PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG

Nhắc đến pháp luật về đất đai, một trong những nội dung không thể thiếu là pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai. Trải qua các văn bản luật và văn bản dưới luật từ năm 1987 đến nay, pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai dần hoàn thiện và đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn. Tuy nhiên, pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai còn tồn đọng một số bất cập, khiến việc áp dụng để giải quyết trên thực tiễn còn gặp nhiều khó khăn. Trong phạm vi bài thảo luận của mình, nhóm 2 phân tích pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, thực trạng khi áp dụng và đưa ra phương hướng giải pháp để hoàn thiện hơn hệ thống pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

KHOA KINH TẾ - LUẬT

LỜI MỞ ĐẦU

Đất đai là tài nguyên vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thànhphần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xâydựng các cơ sở kinh tế văn hóa xã hội và an ninh quốc phòng

Đất đai gắn liền với chủ quyền, lãnh thổ của mỗi quốc gia, của mỗi địa phương;gắn liền với cuộc sống của mỗi gia đình, mỗi con người

Pháp luật nước ta luôn đặt việc điều chỉnh các vấn đề đất đai lên hàng đầu Nhànước không ngừng hoàn thiện pháp luật về đất đai để phù hợp với sự phát triểnkinh tế xã hội, với mục tiêu xây dựng đất nước

Từ khi Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời, Nhà nước đã ban hành LuậtĐất đai 1987, Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai năm 1998, năm

2001, Luật Đất đai năm 2003 và gần đây nhất là Luật đất đai 2013 Bên cạnh đó,pháp luật về đất đai ngày càng hoàn thiện hơn với hệ thống các văn bản dưới luậtnhư các Nghị định, Thông tư,

Nhắc đến pháp luật về đất đai, một trong những nội dung không thể thiếu là phápluật về giải quyết tranh chấp đất đai Trải qua các văn bản luật và văn bản dưới luật

từ năm 1987 đến nay, pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai dần hoàn thiện vàđáp ứng được yêu cầu của thực tiễn Tuy nhiên, pháp luật về giải quyết tranh chấpđất đai còn tồn đọng một số bất cập, khiến việc áp dụng để giải quyết trên thực tiễncòn gặp nhiều khó khăn Trong phạm vi bài thảo luận của mình, nhóm 2 phân tíchpháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, thực trạng khi áp dụng và đưa ra phươnghướng giải pháp để hoàn thiện hơn hệ thống pháp luật về giải quyết tranh chấp đấtđai

CHƯƠNG I LÝ LUẬN CHUNG

Tranh chấp đất đai

1.1.1 Khái niệm tranh chấp đất đai

Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện đểsinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bảntrong nông, lâm nghiệp” Đúng vậy, do nhu cầu sử dụng đất của con người ngàycàng phong phú và đa dạng hơn nên pháp luật về đất đai đã ra đời, nhằm tạo lậpmột môi trường pháp lý lành mạnh cho hoạt động khai thác và sử dụng đất hợp lý

và có hiệu quả Đồng thời, tạo cơ sở pháp lý vững chắc để giải quyết dứt điểm và

có hiệu quả những tranh chấp đất đai nảy sinh

Theo Khoản 24, Điều 3, Luật Đất đai 2013 thì “ tranh chấp đất đai là tranhchấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan

hệ đất đai” Đối tượng của tranh chấp đất đai ở đây không phải là quyền sở hữuđất, các chủ thể tham gia tranh chấp không phải là các chủ thể có quyền sở hữu đốivới đất Đây là điều không phải bàn cãi vì Điều 53, Hiến pháp 2013 hay điều 4,Luật đất đai 2013 quy định rất rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đạidiện chủ sở hữu và thống nhất quản lý

1.1.2 Phân loại tranh chấp đất đai

Trên thực tế, tranh chấp đất đai không chỉ là hiện tượng phổ biến mà trong đó cònhết sức đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp Theo quy định của phápluật hiện hành có ba loại hình tranh chấp đất đai:

+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất đai;

+ Tranh chấp về tài sản có liên quan đến quyền sử dụng đất;

+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến địa giới đơn vị hành chính(xã, huyện, tỉnh) Tuy nhiên, trên thực tế thường xuất hiện dạng tranh chấp đất đaiphổ biến sau đây:

- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất: Dạng tranh chấp này thườngxảy ra ở vùng nông thôn, việc phát sinh thường là do lúc chuyển đổi đất đai hai bênkhông làm hợp đồng hoặc hợp đồng có được soạn thảo nhưng nội dung rất sơ sài,

đơn giản Vì thế, sau một thời gian một bên cảm thấy quyền lợi bị thiệt thòi nênphát sinh tranh chấp, mặc dù vào thời điểm chuyển đổi hai bên đều đã nhất trí vềcác điều kiện để chuyển đổi quyền sử dụng đất.

- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Dạng tranh chấp này xảy ra khá phổ biến, việc phát sinh thường là do một bênhoặc cả hai bên thực hiện không đúng giao kết như không trả tiền hoặc không giaođất, cũng có trường hợp do bị lừa dối hoặc sau khi ký kết hợp đồng thấy bị hớtrong điều khoản thỏa thuận về giá cả nên rút lại không thực hiện hợp đồng Nhiềutrường hợp nội dung hợp đồng không đề cập rõ ràng về mục đích của hợp đồng,không xác định cụ thể bên bán hay bên mua có nghĩa đóng thuế chuyển quyền sửdụng đất, làm thủ tục đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp

- Tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất:

Việc phát sinh dạng tranh chấp này là do một bên hoặc cả hai bên vi phạm các điềukhoản của hợp đồng như: Hết thời hạn thuê đất nhưng không chịu trả lại đất chobên cho thuê; Không trả tiền thuê đất; Sử dụng đất không đúng mục đích khithuê; Đòi lại đất trước thời hạn hợp đồng

+ Người sử dụng đất trước khi chết có lập di chúc để lại thừa kế quyền sử dụng đấtnhưng di chúc đó trái pháp luật

- Tranh chấp do lấn, chiếm đất:

Loại tranh chấp này xảy ra do một hoặc cả hai bên đã chiếm dụng đất của nhau Cótrường hợp trước đây khi thi hành chính sách cải tạo nông nghiệp, Nhà nước đãgiao đất cho người khác sử dụng, nay chủ cũ tự động chiếm lại đất canh tác và dẫnđến tranh chấp.

- Tranh chấp về cản trở việc thực hiện quyền sử dụng đất:

Loại tranh chấp này tuy số lượng tranh chấp phát sinh ít nhưng tính chất lại rấtphức tạp Thông thường, do mâu thuẫn phát sinh, bên sử dụng đất ở gần lối đi côngcộng có vị trí đất ở sâu hoặc xa mặt tiền và một bên do có thành kiến cá nhân đãcản trở người sử dụng đất bên trong việc thực hiện quyền sử dụng đất như khôngcho đi qua phần đất của mình, rào lại lối đi chung v.v do đó dẫn đến tranh chấp.Ngoài ra, còn tồn tại một số dạng tranh chấp đất đai cụ thể trên thựctế như:

- Tranh chấp về việc làm thiệt hại đến việc sử dụng đất;

- Tranh chấp quyền sử dụng đất;

- Tranh chấp tài sản gắn liền với đất;

- Tranh chấp đất trong vụ án ly hôn

Trên cơ sở khái niệm tranh chấp đất đai chúng ta có khái niệm giải quyết tranhchấp đất đai như sau: “giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ quan Nhànước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên để tìm

ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụcủa các chủ thể trong quan hệ đất đai”

c, Đặc điểm tranh chấp đất đai

Quan hệ đất đai là một dạng đặc biệt của quan hệ dân sự nên bên cạnh những đặcđiểm chung của một tranh chấp dân sự, tranh chấp đất đai còn mang những đặcđiểm đặc trưng riêng khác với các tranh chấp dân sự, tranh chấp lao động, tranhchấp kinh tế Sự khác biệt đó thể hiện ở những điểm chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, chủ thể của tranh chấp đất đai chỉ có thể là chủ thể của quyền quản lý vàquyền sử dụng đất mà không phải là chủ thể của quyền sở hữu đất đai Quyền sửdụng đất của các chủ thể được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất

của Nhà nước hoặc được Nhà nước cho phép nhận chuyển nhượng từ các chủ thểkhác hoặc được Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tíchđất đang sử dụng Như vậy, chủ thể của tranh chấp đất đai là các tổ chức, hộ giađình, cá nhân tham gia với tư cách là người quản lý hoặc người sử dụng đất.

Thứ hai, nội dung của tranh chấp đất đai rất đa dạng và phức tạp Hoạt động quản

lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường diễn ra rất đa dạng, phong phú vớiviệc sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau, với diện tích, nhu cầu sử dụngkhác nhau Trong nền kinh tế thị trường, việc quản lý và sử dụng đất không đơnthuần chỉ là việc quản lý và sử dụng một tư liệu sản xuất Đất đai đã trở thành mộtloại hàng hóa đặc biệt, có giá trị thương mại, giá đất lại biến động theo quy luậtcung cầu trên thị trường, nên việc quản lý và sử dụng nó không đơn thuần chỉ làviệc khai thác giá trị sử dụng mà còn bao gồm cả giá trị sinh lời của đất (thông quacác hành vi kinh doanh quyền sử dụng đất) Tất nhiên, khi nội dung quản lý và sửdụng đất phong phú và phức tạp hơn thì những mâu thuẫn, bất đồng xung quanhviệc quản lý và sử dụng đất đai cũng trở nên gay gắt và trầm trọng hơn

Thứ ba, tranh chấp đất đai phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt như: Có thể gâymất ổn định về chính trị, phá vỡ mối quan hệ xã hội, làm mất đoàn kết trong nội bộnhân dân, phá vỡ trật tự quản lý đất đai, gây đình trệ sản xuất, ảnh hưởng trực tiếpđến lợi ích không những của bản thân các bên tranh chấp mà còn gây thiệt hại đếnlợi ích của Nhà nước và xã hội

Thứ tư, đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý và quyền sử dụng đất.Đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp

mà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước

d, Nguyên nhân tranh chấp đất đai

Nguyên nhân chủ quan

+ Về cơ chế quản lý đất đai: công tác quản lý của nhà nước còn buông lỏng, nhiều

sơ hở, có khi phạm phải sai lầm, giải quyết tùy tiện sai pháp luật

Trong cơ chế quản lý kế hoạch hóa tập trung thì nhà nước phân công phân cấp choquá nhiều ngành dẫn đến quản lý không chặt chẽ, còn lỗ hổng Có thời kỳ thì mỗi

loại đất do một ngành quản lý , nên khi tranh chấp xảy ra có quá nhiều ngành cóthẩm quyền quản lý.

Trong cơ chế thị trường Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạchchung, có sự phân công, phân cấp trách nhiệm quản lý đất đai khá rõ Tuy nhiên,trên thực tế vẫn còn tồn tại nhiều sai phạm, non kém về trình độ quản lý của độingũ cán bộ làm công tác quản lý đất đai Điều này góp phần làm xuất hiện nhiềutranh chấp đất đai phức tạp, khó giải quyết Cụ thể:

- Hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh, đồng bộ, nên thiếu căn cứ pháp lý và thực tế đểxác định quyền sử dụng và quản lý đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là ởnhững vùng mà quan hệ đất đai phức tạp và có nhiều biến động Trong nhiềutrường hợp, việc tranh chấp đất đai lại bắt nguồn từ những tài liệu lịch sử của chế

độ cũ để lại Hơn nữa, việc giao đất lại không được tiến hành theo một quy trìnhchặt chẽ, nên hồ sơ đất đai không đồng bộ và bị thất lạc

- Quy hoạch sử dụng đất đai chưa đi vào nề nếp, nên nhiều trường hợp sử dụng đấtkhông hợp lý khó bị phát hiện Khi phát hiện thì lại không được xử lý kịp thời.Nhiều địa phương còn có những nhận thức lệch lạc về chính sách đất đai, quản lýđất đai còn nặng về biện pháp mệnh lệnh hành chính mà chưa chú ý đến biện phápquản lý về mặt kinh tế

- Một số nơi ban hành văn bản pháp lý đất đai không rõ ràng, hoặc chủ trương sailầm của một số cán bộ đã làm cho một bộ phận nhân dân hiểu lầm là Nhà nước cóchủ trương "trả lại đất cũ", trả lại đất ông cha, dẫn đến việc khiếu kiện đòi lại đấtngày càng nhiều

+ Về công tác cán bộ công chức thực hiện công vụ liên quan đến đất đai Một bộphận cán bộ, công chức được giao nhiệm vụ quản lý đất đai đã thực hiện không tốtnhiệm vụ được giao, thiếu gương mẫu, lạm dụng chức quyền, vì lợi ích riêng tư, bị

kẻ xấu lợi dụng để "đục nước béo cò", thực hiện những âm mưu đen tối, gây mất

ổn định xã hội Lợi dụng chủ trương điều chỉnh ruộng đất, tổ chức lại sản xuất theo

cơ chế mới, một số cán bộ, đảng viên lợi dụng sơ hở trong các chế độ, chính sáchđất đai của Nhà nước và dựa vào chức quyền để chiếm dụng đất đai trái phép, gâybất bình trong nhân dân Đặc biệt, ở những nơi nội bộ mất đoàn kết thì lại lấy vấn

đề đất đai làm phương tiện để đấu tranh với nhau, một số phần tử xấu lợi dụng cơ

hội này để bao chiếm đất đai hoặc kích động gây chia rẽ nội bộ và gây mất ổn định

về tình hình chính trị- xã hội, làm mất uy tín của tổ chức Đảng và chính quyền+ Về công tác lãnh đạo, chỉ đạo Công tác lãnh đạo, chỉ đạo việc giải quyết tranhchấp đất đai ở nhiều nơi, nhiều lúc còn hữu khuynh, mất cảnh giác Chẳng những

hồ sơ đất đai không đầy đủ, mà việc đăng ký nhân khẩu, hộ khẩu ở nông thôn cũngchưa chặt chẽ, kẻ xấu có điều kiện để hoạt động dễ dàng Khi phát hiện những kẻcầm đầu, tổ chức gây rối, kích động vi phạm pháp luật thì lúng túng trong xử lý,nương nhẹ trong thi hành pháp luật, không tổ chức được lực lượng quần chúng cốtcán đấu tranh với mọi biểu hiện tiêu cực, mà trái lại, để quần chúng bị bọn xấu lôikéo Tổ chức Đảng và chính quyền trở thành người bị động, phải chạy theo giảiquyết những vụ việc đã xảy ra hoặc xử lý những hậu quả nặng nề

+ Về đường lối chính sách, pháp luật về đất đai Chính sách đất đai và các chínhsách khác có liên quan đến đất đai chưa đồng bộ, có mặt không rõ ràng và đangcòn biến động Thực tế áp dụng các chính sách đất đai còn tùy tiện dẫn đến tìnhtrạng: Người có khả năng sản xuất nông nghiệp thì thiếu ruộng đất, ngược lại,người có ruộng lại không có khả năng hoặc nhu cầu sản xuất, để đất đai hoang hóahoặc sử dụng đất kém hiệu quả Tình trạng người nông dân phải ra các đô thị bánsức lao động, gây mất ổn định cơ cấu lao động sản xuất cũng có nguyên nhân từviệc thiếu đất để sản xuất Thực tiễn đã chứng minh những sai lầm trong phongtrào hợp tác hóa nông nghiệp như nóng vội, gò ép, đưa quy mô hợp tác xã (HTX)nhỏ lên quy mô HTX lớn không phù hợp với trình độ năng lực quản lý của đội ngũcán bộ, đặc biệt là đội ngũ cán bộ cơ sở đã dẫn đến hậu quả là đất đai sử dụng bừabãi, lãng phí và kém hiệu quả Cùng với việc đổi mới cơ chế quản lý trong nôngnghiệp được đổi mới, người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, đòihỏi phải có một diện tích đất nhất định để sản xuất Do đó đã xuất hiện tư tưởngđòi lại đất để sản xuất Chính sách đất đai chưa phù hợp, chậm đổi mới đã tạo cơ

sở cho việc lấn chiếm đất đai diễn ra khá phổ biến, song chưa được giải quyết và

xử lý kịp thời Bên cạnh đó, việc Nhà nước chia, tách, nhập hoặc thành lập mớinhững đơn vị hành chính trong những năm gần đây dẫn đến việc phân địa giớihành chính không rõ ràng, cụ thể làm cho tình hình tranh chấp đất đai ngày càngphức tạp và gay gắt hơn

+ Về công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật Công tác tuyên truyền,giáo dục và phổ biến pháp luật đất đai chưa được coi trọng, làm cho nhiều văn bản

pháp luật đất đai của Nhà nước chưa được phổ biến sâu rộng trong nhân dân Tuynhiên, việc tranh chấp đất đai ở mỗi địa phương khác nhau còn có những nguyênnhân đặc thù và việc tìm ra những nguyên nhân đó phải căn cứ vào thực tế sử dụngđất, và phong tục tập quán của từng địa phương để xây dựng được những giải pháptốt nhất nhằm giải quyết có hiệu quả từng vụ tranh chấp Song trên thực tế khíacạnh này chưa được các cơ quan nhà nước chú trọng, xem xét.

