Pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất từ thực tiễn thực hiện tại quận hồng bàng, thành phố hải phòng

Xuất phát từ thực trạng trên, với mục đích trong thời gian tới, nguồn thu tài chính từ đất đai phải đạt hiệu quả cao hơn, đóng góp nhiều hơn cho ngân sách nhà nước, đảm bảo công bằng về

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TIỀN THUÊ ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI QUẬN HỒNG BÀNG,

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TIỀN THUẾ ĐẤT

TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI QUẬN HỒNG BÀNG,

THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG NGUYỄN THỊ HIỀN

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA

HÀ NỘI – 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu,

ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Viện Đại học mở Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị quý thầy, cô xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Thị Hiền

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thiện luận văn này, tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ của nhiều cá nhân và tập thể Nhân đây tôi xin

được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành của mình

Lời đầu tiên cá nhân tôi xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới người hướng dẫn khoa học là PGS.TS Nguyễn Thị Nga đã nhiệt tình hướng dẫn, truyền đạt những kinh nghiệm quý báu trong nghiên cứu khoa học trong thời gian qua

Qua đây, tôi xin được gửi lời cảm ơn tới Uỷ ban nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng đã tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ cho tôi trong suốt quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban giám hiệu, các thầy, cô giáo Khoa Luật Kinh tế - Viện Đại học mở Hà Nội đã nhiệt tình giảng dạy cho chúng em trong suốt thời gian qua

Tôi xin trân trọng cảm ơn tất cả!

Hà Nội, ngày 20 tháng 12 năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hiền

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1.Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 1

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 6

4 Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu 6

4.1 Đối tượng nghiên cứu 6

4.2 Phạm vi nghiên cứu 6

5 Phương pháp nghiên cứu 7

6.Ý nghĩa lý luận và thực tiễn……… 7

7 Bố cục của luận văn……… 7

CHUƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG PHÁP LUẬT VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TIỀN THUÊ ĐẤT CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI NHÀ NƯỚC 9

1.1 Tổng quan chung về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của người sử dụng đất đối với nhà nước……… 9

1.1.1 Khái niệm về nghĩa vụ tài chính đối với đất đai 9

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 10

1.1.2.1 Đối với khoản thu là tiền sử dụng đất 11

1.1.2.2 Đối với khoản thu là tiền thuê đất 13

1.1.3 Vai trò của khoản thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 14

1.2 Lý luận pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của người sử dụng đất đối với Nhà nước 16

1.2.1 Sự cần thiết khách quan của việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 16

1.2.2 Khái niệm và cơ cấu điều chỉnh của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của người sử dụng đất 18

1.2.3 Các yếu tố chi phối điều chỉnh pháp luật về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất 21

1.3 Lược sử hình thành và phát triển về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất kể từ

khi ban hành Luật Đất đai 24

1.3.1 Giai đoạn ban hành Luật đất đai 1987 đến trước khi ban hành luật đất đai năm 1993 24

1.3.2 Giai đoạn ban hành Luật đất đai năm 1993 cho đến trước khi ban hành Luật đất đai năm 2003 25

1.3.3 Giai đoạn từ khi ban hành Luật đất đai năm 2003 đến khi Luật đất đai năm 2013 được ban hành 26

1.3.4 Giai đoạn từ khi Luật đất đai năm 2013 được ban hành 28

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 29

CHUƠNG 2: PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TIỀN THUÊ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TIỀN THUÊ ĐẤT TẠI QUẬN HỒNG BÀNG, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 30

2.1.1 Quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất 30

2.1.1.1 Đối tượng nộp tiền sử dụng đất 30

2.1.1.2 Căn cứ xác định tiền sử dụng đất của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật 37

2.1.1.3 Thủ tục hành chính trong thu tiền sử dụng đất 39

2.1.1.4 Quy định pháp luật về miễn giảm tiền sử dụng đất cho người sử dụng đất 42

2.2.2 Quy định pháp luật về thu tiền thuê đất 44

2.2.2.1 Đối tượng nộp tiền thuê đất 44

2.2.2.2 Căn cứ xác định tiền thuê đất 46

2.2.2.3 Diện tích đất cho thuê 47

2.2.2.4 Thời hạn cho thuê đất 48

2.2.2.5 Đơn giá thuê đất 49

2.2.2.6 Thủ tục hành chính trong thu tiền thuê đất 54

2.2.2.7 Quy định pháp luật về miễn, giảm tiền thuê đất 55

2.3 Đánh giá quy định của pháp luật hiện hành về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 59

2.3.1 Đánh giá về những thay đổi quan trọng trong những quy định về thu tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất 59

2.3.1.1 Về thu tiền sử dụng đất 59

2.3.2.2 Đánh giá những thay đổi trong những quy định mới về thu tiền thuê đất 66

2.3.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên địa bàn quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng 69

2.3.2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và thực trạng sử dụng đất của quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng 71

2.3.2.2 Thực trạng thực hiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên địa bàn quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng 71

2.3.2.2 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về thu tiền sử dụng, tiền thuê đất của người sử dụng đất đối với Nhà nước 74

Kết luận chương 2 81

CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN CÓ HIỆU QUẢ PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TIỀN THUÊ ĐẤT 83

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất 83

3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 87

3.2.1 Hoàn thiện các quy định pháp luật về giá đất làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất 87

3.2.2 Hoàn thiện các quy định pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 89

3.3 Một số giải pháp khác nhằm nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 91

Kết luận chương 3 94

KẾT LUẬN 95

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 96

MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài

Tài chính về đất đai là một phạm trù rất rộng, trong đó bao gồm nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, tiền thu từ xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý đất đai, khoản thu do điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không phải do người sử dụng đất đầu tư mang lại Trong đó, nghĩa vụ tài chính là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là hai khoản thu cơ bản, thường xuyên và là nguồn thu lớn nhất từ người sử dụng đất vào ngân sách nhà nước Nguồn thu tài chính về đất đai nói chung và nguồn thu tài chính từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nói riêng trong những năm qua trên địa bàn cả nước cũng như ở thành phố Hải Phòng chưa thực sự đạt được như kỳ vọng và mong muốn đặt ra Trên địa bàn quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng là một minh chứng cụ thể Theo đó, khoản thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giảm qua các năm, chỉ tiêu, định mức đạt

ra hàng năm chưa hoàn thành, quá trình thực hiện còn xảy ra thất thoát, tiềm năng đất đai chưa được quản lý và kiểm soát có hiệu quả Nguyên nhân của thực trạng nêu trên một phần là do pháp luật về nghĩa vụ tài chính nói chung và nghĩa vụ tài chính về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nói riêng chưa thực sự phù hợp, còn lỏng lẻo và nhiều khe hở là nguyên nhân cho những gian lận hoặc trốn tránh nghĩa vụ thực hiện Thực tiễn thực thi còn buông lỏng, chưa thực sự sát sao và chặt chẽ nên để tình trạng thất thoát khi thực hiện nguồn thu

Xuất phát từ thực trạng trên, với mục đích trong thời gian tới, nguồn thu tài chính

từ đất đai phải đạt hiệu quả cao hơn, đóng góp nhiều hơn cho ngân sách nhà nước, đảm bảo công bằng về lợi ích cho các chủ thể sử dụng đất và nâng cao hiệu quả của quản lý

nhà nước về đất đai dưới khía cạnh kinh tế, tác giả lựa chọn đề tài: "Pháp luật về thu

tiền sử dụng đất, tiền thuê đất từ thực tiễn thực hiện tại quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng" làm đề tài luận văn Thạc sỹ của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là một vấn đề tương đối rộng và phức tạp, đây được coi là một trong những nội dung chính của pháp luật tài chính đối với đất đai Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thiện luận văn thạc sỹ, tác giả có thực hiện nghiên cứu một số công trình khoa học, bài viết đã được thực hiện, cụ thể như sau:

+ Đề tài cấp Bộ “Cơ chế tài chính phục vụ quản lý đất đai ở nước ta” năm 1996

do PTS Phạm Đức Phong, Cục trưởng Cục quản lý công sản (Bộ Tài chính) làm chủ nhiệm đề tài đã phân tích một cách khoa học những cơ chế tài chính phục vụ quản lý đất đai ở nước ta từ năm 1955 đến 1996 và đưa ra những định hướng nhằm tăng cường

và hoàn thiện cơ chế tài chính phục vụ quản lý đất có tính khả thi như sau: Định giá đất đai theo hướng đưa vào các yếu tố khả năng sinh lợi, quan hệ cung cầu về đất khắc phục tình trạng định giá đất theo yếu tố chủ quan

+ Sách tham khảo: “Thuế tài sản – Kinh nghiệm thế giới và hướng vận dụng tại Việt Nam” năm 2003 của TS Quách Đức Pháp và Ths Dương Thị Ninh, do NXB Chính trị quốc gia xuất bản, trong đó thể hiện khái lược quy định và các khoản thu từ đất ở Việt Nam giai đoạn trước năm 2003 Nghiên cứu này đã gợi mở về một loại nghĩa vụ tài chính mà một số quốc gia khác trên thế giới đã áp dụng – đó là thuế tài sản đối với đất, từ đó có thêm nhận thức mới và sâu sắc hơn về các nghĩa vụ tài chính đối với đất đai

+ Sách chuyên khảo: “Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng

xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam” năm 2013 của PGS.TS Trần Thị Minh Châu, do Nxb Chính trị quốc gia xuất bản đã đưa ra những nhận định về một số loại nghĩa vụ tài chính đất đai của người sử dụng đất sau: i) Quyền thực thi các chính sách tài chính đối với đất như thu các loại thuế là quyền có tính hai mặt: một là quyền của Nhà nước với

tư cách là cơ quan công quyền thu thuế từ đất nhằm huy động nguồn tài chính phục vụ hoạt động của Nhà nước (là nội dung của chính sách tài chính đất đai) và hai là Nhà nước thực hiện quyền thu địa tô về cho chủ sở hữu; ii) Chính sách tài chính được xây dựng theo hướng thu ngân sách từ tiền sử dụng đất tăng cả về quy mô và tốc độ đã chứng tỏ Nhà nước tích cực chuyển tài sản đất thành tiền để đầu tư lĩnh vực khác

+ Luận án tiến sĩ “Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất” của tác giả Trần Quang Huy năm 2008 cũng đã đề cập đến một trong các loại nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước của người sử dụng đất, đó là tiền sử dụng đất Nghĩa vụ tài chính này chủ yếu được thu khi Nhà nước giao đất có thu tiền, khi đấu giá quyền sử dụng đất và khi chuyển mục đích sử dụng đất Từ luận án này cho tác giả nhận thức sâu thêm về nghĩa vụ tài chính cụ thể là tiền sử dụng đất

+ Bài viết:“Khai thác nguồn thu từ bất động sản (đất đai) cho ngân sách Nhà

nước trên địa bàn Hà Nội” của tác giả Lê Văn Bính đăng trên Tạp chí Nghiên cứu

Kinh tế số 1 (452) năm 2016 đã khái quát tình hình thu tài chính đất đai trên địa bàn Thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014 và những tồn tại trong việc thực hiện thu ngân sách từ đất Đây là bài viết cho tác giả có thêm những thông tin và nhận thức mới

để nhận diện tốt hơn thực trạng vấn đề thu tài chính về đất đai trên địa bàn của mình

+ Bài viết “Kiểm toán thu tiền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh và các

tỉnh miền Đông Nam Bộ, thực trạng và kiến nghị” của tác giả Nguyễn Văn Hiệu –

Phòng nghiệp vụ 2, Kiểm toán Nhà nước Khu vực IV, được đăng trên Tạp chí Nghiên cứu khoa học kiểm toán, số 48 tháng 10/2011 Bài viết này chỉ ra rất nhiều những bất cập, sai phạm trong thực hiện chính sách thu tiền sử dụng đất, cụ thể như: (i) Tính tiền

sử dụng đất theo đơn giá thấp hơn khung giá Nhà nước gây thất thu; (ii) Xác định không đúng vụ trí thửa đất, dẫn đến áp đơn giá tính tiền sử dụng đất thấp; không tuy tiền sử dụng đất trong khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất Đây là bài viết phản ánh chân thực, khách quan thực trạng thu tiền sử dụng đất, có giá trị hữu ích đối với tác giả khi đánh giá thực trạng thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Hồng Bàng

+ Hoàng Thục Oanh, “Pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp

luật đất đai Việt Nam hiện hành”, Luận văn thạc sĩ luật học TS Trần Quang Huy

hướng dẫn Đại học Luật Hà Nội, năm 2015; Qua luận văn thạc sỹ của mình tác giả đã phần nào hệ thống, tổng hợp và đưa ra những đánh giá nhận định đối với các quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013, Đồng thời cũng tại Luận văn của mình tác giả đã đưa ra sự phân tích, so sánh những điểm mới, khác biệt,

ưu nhược điểm của Luật đất đai năm 2013 so với Luật đất đai năm 2003 được ban hành trước đó để đưa ra được những vướng mắc bất cập không chỉ trong quy định mà còn từ thực tiễn áp dụng và đưa ra được những định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất;

+ Trường Đại học Luật Hà Nội, “Pháp luật về tài chính đất đai và giá đất ở

Việt Nam”, Hà Nội, Đề tài nghiên cứu cấp trường Chủ nhiệm đề tài PGS.TS Nguyễn

Quang Tuyến – Trưởng khoa luật Đất đai, Hà Nội, năm 2012; Tại đề tài nghiên cứu này tác giả đã xác định các vấn đề về tài chính đất đai một cách chung nhất và các quy định về giá đất trên cơ sở quy định của pháp luật cũng như thực tiễn áp dụng các quy định này để chỉ ra những điểm đạt được, điểm hạn chế và đề xuất các giải pháp hoàn thiện;

+ Lưu Công Thành “Hoàn thiện pháp luật về tài chính đối với đất đai” Luận

văn thạc sĩ luật học; TS Nguyễn Thị Nga hướng dẫn Đại học Luật Hà Nội, năm 2014; Tại Luận văn tác giả đã tập trung đi sâu nghiên cứu các quy định pháp luật về tài chính đất đai dưới góc độ những bất cập vướng mắc từ thực tiễn thi hành các quy định pháp luật về tài chính đất đai được quy định tại Luật đất đai năm 2013 vừa mới được ban hành và đi sâu vào triển khai các giải pháp nhằm hoàn hiện pháp luật về tài chính đất đai;

+ Phùng Đình Quân , “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự

án đầu tư kinh doanh bất động sản” Luận văn thạc sĩ luật học TS Trần Quang Huy

hướng dẫn Đại học Luật Hà nội, năm 2016 Tại công trình nghiên cứu này thì sự ảnh hưởng trong các quy định về giao đất cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật đất đai 2015; Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật đầu tư năm 2014 đã được tác giả làm rõ phần nào đó cũng như những

sự hạn chế vướng mắc thông qua việc đánh giá các quy định có liên quan giữa các Luật chuyên ngành này;

+ Phạm Thị Mây, “Pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất từ thực tiễn

thi hành trên địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh”, Người hướng dẫn TS

Nguyễn Thị Nga, Luận văn thạc sỹ, Đại học Luật Hà Nội, năm 2015 Đây là công trình được tác giả nghiên cứu các quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất kết hợp giữa lý luận là các quy định của Luật đất đai năm 2013 hiện hành với thực tiễn

áp dụng các quy định pháp luật này trên địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh Qua Luận văn phần nào tác giả đã làm rõ được các quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại Luật đất đai năm 2013 và liên hệ được với thực tiễn thi hành pháp luật trên địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh Tuy nhiên các nội dung phân tích quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất tiền thuê đất chưa được sâu cũng như việc liên hệ với thực tiễn thi hành pháp luật còn chưa đi vào trọng tâm vấn đề cần làm rõ

+ Ngoài ra còn rất nhiều các công trình nghiên cứu các quy định pháp luật tài chính về đất đai nói chung và thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nói riêng như : Quách

Thị Hồng Nhung, “Pháp luật về tài chính trong lĩnh vực đất đai” Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội, năm 2012; Bài viết “Chính sách tài chính đất đai – kết

quả đạt được và một số kiến nghị”, của TS Đinh Văn Hải, Học viện Tài chính được

đăng trên tạp chí Tài chính tháng 10 năm 2012; Bài viết “Quy định mới về thu tiền sử

dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước” của TS Phạm Phương Nam – Học viện Nông

nghiệp Việt Nam được đăng trên tạp chí Tài nguyên và Môi trường, Kỳ 1 - tháng 7

năm 2014; Bài viết “Tài chính đất đai: Một số vấn đề cần quan tâm” của Ts Đinh

Dũng Sỹ - Phó Vụ trưởng Vụ pháp luật, Văn phòng Chính phủ, được đăng trên Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 21(137), tháng 12 năm 2008;… cùng với đó là các báo cáo, tổng kết của các cơ quan ban ngành có liên quan đến việc thực thi, áp dụng các quy định pháp luật tài chính về đất đai nói chung và thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

riêng trên thực tế như: Vụ ngân sách nhà nước – Bộ tài chính, “Tài liệu báo cáo tổng

hợp kết quả thu nộp ngân sách về đất đai của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương”; Bộ tài nguyên môi trường, “Báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật đất đai năm 2003 và định hướng sửa đổi Luật đất đai” Văn bản số 193/BC-TNMT ngày 06

tháng 09 năm 2012…

Với các công trình nghiên cứu trên giúp cho tác giả có được những nhận thức

cơ bản về vai trò của chính sách tài chính đất đai trong phát triển thị trường bất động sản, trong việc thực hiện công bằng xã hội và phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam Theo đó, chính sách tài chính đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng và được coi là phần hồn của chính sách đất đai nói chung trong việc đưa quan hệ đất đai vận động theo cơ chế thị trường Tuy nhiên, cũng cho tác giả nhận thức được rằng, dù chính sách, pháp luật về vấn đề này đã được sửa đổi, bổ sung nhiều song trên thực tế, hiệu quả áp dụng chưa thực sự như mong muốn đề ra, còn nhiều lỗ hổng và thất thoát cho ngân sách nhà nước

Ở phạm vi hẹp hơn, luận văn của tác giả chỉ tập trung nghiên cứu về hai loại nghĩa vụ tài chính cơ bản là tiền sử dụng đất và tiền thuê đất nên các công trình nghiên cứu trên chỉ giúp ích cho tác giả nhận thức tổng quan, khái quát nhất về chính sách tài chính về đất đai và một vài nghĩa vụ tài chính riêng lẻ ở góc độ phản ánh thực trạng thực thi pháp luật Vì vậy, rất cần những công trình nghiên cứu chuyên sâu về từng nghĩa vụ tài chính cụ thể ở cả khía cạnh lý luận, thực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi ở những địa bàn cụ thể, với sự tác động sâu sắc bởi những yếu tố vùng miền và địa phương Với ý nghĩ và tư duy như vậy nên tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu chuyên sâu về hai loại nghĩa vụ tài chính cơ bản, thường xuyên được thực hiện đối với đất đai

là: Tiền sử dụng đất và tiền thuê đất được thực hiện trên địa bàn quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng

3 Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu

áp dụng thực tiễn các quy định này, đồng thời đề xuất một số kiến nghị nhằm giải quyết các vấn đề này

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất nói chung và nghĩa vụ tài chính là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nói riêng đối với người sử dụng đất và những tiền đề lý luận về pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, làm rõ thực trạng thực hiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại địa bàn quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng

- Trên cơ sở phân tích thực trạng pháp luật và chỉ rõ những khó khăn, hạn chế, nguyên nhân của quá trình thực hiện việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng

- Luận văn đưa ra định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của NSDĐ

4 Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn thạc sỹ là quy định của pháp luật về thu tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất theo Luật đất đai năm 2013 và thực tiễn thi hành, áp dụng các quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên địa bàn quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Luận văn thạc sĩ sẽ nghiên cứu các vấn đề sau:

- Về nội dung: Các quy định của pháp luật đất đai hiện hành quy định về thu tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất, đặc biệt là các Nghị định hướng dẫn của Chính Phủ, các Thông tư của Bộ Tài chính hướng dẫn về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Bảng giá đất của thành phố Hải Phòng được UBND thành phố Hải Phòng phê duyệt

- Về không gian: Nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại địa bàn quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng

- Về thời gian: Luận văn nghiên cứu, thu thập, thống kê tài liệu, báo cáo về tình hình thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên địa bàn quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng từ năm 2015 đến năm 2017

5 Phương pháp nghiên cứu

Để hoàn thành luận văn thạc sỹ, tác giả sử dụng kết hợp các phương pháp: phương pháp hệ thống, phương pháp tổng hợp và phương pháp thống kê Từ các nguồn tài liệu tham khảo và thu thập số liệu thứ cấp, Luận văn sử dụng phương pháp phân tích chuyên sâu có trọng tâm, trọng điểm các vấn đề lý luận và thực tiễn để đánh giá quá trình thực hiện các chính sách về các khoản thu từ đất Phương pháp so sánh, đối chiếu để đánh giá thực trạng công tác quản lý các khoản thu từ đất,qua đó đưa ra định hướng và hệ thống các giải pháp, kiến nghị điều kiện thực hiện theo mục đích nghiên cứu

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

Về mặt lý luận, luận văn là công trình khoa học nghiên cứu một cách hệ thống các vấn đề từ cơ sở lý luận đến thực trạng pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; có thể góp phần giúp các nhà lập pháp, các nhà nghiên cứu xây dựng và hoàn thiện chế định này nhằm hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai trong giai đoạn hiện nay

Về mặt thực tiễn, kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước của NSDĐ; đồng thời có thể

sử dụng làm tài liệu học tập và giảng dạy tại các cơ sở đào tạo luật

7 Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 03 chương:

- Chương 1: Lý luận chung về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của người sử dụng đất đối với nhà nước;

- Chương 2: Pháp luật hiện hành về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và thực tiễn

áp dụng pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng;

- Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện có hiệu quả pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

CHUƠNG 1

LÝ LUẬN CHUNG PHÁP LUẬT VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TIỀN THUÊ ĐẤT

CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI NHÀ NƯỚC

1.1 Tổng quan chung về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của người sử dụng đất đôi với nhà nước

1.1.1 Khái niệm về nghĩa vụ tài chính đối với đất đai

Theo từ điển Bách khoa Việt Nam “Tài chính là phạm trù kinh tế thuộc khâu phân phối, gắn liền với sự ra đời và tồn tại của Nhà nước, phát triển theo quá trình phát triển của nền sản xuất hàng hóa và quan hệ hàng hóa – tiền tệ” [28] Bản chất của tài chính được thể hiện qua các quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với các cơ quan, đơn vị kinh tế, dân cư; giữa các định chế tài chính trung gian với các cơ quan tổ chức kinh tế phi tài chính, dân cư; giữa các cơ quan đơn vị kinh tế, dân cư với nhau; và các quan hệ kinh tế trong nội bộ các chủ thể đó

Trong lĩnh vực đất đai, thuật ngữ “tài chính về đất đai” được ghi nhận trong pháp luật đất đai lần đầu tiên là ở Luật đất đai 2003 Theo đó, “chính sách tài chính về đất đai” gồm thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; và điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu

tư của người sử dụng đất mang lại [12] Thuật ngữ này tiếp tục được sử dụng trong Luật đất đai 2013 khi quy định quyền của Nhà nước đối với đất đai Theo đó, một trong những quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai và thống nhất quản lý toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước nên Nhà nước có quyền quyết định giá đất và quyết định chính sách tài chính từ đất đai [12]

Tài chính đất đai được hiểu là hệ thống giá đất và thuế đất nhằm điều tiết lợi ích

từ việc sử dụng đất giữa các bên chủ thể trong xã hội bao gồm nhà nước, cộng đồng và người sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền lợi hợp lý giữa các bên chủ thể Qua đó hướng tới việc không chỉ đảm bảo sự hài hòa lợi ích mà còn tạo sự ổn định, phát huy hiệu quả nguồn tài nguyên của đất nước cùng nền kinh tế xã hội Cụ thể, người sử dụng đất khi được Nhà nước xác lập QSDĐ và trong quá trình sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước Tương ứng với mục đích sử dụng đất, diện tích đang sử dụng và hình thức sử dụng đất mà họ đã xác lập khi xác lập quan hệ đất đai đối với Nhà nước Khoản tài chính này như một công cụ đảm bảo việc sử dụng đất một cách hiệu quả của người sử dụng đất, cụ thể bao gồm (i) tiền sử dụng đất khi được

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; (ii) tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê; (iii) thuế sử dụng đất; (iv) thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; (v) tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; (vi) tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; (vii) phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai [12] Theo đó có thể thấy thì các nghĩa vụ tài chính đối với đất đai của người sử dụng đất đối với nhà nước bao gồm rất nhiều nghĩa vụ, nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chỉ là một trong các nghĩa vụ tài chính được quy định tại Luật đất đai năm 2013

Bản chất của việc quy định các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với nhà nước xuất phát từ việc nhà nước ta là nhà nước xã hội chủ nghĩa, nguồn tài nguyên đất đai có đặc điểm cơ bản là thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, nhà nước có trách nhiệm phân phối điều tiết sử dụng nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý và hiệu quả để tạo ra những khoản thu nhằm phát triển kinh tế, xã hội Cụ thể hơn, việc thu ngân sách nhà nước từ đất đai cũng như các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với nhà nước là thu vào các nguồn lợi - khoản thu nhập bằng tiền mà người sử dụng đất có được thông qua việc sử dụng cũng như khai thác lợi ích

từ đất

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, là nguồn nội lực để phát triển đất nước, là tài sản có giá trị quan trọng đối với mỗi con người, là nguồn vốn to lớn của các doanh nghiệp sẽ phát huy được vai trò và giá trị của nó nếu được quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu quả Và một trong những công cụ quản lý tối ưu để đất đai được khai thác một cách có chủ, tránh lãng phí, nâng cao ý thức, trách nhiệm đối với từng chủ thể trên từng thửa đất đó là: Thông qua việc thực hiện các khoản thu tài chính

từ đất đai của Nhà nước đối với người sử dụng đất, trong đó có nguồn thu là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Đây cũng được coi là một trong những nguồn thu tài chính lâu dài và ổn định cho ngân sách nhà nước Hàng năm, nguồn thu từ đất đai đóng góp vào ngân sách vô cùng lớn, đặc biệt phải kể đến nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức Cụ thể, tính đến hết

31/12/2015, diện tích đất đưa vào sử dụng ở nước ta là 93.6% tổng diện tích đất tự nhiên [52] Trong giai đoạn 2010 – 2015, thu từ đất chiếm tỉ trọng khoảng từ 4,7% đến 6,9% tổng thu ngân sách Tỉ trọng thu ngân sách từ đất trên tổng thu giảm dần trong các năm gần đây từ 6.9% (năm 2010), 6.05% (năm 2011), 5.06% (năm 2012), 4.9% (năm 2013) xuống còn 4.75% (năm 2014), 10.4% (năm 2015) lên 13.77% (năm 2016)

và tính đến 30/10/2017 đạt 9.79%.[53]

1.1.2.1 Đối với khoản thu là tiền sử dụng đất

Lần đầu tiên khái niệm cụ thể về tiền sử dụng đất được quy định tại Luật đất đai

năm 2003, theo đó“Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong

trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định” Theo đó, có thể thấy tiền sử dụng đất được hiểu là một khoản tiền mà người

sử dụng đất phải nộp cho nhà nước cho việc sử dụng đất Tuy nhiên trong khi đó, xét theo quy định tại Luật đất đai năm 2003 thì tiền sử dụng đất được nộp trong những trường hợp sau: (i) khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; (ii) khi chuyển mục đích sử dụng đất; (iii) khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng; (iv) khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong những trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất [11] Có thể thấy, tại quy định ở Luật đất đai năm 2003 thì tiền sử dụng đất chưa được quy định, bóc tách một cách rõ ràng mà chỉ quy định chung chung cùng với các nghĩa vụ tài chính khác, khái niệm tiền sử dụng đất được đưa ra còn khá phiến diện, chưa bao quát được các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, nếu theo khái niệm được quy định thì tiền sử dụng đất chỉ nộp trong trường hợp là nhà nước giao đất có

thu tiền sử dụng đất mà không bao gồm các trường hợp khác

Khắc phục thiếu sót tại Luật đất đai năm 2003, tại Luật đất đai năm 2013 thì khái niệm tiền sử dụng đất đã được quy định một cách rõ ràng và đầy đủ hơn tại khoản 21

Điều 3 về giải thích từ ngữ như sau “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sủ dụng đất

phải trả cho Nhà nước khi được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất” Như vậy, có thể thấy, so

với Luật đất đai năm 2003 thì ở Luật đất đai 2013 khái niệm tiền sử dụng đất đã được

quy định cụ thể và bao quát đầy đủ các trường hợp thu tiền sử dụng đất

Tóm lại, khái niệm tiền sử dụng đất có thể được hiểu một cách tổng quát là “ Số

tiền mà người sử dụng đất phải trả cho nhà nước trong trường hợp nhà nước giao đất

và có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghệp, đất phi

nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất theo Luật đất đai, công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải

Thứ nhất, thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai thể hiện mối quan hệ giữa

người sử dụng đất và nhà nước mà cụ thể là thông qua khoản thu ngân sách từ đất đai trong những trường hợp cụ thể là người sử dụng đất được nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và được công nhận quyền sử dụng đất Tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải thực hiện với Nhà nước căn cứ vào đối tượng và mục đích sử dụng đất, thể hiện qua các chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai do Nhà nước quy định trong Luật đất đai nhằm đạt được ba mục tiêu cơ bản là: tạo lập nguồn thu nhập, gia tăng sự quản lý nhà nước về đất đai và thực hiện

công bằng xã hội…

Thứ hai, thu tiền sử dụng đất gắn liền với giá đất do Nhà nước quy định

Giá đất Nhà nước quy định, cụ thể là Bảng giá đất và giá đất cụ thể mà UBND cấp tỉnh ban hành hoặc phê duyệt được coi là căn cứ để thực hiện chính sách thu tài chính về đất đai nói chung và thu tiền sử dụng đất nói riêng Theo đó, tùy từng trường hợp đất được Nhà nước giao hay công nhận, tùy thuộc từng chủ thể sử dụng đất mà đất được Nhà nước xác lập trong hay ngoài hạn mức mà Bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể được áp dụng tương ứng.[12]

Thứ ba, tiền sử dụng đất là một khoản thu lớn, thu một lần ngay cho toàn bộ quá

trình sử dụng đất

Khác với trường hợp sử dụng thuê trả tiền hàng năm, các khoản thuế nhà đất được thu hàng năm hay thuế thu nhập được tính trên cơ sở lợi nhuận thu được từ quá trình chuyển nhượng là những khoản nghĩa vụ tài chính được thực hiện năm một hoặc khoản tiền với tỉ lệ nhỏ so với giá trị của QSDĐ, thì đối với nghĩa vụ tài chính về thu tiền sử dụng đất được tính trên cơ sở giá trị của toàn bộ diện tích đất được Nhà nước xác lập Số tiền này phải thực hiện một lần cho toàn bộ thời gian sử dụng ngay từ khi

Nhà nước xác lập quan hệ pháp luật đất đai hoặc khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Đây là khoản nghĩa vụ tài chính không nhỏ mà buộc các chủ thể sử dụng đất cân nhắc trước khi xác lập QSDĐ hoặc pháp luật cho phép người sử dụng đất có thể ghi nhận nợ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể

1.1.2.2 Đối với khoản thu là tiền thuê đất

Cùng với sự phát triển của xu thế thị trường thì các giao dịch được xác lập dưới hình thức thuê nói chung và hợp đồng thuê đất nói riêng đang ngày càng phát triển và chiếm ưu thế trong quan hệ dân sự Trong lĩnh vực đất đai, khái niệm thuê đất lần đầu được đề cập trong Luật đất đai năm 1993 và được Luật đất đai năm 2003 kế thừa và phát huy Đến Luật đất đai năm 2013 thì một lần nữa khái niệm thuê đất được ghi nhận

tại khoản 8 Điều 31 Luật đất đai năm 2013 như sau “Nhà nước cho thuê đất quyền sử

dụng đất sau đây gọi là nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền

sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền

sử dụng đất”

Có thể nhận thấy khái niệm về tiền thuê đất chưa được Luật đất đai năm 2013 làm rõ khái niệm tiền thuê đất, tuy nhiên đối chiếu với với khái niệm hợp đồng thuê tài sản trong Bộ luật dân sự năm 2015 “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê” Kết hợp các quy định nêu trên có thể hiểu khái niệm tiền thuê

đất như sau: “Tiền thuê đất là một khoản tiền người sử dụng đất phải nộp cho nhà

nước để được nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định theo hợp đồng thuê”

Việc quy định người sử dụng đất khi thuê đất phải trả tiền thuê nhằm tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước và đồng thời cũng để nhằm thực hiện việc quản lý nhà nước đối với đất đai, tránh việc sử dụng đất một cách bừa bãi, lãng phí, kém hiệu quả, cũng như nhằm hiện thực hóa chính sách của nhà nước ta đối với lĩnh vực đất đai

khi xác định “Đất đai thuộc sở toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu thống nhất

và quản lý” tại Luật đất đai năm 2013

Khác hơn với nghĩa vụ tài chính về thu tiền sử dụng đất là chỉ duy nhất thu một lần cho toàn bộ thời gian sử dụng đất, đối với nghĩa vụ tài chính về thuê đất có những

đặc điểm riêng nhất định như sau:

Thứ nhất, về quan hệ chủ thể thì hoạt động cho thuê của Nhà nước phát sinh giữa

Nhà nước và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất Mặc dù hoạt động cho thuê đất của Nhà nước được thực hiện thông qua hình thức pháp lý là hợp đồng, song do Nhà nước vừa là tổ chức quyền lực chính trị vừa là người đại diện chủ

sở hữu đất đai, nên ở một chừng mực nhất định, hoạt động cho thuê đất vẫn mang tính

chất quyền lực nhà nước

Thứ hai, tiền thuê đất được xác định trên cơ sở bảng giá đất và giá đất cụ thể do

UBND cấp tỉnh công bố hoặc phê duyệt (gọi chung là giá đất Nhà nước) Đây là giá đất mang tính ấn định từ Nhà nước mà không xuất phát từ sự thỏa thuận của các bên như trường hợp thuê đất giữa các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất với nhau

Thứ ba, về đối tượng quan hệ thuê đất là tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất Sự mở rộng đối tượng đối với hình thức này cho thấy, Nhà nước muốn tạo cơ hội bình đẳng trong việc tiếp

cận thị trường đất đai khi có nhu cầu sử dụng

Thứ tư, người sử dụng đất khi thuê đất được quyền lựa chọn phương thức trả tiền

thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả tiền hàng năm theo mục đích, ý

đồ đầu tư và năng lực tài chính của mỗi chủ thể

Đây là một phương thức linh hoạt của nghĩa vụ tài chính về thuê đất mà các nghĩa vụ tài chính khác không có được sự linh hoạt này Đối với các nghĩa vụ tài chính như: tiền sử dụng đất, thuế nhà đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ đều phải nộp một lần cho Nhà nước Đối với nghĩa vụ tài chính về thuê đất thì chủ thể sử dụng đất hoàn toàn được lựa chọn phương thức trả tiền thuê một lần hoặc trả tiền hàng năm đảm bảo sự phù hợp nhất, có lợi nhất với mình

1.1.3 Vai trò của khoản thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Mặc dù mỗi thời kỳ, giai đoạn phát triển của đất nước thì vai trò của chế định tài chính về đất đai nói chung và chế định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nói riêng có những khác biệt nhưng tựu chung lại chế định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có

những vai trò cơ bản sau:

Thứ nhất, Chế định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của người sử dụng đất đối

với nhà nước là công cụ huy động nguồn thu trực tiếp, ổn định và bền vững cho ngân

sách nhà nước Ở thời kỳ mà sản xuất công nghiệp chưa phát triển vẫn dựa chủ yếu vào nền kinh tế nông nghiệp thì thu ngân sách từ đất đai giữ một vai trò chủ yếu trong huy động nguồn thu cho ngân sách nhà nước của các quốc gia Ngay cả đối với các quốc gia có nền kinh tế phát triển, sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ phát triển thì vị trí thu ngân sách nhà nước từ đất đai có giảm về tỷ lệ % trong cơ cấu thu ngân sách nhà nước nhưng vẫn là một nguồn thu quan trọng không thể thiếu của mỗi quốc gia, là nguồn thu ổn định, quan trọng của chính quyền cơ sở, nhất là các nước có nền nông nghiệp là chủ yếu Đối với các nước phát triển (vào thời kỳ tiền công nghiệp hóa của các nước công nghiệp) thì các loại thuế đánh vào đất đai giữ vai trò khá quan trọng, chiếm một tỷ trọng không nhỏ trong ngân khố quốc gia Ngoài ra, do đất đai có đặc điểm ổn định, sức sản xuất lớn và được sử dụng lâu dài, liên tục trong quá trình sản xuất, kinh doanh cũng như trong đời sống con người, nên thu ngân sách nhà nước

từ đất đai cũng rất ổn định, thường xuyên và bền vững

Thứ hai, Chế định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của người sử dụng đất đối

với nhà nước góp phần khuyến khích sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm và thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển Thực tế còn một số tổ chức, cá nhân sử dụng đất (chiếm hữu ruộng đất) rất lớn Để tránh tình trạng ruộng đất bỏ hoang, sử dụng kém hiệu quả, chính sách thu vào đất buộc người sử dụng đất phải biết tính toán việc sử dụng đất, kinh doanh đất đai cho hợp lý, ít nhất cũng phải bù đắp được chi phí và các khoản phải nộp cho Nhà nước Chỉ như vậy mới có thể đáp ứng được yêu cầu quản lý, sử dụng đất ngày càng hiệu quả hơn, Thông qua chính sách thu hồi đối với đất đai thúc đẩy các tổ

chức, cá nhân sử dụng đất phát triển sản xuất - kinh doanh

Thứ ba, Chế định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của người sử dụng đất đối

với nhà nước có thể được coi là công cụ quản lý, kiểm tra chất lượng, hiệu quả sử dụng đất của Nhà nước Bởi lẽ, dù mỗi quốc gia có chế độ chính trị rất khác nhau, nhưng bất kỳ quốc gia nào cũng có trách nhiệm quản lý và không ngừng tăng cường quản lý đất đai về số lượng, chất lượng cũng như hiệu quả sử dụng đất trong từng thời

kỳ nhất định Thông qua công tác phân hạng đất, định giá đất và thu từ đất đai hàng năm Từ đó, đảm bảo thực hiện quyền quản lý đất đai của nhà nước cũng như phát huy

một cách tối ưu việc sử dụng đất

Thứ tư, Chế định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của người sử dụng đất đối với

nhà nước góp phần điều phối thu nhập bình quân đầu người cũng như điều tiết nền

kinh tế và đảm bảo công bằng xã hội Cũng giống như các hoạt động sản xuất ở các lĩnh vực khác, hoạt động sản xuất có sử dụng đất, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng sẽ mang lại cho người sử dụng đất một khoản thu nhập nhất định Do

độ phì nhiêu, điều kiện khí hậu, thời tiết, vị trí, địa hình, cũng như mức độ hưởng thụ kết quả đầu tư về điện, nước, cở sở hạ tầng và mức độ đầu tư cho sản xuất của các tổ chức có khác nhau Nên thu nhập có được thông qua việc sử dụng đất của các tổ chức,

cá nhân cũng rất khác nhau Thông qua các khoản thu vào đất, với mức độ hợp lý và chế độ miễn, giảm phù hợp sẽ có tác dụng tích cực trong việc điều tiết thu nhập; thực hiện chức năng quản lý, điều tiết nền kinh tế nhằm đảm bảo công bằng, hợp lý giữa các đối tượng hoạt động sản xuất - kinh doanh, giữa các đối tượng sử dụng tài sản quốc gia nói chung và tài sản cá nhân nói riêng

1.2 Lý luận pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của người sử dụng đất

đối với Nhà nước

1.2.1 Sự cần thiết khách quan của việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Bất kỳ một lĩnh vực nào, một quan hệ xã hội nào phát sinh trong đời sống thực

tế cũng rất cần đến sự điều chỉnh pháp luật làm cơ sở định hướng cho quan hệ xã hội

đó phát sinh, phát triển theo một trật tự chung, định hướng quan hệ xã hội đó theo ý chí của Nhà nước Trong lĩnh vực đất đai nói chung và hoạt động thu tài chính (trong đó

có khoản thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) nói riêng cũng không phải là ngoại lệ Có thể nhận thấy tính tất yếu và không thể thiếu sự điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bởi lẽ:

Thứ nhất, có thể thấy mặc dù nguồn gốc phát sinh đất đai là do tài nguyên thiên

nhiên ban tặng, có trước cả sự xuất hiện của loài người Tuy nhiên ở thời điểm đó thì đất đai hoàn toàn chưa được xác định và ghi nhận như hiện tại vì tài nguyên đất đai khi

đó hoàn toàn được hiểu như là một lẽ tự nhiên, chưa có sự lao động của con người hay

sự giữ gìn non sông bờ cõi của các cá nhân trong một nhà nước Sau dần, đất đai trải qua một quá trình tác động lâu dài dưới bàn tay con người và khi đó điều tất yếu là giá trị của đất đai được xác định một cách rõ ràng và cụ thể và cần đòi hỏi phải có một sự quản lý từ phía nhà nước không chỉ để gìn giữ, duy trì đất đai mà còn nhằm quản lý, phát huy việc sử dụng đất đai có hiệu quả trên thực tế Để làm được điều đó nhà nước

cần quy định cũng như thực hiện các chính sách về đất đai nói chung và chế định

nghĩa vụ tài chính trong đó có tiền sử dụng đất tiền thuê đất nói riêng

Thứ hai, khi chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường thì dưới sự tác động

khách quan của nền kinh tế thị trường đòi hỏi nhà nước phải tiến hành xóa bỏ sự bao cấp về giá đất và chuyển sang áp dụng cơ chế giá thị trường để quản lý đất đai Nói đơn giản hơn tức là trong nền kinh tế thị trường thì để việc quản lý đất đai có hiệu quả thì việc duy trì phương thức quản lý chính trị - hành chính thuần túy đối với đất đai như thời kỳ trước kia cần có sự thay đổi hoặc ít nhất là sự kết hợp với các biện pháp mang tính kinh tế thông qua các chế định liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất đai

nói chung và chế định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nói riêng

Thứ ba, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là công cụ để động viên nguồn thu cho

ngân sách nhà nước, vừa là công cụ giúp Nhà nước thực hiện chức năng quản lý xã hội

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là các khoản thu phát sinh thường xuyên, liên tục

và là nguồn thu chủ yếu để thực hiện tái đầu tư cơ sở hạ tầng, phát triển đất nước và phục vụ quay trở lại đối với hoạt động quản lý nhà nước về đất đai Bất kỳ quốc gia nào trên thế giới, chính sách tài chính về đất đai nói chung và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nói riêng cũng đều xác định đây là nguồn thu không thể thiếu, đóng vai trò quan trọng nhằm tăng nguồn thu cho Chính phủ Quan điểm này được các nhà kinh tế học tư sản cổ điển nhận định, nghiên cứu và đã chỉ ra rằng: thuế đóng vai trò quan trọng, không chỉ giải quyết sự ổn định của một quốc gia trước mắt mà còn đảm bảo cho tái sản xuất xã hội lâu dài Tiêu biểu là Adam Smith đã đưa ra bốn châm ngôn về thuế (trong đó có tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) như sau:

+ Mỗi công dân của một nước phải đóng góp vào việc giúp đỡ chính phủ, tùy theo khả năng và với một sự cố gắng tối đa của bản thân;

+ Phần đóng góp về thuế của mỗi người phải rõ ràng;

+ Mọi thứ thuế phải được thu đúng kỳ hạn và theo một thể thức thuận lợi nhất cho người đóng thuế;

+ Mọi loại thuế phải được tính toán như thế nào đó, để cho nhân dân chỉ phải đóng ít nhất và số tiền này chỉ ở trong quỹ công cộng một thời gian ngắn nhất[25]

Thứ tư, trong xu thế hội nhập, một trong những yêu cầu đặt ra đối với nhà nước

là cần thiết hoàn thiện, đồng bộ thể chế hóa kinh tế thị trường ở nước ta, cần thiết phải hình thành các thị trường mang tính “đầu vào” của quá trình sản xuất, kinh doanh mà

đặc biệt cần phải kể tới là thị trường bất động sản Đảng ta từng xác định quan điểm

“Tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt quan tâm các thị trường quan trọng nhưng hiện chưa có hoặc có nhưng còn sơ khai như: thị trường lao động, thị trường bất động sản, thị trường khoa học công nghệ” Hiện thực hóa quan điểm đó thì việc xác lập thị trường bất động sản với các

vấn đề về giá đất, các chính sách, nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai nói chung

và chế định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là yêu cầu hết sức cần thiết và cần được

thực hiện

Thứ năm, trong giai đoạn thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước với

mục tiêu đề ra “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh” thì vai

trò của đất đai càng trở lên quan trọng hơn bao giờ hết Đất đai phải được nhìn nhận với diện mạo mới, không chỉ là tài nguyên, tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân

bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa – xã hội, an ninh – quốc phòng, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống mà đất đai còn là nguồn vốn, nguồn lực để phát triển đất nước” Do đó, muốn biến vai trò của đất đai

hiện thực hóa vào đời sống, kinh tế xã hội thì yêu cầu đặt ra là cần thiết phải quy định các chế định về tài chính cũng như chế định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

1.2.2 Khái niệm và cơ cấu điều chỉnh của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của người sử dụng đất

Tuỳ thuộc vào điều kiện kinh tế, xã hội ở mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ khác nhau

mà yêu cầu của hoạt động quản lí nhà nước về đất đai nói chung và hoạt động thu tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất nói riêng cũng khác nhau Song điều không thể phủ nhận là, mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ gắn với việc ban hành các văn bản về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hướng tới những mục tiêu căn bản không thể thiếu đó là: đảm bảo động viên cho ngân sách nhà nước trên cơ sở của sự công bằng, bình đẳng giữa các chủ thể

sử dụng đất, chống thất thoát, gian lận và theo hướng động viên, khuyến khích người

sử dụng đất nâng cao vai trò và ý thức tự giác trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính này trong quá trình sử dụng đất Chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất được thực hiện khi Nhà nước xóa bỏ sự bao cấp trong quan hệ đất đai, chuyển từ quan hệ hiện vật sang quan hệ giá trị với mốc lịch sử quan trọng là sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 khi lần đầu tiên xác định: Đất đai là tài sản

có giá, Nhà nước quy định giá đất làm cơ sở cho việc tính tiền khi giao đất, cho thuê đất,

tính bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi Có thể khẳng định rằng, dù chính sách tài chính về đất đai ở giai đoạn này đề cập đến các khoản thu còn hạn hẹp, song đó

là dấu mốc quan trọng để đánh dấu sự thay đổi căn bản trong quản lý nhà nước về đất đai Theo đó, không thuần túy quản lý đất đai bằng các biện pháp hành chính mệnh lệnh xin - cho diễn ra một chiều giữa Nhà nước và người sử dụng đất, mà thay vào đó là sự kết hợp hài hòa giữa quản lý hành chính với quản lý kinh tế về đất đai trên cơ sở phân định rõ các mối quan hệ cụ thể để xác định đâu là quan hệ cần sự điều tiết nguồn thu cho ngân sách nhà nước để chống bao cấp, chống lãng phí.[2] Đây cũng là điểm mốc quan trọng để mỗi chủ thể tham gia quan hệ đất đai, mỗi người dân và nhà nước đề cần phải nhận thức được rằng, đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng vô lượng cho con người, mà đó là tài sản có giá trị, là nguồn vốn quan trọng, là nguồn lực

để phát triển đất nước, chúng có giới hạn về diện tích nhưng vô hạn về thời gian sử dụng

và khả năng sinh lời

Tiếp nối quan điểm tư duy này, Luật Đất đai năm 2003 với hàng loạt các chính sách tài chính về đất đai, trong đó có khoản thu tài chính từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được sửa đổi, bổ sung và theo hướng ngày càng mở rộng hơn, cụ thể và chi tiết hơn

Cụ thể hóa các quy định trong Luật đất đai năm 2003 và hiện nay là Luật đất đai năm

2013 về thu tiền sử dụng đất, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất, Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008

về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định

số 198/2004/NĐ-CP; và đến nay là Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thu tiền sử dụng đất Song song với đó, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 nhằm hướng dẫn thực hiện Nghị định số 45/2014/NĐ-CP đã được ban hành Theo các quy định trong các văn bản này, chính sách thu tiền sử dụng đất được quy định ngày càng hướng tới sự hợp lý, tận dụng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, chống thất thoát, đảm bảo sự công bằng cho các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai Ở một khía cạnh khác, pháp luật về thu tiền sử dụng đất còn hướng tới việc chống gian lận, chống đầu cơ với các quy định về điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại

Với ý nghĩa đó, có thể hiểu pháp luật về thu tiền sử dụng đất,tiền thuê đất như

sau: tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, trong đó quy định cụ

thể về chủ thể, đối tượng, căn cứ thu tiền sử dụng đất, các chính sách miễn giảm tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất, quy trình, thủ tục mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thực hiện và sự đảm bảo bằng các thiết chế của nhà nước để đảm bảo hoạt động thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đươc thực hiện trên thực tế

Pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của nhà nước qua các giai đoạn phát triển khác nhau, đặc biệt kể từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời với sự thay đổi căn bản của quan điểm tư duy của nhà nước về quản lý và sử dụng đất đai, chuyển từ cơ chế quản lý mệnh lệnh hành chính sang cơ chế kết hợp quản lý hành chính với quản lý kinh tế về đất đai, trong đó, quản lý đất đai dưới khía cạnh kinh tế được đặc biệt quan tâm chú trọng Theo đó, lần đầu tiên Nhà nước quy định: "Nhà nước quy định giá đất làm cơ sở cho việc thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính thuế chuyển quyền sử dụng đất và tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất"[10] Từ nền tảng pháp lý này, Luật Đất đai qua các lần sửa đổi, bổ sung và ban hành mới, đến thời điểm hiện tại là Luật Đất đai 2013 đã tạo được một hệ thống pháp lý tương đối đầy đủ, cụ thể về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Theo đó, pháp luật về thu tiền sử dụng đất tập trung điều chỉnh các vấn đề pháp lý cơ bản sau đây:

Thứ nhất, nhóm quy phạm quy định cụ thể các đối tượng phải thực hiện nghĩa

vụ tài chính về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Theo đó, pháp luật đất đai quy định chủ thể sử dụng đất nào, với cơ sở xác lập quyền sử dụng đất trong trường hợp nào và

sự lựa chọn mục đích sử dụng đất, phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính ra sao thì Nhà nước quy định chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tương ứng

Thứ hai, nhóm quy phạm quy định cụ thể các căn cứ thu tiền sử dụng đất, tiền

thuê đất Theo đó, để đảm bảo việc thu đầy đủ, chính xác, hướng tới sự công bằng cho các chủ thể sử dụng đất, đồng thời đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước thì căn

cứ để áp dụng khi thu tiền sử dụng đất, tiền thê đất là nội dung quan trọng không thể thiếu Theo đó, diện tích đất, loại hạng đất, đơn giá đất là những căn cứ không thể thiếu khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Thứ ba, nhóm quy phạm quy định cụ thể vấn đề miễn, giảm tiền sử dụng đất,

tiền thuê đất Đây là nhóm quy phạm thể hiện sự động viên, khuyến khích người sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể để tích đầu tư, sử dụng đất trong những ngành, lĩnh vực mà Nhà nước đang chú trọng đầu tư, phát triển hoặc thể hiện sự chia

sẻ của Nhà nước đối với các chủ thể sử dụng đất ở những địa bàn có điều kiện kinh tế

xã hội khó khăn, vùng núi, hải đảo hoặc những chủ thể sử dụng đất gặp những trường hợp bất khả kháng, khó khăn trong đời sống và sản xuất Đây là nhóm quy phạm cần thiết mà thiết chế tài chính của bất kỳ quốc gia nào về đất đai cũng quy định

Thứ tư, nhóm quy phạm quy định cụ thể thẩm quyền, trình tự và thủ tục thực

hiện hoạt động thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Đây là nội dung cần thiết để đảm bảo hoạt động thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện đúng và có hiệu quả Theo đó, không phải bất kỳ cơ quan nào cũng

có quyền thực hiện việc thu nghĩa vụ tài chính này, mà chỉ những cơ quan có thẩm quyền được pháp luật chỉ định mới có quyền tiếp nhận hồ sơ, xem xét và quyết định Mặt khác, hoạt động thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng cần phải thực hiện theo đúng quy trình, thủ tục: từ thời điểm tiếp nhận hồ sơ, xem xét, xác minh thực địa và đối chiếu hồ sơ với những tài liệu thu thập trên thực tế, cho đến quyết định cuối cùng với việc thu bao nhiêu, có hay không được miễn, giảm, quy trình xét miễn giảm thế nào, lộ trình thực hiện nghĩa vụ trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ra sao đều phải tuân thủ quy trình tuần tự và chặt chẽ, một mặt, vừa đảm bảo thời gian, tiến độ, mặt khác phải đảm bảo tính chặt chẽ và nghiêm minh khi thực hiện nhiệm vụ này

1.2.3 Các yếu tố chi phối điều chỉnh pháp luật về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

Với vai trò tối quan trọng trong việc phát triển, ổn định nền kinh tế xã hội của nhà nước, các chế định tài chính trong lĩnh vực đất đai không chỉ tác động trực tiếp đến nền kinh tế đất nước mà ngược lại các chế định tài chính đất đai nói chung và chế định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng chịu sự chi phối cũng như ảnh hưởng của bởi nhiều yếu tố liên quan mang tính đặc thù trong việc hoạch định chính sách, đường

lối phát triển của đất nước, cụ thể:

Thứ nhất, ảnh hưởng bởi quan điểm, đường lối của Đảng đối với vấn đề về thu

tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Mỗi thời kỳ khác nhau, với sứ mệnh và nhiệm vụ chính trị, kinh tế, xã hội khác

nhau thì chính sách về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng khác nhau Cụ thể:

Trong thời kỳ tập trung quan liêu, bao cấp đặc biệt là kể từ khi Hiến pháp năm

1980 ra đời với quy định: “Đất đai…là của Nhà nước – đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19), pháp luật đất đai ở giai đoạn này đã nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức[9], theo đó, các quan hệ đất đai chủ yếu được xác

lập theo trật tự hành chính nhà nước bao cấp tư liệu sản xuất, bao cấp toàn bộ yếu tố đầu vào, bao cấp chỗ ở cho dân Do vậy, lúc này giá đất và các khoản thu tài chính chưa được pháp luật đề cập

Khi Luật đất đai năm 1993 ra đời với việc thực hiện cơ chế giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất đồng nghĩa với việc Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản và cho phép tham gia lưu thông dân sự thì vấn đề giá đất mới được đặt ra Tuy nhiên, việc xác định giá đất mới chỉ nhằm mục đích phục vụ công tác quản lý đất đai của Nhà nước xét dưới góc độ kinh tế: Giá đất là căn cứ để Nhà nước “tính thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuế đất, lệ phí trước bạ; tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”[10] chứ chưa phải là giá để người sử dụng đất trao đổi khi thực hiện các giao dịch đất đai

Tiếp đó, trong thời kỳ tiếp tục đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay, với mục tiêu đổi mới cơ chế, chính sách kinh tế, tài chính để thúc đẩy quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản, Đảng ta xác định: “Phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất, mở rộng cơ hội cho công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất – kinh doanh Theo đó, việc xây dựng và ban hành các chính sách đất đai nhằm sử dụng

có hiệu quả quỹ đất của các doanh nghiệp, cơ quan nhà nước và lực lượng vũ trang; ngăn chặn sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả” và “quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt”, được lưu thông trên thị trường một cách dễ dàng, điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất do các chính sách đất đai hợp lý của Nhà nước [2] Đây là những chủ trương

và định hướng đúng đắn của Đảng và Nhà nước ta trong thời gian qua mà cụ thể là hàng loạt các văn bản pháp luật được đổi mới như: thay thế Thuế chuyển quyền sử dụng đất bằng Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và áp dụng thuế suất lũy tiến từng phần đối với người có thu nhập cao khi chuyển quyền sử dụng đất, điều các cách thức tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế trước bạ

Thứ hai, vấn đề giá đất và thực trạng giá đất (thị trường)

Để thực hiện chính sách tài chính về đất đai mà nòng cốt là quy định về nghĩa

vụ tài chính của NSDĐ, Nhà nước phải sử dụng công cụ quan trọng là giá đất Mục

tiêu của chính sách tài chính có hợp lý, cách tính các khoản thu ngân sách từ đất có minh bạch nhưng giá đất không phản ánh đúng giá trị thị trường của đất thì cũng không phân phối hài hòa lợi ích giữa các bên trong quan hệ đất đai Dưới góc độ quyền

và nghĩa vụ, nghĩa vụ tài chính của NSDĐ sẽ không tương xứng với quyền và lợi ích

Thứ ba, vấn đề đầu cơ và thị trường quyền sử dụng đất phi chính thức ở Việt

Nam

Đầu cơ đất đai về bản chất là việc nhà đầu cơ tạo ra sự khan hiếm giả tạo hàng hóa quyền sử dụng đất ở một thời điểm cụ thể, trên một địa bàn cụ thể Đây là một hoạt động thương mại không lành mạnh, được biểu hiện ở mặt khách quan bằng hành

vi nhận và chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc mua đi bán lại quyền sử dụng đất

ở đây trong nhiều trường hợp không làm tăng khả năng sinh lợi thực tế từ mảnh đất như chất đất, điều kiện tự nhiên…mà chỉ đẩy giá đất tăng cao

Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công

nghiệp theo hướng hiện đại đã đưa ra quan điểm chỉ đạo “Chính sách, pháp luật về đất

đai phải… bảo đảm cho thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất, phát triển lành mạnh, ngăn chặn tình trạng đầu cơ”.[3] Tuy nhiên, điều không thể phủ nhận

là, thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua vẫn còn nổi cộm tình trạng yếu tố "đầu cơ" hơn "đầu tư" Đất đai, nhà ở, tài sản bất động sản ở những vị trí đắc địa mới chỉ tập trung ở một giới có tiền, mà chưa phúc đáp được nhu cầu nội tại của đại đa số dân chúng Vì vậy, thị trường QSDĐ phi chính quy vẫn tồn tại Để tối đa hóa lợi nhuận từ giao dịch, nhà đầu cơ thường không thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý về chuyển nhượng đất để né tránh nghĩa vụ tài chính với Nhà nước Các bên tham gia giao dịch đã sử dụng các hình thức hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ủy quyền, hợp đồng vay vốn, hợp đồng góp vốn…để không thực hiện thủ tục sang tên cho người mua, né tránh ít nhất một lần nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ và lệ phí trước bạ Khi các giao dịch đất đai không thực hiện đăng ký theo quy định thì Nhà nước không thể thực hiện được nguồn thu Có thể khẳng định rằng, hoạt động đầu cơ trong khu vực phi chính thức đã khiến Nhà nước không thể thực hiện lợi ích kinh tế từ quyền đại diện chủ sở hữu của mình Bên cạnh đó, khi thị trường ngầm phát triển thì “một khối lượng vốn lớn thất thoát vào lợi ích nhóm, hoặc cá nhân, không trở thành nguồn lực, động lực, nguồn vốn phát triển đất nước

1.3 Lược sử hình thành và phát triển về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất kể từ khi ban hành Luật Đất đai

1.3.1 Giai đoạn ban hành Luật đất đai 1987 đến trước khi ban hành luật đất đai năm 1993

Trong giai đoạn thi hành Luật đất đai năm 1987, chưa xuất hiện khái niệm tiền

sử dụng đất hay tiền thuê đất Trong hầu hết các văn bản của nhà nước ta liên quan đến thời kỳ này như: Luật đất đai năm 1987 có hiệu lực thi hành từ 01/01/1998, nghị định 30/HĐBT/1989 ngày 23/03/1989 của Hội đồng bộ trưởng về hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 1987 vẫn mang nặng dấu ấn của chế độ cũ với cơ chế kế hoạch hóa tập trung, quan liêu, bao cấp Trong Luật đất đai năm 1987, các quy định còn khá đơn giản và tập trung chủ yếu về các vấn đề như: quản lý nhà nước về đất đai và chủ yếu mang nặng tính hành chính; chế độ sử dụng các loại đất cùng các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Vấn đề quản lý nhà nước về đất đai bằng các biện pháp kinh tế qua các nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất hầu như ít được đề cập đến Tuy nhiên, manh nha quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của người sử dụng đất đối với nhà nước đã được ghi nhận và quy định tại khoàn 5 Điều 48 Luật đất đai năm

1998 về nghĩa vụ nộp thuế đất và lệ phí địa chính của người sử dụng Tại các văn bản

pháp lý về đất đai giai đoạn này hầu như không có điều luật nào quy định cụ thể các vấn đề như định giá đất để xác định nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất [26]

Lý giải cho sự thiếu hụt các quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời kỳ này là do trong giai đoạn này đất đai được nhà nước coi như một thứ phúc lợi xã hội mà nhà nước là người đại diện sở hữu đứng ra phân phối cho mọi người sử dụng để phát triển nền kinh tế chung của nhà nước Vì thế người sử dụng đất không cần đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hay bất kỳ khoản tiền nào khác ngoài khoản tiền là thuế đất và lệ phí hành chính

1.3.2 Giai đoạn ban hành Luật đất đai năm 1993 cho đến trước khi ban hành Luật đất đai năm 2003

Khái niệm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất lần đầu tiên được ghi nhận tại Luật đất đai năm 1993 Tuy nhiên như đã phân tích bên trên thì Luật đất đai năm 1993 cũng chưa đưa ra được định nghĩa một cách đầy đủ, rõ ràng về khái niệm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Cụ thể,tại Điều 12 Luật đất đai năm 1993 mới chỉ manh nha quy định liên quan đến vấn đề thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất “Nhà nước xác định giá đất để thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất”.[10] Cụ thể hóa quy định này, ngày 06 tháng

01 năm 1993, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 80-CP quy định về khung giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi

Về đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại Luật đất đai năm 1993 cũng đã có quy định tại Điều 22 khi xác định “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản và làm muối thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, trừ các trường hợp được miễn giảm theo quy định của chính phủ”.[10] Như vậy, theo quy định này thì khi nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích khác ngoài các mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản và làm muối thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất và đây cũng được xác định là một trong bảy nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với nhà nước được quy định tại Luật đất đai năm 1993 Cùng với việc ban hành Luật đất đai năm 1993 thì nhà nước cũng ban hành các văn bản pháp lý liên quan khác nhằm cụ thể hóa các quy định tại Luật đất đai năm

1993 như quy định về cách tính tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 1 Nghị định

số 89/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định chi tiết các trường hợp phải nộp

tiền sử dụng đất “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) trừ những trường hợp quy định tại Điều 2 của Nghị định này, khi được nhà nước giao đất

có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất; 2 Người sử dụng đất được nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản và làm muối này khi được nhà nước giao đất nếu được nhà nước cho phép sử dụng vào mục đích khác thì phải nộp tiền sử dụng đất” Hay tại Điều 4 Nghị định số 89/CP ngày 17/08/1994 quy định về căn cứ tính mức thu tiền sử dụng đất là diện tích đất (m2) được giao hoặc được cho phép chuyển mục đích sử dụng; giá đất (đ/m2) tại thời điểm thu tiền sử dụng đất và tỷ lệ được miễn hoặc được giảm theo pháp luật giá đất; giá đất

để tính tiền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo khung giá các loại đất do chính phủ ban hành…

1.3.3 Giai đoạn từ khi ban hành Luật đất đai năm 2003 đến khi Luật đất đai năm

2013 được ban hành

Trước sự phát triển vượt bậc của nền kinh tế trong nước khi đang chuyển dần sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa cộng với những nhu cầu, đòi hỏi của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, luật đất đai năm 1993 đã bộc lộ những hạn chế, kém hiệu quả khi không theo kịp tiến trình chuyển đổi này

Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2004 Lần đầu tiên, Luật đất đai năm 2003 đã định nghĩa khái niệm tiền sử dụng đất tại Khoản 25 Điều 4 Luật đất đai năm 2003 Nhằm cụ thể hóa các quy định trong Luật đất đai năm 2003 về thu tiền sử dụng đất, Chính phủ đã Ban hành Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất, Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/04/2008 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP;Đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 và Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 nhằm hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP đã được ban hành

Đối với thu tiền cho thuê đất, thuê mặt nước, Chính phủ đã ban hành hai Nghị định nhằm hướng dẫn các quy định trong Luật đất đai năm 2003 là: Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định

142/2005/NĐ-CP, đồng thời Bộ Tài Chính cũng đã ban hành hai văn bản hướng dẫn thực hiện là Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 và Thông tư 94/2011/TT- BTC ngày 29/6/2011 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP

Tuy nhiên, sau một thời gian áp dụng, các áp dụng về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong Luật đất đai 2003 đã bộc lộ một số bất cập trước yêu cầu đổi mới về chính sách đất đai của Đảng và Nhà nước, chưa trở thành công cụ sắc bén phục vụ công tác quản lí và sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả Một số hạn chế tiêu biểu như:

Thứ nhất, sự thiếu đồng bộ, thiếu thống nhất giữa các quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.[31] Đơn cử như các quy định về thu tiền sử dụng đất (Nghị định số 198/2004/NĐ-CP), quy định bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất (Nghị định số 197/2004/NĐ-CP) và quy định về giá đất (Nghị định số 188/2004/NĐ-CP) ban hành

từ năm 2004, nhưng đến cuối năm 2005 thì quy định về thu tiền thuê đất (Nghị định số 142/2005/NĐ-CP) mới được ban hành;

Thứ hai, các quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất và các quy định

về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất còn phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đơn cử như: Nhà đầu tư trong nước được nhận giao đất có thời hạn và nộp tiền sử dụng đất đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất – kinh doanh, còn nhà đầu tư nước ngoài không được giao đất, chỉ được thuê đất; hay Nhà đầu tư nước ngoài được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, còn nhà đầu tư trong nước chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không được thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.[31]

Thứ ba, các quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất còn gây thất thu cho ngân sách nhà nước, đơn cử như: Theo quy định tại nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thì Dự án có thời hạn sử dụng đất 70 năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất Dự án có thời hạn sử dụng đất dưới 70 năm thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giao đất sử dụng là 1.2% của mức thu 70 năm Như vậy, với dự án có thời gian sử dụng đất bình quân 50 năm thì tiền sử dụng đất bằng 76% giá đất, từ đó tiền sử dụng đất tính cho 01 năm bằng 1.5% giá đất Ngoài tiền sử dụng đất phải nộp một lần khi giao đất, người sử dụng đất còn phải nộp tiền thuế sử

dụng đất.[30] Trong khi đó người thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm chỉ bằng 0.25%

- 0.5% giá đất và không phải nộp thuế sử dụng đất Đơn giá cho thuê đất có thể nhận thấy là khá thấp, có trường hợp chỉ bằng 1/4 tiền sử dụng đất, dẫn đến thất thu cho ngân sách nhà nước

Cuối cùng, các quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa phù hợp với diễn biến quan hệ đất đai thực tế ở Việt Nam, đơn cử như: Về đối tượng giao đất và cho thuê đất: Theo quy định tại điều 33,34,35 Luật đất đai năm 2003 thì có 3 hình thức sử dụng đất, đó là giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất và thuê đất Pháp luật đất đai hiện hành quy định việc giao đất, thuê đất theo đối tượng và gắn với mục đích sử dụng đất Trên thực tế, đối tượng là tổ chức chính trị

xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp có sử dụng đất vào mục đích xây dựng trụ sở làm việc Nhưng trong chính sách đất đai hiện hành, chưa quy định các đối tượng này được sử dụng đất theo hình thức nào (giao đất không thu tiền sử đụng đất) [31] Hay từ năm 1980, Nhà nước ta mới bắt đầu khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước là người chủ đại diện sở hữu đất đai và giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng Tuy nhiên, chính sách thu tiền sử dụng đất lại áp dụng thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất vượt hạn mức đất ở các hộ dân sử dụng trước năm 1980, mặc dù pháp luật đất đai trước năm 1980 chưa quy định hạn mức đất ở Quy định này chưa phù hợp với diễn biến quan hệ đất đai ở Việt Nam

1.3.4 Giai đoạn từ khi Luật đất đai năm 2013 được ban hành

Kế thừa các quy định của Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ về vấn đề tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng như hoàn thiện các mặt còn hạn chế Cụ thể, Luật đất đai năm 2013 về cơ bản giữ nguyên như quy định hiện hành của Luật đất đai năm 2003, tuy nhiên bằng việc luật hóa các quy định trong các văn bản dưới luật, Luật đất đai 2013 có bổ sung một số nội dung căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; quy định về nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, bổ sung việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với truờng hợp thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với nước, hộ gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu

số, sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công; đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay,; đất xây dựng cơ sở, công trình

cung cấp dịch vụ hàng không.[36] Bên cạnh đó, các văn bản hướng dẫn về thu tiền sử dụng đất trong các quy định của Luật đất đai năm 2013 cũng đã thực hiện ban hành như: Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền

sử dụng đất; Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuế đất, thuế mặt nước Cùng với đó là hai thông tư của Bộ Tài Chính là: Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP và Thông tư số 77/2014/ T-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/NĐ-CP

Có thể thấy, qua mỗi văn bản Luật đất đai, vấn đề tiền sử dụng đất và tiền thuê đất ngày càng được quy định cụ thể và dần hoàn thiện hơn về nội dung, Đây là minh chứng rõ nét cho tầm quan trọng và vị trí của những quy định này về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê trong tổng thể chính sách thu tài chính về đất đai ở nước ta

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Qua chương 1, tác giả đã trình bày những vấn đề lý luận cơ bản liên quan đến pháp luật về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất Theo đó, tác giả đã nêu bật về vị trí và vai trò của việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong pháp luật về tài chính, cũng như phân tích những yếu tố có khả năng tác động tới hiệu quả của hoạt động này trên thực tế Ngoài ra, bằng phương pháp lịch sử, tác giả đã khái quát quá trình phát triển của pháp luật về vấn đề này để từ đó cung cấp cho người đọc cái nhìn tổng quát về pháp luật tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Trong chương này, tác giả cũng đã trình bày

sơ lược chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại các quốc gia công nhận quyền

sở hữu nhà nước đối với đất đai để người đọc có cái nhìn so sánh và đánh giá đối với pháp luật hiện hành tại Việt Nam hiện nay

CHUƠNG 2

PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TIỀN THUÊ ĐẤT

VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT,

TIỀN THUÊ ĐẤT TẠI QUẬN HỒNG BÀNG

THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 2.1 Quy định của pháp luật hiện hành về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 2.1.1 Quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất

Căn cứ Khoản 21 Điều 3 Luật đất đai năm 2013, tiền sử dụng đất là số tiền mà

người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử

dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất [12]

Theo đó, Luật đất đai năm 2013 về chính sách thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về thu tiền sử dụng đất; hay mới nhất là Nghị định 135/2016/NĐ-CP ngày 09/09/2016 sửa đổi Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; Nghị định 35/2017/NĐ-

CP ngày 03/04/2017 quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước trong Khu kinh tế, Khu công nghệ cao Cùng với đó, Bộ tài chính cũng đã ban hành thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 nhằm hướng dẫn thực hiện Nghị định

số 45/2014/NĐ-CP nhằm hướng dẫn thực hiện Nghị định số 45/2014/NĐ-CP đã được ban hành trước đó; kèm theo đó là Thông tư 332/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 sửa đổi Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-

CP quy định về thu tiền sử dụng đất vàThông tư 10/2018/TT-BTC ngày 30/01/2018 về sửa đổi Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất do Bộ Tài chính ban hành Theo đó, chính sách thu tiền sử dụng đất của nhà nước đối với người sử dụng đất được quy định cụ thể với các nội dung sau:

2.1.1.1 Đối tượng nộp tiền sử dụng đất

* Người được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

Giao đất có thu tiền sử dụng đất được hiểu là việc nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất và người

sử dụng đất phải nộp cho nhà nước một khoản tiền sử dụng đất theo quy định của pháp

luật Theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất mà được nhà nước giao đất có những quyền hạn nhất định như (i) chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; tặng cho quyền sử dụng đất; (ii) cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; (iii) thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; (iv)góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác, sản xuất kinh doanh; (v) thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật (đối với trường hợp người được giao đất là cá nhân)

Theo quy định tại Điều 55 Luật đất đai năm 2013 và khoản 1 điều 2 Nghị định số 45/2014/NĐ – CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất đã quy định cụ thể đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất khi được nhà nước có giao đất thi tiền sử dụng đất như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở: Hộ gia đình, cá nhân khi có nhu cầu sử dụng đất để xây dựng nhà ở nộp đơn xin giao đất đến Ủy ban nhân dân xã nơi có đất Việc quyết định giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất, quy hoạch hoặc sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của địa phương đã được xét duyệt Đối tượng được xét giao đất ở Điều kiện, hạn mức giao đất ở mỗi địa phương là khác nhau căn cứ vào chính sách, điều kiện kinh tế xã hội và điều kiện tự nhiên [37] Nhưng tựu chung lại có thể xác định, hộ gia đình, cá nhân khi có nhu cầu

sử dụng đất ở sẽ thuộc diện được giao đất ở nhằm ổn định nơi sinh sống và phát triển kinh tế

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc

để bán kết hợp cho thuê Trước thực trạng dân số tăng nhanh, trong khi quỹ đất của mỗi quốc gia là có hạn, bởi vậy trong điều kiện đất chật người đông, nền kinh tế đang trên đà phát triển thì việc nhà nước giao đất cho các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở nhằm mục đích nâng cao chất lượng chỗ ở, tiết kiệm đất xây dựng là cần thiết Tuy nhiên, nhằm đảm bảo việc chuyển giao đất trên thực tế và quyền sử dụng đất cho các đối tượng này, đồng thời vẫn đảm bảo vai trò quản lý của nhà nước thì việc giao đất trong trường hợp này phải tuân thủ những nguyên tắc nhất định cũng như tuân thủ những căn cứ phù hợp với đường lối, chính sách phát triển kinh tế xã hội chung của quốc gia

- Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt

là nghĩa trang, nghĩa địa) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa là loại đất đặc biệt gắn liền với điều kiện cụ thể của từng địa phương, từng dân tộc và dòng họ Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, đất nghĩa trang, nghĩa địa là đối tượng thuộc nhóm giao đất không thu tiền sử dụng đất, tuy nhiên tại các thành phố lớn do nhu cầu sử dụng đất nghĩa trang, nghĩa địa không đáp ứng đủ nên trên thực tế diễn ra tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nghĩa trang, nghĩa địa gây mất công bằng, ổn định xã hội khi các tổ chức được giao đất để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa không mất tiền sử dụng đất nhưng lại có hành vi chuyển nhượng đất nhằm thu lợi tư [37] Do đó, để tạo sự công bằng giữa các tổ chức kinh tế khi sử dụng đất vào mục đích kinh doanh, kể các đầu tư xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, Luật đất đai năm 2013 đã chia đất nghĩa trang, nghĩa địa thành hai nhóm có địa vị pháp lý đất đai khác nhau là: Nghĩa trang, nghĩa địa thông thường và dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với hạ tầng

để nhằm giải quyết vướng mắc trên

- Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê Cũng giống như hình thức tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì việc cho phép các tổ chức kinh tế đứng ra xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng sẽ phần nào giải quyết được nhu cầu về nhà ở gắn liền với các nhu cầu khác của người sử dụng đất Với việc đầu tư vốn ban đầu để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, các tổ chức này sẽ thu lợi từ việc bán hoặc cho thuê nhà , cửa hàng… Vì vậy việc thu tiền sử dụng đất là hoàn toàn hợp lý qua đó tạo ra sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài

* Người được nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Thu tiền sử dụng đất trong trường hợp này được hiểu là khi chủ thể sử dụng đất

có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ mục đích này sang mục đích khác, được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và loại đất sau khi chuyển mục đích thuộc diện phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất được chuyển đất đang sử dụng từ mục đích này sang

mục đích khác khi có quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 Cùng với đó, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người

sử dụng đất chỉ phải đăng ký biến động đất đai tại cơ quan có thẩm quyền Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải trên cơ sở: (i) kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; (ii) nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 52 Luật đất đai năm 2013);

Trên cơ sở được sự cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhằm nâng cao năng lực và hiệu quả của việc sử dụng đất, phù hợp với mục đích và ý đồ đầu tư của mỗi chủ thể sử dụng đất, Nhà nước cũng đồng thời quy định nghĩa vụ đối với các chủ thể khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất (khoản 2 Điều 57 Luật đất đai năm 2013) Hiện thực hóa quy định này, Nghị định số 45/2014/NĐ – CP Chính phủ đã quy định cụ thể những trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

* Đối với hộ gia đình, cá nhân:

- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền

sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau: