Pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo các quy định của luật đất đai hiện hành

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH NGUYỄN MẠNH DŨNG HÀ NỘI - 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH NGUYỄN MẠNH DŨNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 60380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS NGUYỄN THỊ DUNG HÀ NỘI - 2016 LỜI CẢM ƠN Trong năm học tập, nghiên cứu chương trình cao học Luật Kinh tế Viện Đại học Mở Hà Nội, tiếp thu nhiều kiến thức mới, kinh nghiệm quý báu, hành trang cho tiếp tục thực tốt nhiệm vụ Luận văn phần kết quan trọng trình đào tạo cao học Với tất tình cảm mình, tơi xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Ban giám hiệu Viện Đại học Mở, Thầy, Cơ giáo ngồi Viện Đại học Mở tận tình giảng dạy, giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho tơi q trình học tập nghiên cứu Tôi xin cảm ơn, TS Nguyễn Thị Dung – người hướng dẫn suốt q trình làm Luận văn Thầy cho tơi thêm nhiều kiến thức khoa học, cách tiếp cận nghiên cứu Luật Đất đai giúp rèn luyện kỹ nghiên cứu khoa học Cuối xin gửi lời cảm ơn tới người thân gia đình bạn bè ln quan tâm, động viên, giúp đỡ để tơi hồn thành tốt nhiệm vụ học tập suốt thời gian qua Mặc dù tơi có cố gắng q trình làm luận văn, song tránh khỏi hạn chế định, mong nhận dẫn, góp ý giúp đỡ quý báu Thầy, cô giáo bạn đồng nghiệp Hà Nội, ngày tháng 10 năm 2016 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Mạnh Dũng LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Vậy tơi viết lời cam đoan đề nghị Khoa Sau Đại học xem xét để tơi bảo vệ luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Hà Nội, ngày tháng 10 năm 2016 NGƯỜI CAM ĐOAN Nguyễn Mạnh Dũng MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Nội dung luận văn CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm tiền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm 1.1.3 Ý nghĩa việc thu tiền sử dụng đất 1.2 Lý luận pháp luật thu tiền sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm pháp luật thu tiền sử dụng đất 1.2.2 Vai trò pháp luật thu tiền sử dụng đất 10 1.2.3 Cơ sở pháp luật thu tiền sử dụng đất 10 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật thu tiền sử dụng đất 11 1.2.5 Nội dung pháp luật thu tiền sử dụng đất 15 1.3 Lịch sử hình thành phát triển pháp luật thu tiền sử dụng đất Việt Nam 18 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 23 2.1 Các quy định đối tượng nộp tiền sử dụng đất 23 2.2 Các quy định thẩm quyền xác định tiền sử dụng đất 30 2.3 Các quy định xác định tiền sử dụng đất 33 2.4 Các quy định thời điểm thu tiền sử dụng đất 49 2.5 Các quy định thủ tục nộp tiền sử dụng đất 49 2.6 Các quy định sách miễn, giảm tiền sử dụng đất 54 2.7 Thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất 58 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP GĨP PHẦN HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 63 3.1 Những yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất 63 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất 67 3.3 Các giải pháp tăng cường hiệu thực thi pháp luật thu tiền sử dụng đất 68 KẾT LUẬN 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trên giới, Việt Nam, đất đai coi tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia tư liệu sản xuất thiếu ngành nông nghiệp, lâm nghiệp, thực tế nguồn tài nguyên bị tác động tiêu cực người sử dụng đất không mục đích, đất khơng sử dụng bị hoang hố, đất bị khai thác mức, bị bạc màu, xói mòn, Chính vậy, cơng tác quản lý đất đai nhà nước đòi hỏi phải thực ngày khoa học, chặt chẽ, đảm bảo hiệu Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định “Nhà nước thống quản lý đất đai theo quy hoạch pháp luật đảm bảo sử dụng đất mục đích có hiệu quả” (Điều 18) Nghị lần thứ bảy Ban chấp hành Trung ương khố IX tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hố đất nước khẳng định “Khai thác, sử dụng đất mục đích, tiết kiệm hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực đất; đầu tư mở rộng diện tích, nâng cao chất lượng bảo vệ đất canh tác nông nghiệp, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia môi trường sinh thái theo quy hoạch, kế hoạch Nhà nước” Trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường hội nhập quốc tế, hoạt động quản lý đất