Pháp luật về môi giới bất động sản ở việt nam

NGUYỄN NAM HẢI BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM NGUYỄN NAM HẢI 2015 - 2017 HÀ NỘI - 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM NGUYỄN NAM HẢI Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 01 07 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ, trích dẫn luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy, trung thực TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Nam Hải LỜI CẢM ƠN Được phân công Khoa Sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội đồng ý giáo viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đề tài luận văn: "Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam" Để hồn thành luận văn này, tơi nhận nhiều quan tâm, động viên, giúp đỡ quý thầy, cô giáo trường Trước hết, xin chân thành cảm ơn tới thầy, cô giáo Viện Đại học Mở Hà Nội tận tình hướng dẫn, giảng dạy suốt trình học tập, nghiên cứu Viện Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến tận tình hướng dẫn tơi nghiên cứu, thực luận văn Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học Viện Đại học Mở Hà Nội tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập Mặc dù có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực luận văn cách hoàn chỉnh nhất, khơng thể tránh khỏi thiếu sót định mà tự thân tự nhận thấy Tôi mong nhận góp ý Quý thầy, giáo để luận văn hồn chỉnh Cuối cùng, tơi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè bên tôi, động viên khuyến khích tơi q trình thực luận văn, cơng trình nghiên cứu Hà Nội, ngày 29 tháng năm 2017 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Nam Hải MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Lý luận môi giới bất động sản 1.1.1 Khái niệm môi giới bất động sản 1.1.2 Đặc điểm môi giới bất động sản 1.1.3 Vai trò mơi giới bất động sản 12 1.1.4 Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản 15 1.1 1.2 Lý luận pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam 18 1.2.1 Cơ sở pháp luật môi giới bất động sản 18 1.2.2 Khái niệm pháp luật môi giới bất động sản 28 1.2.3 Kinh nghiệm số nước điều chỉnh hoạt động môi giới 29 bất động sản pháp luật học Việt Nam Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI 37 GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI VIỆT NAM 2.1 Thực trạng pháp luật kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 2.1.1 Nội dung quy định nguyên tắc kinh doanh dịch vụ môi giới 37 37 bất động sản 2.1.2 Nội dung hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 42 2.1.3 Nội dung quy định điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất 44 động sản 2.1.4 Nội dung quy định thù lao môi giới bất động sản hoa hồng 46 môi giới bất động sản 2.1.5 Nội dung quy định quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân kinh 49 doanh dịch vụ môi giới bất động sản 2.1.6 Nội dung quy định chứng hành nghề môi giới bất động sản 51 2.1.7 Nội dung quy định hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản 54 2.1.8 Đạo đức nghề nghiệp hoạt động môi giới bất động sản 57 2.2 Đánh giá thực trạng thi hành pháp luật kinh doanh dịch vụ môi 60 giới bất động sản nước ta 2.2.1 Những kết đạt 60 2.2.2 Những tồn tại, hạn chế 64 2.2.3 Nguyên nhân tồn tại, hạn chế 66 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH DỊCH 68 VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI VIỆT NAM 3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh dịch vụ môi giới bất 68 động sản 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật kinh doanh dịch 71 vụ môi giới bất động sản 3.2.1 Đối với quan quản lý nhà nước thị trường bất động sản 71 3.2.2 Đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 73 3.2.3 Đối với khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản 76 KẾT LUẬN 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản KDBĐS : Kinh doanh bất động sản MGBĐS : Môi giới bất động sản MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Những năm gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) nước ta tăng trưởng "nóng" trở lại, dẫn đến gia nhập nhiều nhà đầu tư hấp dẫn lợi nhuận cao hoạt động kinh doanh mang lại Theo số liệu từ Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch Đầu tư), 08 tháng đầu năm 2017, nước có thêm 85.357 doanh nghiệp thành lập với số vốn đăng ký 822.116 