Pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI HOÀNG THỤC OANH PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN HÀNH Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN QUANG HUY HÀ NỘI - 2015 LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên¸ tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành sâu sắc đến TS Trần Quang Huy - Người nhiệt tình hướng dẫn, bảo giúp đỡ tơi suốt q trình viết luận văn Và xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo trường Đại học Luật Hà Nội trang bị cho kiến thức, cách nghiên cứu, giúp tơi hiểu xử lý đề tài cách phù hợp với khả Luận văn kết phản ánh phần kiến thức chun ngành mà tơi tiếp nhận, tích lũy từ thầy cô mái trường Đại học Luật Hà Nội Cuối cùng, xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè động viên, tạo điều kiện thuận lợi cho tơi suốt q trình hồn thành luận văn Hà Nội, ngày 20 tháng năm 2015 Học viên Hồng Thục Oanh LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, có hỗ trợ, giúp đỡ từ Người hướng dẫn TS Trần Quang Huy Các nội dung nghiên cứu kết đề tài trung thực chưa công bố cơng trình nghiên cứu trước Những số liệu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá tác giả thu thập từ nguồn khác có ghi phần tài liệu tham khảo Ngồi ra, đề tài sử dụng số nhận xét, đánh số liệu tác giả, quan tổ chức khác, thể phần tài liệu tham khảo Hà Nội, ngày 20 tháng năm 2015 Người viết Hoàng Thục Oanh MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu luận văn Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI 1.1 KHÁI NIỆM TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Định nghĩa 1.1.2 Đặc điểm 1.2 CƠ SỞ RA ĐỜI CHẾ ĐỊNH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.3 VAI TRÒ VÀ SỰ TÁC ĐỘNG CỦA VIỆC THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Error! Bookmark not defined 1.3.1 Vai trò 10 1.3.2 Sự tác động 11 1.4 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 12 1.4.1 Quan điểm, đường lối Đảng vấn đề thu tiền sử dụng đất 12 1.4.2 Chế độ sở hữu toàn dân đất đai 13 1.4.3 Cơ chế quản lý kinh tế 14 1.4.4 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 15 1.4.5 Mục đích, phương thức sử dụng đất 16 1.4.6 Các yếu tố khác 16 1.5 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CHẾ ĐỊNH TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 16 1.5.1 Giai đoạn từ trước Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực 16 1.5.2 Giai đoạn từ sau Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực đến trước Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực 17 1.5.3 Giai đoạn từ Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến 18 Chương 20 NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH 20 2.1 ĐỐI TƯỢNG NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 20 2.1.1 Các đối tượng Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất 20 2.1.2 Các đối tượng Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 25 2.1.3 Các đối tượng Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất 27 2.2 CĂN CỨ XÁC ĐỊNH TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ VIỆC THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TRƯỜNG HỢP CỤ THỂ 29 2.2.1 Căn xác định tiền sử dụng đất 29 2.2.2 Việc thu tiền sử dụng đất trường hợp cụ thể 32 2.2.2.1 Thu tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất 32 2.2.2.2 Thu tiền sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất 34 2.2.2.3 Thu tiền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất đất sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà khơng có loại giấy tờ quy định Khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 39 2.2.2.4 Thu tiền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất đất sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng năm 2004 mà khơng có giấy tờ quy định khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 41 2.2.2.5 Thu tiền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất đất có nguồn gốc giao khơng thẩm quyền trước ngày 01 tháng năm 2004 42 2.2.2.6 Thu tiền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất đất có nguồn gốc giao không thẩm quyền lấn chiếm kể từ ngày 01 tháng năm 2004 đến trước ngày 01 tháng năm 2014 mà Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận 44 2.3 THỦ TỤC NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 46 QUY ĐỊNH VỀ MIỄN, GIẢM TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 49 2.4.1 Đối tượng miễn, giảm tiền sử dụng đất 49 2.4.1.1 Đối tượng miễn tiền sử dụng đất 49 2.4.1.2 Đối tượng giảm tiền sử dụng đất 52 2.4.2 Thủ tục miễn, giảm tiền sử dụng đất 53 2.5 THỦ TỤC GHI NỢ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 54 Chương 57 ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ ĐIỂM MỚI CỦA PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 57 3.1 ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ ĐIỂM MỚI CỦA PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 57 3.2 ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 63 3.2.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất 64 3.2.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất 67 3.2.2.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất 67 3.2.2.2 Các giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật thu tiền sử dụng đất 69 KẾT LUẬN 72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai thành phần quan trọng tạo nên môi trường sống sinh vật bề mặt trái đất Lịch sử phát triển loài người gắn liền với đất đai, với ý nghĩa đất đai nơi sinh sống quốc gia, dân tộc, nơi hệ người nối tiếp gìn giữ sáng tạo giá trị văn hóa Đất đai tặng vật thiên nhiên ban cho người, hiệu khai thác sử dụng đất lại hoàn toàn phụ thuộc vào tác động người nên cần thiết phải có quản lý Nhà nước để đất đai khai thác, sử dụng hợp lý có hiệu nhằm phục vụ lợi ích người, xã hội quốc gia Trong giai đoạn công nghiệp hóa, đại hóa đất nước, đất đai trở thành nguồn nội lực quan trọng phát triển kinh tế - xã hội Dựa lý này, cơng tác quản lý đất đai nhà nước đòi hỏi phải thực ngày khoa học, chặt chẽ, đảm bảo hiệu lực, hiệu Trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường hội nhập quốc tế, hoạt động quản lý đất đai Nhà nước thực nhiều công cụ khác cơng cụ hành chính, cơng cụ kinh tế Trong đó, sách tài đất đai nói chung, thu tiền sử dụng đất nói riêng cơng cụ thiếu việc hoạch định thực sách, pháp luật đất đai Có ngăn ngừa tình trạng sử dụng đất đai bừa bãi, lãng phí hiệu Việt Nam bước hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nhằm thể chế hóa chủ trương, sách Đảng lĩnh vực Sự đổi tư quản lý đất đai giai đoạn đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước ghi nhận Nghị Hội nghị lần thứ Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX Luật Đất đai năm 2013 kế thừa, bổ sung quy định thu tiền sử dụng đất Trải qua thực tiễn 11 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 nói chung quy định thu tiền sử dụng đất nói riêng cho thấy thành tựu đạt phủ nhận Tuy nhiên, bên cạnh thành tựu, thực trạng tài đất đai nói chung, thu tiền sử dụng đất nói riêng bộc lộ số hạn chế, khiếm khuyết, gây cản trở phát triển kinh tế - xã hội đất nước Trên sở đó, ngày 29/11/2013, Quốc hội khóa XIII thơng qua Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 để khắc phục hạn chế, khiếm khuyết chế định thu tiền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 Để tìm lời giải cho việc khắc phục hạn chế, tồn chế định thu tiền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 quy định Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành cần có nghiên cứu, đánh giá cách tồn diện, khách quan, khoa học Với mục đích đó, tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật thu tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai hành” làm luận văn tốt nghiệp cao học Luật kinh tế Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu đề tài này, luận văn tập trung vào mục tiêu chủ yếu sau đây: - Hệ thống hóa, bổ sung góp phần hồn thiện sở lý luận thực tiễn xây dựng pháp luật thu tiền sử dụng đất - So sánh, số điểm bật quy định thu tiền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 với Luật Đất đai năm 2003 - Đưa số định hướng, giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai Nhiệm vụ nghiên cứu - Giải mã nội hàm khái niệm tiền sử dụng đất với tư cách phận vấn đề tài lĩnh vực đất đai, đặc điểm thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai; tìm hiểu sở lý luận thực tiễn việc đời quy định thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai; lịch sử hình thành phát triển quy định thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai - Đánh giá, phân tích thực trạng pháp luật sách thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai theo Luật Đất đai năm 2013, sở có so sánh, đối chiếu với Luật Đất đai năm 2003 để số điểm hạn chế pháp luật cũ tính hệ thống pháp luật đất đai hành Trên sở đó, đề xuất định hướng số kiến nghị hoàn thiện pháp luật tài lĩnh vực đất đai nói chung, thu tiền sử dụng đất nói riêng, có mối liên hệ mật thiết giá đất thu tiền sử dụng đất Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài bao gồm: - Các quan điểm lý luận thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai - Các quy định pháp luật đất đai thực định thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai 4.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài: “Pháp luật thu tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai hành” đề tài khó có phạm vi nghiên cứu rộng Tuy vậy, khuôn khổ luận văn tốt nghiệp cao học, luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu vấn đề cụ thể sau đây: (i) Các quy định đối tượng nộp tiền sử dụng đất; (ii) Các xác định tiền sử dụng đất việc thu tiền sử dụng đất trường hợp cụ thể; (iii) Các quy định thủ tục nộp tiền sử dụng đất; (iv) Các quy định sách miễn, giảm tiền sử dụng đất; (v) Các quy định lệ phí địa chính; (vi) Các quy định thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất Các quy định đề cập Luật Đất đai văn hướng dẫn thi hành ban hành từ năm 2003 đến 60 nhập, thặng dư; góp phần cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xác định giá, giảm chi phí vật chất, giảm áp lực cho quan nhà nước Thứ tư, thời hạn nộp tiền sử dụng đất: Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định việc nộp tiền sử dụng đất chia làm 02 lần: Người sử dụng đất nộp 50% tiền sử dụng đất vòng 30 ngày kể từ ngày ký Thơng báo thu tiền sử dụng đất quan thuế nộp tiếp 50% phần lại vòng 60 ngày Trong theo quy định Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 người sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất lần vòng 30 ngày kể từ ngày nhận Thơng báo quan thuế Thứ năm, miễn, giảm ghi nợ tiền sử dụng đất: Nhằm tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân tạo lập, cải thiện chỗ ở, đẩy nhanh cấp Giấy chứng nhận; cho phép ghi nợ nghĩa vụ tài đồng thời có sách khuyến khích để người dân sớm hồn thành nghĩa vụ với Nhà nước; cụ thể: - Miễn tiền sử dụng đất hạn mức giao đất ở: + Khi sử dụng đất để thực sách nhà ở, đất người có cơng với cách mạng thuộc đối tượng miễn tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật người có cơng; Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; Sử dụng đất để xây dựng nhà xã hội theo quy định pháp luật nhà ở; Nhà cho người phải di dời thiên tai; + Khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đất chuyển mục đích sử dụng từ đất khơng phải đất sang đất ở, tách hộ hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc miền núi - Giảm tiền sử dụng đất hạn mức đất ở: 61 + Đối với hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo địa bàn không thuộc phạm vi quy định xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc miền núi quan nhà nước có thẩm quyền định giao đất; Cơng nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đất sử dụng chuyển mục đích sử dụng sang đất ở; + Đối với người có cơng với cách mạng mà thuộc diện giảm tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật người có cơng giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận Việc ghi nợ toán nợ tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân quy định theo hướng đơn giản trình tự, thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất để tạo điều kiện cho người dân Cụ thể: Nếu người dân thuộc đối tượng ghi nợ tiền sử dụng đất, phải nộp đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận (hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hồ sơ giao đất tái định cư) xem xét ghi nợ "nợ tiền sử dụng đất" Giấy chứng nhận mà không cần chứng minh khó khăn tài Ngồi ra, bổ sung trường hợp sau nhận thông báo quan thuế số tiền sử dụng đất phải nộp người dân chưa có khả nộp tiền mà có nhu cầu ghi nợ, nộp đơn bổ sung để ghi nợ thời hạn tối đa năm Để khuyến khích hộ gia đình, cá nhân trả nợ tiền sử dụng đất trước hạn, Nghị định quy định hỗ trợ khoản tiền toán nợ trước hạn (2%/ năm thời hạn trả nợ trước hạn tính số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn) Điều này, vừa có lợi cho người dân vừa có lợi cho Nhà nước tránh tình trạng nợ đọng tiền sử dụng đất Ngồi ra, trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993, giấy tờ, cấp giấy chứng nhận trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, ghi nợ tiền sử dụng đất 62 Giấy chứng nhận Nếu nộp hồ sơ hợp lệ xin toán nợ tiền sử dụng đất kể từ ngày Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 có hiệu lực thi hành, khơng phải nộp tiền sử dụng đất diện tích hạn mức, nộp 50% diện tích đất vượt hạn mức Thứ sáu, phân bổ tiền sử dụng đất cơng trình hỗn hợp cao tầng có nhà ở: Hệ số phân bổ xác định tỷ lệ diện tích đất xây dựng nhà tổng diện tích nhà đối tượng sử dụng Trường hợp nhà có tầng hầm để phục vụ trực tiếp đời sống hộ gia đình, cá nhân sống tòa nhà (khơng sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ) 50% diện tích tầng hầm cộng vào tổng diện tích nhà đối tượng sử dụng để tính hệ số phân bổ; Nếu diện tích tầng hầm để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ thuộc sở hữu chủ đầu tư 50% diện tích tầng hầm cộng vào tổng diện tích chủ đầu tư để tính hệ số phân bổ Quy định nêu trên, áp dụng trường hợp Nhà nước phải phân bổ để xác định tiền sử dụng đất Nhà nước trực tiếp giao đất, công nhận quyền sử dụng đất xác định giá trị tài sản nhà gắn liền với đất quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước tòa nhà nhiều tầng; Không áp dụng trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế; Đơn vị thực dự án xây dựng nhà nhiều tầng để bán để bán kết hợp cho thuê Thứ bảy, bổ sung quy định mức thu tiền sử dụng đất trường hợp phát sinh thực tế pháp luật thu tiền sử dụng đất trước chưa điều chỉnh: Quy định mức thu tiền sử dụng đất quy định Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cụ thể như: (i) Khi Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng sang đất ở; Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đất 63 sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà khơng có loại giấy tờ; (ii) Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đất có nguồn gốc giao khơng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 đến ngày 01/07/2014) hạn chế nhiều mức thu khác Đối với trường hợp mà chất, đặc điểm, tính chất sử dụng đất tương đồng có mức thu nhằm đảm bảo công đối tượng sử dụng đất, tránh xảy thắc mắc đất sát có giá Đồng thời, mở rộng phạm vi thu tiền sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình; cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc lấn chiếm; vi phạm quy hoạch; cấp trái thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến ngày 01/7/2014 (Luật Đất đai năm 2013 không cấp giấy chứng nhận cho trường hợp này) Cụ thể: Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể đất có nguồn gốc lấn, chiếm đất giao, cho thuê Thứ tám, bổ sung thu tiền sử dụng đất trường hợp sử dụng đất hồn thành nghĩa vụ tài tiền sử dụng đất, người sử dụng đất đề nghị điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết làm phát sinh nghĩa vụ tài đất đai (nếu có) Cụ thể: Quy định nhằm đảm bảo công nhà nước người sử dụng đất, thực tế tính giá đất theo giá trị thị trường việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết (tăng giảm mật độ, chiều cao cơng trình), làm tăng giảm giá trị sử dụng khu đất Phần lợi ích tăng thêm từ việc điều chỉnh quy hoạch không chủ đầu tư tạo phải điều chỉnh thu vào ngân sách nhà nước 3.2 ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 64 3.2.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX định hướng đường phát triển kinh tế đất nước ta “Phát huy cao độ nội lực, đồng thời tranh thủ nguồn lực bên chủ động hội nhập kinh tế quốc tế để phát triển nhanh, có hiệu bền vững” [16, tr.8] Đồng thời, Báo cáo trị Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá X Đại hội XI nêu rõ: “Khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật, sách đất đai, đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, người giao lại quyền sử dụng đất nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng đất có hiệu quả; khắc phục tình trạng sử dụng lãng phí tham nhũng đất đai Khuyến khích tổ chức, cá nhân bị thu hồi đất tham gia góp vốn giá trị quyền sử dụng đất vào dự án đầu tư, kinh doanh Nhà nước tạo lập, quản lý thị trường bất động sản chủ động tham gia thị trường với tư cách chủ sở hữu đất đai n14,6hiều tài sản đất để phát triển điều tiết thị trường”[13, tr.4] Xuất phát từ định hướng trên, nhận thấy đất đai nguồn nội lực quan trọng để tranh thủ nguồn ngoại lực cần phải tạo môi trường đầu tư, kinh doanh hấp dẫn với điều kiện sở hạ tầng kinh tế - xã hội hệ thống chế sách lành mạnh, thơng thống, phù hợp với thông lệ quốc tế Để thực điều này, hệ thống pháp luật liên quan đến sách đất đai nói chung chế định tài lĩnh vực đất đai nói riêng cần phải hồn thiện nhằm đảm bảo yêu cầu sau: Một là, đảm bảo trì phát triển nguồn thu cho ngân sách nhà nước Bất sách thu ngân sách nhà nước khai thác khơng hợp lý nguồn thu cạn kiệt Đất đai vậy, khơng có sách quản lý, sử dụng đất đai có sách tài phù hợp khơng ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách nhà nước mà làm ảnh 65 hưởng đến mơi trường sống Do đặc tính đất đai khơng hao mòn khơng trình sử dụng; vậy, với nguồn thu khai thác lần thu tiền sử dụng đất quy hoạch sử dụng đất, chủ trương Đảng, Nhà nước tính chất nguồn thu, cần dự kiến biến động số thu từ đất đai thời gian tới đưa phương án thu hiệu Nguồn thu chiếm tỷ lệ lớn thu từ đất đai Tuy nhiên, việc khai thác nguồn thu cần hạn chế hợp lý để trì phát triển nguồn thu cho sau này, mặt phải đảm bảo nguồn thu trước mắt để phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế, mặt khác phải trì phát triển nguồn thu lâu dài cho ngân sách nhà nước Hai là, thúc đẩy phát triển sản xuất – kinh doanh tăng cường công tác quản lý đất đai Chính sách thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai cần hồn thiện, trở thành cơng cụ pháp lý cho Nhà nước thực kiểm tra, kiểm kê, kiểm soát việc quản lý, sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý chặt chẽ đất đai thị trường bất động sản hướng tới mục tiêu khuyến khích sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm đạt hiệu cao; đồng thời, tạo điều kiện, môi trường cho phát triển sản xuất – kinh doanh Ba là, đảm bảo đồng bộ, thống Chính sách thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai có ảnh hưởng rộng lớn đến kinh tế chung quốc gia Vì vậy, yêu cầu đồng bộ, thống đặt hệ thống pháp luật tài đất đai mà pháp luật có liên quan như: pháp luật đất đai, pháp luật ngân sách, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật khuyến khích đầu tư, xã hội hóa; pháp luật nhà ở, đất Chưa đồng thiếu thống tồn chế định tài đất đai hành Việt Nam cần khắc phục thời gian tới 66 Bốn là, phù hợp với kinh tế thị trường trình hội nhập kinh tế quốc tế Các quan hệ đất đai cần thực thông qua chế thị trường, khắc phục tồn chế “xin – cho” dựa mệnh lệnh hành chính, phi thị trường kinh tế kế hoạch hóa tập trung Việc xác định chế tài thực mối quan hệ đất đai Nhà nước với người sử dụng đất, người sử dụng đất với thực theo chế thị trường tạo điều kiện thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Ngoài ra, sở đảm bảo quyền sở hữu toàn dân đất đai, sách tài đất đai cần tiếp tục hồn thiện phù hợp với thơng lệ quốc tế cam kết trình hội nhập kinh tế quốc tế; đảm bảo bình đẳng thành phần kinh tế, nhà đầu tư nước nước ngoài; mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam nước người nước đầu tư vào Việt Nam Năm là, đảm bảo đơn giản, dễ hiểu, rõ ràng, dễ thực hiện, dễ kiểm tra Đối tượng thực sách đất đai rộng, thuộc thành phần kinh tế, tầng lớp dân cư, đặc biệt nhân dân lao động nơng dân Vì vậy, hồn thiện sách thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai phải theo hướng đơn giản, dễ hiểu, dễ thực dễ kiểm tra để phục vụ cho công tác quản lý tiết kiệm chi phí tổ chức thực thu, nộp ngân sách nhà nước Sáu là, động viên cách cơng bằng, hợp lý Hồn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai cần đảm bảo công đối tượng sử dụng tài nguyên đất đai điều tiết cách thỏa đáng thu nhập có việc sử dụng đất; đối tượng cần quan tâm huy động nguồn thu đất đô thị - loại đất có giá biến động giá lớn so với loại đất khác vùng vùng khác Do đất đai tham gia vào hầu hết lĩnh vực sản xuất đời sống sách tài đất đai 67 nói chung, thu tiền sử dụng đất nói riêng tham gia phân phối thu nhập tất lĩnh vực thực công thu ngân sách nhà nước loại đất thực thông qua giá đất Đảm bảo yêu cầu này, pháp luật thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai tới cần thiết lập cách đầy đủ, đồng thống với tất loại đất Quán triệt mục tiêu trên, việc hoàn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai cần phải xác định phạm vi, đối tượng, thiết lập thu sách miễn, giảm khoản thu ngân sách nhà nước đất đai phù hợp với đặc điểm lịch sử, xã hội nước ta Đồng thời, việc hoàn thiện quy định liên quan tới tài đất đai cần tham khảo kinh nghiệm nước giới thiết lập thu sách thu cụ thể cách đơn giản, rõ ràng để thuận tiện việc tính tốn tổ chức thu đáp ứng xu hội nhập kinh tế khu vực kinh tế giới nước ta 3.2.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất 3.2.2.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất Các quy định pháp luật sách tài đất đai không công cụ quan trọng để điều tiết nguồn lợi từ đất đai mà góp phần thúc đẩy quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai cách tiết kiệm, có hiệu Chính thế, sách thu đất đai cần hình thành hồn thiện phù hợp chủ trương, sách Đảng Nhà nước quản lý, sử dụng đất đai: Thứ nhất, bổ sung đối tượng tổ chức trị, xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp sử dụng đất vào mục đích làm trụ sở làm việc nhóm đối tượng lựa chọn hình thức giao đất có nộp tiền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai; lý do, theo quy định 68 Luật quản lý, sử dụng tài sản nhà nước Luật ngân sách nhà nước trụ sở làm việc tổ chức trị, xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp không thuộc đối tượng Nhà nước bao cấp không ngân sách nhà nước đảm bảo kinh phí nên rõ ràng đối tượng khơng thuộc nhóm đối tượng giao đất không thu tiền sử dụng đất Thứ hai, bổ sung đối tượng tổ chức Hội, đoàn thể, đơn vị nghiệp công lập tự chủ tài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất tổ chức kinh tế Các tổ chức, cá nhân tự việc lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch không áp dụng tổ chức kinh tế mà tổ chức Hội, đoàn thể, đơn vị nghiệp giao đất có thu tiền sử dụng đất để liên doanh, liên kết, đầu tư xây dựng nhà kết hợp sử dụng phần cho văn phòng làm việc Thực giải pháp để khắc phục tồn pháp luật hành không quy định tổ chức Hội, đồn thể, đơn vị nghiệp cơng lập tự chủ tài sử dụng đất vào mục đích Mặt khác, cần quy định cho phép miễn thu tiền sử dụng đất đơn vị nghiệp công Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để liên doanh, liên kết nhằm đẩy nhanh xã hội hóa lĩnh vực giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, khoa học, công nghệ, chăm sóc trẻ em Cho phép tổ chức Hội, đồn thể tự chủ tài Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để liên doanh, liên kết góp phần thực yêu cầu giảm bao cấp ngân sách nhà nước tổ chức Thứ ba, sửa đổi, bổ sung quy định nộp tiền sử dụng đất theo hướng: Đối với phần diện tích đất vượt hạn mức giao đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng có nguồn gốc sử dụng từ trước ngày 18/12/1980 khơng phải nộp tiền sử dụng đất thay phải nộp 50% tiền sử dụng đất quy định Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ thu tiền sử dụng 69 đất Sửa đổi nhằm phù hợp với diễn