đai Nhà nước thực nhiều công cụ khác công cụ hành chính, cơng cụ kinh tế Trong đó, sách tài đất đai nói chung, thu tiền sử dụng đất nói riêng cơng cụ khơng thể thiếu việc hoạch định thực sách, pháp luật đất đai Có ngăn ngừa tình trạng sử dụng đất đai bừa bãi, lãng phí hiệu Việt Nam bước hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nhằm thể chế hóa chủ trương, sách Đảng lĩnh vực Sự đổi tư quản lý đất đai giai đoạn đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước ghi nhận Nghị Hội nghị lần thứ Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX Luật Đất đai năm 2013 kế thừa, bổ sung quy định thu tiền sử dụng đất Trải qua thực tiễn nhiều năm thi hành Luật Đất đai luật đất đai 2013 nói chung quy định thu tiền sử dụng đất nói riêng cho thấy -1- thành tựu đạt phủ nhận Tuy nhiên, bên cạnh thành tựu, thực trạng tài đất đai nói chung, thu tiền sử dụng đất nói riêng bộc lộ số hạn chế, khiếm khuyết, gây cản trở phát triển kinh tế - xã hội đất nước Trên sở đó, ngày 29/11/2013, Quốc hội khóa XIII thơng qua Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 để khắc phục hạn chế, khiếm khuyết chế định thu tiền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 Để tìm lời giải cho việc khắc phục hạn chế, tồn chế định thu tiền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 quy định Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành cần có nghiên cứu, đánh giá cách toàn diện, khách quan, khoa học Với mục đích đó, tác giả chọn đề tài: “Pháp luật thu tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai hành” làm luận văn tốt nghiệp cao học Luật kinh tế Mục tiêu nghiên cứu Mục đích nghiên cứu luận văn sau: - Hệ thống hóa, bổ sung góp phần hồn thiện sở lý luận thực tiễn xây dựng pháp luật thu tiền sử dụng đất - So sánh, số điểm bật quy định thu tiền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 với Luật Đất đai năm 2003 - Bước đầu đưa kiến nghị, đề xuất hoàn thiện quy định thu tiền sử dụng đất Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài bao gồm: - Nghiên cứu quan điểm, chủ trương, sách Đảng Nhà nước thu tiền sử dụng đất - Nghiên cứu quy định pháp luật đất đai hành thu tiền sử dụng đất - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật thu tiền sử dụng đất 3.2 Phạm vi nghiên cứu Pháp luật thu tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai hành, đề tài khó có phạm vi nghiên cứu rộng Do vậy, khn khổ -2- luận văn tốt nghiệp cao học, luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu vấn đề cụ thể sau đây: Các quy định đối tượng nộp tiền sử dụng đất; Các xác định tiền sử dụng đất việc thu tiền sử dụng đất trường hợp cụ thể; Các quy định thủ tục nộp tiền sử dụng đất; Các quy định sách miễn, giảm tiền sử dụng đất; Các quy định lệ phí địa chính; Các quy định thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất Các quy định đề cập Luật Đất đai văn hướng dẫn thi hành ban hành từ năm 2003 đến Phương pháp nghiên cứu Để đạt mục đích nghiên cứu mà đề tài đặt ra, luận văn sử dụng số phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây: - Phương pháp nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử Chủ nghĩa Mác – Lênin; - Các phương pháp nghiên cứu cụ thể khác gồm: Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử sử dụng Chương nghiên cứu số vấn đề lý luận thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai Phương pháp đánh giá, phương pháp bình luận, phương pháp thống kê sử dụng Chương nghiên cứu thực trạng pháp luật thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai Phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp sử dụng nghiên cứu Chương số điểm pháp luật thu tiền sử dụng đất định hướng hoàn thiện pháp luật tài lĩnh vực đất đai Nội dung luận văn Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, khóa luận kết cấu thành chương với nội dung sau: Chương 1: Một số vấn đề lý luận thu tiền sử dụng đất pháp luật thu tiền sử dụng đất -3- Chương 2: Thực trạng pháp luật thu tiền sử dụng đất Chương 3: Một số giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất -4- KẾT LUẬN CHƯƠNG Trong q trình phân tích nội dung quy định thu tiền sử dụng đất theo pháp luật đất đai hành tác giả có so sánh, đối chiếu Luật Đất đai năm 2003 với Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành, điểm đáng ý Có thể tổng