Nguyên nhân khách quan

+ Tranh chấp đất đai ở nước ta phát sinh có nguồn gốc sâu xa do lịch sử để lại

Ở miền Bắc, sau Cách mạng tháng 8 và sau năm 1953, Đảng và Chính phủ đã tiếnhành cải cách ruộng đất, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân, phongkiến, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho người nông dân Năm 1960, thông quacon đường hợp tác hóa nông nghiệp, ruộng đất của người nông dân được đưa vàolàm tư liệu sản xuất chung trở thành sở hữu tập thể, do đó tình hình sử dụng đất đaitương đối ổn định

Ở miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến chống ngoại xâm tình hình sử dụng đấtđai có nhiều diễn biến phức tạp hơn Trong chín năm kháng chiến, Chính phủ đãtiến hành chia ruộng đất cho người nông dân hai lần vào các năm 1949 - 1950 vànăm 1954, nhưng đến năm 1957, ngụy quyền Sài gòn đã thực hiện cải cách điềnđịa, thực hiện việc "truất hữu" nhằm xóa bỏ thành quả của cách mạng, gây ranhững xáo trộn về quyền quản lý ruộng đất của người nông dân Sau khi thốngnhất đất nước, năm 1975, Nhà nước đã tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp, đồngthời xây dựng hàng loạt các lâm trường, nông trường, trang trại Những tổ chức đóbao chiếm quá nhiều diện tích đất nhưng sử dụng lại kém hiệu quả Đặc biệt, quahai lần điều chỉnh ruộng đất vào các năm 1977 - 1978 và năm 1982- 1983, vớichính sách chia cấp đất theo kiểu bình quân, "cào bằng" đã dẫn tới những xáo trộnlớn về ruộng đất, về ranh giới, số lượng và mục đích sử dụng đất đai

+ Khi đất nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường với sự thay đổi cơ chế quản

lý làm cho đất đai thì đất đai ngày càng trở nên có giá trị Dưới góc độ kinh tế, đấtđai được coi như một loại hàng hóa trao đổi trên thị trường theo quy luật cung cầu,quy luật giá trị Đây là quy luật tự nhiên, nhưng đối với đất lại không được thừanhận một cách dễ dàng ở nước ta trong một thời gian khá dài Do vậy Nhà nướcchưa kịp thời có các chính sách để điều tiết và quản lý có hiệu quả Và do đó nhà,

đất trở nên có giá trị cao, đã tác động đến tâm lý của nhiều người dẫn đến tìnhtrạng tranh chấp, đòi lại nhà, đất mà trước đó đã bán, cho thuê, cho mượn, đã bịtịch thu hoặc giao cho người khác sử dụng hoặc khi thực hiện một số chính sách vềđất đai ở các giai đoạn trước đây mà không có các văn bản xác định việc sử dụngđất ổn định của họ

Giải quyết tranh chấp đất đai

a, Khái niệm

Theo Từ điển giải thích thuật ngữ luật học: "Giải quyết tranh chấp đất đai là giảiquyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phụchồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đốivới hành vi vi phạm pháp luật về đất đai"

Giải quyết tranh chấp đất đai, với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản lý nhànước đối với đất đai, được hiểu là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩmquyền, nhằm tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giải quyếtcác bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại.Đồng thời xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai Như vậy, giải quyếttranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật để bảo vệtốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

b, Nguyên tắc để giải quyết tranh chấp đất đai

Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý

Nguyên tắc bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế, khuyếnkhích việc tự thương lượng, tự hòa giải trong nội bộ nhân dân

Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích ổn định tình hìnhchính trị, kinh tế, xã hội, gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổ chức lạisản xuất, bố trí lại cơ cấu sản xuất hàng hóa Do ảnh hưởng tiêu cực của tranh chấpđất đai đến mọi mặt của đời sống chính trị, kinh tế, xã hội nên việc giải quyết cáctranh chấp đất đai phải nhằm vào mục đích bình ổn các quan hệ xã hội Chú ý đảmbảo quá trình sản xuất của người dân, tránh làm ảnh hưởng dây chuyền đến cơ cấusản xuất chung Đồng thời cải thiện và bố trí, sắp xếp lại cơ cấu sản xuất hàng hóatheo chủ trương của Đảng: "Ai giỏi nghề gì, làm nghề ấy

Nguyên tắc đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa Khi giải quyết tranh chấp đất đaiphải chú ý và tuân thủ các nguyên tắc, trình tự, thủ tục, thẩm quyền mà pháp luật

đã quy định Phát hiện và giải quyết kịp thời các vi phạm pháp luật về đất đai,tránh tình trạng để tranh chấp đất đai kéo dài, làm ảnh hưởng tới tâm lý và lợi íchcủa người dân

II Lịch sử pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

Đất đai, chính sách đất đai là sợi chỉ đỏ xuyên suốt lịch sử Cách mạng Việt Namdưới sự lãnh đạo của Đảng từ 1930 đến nay, Cách mạng tháng Tám 1945 đã khaisinh ra nước Việt Nam dân chủ công hòa - Nhà nước dân chủ nhân dân đầu tiên ởkhu vực Đông Nam Á, đồng thời cũng đặt nền móng cho ngành Quản lý đất đaiViệt Nam dưới chế độ mới; Nhân dịp kỷ niệm 65 năm ngày truyền thống Ngànhxin điểm lại khái quát chính sách pháp luật đất đai Việt Nam 1945 – 2010

1 Lịch sử hình thành pháp luật về đất đai

Đất đai, chính sách đất đai là sợi chỉ đỏ xuyên suốt lịch sử Cách mạng ViệtNam dưới sự lãnh đạo của Đảng từ 1930 đến nay, Cách mạng tháng Tám 1945 đãkhai sinh ra nước Việt Nam dân chủ công hòa - Nhà nước dân chủ nhân dân đầutiên ở khu vực Đông Nam Á, đồng thời cũng đặt nền móng cho ngành Quản lý đấtđai Việt Nam dưới chế độ mới; Nhân dịp kỷ niệm 65 năm ngày truyền thốngNgành xin điểm lại khái quát chính sách pháp luật đất đai Việt Nam 1945 – 2010.1.1 Giai đoạn 1945 - 1954

1.1.1 Thực hiện chính sách giảm tô, tịch thu ruộng đất của thực dan Pháp, Việtgian phản động chia cho nông dân nghèo, chia lại công điền công thổ

Cương lĩnh chính trị của Đảng Cộng sản Đông Dương năm 1930 đã đề ra nhiệm

vụ chiến lược của Cách mạng Việt Nam: “Đánh đổ đế quốc xâm lược giành độclập dân tộc và xóa bỏ chế độ phong kiến giành ruộng đất cho nông dân ” Cáchmạng tháng Tám 1945 thành công; nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ra đời đánhđấu một kỷ nguyên mới độc lập cho dân tộc, tự do hạnh phúc cho nhân đân; đã đặtnền móng cho chính sách ruộng đất của Nhà nước dân chủ nhân dân Sau khi Cáchmạng tháng Tám thành công, Chính phủ nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa đãban hành sắc lệnh bãi bỏ thuế thân, thuế môn bài, giảm tô, tịch thu ruộng đất củathực dân Pháp, Việt gian phản động chia cho nông dân nghèo, chia lại công điền

công thổ: ngày 20/10/1945 Chính phủ ra sắc lệnh giảm tô 25%; ngày 26/10/1945Chính phủ ra Nghị định giảm thuế 20%.

Tháng 1/1948 Hội nghị lần thứ hai Ban chấp hành trung ương Đảng đã đề ra cácchính sách ruộng đất trong thời kỳ kháng chiến; tháng 2/1949 Chính phủ ra sắclệnh tạm cấp ruộng đất của Việt gian và chia ruộng đất của của thực dân Pháp chodân cày nghèo; ngày 14/7/1949 Chính phủ ra sắc lệnh giảm tô 25% so với mức tôtrước Cách mạng tháng Tám; Tháng 3/1952 Chính phủ đã ban hành điều lệ tạmthời về sử dụng đất công điền, công thổ Đến thời điểm này số ruộng đất công ở3.035 xã miền Bắc đã chia cho nông dân là 184.871 ha, chiếm 77% dện tích đấtcông điền, công thổ ở các địa phương này

1.1.2 Tiến hành cải cách ruộng đất

Hội nghị lần thứ Năm Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa II (tháng 11/1953)

đã thông qua cương lĩnh ruộng đất Luật Cải cách ruộng đất đã được Quốc hộinước Việt Nam Dân chủ cộng hòa thông qua ngày 4/10/1953 Theo quy địnhcủaLuật Cải cách ruộng đất, ruộng đất được chia cho nông dân theo nguyêntắc:“thiếu nhiều chia nhiều, thiếu ít chia ít, không thiếu không chia; chia trên cơ sởnguyên canh, rút nhiều bù ít, rút tốt bù xấu, rút gần bù xa; chia theo nhân khẩu chứkhông chia theo lao động; lấy số diện tích bình quân và sản lượng bình quân ở địaphương làm tiêu chuẩn để chia; chia theo đơn vị xã, xong nếu xã ít người, nhiềuruộng thì thì có thể san sẻ một phần cho xã khác ít ruộng, nhiều người, sau khi chia

đủ cho nông dân trong xã”

1.2 Giai đoạn 1955 - 1975

1.2.1 Hoàn thành cải cách ruộng đất, khôi phục kinh tế nông nghiệp

Tháng 9/1954 Bộ Chính trị ra quyết định thực hiện hoàn thành cải cách ruộngđất và Kế hoạch 3 năm khôi phục kinh tế (1955 - 1957); Tháng 5/1955 Quốc Hộiban hành 8 chính sách khuyến khích sản xuất nông nghiệp nhằm khôi phục kinh tếsau chiến tranh (khi chiến tranh kết thúc, 140.000 ha ruộng đất bị bỏ hoang hóa;200.000 ha không có nước tưới); Tháng 8/1955 Hội nghị lần thứ Tám Ban chấphành Trung ương Đảng khóa II đã thông qua chủ trương xây dựng thí điểm hợp tác

xã sản xuất nông nghiệp (HTXSXNN)

1.2.2 Thí điểm xây dựng hợp tác xã nông nghiệp (1955 - 1957)

Năm 1955 có 6 HTXSXNN được thành lập ở các tỉnh Phú Thọ, Thái Nguyên,Thanh Hóa; Năm 1956 có 26 HTXSXNN được thành lập; đến 10/1957 có 42HTXSXNN được thành lập.

1.2.3 Cải tạo XHCN đối với thành phần kinh tế cá thể của nông dân, thí điểm xâydựng HTX nông nghiệp bậc thấp (1958-1960)

Tháng 11/1958 Hội nghị lần thứ 14 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa II đã

đề ra kế hoạch 3 năm cải tạo và bước đầu phát triển kinh tế miền Bắc (1958 1960): “Đẩy mạnh cuộc cách mạng XHCN đối với thành phần kinh tế cá thể củanông dân, thợ thủ công và cải tạo XHCN đối với thành phần kinh tế tư bản tưdoanh, đồng thời phải ra sức phát triển kinh tế quốc doanh”; “Hợp tác hóa nôngnghiệp là cái khâu chính trong toàn bộ dây chuyền cải tạo XHCN ở miền Bắc nước

-ta Mục tiêu là đến năm 1960 phải căn bản hoàn thành HTX bậc thấp, tức là phảithu hút được tuyệt đại bộ phận nông dân cá thể vào HTX”;

1.2.4 Xây dựng HTX nông nghiệp bậc thấp (1960 - 1975)

Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ III (tháng 9/1960) đã đề ra đường lối xây dựngchủ nghĩa xã hội ở miền Bắc: “đối với nông nghiệp, phương hướng là tiếp tục thuhút nông dân cá thể vào HTX bậc thấp, từng bước chuyển lên bậc cao; mở rộngquy mô HTX, kết hợp hoàn thiện quan hệ sản xuất với phát triển lực lượng sảnxuất Quá trình hợp tác hóa nông nghiệp đã diễn ra nhanh chóng, với sự tập trungcao độ ruộng đất, lao động và các tư liệu sản xuất; từ hợp tác xã bậc thấp chuyểnlên hợp tác xã bậc cao, ruộng đất đã được tập thể hóa triệt để, chế độ sở hữu tập thể

về ruộng đất đã được thiết lập”

1.2.5 Xây dựng HTX nông nghiệp bậc cao (1960 - 1975)

- Năm 1965 Hội nghị lần thứ 11, 12 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa III

đã đề ra nghị quyết chuyển hướng về tư tưởng, tổ chức kinh tế, quốc phòng, tiếptục xây dựng CNXH trong điều kiện cả nước có chiến tranh; chủ trương tiếp tụccủng cố HTX nông nghiệp Quy mô HTX ngày càng mở rộng với mô hình HTXliên thôn, HTX quy mô toàn xã; trong đó HTX là đơn vị quản lý, đội sản xuất làđơn vị nhận khoán với phương thức 3 khoán: khoán sản lượng, khoán lao động,khoán chi phí, phân phối bình quân Mô hình HTX đã thích ứng với điều kiện thờichiến, tuy nhiên phương thức điều hành theo lối hành chính đã phát sinh yếu tố độc

đoán, chuyên quyền, mệnh lệnh, vi phạm nguyên tắc dân chủ đã kìm hãm sản xuất,nông dân vẫn không quan tâm đến hiệu quả sử dụng đất; sản xuất trì trệ, đời sốngtiếp tục gặp nhiều khó khăn Tháng 9 năm 1966 tại Vĩnh Phúc đã xuất hiện hìnhthức ”khoán hộ”, thực chất là giao quyền sử dụng đất cho hộ nông dân., tuy nhiên

do trái với quy định chung đã bị phê phán và đình chỉ

- Cuối năm 1974 Ban Bí thư ra chỉ thị 208/CT-TƯ về tổ chức lại sản xuất, cảitiến quản lý nông nghiệp.Việc cải tiến quản lý HTX nông nghiệp được xác định

là “Xây dựng HTX thành đơn vị kinh tế thống nhất quản lý, thống nhất điều hành,thống nhất kinh doanh, thống nhất phân phối Tổ chức lại sản xuất, tiến hành phâncông lại lao động mới, hình thành các đội sản xuất cơ bản, các đội chuyên (độigiống, đội thủy lợi, đội cầy, đội bảo vệ thực vật, đội làm phân ) Ban quản trịHTX điều hành các hoạt động của đội sản xuất theo theo một kế hoạch đã đượcxây dựng sẵn”

- Nghị quyết 24 - Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa III tháng 9/1975 đã xácđịnh chủ trương: “Triệt để xóa bỏ tàn dư chế độ thực dân phong kiến về ruộngđất” với phương hướng: “Kết hợp chặt chẽ giữa cải tạo XHCN đối với nông nghiệpvới xây dựng nền nông nghiệp lớn XHCN, một mặt xây dựng các nông trườngquốc doanh… mặt khác phải thực hiện hợp tác hóa nông nghiệp, làm từng bướctích cực, vững chắc” Thực hiện Nghị quyết 24 - Ban chấp hành Trung ương Đảng(khóa III), đến năm 1978 ở các tỉnh miền Trung đã xây dựng được 114 HTX nôngnghiệp với 90% ruộng đất, 80% trâu bò và các tư liệu sản xuất khác đã được tậpthể hóa; Ở Tây Nguyên xuất hiện chủ yếu hình thức các tổ hợp tác lao động và tậpđoàn sản xuất; ở Nam Bộ thí điểm xây dựng HTX ở Tân Hội (Tiền Giang), Ô môn(Hậu Giang), Long Thàng (Đồng Nai);Mô hình tập thể hóa nông nghiệp đã đạt đếnđỉnh cao, hoàn chỉnh, phân công lao động trong HTX nông nghiệp theo hướngchuyên môn hóa

tiếp tục khẳng định: “Tổ chức lại sản xuất nông nghiệp theo hướng tập trung, xóa

bỏ kiểu tổ chức sản xuất và ăn chia theo đội Thực hiện việc quản lý, sử dụngruộng đất tập trung, thống nhất trên quy mô HTX Các HTX phân phối lại ruộngđất cho các đội trên nguyên tắc tiện canh tiện cư với quy mô lớn, tránh phân tán,chia sẻ ruộng đất manh mún”; “Chuyển sản xuất tập thể từ kiểu làm ăn phân tán, tựcấp tự túc sang sản xuất theo quy hoạch và kế hoạch thống nhất của huyện”; “Vềcải tiến quản lý, tổ chức lao động theo hướng tập trung, dưới sự điều hành thốngnhất của ban quản trị HTX Trên cơ sở định mức lao động, xếp bậc công việc, tiêuchuẩn tính công, HTX xây dựng kế hoạch 3 khoán”

- Thực hiện Chỉ thị 57/CT-TƯ ngày 14/3/1978 Bộ Chính Trị “về việc nắm vững

và đẩy mạnh công tác cải tạo nông nghiệp miền Nam” và Chỉ thị 43 CT-TƯ ngày15/11/1978 Bộ Chính Trị “ về việc xóa bỏ các hình thức bóc lột của phú nông, tưsản nông thôn và tàn dư bóc lột phong kiến, thực sự phát huy quyền làm chủ củanông dân lao động, đẩy mạnh cải tạo XHCN đối với nông nghiệp ở các tỉnh phíaNam”

1.3.2 Cải tiến quản lý hợp tác xã nông nghiệp (1981 - 1985)

- Ngày 13/1/1980 Ban Bí thư Trung ương Đảng đã ban hành Chỉ thị số 100 về

“Cải tiến công tác khoán, mở rộng khoán sản phẩm đến nhóm và người lao độngtrong HTX nông nghiệp” Chỉ thị nêu rõ: “HTX nông nghiệp phải quản lý chặt chẽ

và sử có hiệu quả tư liệu sản xuất, trước hết là ruộng đất, sức kéo, phân bón, cáccông cụ và cơ sở vật chất kỹ thuật của tập thể”; “Tổ chức tốt việc giao diện tíchruộng đất cho đội sản xuất, cho nhóm và người lao động sử dụng để thực hiện sảnlượng khoán, tránh để đồng ruộng bị chia cắt manh mún, khi diện tích giao khoáncho người lao động được phân bố hợp lý, thì có thể ổn định vài ba năm để xã viênyên tâm thâm canh trên diện tích đó” Chỉ thị 100 của Ban Bí thư đã tạo cho xãviên được quyền sử dụng đất trong khuôn khổ rộng rãi hơn, thiết thực và gắn bóhơn với lợi ích của người lao động, một mốc son có ý nghĩa về chính sách ruộngđất nông nghiệp thời kỳ này

- Ngày 3/5/1983 Ban Bí thư Trung ương Đảng đã ban hành Chỉ thị 19 “về hoànthành điều chỉnh ruộng đất, đẩy mạnh cải tạo XHCN với nông nghiệp ở các tỉnhNam Bộ”

- Ngày 29/11/1983 Ban Bí thư Trung ương Đảng đã ban hành Chỉ thị

29-CT-TW về việc đẩy mạnh giao đất giao rừng, xây dựng rừng và tổ chức kinh doanhtheo phương thức nông lâm kết hợp, chủ trương giao đất, giao rừng cho hộ nôngdân nhằm khuyến khích nông dân trồng rừng trên đất trống, đồi núi trọc; nông dânđược quyền thừa kế tài sản trên đất trồng rừng và cây công nghiệp dài ngày

- Ngày 18/1/1984 Ban Bí thư Trung ương Đảng đã ban hành Chỉ thị 35/CT-TW

“về khuyến khích và hướng dẫn phát triển kinh tế gia đình”:“Về đất cho phép các

hộ gia đình nông dân tận dụng mọi nguồn đất đai mà HTX, nông lâm trường chưa

sử dụng hết để đưa vào sản xuất”; “Về thuế, nhà nước không đánh thuế sản xuất,kinh doanh đối với kinh tế gia đình, chỉ đánh thuế sát sinh và đất thuộc; đất phụchóa được miễn thuế nông nghiệp”; “Về lưu thông, hộ gia đình nông dân đượcquyền tiêu thụ các sản phẩm làm ra”

- Ngày 29/1/1985 Ban Bí thư Trung ương Đảng đã ban hành Chỉ thị 56 về việccủng cố quan hệ sản xuất ở nông thôn miền núi, cho phép áp dụng linh hoạt cáchình thức kinh tế hợp tác từ thấp đến cao; ở vùng núi cao, không nhất thiết tổ chứcHTX mà phát triển kinh tế hộ gia đình và thiết lập quan hệ nhà nước - nông dântheo đơn vị bản, buôn; trong HTX áp dụng hình thức khoán gọn cho hộ xã viên.1.4 Giai đoạn từ 1986 đến nay

1.4.1 Đổi mới cơ chế quản lý kinh tế chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa, tập trungquan liêu bao cấp sang cơ chế kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có sự quản lý củaNhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa

Đường lối Đổi mới, đẩy mạnh Công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xâydựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã được xác định tại Đạihội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam khoá VI (1986), và được Đại hộiĐại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam Khoá VII (1991), Khoá VIII (1996),Khoá IX ( 2001), Khoá X (2006) tiếp tục phát triển

1.4.2 Đổi mới chính sách đất đai đáp ứng yêu cầu đổi mới cơ chế kinh tế

Thể chế hóa chủ trương, chính sách đất đai của Đảng, Hiến Pháp Cộng hòaXHCN Việt Nam năm 1992, đã quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17);Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18) LuậtĐất đai 1987, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Đất đai

1998, 2001, Luật Đất đai 2003, đã cụ thể hóa các quy định về đất đai của Hiếnpháp Luật Đất đai đã quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đaithuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, phápluật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo

vệ môi trường để phát triển bền vững; Các quyền của người sử dụng đất: được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được hưởng thành quả lao động và kết quảđầu tư trên đất được giao, được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thếchấp quyền sử dụng đất, được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinhdoanh; Nghĩa vụ của người sử dụng đất: sử dụng đúng mục đích, bảo vệ đất, bảo

vệ môi trường, nộp thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, bồi thường khi được nhà nướcgiao đất, trả lại đất khi nhà nước có quyết định thu hồi Bộ Luật dân sự cũng quyđịnh cụ thể các quan hệ dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất

1.4.3 Chính sách phát triển thị trường bất động sản

Nghị quyết Đại hội Đảng VIII, IX, X đã xác lập chủ trương, mở đường cho sựhình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam góp phần tiếp tục tạo lậpđồng bộ các yếu tố thị trường trong cơ chế quản lý kinh tế thị trường định hướng

Xã hội chủ nghĩa

2 Đặc điểm về Pháp Luật của Việt Nam

2 1 Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước

ta, quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau: Về quyền chiếm hữu đấtđai: Nhà nước các cấp tự nắm giữ tổng hợp tài sản/tài nguyên đất đai thuộc phạm

vi lãnh thổ của minh - sự nắm giữ này là tuyệt đối và không điều kiện, không thờihạn; để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn của mình, Nhà nước quyết địnhgiao một phần quyền chiếm hữu của mình cho người sử dụng trên những khu đất,thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnhviễn Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặtkinh tế bằng cách khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyênđất đai; Tuy nhiên Nhà nước không tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà

tổ chức cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) sử dụng đất vào mọimục đích; quyền sử dụng đất được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; Về quyền định đoạt tài sản/tài nguyên đất đai:

Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối thể hiện các hoạt động cụ thểkhi giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Vềquyền hưởng dụng lợi ích thu được từ đất đai: Nhà nước - đại diện chủ sở hữu toàndân về đất đai có quyền hưởng dụng lợi ích từ đất đai, nhằm phục vụ cho các hoạtđộng của Nhà nước và lợi ích của toàn xã hội.

- Bảo vệ chế độ sở hữu đất đai: Luật Đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm việcmua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất đượcgiao mà không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đấtnông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai” (Điều 1 LuậtĐất đai 1987); Luật Đất đai 1993 quy định: “Nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai,chuyển quyền sử dụng đất trái phép, sử dụng đất không đúng mục đích được giao,hủy hoại đất” (Luật Đất đai 1993, Điều 6); Luật Đất đai 2003: “Nhà nước khôngthừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho ngườikhác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Namdân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam

và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam” (Luật Đất đai 2003, Điều 10);

2 2 Quyền sử dụng đất

2 2.1 Người sử dụng đất: Luật đất đai 1987 (Điều 1) quy định người sử dụngđất bao gồm: Các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nôngnghiệp, lâm nghiệp; các xí nghiệp; đơn vị vũ trang nhân dân; cơ quan nhà nước; tổchức xã hội; cá nhân Luật đất đai 1993 (Điều 1) quy định người sử dụng đất baogồm: các tổ chức kinh tế; đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chứcchính tri, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân So với Luật Đất đai

1987, Luật Đất đai 1993 đã mở rộng thành phần: tổ chức kinh tế và hộ giadình;Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 1998, 2001 đã bổ sung thêm đối tượng: “tổchức, cá nhân nước ngoài” Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể hơn

2 2.2 Các quyền sử dụng đất

Cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp 1980, Luật Đất đai 1987 đó quy định cụthể quyền của người sử dụng đất:“Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất đượchưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng,bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụngđất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật

quy đinh” (Điều 3 Luật Đất đai 1987); “Chuyển quyền sử dụng đất” là một quyđịnh mới của Hiến pháp 1992, theo đó, Luật Đất đai 1993 và các Luật sửa đổi bổsung Luật Đất đai 1998, 2001 đã liên tục cụ thể hóa thành 5 quyền: chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất “Hộ gia đình, cánhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế, thế chấp quyền sử dụng đất Các quyền nói trên chỉ được thực hiện trong thờihạn giao đất và đúng mục đích sử dụng đất của đất được giao theo quy định củaluật này” (Khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 1993); Đến Luật đất đai 2003 đã quy địnhcác quyền chung của người sử dụng đất và quy định chi tiết “9 quyền”: chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thếchấp, bảo lãnh, giúp vốn bằng quyền sử dụng đất

“Quyền chung của người sử dụng đất Người sử dụng đất có các quyền chungsau đây: 1 Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 2 Hưởng thành quả laođộng, kết quả đầu tư trên đất; 3 Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước vềbảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; 4 Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trongviệc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; 5 Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khácxâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; 6 Khiếu nại, tố cáo, khởikiện về những hành vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành

vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.”(Điều 105, Điều 106 Luật Đất đai 2003).2.3 Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

Luật đất đai 2003 đã quy định cụ thể về: Đất được tham gia thị trường bất độngsản (Điều 61 Luật Đất đai 2003); Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản(Điều 62 Luật Đất đai 2003); và Quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bấtđộng sản (Điều 63 Luật Đất đai 2003)