Pháp luật về thu tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng đất đai và thực tế áp dụng tại tỉnh lạng sơn

HOÀNG MINH HẢI BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI VÀ THỰC TẾ ÁP DỤNG TẠI TỈNH LẠNG SƠN HOÀNG MINH HẢI 2016 - 2018 HÀ NỘI - 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI VÀ THỰC TẾ ÁP DỤNG TẠI TỈNH LẠNG SƠN HOÀNG MINH HẢI CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS VŨ QUANG HÀ NỘI - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi, kết quả, số liệu nghiên cứu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Hà nội, ngày tháng năm 2018 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Hoàng Minh Hải LỜI CẢM ƠN Để hồn thành chương trình sau đại học viết luận văn xin chân thành cảm ơn thầy, cô giáo Khoa Sau đại học - Viện đại học mở Hà Nội giúp đỡ, truyền đạt kiến thức để tơi hồn thành khóa học Tơi xin chân thành cảm ơn TS Vũ Quang - Trường Đại học Bách khoa Hà Nội tận tình hướng dẫn tơi việc thực hồn thành Luận văn tốt nghiệp Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo, cán công chức Cục Thuế tỉnh Lạng Sơn hỗ trợ giúp đỡ tơi hồn thành Luận văn tốt nghiệp TÁC GIẢ LUẬN VĂN Hoàng Minh Hải DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT QSDĐ: Quyền sử dụng đất GPMB: Giải phóng mặt UBND: Ủy ban nhân dân HĐND: Hội đồng nhân dân MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI 1.1 Tổng quan thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai 1.1.1 Một số khái niệm dẫn luận 1.1.2 Điều kiện thực quyền chuyển nhượng đất đai 12 1.1.3 Các trường hợp thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai 12 1.1.4 Vai trò, ý nghĩa việc thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai 14 1.2 Pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai 17 1.2.1 Khái niệm pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai 17 1.2.2 Đặc điểm pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai 19 1.2.3 Nội dung pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai 22 1.3 Tiêu chí đánh giá pháp luật kết thực pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai 35 1.3.1 Tổ chức triển khai thi hành pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai 35 1.3.2 Chất lượng, hiệu thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai 36 1.3.3 Quản lý nhà nước vấn đề thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai 36 1.3.4 Hiệu nâng cao chất lượng cán công chức quan Nhà nước liên quan đến vấn đề thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai 37 1.3.5 Những tiêu chí đánh giá kết việc thực pháp luật 37 1.4 Các yếu tố tác động, ảnh hưởng đến pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai 41 1.4.1 Yếu tố khách quan 41 1.4.2 Yếu tố chủ quan 45 Kết luận chương 47 Chương 2:THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TẾ TẠI TỈNH LẠNG SƠN 48 2.1 Giới thiệu tỉnh Lạng Sơn 48 2.2 Kết thực pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai tỉnh Lạng Sơn 49 2.2.1 Về ưu điểm 52 2.2.2 Về hạn chế 56 2.3 Thực trạng thực pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai 59 2.3.1 Những mặt đạt 61 2.3.2 Những mặt hạn chế 64 Kết luận chương 71 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI 73 3.1 Thực rà soát, hệ thống hoá phát mâu thuẫn, trùng chéo, giải khó khăn, vướng mắc trình thực pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai 73 3.2 Tổng kết đánh giá việc thực quy định pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai 76 3.3 Nghiên cứu kinh nghiệm nước xây dựng thực chế điều chỉnh pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai để vận dụng phù hợp với điều kiện Việt Nam 76 3.4 Ban hành tiêu chuẩn đánh giá chất lượng, hiệu pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai 77 3.5 Đẩy mạnh hoạt động nghiên cứu khoa học pháp lý làm tốt công tác xây dựng pháp luật tạo sở cho việc sửa đổi, bổ sung hoàn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai 78 3.6 Một số giải pháp khác 80 Kết luận chương 81 KẾT LUẬN 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Luật đất đai năm 2003 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thơng qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng năm 2004 xem bước tiến lớn hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam Luật đất đai năm 2003 với văn hướng dẫn thi hành tạo thành hệ thống văn quy phạm pháp luật hoàn chỉnh, thể rõ quan điểm đổi Đảng phù hợp với chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tiến trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước đà phát triển Sau 10 năm có hiệu lực thi hành, nhìn định Luật đất đai 2003 thực tiễn kiểm nghiệm xác đắn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội nước ta Đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, sách pháp luật đất đai bước hoàn thiện, quỹ đất phân bố hợp lý cho mục đích sử dụng, đóng góp lớn cho phát triển kinh tế - xã hội, góp phần giữ vững ổn định trị, bảo đảm an sinh xã hội, quốc phòng Đặc biệt Luật đất đai năm 2003 có hệ thống hóa chi tiết quy định thu ngân sách nhà nước đất đai, tạo điều kiện để thực thi sách thực tế, góp phần nâng cao ý thức người sử dụng đất việc thực nghĩa vụ nhà nước Tuy nhiên, qua tổng kết tình hình thi hành luật đất đai 2003 từ thực tiễn số tồn tại, hạn chế bất cập hệ thống pháp luật tài chính, có quy định thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai, hạn chế gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước, giảm sức hút đầu tư đất đai cá nhân doanh nghiệp thông qua chuyển nhượng đất đai Nhận thức rõ tồn tại, hạn chế, bất cập ngày 29 tháng 11 năm 2013 Quốc hội thông qua Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng năm 2014, với văn hướng dẫn việc thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai tạo sở để khắc phục tồn tại, hạn chế bất cập Trong 04 năm thi hành Luật đất đai 2013, công tác quản lý đất đai đạt số kết quan trọng kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ khó khăn vướng mắc q trình chuyển tiếp thi hành Luật đất đai Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2013 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tạo sở pháp lý quan trọng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai, khắc phục tình trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không quy định, ngăn chặn việc trốn tránh nghĩa vụ tài chuyển nhượng đất đai, hạn chế tối đa việc thu tiền sử dụng đất “tùy tiện”, làm ảnh hưởng đến quyền lợi người sử dụng đất, cá nhân, tổ chức chuyển nhượng đất đai Chính sách tài đất đai hồn thiện góp phần tạo nguồn thu đáng kể cho ngân sách nhà nước, quy định đổi giá đất tạo chuyển biến tích cực quản lý nhà nước đất đai biện pháp kinh tế Công tác cải cách thủ tục hành lĩnh vực đất đai coi trọng, giảm tối đa thủ tục hành lĩnh vực đất đai, rút ngắn thời gian giải hồ sơ công việc giúp đẩy nhanh tiến độ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Cơng tác kiểm tra, kiểm sốt việc quản lý, sử dụng đất tăng cường số lượng; điều chỉnh đối tượng Trong bối cảnh đó, để thay đổi, thành tựu pháp luật tiếp tục sâu vào sống, thực tiễn thực có hiệu lớn nữa, góp phần đưa khoản tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai trở thành nguồn thu ngân sách lớn, ổn định, kinh nghiệm thực tiễn tỉnh Lạng Sơn xin chọn đề tài "Pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai thực tế áp dụng tỉnh Lạng Sơn" làm đề tài Luận văn thạc sỹ Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài Pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai nội dung pháp luật tài đất đai, lĩnh vực nhận quan tâm tìm hiểu giới nghiên cứu nước ta nhiều góc độ khác Kết nghiên cứu cho thấy có tương đối nhiều nghiên cứu vấn đề này, tiêu biểu cơng trình nghiên cứu sau: - Đề tài “Pháp luật tài chính, đất đai giá đất Việt Nam” PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến Trường Đại Học Luật Hà Nội làm chủ nhiệm nghiệm thu năm 2012 Khóa luận “Các vấn đề thu tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai” Trình Ngọc Tú “Giá đất vấn tài đất đai theo quy địnhcủa Luật đất đai” năm 2003 Hoàng Thị Nga - Luận văn, luận án Luận văn thạc sĩ kinh tế học viên Phạm Thị Mây “Pháp luật thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất từ thực tiễn thi hành đại bàn thành phố Móng Cái tỉnh Quảng Ninh” bảo vệ năm 2015 Luận văn thạc sĩ quản lý kinh tế học viên Nguyễn Thị Huệ “Quản lý khoản thu từ đất địa bành huyện Đan Phượng thành phố Hà Nội” bảo vệ năm 2016 Luận án tiến sĩ luật học Trần Quang Huy với chủ đề “Pháp luật hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất” bảo vệ năm 2008 - Các báo tạp chí: “Những bất hợp lý quy định pháp luật doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế lĩnh vực đất đai” Trần Quang Huy đăng tải Tạp chí Luật học, số 5/2005 “Nhũng vướng mắc công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất” Nguyễn Xuân Đồng Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số chuyên đề 10/2011 “Chế định tiền sử dụng đất theo luật đất đai năm 2003” Vương Tịnh Mạch Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 15/2012; - Sách chuyên khảo, tham khảo: “Những quy định giá đất, tiền sử dụng đất bồi thường” Hội luật gia Việt Nam - Trung tâm tư vấn pháp luật Tân Việt biên soạn Nhà xuất Lao động - Xã hội ấn hành năm 2005 “Giáo trình luật thuế Việt Nam” Trường Đại học Luật Hà Nội Nhà xuất Công an nhân dân ấn hành năm 2010 - Qua nghiên cứu, tìm hiểu đánh giá kết nhận thấy cơng trình nghiên cứu khoa học có phạm vi mức độ nghiên cứu khác Chương GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI 3.1 Thực rà soát, hệ thống hoá phát mâu thuẫn, trùng chéo, giải khó khăn, vướng mắc trình thực pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai Quá trình triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2013 thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phạm vi nước thời gian qua gặp phải khó khăn, vướng mắc, mâu thuẫn, trùng chéo văn cần thực rà soát, hệ thống hoá phát mâu thuẫn, trùng chéo, giải khó khăn, vướng mắc quy định trình thực pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai cụ thể là: - Đối với vướng mắc nảy sinh trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân xin đề xuất số kiến nghị sau đây: Một là, đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường báo cáo Chính phủ cho phép thực theo phương án sau: Trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thơng qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy hoạch mà chủ đầu tư thỏa thuận chuyển nhượng 70% diện tích đất, sau 30 ngày kể từ ngày UBND cấp huyện tổ chức cho bên thương thảo mà không đạt thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho phép giao tổ chức phát triển quỹ đất lập hồ sơ thu hồi đất, thực bồi thường, giải phóng mặt Sau đó, giao chủ đầu tư thực dự án đầu tư Tuy nhiên, diện tích đất thu hồi đề nghị khơng phải lập danh mục dự án thu hồi đất trình HĐND cấp tỉnh thông qua 73 Hai là, trường hợp đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003, đến chưa làm thủ tục giao đất, cho thuê đất không thuộc loại dự án Nhà nước thu hồi, đề nghị cho phép UBND cấp tỉnh ban hành định thu hồi đất Sau đó, giao cho trung tâm phát triển quỹ đất giải phóng mặt bàn giao cho chủ đầu tư Ba là, để giải bất cập việc sử dụng đất thực dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh thơng qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đó, có diện tích khơng đủ điều kiện để chuyển nhượng, Bộ Tài nguyên Môi trường cần nghiên cứu, cho phép chủ đầu tư lập hồ sơ thu hồi diện tích đất với việc lập hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án lập danh mục báo cáo HĐND cấp tỉnh thơng qua - Rà sốt, báo cáo Quốc hội xem xét sửa đổi, bổ sung mâu thuẫn Điều 117 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 với Luật Đầu tư việc giao đất, cho thuê đất để thực dự án phát triển kinh tế thông qua đấu giá quyền sử dụng đất mà khơng có hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn chủ đầu tư - Quy định cụ thể thủ tục chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê theo hướng đề cập rõ trường hợp có phải ban hành định cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê hay đăng ký, biến động, chỉnh lý hồ sơ địa - Xử lý trường hợp giao đất trước ngày 01/7/2014, có thơng báo nộp tiền sử dụng đất đến nay, người sử dụng đất chưa nộp tiền sử dụng đất, đó, cần quy định rõ trường hợp họ có phải chuyển sang thuê đất không - Xử lý trường hợp giao đất trước ngày 01/7/2014, chưa có thơng báo nộp tiền sử dụng đất họ có phải chuyển sang th đất khơng 74 - Xử lý hai trường hợp nêu trên, phải chuyển sang thuê đất Sở Tài ngun Mơi trường có phải tham mưu cho UBND cấp tỉnh ban hành định điều chỉnh định giao đất trước thành định cho thuê đất khơng Đơn vị giao đất có phải làm đơn đề nghị chuyển từ giao đất sang thuê đất hay cần vào quy định pháp luật Sở Tài ngun Mơi trường tham mưu trình UBND cấp tỉnh ban hành định chuyển từ việc giao đất sang thuê đất - Xử lý hai trường hợp trên, ban hành định chuyển từ việc giao đất sang thuê đất thời điểm xác định giá đất để tính tiền thuê đất từ ngày 01/7/2014 (thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực) hay thời điểm UBND cấp tỉnh có định điều chỉnh - Xử lý trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở, không thực dự án đầu tư mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng có cần thơng qua Hội đồng nhân dân cấp tỉnh để ban hành nghị không - Cần bổ sung quy định trường hợp doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất, tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP phải chuyển sang thuê đất Trong đó, Luật Đất đai năm 2013 khơng quy định vấn đề trường hợp phải giải - Bổ sung quy định cụ thể trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất theo khoản Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 - Bổ sung quy định cụ thể để xử lý dự án thuộc trường hợp không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất, nhà đầu tư thực việc chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất để thực dự án khu vực dự án có đất cơng ích UBND cấp xã 75 - Bổ sung quy định cụ thể xử lý trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thương mại, dịch vụ đất sản xuất phi nông nghiệp để thực dự án đầu tư có sử dụng đất 3.2 Tổng kết đánh giá việc thực quy định pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai Tổng kết thực tiễn có vai trò, ý nghĩa to lớn, đưa lại cho nhiều lợi ích thiết thực “Trong công xây dựng kinh tế trở thành nhiệm vụ trung tâm, sau thời gian mắc sai lầm chủ quan, rập khuôn ý chí, Đảng ta sớm trở lại với tư tưởng Hồ Chí Minh, xuất phát từ thực tiễn, tìm qui luật, đề đường lối đổi đắn sáng tạo” [31] Từ nhận định cho thấy thông qua tổng kết thực tiễn đánh giá thực trạng điều chỉnh pháp luật để từ rút học kinh nghiệm xác định phương hướng hoàn thiện pháp luật phù hợp với yêu cầu, đòi hỏi thực tiễn Thực tế điều chỉnh pháp luật nước ta cho thấy nhiều sách pháp luật nói chung cơng chức hình thành từ tổng kết thực tiễn, quan hình thành luận thực tiễn kiểm định để với lý luận hình thành sở khoa học (lý luận thực tiễn) cho hoàn thiện pháp luật 3.3 Nghiên cứu kinh nghiệm nước xây dựng thực chế điều chỉnh pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai để vận dụng phù hợp với điều kiện Việt Nam Cơ chế bảo đảm thực thi hiệu pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai dạng chế điều chỉnh pháp luật, với tính chất, ý nghĩa vậy, chế bảo đảm thực thi pháp luật hệ thống biện pháp tác động đến ý chí chủ thể quan hệ pháp luật nhằm tạo trật tự, kỷ cương, hiệu thực thi công vụ, đáp ứng u cầu, đòi hỏi đáng xã hội Theo GS.TSKH Đào Trí Úc: pháp luật đại lượng tĩnh chế điều chỉnh pháp luật đại lượng động hệ thống pháp luật, cho phép thấy rõ quan hệ pháp 76 luật hình thành, thực nào, dẫn đến hành vi pháp luật Từ nhận thức cho thấy ý chí chủ thể mục tiêu cần đạt đến hai yếu tố bản, quan trọng chế điều chỉnh pháp luật Có nhiều quan hệ pháp luật phát sinh trình thực thu tiền sử dụng đất theo chủ thể quan hệ khơng cơng chức (người có thẩm quyền thực cơng vụ) mà có chủ thể khác cơng dân, doanh nghiệp, người nước ngồi… Sự đa dạng tính chất, chủ thể quan hệ pháp luật đưa đến đa khác quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ pháp luật Ngồi yếu tố nêu đối tượng quan hệ pháp luật yếu tố cần nghiên cứu xây dựng chế đảm bảo thực thi hiệu pháp luật Có thể thực biện pháp khác để tác động đến ý chí chủ thể chẳn hạn như: tuyên truyền, phổ biến pháp luật; tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật; khen thưởng, xử lý theo pháp luật hành vi vi phạm; tăng cường điều kiện vật chất, kỹ thuật đảm bảo để chủ thể thực tốt quan hệ pháp luật; sửa đổi, bỏ sung kịp thời khiếm khuyết pháp luật Daniel Berkowitz cộng viết: “nếu pháp luật tiếp nhận biến thích nghi với điều kiện nước, dân chúng nước tiếp nhận quen với luật đó, luật sử dụng” [65, tr.167] Tất vấn đề cần xem xét trình nghiên cứu kinh nghiệm nước xây dựng thực chế điều chỉnh pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai để vận dụng phù hợp với điều kiện đổi mới, cải cách Việt Nam 3.4 Ban hành tiêu chuẩn đánh giá chất lượng, hiệu pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai Chất lượng, hiệu nói chung số vấn đề cộm nay, phương diện, khía cạnh nói đến, bàn đến chất lượng, hiệu với hai giác độ tích cực hạn chế nâng cao chất lượng, hiệu số giải pháp cần phải thực nước ta Với mục tiêu, yêu cầu 77 cải cách hành đặt Chương trình tổng thể cải cách hành cho thấy xây dựng, ban hành tiêu chuẩn đánh giá chất lượng, hiệu pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai cần thiết Tham khảo kinh nghiệm số nước Hoa Kỳ, Canada, Hà Lan… có tiêu chuẩn để đánh giá chất lượng dịch vụ công cộng nhiều lĩnh vực khác (ví dụ: tiêu chuẩn kiểm tốn, tiêu chuẩn đô thị, tiêu chuẩn chất lượng dịch vụ hành chính…) Nhờ có tiêu chuẩn mà chủ thể khác độc lập đánh giá chất lượng, hiệu hoạt động quan nhà nước để từ đưa kiến nghị, thực cải cách dịch vụ cơng Tiếp nhận có chọn lọc kinh nghiệm tốt giới, số quan, tổ chức Việt Nam thực việc xây dựng tiêu chuẩn đánh hoạt động như: cải cách hành chính, lực cạnh tranh… Từ thực tế nước kinh nghiệm giới, tác giả luận văn đề nghị giải pháp nghiên cứu xây dựng đưa vào áp dụng tiêu chuẩn đánh giá chất lượng, hiệu pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai 3.5 Đẩy mạnh hoạt động nghiên cứu khoa học pháp lý làm tốt công tác xây dựng pháp luật tạo sở cho việc sửa đổi, bổ sung hoàn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai Hoạt động dự báo biểu đạt với cụm từ khác như: phán đoán, tiên đoán, dự đoán, dự liệu, trù liệu, trù tính… hoạt động cụ thể nêu ngồi khác tên gọi khác nội dung, tính chất có điểm chung đưa lại cho thông tin, liệu, tri thức vượt trước thời gian (thực tế cho thấy độ tin cậy kết dự báo phụ thuộc vào trình độ, lực, biện pháp, phương pháp, quy trình mà chủ thể dự báo thực hiện) Dự báo thực phổ biến không đời sống xã hội mà nhiều lĩnh vực khác khoa học Theo Từ điển bách khoa toàn thư thì: “dự báo khoa học hình thức tiên đoán khoa học lĩnh vực xã hội học, dự báo khoa học liên quan đến việc đặt mục đích, kế hoạch hố, chương trình hố, quản lí 78 nên lí thuyết mà dự báo dùng làm sở hồn chỉnh khả dự báo xác Có ba phương thức dự báo bản: ngoại suy, mơ hình hố, giám định Việc phân chia có ý nghĩa tương đối thực tế người ta dùng phương pháp tương đồng, quy nạp diễn dịch, phương pháp thống kê, kinh tế, xã hội học, thực nghiệm…” [28] Chính phát triển dự báo với lợi ích mà hoạt động đưa lại nên vào năm 60 kỷ 20 Khoa học dự báo đời với tính cách ngành khoa học độc lập có hệ thống lý luận, phương pháp luận riêng nhằm nâng cao tính hiệu dự báo Đối với khoa học pháp lý, “dự báo thực trình hoạt động xây dựng pháp luật hình thức thực chức dự báo khoa học pháp lý” [62, tr.190] Theo ngồi hoạt động đánh giá tác động dự thảo văn yêu cầu Luật ban hành văn quy phạm pháp luật, quan trọng thực hoạt động nghiên cứu dự báo độc lập (khơng lệ thuộc vào q trình soạn thảo, ban hành văn bản) phát triển mặt khác công chức, công vụ (nghiên cứu dự báo phát triển số lượng vị trí việc làm 10 năm để từ hoạch định sách pháp luật cấu quản lý, sử dụng công chức) Để kết dự báo đáng tin cậy, hữu ích cần đảm bảo yêu cầu như: xác định vấn đề có tính thời nhất, có ý nghĩa hàng đầu; làm sáng tỏ nhu cầu khách quan nhóm quan hệ pháp luật cần điều chỉnh tương lai; xác định hình thức, phương thức có triển vọng tiến điều chỉnh pháp luật; xác định nội dung, luận khoa học cần chuẩn bị cho việc xây dựng, ban hành văn pháp luật Nghiên cứu dự báo khoa học về sử dụng đất thực với mức độ khác như: dự báo ngắn hạn vòng năm; dự báo trung hạn từ đến 10 năm; dự báo dài hạn từ 15 đến 20 năm Kế hoạch hóa hoạt động xây dựng pháp luật việc làm cần thiết, pháp luật quy định vấn đề nhiên thực tế thực thời gian qua cho thấy: chương trình xây dựng luật, pháp lệnh thường khơng hồn thành dự định; thiếu tính ổn định hay bị điều chỉnh; việc thực chương trình nhiều trọng đến số lượng mà chưa tập trung vào chất lượng dự án 79 Nguyên nhân tồn hạn chế nêu do: thiếu chiến lược lập pháp dài hạn; thiếu sở khoa học việc lập đề xuất chương trình xây dựng luật, pháp lệnh [22] 3.6 Một số giải pháp khác - Đẩy mạnh tuyên truyền, phố biến, giáo dục pháp luật nhằm làm cho đối tượng quán triệt sâu sắc tính chất, tầm quan trọng hoạt động điều chỉnh pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai để từ chuyển hóa hành động thực hiện; - Tiếp tục thực đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực người làm công tác soạn thảo, ban hành văn quy phạm pháp để với giải pháp đề cập nghiên cứu dự báo, xây dựng thực tiêu chí đánh giá theo cải thiện chất lượng pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai; - Các tổ chức cá nhân có thẩm quyền cần kiểm sốt chặt chẽ việc thực quy định quy trình, thủ tục soạn thảo, ban hành văn quy phạm pháp luật với việc đảm bảo yêu cầu công tác pháp chế việc kiểm tra, thẩm định, giám sát thực văn 80 Kết luận chương Trên sở chương 1, chương đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đại cụ thể là: thực rà soát, hệ thống hoá phát mâu thuẫn, trùng chéo, giải khó khăn, vướng mắc q trình thực hiện; tổng kết đánh giá việc thực quy định pháp luật; nghiên cứu kinh nghiệm nước xây dựng thực chế điều chỉnh pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai để vận dụng phù hợp với điều kiện Việt Nam; ban hành tiêu chuẩn đánh giá chất lượng, hiệu pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai Đẩy mạnh tuyên truyền, phố biến, giáo dục pháp luật tổ chức cá nhân thực quy định pháp luật, tiếp tục thực đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực người làm công tác soạn thảo, ban hành văn quy phạm pháp, thực thi công tác thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai 81 KẾT LUẬN Pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai liên quan tới nhiều lĩnh vực giao dịch dân sự, hoạt động kinh doanh thương mại, quản lý đất đai nên điều chỉnh nhiều văn pháp luật khác Bên cạnh Bộ luật Dân sự, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều chỉnh luật chuyên ngành (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thương mại, Luật kinh doanh bất động sản) Do đất đai quyền sử dụng đất có đặc tính riêng biệt nên có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đất đai cố định, bất biến chịu ảnh hưởng sâu sắc tập quán sinh hoạt, điều kiện kinh tế - xã hội vùng miền Bản chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng mua bán tài sản nên giá chuyển nhượng xác định theo nguyên tắc xác định giá bán hợp đồng mua bán tài sản Tuy nhiên, tài sản đối tượng hợp đồng chuyển nhượng quyền tài sản gắn liền với đất đai giá trị quyền sử dụng đất “là giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định” nên giá chuyển nhượng xác định thông qua giá đất Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất Trong hợp đồng mua bán tài sản thông thường, giá mua bán bên thỏa thuận Nhà nước tôn trọng tự ý chí bên chủ thể Nhà nước can thiệp vào giá hợp đồng mua bán tài sản đối tượng hợp đồng loại tài sản mà việc chuyển giao, sử dụng liên quan đến lợi ích chung cộng đồng, có tài sản quyền sử dụng đất Sự can thiệp Nhà nước vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể việc Chính phủ ban hành khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất giá đất cụ thể vào mục đích sử dụng đất thời điểm định giá, thời hạn sử dụng đất, giá thị trường loại đất có mục đích sử dụng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất Quy định Nhà nước khung giá đất giá đất với mục đích làm sở để tính tiền lệ phí trước bạ, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử 82 dụng đất khoản tiền khác tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất (trong trường hợp có thu tiền sử dụng đất); tính tiền thuê đất Nhà nước cho thuê đất; tính thuế sử dụng đất Hiện nay, với xu phát triển xã hội, giao dịch chuyển nhượng đất đai ngày nhiều, tạo nhiều khó khăn, áp lực cho quan liên quan Sở Tài ngun Mơi trường, ngành Thuế…Do đó, để đảm bảo quyền lợi cho tổ chức, cá nhân giao dịch dân sự, vai trò quan Nhà nước từ cấp xã, phường, thị trấn đến cấp huyện, thành phố, cấp tỉnh quan trọng Đặc thù tỉnh Lạng Sơn tỉnh miền núi vùng sâu vùng xa, trình độ dân trí điều kiện kinh tế người dân nhiều hạn chế Vì giao dịch dân nói chung giao dịch chuyển nhượng đất đai nói riêng bị người dân “lách luật” nhiều cách mua bán, chuyển nhượng chui Vì việc thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai dù đạt kết định không tránh khỏi thiếu sót Qua đề tài “Pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai thực tế áp dụng tỉnh Lạng Sơn”, Luận văn phân tích chuyên sâu quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng đất đai phân tích thực tiễn cơng tác thu tiền sử dụng đất Từ đó, đưa kết đạt được, đề cập đến vướng mắc, khó khăn kiến nghị số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai Với phân tích nêu đề tài, mong đưa người đọc có nhìn khái qt tồn diện vấn đề Từ góp phần nâng cao hiệu việc thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai địa bàn tỉnh Lạng Sơn 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội, Luật Đất đai năm 2013; Quốc hội, Luật Đất đai năm 2003; Chính phủ, Nghị định 45/2014/NĐ-CP; Nghị định 46/2014/NĐ-CP; Nghị định 135/2016/NĐ-CP; Nghị định 123/2017/NĐ-CP Các trang điện tử: chinhphu.vn, mof.gov.vn, moj.gov.vn… Nghị số 30c/NQ-CP ngày 08/11/2011 phủ ban hành chương trình tổng thể cải cách hành nhà nước giai đoạn 2011-2020 Quyết định số 895/QĐ-UBND ngày 03/6/2015 Ủy ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn việc công bố thủ tục hành ban hành mới, thủ tục hành bãi bỏ lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải cấp tỉnh Quyết định số 1526/QĐ-UBND ngày 30/8/2016 Ủy ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn việc cơng bố thủ tục hành chuẩn hóa lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải Ủy ban nhân dân cấp huyện địa bàn tỉnh Lạng Sơn Quyết định số 1524/QĐ-UBND ngày 30/8/2016 Ủy ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn việc cơng bố thủ tục hành chuẩn hóa lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải cấp tỉnh địa bàn tỉnh Lạng Sơn Quyết định số 34/QĐ-UBND ngày 13/9/2017 Uỷ ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí khai thác sử dụng tài liệu đất đai địa bàn tỉnh lạng sơn 10 Quyết định số 37/QĐ-UBND ngày 28/4/2018 Ủy ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn sửa đổi bổ sung số điều quy định ban hành kèm theo định quy định chi tiết thi hành luật đất đai năm 2013 Ủy ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn 84 11 Bộ Tài (2014), Thơng tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 Bộ Tài hướng dẫn phí lệ phí thuộc thẩm quyền định Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương 12 Bộ Tài nguyên Môi trường (2013), Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai (2003-2013) 13 Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 14 Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định đồ địa 15 Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định hồ sơ địa 16 Chính phủ (2011), Nghị định số 45/NĐ-CP ngày 17/6/2014 lệ phí trước bạ 17 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 2013 18 Chính phủ (2014), Nghị định số 44/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất 19 Chính phủ (2014), Nghị định số 45/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền sử dụng đất 20 Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành trung ương khóa IX, NXB Chính trị quốc gia 21 Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Văn kiện Đại hội Đảng thời kỳ đổi (Đại hội VI, VII, VIII, IX), NXB Chính trị quốc gia 22 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Chiến lược ổn định kinh tế - xã hội đến năm 2020, NXB Sự thật 85 23 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI Đảng Cộng sản Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia 24 Đảng Cộng sản Việt Nam (2012), Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI Nghị số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại 25 Phạm Duy Nghĩa (2004), “Luật đất đai năm 2003 khía cạnh sách pháp luật”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (6), tr 26-29 26 Phạm Hữu Nghị (2002), Về thực trạng sách đất đai Việt Nam, Nhà nước Pháp luật 27 Quốc Hội (1946), Hiến pháp 28 Quốc Hội (1959), Hiến pháp 29 Quốc Hội (1980), Hiến pháp 30 Quốc Hội (1993), Luật Đất đai 31 Quốc Hội (1995), Bộ luật Dân 32 Quốc Hội (2005), Bộ luật Dân 33 Quốc Hội (2008), Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 34 Quốc Hội (2014), Luật Công chứng 35 Quốc Hội (2014), Luật Doanh nghiệp 36 Quốc Hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản 37 Quốc Hội (2014), Luật Nhà 38 Quốc Hội (2014), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 86 39 Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 40 Thơng tư 10/2018/TT-BTC ngày 30/01/2018 Bộ Tài sửa đổi bổ sung số điều Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 87 ... luận pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai Chương 2: Thực trạng pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai từ thực tế. .. tế tỉnh Lạng Sơn Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển nhượng đất đai Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI VÀ PHÁP LUẬT... 2:THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TẾ TẠI TỈNH LẠNG SƠN 48 2.1 Giới thiệu tỉnh Lạng Sơn 48 2.2 Kết thực pháp luật thu tiền sử dụng đất chuyển