biến quan hệ đất đai thực tế Việt Nam, trước 1980, Nhà nước chưa quy định hạn mức đất 3.2.2.2 Các giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật thu tiền sử dụng đất * Nhóm giải pháp tổ chức thực Tổ chức thực giữ vai trò quan trọng việc giúp cho cải cách tài thành cơng hay thất bại Một sách tài thành cơng có nghĩa thu nhiều mặt tài chính, bảo đảm tính cơng bằng, kích thích kinh tế đơn giản nghiệp vụ Trong giải pháp tổ chức thực sách thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai, cần quan tâm số nội dung sau: - Xây dựng đưa vào hoạt động thị trường bất động sản có tổ chức nước ngồi nhằm giúp Nhà nước thực chế kiểm soát giá đất - Đơn giản hóa thủ tục hành thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai - Thực tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý để hỗ trợ việc điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không đầu tư người sử dụng đất mang lại góp phần tránh thất thu cho ngân sách nhà nước đảm bảo công xã hội - Tổ chức đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất công khai, dân chủ, minh bạch đôi với việc mở rộng đối tượng tham gia nhằm thực tốt chế định giá đất thơng qua hình thức - Củng cố tăng cường hệ thống quan trợ giúp pháp lý, tư vấn pháp lý miễn phí giúp người dân hiểu rõ quy định giá đất nghĩa vụ tài đất đai nói chung, có thu tiền sử dụng đất khiến họ tự giác thực tốt nghĩa vụ 70 - Cải tiến ứng dụng công nghệ thông tin tổ chức thu nộp, tổng hợp, báo cáo sách sách thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai - Xử lý nghiêm minh trường hợp vi phạm pháp luật, trốn tránh nghĩa vụ tài đất đai; đồng thời kịp thời khen thưởng tổ chức, cá nhân có thành tích cơng tác thu nộp ngân sách nhà nước - Hoàn thiện, cải cách đồng chế, sách thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai, tiếp cận với xu hướng cải cách giới * Nhóm giải pháp tuyên truyền nâng cao nhận thức pháp luật thu tiền sử dụng đất Để thực tốt Luật Đất đai năm 2013 nói chung quy định thu tiền sử dụng đất nói riêng, bên cạnh giải pháp pháp lý tổ chức thực hiện, cần phải tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến nhằm nâng cao ý thức pháp luật người dân thông qua biện pháp chủ yếu sau đây: - Tổ chức hội nghị, hội thảo, lớp tập huấn, thi tìm hiểu pháp luật đất đai, đặc biệt quy định thu tiền sử dụng đất - Tiếp tục tăng cường, củng cố tổ chức máy, cán quan quản lý nhà nước, quan thuế quan giá từ Trung ương đến địa phương, sở xã, phường, thị trấn theo hướng chuyên nghiệp hóa; kịp thời đào tạo cán bộ, nâng cao trình độ, đảm bảo đáp ứng yêu cầu ngày cao chuyên môn nghiệp vụ phẩm chất đạo đức, đặc biệt cán trực tiếp quan hệ với nhân dân; trang bị đầy đủ phương tiện làm việc theo hướng đại hóa, tin học hóa để nâng cao chất lượng quản lý cán - Tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho nhân dân thông qua phương tiện thông tin đại chúng báo, đài, qua mạng internet Tuy nhiên, công tác tuyên truyền không đạt hiệu thiếu quan tâm đạo cấp ủy Đảng, lãnh đạo cấp 71 quyền với phối, kết hợp ngành địa chính, tài việc xây dựng kế hoạch, nội dung tuyên truyền Tóm lại, sở thống nhận thức quản lý đất đai, thu ngân sách nhà nước đất đai, hồn thiện sách tài lĩnh vực đất đai nói chung, thu tiền sử dụng đất Việt Nam nói riêng yêu cầu khách quan kinh tế thị trường chuyển đổi Các giải pháp phải phù hợp với chủ trương, đường lối Đảng Nhà nước quản lý đất đai điều hành ngân sách nhà nước, phù hợp với điều kiện thực tế Việt Nam thông lệ quốc tế Các giải pháp ban hành đồng phát huy tác dụng việc tạo lập huy động nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai, đóng góp phần tích cực vào việc tăng cường quản lý đất đai Nhà nước, đảm bảo cơng xã hội hòa nhập vào sách thu ngân sách nhà nước quốc gia giới 72 KẾT LUẬN Luật Đất đai năm 2013 đời đưa nhiều quy định tiến bộ, nhiều chế định có đổi sâu sắc, có sách tài đất đai nói chung, thu tiền sử dụng đất nói riêng Những quy định tạo điều kiện cho quan nhà nước người sử dụng đất có sở pháp lý rõ ràng để thực dễ dàng hiệu Nội dung luận văn cố gắng tiếp cận sách thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai cách toàn diện, xuất phát từ sở lý luận tài lĩnh vực đất đai, từ nghiên cứu nội dung thực tiễn thi hành pháp luật thu tiền sử dụng đất, đánh giá điểm hệ thống pháp luật hành, từ đề xuất giải pháp sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện mặt pháp lý hiệu thi hành chế định tài đất đai Ngoài ra, vấn đề quan hệ sở hữu đất đai nội dung cần tiếp tục nghiên cứu Khái niệm đất đai thuộc sở hữu toàn dân Việt Nam nhiều quan điểm khác Quan hệ đất đai ảnh hưởng trực tiếp đến sách thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai, phải dựa quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân theo quy định pháp luật Việt Nam để hoạch định sách chế định Quan hệ đất đai mối quan hệ phức tạp, liên quan nhiều đến đường lối, chủ trương Đảng; sách, pháp luật Nhà nước có tác động diện rộng Vì vậy, trình nghiên cứu, tổng hợp, đánh giá, đưa giải pháp hồn thiện sách thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai, đề tài khó tránh khỏi điểm chưa đề cập tới Em mong nhận góp ý Thầy, Cơ giáo để nội dung luận văn hoàn thiện 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, năm 1980, 1992, 2013 Bộ luật Dân Việt Nam 2005 Luật đất đai năm 1987, 1993, 2003, 2013 Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai 1998, 2001 văn hướng dẫn thi hành Luật đất đai Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 Luật thuế thu nhập cá nhân năm Luật giá năm 2012 Pháp lệnh thuế nhà, đất; Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2011 văn hướng dẫn thi hành 10 Nghị số 26 – NQ/TW năm 2003 tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ công nghiệp hóa, đại hóa đất nước 11 Nghị 48-NQ/TW ngày 24/5/2005 Chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020 12 Nghị số 19 – NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 Hội Nghị Trung ương khóa XI tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại 13 Nghị Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI 14 Nghị Hội nghị lần thứ Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX 15 Đảng cộng sản Việt Nam, “Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI”, NXB Chính trị quốc gia năm 1986 16 Đảng cộng sản Việt Nam, “Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ IX”, NXB Chính trị quốc gia năm 2001 74 17 Đảng cộng sản Việt Nam, “Văn kiện Hội nghị lần thứ bảy Ban chấp hành Trung ương khóa IX”, Nxb Chính trị Quốc gia 2003 18 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 19 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ giá đất 20 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 21 Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 22 Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài Hướng dẫn số điều Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 23 Giáo trình Luật đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb CAND, Hà Nội, 2013 24 Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học: Luật lao động, Luật đất đai, tư pháp quốc tế 25 Mác – Ăng ghen toàn tập 26 Vụ ngân sách nhà nước – Bộ tài chính, Tài liệu báo cáo tổng hợp kết thu nộp ngân sách đất đai tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương 27 Tạp chí Luật học: Đặc san Luật Đất đai năm 2013 – Trường Đại học Luật Hà Nội 28 Tạp chí địa 29 Tạp chí Nhà nước pháp luật 30 Tạp chí tài năm 31.http://haiphong.gov.vn/Portal/Detail.aspx?Organization=tttgpl&MenuID= 8036&ContentID=60283 ... pháp luật thu tiền sử dụng đất định hướng hoàn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất 5 Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI 1.1 KHÁI NIỆM TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT... - Các quy định pháp luật đất đai thực định thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai 4.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài: Pháp luật thu tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai hành đề tài khó... 3.2.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất 64 3.2.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất 67 3.2.2.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất