Pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG Có thể hiểu tài chính trong lĩnh vực đất đai là các nghĩa vụ vật chất mà pháp luật quy định cho người sử dụng đất phải thực h

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN QUANG HUY

HÀ NỘI - 2015

Lời đầu tiên¸ tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc đến TS Trần Quang Huy - Người đã nhiệt tình hướng dẫn, chỉ bảo và giúp đỡ tôi

trong suốt quá trình viết luận văn Và tôi cũng xin chân thành cảm ơn các thầy

cô giáo trường Đại học Luật Hà Nội đã trang bị cho tôi những kiến thức, cách nghiên cứu, giúp tôi có thể hiểu và xử lý đề tài một cách phù hợp nhất với khả năng của mình Luận văn này là kết quả phản ánh một phần kiến thức chuyên ngành mà tôi đã tiếp nhận, tích lũy từ các thầy cô dưới mái trường Đại học Luật Hà Nội

Cuối cùng, xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè đã động viên, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Hà Nội, ngày 20 tháng 5 năm 2015 Học viên

Hoàng Thục Oanh

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, có sự hỗ

trợ, giúp đỡ từ Người hướng dẫn là TS Trần Quang Huy Các nội dung

nghiên cứu và kết quả trong đề tài này là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất cứ công trình nghiên cứu nào trước đây Những số liệu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá được chính tác giả thu thập từ các nguồn khác nhau có ghi trong phần tài liệu tham khảo Ngoài ra, đề tài còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá cũng như số liệu của các tác giả, cơ quan tổ chức khác, và cũng được thể hiện trong phần tài liệu tham khảo

Hà Nội, ngày 20 tháng 5 năm 2015 Người viết

Hoàng Thục Oanh

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích nghiên cứu 2

3 Nhiệm vụ nghiên cứu 2

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 3

4.1 Đối tượng nghiên cứu 3

4.2 Phạm vi nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Kết cấu của luận văn 4

Chương 1 5

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI 5

1.1 KHÁI NIỆM TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 5

1.1.1 Định nghĩa 5

1.1.2 Đặc điểm 7

1.2 CƠ SỞ RA ĐỜI CHẾ ĐỊNH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 9

1.3 VAI TRÒ VÀ SỰ TÁC ĐỘNG CỦA VIỆC THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Error! Bookmark not defined 1.3.1 Vai trò 10

1.3.2 Sự tác động 11

1.4 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 12

1.4.1 Quan điểm, đường lối của Đảng đối với vấn đề thu tiền sử dụng đất 12

1.4.2 Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai 13

1.4.3 Cơ chế quản lý kinh tế 14

1.4.4 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 15

1.5 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CHẾ ĐỊNH TIỀN SỬ

DỤNG ĐẤT TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 16

1.5.1 Giai đoạn từ trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực 16

1.5.2 Giai đoạn từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực đến trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực 17

1.5.3 Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay 18

Chương 2 20

NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH 20

2.1 ĐỐI TƯỢNG NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 20

2.1.1 Các đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất 20

2.1.2 Các đối tượng được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 25

2.1.3 Các đối tượng được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất 27

2.2 CĂN CỨ XÁC ĐỊNH TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ VIỆC THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TRƯỜNG HỢP CỤ THỂ 29

2.2.1 Căn cứ xác định tiền sử dụng đất 29

2.2.2 Việc thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp cụ thể 32

2.2.2.1 Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất 32

2.2.2.2 Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất 34

2.2.2.3 Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 39

tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100

Luật Đất đai năm 2013 41

2.2.2.5 Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 42

2.2.2.6 Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận 44

2.3 THỦ TỤC NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 46

2 4 QUY ĐỊNH VỀ MIỄN, GIẢM TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 49

2.4.1 Đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất 49

2.4.1.1 Đối tượng được miễn tiền sử dụng đất 49

2.4.1.2 Đối tượng được giảm tiền sử dụng đất 52

2.4.2 Thủ tục miễn, giảm tiền sử dụng đất 53

2.5 THỦ TỤC GHI NỢ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 54

Chương 3 57

ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ ĐIỂM MỚI CỦA PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 57

3.1 ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ ĐIỂM MỚI CỦA PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 57

3.2 ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 63

3.2.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất 64 3.2.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất 67

tiền sử dụng đất 69

KẾT LUẬN 72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là thành phần quan trọng tạo nên môi trường sống của các sinh vật trên bề mặt trái đất Lịch sử phát triển của loài người cũng gắn liền với đất đai, với ý nghĩa đất đai là nơi sinh sống của các quốc gia, dân tộc, là nơi các thế hệ người nối tiếp nhau gìn giữ và sáng tạo ra các giá trị văn hóa Đất đai là tặng vật của thiên nhiên ban cho con người, nhưng hiệu quả khai thác và sử dụng đất lại hoàn toàn phụ thuộc vào tác động của con người nên cần thiết phải có sự quản lý của Nhà nước để đất đai được khai thác, sử dụng hợp lý và

có hiệu quả nhằm phục vụ lợi ích của con người, của xã hội và của mọi quốc gia Trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đất đai trở thành nguồn nội lực rất quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội Dựa trên những

lý do này, công tác quản lý đất đai của nhà nước đòi hỏi phải được thực hiện ngày càng khoa học, chặt chẽ, đảm bảo hiệu lực, hiệu quả Trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế, hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước được thực hiện bằng nhiều công cụ khác nhau như công cụ hành chính, công cụ kinh tế Trong đó, chính sách tài chính về đất đai nói chung, thu tiền sử dụng đất nói riêng là công cụ không thể thiếu trong việc hoạch định và thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai Có như vậy mới ngăn ngừa được tình trạng sử dụng đất đai bừa bãi, lãng phí và kém hiệu quả Việt Nam đã và đang từng bước hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai nhằm thể chế hóa chủ trương, chính sách của Đảng trong lĩnh vực này Sự đổi mới tư duy về quản lý đất đai trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã được ghi nhận trong Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX Luật Đất đai năm 2013 đã kế thừa, bổ sung các quy định về thu tiền sử dụng đất Trải qua thực tiễn 11 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 nói chung và các quy định về thu tiền sử dụng đất nói