hợp lại số điểm bật sau: Thứ nhất, hình thức giao đất: Quy định thống hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng tổ chức kinh tế nước, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê Sự đổi tạo sân chơi bình đẳng quyền lợi, nghĩa vụ cho nhà đầu tư nước tham gia thị trường bất động sản Đồng thời, xóa bỏ hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đất theo quy định Luật Đất đai năm 2013 Thứ hai, sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất số trường hợp: Nghị định Thông tư hướng dẫn cụ thể nội hàm hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất xác định theo khu vực, tuyến đường, vị trí tương ứng với mục đích sử dụng đất phù hợp với thị trường điều kiện phát triển kinh tế - xã hội địa phương Hệ số Sở Tài chủ trì xác định, trình UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm, sau xin ý kiến Thường trực HĐND cấp Nghị định khắc phục hạn chế hệ số điều chỉnh giá đất ban hành Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 Bộ Tài chính: "Trường hợp số vị trí đất thực dự án khu vực, tuyến đường có hệ số sử dụng đất (mật độ xây dựng, chiều cao cơng trình) khác với mức bình quân chung khu vực, tuyến đường UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất cao thấp mức bình qn chung để tính thu tiền sử dụng đất" đảm bảo tính cơng khai, minh bạch điều tiết giá trị địa tơ từ đất số dự án có khả sinh lời cao Thứ ba, xác định giá đất: Kế thừa Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 Chính phủ, Nghị định 45/2014/ NĐ-CP quy định, hộ gia đình, cá nhân nộp tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Bảng giá đất UBND -60- cấp tỉnh quy định trường hợp cấp giấy chứng nhận (công nhận) quyền sử dụng đất ở, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất diện tích đất sử dụng hạn mức giao đất ở; Bảng giá đất ban hành ổn định 05 năm có phạm vi rộng nên thường thấp giá đất thị trường giảm nghĩa vụ cho người dân, tạo điều kiện cho người dân có đất ở, nhà ổn định Thứ tư, thời hạn nộp tiền sử dụng đất: Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định việc nộp tiền sử dụng đất chia làm 02 lần: Người sử dụng đất nộp 50% tiền sử dụng đất vòng 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo thu tiền sử dụng đất quan thuế nộp tiếp 50% phần lại vòng 60 ngày Trong theo quy định Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 người sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất lần vòng 30 ngày kể từ ngày nhận Thông báo quan thuế Thứ năm, miễn, giảm ghi nợ tiền sử dụng đất: Nhằm tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân tạo lập, cải thiện chỗ ở, đẩy nhanh cấp Giấy chứng nhận; cho phép ghi nợ nghĩa vụ tài đồng thời có sách khuyến khích để người dân sớm hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước Thứ sáu, phân bổ tiền sử dụng đất cơng trình hỗn hợp cao tầng có nhà ở: Hệ số phân bổ xác định tỷ lệ diện tích đất xây dựng nhà tổng diện tích nhà đối tượng sử dụng Trường hợp nhà có tầng hầm để phục vụ trực tiếp đời sống hộ gia đình, cá nhân sống tòa nhà (khơng sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ) 50% diện tích tầng hầm cộng vào tổng diện tích nhà đối tượng sử dụng để tính hệ số phân bổ; Nếu diện tích tầng hầm để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ thuộc sở hữu chủ đầu tư 50% diện tích tầng hầm cộng vào tổng diện tích chủ đầu tư để tính hệ số phân bổ Quy định nêu trên, áp dụng trường hợp Nhà nước phải phân bổ để xác định tiền sử dụng đất Nhà nước trực tiếp giao đất, công nhận quyền sử dụng đất xác định giá trị tài sản nhà gắn liền với đất quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước tòa nhà nhiều tầng; Khơng áp dụng trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế; Đơn vị thực dự án xây dựng nhà nhiều tầng để bán để bán kết hợp cho thuê -61- Thứ bảy, bổ sung quy định mức thu tiền sử dụng đất trường hợp phát sinh thực tế pháp luật thu tiền sử dụng đất trước chưa điều chỉnh: Quy định mức thu tiền sử dụng đất quy định Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cụ thể như: (i) Khi Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng sang đất ở; Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đất sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà khơng có loại giấy tờ; (ii) Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đất