tỷ đồng, tăng 16,3% số doanh nghiệp tăng 44,8% số vốn đăng ký so với kỳ năm 2016 Trong đó, kinh doanh bất động sản (KDBĐS) tăng mạnh nhất, có 3.156 doanh nghiệp đăng ký thành lập với tổng số vốn 217.139 tỷ đồng, tăng 65,8% số lượng 62,8% số vốn Nhu cầu nhà ở, mua bán KDBĐS cá nhân, tổ chức ngày lớn Điều thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ngày "sôi động" Đặt bối cảnh đó, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (MGBĐS) phát triển mạnh mẽ Doanh số tổ chức, cá nhân lĩnh vực MGBĐS tăng năm sau cao năm trước Theo báo cáo Cục Quản lý nhà thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết dựa số liệu cung cấp số sàn giao dịch BĐS Hà Nội, tính riêng tháng năm 2017 có 1.300 giao dịch BĐS thành cơng nhờ hoạt động MGBĐS Như vậy, tính chung tháng đầu năm 2017 có khoảng 6.700 giao dịch thành cơng nhờ hoạt động môi giới Tuy nhiên, hoạt động MGBĐS bộc lộ số hạn chế, yếu tính chưa chun nghiệp nhà MGBĐS; có khơng nhà MGBĐS chưa tuân thủ nghiêm chỉnh quy tắc đạo đức nghề nghiệp hành nghề hay lực, trình độ hiểu biết pháp luật hạn chế v.v Để khắc phục yếu kém, hạn chế này, Luật KDBĐS năm 2014 văn hướng dẫn thi hành có sửa đổi, bổ sung kinh doanh dịch vụ MGBĐS v.v Đặt bối cảnh đó, việc nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật MGBĐS cần thiết nhằm đưa giải pháp nâng cao hiệu thi hành Luật KDBĐS năm 2014 văn hướng dẫn thi hành Với ý nghĩa vậy, học viên lựa chọn đề tài: "Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Môi giới BĐS pháp luật MGBĐS vấn đề giới luật học nước ta quan tâm nghiên cứu Thời gian qua có nhiều cơng trình khoa học vấn đề công bố mà tiêu biểu số cơng trình cụ thể sau đây: i) Dự án VIE/97/016 (1997), Phát triển thị trường bất động sản, Đề tài nghiên cứu khoa học Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương - Bộ Kế hoạch Đầu tư thực bảo trợ Chương trình phát triển Liên Hợp Quốc (UNDP); ii) Doãn Hồng Nhung (chủ nhiệm) (2009), Đề tài QL08.01: Hồn thiện pháp luật mơi giới kinh doanh bất động sản Việt Nam, nghiệm thu tháng 11/2009 Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; iii) Thái Bá Cẩn Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản Lý luận thực tiễn Việt Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội; iv) Dỗn Hồng Nhung (2010), Pháp luật tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản Việt Nam, Nxb Lao động, Hà Nội; v) Trần Quang Huy Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội; vi) Nguyễn Quang Tuyến (2011), Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội; vii) Phạm Ngọc Quỳnh Hương (2008), Thị trường bất động sản Hà Nội từ mở rộng quy mô năm 2008, Luận văn thạc sĩ Kinh tế, Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội; viii) Đặng Văn Được (2005), Pháp luật hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; ix) Phùng Thị Thu Hà (2013), Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội (2013); x) Nguyễn Quang Tuyến Nguyễn Thành Luân (2016), Những điểm Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 kinh doanh dịch vụ bất động sản, Tạp chí Luật học, số 11, v.v Những cơng trình nghiên cứu nói đạt kết nghiên cứu sau: Một là, phân tích số vấn đề lý luận MGBĐS pháp luật MGBĐS thông qua việc luận giải khái niệm, đặc điểm MGBĐS; khái niệm, đặc điểm pháp luật MGBĐS; ý nghĩa MGBĐS; nguyên tắc MGBĐS v.v Hai là, đánh giá thực trạng pháp luật MGBĐS thực tiễn thi hành nhằm nhận diện hạn chế, vướng mắc nguyên nhân hạn chế, vướng mắc Ba là, đưa định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật MGBĐS, nâng cao hiệu thi hành Tuy nhiên, cơng trình khoa học nghiên cứu MGBĐS góc độ sách, pháp luật dựa chủ yếu nội dung Luật KDBĐS năm 2006 Hiện nay, đạo Luật thay Luật KDBĐS năm 2014 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2015 Luật KDBĐS năm 2014 có sửa đổi, bổ sung kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung MGBĐS nói riêng Điều đặt yêu cầu cần nghiên cứu, tìm hiểu MGBĐS với quy định Luật KDBĐS năm 2014 Nghiên cứu pháp luật MGBĐS, tác giả kế thừa kết nghiên cứu lý luận MGBĐS cơng trình khoa học liên quan đến đề tài công bố khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa, nguyên tắc nội dung MGBĐS; kinh nghiệm nước MGBĐS; lịch sử hình thành phát triển pháp luật MGBĐS v.v Bên cạnh đó, phương pháp nghiên cứu phương pháp so sánh, phương pháp bình luận, phương pháp nghiên cứu đa ngành, phương pháp tổng hợp v.v tác giả tiếp thu kế thừa trình nghiên cứu đề tài luận văn Trên sở kế thừa kết nghiên cứu cơng trình khoa học có liên quan, tác giả sâu nghiên cứu đề tài pháp luật MGBĐS Việt Nam Mục đích nghiên cứu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu tổng quát luận văn đưa giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật MGBĐS Việt Nam 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nghiên cứu, luận văn cần giải nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau: - Làm sáng tỏ vấn đề lý luận MGBĐS khái niệm, đặc điểm MGBĐS; vai trò, nguyên tắc nội dung MGBĐS; sở hình thành loại hình kinh doanh dịch vụ MGBĐS… Cá nhân muốn hành nghề môi giới bất động sản phải mở tài khoản cá nhân ngân hàng họ lựa chọn có số tiền tối thiểu 10 triệu đồng tài khoản Mục đích quy định nhằm bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp nhà môi giới gây thiệt hại lợi ích vật chất cho khách hàng trình hành nghề [48] Tác giả đồng tình với quan điểm Bởi lẽ, việc tham gia vào thị trường BĐS, cá nhân cần xác định rõ trách nhiệm khách hàng, trách nhiệm với cộng đồng Điều thực cần thiết lĩnh vực nhạy cảm, có giá trị lớn kinh doanh dịch vụ BĐS Việc quy định cá nhân mở tài khoản cá nhân ngân hàng cần thiết Tuy nhiên, tác giả đề xuất tài khoản phải ngân hàng đóng băng tương ứng với thời gian chứng hành nghề MGBĐS có hiệu lực Tài khoản quản lý ngân hàng cá nhân hành nghề kinh doanh dịch vụ MGBĐS, không thấp mức tối thiểu quy định (10 triệu đồng, cá nhân tác giả đề xuất tăng mức tối thiểu tiền gửi, giá trị tài sản BĐS tăng lên nhanh chóng, mức 10 triệu so với lợi nhuận mang lại nhỏ) Trong trường hợp cá nhân hành nghề kinh doanh dịch vụ MGBĐS gây thiệt hại cho quyền lợi ích hợp pháp khách hàng bên liên quan, quan chức định giải ngân khoản tiền tài khoản để thực nghĩa vụ bồi thường thiệt hại khách hàng Khoản tiền nhà MGBĐS nhận lại trường hợp chứng hành nghề MGBĐS hết thời hạn bị quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi Thứ tư, cần bổ sung quy định trường hợp tổ chức hành nghề kinh doanh dịch vụ MGBĐS phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho nhân viên MGBĐS Quy định nhằm bảo vệ quyền lợi ích khách hàng trường hợp nhân viên MGBĐS môi giới gây thiệt hại cho khách hàng Thứ năm, bổ sung quy định hướng dẫn rõ nguyên tắc định hướng cho việc thỏa thuận phí MGBĐS hoa hồng MGBĐS Mặt khác, cần có quy định hướng xử lý trường hợp khách hàng khơng chịu tốn, "quỵt" phí MGBĐS hoa hồng môi giới nhà MGBĐS thỏa thuận cam kết 70 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 3.2.1 Đối với quan quản lý nhà nước thị trường bất động sản Thứ nhất, quan quản lý nhà nước cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật kinh doanh dịch vụ MGBĐS Một nguyên nhân khiến người dân chưa mặn mà với hình thức giao dịch BĐS thơng qua tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ MGBĐS họ chưa quen với loại hình kinh doanh dịch vụ chưa thấy tác dụng, tính ưu việt hưởng loại hình kinh doanh dịch vụ MGBĐS mang lại Do vậy, quan, ban, ngành cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật liên quan đến vấn đề cho người dân hiểu, nắm rõ áp dụng hiệu vào sống Hiện nay, khoa học, cơng nghệ ngày phát triển đại, trình độ dân trí ngày cao Do vậy, người dân có nhu cầu cao dễ dàng tiếp cận với phương tiện truyền thơng báo chí (báo giấy, báo điện tử), phát thanh, truyền hình Một kênh quan trọng việc phổ biến pháp luật KDBĐS báo chí, đặc biệt báo điện tử, mạng xã hội, face book tiếp cận nhanh chuẩn xác thông tin pháp luật, thông qua internet… công cụ đắc lực phục vụ, hỗ trợ cho tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ MGBĐS hoạt động kinh doanh Do vậy, việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật kinh doanh dịch vụ MGBĐS đại, tiến bộ, công khai, minh bạch hoạt động kinh doanh dịch vụ MGBĐS kênh hiệu cần thiết Các văn pháp luật ban hành, vướng mắc, bất cập trình áp dụng pháp luật hành vi vi phạm có liên quan xảy thực tế phản ánh qua báo chí truyền hình cách nhanh xác Có thể nói truyền thơng có ảnh hưởng vô to lớn tới việc tiếp nhận thông tin người dân Báo chí, phát thanh, truyền hình phổ biến khắp nước "kênh" vô hiệu để Nhà nước tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho nhân dân Khi người dân biết hiểu rõ quy định pháp luật 71 quyền lợi ích thân, đại, công khai, minh bạch hoạt động kinh doanh dịch vụ MGBĐS ngày tự tin tìm đến tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ MGBĐS có nhu cầu có khả phản ánh vụ việc sai phạm lên quan chức Từ đó, hiệu áp dụng văn pháp luật đánh giá xác quan chức có thẩm quyền ban hành kịp thời quy định sửa đổi, phù hợp phát triển kinh tế Thứ hai, quan quản lý nhà nước cần có trách nhiệm việc quản lý sở hoạt động "cò" nhà đất truyền thống, quản lý tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ MGBĐS không với nguyên tắc, tinh thần pháp luật kinh doanh dịch vụ MGBĐS Việc tất tổ chức, cá nhân có kinh doanh dịch vụ MGBĐS hoạt động tuân thủ nguyên tắc pháp luật kinh doanh dịch vụ MGBĐS nội dung quan trọng không góp phần nâng cao hiệu cơng tác quản lý quan chức mà điều kiện quan trọng để người dân sớm làm quen, tin tưởng vào tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ MGBĐS có nhu cầu Thật vậy, việc tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ MGBĐS lại hoạt động theo hình thức cũ, hình thức "cò" đất khiến cho hình ảnh họ mắt người dân hoạt động kinh doanh dịch vụ MGBĐS chưa thực chuyên nghiệp, hoạt động chưa mang nhiều yếu tố cơng khai, minh bạch, khơng lợi nhuận tối đa từ tất bên Điều khiến người dân e dè, chưa thực hào hứng với hình thức kinh doanh dịch vụ MGBĐS có nhu cầu, tâm lý "giao trứng cho ác" nguyên nhân quan trọng khiến cho hoạt động kinh doanh dịch vụ MGBĐS chưa thực tiếp cận đông đảo số lượng người dân có nhu cầu Ngun nhân khơng xuất phát từ tâm lý e ngại người dân mà đến từ phía quan quản lý nhà nước Các quan quản lý nhà nước có lúc, có nơi bng lỏng lãnh đạo, quản lý khiến cho hình thức "cò nhà đất" tồn Các tổ chức, cá nhân đăng ký kinh doanh dịch vụ MGBĐS hoạt động không nguyên tắc, tinh thần pháp luật KDBĐS Việc khiến cho quyền lợi bên mua bên 72 bán chịu ảnh hưởng nghiêm trọng Đây lý khiến bên e dè cân nhắc sử dụng dịch vụ 3.2.2 Đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Phải khẳng định điều rằng, nghề MGBĐS nghề quan trọng góp phần hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS theo hướng lành mạnh, công khai minh bạch Bởi lẽ, hoạt động MGBĐS giúp bên bán/bên cho thuê BĐS bên mua/bên th BĐS tìm đến Nó tư vấn, hỗ trợ bên vượt qua khác biệt, thu hẹp khoảng cách đến "thỏa hiệp" để ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS; cho thuê BĐS Giao dịch KDBĐS thành công số quan trọng tin cậy đánh giá phát triển thị trường BĐS Trong năm gần đây, nghề MGBĐS thể rõ vai trò quan trọng mình, góp phần hỗ trợ đắc lực cho thị trường BĐS phát triển Đặc biệt thời điểm thị trường BĐS rơi vào tình trạng trầm lắng, "đóng băng"; lượng hàng hóa BĐS bị tồn kho lớn v.v Trong điều kiện khó khăn đó, vai trò, kinh nghiệm lĩnh đội ngũ MGBĐS thể Thơng qua trí tuệ, kinh nghiệm nghiệp vụ, nhà MGBĐS tìm hiểu, kết nối người có nhu cầu thực mua, thuê BĐS đến với chủ đầu tư, KDBĐS, đến phân khúc thị trường BĐS Hỗ trợ cho họ việc quảng cáo sản phẩm, tìm kiếm thị trường đầu v.v Kết lượng hàng BĐS tồn kho giảm mạnh, thị trường BĐS trở lại đà hồi phục phát triển; niềm tin nhà đầu tư nước thị trường BĐS trở lại… Đây tín hiệu tốt cho tăng trưởng kinh tế Có thể khẳng định, nay, hoạt động tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ MGBĐS vào nếp, bản, chuyên nghiệp khoa học Cụ thể, giai đoạn "vỡ bong bóng" thị trường BĐS năm trước giúp thị trường lọc tổ chức, cá nhân thiếu lực không đủ tâm huyết với nghề MGBĐS Bên cạnh đó, pháp luật KDBĐS có sửa đổi, bổ sung phù hợp với xu phát triển thị trường BĐS khu vực giới Với quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân tham gia MGBĐS phải cấp chứng 73 hành nghề Quy định góp phần minh bạch hoạt động KDBĐS, tăng tính chuyên nghiệp cho thị trường Do đó, tính chun nghiệp tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ MGBĐS bước khắc phục nâng cao Để khắc phục hạn chế, nâng cao hiệu hoạt động kinh doanh dịch vụ MGBĐS, cá nhân người viết đề xuất thời gian tới tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ MGBĐS cần thực tốt số nội dung sau: Thứ nhất, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ MGBĐS cần người tiên phong việc tăng cường hiệu hoạt động, tạo dựng hình ảnh chun nghiệp, thương hiệu đẳng cấp, uy tín, tin cậy khách hàng; danh dự phát triển thị trường BĐS Việt Nam hướng tới đẳng cấp khu vực Các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ MGBĐS người có trách nhiệm việc xây dựng hình ảnh, thương hiệu thị trường Hoạt động dựa nguyên tắc pháp luật, tôn trọng pháp luật, tôn trọng khách hàng, tối đa hóa lợi ích cho bên, xây dựng hình ảnh chun nghiệp, trung thực, thiện chí thúc đẩy hoạt động kinh doanh dịch vụ MGBĐS thu hút ngày nhiều khách hàng tham gia sử dụng dịch vụ biến họ trở thành người tiêu dùng thông minh Ngược lại, tư tưởng "ăn xổi, làm ăn chụp giựt", tối đa hóa lợi nhuận hình thức, lừa dối bên dẫn đến tín nhiệm khơng cao, tẩy chay từ phía người dân, không riêng tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ MGBĐS mà ảnh hưởng tới tất tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung Thứ hai, nâng cao hiệu công tác đào tạo, nâng cao lực chuyên môn tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động MGBĐS Một vấn đề kể từ ngày 31/12/ 2015, Việt Nam tham gia trở thành thành viên thức Cộng đồng Kinh tế ASEAN (AEC) Điều mở điều kiện cho nhà MGBĐS nước thành viên tham gia hoạt động kinh doanh dịch vụ MGBĐS Việt Nam Sự kiện khiến thị phần đơn vị MGBĐS nước bị thu hẹp Tuy nhiên, mở hội cho nhà MGBĐS Việt Nam nỗ lực phấn đấu đủ lực vươn thị trường khu vực Đông Nam Á Để 74 thay đổi cách nhìn nhận người dân loại hình kinh doanh dịch vụ này, thời gian tới Hội MGBĐS Việt Nam nên liên kết với sở đào tạo để phối hợp tổ chức việc đào tạo lại đào tạo sâu hơn, nâng cao trình độ chuyên môn, lực hội nhập quốc tế người làm nghề MGBĐS Đồng thời, góp phần đảm bảo trình độ nghề MGBĐS Việt Nam ngang với nước khu vực có thị trường BĐS phát triển Thái Lan, Singapore, Malaysia… Về bản, lâu dài, Nhà nước cần nghiên cứu, xây dựng trường đại học chuyên ngành đào tạo ngành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS trang bị thiết bị giảng dạy, sở vật chất đại, hệ thống giáo trình, tài liệu giảng dạy bải tiếp cận với trình độ tiên tiến giới với đội ngũ giảng viên chuyên gia nước quốc tế am hiểu uyên thâm lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS; có tâm, có tầm, có kỹ kinh nghiệm KDBĐS Có hy vọng tạo đội ngũ nhà MGBĐS chuyên nghiệp, lĩnh, trí tuệ đủ lực để tham gia vào chuỗi giá trị toàn cầu Thứ ba, đưa đạo đức kinh doanh tôn quan trọng hàng đầu hoạt động kinh doanh dịch vụ MGBĐS Hiện nay, xu thị trường ngày phải minh bạch, lành mạnh, cạnh tranh theo khốc liệt Do đó, muốn lựa chọn nghề MGBĐS phải xác định "muốn tồn phải có kiến thức đạo đức nghề nghiệp" Yêu cầu đạo đức KDBĐS nói chung kinh doanh dịch vụ MGBĐS nói riêng vấn đề có tầm quan trọng tác động trực tiếp đến hiệu kinh doanh hay chí tồn doanh nghiệp, đặc biệt doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới Tuy vậy, pháp luật Việt Nam chưa đề cập đến việc xây dựng luật đạo đức cho nghề nghiệp thuộc lĩnh vực dịch vụ nói chung dịch vụ MGBĐS nói riêng Việc tuân thủ qui tắc đạo đức nghề nghiệp trách nhiệm nhà MGBĐS Khi tuân thủ theo tiêu chuẩn đạo đức này, nhà MGBĐS nhận hành vi gây hại đến khách hàng, tìm hướng hành động, lựa chọn phương án, điều chỉnh hành vi thích hợp Tiêu 75 chuẩn đạo đức nghề MGBĐS hình thành trước tiên để bảo vệ lợi ích khách hàng sử dụng dịch vụ MGBĐS 3.2.3 Đối với khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản Hơn hết, cá nhân khách hàng lựa chọn sử dụng dịch vụ MGBĐS cần phải khách hàng thông thái Thông thái lựa chọn nhà cung cấp dịch vụ, nhà kinh doanh dịch vụ MGBĐS cần tìm đến tổ chức, cá nhân có uy tín, đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật quy định, công khai, minh bạch hoạt động kinh doanh, có tác phong, thái độ lịch sự, tơn trọng khách hàng Hiện tại, không thiếu sở kinh doanh uy tín để khách hàng lựa chọn Tuy nhiên, việc thay đổi lối mòn suy nghĩ, lựa chọn khách hàng dè dặt, nghi vấn hình ảnh "cò" BĐS khơng thể diễn sớm chiều Tuy nhiên, điều phải thay đổi sớm Bởi lẽ, tiến thị trường tất yếu Sự đào thải tồn khứ, khuyết điểm hình thức "cò" nhà đất lạc hậu Sự đại hình thức kinh doanh dịch vụ MGBĐS xuất phát quan trọng nhất, lợi ích khách hàng Bởi lẽ, khách hàng cần có nhìn chân thực, thơng thái lựa chọn Từ đó, góp phần tạo nên thị trường BĐS lành mạnh, văn minh, đại, hài hòa lợi ích tất bên hướng tới mục tiêu chung phát triển phồn vinh, bền vững đất nước Kết luận Chương Trên sở phân tích vấn đề lý luận kinh doanh dịch vụ MGBĐS đánh giá thực trạng pháp luật kinh doanh dịch vụ MGBĐS thực tiễn thi hành Chương Chương 2; luận văn đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh dịch vụ MGBĐS nâng cao hiệu thi hành Chương Các giải pháp khu trú vào hai nhóm giải pháp: Thứ nhất, nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh dịch vụ MGBĐS; bao gồm giải pháp cụ thể sau đây: 76 - Cần quy định rõ nhà MGBĐS vi phạm quy tắc đạo đức nghề nghiệp chịu chế tài thu hồi chứng hành nghề môi giới thời hạn từ 05 năm trở lên - Sửa đổi, bổ sung quy định việc cấp chứng hành nghề MGBĐS trách nhiệm Bộ Xây dựng, cần hạn chế số lượng chứng hành nghề MGBĐS cấp qua năm, sâu vào chất lượng đội ngũ kinh doanh dịch vụ MGBĐS không cấp tràn lan - Bổ sung quy định yêu cầu tài sản bảo đảm trách nhiệm cá nhân hành nghề kinh doanh dịch vụ MGBĐS Theo đó, cá nhân MGBĐS phải mở tài khoản cá nhân ngân hàng Trong trường hợp cá nhân hành nghề kinh doanh dịch vụ MGBĐS gây thiệt hại cho quyền lợi ích hợp pháp khách hàng khoản tiền sử dụng để bồi hoàn thiệt hại cho khách hàng - Bổ sung quy định tổ chức hành nghề kinh doanh dịch vụ MGBĐS phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho nhân viên MGBĐS Quy định nhằm bảo vệ quyền lợi ích khách hàng trường hợp nhân viên MGBĐS môi giới gây thiệt hại cho khách hàng - Bổ sung quy định hướng dẫn rõ nguyên tắc định hướng cho việc thỏa thuận phí MGBĐS hoa hồng MGBĐS Thứ hai, nhóm giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật kinh doanh dịch vụ MGBĐS; bao gồm giải pháp cụ thể quan quản lý nhà nước thị trường BĐS; Đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ MGBĐS; Đối với khách hàng sử dụng dịch vụ MGBĐS Các giải pháp cụ thể luận văn đề cập Tiểu mục 3.2 Chương 77 KẾT LUẬN Mơi giới BĐS loại hình kinh doanh thiếu thị trường BĐS Loại hình kinh doanh ngày phát triển trở nên phổ biến nước ta Tuy nhiên, nghề MGBĐS nghề hình thành phát triển nên khó tranh khỏi lệch lạc, va vấp điều kiện tồn khơng văn phòng mơi giới nhà đất hoạt động tự phát với đội ngũ "cò" nhà đất Khác với "cò" nhà đất, nhà MGBĐS hoạt động mang tính chun nghiệp hướng tới cơng khai minh bạch, đảm bảo an tồn cho quyền, lợi ích hợp pháp khách hàng nhà MGBĐS hoạt động với điều kiện cấp chứng hành nghề tuân thủ đạo đức nghề nghiệp MGBĐS Cùng với thời gian, đội ngũ nhà MGBĐS chuyên nghiệp dẫn tạo lập vị trí, uy tín, hình ảnh giá trị xã hội; đồng thời, họ nhận tôn trọng đơng đảo người dân Thị trường BĐS đóng vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Nó chịu ảnh hưởng tốc độ tăng trưởng kinh tế, mặt khác trực tiếp tác động đến kinh tế Những ảnh hưởng thị trường BĐS đến kinh tế quốc dân thể qua mặt: - Vị trí tổng sản phẩm quốc dân - Vị trí dự trữ quốc dân - Sự tham gia đông đảo lực lượng lao động - Vị trí việc thu thuế - Khả "hâm nóng" thị trường vốn đầu tư vào BĐS thông qua việc chấp Khả huy động vốn có ý nghĩa quan trọng, hỗ trợ đắc lực cho tăng trưởng kinh tế Các nguyên tắc thị trường tác động q trình tồn cầu hóa tạo áp lực cho tái cấu kinh tế Để tham gia vào chuỗi giá trị tồn cầu đòi hỏi doanh nghiệp Việt Nam phải cao lực cạnh tranh, đổi phương 78 thức quản trị nâng cao chất lượng nguồn nhân lực Quá trình khởi nghiệp lan rộng phạm vi nước với khí thế, khát vọng làm giàu, đổi thay Để hỗ trợ cho trình đòi hỏi phải có nguồn vốn đầu tư lớn mà kênh huy động hiệu vốn đầu tư cho phát triển thúc đẩy thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, công khai minh bạch Để chuyển từ thị trường BĐS hoạt động với số minh bạch thấp, động sang thị trường BĐS phát triển động, hấp dẫn nhà đầu tư ngồi nước với số cơng khai minh bạch cao mang tính chun nghiệp hết, nhà MGBĐS đóng góp vai trò đặc lực Họ "dầu nhớt" góp phần giúp cho thị trường BĐS vận hành cách trôi chảy, hiệu Việc phát triển thị trường BĐS hiệu chuẩn mực, có dịch vụ MGBĐS chuyên nghiệp biện pháp bước làm hợp lí việc quản lí sử dụng nguồn tài sản BĐS không gian Thị trường BĐS hoạt động cách chuẩn mực cần tạo điều kiện cho người, mà việc sử dụng họ hiệu Những kết có chế thị trường hoạt động hướng, dựa vào nhu cầu BĐS người, tổ chức mà việc sử dụng BĐS họ có hiệu cao, thơng qua vận hành tự minh bạch thị trường BĐS Có thể nói rằng, tại, khu vực BĐS chưa đóng vai trò cần thiết theo nhiệm vụ chúng kinh tế, chúng có tiềm lớn bên cạnh giả thiết rằng, kinh tế Việt Nam phát triển phải cần tiếp tục thực thay đổi cấu Khu vực BĐS chưa phát triển tầm đóng vai trò cần thiết thực kinh tế thị trường Khi chưa đạt điều chưa thể đóng vai trò động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Nền kinh tế Việt Nam tìm đường để tăng trưởng cách cân ổn định Để có điều đòi hỏi phải cải cách nhiều mặt tốt nữa, nhiều thay đổi cấu thực khu vực sản xuất thị trường tài Thị trường hoạt động lành mạnh bắt đầu lựa chọn chức năng, địa điểm hợp lí với người sử dụng hiệu 79 Trong hoàn cảnh thực tiễn Việt Nam, phát triển nghề MGBĐS góp phần to lớn việc làm ổn định thị trường Hi vọng tương lai, hoạt động kinh doanh dịch vụ MGBĐS phát triển hướng, góp phần tạo mơi trường pháp lí, xã hội lành mạnh, cạnh tranh với dịch vụ có chất lượng cao Ở nước phát triển, kinh doanh dịch vụ MGBĐS loại hình kinh doanh phổ biến Tuy nhiên, nước ta, loại hình kinh doanh dịch vụ xuất Nó thức thừa nhận kể từ ban hành Luật KDBĐS năm 2006 với quy định MGBĐS điều kiện, quyền nghĩa vụ nhà MGBĐS, hợp đồng MGBĐS; vấn đề đào tạo cấp chứng hành nghề MGBĐS v.v nhằm đưa loại hình kinh doanh dịch vụ vào nề nếp, đặt quản lý Nhà nước mang tính chuyên nghiệp Bởi lẽ, MGBĐS có vai trò quan trong việc hỗ trợ thúc đẩy thị trường BĐS phát triển theo hướng lành mạnh, công khai, minh bạch Luật KDBĐS năm 2014 đời có sửa đổi, bổ sung nhằm khắc phục bất cập quy định MGBĐS Luật KDBĐS năm 2006 Tuy nhiên, lĩnh vực pháp luật đời, q trình xây dựng hồn thiện nên vướng mắc, bất cập trình triển khai thực điều khó tránh khỏi Trên sở phân tích vấn đề lý luận kinh doanh dịch vụ MGBĐS; đánh giá thực trạng pháp luật kinh doanh dịch vụ MGBĐS thực tiễn thi hành; luận văn đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh dịch vụ MGBĐS nâng cao hiệu thi hành Chương Các giải pháp bao gồm nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật kinh doanh dịch vụ MGBĐS nhóm giải pháp nâng cao hiệu thi hành đề cập cụ thể Tiểu mục 3.1 3.2 Chương luận văn 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO Vũ Anh (2004), "Một số vấn đề pháp luật thị trường bất động sản Việt Nam", Nhà nước pháp luật, (27), tr 12-13 Vũ Anh (2011), "Các giải pháp xây dựng hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam", Nhà nước pháp luật, (8), tr 17 Bộ Tư pháp (2009), "Các giải pháp pháp lý bảo đảm tính minh bạch thị trường bất động sản", Thông tin khoa học pháp lý, (5) Bộ Xây dựng (2007), Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 ban hành chương trình đào tạo bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản, định giá bất động sản quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản, Hà Nội Bộ Xây dựng (2008), Thông tư số 13/2008/ TT-BXD ngày 21/05/2008 hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/ NĐ- CP ngày 15/10/2007 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội Bộ Xây dựng (2015), Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 quy định việc cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2005), "Pháp luật đất đai bất động sản", Tài nguyên Môi trường, (25) Thái Bá Cẩn Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản - Lý luận thực tiễn Việt Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội; Chính phủ (2004), Nghị số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, Hà Nội 10 Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội 81 11 Chính phủ (2008), Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08/01/2008 Thủ tướng Chính phủ số giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường bất động sản, Hà Nội 12 Chính phủ (2009), Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở, Hà Nội 13 Chính phủ (2013), Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở, Hà Nội 14 Công ty cổ phần phát triển nguồn nhân lực CEO (2008), Giáo trình đào tạo Mơi giới bất động sản, Hà Nội 15 Phan Thị Cúc Nguyễn Văn Xa (2009), Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nxb Đại học quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh 16 Cục Quản lý Nhà Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng (2012), Môi giới bất động sản Hoa Kỳ, (Tài liệu dịch tham khảo), Hà Nội 17 Cục Quản lý Nhà Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng (2012), Môi giới bất động sản Singapore, (Tài liệu dịch tham khảo), Hà Nội 18 Cục Quản lý Nhà Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng (2012), Môi giới bất động sản Thượng Hải (Trung Quốc), (Tài liệu dịch tham khảo), Hà Nội 19 Cục Quản lý Nhà Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng (2012), Môi giới bất động sản Thụy Điển, (Tài liệu dịch tham khảo), Hà Nội 20 Hoàng Văn Cường (2006), Thị trường bất động sản, Nxb Xây dựng, Hà Nội 21 Dự án VIE/97/016 (1997), Phát triển thị trường bất động sản, Đề tài nghiên cứu khoa học, Do Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương - Bộ Kế hoạch Đầu tư thực bảo trợ Chương trình phát triển Liên Hợp Quốc (UNDP), Hà Nội 22 Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 82 23 Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương khóa IX tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, Hà Nội 24 Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 25 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 26 Đảng Cộng sản Việt Nam (2012), Văn kiện Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành trung ương khóa XI tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng đại, Hà Nội 27 Đảng Cộng sản Việt Nam (2016), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 28 Đặng Văn Được (2005), Pháp luật hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 29 Đặng Văn Được (2006), Hướng dẫn thực pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Lao động - Xã hội, Hà Nội 30 Phùng Thị Thu Hà (2013), Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam", Luận văn thạc sĩ luật, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 31 Phạm Ngọc Quỳnh Hương (2008), Thị trường bất động sản Hà Nội từ mở rộng quy mô năm 2008, Luận văn thạc sĩ Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế Đại học Quốc gia Hà Nội 32 Trần Quang Huy Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội 33 Lưu Đức Khải - Hà Huy Ngọc (2009), "Dịch vụ môi giới bất động sản: kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn định hướng phát triển Việt Nam", Quản lý kinh tế, (24), tr 25-26 34 Vân Ly (2015), "Nhiều tranh cãi quy định môi giới bất động sản", www.thesaigontimes.vn, ngày 28/5/2015 83 35 Nguyễn Trần Nam, "Nhiều tranh quy định môi giới bất động sản", http://www.thesaigontimes.vn 36 Dỗn Hồng Nhung (Chủ nhiệm) (2009), Hồn thiện pháp luật môi giới kinh doanh bất động sản Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học, Nghiệm thu tháng 11/2009 Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 37 Doãn Hồng Nhung (2010), Pháp luật tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản Việt Nam, Nxb Lao động, Hà Nội 38 Quốc hội (2006), Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội 39 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 40 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 41 Quốc hội (2014), Luật Doanh nghiệp, Hà Nội 42 Quốc hội (2014), Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội 43 Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội 44 Quốc hội (2015), Bộ luật dân sự, Hà Nội 45 Trường Đại học Kinh tế quốc dân (2000), Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 46 Trường Đại học Kinh tế quốc dân (2000), Giáo trình Quản lý nhà nước đất đai nhà ở, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 47 Nguyễn Quang Tuyến (2011), Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội 48 Nguyễn Quang Tuyến - Nguyễn Thị Nga (2011), "Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam kiến nghị hoàn thiện", Luật học, (6) 49 Nguyễn Quang Tuyến Nguyễn Thành Luân (2016), "Những điểm Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 kinh doanh dịch vụ bất động sản", Luật học, (11) 50 Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội 51 Nguyễn Như Ý (chủ biên) (2001), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội 84 ... GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Lý luận môi giới bất động sản 1.1.1 Khái niệm môi giới bất động sản 1.1.2 Đặc điểm môi giới bất động sản 1.1.3 Vai trò mơi giới. .. trò mơi giới bất động sản 12 1.1.4 Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản 15 1.1 1.2 Lý luận pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam 18 1.2.1 Cơ sở pháp luật môi giới bất động sản 18 1.2.2... pháp luật môi giới bất động sản 28 1.2.3 Kinh nghiệm số nước điều chỉnh hoạt động môi giới 29 bất động sản pháp luật học Việt Nam Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI 37 GIỚI