riêng cho thấy những thành tựu đạt được là không thể phủ nhận Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu, thực trạng tài chính về đất đai nói chung, thu tiền

sử dụng đất nói riêng cũng bộc lộ một số hạn chế, khiếm khuyết, gây cản trở

sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Trên cơ sở đó, ngày 29/11/2013, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 để khắc phục những hạn chế, khiếm khuyết trong chế định về thu tiền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2003 Để đi tìm lời giải cho việc khắc phục những hạn chế, tồn tại của chế định thu tiền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2003 bằng những quy định mới trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành rất cần có sự nghiên cứu, đánh giá một cách toàn

diện, khách quan, khoa học Với mục đích đó, tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo các quy định của pháp luật đất đai hiện hành” làm luận văn tốt nghiệp cao học Luật kinh tế

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Giải mã nội hàm khái niệm tiền sử dụng đất với tư cách là một bộ phận của vấn đề tài chính trong lĩnh vực đất đai, chỉ ra những đặc điểm cơ bản của thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai; tìm hiểu cơ sở lý luận và thực tiễn của việc ra đời các quy định về thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất

đai; lịch sử hình thành và phát triển các quy định về thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai

- Đánh giá, phân tích thực trạng pháp luật về chính sách thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai theo Luật Đất đai năm 2013, trên cơ sở có sự

so sánh, đối chiếu với Luật Đất đai năm 2003 để chỉ ra một số điểm hạn chế của pháp luật cũ và tính mới của hệ thống pháp luật đất đai hiện hành Trên cơ

sở đó, đề xuất định hướng và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về tài chính trong lĩnh vực đất đai nói chung, thu tiền sử dụng đất nói riêng, trong

đó có mối liên hệ mật thiết giữa giá đất và thu tiền sử dụng đất

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm:

- Các quan điểm lý luận về thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai

- Các quy định của pháp luật đất đai thực định về thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai

Các quy định này được đề cập trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành được ban hành từ năm 2003 đến nay

5 Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được các mục đích nghiên cứu mà đề tài đặt ra, luận văn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:

- Phương pháp nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch

sử của Chủ nghĩa Mác – Lênin;

- Các phương pháp nghiên cứu cụ thể khác gồm:

(i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử được sử dụng trong Chương 1 khi nghiên cứu một số vấn đề lý luận về thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai

(ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp bình luận, phương pháp thống kê được sử dụng trong Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai

(iii) Phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp được sử dụng khi nghiên cứu trong Chương 3 về một số điểm mới của pháp luật về thu tiền sử dụng đất và định hướng hoàn thiện pháp luật về tài chính trong lĩnh vực đất đai

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, khóa luận được kết cấu thành 3 chương với nội dung như sau:

- Chương 1 Một số vấn đề lý luận về thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai

- Chương 2 Nội dung pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành

- Chương 3 Đánh giá một số điểm mới của pháp luật về thu tiền sử dụng đất và định hướng hoàn thiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG

Có thể hiểu tài chính trong lĩnh vực đất đai là các nghĩa vụ vật chất mà pháp luật quy định cho người sử dụng đất phải thực hiện đối với Nhà nước trong các trường hợp nhất định, phụ thuộc vào đối tượng sử dụng đất và mục đích sử dụng đất; hay nói cách khác, tài chính trong lĩnh vực đất đai là các khoản thu được pháp luật quy định theo từng loại đất mà người sử dụng đất phải nộp cho ngân sách nhà nước Trong số các khoản thu này có khoản thu

từ tiền sử dụng đất

Chính sách tài chính đất đai được đề cập lần đầu cụ thể tại Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI Năm 1987, Luật Đất đai đầu tiên đã được ban hành đánh dấu một thời kỳ mới của Nhà nước ta trong công tác quản lý đất đai Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1987 chưa thể hiện đúng các quan hệ đất đai và chưa phù hợp với cơ chế mới Để khắc phục các hạn chế của Luật Đất đai năm 1987, tại kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa IX ngày 14/7/1993 đã ban hành Luật Đất đai năm 1993 thay thế Luật Đất đai năm

1987 Luật Đất đai năm 1993 đã từng bước giải quyết được các quan hệ đất đai mới phát sinh trong cơ chế thị trường, góp phần ổn định tình hình chính trị, xã hội giúp Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả hơn Về chính sách thu tiền sử dụng đất, tại Điều 22 Luật Đất đai năm 1993 cũng đã đề cập đến các trường hợp thu tiền sử dụng đất Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1993 chưa đưa

ra quy định cụ thể về tiền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 đã đưa ra khái

niệm tiền sử dụng đất như sau: “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng

đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định” (Khoản 25 Điều 4 Luật Đất đai năm

2003) Có thể thấy ngay rằng tiền sử dụng đất phải là một khoản tiền do người

sử dụng đất nộp cho Nhà nước vì việc sử dụng đất Tuy nhiên, đây chỉ là một cách hiểu khá chung chung và không phân biệt được với các loại nghĩa vụ tài chính khác Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, tiền sử dụng đất được nộp trong những trường hợp sau: Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, khi chuyển mục đích sử dụng đất, khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong

những trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất

Như vậy, khái niệm tiền sử dụng đất được đưa ra tại khoản 25 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 còn phiến diện, chưa bao quát được hết các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, dễ gây cách hiểu sai trong việc áp dụng Với khái niệm tiền sử dụng đất như vậy thì có thể hiểu tiền sử dụng đất chỉ được nộp trong trường hợp duy nhất là giao đất có thu tiền sử dụng đất mà thôi Việc đưa ra một khái niệm về tiền sử dụng đất là hết sức cần thiết nhằm tạo

cơ sở pháp lý rõ ràng cho chính sách thu tiền sử dụng đất đồng thời cũng tạo

ra sự nhất quán trong cách hiểu cũng như cách áp dụng giữa Luật Đất đai và các văn bản dưới Luật

Trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 2013 đã đưa ra khái niệm tiền sử dụng đất một cách cụ thể, rõ ràng và đầy đủ tại khoản 21 Điều 3 về giải thích từ

ngữ của Luật Đất đai năm 2013 như sau: “Tiền sử dụng đất là số tiền mà

người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.”

Như vậy, có thể thấy, khái niệm này đã bao quát được các trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bao gồm: khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất So với Luật Đất đai năm 2013, chúng ta đã bỏ đi một trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước cho phép chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất

có thu tiền sử dụng đất Sự thay đổi này là hợp lý, nó xuất phát từ quan điểm xây dựng pháp luật đất đai hiện hành theo hướng tăng cường hơn việc vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, tiến tới xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất đai thông qua các quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển cơ bản sang áp dụng hình thức thuê đất

1.1.2 Đặc điểm

Là một bộ phận cấu thành của tài chính trong lĩnh vực đất đai, thu tiền

sử dụng đất mang những đặc điểm cơ bản sau:

Thứ nhất, thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai phản ánh mối quan

hệ giữa người sử dụng đất và Nhà nước thông qua khoản thu ngân sách từ đất đai trong những trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và được công nhận quyền sử dụng đất

Thứ hai, thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai gắn liền với giá đất

do Nhà nước quy định; bởi đây được coi là căn cứ để thực hiện chính sách thu đối với đất đai Ở nước ta, để định giá (ước tính giá trị) đất, Nhà nước có chính sách quy định về nguyên tắc và các phương pháp xác định giá đất

Trong Luật Đất đai năm 2013, giá đất được quy định tại Chương VIII – Tài chính về đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất Đây là chương mới, gồm 13 điều (từ Điều 107 đến Điều 119)

Có một số đổi mới chủ yếu so với Luật Đất đai năm 2003, cụ thể như sau:

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì

có mức giá như nhau (Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013)

cơ sở để giải quyết tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đồng thời góp phần hạn chế tham nhũng trong quản lý, sử dụng đất Giá đất được sử dụng là căn cứ tính tiền sử dụng đất đã được quy định sát với thực tế, bảo đảm

được quyền lợi của người sử dụng đất cũng như nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, lành mạnh hóa các quan hệ đất đai nói chung trên thực tế, trong đó có quan hệ về thu tiền sử dụng đất

1.2 CƠ SỞ RA ĐỜI CHẾ ĐỊNH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Các chế định về giá đất và chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai nói chung cũng như thu tiền sử dụng đất nói riêng, quy định trong Luật đất đai được xây dựng dựa trên những luận cứ chủ yếu sau đây:

Một là, khi chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường, dưới tác

động của các quy luật khách quan của nền kinh tế thị trường, Nhà nước đã tiến hành xóa bỏ sự bao cấp về giá đất và chuyển sang áp dụng cơ chế giá thị trường để quản lý đất đai Điều đó có nghĩa là trong điều kiện nền kinh tế thị trường, Nhà nước muốn quản lý đất đai có hiệu quả thì không chỉ sử dụng các phương thức quản lý chính trị - hành chính thuần túy mà phải áp dụng các biện pháp mang tính kinh tế thông qua các chế định liên quan tới giá đất, chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai nói chung và thu tiền sử dụng đất nói riêng

Hai là, mặc dù về nguồn gốc phát sinh, đất đai là tài nguyên do thiên

nhiên ban tặng, có trước khi loài người được sinh ra song khi đó đất đai không có giá trị vì chưa có lao động của con người và cũng để giữ gìn non sông, bờ cõi của đất nước, cha ông ta đã đổ bao mồ hôi, công sức lẫn xương máu Đất đai mà chúng ta có được ngày nay là cả một quá trình lao động lâu dài, bao gồm cả lao động vật thể và phi vật thể Như vậy, đất đai phải được xác định giá trị vì có lao động xã hội kết tinh Hơn thế nữa, giá trị của đất ngày nay không phải do lao động của một người hay của một thế hệ mà do nhiều thế hệ đi trước; vì thế những hàng hóa thông thì giá trị có xu hướng

giảm đi do tiến bộ kỹ thuật làm giảm lao động hao phí nhưng giá trị đất đai có

xu hướng ngày càng tăng

Ba là, để hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường ở nước ta, cần

phải hình thành các thị trường mang tính “đầu vào” của quá trình sản xuất –

kinh doanh trong đó có thị trường bất động sản theo quan điểm của Đảng:

“Tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường theo định hướng XHCN, đặc biệt quan tâm các thị trường quan trọng nhưng hiện chưa có hoặc còn sơ khai như: thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa học – công nghệ”[10, tr.5] Muốn xác lập được thị trường bất

động sản ở nước ta thì một trong những điều kiện tiền đề cần thiết là phải xác định được vấn đề giá đất và các chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai nói chung, trong đó có chế định thu tiền sử dụng đất

Bốn là, hiện nay, trong giai đoạn thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại

hóa đất nước vì mục tiêu “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ,

văn mình” thì vai trò của đất đai phải được nhìn nhận với diện mạo mới, nó

không chỉ là tài nguyên, tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa – xã hội, an ninh – quốc phòng, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống mà đất đai còn là nguồn vốn, nguồn lực để phát triển đất nước [12, tr.3] Muốn biến vai trò này của đất đai thành hiện thực trong thực tiễn cuộc sống thì không thể không đặt ra yêu cầu thu tiền sử dụng đất

1.3 VAI TRÒ VÀ SỰ TÁC ĐỘNG CỦA VIỆC THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.3.1 Vai trò

Trong nền kinh tế nói chung của đất nước và thị trường bất động sản nói riêng, chính sách tài chính đất đai có vai trò vừa là công cụ tài chính chủ

yếu tập trung nguồn thu cho ngân sách nhà nước, vừa là công cụ quan trọng giúp Nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai, quản lý thị trường bất động sản Trong đó, thông qua việc thu tiền sử dụng đất và định giá đất đai, Nhà nước thể chế các khoản thu, mức thu nghĩa vụ tài chính đối với các tổ chức, cá nhân được giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất khi tạo lập (đầu tư xây dựng) bất động sản, khi sử dụng bất động sản hoặc khi bán hay tham gia giao dịch trong thị trường bất động sản, từ đó thực hiện điều tiết công bằng xã hội trong phân phối và quản lý của Nhà nước đối với đất đai

1.3.2 Sự tác động

Thông qua những chính sách cụ thể, việc thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai tác động rất lớn đến thị trường bất động sản Cụ thể là:

Thứ nhất, với chủ trương chung là đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử

dụng đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao, thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất, giảm diện các trường hợp được giao đất không thu tiền sử dụng đất thì việc thu tiền sử dụng đất đã góp phần hình thành nên giá thị trường của bất động sản; góp phần vào việc thay đổi quan hệ giữa cung và cầu về bất động sản trên thị trường, hạn chế việc đầu cơ, nắm giữ trái phép bất động sản và bình ổn giá cả trên thị trường

Thứ hai, chính sách về thu tiền sử dụng đất góp phần kiểm soát, kiểm

tra việc quản lý, sử dụng và hoạt động kinh doanh bất động sản, từ đó phát hiện ra những sự chưa phù hợp, tồn tại, vướng mắc trong thực tiễn áp dụng hoặc những sai trái, vi phạm pháp luật của các tổ chức, cá nhân để kịp thời thông báo, đề xuất với cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, có biện pháp tháo

gỡ hoặc xử phạt, xử lý theo quy định của pháp luật

Thứ ba, việc thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai góp phần điều

tiết và điều hòa thu nhập, thực hiện công bằng xã hội trong sử dụng và chuyển dịch bất động sản

1.4 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.4.1 Quan điểm, đường lối của Đảng đối với vấn đề thu tiền sử dụng đất

Chính sách đất đai là chính sách lớn, hệ trọng, mang tính tổng hợp cả

về kinh tế và chính trị - xã hội, được Đảng, Nhà nước và nhân dân ta rất quan tâm Giải quyết đúng đắn chính sách đất đai sẽ tạo thêm động lực, góp phần quan trọng để đạt được những thành tựu to lớn của sự nghiệp cách mạng nước ta

Trong mỗi giai đoạn lịch sử, Đảng và Nhà nước ta đều ban hành những chính sách, pháp luật đất đai và thường xuyên sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với yêu cầu của sự nghiệp phát triển đất nước Không nằm ngoài quy trình đó, vấn đề giá đất và tài chính về đất đai luôn chịu ảnh hưởng bởi các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước

Trong thời kỳ tập trung, quan liêu, bao cấp, đặc biệt là kể từ khi Hiến

pháp năm 1980 ra đời với quy định: “Đất đai là của Nhà nước – đều thuộc

sở hữu toàn dân” (Điều 19), pháp luật đất đai ở giai đoạn này đã nghiêm cấm

việc mua, bán, chuyển nhượng đất đai: “nghiêm cấm việc mua bán, chuyển

nhượng đất đai, phát canh, thu tô dưới mọi hình thức” (Điều 5 Luật Đất đai

1987) Vì vậy, lúc này, giá đất chưa được pháp luật đề cập

Thông qua các Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam khóa VI (1986), khóa VII (1991), khóa VIII (1996), khóa IX (2001), khóa X (2006), khóa XI (2011) đã đề ra đường lối đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội

chủ nghĩa Chính sách tài chính đất đai nói chung, trong đó có việc thu tiền sử

dụng đất qua các Đại hội có nhiều nét thay đổi rõ rệt

Chính sách đất đai của Đảng đã được thể chế hóa trong Hiến pháp 1992 với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17) và Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18) Trên cơ sở đó, Nhà nước phân bổ, điều hòa lại những lợi ích có được từ đất cho mọi người dân trong xã hội, tạo nên một thiết chế công bằng, bình đẳng

Luật Đất đai năm 1993; Luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 1998,

2001, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã có những quy định cụ thể nhằm thể chế hóa các chính sách đất đai của Đảng, trong đó các vấn đề liên quan đến nghĩa vụ tài chính đất đai của người sử dụng đất ngày càng được chú trọng và hoàn thiện hơn

Thể chế hóa các quy định của Hiến pháp 2013, cũng như những định

hướng đưa ra trong Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 – 2020: “Hoàn

chỉnh hệ thống pháp luật, chính sách về đất đai, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất, của người giao lại quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai, cho sự phát triển; khắc phục tình trạng lãng phí và tham nhũng đất đai”

[12, tr.3], Luật Đất đai năm 2013 đã có những thay đổi quan trọng trong chính sách tài chính về đất đai nói chung và thu tiền sử dụng đất nói riêng

Qua đó, có thể thấy rằng, những đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng qua các thời kỳ lịch sử cụ thể đã có tác động tích cực đối với kinh tế - hội của đất nước trong đó phải kể đến những chính sách về thu tiền sử dụng đất

1.4.2 Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Trước đây, Việt Nam cũng giống như các nước khác trên thế giới đều thừa nhận sự tồn tại nhiều hình thức sở hữu về đất đai Sau khi Hiến pháp

1980 ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 19) thì lúc này Nhà nước chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu đất đai duy nhất là: sở hữu toàn dân

về đất đai Hình thức sở hữu đất đai này vẫn được công nhận tại Hiến pháp

1992: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất,

nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa , đều thuộc sở hữu toàn dân”

Hiến pháp 2013 và tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục khẳng

định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và

thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”

Với việc khẳng định tiếp tục xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước chủ trương mở rộng các quyền năng cụ thể cho người sử dụng đất Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đã thực hiện quyền định đoạt giá trị đất đai thông qua khung giá đất và điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai Nhà nước có quyền quy định quyền sử dụng đất, đồng thời buộc họ phải gánh vác những nghĩa vụ pháp lý nhất định Mục đích cuối cùng của Nhà nước và người sử dụng đất là khai thác và sử dụng tốt nguồn lực từ đất đai, đối tượng

sử dụng đất phải nộp vào ngân sách nhà nước khi họ được sử dụng, khai thác

và hưởng lợi từ đất đai và Nhà nước dùng ngân sách để chi trả cho các hoạt động phát triển kinh tế - xã hội Việc quy định như trên là phù hợp với định hướng đổi mới chính sách, pháp luật đất đai nêu trong Nghị quyết số 19 – NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương khóa XI và quy định của Hiến pháp năm 2013 [12, tr.4]

1.4.3 Cơ chế quản lý kinh tế

Ngay sau khi đất nước thống nhất, học tập mô hình Chủ nghĩa xã hội của Liên Xô, nước ta xây dựng chủ nghĩa xã hội theo cơ chế kinh tế tập trung,

bao cấp Vì thế, các quan hệ kinh tế nói chung và các quan hệ đất đai nói riêng trong giai đoạn này mang tính chất hành chính, mệnh lệnh, vận hành

theo cơ chế “xin – cho”, yếu tố kinh tế của đất đai dường như không được

chú ý khai thác, thể hiện ở việc chưa thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt và có giá Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986 đã

đề ra đường lối đổi mới đất nước, phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường Phải đến khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, vấn đề giá đất mới được

đề cập và quan hệ đất đai lúc này được trả lại giá trị ban đầu vốn có của nó và vận động theo đúng bản chất của một quan hệ kinh tế trong cơ chế thị trường Như vậy, có thể nói rằng, quá trình đổi mới cơ chế quản lý kinh tế ở nước ta

đã tạo điều kiện cho việc thực hiện có hiệu quả các chính sách đất đai nói chung và chính sách về giá đất và các vấn đề tài chính đất đai nói riêng

1.4.4 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và các vấn đề tài chính trong lĩnh vực đất đai vì nó tác động trực tiếp đến mục đích và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất

Yêu cầu đặt ra là phải có sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua giá cả và các chính sách tài chính về đất đai trong đó có thu tiền sử dụng đất nhằm bình ổn giá đất và chống lại các hành vi đầu cơ đất đai, lũng đoạn thị trường nhà đất để vừa đảm bảo thực hiện nguyên tắc công bằng trong xã hội, vừa thực hiện vai trò quản lý đất đai của Nhà nước, đồng thời, ngân sách Nhà nước cũng có thêm được một khoản thu không nhỏ từ phần giá trị tăng lên của đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại

mà do quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước tạo ra

Chính vì vậy, quy hoạch, kế hoạch đất giữ vai trò quan trọng trong việc tăng cường hiệu lực và hiệu quả của quản lý Nhà nước về đất đai, góp phần

tích cực vào việc phát huy tiềm năng đất đai phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng – an ninh và chuyển đổi cơ cấu lao động thông qua chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, tạo việc làm mới, tăng thu nhập, cải thiện đời sống cho nhân dân

1.4.5 Mục đích, phương thức sử dụng đất

Khi xác định giá đất và điều tiết nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất thì không thể bỏ qua mục đích và phương thức sử dụng đất Bởi lý do mục đích và phương thức sử dụng đất chi phối trực tiếp đến khả năng sinh lợi của đất đai Ví dụ, nếu đất đai được quy hoạch sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì việc xác định thu tiền sử dụng đất sẽ thấp hơn so với đất đai được quy hoạch vào mục đích phi nông nghiệp

1.4.6 Các yếu tố khác

Bên cạnh những yếu tố cơ bản trên, việc thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai còn chịu ảnh hưởng của một số yếu tố khác, chẳng hạn như vị trí của đất đai: Đối với đất ở các đô thị thì giá đất được xác định cao hơn đất ở khu vực nông thôn do có vị trí địa lý thuận lợi hơn cho hoạt động sinh hoạt, đời sống và thuận lợi lớn hơn so với đất ở nông thôn Hơn nữa, đất ở đô thị nằm ở nơi có kết cấu hạ tầng đồng bộ hơn so với đất ở tại khu vực nông thôn

1.5 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CHẾ ĐỊNH TIỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM

1.5.1 Giai đoạn từ trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực

Ngay từ khi đất nước hoàn toàn độc lập năm 1975, ngoài việc khắc phục các hậu quả của chiến tranh, một trong những mối quan tâm lớn của Đảng và Nhà nước là khôi phục và phát triển kinh tế Trong hầu hết các văn

bản pháp luật liên quan đến chính sách pháp luật về đất đai trong thời gian này không có một văn bản nào đề cập đến vấn đề giá đất Nguyên nhân là do trong thời kỳ này, đất đai được quản lý theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung, quan liêu, bao cấp

Thực hiện việc quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, cụ thể hóa quy định của Hiến pháp 1992, ngày 14/7/1993, Quốc hội khóa IX đã thông qua Luật Đất đai năm 1993 Tiếp đó, các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 1993 được ban hành Trong đó, có đề cập vấn đề về giá đất và các vấn đề

về tài chính đất đai nói chung, thu tiền sử dụng đất nói riêng

Vấn đề tiền sử dụng đất: Việc thu tiền sử dụng đất được thực hiện theo các quy định tại Nghị định số 89/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994 về thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính; Nghị định số 44/1996/NĐ-CP ngày 3/8/1996 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 89/1994/NĐ-CP và Điều 22a Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 Tuy nhiên, các quy định về thu tiền sử dụng đất theo các văn bản này còn tồn tại một số bất cập như chưa bao quát hết các đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất, các khoản thu tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước còn hạn chế Chính vì vậy, sự ra đời của Nghị định

số 38/2000/NĐ-CP và Thông tư số 115/2000 ngày 11/12/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 38/2000/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất

và kinh tế Tuy nhiên, trước tình hình phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã

hội, pháp luật về đất đai đã bộc lộ rõ những hạn chế như chưa thực sự theo kịp với tiến trình chuyển đổi nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế có hiệu quả Luật Đất đai quy định tương đối tập trung vào biện pháp quản lý hành chính và còn mang nặng tính bao cấp, trong khi các mối quan hệ kinh tế được đề cập, điều chỉnh còn ít., chưa có đủ các chế định cần thiết về giá đất, đảm bảo công bằng về nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất giữa các đối tượng sử dụng đất Để khắc phục những tồn tại của Luật này, Luật Đất đai năm 2003 được ban hành đã có nhiều đổi mới, sửa đổi về chính sách tài chính đất đai, trong đó có việc thu tiền sử dụng đất tạo nên những hiệu quả rõ nét trong công tác quản lý đất đai

Để triển khai Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành các Nghị định hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai: Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ đã ban hành về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất thay thế Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 Về chính sách thu tiền sử dụng đất, Chính phủ đã ban hành Nghị định 198/2004/NĐ-CP thay thế Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 đã giải quyết được cơ bản các vướng mắc về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tạo điều kiện thực hiện chính sách thu tiền sử dụng đất có hiệu quả

1.5.3 Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay

Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đóng một vai trò vô cùng quan trọng trong việc tạo ra hành lang pháp lý thống nhất để quản lý vấn đề giá đất và các chính sách tài chính đất đai nói chung, thu tiền

sử dụng đất nói riêng Tuy nhiên, trải qua hơn 10 năm thực hiện, trước sự thay đổi nhanh chóng của tình hình phát triển kinh tế - xã hội, nhiều quan hệ đất đai tỏ ra không còn phù hợp, trong đó có những quan hệ phát sinh trong lĩnh vực thu tiền sử dụng đất Điều đó đòi hỏi phải có sự hoàn thiện hệ thống pháp

luật liên quan đến lĩnh vực này Chính vì thế, Quốc hội khóa XIII đã thông qua và ban hành Luật Đất đai năm 2013 với những đổi mới, bổ sung quan trọng trong lĩnh vực thu tiền sử dụng đất Đi kèm với nó là việc ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất và Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất Các văn bản này đều có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2014

Đây đều là những văn bản mới ban hành, tính đến thời điểm hiện tại chưa có hiệu lực được 12 tháng Do vậy, việc tổng kết, đánh giá thực tiễn chưa nhiều Tuy nhiên, đánh giá về tính mới thì có thể thấy những văn bản này đã tạo ra những chuyển biến quan trọng, góp phần đảm bảo công bằng xã hội trong việc thực hiện chính sách thu tiền sử dụng đất, cũng như đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Chương 2 NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY

ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH

2.1 ĐỐI TƯỢNG NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Tiền sử dụng đất là một trong số những nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp người sử dụng đất đều phải thực hiện nghĩa vụ này Vậy cơ sở pháp lý nào xác định các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất?

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền

sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất

Như vậy, các đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất bao gồm:

2.1.1 Các đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

Giao đất là một trong những hình thức thể hiện sự quản lý của Nhà nước đối với đất đai, thông qua hành vi giao đất, Nhà nước chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng Theo Luật Đất đai hiện hành, quy định 2 hình thức giao đất: giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất Đây là 2 hình thức giao đất có đối tượng áp dụng riêng biệt, phạm vi hưởng quyền cũng như nghĩa vụ của các đối tượng này là khác nhau Một điểm khác biệt rõ nét của 2 hình thức này đó là nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước chỉ được áp dụng đối với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1 Điều 2 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất đã quy định cụ thể đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng như sau:

Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở Trước đây, Nhà nước

áp dụng chính sách bao cấp về đất ở cho hộ gia đình, cá nhân Theo đó Nhà nước giao đất ở cho nhóm đối tượng này và họ không phải nộp tiền sử dụng đất Hiện nay, trong khi quỹ đất ở là rất hạn hẹp mà nhu cầu sử dụng đất ở lại rất lớn, nếu áp dụng hình thức bao cấp đất ở là không hợp lý bởi sẽ không kiểm soát được hoạt động sử dụng đất ở cũng như không khai thác được một nguồn thu cho Ngân sách nhà nước Do đó đối với việc giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện thu tiền sử dụng đất

Thứ hai, tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây

dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê Hiện nay, nhu cầu về nhà ở cho người dân, nhất là tại các đô thị lớn nhà thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là rất bức xúc trong khi đó quỹ nhà ở của Nhà nước lại không đủ đáp ứng nhu cầu của xã hội dẫn đến việc người dân phải tự lo chỗ ở cho mình bằng mọi cách Việc cho phép các tổ chức kinh tế đứng ra xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê sẽ phần nào giải quyết được nhu cầu trên Với việc đầu tư vốn ban đầu để xây dựng nhà ở, các tổ chức này sẽ thu được lợi nhuận từ việc bán hoặc cho thuê nhà Vì vậy, có thể hiểu việc Nhà nước giao đất cho các tổ chức này cũng là một cách Nhà nước đầu tư cho họ thực hiện hoạt động kinh doanh thu lợi nhuận và việc thu tiền sử dụng đất là hoàn toàn hợp lý

Thứ ba, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn

đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê Luật Đất đai năm 2013 lần đầu tiên áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài Với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi về nước đầu tư sẽ được hưởng nhiều quyền và lợi ích hợp pháp hơn Họ được sử dụng đất lâu dài ổn định và có thể yên tâm đầu

tư Pháp luật đất đai cũng đã tạo ra một mặt bằng pháp lý bình đẳng giữa tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, khuyến khích họ gắn bó chặt chẽ với quê hương, đầu tư đóng góp công sức vào công cuộc phát triển đất nước

Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (Khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013); quy định này thể hiện cách nhìn mới mẻ của pháp luật đối với chủ thể có vốn đầu tư nước ngoài, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia vào nền kinh tế Việt Nam, thu hút đầu tư và tạo cơ hội cho các doanh nghiệp kêu gọi vốn đầu

tư ở nước ngoài

Như vậy, pháp luật Việt Nam đã dùng 2 công cụ khác để rà soát đối tượng sử dụng đất: Công cụ thứ nhất là quy định của Luật Đất đai về điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, công cụ thứ hai là Luật Nhà ở đang dự thảo Công cụ thứ nhất nhằm bảo đảm cho việc triển khai dự

án đầu tư có sử dụng đất khả thi, đạt hiệu quả cao Công cụ thứ hai để điều chỉnh đối tượng trực tiếp sử dụng tài sản trên đất gắn liền với đất, vì thực chất đây mới là đối tượng sử dụng đất, nhà đầu tư chỉ sử dụng đất trong giai đoạn triển khai dự án mà thôi chứ không phải người sử dụng đất thực sự

Thứ tư, tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng

nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa)

Quy định này của Luật Đất đai năm 2013 đã thể hiện tính thời sự cao Nếu như trong Luật Đất đai năm 2013, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa là đối tượng thuộc nhóm được giao đất không thu tiền sử dụng đất - quy định này đã gây khó khăn khi giải quyết thực tiễn là có những dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng xuất hiện trong thời gian gần đây thì phải

xử lý nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước như thế nào? Nói khác đi, đầu tư hạ tầng để kinh doanh thì không lẽ được ưu ái không thu tiền sử dụng đất Nhà nước đều phải công bằng với các tổ chức kinh tế khi sử dụng đất vào mục đích kinh doanh kể cả đầu tư xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh Do đó, Luật Đất đai năm 2013 chia đất làm nghĩa trang, nghĩa địa thành 2 nhóm có địa vị pháp lý đất đai khác nhau là: Nghĩa trang, nghĩa địa thông thường và dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng là nhằm giải quyết vướng mắc trên

Thứ năm, tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp

cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê Việc xây dựng các kết cấu hạ tầng đã biến đất thô thành đất có sản phẩm mặt bằng, góp phần làm tăng giá trị của đất

Như vậy, có thể thấy, so với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm

2013 đã thống nhất một hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng đối với tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, không có sự phân biệt giữa tổ chức trong nước và nước ngoài Đồng thời, xóa bỏ hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất ở theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 Tức là, các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước trước đây được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì nay không còn được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất nữa mà chỉ

áp dụng hình thức thuê đất

Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành

Trung ương Đảng khóa XI đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử

dụng đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao…”,“Thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất” Nghị quyết cũng nhấn

mạnh: “Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất

thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể

để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng…” [12, tr.6] Trên tinh thần của Nghị quyết, Luật Đất

đai năm 2013 đã thể chế hóa quan điểm của Nghị quyết

Đất đai là không gian tổ chức các hoạt động sống của con người, cùng

với quan điểm “an cư lạc nghiệp” đã là truyền thống văn hóa của dân tộc nên

quyền sử dụng đất là một quyền mà đại bộ phận người dân rất quan tâm Giao đất, cho thuê đất là quyền của công dân Việt Nam được thừa nhận tại khoản 2

Điều 54 Hiến pháp năm 2013: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất,

cho thuê đất…” Nhưng để thực hiện được việc phân giao quyền này một

cách công bằng, hiệu quả và tránh lãng phí quỹ đất là việc không đơn giản

Luật Đất đai năm 2013 đã tách nội dung “Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục

đích sử dụng đất” thành một chương riêng có 9 Điều (từ Điều 52 đến Điều

60) Về cơ bản, các quy định từ Điều 52 đến Điều 60 Luật Đất đai năm 2013

kế thừa những nội dung của các quy định từ Điều 31 đến Điều 37 Luật Đất đai năm 2003 có sửa đổi, bổ sung một số nội dung cho phù hợp với tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nước và phù hợp với xu thế hội nhập

So với quy định của Luật Đất đai năm 2003, pháp luật hiện hành tăng cường hơn việc vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, tiến tới xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất đai thông qua các quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất

có thu tiền sử dụng đất, chuyển cơ bản sang áp dụng hình thức thuê đất; thực hiện cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất,

cho thuê đất Ngoài ra, các quy định này còn nhằm thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài cho phù hợp với yêu cầu hội nhập và thu hút đầu tư, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả

Có thể thấy, các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về giao đất nói chung được sửa đổi, bổ sung phù hợp với các quy định khác có liên quan của Luật Đất đai năm 2003, của Hiến pháp năm 2013 và phù hợp với tinh thần

Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Bộ Chính trị “Tiếp tục đổi

mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại” [12, tr7]

2.1.2 Các đối tượng được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Một trong những nguyên tắc cơ bản trong quá trình sử dụng đất là sử dụng đất đúng mục đích Nhưng trong quá trình sử dụng, nếu người sử dụng đất có nguyện vọng chuyển mục đích sử dụng đất thì phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai Khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP

về thu tiền sử dụng đất Chính phủ đã quy định cụ thể những trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau:

- Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;

- Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất;

- Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền

sử dụng đất;

- Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

Các trường hợp người chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 109 Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất là những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất sẽ làm thay đổi cơ cấu, quy hoạch sử dụng đất, thay đổi địa vị pháp lý của người sử dụng đất Từ trước đến nay, pháp luật đất đai cũng như các chính sách về nông nghiệp luôn dành

sự ưu tiên đến việc phát triển nông nghiệp và đặc biệt quan tâm đến việc bảo

vệ nghiêm ngặt quỹ đất nông nghiệp Do đó, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác như đất ở, đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất hoặc đất sử dụng để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh đều phải thông qua cơ chế pháp lý chặt chẽ và

sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng đất ở thì địa vị pháp lý của người sử dụng đất có sự thay đổi đồng thời cùng với các quyền cũng như nghĩa vụ

Như vậy, so với các trường hợp được quy định trong Luật Đất đai năm

2003, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định

cụ thể và chi tiết hơn về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, lưu ý thêm về trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa

2.1.3 Các đối tượng được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất

Bên cạnh các đối tượng được quy định tại Điều 100, 101 Luật Đất đai năm 2013 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất thì các trường hợp còn lại phải nộp tiền sử dụng đất Những trường hợp này gồm: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều

8 và Điều 9 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất Đó là các trường hợp:

- Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013

- Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15 tháng

10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013

- Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004

- Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận

Ngoài ra, còn có những trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất

mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì phải nộp tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013:

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,

tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

Có thể thấy, Nhà nước luôn tạo điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho người sử dụng đất, mở rộng phạm vi thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc do lấn chiếm, vi phạm quy hoạch, được cấp trái thẩm quyền

từ ngày 01/7/2004 đến ngày 01/7/2014 (Luật Đất đai năm 2003 không cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp này); bổ sung quy định thu tiền sử dụng đất

đối với: (i) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở có nguồn gốc do tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho cán bộ, công nhân viên mượn đất để ở trước ngày 01/7/2004; (ii) Hộ gia đình, cá nhân đang

sử dụng đất ở có nguồn gốc do tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất bán thanh lý, hóa giá công trình xây dựng trên đất (không phải là nhà ở) trước ngày 01/07/2004

2.2 CĂN CỨ XÁC ĐỊNH TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TRƯỜNG HỢP CỤ THỂ

2.2.1 Căn cứ xác định tiền sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

- Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất

- Mục đích sử dụng đất

- Giá đất tính thu tiền sử dụng đất

Như vậy, so với Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì căn cứ thời hạn sử dụng đất đã được thay thế bằng căn cứ mục đích

sử dụng đất Căn cứ này bao quát hơn và chính xác hơn trong việc xác định số tiền sử dụng đất phải nộp và được hướng dẫn cụ thể trong Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất

Trước Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 1987 đã nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức Việc nghiêm cấm mua bán, chuyển nhượng đất đai đã khiến cho đất đai không thể hiện được đúng bản chất của nó là một loại hàng hóa đặc biệt Chỉ đến khi

Luật Đất đai năm 1993 ra đời, đất đai mới được chính thức công nhận là một loại hàng hóa đặc biệt và có giá Luật Đất đai năm 2013 đã ghi nhận giá đất

do Nhà nước quy định cũng như do thực tế chuyển dịch quyền sử dụng đất trên thị trường Giá đất ảnh hưởng vô cùng quan trọng đối với việc thu tiền sử dụng đất Do đó, để đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước thì UBND các tỉnh cần quy định giá hợp lý và sát với giá thị trường Giá đất là một chế định rất quan trọng, được quy định cụ thể tại Mục 2, Chương VIII của Luật Đất đai năm 2013; giá đất để tính tiền sử dụng đất được xác định tại Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất như sau:

- Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức

Việc xác định diện tích đất trong hạn mức tại Điểm này phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nơi lựa chọn

Hộ gia đình, cá nhân chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực, chính xác của việc kê khai diện tích thửa đất trong hạn mức giao đất ở

hoặc hạn mức công nhận đất ở được áp dụng tính thu tiền sử dụng đất; nếu bị phát hiện kê khai gian lận sẽ bị truy thu nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và bị xử phạt theo quy định của pháp luật về thuế

- Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất

áp dụng trong các trường hợp sau:

+ Xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích tính thu tiền

sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ

10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp: Tổ chức được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức

+ Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

- Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại áp dụng để xác định tiền sử dụng đất trong các trường hợp:

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức

Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất

để áp dụng cho các trường hợp này

Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đơn giản hóa thủ tục xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất trên cơ sở các phương pháp định giá đất do Chính phủ quy định và giá trị thửa đất hoặc khu đất được giao phù hợp với đối tượng sử dụng đất

2.2.2 Việc thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp cụ thể

2.2.2.1 Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất

(i) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất được tính bằng diện tích đất có thu tiền sử dụng đất nhân (x) với giá đất trúng đấu giá của mục đích sử dụng đất đấu giá

(ii) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo công thức sau:

-

Tiền sử dụng đất được giảm theo quy định tại Điều 12 Nghị định này (nếu có)

(iii) Trường hợp công trình nhà ở, công trình hỗn hợp nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao đất cho nhiều đối tượng sử dụng thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho các tầng và đối tượng sử dụng Cụ thể như sau:

- Đối với công trình xây dựng là nhà cao tầng, nhà chung cư, nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp (trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này) thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo hệ số phân bổ nhân (x) với diện tích nhà của từng đối tượng sử dụng

- Đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê thì thực hiện phân bổ tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

(iv) Ngoài ra, hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất do Sở Tài chính chủ trì xác định theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí tương ứng với từng mục đích sử dụng đất phù hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế, xã hội tại địa phương, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hàng năm sau khi xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp

Trường hợp tại một số vị trí đất thực hiện dự án trong cùng một khu vực, tuyến đường có hệ số sử dụng đất (mật độ xây dựng, chiều cao của công trình) khác với mức bình quân chung của khu vực, tuyến đường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn hoặc thấp hơn mức bình quân chung để tính thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp này và quy định

cụ thể trong Quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất của địa phương (Khoản 2 Điều 3 Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ tài chính hướng dẫn Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất)