Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT

Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT Đề tài PHÁP LUẬT về GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI và THỰC TIỄN áp DỤNG TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT

Đề tài: PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT

PHẦN 1: MỞ ĐẦU1.1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đấtnước Không ai có thể phủ nhận vai trò quan trọng của đất đai đối với cuộc sống của conngười, nó có ý nghĩa hàng đầu trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội và an ninh, quốcphòng của mỗi quốc gia

Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xảy ra phổ biến trong xã hội Đặc biệt, khinước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, đất đai trở thành một loại hàng hóa đặcbiệt có giá trị thì tranh chấp đất đai có xu hướng ngày càng gia tăng cả về số lượng cũngnhư mức độ phức tạp Tình trạng tranh chấp đất đai kéo dài với số lượng các vụ khiếukiện ngày càng nhiều là vấn đề rất đáng được quan tâm Tranh chấp đất đai phát sinhnhiều ảnh hưởng tiêu cực đến các mặt của đời sống xã hội như: Làm đình đốn sản xuất,ảnh hưởng đến các mối quan hệ trong cộng đồng dân cư, đến phong tục, đạo đức tốt đẹpcủa người Việt Nam, thậm chí có thể gây ra sự mất ổn định về chính trị, trật tự an toàn xãhội Tranh chấp đất đai kéo dài nếu không được giải quyết dứt điểm sẽ dễ dẫn đến “điểmnóng”, bị kẻ xấu lợi dụng, làm giảm niềm tin của nhân dân đối với Nhà nước Vì vậy, việcnghiên cứu tranh chấp đất đai và pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai là rất cần thiếttrong giai đoạn hiện nay Đây cũng là vấn đề đang được Đảng, Nhà nước và các cấp, cácngành đặc biệt quan tâm

Nhà nước ta đã rất cố gắng trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai nhằm ổnđịnh tình hình chính trị, xã hội Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai ngày càng đượcsửa đổi, bổ sung và hoàn thiện nhằm mục đích giải quyết triệt để các tranh chấp đất đaiphát sinh Tuy nhiên, các quy định về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đaicòn chồng chéo và nhiều thiếu sót nên dẫn đến thực tiễn việc giải quyết tranh chấp đất đaicòn gặp nhiều khó khăn và chưa thể giải quyết triệt để các tranh chấp phát sinh Có thểkhẳng định rằng, việc giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay là loại việc khó khăn, phứctạp nhất và là khâu yếu nhất trong công tác giải quyết các tranh chấp dân sự nói chung

Do đó, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp luật về đất đai, thẩmquyền giải quyết tranh chấp đất đai; thực trạng tranh chấp đất đai và việc giải quyết tranhchấp đất đai của các cơ quan có thẩm quyền trong những năm gần đây là việc làm cầnthiết, trên cơ sở đó đề xuất những kiến nghị nhằm sửa đổi, bổ sung chính sách, pháp luật

về đất đai và xác lập cơ chế giải quyết các tranh chấp đất đai thích hợp nhằm nâng caohiệu quả công tác giải quyết tranh chấp đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp chocông dân là việc làm có ý nghĩa quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn hiện nay Với nhận

thức như vậy, tác giả lựa chọn đề tài " Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột” làm luận văn thạc sĩ luật

học của mình

1.2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

Đề tài “Pháp Luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn áp dụng trên địa bànthành phố Buôn Ma Thuột” có mục đích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn về tranhchấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai Từ đó đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật

và tổ chức thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam

Để đạt được mục đích nói trên, luận án có các nhiệm vụ sau đây:

- Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về tranh chấp đất đai và giải quyếttranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân và thông qua Ủy ban nhân dân Cụ thể là,nghiên cứu làm rõ khái niệm tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai cũng nhưcác khái niệm khác có liên quan, để từ đó phân tích đặc điểm của tranh chấp đất đai, phânloại tranh chấp đất đai, nguyên nhân và hậu quả của tranh chấp đất đai và xác định vai trògiải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân và thông qua Ủy ban nhân dân.Nghiên cứu những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, tranh chấp đất đai và giải quyếttranh chấp đất đai

- Nghiên cứu các yếu tố chi phối việc giải quyết tranh chấp đất đai bằng T òa án;căn cứ đánh giá hiệu quả và các yếu tố quyết định hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp đấtđai tại Toà án

- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thựctiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn thành phố Buôn Ma

Thuột, từ đó chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp đấtđai hiện nay.

- Nêu các phương hướng và đề xuất các giải pháp cụ thể, thích hợp góp phần hoànthiện các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, giúp các cơ quan chứcnăng nói chung và tòa án nói riêng giải quyết các tranh chấp này một cách có hiệu quả,tránh việc khiếu kiện kéo dài gây ảnh hưởng xấu đến nhiều mặt của đời sống xã hội

1.3 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

Các loại tranh chấp về đất đai rất đa dạng và phức tạp, bao gồm có nhiều chủ thểtham gia vào quan hệ tranh chấp này, như tranh chấp giữa hai người sử dụng đất với nhau

về hoặc tranh chấp về giá đền bù đất đai của cơ quan hành chính nhà nước cho người dân.Nếu phân loại theo quan hệ tranh chấp đất đai thì có tranh chấp đất đai theo quan hệ dân

sự và tranh chấp đất đai theo quan hệ hành chính Tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứucủa đề tài, tác giả đề chỉ đề cập, tìm hiểu, phân tích về những tranh chấp đất đai giữa côngdân với nhau, hay những tranh chấp đất đai thuộc quan hệ về dân sự giữa các công dânvới nhau

Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, tác giả cũng chỉ nghiên cứu, tìm hiểu về phápluật giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố Buôn MaThuột theo quy định của pháp luật hiện hành

1.4 Đối tượng nghiên cứu của đề tài

Luận văn có đối tượng nghiên cứu là: Các văn bản quy phạm pháp luật nội dung vềtranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai qua các thời kỳ lịch sử khác nhau; thựctiễn công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột thôngqua một số vụ án cụ thể trong những năm gần đây

- Các quy định hiện hành của Pháp luật về tranh chấp đất đai và giải quyết tranhchấp đất đai

- Thực tiễn tranh chấp đất đai và các hướng giải quyết các tranh chấp đất đai trênđịa bàn thành phố Buôn Ma Thuột

1.5 Những điểm mới của đề tài

Thứ nhất, đề tài đã nghiên cứu một cách có hệ thống, toàn diện khái niệm tranh

chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai; đưa ra quan niệm về quyền sử dụng đất, qua

đó làm rõ bản chất pháp lý của tranh chấp đất đai; các hình thức giải quyết tranh chấp; xácđịnh được các yếu tố chi phối việc giải quyết tranh chấp đất đai bằng.

Thứ hai, đề tài đã phân tích và đánh giá một cách toàn diện và khách quan thực

trạng các quy định của pháp luật nội dung về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấpđất đai cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai để giải quyết các tranh chấp đất đaitại nước ta Đã chỉ ra được những ưu điểm và hạn chế trong các quy định pháp luật đất đai

và việc áp dụng pháp luật vào giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam để làm cơ sở hoànthiện pháp luật về đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam, đảm bảo công bằng

và ổn định xã hội

Thứ ba, đề tài đã đề ra được phương hướng và các giải pháp đồng bộ và cụ thể để

khắc phục những hạn chế, khó khăn, bất cập góp phần hoàn thiện pháp luật đất đai và giảiquyết tranh chấp đất đai ở nước ta nhằm đảm bảo hiệu quả trong giải quyết tranh chấp đấtđai bằng tòa án trong tình hình hiện nay

1.6 Ý nghĩa nghiên cứu đề tài

Đây là đề tài nghiên cứu chuyên sâu và toàn diện về tranh chấp đất đai và giảiquyết tranh chấp đất đai thông qua thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố Buôn MaThuột Những kết luận và đề xuất, kiến nghị mà đề tài nêu ra đều có cơ sở khoa học vàthực tiễn Vì vậy, chúng có giá trị tham khảo trong việc sửa đổi pháp luật

Những kết quả nghiên cứu của đề tài có thể có giá trị tham khảo đối với nhữngngười làm công tác giải quyết các tranh chấp về đất đai ở nước ta hiện nay

1.7 Phương pháp nghiên cứu

Nhằm đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn sử dụng các phương pháp nghiêncứu sau:

- Phương pháp lịch sử: là phương pháp nghiên cứu bằng cách tìm nguồn gốc phátsinh, quá trình phát triển để phát hiện bản chất và quy luật vận động của đối tượng Nghĩa

là từ việc làm rõ những nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai để nắm rõ quá trình pháttriển tranh chấp, bản chất của tranh chấp Đồng thời trên cơ sở nghiên cứu, đối chiếu vớicác văn bản pháp luật cũ có liên quan để làm nổi bật những điểm mới, tiến bộ của các quyđịnh pháp luật hiện tại, nhằm phát hiện những điểm phù hợp hoặc thiếu sót của quy địnhpháp luật tương ứng

- Phương pháp phân tích – tổng hợp: Là việc nghiên cứu lý thuyết, bắt đầu từ phântích các tài liệu có liên quan để tìm ra cấu trúc, các xu hướng phát triển của những vấn đềliên quan đến tranh chấp đất đai và pháp luật điều chỉnh Từ đó tổng hợp chúng lại để xâydựng thành những lý thuyết chọn lọc, những thông tin cần thiết phục vụ cho đề tài nghiêncứu.

- Phương pháp đánh giá: Từ việc nghiên cứu, phân tích theo quá trình phát sinh,phát triển của sự việc tranh chấp đất đai và pháp luật có liên quan, tác giả đưa ra nhữngđánh giá, nhận định để làm rõ mối quan hệ giữa tranh chấp đất đai và pháp luật điều chỉnhcũng như thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp đất đai

`Ngoài ra, để hoàn thành luận văn này, tác giả còn sử dụng các biện pháp như sosánh, đối chiếu, phân tích số liệu thống kê

1.8 Bố cục của luận văn

Kết cấu bài luận văn gồm 05 phần như sau:

PHẦN 2:

NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ PHÁP

LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI2.1 Khái quát chung về tranh chấp đất đai

2.1.1 Khái niệm

2.1.1.1 Tranh chấp đất đai

Trải qua nhiều giai đoạn lịch sử với những chính sách pháp luật đất đai khác nhau,cho dù đất đai là tài sản thuộc sở hữu tư nhân, hay chỉ được giao quyền sử dụng cho tổchức, hộ gia đình, cá nhân thì ở nước ta, hiện tượng tranh chấp đất đai vẫn xảy ra phổbiến, diễn biến phức tạp, ảnh hưởng xấu đến công tác quản lý nhà nước về đất đai nóichung và việc sử dụng đất nói riêng, gây ra nhiều bất ổn nhất định đối với đời sống kinh

tế - xã hội Nhà nước phải ban hành nhiều quy định pháp luật để giải quyết vấn đề trên.Vậy tranh chấp đất đai là gì? Khái niệm này tưởng chừng đơn giản nhưng nhưng lại cónhiều ý nghĩa trong việc phân định thẩm quyền, xác định nội dung cần giải quyết đối vớicác tranh chấp đất đai

Khái niệm “Tranh chấp đất đai” được nêu ra tại Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 như sau: “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” Hay nói cách khác, tranh chấp

đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa các đương sựtrong qúa trình quản lý và sử dụng đất đai Như vậy, tranh chấp đất đai chính là các mâuthuẫn, bất đồng ý kiến của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai khi họ chorằng quyền và lợi ích hợp pháp của họ bị xâm phạm

Có thể thấy khái niệm tranh chấp đất đai được nêu trong luật đất đai là một kháiniệm bao hàm cả tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất,tranh chấp về địa giới hành chính Đất đang có tranh chấp được hiểu là loại đất mà giữangười sử dụng hợp pháp đất đó với cá nhân khác, với nhà nước (về vấn đề bồi thườngđất) hoặc giữa những người sử dụng chung mảnh đất đó với nhau đang có tranh chấp vềquyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, mục đích sử dụng đất hoặc vềquyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất,…Đất đang có tranh chấp cũng có

thể hiểu là đất tranh chấp giữa hai cá nhân chưa xác định được ai là người sử dụng đấthợp pháp.

2.1.1.2 Giải quyết tranh chấp đất đai

Giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của các cơ quan Nhà nước có thẩmquyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn của hai hay nhiều bên trong quan hệ đấtđai trên cơ sở pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp Quaviệc giải quyết tranh chấp đất đai mà các quan hệ đất đai được điều chỉnh phù hợp với lợiích của Nhà nước, lợi ích xã hội và của người sử dụng đất, mang lại sự ổn định trong nội

bộ nhân dân, làm cho những quy định của pháp luật đất đai được thực hiện trong cuộcsống

Như vậy, có thể hiểu rằng giải quyết tranh chấp đất đai là dùng những cách thứcphù hợp trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộnhân dân, phục hồi các quyền và lợi ích hợp pháp cho bên bị xâm hại, đồng thời buộc bên

vi phạm phải gánh chịu hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra, góp phần tăng cườngpháp chế trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai Hay nói cách khác , giải quyết tranhchấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật vào giải quyết cácmâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai nhằm bảo vệ cácquyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Việc giải quyết các tranh chấp đất đai

là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trongđời sống xã hội

2.1.2 Đặc điểm

Tranh chấp đất đai là hiện tượng xã hội, có thể xảy ra ở mọi lúc, mọi nơi Ở cácvùng, miền khác nhau và tranh chấp đất đai có những nét riêng Để phân biệt được tranhchấp đất đai với các loại tranh chấp thông thường khác, tranh chấp đất đai mang nhữngđặc điểm riêng sau đây:

2.1.2.1 Chủ thể tham gia quan hệ tranh chấp đất đai không phải là chủ sở hữu.

Trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời thì ở nước ta có 3 hình thức sở hữu về đấtđai đó là sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu cá nhân, nên đối tượng của tranhchấp chính là quyền sở hữu đất đai Sau Hiến pháp năm 1980 thì nhà nước ta chỉ công

nhận một hình thức sở hữu duy nhất đối với toàn bộ đất đai đó là sở hữu toàn dân, Nhànước là đại diện chủ sở hữu Nguyên tắc này đã được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến pháp

2013 Luật đất đai năm 2013 tiếp tục khẳng định quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàndân, do Nhà nước là người đại diện và thống nhất quản lý Với tư cách là người đại diệnchủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện các quyền năng sau:

- Quyền định đoạt đối với đất đai, gồm có: Quyết định mục đích sử dụng đất thôngqua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; Quy định về hạn mứcgiao đất và thời hạn sử dụng đất; Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phépchuyển mục đích sử dụng đất; Định giá đất

- Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chínhsách tài chính về đất đai, như: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Thu thuế sử dụng đất,thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất màkhông do đầu tư của người sử dụng đất mang lại

Theo tác giả, với nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diệnchủ sở hữu và thống nhất quản lý thì người sử dụng đất không hoàn toàn không có quyền

sở hữu về đất đai, mà ở đây là họ có quyền sở hữu hạn chế Sở dĩ như vậy là vì người cóquyền sử dụng đất, tuy không có quyền sở hữu đối với đất nhưng trong những trường hợpnhất định cũng có các quyền năng như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chothuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằngquyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Nhà nước với nhữngđặc trưng vốn có của mình, là thiết chế trung tâm của hệ thống chính trị, là công cụ đểnhân dân thực hiện quyền lực nhân dân dưới hình thức dân chủ đại diện Nhà nước traoquyền sử dụng cho người sử dụng đất và quy định quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đấtmột cách đầy đủ gần như quyền sở hữu tài sản Nhà nước có chức năng thống nhất quản

lý các lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội, trong đó có chức năng thống nhất quản lý

về đất đai Điều này có ý nghĩa hết sức quan trọng vì Nhà nước là người đại diện chủ sởhữu về đất đai tuy nhiên lại không trực tiếp sử dụng đất đai

2.1.2.2 Đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu tài sản.

Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền về tài sản Trong đó đất đaithuộc loại tài sản là bất động sản1 Pháp luật quy định về quyền sở hữu đối với tài sản baogồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theoquy định của pháp luật Như vậy, khi phát sinh tranh chấp, chủ thể tham gia quan hệ tranhchấp về tài sản có thể là chủ sở hữu đối với tài sản đó Tuy nhiên, riêng với loại tài sản làđất đai thì chủ thể của quan hệ tranh chấp đất đai không phải là chủ sở hữu đối với tàisản Đối với các loại tài sản khác như: xe máy, ô tô, máy tính,…thuộc quyền sở hữu củamột cá nhân hay tổ chức nào đó Khi tranh chấp về quyền sở hữu các loại tài sản này phátsinh thì đối tượng của tranh chấp là quyền sở hữu tài sản Nhưng đối với đất đai, loại tàisản đặc biệt này không thuộc sở hữu riêng của bất cứ cá nhân hay tổ chức nào, nên đốitượng tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu mà là chỉ là quyền quản lý, sử dụngđất và một số lợi ích vật chất khác phát sinh từ quyền quản lý, sử dụng loại tài sản đặcbiệt này Như đã phân tích ở trên về đặc điểm liên quan đến chủ thể của tranh chấp đấtđai, có thể thấy rằng đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu tài sản

mà chỉ là quyền sử dụng, quản lý tài sản Quyền sở hữu đất đai không thuộc về chủ thểtranh chấp là cá nhân, tổ chức mà thuộc quyền sở hữu của toàn dân Quyền sở hữu chỉ cóthể trở thành đối tượng của tranh chấp đất đai trong các vụ việc liên quan đến chủ quyềnlãnh thổ quốc gia Giả sử khi Trung Quốc thực hiện việc xâm chiếm quần đảo Hoàng Sacủa Việt Nam Nếu Việt Nam khởi kiện ra Tòa án Quốc tế để giải quyết tranh chấp thì cóthể xác định đối tượng của tranh chấp này là quyền sở hữu đất đai và chủ thể tranh chấp

là toàn dân, là quốc gia Việt Nam

Điều này hoàn toàn phù hợp với điều kiện của một quốc gia nói chung và đất nướcViệt Nam ta nói riêng, bởi lẽ sở hữu tư nhân đối với đất đai trong điều kiện nước ta hiệnnay có nguy cơ dẫn đến một số hệ lụy mà chúng ta không mong muốn Nước ta đangthực hiện quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, việc thiết lập chế độ sở hữu tư nhân vềđất đai là một yếu tố cản trở đầu tư cho phát triển kinh tế - xã hội Bởi vì, quá trình côngnghiệp hóa, đô thị hóa đòi hỏi chuyển một diện tích đất nông nghiệp sang sử dụng vàomục đích phi nông nghiệp Sở hữu tư nhân đất đai sẽ đặt nhà đầu tư vào chỗ phải thỏathuận với quá nhiều người dân, chỉ một người không đồng ý với phương án chung là kế

1 Điều 174 Bộ luật dân sự 2004

hoạch đầu tư khó triển khai thực hiện Việc người dân ra giá đến 1 tỷ đồng cho 1m2 đất ởtrung tâm Hà Nội đã là minh chứng đầy thuyết phục cho lo ngại này Mặt khác, nhữngngười tư hữu riêng lẻ cũng khó có điều kiện thỏa thuận với nhà đầu tư theo giá có lợi cho

họ Kết quả là sở hữu tư nhân đất đai vừa cản trở quá trình phát triển kinh tế - xã hội củađất nước, vừa không có cơ chế bảo vệ được lợi ích của nhà đầu tư và của chính ngườidân Hơn nữa, sở hữu tư nhân đất đai sẽ dẫn đến kết quả là sự tập trung đất đai trong taymột số người có nhiều tiền, dẫn đến có người sở hữu quá nhiều đất, có người lại không cómột tấc đất Rất dễ thấy điều này thông qua các minh chứng trong lịch sử Với chế độ sởhữu tư nhân về đất đai, người sở hữu đất có quyền đối xử với đất như đối với tài sảnriêng, có quyền mua bán, chuyển nhượng, bỏ hoang không sử dụng, cũng như chuyểnmục đích sử dụng Không ai có quyền thu hồi, sử dụng đất của người khác nếu khôngđược chủ đất cho phép Do đất là tài sản riêng nên người dân có quyền định đoạt nó nhưhàng hóa trên thị trường bất động sản Lợi dụng khó khăn hoặc kém hiểu biết của nôngdân, một bộ phận người có nhiều tiền có thể thu gom đất đai để trở thành địa chủ Điềunày đã diễn ra trong cải cách ruộng đất của chế độ Mỹ - Diệm những năm 60 của thế kỷ

XX ở miền Nam nước ta Ngay cả ở giai đoạn hiện nay, nếu duy trì phổ biến sở hữu tưnhân về đất đai cũng sẽ dẫn đến tình trạng người có nhiều tiền thu gom đất đai và chỉ sửdụng đất vì mục đích cá nhân như làm trang trại để nghỉ ngơi, giải trí, cho thuê nhằmkiếm lời… Đây sẽ là nguyên nhân dẫn đến một bộ phận nông dân đói nghèo vì không cóđất Chúng ta không bao giờ lại muốn làm cách mạng bao nhiêu năm để rồi đưa ngườinông dân Việt Nam trở về chế độ nông nô - địa chủ như trước kia Nếu sự tích tụ, tậptrung đất vào tay một ít người, thì bao nhiêu năm nữa chúng ta mới có thể giải quyết hếthậu quả những người nông dân không có đất, không còn kế sinh nhai, khi đa phần đấtnông nghiệp được chuyển giao theo con đường sở hữu tư nhân cho một số người Ngoài

ra, trong chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, không ai có quyền ngăn cản người chủ đất sửdụng đất theo ý họ, vì đất là tài sản riêng của họ Lý do này còn khiến đất đai có xuhướng được sử dụng không hiệu quả, không vì mục đích sinh tồn của đa số dân cư Vớiquan niệm rằng, mưu sinh là quyền của tất cả mọi người, do đó, ngay cả khi việc sử dụngđất chưa được hiệu quả như chúng ta mong muốn, nhưng nó giúp cho nhiều người nôngdân sinh sống thì giao đất cho nông dân như hiện nay còn tốt hơn vạn lần chế độ sở hữu

tư nhân về đất đai khiến đất đai trở thành phương tiện giữ của hay tiêu khiển của ngườigiàu Dưới thời phát xít, Nhật chiếm đóng nước ta, bắt dân ta nhổ lúa trồng đay đã dẫnđến bao nhiêu người nông dân bị chết đói Trong những năm vừa qua, khi Nhà nước chophép người có quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền này, nhiều gia đình dân tộc thiểu

số ở Tây Nguyên và đồng bằng sông Cửu Long đã vì khó khăn, vì tham lời trước mắt màbán đất trở nên nghèo đói khiến Nhà nước phải cứu trợ bằng cách giao đất khác cho họtiến hành sản xuất Nếu đất đai thuộc sở hữu tư nhân, khi nhiều hộ nông dân nghèo mấtđất, Nhà nước muốn mua lại đất để giao cho họ cũng không thể thực hiện được

Với cách hiểu như trên, sở hữu toàn dân về đất đai không phải là một phạm trù,thuật ngữ lý thuyết, trừu tượng thuần túy, không có giá trị thực thi Sở hữu toàn dân vềđất đai là điều kiện nền tảng để người lao động Việt Nam có cơ sở pháp lý bảo vệ lợi íchcủa chính mình Sở hữu toàn dân tạo điều kiện để Nhà nước xã hội chủ nghĩa bảo vệ lợiích của người lao động tốt nhất

2.1.2.3 Đất đai có ý nghĩa đặc biệt về mặt kinh tế, chính trị và xã hội.

Về mặt kinh tế, trong các ngành phi nông nghiệp, đất đai giữ vai trò thụ động vớichức năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động (xây dựng nhàcửa, vật kiến trúc, công trình công nghiệp,….); là kho tàng dự trữ trong lòng đất (cácngành khai thác khoáng sản) Trong các ngành nông-lâm nghiệp, đất đai là yếu tố tíchcực của quá trình sản xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đốitượng lao động (luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, đào xới ) vàcông cụ hay phương tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi ) Quá trình sản xuấtnông-lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu, quá trình sinh học tự nhiên củađất

Về mặt xã hội, thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội lòai người, sựhình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất-văn minh tinh thần, các tinh thànhtựu kỹ thuật vật chất-văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản là sửdụng đất đai Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế xã hội, khi mức sống của con ngườicòn thấp, công năng chủ yếu của đất đai là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt trongsản xuất nông nghiệp Thời kì cuộc sống xã hội phát triển ở mức cao, công năng của đấtđai từng bước được mở rộng, sử dụng đất đai cũng phức tạp hơn, vừa là không gian và

địa bàn của khu vực Điều này có nghĩa đất đai đã cung cấp cho con người tư liệu vật chất

để sinh tồn và phát triển, cũng như cung cấp điều kiện cần thiết về hưởng thụ và đáp ứngnhu cầu cho cuộc sống của nhân loại Mục đích sử dụng đất nêu trên được biểu lộ càng rõnét trong các khu vực kinh tế phát triển Kinh tế xã hội phát triển mạnh,cùng với sự tăngdân số nhanh đã làm cho mối quan hệ giữa người và đất ngày càng căng thẳng Những sailầm liên tục của con người trong quá trình sử dụng đất đã dẫn đến huỷ hoại môi trườngđất, một số công năng nào đó của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai càng trở nênquan trọng và mang tính toàn cầu Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đai không chỉ tác độngđến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thế thương mại cho một công ty, một doanhnghiệp mà nó còn có ý nghĩa đối với một quốc gia Chẳng hạn, Việt Nam là cửa ngõ củakhu vực Đông Nam á, chúng ta có biển, có các cảng nước sâu thuận lợi cho giao thôngđường biển, cho buôn bán với các nước trong khu vực và trên thế giới, điều mà nước bạnLào không thể có được Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia

và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các

sinh vật khác trên trái đất Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một

ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trìcuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài conngười chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộngđồng, của một quốc gia Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt

Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay.”

Chính từ mối quan hệ mật thiết giữa đất đai với tình hình kinh tế, xã hội có thểđánh giá rằng đất đai có ý nghĩa không hề nhỏ về chính trị Đất đai mang đến nguồn lợicho một quốc gia, thể hiện chủ quyền lãnh thổ của một tổ quốc Hơn nữa đất đai là một

bộ phận quan trọng của lãnh thổ quốc gia Việt Nam, được hình thành, tồn tại và phát triển

cùng với lịch sử dựng nước và giữ nước của dân tộc Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta

đã bỏ ra biết bao công sức khai phá, cải tạo đất, cũng như xương máu để gìn giữ từng tấcđất của quốc gia Vì vậy, đất đai phải thuộc sở hữu chung của toàn dân, không thể thuộc

về bất cứ một cá nhân, tổ chức nào Nếu chúng ta thừa nhận sở hữu tư nhân đất đai vàcho phép người nước ngoài thỏa thuận mua bán đất với tư nhân, thì nguy cơ mất nước từ

hệ lụy của nền kinh tế thị trường sẽ thành hiện thực và thành quả đấu tranh kiên cường đểgiành độc lập của dân tộc ta sẽ có nguy cơ bị triệt tiêu bởi thế lực của đồng tiền Chắc hẳntrong số chúng ta, không ai muốn ở thủ đô Hà Nội hay bất cứ một nơi nào trên đất nước

ta sẽ hình thành một khu phố của người nước ngoài, nơi người Việt Nam khó có thể đi lại

tự do Nhưng nếu chúng ta cho phép người nước ngoài mua nhà đất một cách tự do,những người có nhiều tiền và đang được lợi từ tỷ giá chính thức khiến đồng Việt Nam bịđánh giá cao dễ dàng sở hữu nhiều diện tích đất ở nước ta Khi đó, nhân danh quyền củachủ nhà, họ sẽ đặt hàng rào đối với người Việt Nam Rõ ràng, đất đai không chỉ có nhữngvai trò quan trọng về kinh tế, xã hội như đã nêu trên mà nó còn có ý nghĩa về mặt chínhtrị Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia cóđược thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của mộtquốc gia Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thịtrường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng quacác thế hệ Chính vì vậy, tranh chấp đất đai luôn luôn là vấn đề nhạy cảm, thu hút sựquan tâm của toàn xã hội, dễ bị kẻ xấu lợi dụng để gây điểm nóng về chính trị

2.1.2.4 Đất đai có sự ảnh hưởng trực tiếp và lớn lao đến lợi ích của mọi thành viên trong xã hội.

Tranh chấp đất đai xảy ra ảnh hưởng không chỉ các cá nhân mà còn cả các thànhviên trong gia đình, dòng họ, cộng đồng dân cư, v.v… Tranh chấp đất đai còn phản ánhphong tục, tập quán, nếp suy nghĩ, hành vi ứng xử không giống nhau của từng nhómngười, từng cộng đồng dân cư ở các vùng, miền khác nhau Do đó, tính chất của tranhchấp đất đai rất phức tạp và thường là gay gắt, quyết liệt hơn các loại tranh chấp khác nênkhông chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnhhưởng đến lợi ích của Nhà nước, gây ảnh hưởng xấu đến nhiều mặt của đời sống kinh tế

xã hội như: Tác động không tốt đến tâm lý, tinh thần của các bên, gây nên sự căng thẳng,

mất đoàn kết, mất ổn định trong nội bộ nhân dân; làm cho những quy định của pháp luậtđất đai cũng như những đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước không được thựchiện một cách triệt để; làm cho việc giải quyết gặp nhiều khó khăn, vướng mắc

2.1.2.5 Trong điều kiện nền kinh tế thị trường như hiện nay, các tranh chấp đất đai trở nên rất đa dạng.

Đất đai không chỉ đơn thuần là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng không thể thaythế mà nó đã trở thành một thứ hàng hoá đặc biệt Đất đai có tính cố định vị trí, không thể

di chuyển được, tính cố định vị trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian vàchịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có đất Mặt khác, đất đai không giống cáchàng hóa khác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất, do đó đất đai là có hạn Tuy nhiên,giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau Đất đai ở đô thị có giá trịlớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn,các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điềukiện kém hơn Khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiệnxung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn Do sự tác động của quy luật thịtrường nên giá đất thường xuyên biến động, vì vậy việc quản lý và sử dụng đất không chỉ

là việc khai thác giá trị quyền sử dụng đất mà còn cả phần giá trị sinh lời của nó Chính vìvậy, các tranh chấp liên quan đến đất đai cũng trở nên đa dạng và gày càng phức tạp, baogồm: các tranh chấp liên quan đến ranh giới thửa đất, tranh chấp tài sản gắn liền trên đất,rồi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bổi thường khi Nhà nước thu hồi đất…v.v…

2.1.3 Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai xảy ra là hậu quả của những nguyên nhân nhất định Nó là biểuhiện cụ thể của những mâu thuẫn bất đồng về lợi ích kinh tế giữa các chủ thể sử dụng đấtvới nhau Trong những năm vừa qua tranh chấp đất đai đã diễn ra ở hầu hết các địa phươngtrong cả nước Tuy mức độ, tính chất và phạm vi khác nhau nhưng nhìn chung tranh chấp đấtđai đã gây ra những hậu quả nặng nề ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội Vì vậy phải căn cứvào thực trạng sử dụng đất, vào đường lối chính sách của Nhà nước, vào những văn bản phápluật để tìm ra những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai, từ đó có những biện pháp giải

quyết tranh chấp một cách thoả đáng, góp phần ngăn ngừa và hạn chế tới mức thấp nhất nhữngtranh chấp đất đai có thể xảy ra.

Từ thực tế những vụ việc tranh chấp đất đai đã xảy ra, có thể rút ra một số nguyên nhânchủ yếu sau đây:

Thứ nhất, do lịch sử để lại, chiến tranh, sự thay đổi về chế độ sở hữu về đất đai,

sự đổi mới về chính sách kinh tế Đó là những vấn đề lịch sử để lại và hậu quả là ngàyhôm nay chúng ta đang phải giải quyết nhiều các tranh chấp về đất đai với tính chất phứctạp, mức độ gay gắt, có những tranh chấp rất khó giải quyết Chiến tranh đã làm thay đổichủ thể sử dụng đất, về ranh giới đất đai gây ra những dạng tranh chấp như: Tranh chấpgiữa chủ sử dụng trước đây (đi chiến đấu lâu ngày trở về, chạy nạn v.v ) với người đangchiếm hữu đất, tranh chấp về ranh giới đất đai do người có đất đi sơ tán, chạy loạn khálâu v.v Việc thay đổi chế độ sở hữu về đất đai đã khiến những tranh chấp về việc trưngthu, trưng dụng, thu hồi đất xảy ra Về chính sách kinh tế, các chủ trương hợp tác hóatrong sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã đã gây ra không ít các tranh chấp vềđất nông nghiệp ở khu vực nông thôn

Thứ hai, do sự yếu kém trong quản lý Nhà nước về đất đai: Trước đây việc quản

lý đất đai không tập trung, Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành có quyềnquản lý dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ, chồng chéo nhau, còn nhiều sơ hở Có thời

kỳ, mỗi loại đất do một ngành quản lý Đất nông nghiệp do ngành nông nghiệp quản lý Đấtlâm nghiệp do ngành lâm nghiệp quản lý Đất chuyên dùng, thuộc ngành nào ngành ấy quản lýdẫn đến tranh chấp giữa chủ sử dụng đất nông nghiệp với chủ sử dụng đất lâm nghiệp, cũngnhư với chủ sử dụng đất chuyên dùng Có loại đất do nhiều cơ quan quản lý nhưng cũng có loạikhông do cơ quan nào quản lý, dẫn đến không nắm được biến động khai thác, sử dụng Tạo tiền

đề cho tranh chấp xảy ra

Thứ ba, do ảnh hưởng của nền kinh tế thị trường: Việc kinh tế phát triển mạnh

mẽ, công nghiệp hóa, hiện đại hóa đã về đến cả những vùng nông thôn đã mang lại không

ít đổi thay cho bộ mặt đất nước Tuy nhiên, bên cạnh những tác động tích cực của cơ chếthị trường vẫn còn không ít những vấn đề khiến ta phải suy nghĩ Một trong số đó là tìnhtrạng tranh chấp đất đai đang có chiều hướng gia tăng Giá đất leo thang, “sốt đất” cục bộdiễn ra liên tục Chỉ cần một con đường mới mở, một dự án phát triển công nghiệp chuẩn

bị được triển khai lập tức giá đất khu vực đó tăng lên gấp hàng chục lần Người nông dânđua nhau “đổi đất thành vàng” Có những thửa đất trước đây hầu như không ai ngó ngàng

gì đến nay trở thành tâm điểm của mọi sự chú ý Nói tóm lại, tranh chấp đất đai do ảnhhưởng của cơ chế thị trường là một vấn đề mà chúng ta sẽ phải đối mặt và giải quyếtkhông chỉ trong một năm, hai năm mà là trong rất nhiều năm nữa

Ngoài những nguyên nhân trên thì công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đaichưa được coi trọng làm cho nhiều văn bản pháp luật đất đai của Nhà nước chưa đượcphổ biến sâu rộng trong nhân dân Do đó, một bộ phận nhân dân ý thức pháp luật chưacao, chưa tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật đất đai Chuyển quyền sửdụng đất trái pháp luật hoặc vi phạm các quy định về thủ tục chuyển quyền sử dụng đấtdiễn ra khá phổ biến Trong cơ chế thị trường quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị caonên nhiều người lợi dụng kẽ hở, lách luật, đòi lại nhà đất đã bán cũng là một trongnhững nguyên nhân làm cho các tranh chấp đất đai phát sinh và trở nên gay gắt

2.1.4 Phân loại tranh chấp đất đai

Việc phân loại tranh chấp đất đai rất quan trọng, nó giúp cho các cơ quan có thẩmquyền xác định kịp thời, chính xác các quan hệ pháp luật cần giải quyết và đưa ra cácquyết định đúng đắn, hợp tình, hợp lý khi giải quyết tranh chấp đất đai

Xuất phát từ yếu tố đất đai là một loại tài sản đặc biệt, không thuộc quyền sở hữucủa các bên tranh chấp; căn cứ vào tính chất pháp lý và quan hệ pháp luật của tranh chấpđất đai, chúng ta có thể chia tranh chấp đất đai thành các loại sau:

- Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì các giao dịch liên quanđến đất đai rất đa dạng, bao gồm: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốnbằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụngđất, thừa kế,… Pháp luật quy định các giao dịch liên quan đến đất đai đều phải được côngchứng, chứng thực bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất là việc các bên tranhchấp trong quá trình thực hiện các giao dịch về đất đai Loại tranh chấp này thường phátsinh do những nguyên nhân như: Các bên thực hiện giao dịch khi chưa có đầy đủ điềukiện pháp luật cho phép Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được

thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặngcho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiệngồm:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp tất cả những ngườinhận thừa kế quyền sử dụng đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ởnước ngoài không thuộc đối tượng được mua nàh ở gắn liền với quyền sử dụng đất tạiViệt Nam2 và trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất mà đất đó đủ điều kiện để được cấpGCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất3;

192, 193 và 194 của Luật này

Như vậy, khi các bên thực hiện giao dịch mà không đáp ứng đầy đủ các điều kiệnluật định thì đây có thể trở thành một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đấtđai Ví dụ: A có 01 hec ta đất nông nghiệp, nguồn gốc do khai hoang từ năm 1998 Giađình ông A đã sử dụng ổn định, liên tục trên diện tích đất này, không có tranh chấp với ai.Năm 2014, thửa đất này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng A đãchuyển nhượng toàn bộ thửa đất này cho B Đầu năm 2015, do gặp khó khăn trong quátrình thực hiện thủ tục hành chính để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên Bmuốn trả lại đất cho A và đòi lại tiền mua đất A không đồng ý vì cho rằng trước đó Bbiết đất chưa có sổ đỏ vẫn đồng ý nhận chuyển nhượng B khởi kiện A ra trước Tòa ánnhân dân huyện X với lý do hợp đồng dân sự vô hiệu

Một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp liên quan đến giao dịch về đấtđai là do các bên thực hiện không đúng hoặc không thực hiện đầy đủ các điều khoản quyđịnh trong hợp đồng; không tuân thủ các quy định của pháp luật trong khi giao dịch.Hiện nay đây là loại tranh chấp phổ biến và có số lượng nhiều nhất, mức độ phức tạp lớnnhất

2 Khoản 3 Điều 186 Luật đất đai năm 2013

3 Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013

- Các bên tranh chấp về lối đi chung hoặc ranh giới giữa những thửa đất được phép quản lý và sử dụng.

Loại tranh chấp này thường là do một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc hai bênkhông xác định được với nhau về ranh giới, một số trường hợp chiếm luôn diện tích đấtcủa người khác Những trường hợp tranh chấp này xảy ra thường do ranh giới đất giữanhững người sử dụng đất liền kề không rõ ràng, đất đai được sang nhượng nhiều lần, quatay nhiều người mà bàn giao không rõ ràng Ngoài ra việc tranh chấp ranh giới xảy racũng có thể là do sai sót từ phía cơ quan nhà nước trong quá trình đo đạc, cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất Đó là khi cấp đất, cơ quan cấp đất có diện tích nhưng không đođạc cụ thể, khi giao đất chỉ căn cứ vào đơn đề nghị cấp đất và tờ kê khai diện tích củađương sự Sau này khi đương sự đo lại thấy diện tích đất ít hơn so với quyết định cấp đấtcũng như GCN QSDĐ hoặc khi cấp GCN QSDĐ có phần diện tích chồng lên nhau Do

đó dẫn đến tranh chấp giữa các hộ liền kề nhau Khi giải quyết tranh chấp, các cơ quan cóthẩm quyền phải xác định phần đất tranh chấp đó là thuộc quyền sử dụng của ai

Cùng với tranh chấp về diện tích, ranh giới thửa đất thì tranh chấp về lối đi chungcũng xảy ra phổ biến Loại tranh chấp này thường xuất phát từ nguyên nhân trực tiếp đó

là mâu thuẫn cá nhân Thông thường, khi xác lập quyền sử dụng đất, giữa các bên cóthống nhất với nhau về việc trừ ra một khoảng đất làm lối đi chung giữa các bất động sảnliền kề Việc thống nhất đó thể hiện bằng thỏa thuận miệng, hoặc có giấy viết tay khi mà

cả xóm còn vui vầy không ai nghĩ đến việc tranh chấp về khoảng đất đó Về sau, những

va chạm trong cuộc sống có thể dẫn đến mâu thuẫn giữa các hộ sử dụng chung lối đi hoặcvới chủ đất Và rồi chủ sử dụng đất thì đòi lại khoảng đất đã dành làm lối đi chung, cònnhững người sử dụng lối đi đó thì đòi quyền lợi và cho rằng lối đi đó là của chung chứkhông của riêng ai

- Tranh chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ hôn nhân, thừa kế, cho thuê, cho

mượn quyền sử dụng đất.

Tranh chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ thừa kế phát sinh trong trường hợpngười chết có quyền sử dụng đất đai nhưng khi chết không để lại di chúc hoặc có để lại dichúc nhưng di chúc không hợp pháp, dẫn đến di chúc bị vô hiệu một phần hay toàn bộ,

mà các đồng thừa kế lại không tự thoả thuận được với nhau nên khởi kiện ra toà Tranh

chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn là những tranh chấp về việc xác định quyền

sử dụng đất là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng có được trong thời kỳ hônnhân Khi ly hôn hai người không tự thoả thuận được với nhau về việc xác định và phânchia quyền sử dụng đất, nên phát sinh tranh chấp Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đấtnày phát sinh trong trường hợp trước đây người có quyền sử dụng đất đã cho mượn, chothuê nhà đất, cho ở nhờ nhưng nay những người mượn, thuê, ở nhờ không chịu trả, hoặc

do theo chính sách pháp luật của Nhà nước đất đã được chia, cấp cho người khác nên nay

họ khởi kiện để đòi lại, hoặc đất đã được tặng cho nhưng nay vì nhiều lý do khác nhau,người đã tặng cho đòi lại đất v.v

- Tranh chấp giữa các nông trường, lâm trường và các tổ chức sử dụng đất khác

và nhân dân địa phương:

Do cơ chế trước đây nên dẫn đến tình trạng các nông trường, lâm trường, các đơn

vị quân đội bao chiếm một lượng lớn đất đai, không sử dụng hết để đất bỏ hoang hoặccho người dân sử dụng theo hình thức phát canh, thu tô Mặt khác, nhiều nông trường,lâm trường, các đơn vị quân đội quản lý đất đai lỏng lẻo dẫn đến tình trạng người dân lấnchiếm đất để sử dụng, từ đó dẫn đến tranh chấp đất đai

Do mục đích SDĐ nên Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để giao chongười khác sử dụng với mục đích khác, dẫn đến người đang SDĐ khiếu kiện việc chuyểnmục đích SDĐ hay khiếu kiện việc thu hồi hoặc khiếu kiện người được giao đất sử dụngvới mục đích khác Mặt khác, người được Nhà nước giao đất chuyển mục đích sử dụngkhiếu kiện người đang sử dụng đất phải giao đất cho mình theo quyết định giao đất

- Tranh chấp về giải toả mặt bằng phục vụ các công trình công cộng, lợi ích quốc gia và mức bồi thường khi thực hiện giải tỏa.

Tranh chấp loại này chủ yếu là khiếu kiện về giá bồi thường đối với đất bị thu hồi,nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất bị thu hồi, phương án hỗ trợ cho người dân do bịthu hồi đất, diện tích đất được đền bù, giá cả đất tái định cư và đền bù không đúng người,giải tỏa quá mức quy định để chừa đất cấp cho các đối tượng khác,… Trong tình hìnhhiện nay, việc quy hoạch mở rộng đường xá, đô thị quá lớn đẫn đến việc tranh chấp loạinày rất gay gắt, phức tạp và có nhiều người, tập thể đồng loạt khiếu kiện

Hiện nay ngoài những tranh chấp như đã trình bày trên, còn có một loại tranh chấpnữa, đó là tranh chấp trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai tức là tranh chấp hànhchính về đất đai Các tranh chấp thuộc nhóm này thường nảy sinh khi các đương sự quyếtđịnh hành chính hoặc hành vi hành chính của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai hoặccán bộ quản lý nhà nước về đất đai áp dụng đã làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợppháp của họ.

2.2 Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về giải quyết tranh chấp đất đai

2.2.1 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai

Nguyên tắc giải quyết tranh chấp được hiểu là hệ thống các quan điểm, tư tưởngchỉ đạo, có tác dụng định hướng trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp Việc giảiquyết tranh chấp đất đai nói chung và bằng tòa án nói riêng phải tuân theo một số nguyêntắc cơ bản sau:

Một là, nguyên tắc bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thực

hiện vai trò đại diện chủ sở hữu: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là, đất đai

không thuộc quyền sở hữu riêng của một tổ chức hay cá nhân nào Các tổ chức, cộngđồng dân cư, hộ gia đình và cá nhân chỉ là chủ thể của quyền sử dụng đất Đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai

là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối Tính duy nhất và tuyệt đối thể hiện ở chỗ quyền sởhữu toàn dân bao trùm lên tất cả đất đai, dù đất đó đang do ai sử dụng Việc sử dụng đấtcủa các tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư phải đảm bảo đúng quy hoạch, kế hoạch, mụcđích sử dụng đất, tiết kiệm, có hiệu quả và bảo vệ môi trường Đây là nguyên tắc pháp lýxuyên suốt trong quá trình quản lý và sử dụng đất, phản ánh đặc trưng của quyền sở hữutoàn dân đối với đất đai Do vậy, khi giải quyết các tranh chấp đất đai, các cơ quan cóthẩm quyền phải nghiêm chỉnh chấp hành nguyên tắc này và coi đó là cơ sở để giải quyếttranh chấp đất đai Từ đó cần quán triệt quan điểm, đường lối của Đảng, Nhà nước vềviệc không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trìnhthực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủCách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hộichủ nghĩa Việt Nam

Hai là, nguyên tắc đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế,

khuyến khích tự hòa giải trong nội bộ quần chúng nhân dân: Thực hiện nguyên tắc này,

có nghĩa là hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai đã thể hiện được tư tưởng đổi mớitrong quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội về đất đai Trên thực tế, bất cứ cánhân, tổ chức nào khi tham gia vào một quan hệ dân sự đều mong muốn đạt được một lợiích nhất định, trong quan hệ pháp luật đất đai cũng vậy, vấn đề lợi ích luôn là vấn đề cốtlõi, luôn là mối quan tâm hàng đầu của các bên, nếu lợi ích của người sử dụng đất khôngđược đảm bảo thì việc sử dụng đất không thể đạt được hiệu quả mong muốn Do vậy, khigiải quyết các tranh chấp, mâu thuẫn về đất đai, điều đầu tiên cần phải chú ý là giải quyếthài hòa lợi ích kinh tế giữa các bên Đây cũng là điểm mấu chốt để giải quyết các tranhchấp đất đai Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành, trước khi đưa các tranhchấp đất đai ra giải quyết tại các cơ quan có thẩm quyền, nhất thiết các tranh chấp này đãphải qua thủ tục hòa giải và pháp luật khuyến khích các bên tự thương lượng hòa giải Cóthể nói, đây là giải pháp hữu hiệu để giải quyết tranh chấp đất đai Nó vừa tiết kiệm thờigian, tiền của, thể hiện rõ nhất ý chí của các bên, lại vừa giảm được áp lực cho các cơquan giải quyết tranh chấp đất đai

Ba là, nguyên tắc giải quyết tranh chấp phải nhằm mục đích ổn định tình hình

kinh tế, xã hội: Khi tranh chấp đất đai nảy sinh nhiều sẽ gây tác động lớn đến các mặt của

đời sống kinh tế xã hội, gây nên sự căng thẳng trong các mối quan hệ xã hội, tạo ra gánhnặng cho các cơ quan giải quyết tranh chấp Vì vậy, việc gắn việc giải quyết tranh chấpđất đai với việc tổ chức lại sản xuất, tạo điều kiện cho lao động ở nông thôn có việc làmphù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu kinh tế theo hướng côngnghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước sẽ giúp phát triển các hoạt động sản xuất kinh doanh,từng bước ổn định và cải thiện đời sống nhân dân Vì vậy, yêu cầu giải quyết tranh chấpđất đai phải gắn với việc tổ chức lại sản xuất, tạo điều kiện cho ai giỏi nghề gì thì làmnghề đó, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất theo hướng thâm canh, tăng vụ trên cơ sở khôngngừng cải tạo đất đai, bố trí lại cơ cấu sản xuất hàng hóa theo nhu cầu của thị trường Với

ý nghĩa to lớn đó, khi giải quyết tranh chấp đất đai chúng ta phải triệt để thực hiệnnguyên tắc này

Ngoài những nguyên tắc cơ bản trên, khi giải quyết tranh chấp đất đai chúng tacòn phải tuân thủ một số nguyên tắc khác như: Thực hiện đúng việc phân định thẩmquyền giải quyết tranh chấp; bảo vệ các giao dịch đã thiết lập theo nguyên tắc tuân thủpháp luật, tôn trọng truyền thống, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của ngườikhác; tôn trọng tự do ý chí, tự do thỏa thuận, thiện chí, trung thực và nguyên tắc phápchế; thông qua hoạt động xét xử loại việc này giáo dục pháp luật cho các đương sự vànhững người khác; thực hiện nghị quyết của Đảng cộng sản Việt Nam.

2.2.2 Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai

Hòa giải tranh chấp đất đai là một thuật ngữ được sử dụng trong các văn bản phápluật đất đai, tuy nhiên thuật ngữ này lại không được giải thích cụ thể trong luật đất đainăm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Căn cứ vào quan niệm chung về hòa giải,

chúng ta có thể đưa ra khái niệm về hòa giải tranh chấp đất đai như sau: “Hòa giải tranh chấp đất đai là tự chấm dứt việc xích mích, tranh chấp giữa các bên bằng sự thương lượng với nhau hoặc thông qua trung gian”.

Xã hội truyền thống Việt Nam chịu ảnh hưởng của tư tưởng Nho giáo Trung Hoa(đề cao tư tưởng "đức trị"), nên người dân (đặc biệt là người dân sống ở khu vực nôngthôn) rất coi trọng các giá trị đạo đức Các quan hệ xã hội bị chi phối mạnh mẽ bởi cácquy tắc đạo đức, phong tục tập quán truyền thống hơn là các quy phạm pháp luật Hơnnữa, trải qua hàng nghìn năm, xã hội nông thôn Việt Nam vẫn trường tồn bền vững, lànơi duy trì, bảo tồn các giá trị đạo đức, văn hóa truyền thống Người dân sống trong cácđơn vị làng, xã luôn có ý thức giữ gìn tình đoàn kết giữa các thành viên trong cộng đồng

và không chấp nhận sự tồn tại của các yếu tố gây tổn hại đến mối quan hệ khăng khít giữathành viên với cộng đồng Đây chính là môi trường thuận lợi để hòa giải ra đời và pháthuy tính hiệu quả trong việc giải quyết các tranh chấp nói chung và tranh chấp đất đai nóiriêng trong nội bộ nhân dân Một đặc điểm cơ bản xuyên suốt quá trình phát triển văn hóalàng, xã là vai trò và sự chi phối của dòng họ, của cộng đồng và các tổ chức quần chúngđối với toàn bộ đời sống xã hội nông thôn Việt Nam Trong bối cảnh đó, vai trò và sứcmạnh to lớn của dòng họ, các đoàn thể quần chúng ở cơ sở đã ngày càng được phát huythông qua việc hòa giải những mâu thuẫn, bất đồng trong nội bộ nhân dân

Trên thực tế, biện pháp hòa giải tranh chấp đất đai thường được áp dụng để giảiquyết đối với các vụ việc xảy ra ban đầu mang tính chất đơn giản, không phức tạp vàmang lại hiệu quả cao, góp phần vào việc ổn định trật tự an toàn xã hội Ở Việt Nam hòagiải tranh chấp đất đai không chỉ được người dân sử dụng mà còn được Nhà nước khuyếnkhích thực hiện Kế thừa những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm

2013 quy định các tranh chấp đất đai trước hết phải được hòa giải, nếu kết quả hòa giảikhông thành thì đương sự mới được quyền tiếp tục chọn hình thức giải quyết tranh chấpthông qua Ủy ban nhân dân, hoặc thông qua Tòa án nhân dân Như vậy Luật Đất đai năm

2013 đã đề cao vai trò của việc hòa giải tranh chấp đất đai

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 88 Nghị định số43/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014, quy định về hòa giải có ba hình thức sau:

2.2.2.1 Các bên tranh chấp tự thương lượng hòa giải

Đây là biện pháp hòa giải tranh chấp đất đai mà theo đó các bên tranh chấp tự tiếnhành việc gặp gỡ, trao đổi, bàn bạc thương lượng, thỏa thuận với nhau để thống nhất biệnpháp tháo gỡ những bất đồng, mâu thuẫn Biện pháp giải quyết tranh chấp này thườngkhông có sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian hòa giải Trên phương diện pháp lý,Nhà nước cũng không có bất kỳ sự can thiệp nào Việc hòa giải tranh chấp hoàn toàn phụthuộc vào ý chí, sự định đoạt của các bên tranh chấp Biện pháp này phù hợp với tâm lý

người Việt Nam mong muốn duy trì sự ổn định các quan hệ xã hội không muốn làm “sứt mẻ” tình cảm, phá vỡ cấu trúc truyền thống Giải quyết tranh cháp bằng biện pháp này sẽ

giữ được sự kín đáo, tránh được những nguy cơ ảnh hưởng xấu đến mối quan hệ tình cảmcủa các bên tranh chấp Việc hòa giải tranh chấp đất đai thường chỉ diễn ra và đạt đượchiệu quả khi các bên tranh chấp có mỗi quan hệ nhất định với nhau về mặt tình cảm vàgiá trị tranh chấp không lớn Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp chủ động gặpnhau để hòa giải Để tạo cơ sở pháp lý cho phương thức hòa giải tranh chấp đất đai này

được thực hiện trên thực tế, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đât đai tự hòa giải” 4

2.2.2.2 Hòa giải cơ sở trong tranh chấp đất đai

4 Khoản 1 Điều 202 Luật đất đai 2013

Đây là phương thức giải quyết tranh chấp đất đai có sự tham gia của bên thứ ba là

tổ hòa giải cơ sở với tư cách là trung gian hòa giải Khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013

quy định “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở” Như vậy trong trường hợp các bên

tranh chấp không thể tự hòa giải được thì tổ hòa giải ở cơ sở sẽ tiến hành gặp gỡ và đóngvai trò làm trung gian giúp các bên ngồi lại, thương lượng với nhau nhằm giải quyết bấtđồng mâu thuẫn

Theo quy định của pháp luật hiện hành, có những tranh chấp phải thực hiện hòagiải cơ sở trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết Đó là các tranh chấp đấtđai phát sinh giữa những người SDĐ với nhau như: tranh chấp về quyền chiếm hữu, quản

lý và SDĐ; tranh chấp về tài sản liên quan đến đất đai; tranh chấp về chuyển quyền sửdụng đất Xét về bản chất thì đây là những tranh chấp dân sự phát sinh giữa những người

sử dụng đất với nhau trong quá trình sử dụng đất, bình đẳng với nhau về quyền và nghĩa

vụ Nguyên tắc tự do, bình đẳng, thỏa thuận ý chí chi phối các giao dịch dân sự về quyền

sử dụng đất Vì vậy, khi loại tranh chấp này phát sinh thì việc hòa giải được ưu tiên vàkhuyến khích áp dụng Hơn nữa, các tranh chấp đất đai phát sinh giữa những người sửdụng đất với nhau ban đầu thường là những bất đồng, mâu thuẫn nhỏ, tính chất đơn giảnnên chỉ cần tiến hành hòa giải là có thể hóa giải các mâu thuẫn này mà chưa phải đưa đến

cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết

2.2.2.3 Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã nơi có đất tranh chấp

Đối với hai hình thức hòa giải tự thương lượng và hình thức hòa giải tại cơ sở, nhànước ta không quy định các bên tranh chấp đất đai phải thực hiện Nhà nước ta chỉkhuyến khích các bên tham gia tranh chấp lựa chọn hai hình thức hòa giải trên Tuy nhiênhòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã lại là quy định bắt buộc các bên tham gia tranhchấp phải thực hiện thủ tục hòa giải ở cấp này Theo quy định của Luật Tổ chức Hội đồngnhân dân và Ủy ban nhân dân năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 thì UBND xã không

có thẩm quyền ban hành các quyết định hành chính để giải quyết tranh chấp đất đainhưng có trách nhiệm và nghĩa vụ phối hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam và các tổchức thành việ của mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hòa giải tranh chấp đất đai Nhưvậy Ủy ban nhân dân xã có quyền hòa giải tranh chấp đất đai trên địa bàn xã quản lý Nhà

nước khuyến khích hòa giải các tranh chấp đất đai trong nội bộ nhân dân trước khi cơquan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đó nhằm hạn chế khiếukiện phát sinh từ cơ sở Trong trường hợp các bên tranh chấp không tự thương lượngđược với nhau, Tổ hòa giải ở cơ sở tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai không thành thìcác bên tranh chấp đất đai có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân xã nơi có đất tranh chấptiến hành hòa giải đối với hai trường hợp sau:

Thứ nhất: Đối với đất đai đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặcmột trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 Nếu hòa giảikhông thành thì chuyển cho Tòa án nhân dân giải quyết theo thẩm quyền

Thứ hai: Đối với đất đai chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặcmột trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 Nếu hòa giảikhông thành thì chuyển cho Ủy ban nhân dân cấp trên giải quyết theo thẩm quyền Nhữnggiấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai bao gồm:

+ Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 10/5/1993 do cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩmquyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liềnvới đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ởtrước ngày 15/10/1993 nay được UBND xã xác nhận sử dụng đất, nhà trước ngày15/10/1993

+ Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật.+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên nhưnggiấy tờ đó ghi tên người khác và kèm theo giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất có chữ

ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đại năm 2013 có hiệu lực thi

hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nayđược Ủy ban nhân dân xã xác nhận là đất không có tranh chấp

+ Các hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo Bản án, quyết định của Tòa ánnhân dân; Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; Quyết định giải quyết tranhchấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

Trình tự thủ tục tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thựchiện theo quy định tại Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP, ngày 15 tháng 5 năm2014,của Chính phủ, quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2013 Sau khi nhậnđược đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệmthực hiện các công việc, thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp,thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan,do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sửdụng đất và hiện trạng sử dụng đất Sau đó UBND xã sẽ tiến hành thành lập Hội đồnghòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải Thành phần Hội đồng hòa giải gồm:Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặttrận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởngthôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại x ã,phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địachính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đạidiện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ ChíMinh Khi thực hiện tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp,thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liênquan Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt Trường hợpmột trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải khôngthành Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại cấp xã được thực hiện trong 45 ngày kể từngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ

ký của các bên tham gia và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủyban nhân dân cấp xã Trong trường hợp UBND cấp xã tiến hành hòa giải không thành thìlập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quannhà nước có thẩm quyền gồm có Tòa án nhân dân và Ủy ban nhân dân

Theo quy định của pháp luật hiện hành, bên cạnh các tranh chấp đất đai cần thựchiện hòa giải ở cơ sở thì có những tranh chấp đất đai không phải thực hiện hòa giải ở cơ

sở trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết Đây là loại tranh chấp mà xét

về bản chất không phải là tranh chấp dân sự phát sinh giữa những người SDĐ với nhau

mà là các tranh chấp hành chính phát sinh giữa người SDĐ với các cơ quan nhà nước cóthẩm quyền, bao gồm: tranh chấp về quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước cóthẩm quyền sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế; tranh chấp về giá đất bồi thường;tranh chấp về thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồiđất; tranh chấp về việc xây dựng khu tái định cư, chất lượng khu tái định cư; tranh chấp

về việc đào tạo, chuyển đổi nghề cho người trực tiếp sản xuất bị mất đất nông nghiệp màkhông có đất nông nghiệp khác để bồi thường; tranh chấp liên quan đến việc cấp giấychứng nhận quyền SDĐ (gồm tranh chấp về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ;tranh chấp về đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ; tranh chấp về nghĩa vụ tàichính mà người SDĐ phải nộp khi được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ; tranh chấp về

số liệu diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận quyền SDĐ) Khi các tranh chấp này phátsinh, người dân sử dụng quyền khiếu nại, tố cáo với cơ quan nhà nước có thẩm quyềnnhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình Nếu người dân không đồng ý với quyếtđịnh giải quyết khiếu nại thì khởi kiện vụ việc ra Tòa hành chính để giải quyết

Cơ chế giải quyết khiếu nại này thường không đạt hiệu quả mong muốn; bởi lẽ,theo quy định hiện hành cơ quan bị khiếu nại lại chính là cơ quan giải quyết khiếu nại.Hơn nữa, hệ thống tòa án nói chung và tòa hành chính nói riêng chưa thực sự độc lập nênkhi giải quyết các vụ việc hành chính giữa một bên là người dân với bên kia là cơ quancông quyền, thẩm phán chịu rất nhiều áp lực trước, trong và sau vụ án Trong phần lớncác trường hợp, người dân luôn ở vị trí yếu thế hơn so với cơ quan công quyền trong vụ

án hành chính Tỷ lệ vụ kiện hành chính mà người dân thắng kiện đạt thấp Hậu quả là lợiích, ý nguyện của người dân dường như không được bảo vệ dẫn đến việc khiếu kiện vềđất đai kéo dài hoặc khiếu kiện vượt cấp, khiếu kiện đông người tiềm ẩn nguy cơ gây mất

ổn định chính trị

2.2.2.4 Hòa giải tại Tòa án

Mặc dù luật đất đai 2013 và nghị định hướng dẫn thi hành luật này không trực tiếpquy định về việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Tòa án, tuy nhiên căn cứ theo luật tố tụngdân sự hiện hành thì khi tranh chấp đất đai được đưa ra giải quyết tại Tòa án, sau khi Tòa

án có thẩm quyền thụ lý giải quyết vụ việc sẽ tiến hành hòa giải tranh chấp theo thủ tụcchung

Có thể thấy rằng việc hòa giải tranh chấp đất đai được rất được pháp luật nước tachú trọng Bởi lẽ, khác với việc giải quyết các tranh chấp đất đai được thực hiện thôngqua các cơ quan công quyền, hòa giải tranh chấp đất đai không mang tính chất bắt buộc,cưỡng chế thi hành mà thể hiện sự thỏa thuận ý chí của các bên Điều này phù hợp vớimột trong những nguyên tắc cơ bản của nền kinh tế thị trường là tôn trọng và đề caoquyền tự do kinh doanh của cá nhân Một ưu thế nữa của biện pháp hòa giải là tính linhhoạt, mềm dẻo, thủ tục thực hiện đơn giản, tiện lợi và ít gây tốn kém về vật chất, nên hòagiải thường được người dân sử dụng để giải quyết các tranh chấp đất đai nảy sinh trong xãhội Sở dĩ người dân khi có tranh chấp đất đai cũng muốn chọn phương thức hòa giải vìviệc hòa giải nếu thành công một mặt sẽ tiết kiệm được một khoản chi phí về vật chấtcho các đương sự, mặt khác đảm bảo được tình cảm gia đình, tình làng nghĩa xóm vốn làtruyền thống từ bao đời của người dân Việt Nam

Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm như đã nêu trên thì cơ chế hòa giải trongtranh chấp đất đai còn có một số hạn chế nhất định, bởi khi không có những biện phápbảo vệ như ở Tòa án, bên mạnh có thể ép bên yếu làm theo các yêu cầu của họ Khi hòagiải quá tập trung vào lợi ích cá nhân của các bên liên quan có thể bỏ qua các lợi íchchung của cộng đồng hoặc dưới sức ép để giải quyết tranh chấp một cách êm thấm vànhanh chóng, những hành động sai trái có thể không được xử lý đúng mức Hòa giảikhông đảm bảo rằng sẽ đem đến kết quả, có nguy cơ tốn thời gian, thậm chí còn làm tăngmức độ nghiêm trọng của tranh chấp Trường hợp một trong các bên liên quan khôngthuộc cùng một cộng đồng, không hiểu và tuân thủ những quy tắc địa phương nơi xảy ratranh chấp thì hòa giải không mang lại kết quả gì

2.2.3 Thủ tục hành chính giải quyết tranh chấp đất đai

Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính hay còn gọi là thủ tục giảiquyết tại UBND Theo Luật Đất đai năm 2013 thì các cơ quan Nhà nước có thẩm quyềngiải quyết tranh chấp đất đai gồm có cơ quan hành chính là UBND và cơ quan tư pháp làTòa án nhân dân Tuy nhiên trước khi UBND hoặc Tòa án nhân dân giải thụ lý giải quyếttranh chấp đất đai thì tranh chấp đất đai đó phải qua thủ tục hòa giải ở cơ sở, nếu hòa giảikhông thành thì đương sự mới có quyền tiến hành thủ tục giải quyết tranh chấp đất đaitiếp theo là UBND hay Tòa án nhân dân

Ở nước ta, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai lần đầu tiên được quy địnhtheo ngành, theo cấp tại quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ

về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cảnước5 Theo đó, cơ quan hành pháp có thẩm quyền giải quyết các trường hợp tranh chấpsau khi đã có ý kiến của cơ quan quản lý ruộng đất cùng cấp và cơ quan chủ quản Đốivới những tranh chấp đất đai giữa cơ quan nhà nước, tổ chức với nhau thì UBND cấphuyện có thẩm quyền giải quyết, nếu tranh chấp trong phạm vi cùng huyện Nếu các bênđương sự thấy chưa được giải quyết thỏa đáng thì có quyền đưa lên UBND cấp tỉnh xemxét và giải quyết; UBND hai huyện cùng giải quyết nếu tranh chấp mà ruộng đất nằmtrong hai huyện Nếu hai huyện không nhất trí được với nhau thì UBND tỉnh, thành phốtrực thuộc trung ương giải quyết Trường hợp hai tỉnh khác nhau thì thành lập một ủy banhỗn hợp với thành phần ngang nhau (gồm một phó chủ tịch UBND tỉnh, đại diện cơ quanquản lý ruộng đất và các cơ quan liên quan) để xét và giải quyết sau đó báo cáo thủ tướngchính phủ để biết Trường hợp không nhất trí thì trình lên Thủ tướng Chính phủ xét giảiquyết Đối với các tranh chấp trong nội bộ nhân dân với nhau, nhất là những việc tranhchấp có tính chất điều chỉnh ruộng đất giữa các hộ với nhau (căn cứ vào nhân khẩu vàdiện tích bình quân đầu người) thì UBND xã bàn bạc với HTX hoặc nơi chưa có HTX thìbàn với nông hội để lãnh đạo nhân dân thương lượng với nhau Nếu UBND xã giải quyếtkhông xong thì đưa lên UBND huyện giải quyết, trừ trường hợp cần thiết phải đưa ra Tòa

án giải quyết

5 Phần VII của quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất

và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước

Theo Luật Đất đai năm 1987, thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sửdụng đất của hệ thống cơ quan hành pháp (được quy định tại Điều 21) theo nguyên tắcphân cấp giải quyết, phân chia đối tượng tranh chấp và quy định rõ quyết định nào cóhiệu lực thi hành để chấm dứt tranh chấp kéo dài UBND xã, thị trấn nơi có đất giải quyếttranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân UBND huyện nơi có đất giải quyết tranhchấp đất đai giữa cá nhân với tổ chức và giữa các tổ chức thuộc quyền quản lý của mình.UBND quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất giải quyết tranh chấp đất đai giữa cánhân với cá nhân; giữa cá nhân với tổ chức và giữa các tổ chức thuộc quyền quản lý củamình UBND cấp tỉnh nơi có đất giải quyết tranh chấp giữa cá nhân với tổ chức và các tổchức nếu tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc trực thuộc trung ương Trongtrường hợp không đồng ý với quyết định của UBND cấp đã giải quyết thì đương sự cóquyền khiếu nại lên cơ quan chính quyền cấp trên Quyết định của cơ quan chính quyềncấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành Tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hànhchính do UBND các đơn vị hành chính đó phối hợp giải quyết, nếu không đạt được nhấttrí thì giải quyết theo quy định của Hiến pháp 1980.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 38, Luật Đất đai 1993 thì UBND có thẩm quyềngiải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có giấychứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Cụ thể như sau: UBND quận, huyện,thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau,giữa cá nhân, hộ gia đình với tổ chức, giữa tổ chức với tổ chức, nếu các tổ chức đó thuộcthẩm quyền quản lý của mình UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyếtcác tranh chấp giữa các tổ chức với tổ chức, giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân, nếu tổchức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc của trung ương Trong trường hợp khôngđồng ý với quyết định của UBND đã giải quyết tranh chấp, đương sự có quyền khiếu nạilên cơ quan hành chính nhà nước cấp trên Quyết định của cơ quan nhà nước cấp trên trựctiếp có hiệu lực thi hành Điều 39 Luật này quy định các tranh chấp về quyền sử dụng đất

có liên quan đến địa giới giữa các đơn vị hành chính, do UBND các đơn vị đó cùng phốihợp giải quyết Trong trường hợp không đạt được sự nhất trí hoặc tự giải quyết làm thayđổi địa giới hành chính, thì thẩm quyền do Chính phủ quyết định nếu việc tranh chấp liênquan đến địa giới của đơn vị hành chính dưới cấp tỉnh, do Quốc hội quyết định nếu việc

tranh chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính cấp tỉnh, thành phố trực thuộctrung ương.

Theo Luật Đất đai năm 2013, tại Khoản 2 và khoản 3 Điều 203 quy định thẩmquyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND khác với Luật Đất đai năm 2003 Nếu như

về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND theo Luật Đất đai năm 2003 thìUBND bắt buộc phải có trách nhiệm phải giải quyết một số trường hợp về tranh chấp đấtđai, tuy nhiên kể từ ngày 01/7/2014 thì UBND không phải bắt buộc là cơ quan có thẩmquyền giải quyết các tranh chấp đất đai nữa Mà việc giải quyết tranh chấp đất đai củaUBND sẽ do một trong các bên tranh chấp đất đai lựa chọn UBND là cơ quan giải quyếttranh chấp, khi đó thì UBND mới có thẩm quyền giải quyết tranh chấp UBND sẽ cóthẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai nếu được các bên lựa chọn trong các trườnghợp sau:

Thứ nhất là những tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất

Thứ hai là trường hợp các bên tranh chấp không có một trong các loại giấy tờ quyđịnh tại Điều 100 Luật đất đai 2013

Như vậy về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND đã có những thayđổi rất đáng kể Từ là cơ quan có trách nhiệm bắt buộc phải đi giải quyết tranh chấp đấtđai (theo Luật Đất đai 2003) thì hiện nay UBND không phải là cơ quan bắt buộc có thẩmquyền giải quyết tranh chấp đất đai nữa mà thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai củaUBND đã được san sẻ cho Tòa án nhân dân Về thẩm quyền giải quyết của UBND cấphuyện và UBND cấp tỉnh cũng được quy định rõ ràng hơn trong Luật Đất đai năm 2013

Cụ thể, khi đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền thìviệc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau6:

Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thìChủ tịch UBND cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì cóquyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theoquy định của pháp luật về tố tụng hành chính Người có đơn yêu cầu giải quyết tranhchấp nộp đơn trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện đến Ủy ban nhân dân huyện Chủ

6 Khoàn 3 Điều 203 Luật đất đai 2013

tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết Cơ quantham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranhchấp, tổ chức, cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đấtđai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện banhành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện banhành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhân hòa giải thành, gửi chocác bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.

Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủyban nhân dân cấp tỉnh giải quyết Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp nộp đơntrực tiếp hoặc gửi qua đường Bưu điện đến Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh Một hoặc các bêntranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp huyện thì cóquyền gửi đơn khiếu nại đến Chủ tịch UBND Tỉnh hoặc khởi kiện theo quy định của Luật

tố tụng hành chính

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giảiquyết Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữacác bên tranh chấp, tổ chức cuộ họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyếttranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấpTỉnh ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai Chủ tịch UBND tỉnh giải quyếttranh chấp đất đai giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổchức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với hộ gia đình,

cá nhân, cộng đồng dân cư Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyềnkhiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhândân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính

2.2.4 Thủ tục tố tụng giải quyết tranh chấp đất đai

Sau khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời thay thế cho Luật Đất đai năm 2003, thìthẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân đã có những thay đổi rấtlớn Nếu như theo pháp luật đất đai trước đây thì Tòa án chỉ được thụ lý giải quyết đổivới một số trường hợp cụ thể thì kể từ ngày 01/7/2014 thẩm quyền của Tòa án trong việc

giải quyết các tranh chấp về đất đai đã được mở rộng rất nhiều, Tòa án gần như có thẩmquyền giải quyết hết các loại tranh chấp đất đai.

Như vậy, theo Luật Đất đai năm 2013 Tòa án sẽ có thẩm quyền giải quyết tranhchấp đất đai trong các trường hợp sau:

Thứ nhất, tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đất đó đã có Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất

Thứ hai, tranh chấp về quyền sử dụng đất mà một trong các bên có một trong cácloại giấy tờ sau:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993(ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực) do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trìnhthực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cáchmạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩaViệt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩmquyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10năm 1993;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liềnvới đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ởtrước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụngtrước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sởhữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấpcho người sử dụng đất;

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quyđịnh của Chính phủ

Thứ ba là trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loạigiấy tờ trên đây mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về chuyển

QSDĐ có chữ ký của các bên liên quan nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiệnthủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Thứ tư là trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo bản án hoặc quyếtđịnh của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản côngnhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đaicủa cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Thứ năm là các trường hợp đương sự tranh chấp với nhau về tài sản gắn liền vớiquyền sử dụng đất

Ngoài các trường hợp nêu trên, trong trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sựkhông có Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc không có một trong các loại giấy tờ được nêu ởtrên thì Tòa án vẫn có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, nếu đương sự lựa chọnhình thức giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án7 Đây là điểm hoàn toàn mới sovới pháp luật Đất đai trước đây Với quy định mới này tạo sự thuận tiện cho các bên tranhchấp đất đai lựa chọn về cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai

Như vậy, so với quy định tại Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 (về thẩm quyền giảiquyết tranh chấp đất đai của Tòa án), thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai củaTòa án được quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013 được mở rộnghơn nhiều Đối với các tranh chấp mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không cómột trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, ngoài cơ quanquản lý hành chính, người dân còn có quyền lựa chọn Tòa án là cơ quan giải quyết tranhchấp Quy định nào sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong giải quyết tranh chấp,giảm áp lực cho cơ quan hành chính nhà nước và góp phần hạn chế tình trạng khiếu nại,

tố cáo kéo dài trong lĩnh vực quản lý đất đai

Ngoài ra thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án được quy định trong

Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015, quy định tại khoản 9 Điều 26, theo đó Tòa án có thẩm

quyền giải quyết đối với “Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai; tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng rừng theo quy định của Luật bảo vệ và phát triển rừng” Về thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ được quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015, quy định như sau; “Đối tượng tranh chấp là

7 Khoản 2 Điều 203 Luật đất đai 2013

bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết” Như vậy Tòa

án nơi có bất động sản sẽ có thẩm quyền giải quyết đối với những tranh chấp về đất đai

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án hiện nay được thực hiện theo quyđịnh tại Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tựmình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩmquyền, nơi có bất động sản Người khởi kiện vụ án, gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng

cứ đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơnkhởi kiện theo yêu cầu của Tòa án Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hànhhòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án Khác với hoạtđộng hòa giải trước khi khởi kiện, đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ

án dân sự do chính Tòa án chủ trì và tiến hành Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biênbản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấpchính thức kết thúc Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử.Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giảiquyết vụ án Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm

2.2.5 Đường lối giải quyết tranh chấp đất đai

2.2.5.1 Giải quyết tranh chấp đòi lại đất

Giải quyết tranh chấp đất đai đòi lại đất là loại tranh chấp rất phức tạp và diễn raphổ biến tại các cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai Vì những loại tranh chấp đất đainày thường sảy ra từ rất lâu, pháp luật qua các thời kỳ có sự thay đổi rất nhiều, việc thuthập các tài liệu chứng cứ cho việc giải quyết vụ án là rất khó khăn dẫn đến việc cơ quangiải quyết tranh chấp đất đai gặp nhiều khó khăn và lúng túng trong việc giải quyết tranhchấp đất đai trong trường hợp đòi lại đất

Trong các loại tranh chấp đất đai đòi lại đất có thể kể đến nhiều loại nguyên nhândẫn đến việc tranh chấp đất đai đòi lại đất, và đường lối giải quyết tranh chấp đất đaicũng có sự khác nhau, có thể phân loại tranh chấp đất đai đòi lại đất đai như sau

Đòi lại đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng h òa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa Miền Nam Việt Nam và nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.