trong lĩnh vực này phải trải qua kỳ thi viết đầu tiên Nếu ứng viên thi đỗ sẽ được cấp phép bởi cơ quan DRE (Department of Real Estate) Người được cấp phép phải đảm bảo các điều kiện nghiêm ngặt của bang như: i) Từ 18 tuổi trở lên; ii) Người ở bang nào thì giấy phép do bang đó cấp; iii) Trung thực, thật thà, không có tiền án tiền sự; iv) Có tối thiểu 02 năm kinh nghiệm làm full- time cho những người bán BĐS được cấp phép; v) Ứng viên phải hoàn thành 8 môn học, trong đó có 05 môn học bắt buộc (hành nghề BĐS, luật pháp về BĐS, tài chính về BĐS, định giá BĐS, kinh tế BĐS và kế toán) và 03 môn học được phép lựa chọn trong các môn học (các nguyên tắc BĐS, Luật Kinh doanh, Quản lý BĐS, Escrows (khế ước- giao kèo), quản lý văn phòng BĐS, môi giới vay và cho vay thế chấp BĐS, Luật BĐS nâng cao, tài chính BĐS nâng cao, định giá BĐS nâng cao, tin học BĐS và phát triển lợi ích chung)

Để giúp những người MGBĐS hành nghề có hiệu quả, các thành phố lớn ở

Mỹ đều có hiệp hội MGBĐS (Multiple Listing Service) để giúp họ trong quá trình hành nghề như cung cấp đầy đủ mọi thông tin chi tiết về tình trạng mua bán BĐS

trong khu vực Việc sử dụng những thông tin này đem lại thành công cho nhà MGBĐS thì họ phải trích một phần thù lao cho nơi đã cung cấp thông tin gốc về BĐS [16]

1.2.3.2 Thực tiễn pháp lý về hoạt động môi giới bất động sản ở Singapore

Hoạt động kinh doanh dịch vụ MGBĐS ở Singapore hiện nay được đánh giá là khá chuyên nghiệp và được quản lý hết sức chặt chẽ Trước năm 1980, ở quốc gia này chưa có chương trình khung đào tạo về MGBĐS hay đại lý BĐS Đến năm

1982, Singapore mới học hỏi cách thức đào tạo và quản lý hoạt động kinh doanh này theo cách làm của Mỹ Theo đó, Chính phủ Singapore thông qua cơ quan quản

lý đất đai (IRAS) thực hiện công tác đào tạo các nhà MGBĐS và các nhà đại lý BĐS Người hoạt động MGBĐS và đại lý BĐS phải trải qua khóa học về MGBĐS

và tham dự kỳ thi để được cấp chứng chỉ hành nghề MGBĐS (CEHA) Trong đó, ứng viên cũng phải đáp ứng đủ các điều kiện để tham dự kỳ thi cũng như khóa học như: Có độ tuổi từ 21 tuổi trở lên; Có trình độ tối thiểu phải tốt nghiệp cấp 3; Ứng viên phải trải qua 3 bài kiểm tra: i) Về Luật BĐS, ii) Về marketing BĐS, iii) Về quản lý hành nghề BĐS Cơ quan có thẩm quyền đào tạo đối với các ứng viên tham gia kỳ thi và khóa đào tạo MGBĐS và đại lý BĐS là: Học viện Định giá Singapore

và Học viện Các đại lý BĐS [17]

1.2.3.3 Thực tiễn pháp lý về hoạt động môi giới bất động sản ở Thụy Điển

Năm 1984, Thụy Điển bắt đầu thực hiện việc đăng kí hành nghề cho các nhà MGBĐS Mục đích chính của quy định này chính là việc bảo vệ quyền lợi của khách hàng thông qua việc sử dụng những dịch vụ MGBĐS chuyên nghiệp; đồng thời, khơi thông, đẩy nhanh vòng quay của thị trường nhà ở thông qua việc đơn giản hóa, tiết kiệm thời gian trong việc giải quyết, hoạch định các nguồn cung nhà ở Hoạt động MGBĐS phải được đăng ký tại các trung tâm đăng kí riêng của chính quyền cấp tỉnh Để được hành nghề MGBĐS, các ứng viên cần đạt được những yêu cầu sau:

- Tốt nghiệp từ trung học trở lên

- Nộp một khoản tiền bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tối thiểu (khoảng

10.000 USD)

- Quyết định cho phép hành nghề của cơ quan có thẩm quyền

Năm 1995, Thụy Điển đưa ra những điều chỉnh về Luật MGBĐS Một trong những điểm sửa đổi cơ bản nhất là việc xác định nhà MGBĐS là một chuyên gia hoạt động độc lập, cho dù tính chất của các thương vụ MGBĐS có thay đổi đa dạng thế nào đi nữa thì họ vẫn là những người có khả năng thực hiện việc MGBĐS trọn vẹn nhất Ngoài ra, những thay đổi quan trọng khác trong Luật MGBĐS có thể kể đến là:

- Hạn chế việc đăng kí hành nghề MGBĐS chuyên nghiệp (hạn chế cấp chứng chỉ MGBĐS) nhằm bảo đảm chất lượng của dịch vụ này

- Loại trừ khả năng nhà MGBĐS là đại diện ủy quyền cho một bên khách hàng trong một thương vụ MGBĐS

- Cấm mua bán BĐS bằng tiền của mình trong quá trình thực hiện thương

- Thực hiện việc MGBĐS mà không đăng kí sẽ bị coi là phạm tội

- Các vụ tranh chấp về MGBĐS với khách hàng sẽ được giải quyết tại Phòng Bảo vệ quyền lợi khách hàng [19]

1.2.3.4 Thực tiễn pháp lý về hoạt động môi giới bất động sản ở Trung Quốc

Trung Quốc là quốc gia không chỉ có số dân đông nhất thế giới mà còn là nước có tốc độ phát triển kinh tế đáng khâm phục Sau 03 thập kỷ thực hiện cải cách, mở cửa, Trung Quốc đã trở thành nền kinh tế lớn thứ 02 thế giới (đứng sau Hoa Kỳ) Loại hình kinh doanh dịch vụ MGBĐS ngày càng phát triển ở Trung Quốc cùng với sự phát triển của thị trường BĐS Trung Quốc được đánh giá là quốc gia có cơ chế quản lý và điều tiết khá hiệu quả đối với thị trường BĐS, mà một trong những đóng góp làm nên sự thành công đó là Trung Quốc thúc đẩy mạng lưới trung gian hỗ trợ đối với thị trường BĐS Theo đó, các chủ thể cung và cầu BĐS có

thể tìm đến với nhau, đàm phán và thiết lập các giao dịch chủ yếu thông qua các kênh dịch vụ hỗ trợ trung gian như:

Thứ nhất, tìm hiểu thông tin BĐS thông qua quảng cáo trên các phương tin

đại chúng (trên báo chí, phát thanh, truyền hình, internet, trên hè phố…) về các sản

phẩm BĐS Theo đó, Bộ Xây dựng Trung Quốc ban hành "Quy định tạm thời về

quảng cáo bất động sản", trong đó quy định quảng cáo phải đảm bảo các điều kiện

như: Tên công ty phát triển BĐS, tên cơ quan đại lý tiêu thụ BĐS, số giấy phép tiêu thụ BĐS Ngoài ra, quy định về quảng cáo còn nghiêm cấm chứa đựng các nội dung

mê tín, phong kiến; thuyết minh tình hình BĐS không được trái với đạo đức, phong tục tốt đẹp của xã hội; vị trí dự án nói trong BĐS phải thể hiện bằng bản vẽ chuẩn xác, rõ ràng, tỷ lệ thích đáng; không được nêu các nội dung tài chính và những vấn

đề khác có liên quan

Thứ hai, tìm hiểu các thông tin về BĐS và tham gia các giao dịch BĐS

thông qua công ty phát triển BĐS Thông qua thông tin mà các nhân viên của công

ty phát triển BĐS cung cấp, giới thiệu… người mua có thể có được tư liệu gốc, trao đổi giá cả trực tiếp với công ty phát triển Họ có thể được hưởng giá cả ưu đãi nhất

và bớt đi những chi phí môi giới trung gian

Thứ ba, tìm hiểu thông tin về BĐS và tham gia các giao dịch BĐS thông

qua đại lý của cơ quan MGBĐS hoặc người trung gian Đây cũng là một thể chế trung gian hỗ trợ có hiệu quả và thể hiện sự phù hợp với cơ chế thị trường Đại lý MGBĐS và công ty tư vấn thông tin là cơ quan trung gian giới thiệu cho hai bên mua bán BĐS giao dịch với nhau và thu tiền hoa hồng

Bên cạnh đó, chủ thể giao dịch còn có thể tìm người trung gian hoặc luật sư chuyên nghiệp để ủy quyền thay mặt họ tìm hiểu thông tin về BĐS Nếu các thông tin

về BĐS đáp ứng đầy đủ các yêu cầu và điều kiện của người mua thì người trung gian hoặc luật sư có thể trực tiếp quyết định giao dịch thay cho người mua thông qua sự ủy thác của họ và thực hiện các ủy thác khác như: công chứng hợp đồng, đăng ký tài sản cho vay thế chấp Phương thức này rất phù hợp với những người do công tác bận bịu