có nguồn gốc giao không thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 đến ngày 01/07/2014) hạn chế nhiều mức thu khác Đối với trường hợp mà chất, đặc điểm, tính chất sử dụng đất tương đồng có mức thu nhằm đảm bảo công đối tượng sử dụng đất, tránh xảy thắc mắc đất sát có giá Đồng thời, mở rộng phạm vi thu tiền sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình; cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc lấn chiếm; vi phạm quy hoạch; cấp trái thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến ngày 01/7/2014 (Luật Đất đai năm 2013 không cấp giấy chứng nhận cho trường hợp này) Cụ thể: Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể đất có nguồn gốc lấn, chiếm đất giao, cho thuê Thứ tám, bổ sung thu tiền sử dụng đất trường hợp sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài tiền sử dụng đất, người sử dụng đất đề nghị điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết làm phát sinh nghĩa vụ tài đất đai (nếu có) Cụ thể: Quy định nhằm đảm bảo công nhà nước người sử dụng đất, thực tế tính giá đất theo giá trị thị trường việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết (tăng giảm mật độ, chiều cao cơng trình), làm tăng giảm giá trị sử dụng khu đất Phần lợi ích tăng thêm từ việc điều chỉnh quy hoạch không chủ đầu tư tạo phải điều chỉnh thu vào ngân sách nhà nước -62- CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP GĨP PHẦN HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3.1 Những yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất Triển khai thực Luật Đất đai năm 2013, Chính phủ ban hành Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền sử dụng đất; đồng thời Bộ Tài ban hành Thơng tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn Nghị định Những sách đánh giá có đột phá cải cách mạnh mẽ, tạo thuận lợi cho người dân doanh nghiệp thực thủ tục hành tài đất đai Các văn có hiệu lực từ ngày tháng năm 2014 Đây văn ban hành, tính đến thời điểm có có hiệu lực gần năm Do vậy, việc tổng kết, đánh giá thực tiễn chưa nhiều Tuy nhiên, đánh giá tính thấy văn tạo chuyển biến quan trọng, góp phần đảm bảo cơng xã hội việc thực sách thu tiền sử dụng đất, đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước Trong q trình phân tích nội dung quy định thu tiền sử dụng đất theo pháp luật đất đai hành tác giả có so sánh, đối chiếu Luật Đất đai năm 2003 với Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành, điểm đáng ý, đặt yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất sau: 3.1.1 Những yêu cầu chung Thứ nhất, đánh giá sơ kết thực chế tài đất đai, giá đất, phát triển quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất, nói chung thu tiền sử dụng đất nói riêng Sau gần năm triển khai thực luật Đất đai 2013; việc áp dụng thực thực tế quy định chế tài đất đai liên quan trực tiếp giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất, phát triển quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất bước đem lại hiệu tích cực Tuy nhiên việc đánh giá chung kết thực cần xem xét lại cách hệ thống, sở thực tiễn để có điều chỉnh kịp thởi Các Bộ TN MT, Bộ Tài cần soạn thảo thơng tư hướng dẫn cụ thể, theo sát tình hính thực tể, cần tránh việc chồng chéo, trùng lặp -63- Thứ hai, Những quy định chế tài đất đai liên quan trực tiếp giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất, phát triển quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất nói chung thu tiền sử dụng đất nói riêng phải bảo đảm tính cơng khai, mimh bạch, tăng cường việc sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, tăng cường chủ động Nhà nước điều tiết nguồn cung đất đai thị trường, nâng cao hiệu sử dụng đất, đồng thời khai thác nguồn thu từ đất đai theo chế thị trường cách hiệu lâu dài bền vững phát huy nguồn lực từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế xã hội Các quy định chế giao đất cho thuê đất không thu tiền sử dụng đất quan hành chính, đơn vị nghiệp miễn, giảm tiền sử dụng đất trường hợp thực sách nhà ở, đất người có cơng với nước, hộ gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đồng bào dân tộc thiểu số phù hợp với yêu cầu thực tế, phục vụ yêu cầu quản lý, phát triển xã hội giải nguyện vọng đáng nhà ở, đất nhân dân 3.1.2 Các yêu cầu cụ thể Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX định hướng đường phát triển kinh tế đất nước ta “Phát huy cao độ nội lực, đồng thời tranh thủ nguồn lực bên chủ động hội nhập kinh tế quốc tế để phát triển nhanh, có hiệu bền vững” [16, tr.8] Đồng thời, Báo cáo trị Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá X Đại hội XI nêu rõ: “Khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật, sách đất đai, đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, người giao lại quyền sử dụng đất nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng đất có hiệu quả; khắc phục tình trạng sử dụng lãng phí tham nhũng đất đai Khuyến khích tổ chức, cá nhân bị thu hồi đất tham gia góp vốn giá trị quyền sử dụng đất vào dự án đầu tư, kinh doanh Nhà nước tạo lập, quản lý thị trường bất động sản chủ động tham gia thị trường với tư cách chủ sở hữu đất đai tài sản đất để phát triển điều tiết thị trường”[13, tr.4] Xuất phát từ định hướng trên, nhận thấy đất đai nguồn nội lực quan trọng để tranh thủ nguồn ngoại lực cần phải tạo môi trường đầu -64- tư, kinh doanh hấp dẫn với điều kiện sở hạ tầng kinh tế - xã hội hệ thống chế sách lành mạnh, thơng thống, phù hợp với thông lệ quốc tế Để thực điều này, hệ thống pháp luật liên quan đến sách đất đai nói chung chế định tài lĩnh vực đất đai nói riêng cần phải hồn thiện nhằm đảm bảo yêu cầu sau: Một là, đảm bảo trì phát triển nguồn thu cho ngân sách nhà nước Bất sách thu ngân sách nhà nước khai thác không hợp lý nguồn thu cạn kiệt Đất đai vậy, khơng có sách quản lý, sử dụng đất đai có sách tài phù hợp khơng ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách nhà nước mà làm ảnh hưởng đến mơi trường sống Do đặc tính đất đai khơng hao mòn khơng q trình sử dụng; vậy, với nguồn thu khai thác lần thu tiền sử dụng đất quy hoạch sử dụng đất, chủ trương Đảng, Nhà nước tính chất nguồn thu, cần dự kiến biến động số thu từ đất đai thời gian tới đưa phương án thu hiệu Nguồn thu chiếm tỷ lệ lớn thu từ đất đai Tuy nhiên, việc khai thác nguồn thu cần hạn chế hợp lý để trì phát triển nguồn thu cho sau này, mặt phải đảm bảo nguồn thu trước mắt để phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế, mặt khác phải trì phát triển nguồn thu lâu dài cho ngân sách nhà nước Hai là, thúc đẩy phát triển sản xuất – kinh doanh tăng cường cơng tác quản lý đất đai Chính sách thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai cần hồn thiện, trở thành cơng cụ pháp lý cho Nhà nước thực kiểm tra, kiểm kê, kiểm soát việc quản lý, sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý chặt chẽ đất đai thị trường bất động sản hướng tới mục tiêu khuyến khích sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm đạt hiệu cao; đồng thời, tạo điều kiện, môi trường cho phát triển sản xuất – kinh doanh Ba là, đảm bảo đồng bộ, thống Chính sách thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai có ảnh hưởng rộng lớn đến kinh tế chung quốc gia Vì vậy, yêu cầu đồng bộ, thống đặt hệ thống pháp luật tài đất đai mà pháp luật có liên quan như: pháp luật đất đai, pháp luật ngân sách, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật khuyến khích đầu tư, xã hội hóa; pháp luật nhà ở, đất Chưa đồng -65- thiếu thống tồn chế định tài đất đai hành Việt Nam cần khắc phục thời gian tới Bốn là, phù hợp với kinh tế thị trường trình hội nhập kinh tế quốc tế Các quan hệ đất đai cần thực thông qua chế thị trường, khắc phục tồn chế “xin – cho” dựa mệnh lệnh hành chính, phi thị trường kinh tế kế hoạch hóa tập trung Việc xác định chế tài thực mối quan hệ đất đai Nhà nước với người sử dụng đất, người sử dụng đất với thực theo chế thị trường tạo điều kiện thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Ngoài ra, sở đảm bảo quyền sở hữu tồn dân đất đai, sách tài đất đai cần tiếp tục hồn thiện phù hợp với thơng lệ quốc tế cam kết trình hội nhập kinh tế quốc tế; đảm bảo bình đẳng thành phần kinh tế, nhà đầu tư nước nước ngoài; mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam nước người nước đầu tư vào Việt Nam Năm là, đảm bảo đơn giản, dễ hiểu, rõ ràng, dễ thực hiện, dễ kiểm tra Đối tượng thực sách đất đai rộng, thuộc thành phần kinh tế, tầng lớp dân cư, đặc biệt nhân dân lao động nông dân Vì vậy, hồn thiện sách thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai phải theo hướng đơn giản, dễ hiểu, dễ thực dễ kiểm tra để phục vụ cho công tác quản lý tiết kiệm chi phí tổ chức thực thu, nộp ngân sách nhà nước Sáu là, động viên cách cơng bằng, hợp lý Hồn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai cần đảm bảo công đối tượng sử dụng tài nguyên đất đai điều tiết cách thỏa đáng thu nhập có việc sử dụng đất; đối tượng cần quan tâm huy động nguồn thu đất đô thị loại đất có giá biến động giá lớn so với loại đất khác vùng vùng khác Do đất đai tham gia vào hầu hết lĩnh vực sản xuất đời sống sách tài đất đai nói chung, thu tiền sử dụng đất nói riêng tham gia phân phối thu nhập tất lĩnh vực thực công thu ngân sách nhà nước loại đất thực thông qua giá đất -66- Đảm bảo yêu cầu này, pháp luật thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai tới cần thiết lập cách đầy đủ, đồng thống với tất loại đất Quán triệt mục tiêu trên, việc hoàn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai cần phải xác định phạm vi, đối tượng, thiết lập thu sách miễn, giảm khoản thu ngân sách nhà nước đất đai phù hợp với đặc điểm lịch sử, xã hội nước ta Đồng thời, việc hồn thiện quy định liên quan tới tài đất đai cần tham khảo kinh nghiệm nước giới thiết lập thu sách thu cụ thể cách đơn giản, rõ ràng để thuận tiện việc tính tốn tổ chức thu đáp ứng xu hội nhập kinh tế khu vực kinh tế giới nước ta 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất Các quy định pháp luật sách tài đất đai khơng cơng cụ quan trọng để điều tiết nguồn lợi từ đất đai mà góp phần thúc đẩy quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai cách tiết kiệm, có hiệu Chính thế, sách thu đất đai cần hình thành hồn thiện phù hợp chủ trương, sách Đảng Nhà nước quản lý, sử dụng đất đai: Thứ nhất, bổ sung đối tượng tổ chức trị, xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp sử dụng đất vào mục đích làm trụ sở làm việc nhóm đối tượng lựa chọn hình thức giao đất có nộp tiền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai; lý do, theo quy định Luật quản lý, sử dụng tài sản nhà nước Luật ngân sách nhà nước trụ sở làm việc tổ chức trị, xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp không thuộc đối tượng Nhà nước bao cấp không ngân sách nhà nước đảm bảo kinh phí nên rõ ràng đối tượng khơng thuộc nhóm đối tượng giao đất không thu tiền sử dụng đất Thứ hai, bổ sung đối tượng tổ chức Hội, đoàn thể, đơn vị nghiệp công lập tự chủ tài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất tổ chức kinh tế Các tổ chức, cá nhân tự việc lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch không áp dụng tổ chức kinh tế mà tổ chức Hội, đoàn thể, đơn vị nghiệp giao đất có thu tiền sử dụng đất để liên doanh, liên kết, đầu tư xây -67- dựng nhà kết hợp sử dụng phần cho văn phòng làm việc Thực giải pháp để khắc phục tồn pháp luật hành không quy định tổ chức Hội, đồn thể, đơn vị nghiệp cơng lập tự chủ tài sử dụng đất vào mục đích Mặt khác, cần quy định cho phép miễn thu tiền sử dụng đất đơn vị nghiệp công Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để liên doanh, liên kết nhằm đẩy nhanh xã hội hóa lĩnh vực giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, khoa học, công nghệ, chăm sóc trẻ em Cho phép tổ chức Hội, đồn thể tự chủ tài Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để liên doanh, liên kết góp phần thực yêu cầu giảm bao cấp ngân sách nhà nước tổ chức Thứ ba, sửa đổi, bổ sung quy định nộp tiền sử dụng đất theo hướng: Đối với phần diện tích đất vượt hạn mức giao đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng có nguồn gốc sử dụng từ trước ngày 18/12/1980 khơng phải nộp tiền sử dụng đất thay phải nộp 50% tiền sử dụng đất quy định Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ thu tiền sử dụng đất Sửa đổi nhằm phù hợp với diễn biến quan hệ đất đai thực tế Việt Nam, trước 1980, Nhà nước chưa quy định hạn mức đất 3.3 Các giải pháp tăng cường hiệu thực thi pháp luật thu tiền sử dụng đất 3.3.1 Nhóm giải pháp tổ chức thực Tổ chức thực giữ vai trò quan trọng việc giúp cho cải cách tài thành cơng hay thất bại Một sách tài thành cơng có nghĩa thu nhiều mặt tài chính, bảo đảm tính cơng bằng, kích thích kinh tế đơn giản nghiệp vụ Trong giải pháp tổ chức thực sách thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai, cần quan tâm số nội dung sau: - Xây dựng đưa vào hoạt động thị trường bất động sản có tổ chức nước ngồi nhằm giúp Nhà nước thực chế kiểm soát giá đất - Đơn giản hóa thủ tục hành thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai -68- - Thực tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý để hỗ trợ việc điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không đầu tư người sử dụng đất mang lại góp phần tránh thất thu cho ngân sách nhà nước đảm bảo công xã hội - Tổ chức đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất công khai, dân chủ, minh bạch đôi với việc mở rộng đối tượng tham gia nhằm thực tốt chế định giá đất thông qua hình thức - Củng cố tăng cường hệ thống quan trợ giúp pháp lý, tư vấn pháp lý miễn phí giúp người dân hiểu rõ quy định giá đất nghĩa vụ tài đất đai nói chung, có thu tiền sử dụng đất khiến họ tự giác thực tốt nghĩa vụ - Cải tiến ứng dụng công nghệ thông tin tổ chức thu nộp, tổng hợp, báo cáo sách sách thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai - Xử lý nghiêm minh trường hợp vi phạm pháp luật, trốn tránh nghĩa vụ tài đất đai; đồng thời kịp thời khen thưởng tổ chức, cá nhân có thành tích cơng tác thu nộp ngân sách nhà nước - Hoàn thiện, cải cách đồng chế, sách thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai, tiếp cận với xu hướng cải cách giới 3.3.2 Nhóm giải pháp tuyên truyền nâng cao nhận thức pháp luật thu tiền sử dụng đất Để thực tốt Luật Đất đai năm 2013 nói chung quy định thu tiền sử dụng đất nói riêng, bên cạnh giải pháp pháp lý tổ chức thực hiện, cần phải tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến nhằm nâng cao ý thức pháp luật người dân thông qua biện pháp chủ yếu sau đây: - Tổ chức hội nghị, hội thảo, lớp tập huấn, thi tìm hiểu pháp luật đất đai, đặc biệt quy định thu tiền sử dụng đất - Tiếp tục tăng cường, củng cố tổ chức máy, cán quan quản lý nhà nước, quan thuế quan giá từ Trung ương đến địa phương, sở xã, phường, thị trấn theo hướng chuyên nghiệp hóa; kịp thời đào tạo cán bộ, nâng cao trình độ, đảm bảo đáp ứng yêu cầu ngày cao chuyên môn nghiệp vụ phẩm chất đạo đức, đặc biệt cán trực tiếp quan hệ với nhân -69- dân; trang bị đầy đủ phương tiện làm việc theo hướng đại hóa, tin học hóa để nâng cao chất lượng quản lý cán - Tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho nhân dân thông qua phương tiện thông tin đại chúng báo, đài, qua mạng internet Tuy nhiên, công tác tuyên truyền không đạt hiệu thiếu quan tâm đạo cấp ủy Đảng, lãnh đạo cấp quyền với phối, kết hợp ngành địa chính, tài việc xây dựng kế hoạch, nội dung tuyên truyền Tóm lại, sở thống nhận thức quản lý đất đai, thu ngân sách nhà nước đất đai, hồn thiện sách tài lĩnh vực đất đai nói chung, thu tiền sử dụng đất Việt Nam nói riêng yêu cầu khách quan kinh tế thị trường chuyển đổi Các giải pháp phải phù hợp với chủ trương, đường lối Đảng Nhà nước quản lý đất đai điều hành ngân sách nhà nước, phù hợp với điều kiện thực tế Việt Nam thông lệ quốc tế Các giải pháp ban hành đồng phát huy tác dụng việc tạo lập huy động nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai, đóng góp phần tích cực vào việc tăng cường quản lý đất đai Nhà nước, đảm bảo cơng xã hội hòa nhập vào sách thu ngân sách nhà nước quốc gia giới -70- KẾT LUẬN Luật Đất đai năm 2013 đời đưa nhiều quy định tiến bộ, nhiều chế định có đổi sâu sắc, có sách tài đất đai nói chung, thu tiền sử dụng đất nói riêng Những quy định tạo điều kiện cho quan nhà nước người sử dụng đất có sở pháp lý rõ ràng để thực dễ dàng hiệu Nội dung luận văn cố gắng tiếp cận sách thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai cách toàn diện, xuất phát từ sở lý luận tài lĩnh vực đất đai, từ nghiên cứu nội dung thực tiễn thi hành pháp luật thu tiền sử dụng đất, đánh giá điểm hệ thống pháp luật hành, từ đề xuất giải pháp sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện mặt pháp lý hiệu thi hành chế định tài đất đai Ngồi ra, vấn đề quan hệ sở hữu đất đai nội dung cần tiếp tục nghiên cứu Khái niệm đất đai thuộc sở hữu toàn dân Việt Nam nhiều quan điểm khác Quan hệ đất đai ảnh hưởng trực tiếp đến sách thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai, phải dựa quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân theo quy định pháp luật Việt Nam để hoạch định sách chế định Quan hệ đất đai mối quan hệ phức tạp, liên quan nhiều đến đường lối, chủ trương Đảng; sách, pháp luật Nhà nước có tác động diện rộng Hơn nữa, sau gần năm thực hiện, chưa có nhiều tổng kết, đánh giá thực tiễn, vậy, trình nghiên cứu, tổng hợp, đánh giá, đưa giải pháp hồn thiện sách thu tiền sử dụng đất lĩnh vực đất đai, đề tài khó tránh khỏi điểm chưa đề cập tới Luận vân cần nhận góp ý Thầy, Cô giáo để nội dung luận văn hoàn thiện -71- TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (1996), Cơ chế tài phục vụ sách đất đai, Phạm Đức Phong, cục trưởng cục quản lý công sản Báo cáo tổng kết thực Nghị Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX tiếp tục đổi sách pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, Ban Cán Đảng Chính phủ (2012), Tờ trình số 86 TTr/BCSĐCP ngày 17/03/2012 Bộ TN&MT (2008), Dự thảo Báo cáo tình hình thi hành Luật Đất đai năm 2003 Bộ TN&MT (2012), Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai TS Đinh Văn Hải (Học viện tài chính), Nghiên cứu, tham luận tạp chí tài tháng 10 -2012: Chính sách tài đất đai: Kết đạt mơt số kiến nghị ThS Trần Đình Hạnh - Phó Cục trưởng Cục Kinh tế Phát triển quỹ đất:Tiếp tục hồn thiện chế tài đất đai để đưa đất đai thành nguồn lực quan trọng, đóng góp ngày nhiều cho phát triển kinh tế - xã hội Giáo trình Luật Đất đai năm (2009), Học viện Hành Hiến pháp năm 1980 Hiến pháp năm 1992 10 Hiến pháp năm 2013 11 Luật Đất đai năm 1987 12 Luật Đất đai năm 1993 13 Luật Đất đai năm 2003 14 Luật Đất đai năm 2013 15 Nghị số 19/NQ-TW, Nghị Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai 16 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 17 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 2013 -72- 18 Nghị định số 89/1994/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất lệ phí địa 19 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định giá đất 20 Nghị định số 45/2014/ND-CP, ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 21 Nghị định số 46/2014/ND-CP, ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 22 Nghị định số 102/2014/ND-CP, ngày 10 tháng 11 năm 2014 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai 23 Nghị định số 104/2014/NĐ-CP, ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ quy định khung giá đất 24 Thông tư số 76/2014/TT-BTC, ngày 16 tháng năm 2014 Bộ Tài TN MT, hướng dân số điều Nghi định số 45/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng năm 2014 củ phủ thu tiền sử dụng đất 25 Thông thư số 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30 tháng năm 2014 Bộ TN MT, quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá dất, định giá đất cụ thê tư vấn xác định giá đất 26 Thông thư số 02/2015/TT-BTNMT, ngày 27 tháng 01 năm 2015 Bộ TN MT, quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ 27 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT- BTP ngày 04 tháng năm 2015 Quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 28 Thông tư liên tịch số 16/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, ngày 04 tháng 04 năm 2015, Bộ TNMT, Bộ Nội vụ, Bộ Tài hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cấu tổ chức chế hoạt động trung tâm phát triển quỹ đất trực sở tài nguyên môi trường 29 Nguyễn Thị Thoa – Phó cục trưởng cục quản lý cơng sản trao đồi, tham luận tình hình triển khai thực Luật Đất đai năm 2013;Những đổi cải cách sách thu tiền sử dụng đất- tạp chí tài số tháng 2014 -73- 30 Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Giáo trình Quản lý nhà nước đất đai 31 Văn số 2505/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 18/6/2014 Bộ Tài Nguyên Môi trường triển khai số nội dung quản lý đất đai Luật Đất dai có hiệu lực thi hành -74- ... TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 23 2.1 Các quy định đối tượng nộp tiền sử dụng đất 23 2.2 Các quy định thẩm quy n xác định tiền sử dụng đất 30 2.3 Các quy định xác định tiền sử dụng đất 33 2.4 Các quy định. .. HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 63 3.1 Những yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất 63 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất 67 3.3 Các giải pháp. .. dụng đất - Nghiên cứu quy định pháp luật đất đai hành thu tiền sử dụng đất - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật thu tiền sử dụng đất 3.2 Phạm vi nghiên cứu Pháp luật thu tiền sử dụng đất