Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân quận bình thạnh, thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI ĐINH THỊ THANH THẢO PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH THẠNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 60380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA HÀ NỘI - NĂM 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ luật học cơng trình nghiên cứu tơi hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Thị Nga – Trưởng Bộ môn Luật đất đai, Khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội Các số liệu, tài liệu tham khảo, trích dẫn luận văn hồn tồn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng Xác nhận giảng viên hƣớng dẫn Ngƣời thực PGS.TS Nguyễn Thị Nga Đinh Thị Thanh Thảo LỜI CẢM ƠN : - Ô M ề – M ề Mặ ù ỗ ấ ề ứ ứ Q ữ ể Tác giả luận văn ứ ; DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLTTDS : Bộ luật tố tụng dân LĐĐ : Luật đất đai QSDĐ TAND : : quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 2.1: Thống kê số liệu giải tranh chấp đất đai TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh ( 2013 Bảng 2.2: 45 2015) Thống kê số liệu kết phúc thẩm án giải tranh chấp đất đai TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh (S 2013 2015) 47 MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU 01 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài 01 Mục đích nghiên cứu 03 Nhiệm vụ nghiên cứu 03 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 04 4.1 Đối tượng nghiên cứu 04 4.2 Phạm vi nghiên cứu 04 Phƣơng pháp nghiên cứu luận văn 04 Ý nghĩa khoa học thức tiễn luận văn 05 Kết cấu luận văn 06 Chƣơng NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN 07 1.1 Khái niệm tranh chấp đất đai 07 1.1.1 Định nghĩa tranh chấp đất đai 07 1.1.2 Đặc điểm tranh chấp đất đai 12 1.1.3 Hậu tranh chấp đất đai 13 1.1.4 Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến 14 1.1.5 Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai 17 1.1.5.1 Nguyên nhân khách quan 17 1.1.5 18 1.2 Khái niệm giải tranh chấp đất đai 19 1.2.1 Khái niệm giải tranh chấp 19 1.2.2 Mục đích ý nghĩa giải tranh chấp đất đai 21 1.3 Khái niệm giải tranh chấp đất đai Tòa án 22 1.3 ấ ấ 22 132 ấ ấ 25 1.4 Khái niệm pháp luật giải tranh chấp đất đai………………………….27 Chƣơng THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH THẠNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 29 2.1 Nội dung quy định giải tranh chấp đất đai Tòa án 29 2.1.1 Các quy định pháp luật đất đai 29 2.1.2 Các quy định pháp luật tố tụng dân 34 2121 ẩ 2122 ề é ụ ẩ ẩ ấ ấ ấ ấ 35 38 2.1.3 Các quy định hệ thống tòa án 44 2.2 Thực tiễn giải tranh chấp đất đai thơng qua hoạt động xét xử Tịa án nhân dân quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh 46 2.2.1 Kết giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua, từ 2013 đến 2015 46 2.2.2 ữ 47 2.2.3 ữ 49 Chƣơng GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH THẠNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 62 3.1 Về phƣơng diện lập pháp 62 3.1.1 Tiếp tục ban hành văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 62 3.1.2 Ban hành văn pháp luật hướng dẫn thi hành Bộ luật Tố tụng Dân năm 2015 66 3.1.3 Tiếp tục ban hành văn hướng dẫn triển khai thi hành Luật Tổ chức Tòa án nhân dân năm 2014 67 3.2 Về phƣơng diện bồi dƣỡng nghiệp vụ 67 3.2.1 Tổ chức bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ 68 3.2.2 Xây dựng nội dung bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ 69 3.3 Về phƣơng diện hƣớng dẫn thi hành giải tranh chấp đất đai 70 3.3.1 Về thẩm quyền giải tranh chấp đất đai 70 3311X ẩ ề e 3312 X ẩ ề e ấ ề ề ề ụ ấ 71 ấ 72 3.3.2 Về giải hậu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 73 3.3.3 Giải tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 74 KẾT LUẬN 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO LỜI NÓI ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tranh chấp đất đai tượng xã hội tồn hình thái kinh tế - xã hội Ở nước ta, tranh chấp đất đai gây hệ tiêu cực phá vỡ mối quan hệ đoàn kết thành viên gia đình, họ hàng nội nhân dân làm ổn định xã hội tiềm ẩn nguy gây ổn định trị Hơn nữa, tranh chấp đất đai khiến trình sử dụng đất bị ngưng trệ, đình đốn sản xuất bên tranh chấp thời gian, tiền công sức vào việc khiếu kiện… Vì vậy, giải tranh chấp đất đai chế định quan trọng pháp luật đất đai, có ý nghĩa nhiều phương diện khơng hóa giải bất đồng, mâu thuẫn mà cịn tháo “ngịi nổ” khơng để tranh chấp phát sinh thành điểm nóng phức tạp trị, trật tự an tồn xã hội; đồng thời, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Thời gian qua có nhiều cơng trình khoa học vấn đề công bố tạo sở khoa học cho việc sửa đổi, bổ sung quy định giải tranh chấp đất đai Tuy nhiên, thực tế việc giải tranh chấp đất đai gặp nhiều khó khăn, thách thức cịn thiếu số quy định pháp luật quy định chưa phát huy hiệu trình thực thi Luật đất đai (LĐĐ) năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Quốc hội, Chính phủ bộ, ngành liên quan ban hành thay LĐĐ năm 2003 có sửa đổi, bổ sung giải tranh chấp đất đai nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc Điều đặt yêu cầu cần tìm hiểu quy định giải tranh chấp đất đai nói chung thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai giải tranh chấp đất đai Tịa án nhân dân quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh (TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh) nói riêng góp phần nâng cao hiệu thi hành LĐĐ năm 2013 Hơn nữa, tìm hiểu cách đầy đủ, tồn diện, hệ thống khía cạnh lý luận thực tiễn tranh chấp đất đai thông qua thực tiễn giải TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh dường cịn thiếu cơng trình Ở khía cạnh khác, thành phố Hồ Chí Minh nói chung quận Bình Thạnh nói riêng địa phương có phát triển kinh tế động, mạnh mẽ; chất lượng sống đạt mức cao nước Đời sống người dân không ngừng tăng lên kéo theo gia tăng dân số mặt sinh học học Sự gia tăng nhanh chóng số lượng người dân địa phương đổ thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt khu vực cửa ngõ thành phố - quận Bình Thạnh- để sinh sống làm ăn nguyên nhân khiến giá đất tăng chóng mặt Hơn nữa, thay đổi chế quản lý đất đai điều kiện kinh tế thị trường khiến đất đai ngày trở lên có giá Người dân ngày nhận biết giá trị đất đai Chính vậy, số lượng tranh chấp đất đai khơng ngừng gia tăng; đó, phần lớn tranh chấp đất đai giải quan Tòa án nhân dân Là Thẩm phán công tác TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh, qua thực tiễn xét xử vụ án tranh chấp đất đai, gặp nhiều khó khăn, bất cập, mà nguyên nhân quy định giải tranh chấp đất đai sửa đổi, bổ sung song thi hành dường chưa phù hợp so với thực tế sống Để khắc phục bất cập này, cần phải có tìm hiểu, đánh giá thực trạng chế định giải tranh chấp đất đai tiếp cận từ góc độ thực tiễn xét xử TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh Mặt khác, thời gian gần đây, có nhiều cơng trình nghiên cứu, nhiều viết nhà khoa học, chuyên gia lĩnh vực đất đai ngành Tòa án đề cập đến vấn đề tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai Tịa án khía cạnh lí luận thực tiễn Cụ thể: Đề tài khoa học cấp Bộ năm 2001 Toà án nhân dân tối cao, Nguyễn Văn Luật làm chủ nhiệm đề tài; “ ấ ấ ẩ ề , Luận văn Thạc sỹ luật học Châu Huế (2003), Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội; “G i quy t tranh chấ ấ theo Lu ấ 2003 Luận văn thạc sỹ luật học Phạm Thị Hương Lan (2009), Viện Nhà nước Pháp luật; đề tài “ lý lu n th c ti n nhằm nâng cao hi u qu gi i quy t tranh chấp QSD t i T ; “G i quy t tranh chấ ấ ằng Tòa án từ th c ti n t i Tp ẵ Luận văn thạc sỹ luật học Mai Thị Tú Oanh (2008); Báo cáo tham luận “ c tr ng gi i quy t tranh chấ ấ i Tòa án nhân dân – Ki n ngh gi TS Nguyễn Văn Cường cử nhân Trần Văn Tăng, Viện khoa học xét xử, Tòa án nhân dân tối cao hội thảo “Tình trạng tranh chấp khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng giải pháp”, ngày 08, 09 tháng 10 năm 2008 Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc; chuyên khảo “ t dân s th c ti n xét xử tác giả Tưởng Duy Lượng, 69 - Toà dân Toà án nhân dân tối cao tổng kết công tác giải tranh chấp đất đai thông qua công tác giám đốc thẩm loại việc để rút sai lầm mà Toà án nhân dân địa phương thường gặp công tác xét xử tranh chấp đất đai; đồng thời, phân tích nguyên nhân sai lầm đó, đề biện pháp khắc phục để xây dựng nội dung bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ - Văn phịng Tồ án nhân dân tối cao chịu trách nhiệm lo kinh phí hỗ trợ khác bảo đảm cho việc bồi dưỡng tập huấn nghiệp vụ có kết tốt, thiết thực Trong báo cáo tổng kết hàng năm Toà án nhân dân tối cao, lãnh đạo Toà án nhân dân tối cao phải có kiểm điểm, đánh giá mặt làm được, chưa làm công tác này, phải đề kế hoạch, chương trình cho năm tiếp theo; sở đó, đơn vị có liên quan cụ thể hố thành chương trình làm việc 3.2.2 Xây dựng nội dung bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ Xây dựng nội dung bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ có chất lượng, thiết thực người tham gia lớp tập huấn khâu trọng tâm nhất, có ý nghĩa định đến kết công tác Việc bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ phải có trọng tâm, trọng điểm, nội dung cụ thể phải đáp ứng yêu cầu sau đây: - Làm rõ tính chất đặc thù việc giải tranh chấp đất đai Nội dung cần thiết giúp cho Thẩm phán cán Toà án nhân dân qua đợt bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ nhận thức tính chất đặc thù q trình giải tranh chấp đất đai; để người nắm vững nguyên tắc đạo, áp dụng quy định pháp luật đất đai, quy định pháp luật tố tụng dân nhằm giải vụ việc có hiệu chất lượng cao - Bồi dưỡng, tập huấn kỹ nghề nghiệp việc giải tranh chấp đất đai, cụ thể như: i) Kỹ xây dựng hồ sơ vụ án ii) Kỹ tiến hành điều tra, thu thập chứng cứ, giám định, định giá đất, lấy ý kiến quyền, quan tài nguyên môi trường… nơi xảy tranh chấp 70 iii) Kỹ tiến hành hoà giải Đây công việc quan trọng phức tạp phần lớn vụ tranh chấp đất đai có mức độ liệt cao Để hồ giải có kết địi hỏi Thẩm phán phải kiên trì có “ hồ giải, phải đầu tư nhiều thời gian, cơng sức, tránh làm hình thức, qua loa, chiếu lệ iv) Bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ phải đạt mục tiêu bước tạo đội ngũ cán án chuyên sâu lĩnh vực đất đai (xu hướng chun mơn hố), đội ngũ chun gia có đầy đủ lực phẩm chất để hoàn thành tốt nhiệm vụ giao 3.3 Về phƣơng diện hƣớng dẫn thi hành pháp luật giải tranh chấp đất đai Pháp luật với vị trí vai trị vốn có cơng cụ chủ yếu để quản lý nhà nước xã hội; quy định pháp luật đặt để điều chỉnh quan hệ xã hội theo định hướng định; thông qua việc đặt ra, thực áp dụng quy định pháp luật tác động trực tiếp gián tiếp đến hành vi, quyền nghĩa vụ chủ thể pháp luật Do đó, việc hiểu đúng, đầy đủ xác quy định pháp luật theo nội dung ý nghĩa vốn có để thực thi áp dụng pháp luật cách nghiêm minh có hiệu yêu cầu khách quan cần thiết hệ thống pháp luật Giải thích pháp luật hiểu việc làm rõ tinh thần, nội dung, phạm vi, ý nghĩa mục đích quy định pháp luật, giúp người hiểu thực thi quy định pháp luật cách xác thống Từ nhận thức thực tiễn giải tranh chấp đất đai Tịa án nhân dân quận Bình Thạnh, tác giả kiến nghị hướng dẫn việc thi hành pháp luật giải tranh chấp đất đai số nội dung sau đây: 3.3.1 Về thẩm quyền giải tranh chấp đất đai Theo quy định Điều 203 LĐĐ năm 2013 việc giải tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải hai hệ thống quan khác quan xét xử (Tịa án) quan hành (Chủ tịch UBND cấp huyện, cấp tỉnh; Bộ trưởng Bộ tài nguyên môi trường) Việc phân định thẩm quyền giải tranh chấp đất đai theo hai tiêu chí: 71 Tính pháp lý việc sử dụng đất, đó, đương có giấy tờ QSDĐ15 vụ việc thuộc thẩm quyền giải Tòa án; đương khơng có giấy tờ QSDĐ mà lựa chọn việc yêu cầu giải tranh chấp UBND vụ việc thuộc thẩm quyền giải UBND; Tính sở hữu tài sản tranh chấp Trong đó, tài sản (thuộc sở hữu tư nhân) gắn liền với đất tranh chấp thuộc thẩm quyền giải Tòa án Trong giai đoạn trước ban hành LĐĐ năm 2003, việc giải tranh chấp đất đai thực theo hướng dẫn Thông tư liên tịch Tổng cục Địa (nay Bộ tài ngun mơi trường), Tịa án nhân dân tối cao Viện Kiểm sát nhân dân tối cao16 Điều 203 LĐĐ năm 2013 kế thừa quy định LĐĐ năm 1993, LĐĐ năm 2003 pháp điển từ nội dung hướng dẫn Thông tư liên tịch Tuy nhiên, từ LĐĐ năm 2013 có hiệu lực thi hành (ngày 01/07/2014) đến nay, dường chưa có văn hướng dẫn chi tiết quy định Điều 203 LĐĐ năm 2013 Do có khác lớn chế, trình tự, thủ tục giải tranh chấp đất đai theo thẩm quyền Tịa án (có thể giải nhiều lần) theo thẩm quyền UBND (chỉ giải hai lần), nên thực tiễn phát sinh vướng mắc sau: 3311 X ẩ ề e ấ ề QSD Cách quy định “ có giấy tờ QSDĐ theo Điều 100 LĐĐ năm 2013 tạo nhiều cách hiểu khác Nếu theo BLTTDS năm 2015, đương bên liên quan đến tranh chấp; theo LĐĐ năm 2013, người sử dụng đất Thực tiễn đặt nhiều loại tranh chấp khó xác định đương có tranh chấp chưa có sở xác định phần diện tích đất tranh chấp thuộc ai, người có giấy tờ hay người sử dụng liền kề Từ đó, quan nhà nước có thẩm quyền khó có sở để thụ lý có đơn khởi kiện tranh chấp, vậy, Tịa án thụ lý không thụ lý vụ án 15 Giấy tờ QSDĐ bao gồm: Giấy chứng nhận QSDĐ có loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật Đất đai 2013 16 Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/01/2002 Toà án nhân dân Tối cao, Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao, Tổng cục Địa việc hướng dẫn thẩm quyền Tồ án nhân dân việc giải tranh chấp liên quan đến QSDĐ 72 Mặt khác, chất giải tranh chấp xác định phần diện tích đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng thẩm quyền giải lại theo người có giấy tờ Như vậy, phần diện tích đất tranh chấp có hai người có người có giấy tờ; chí, có trường hợp giấy tờ người thứ ba cầm giữ Nếu bên thiệt hại bên khơng giữ giấy tờ khởi kiện để bảo vệ quyền lợi Đặc biệt, quy trình cấp giấy chứng nhận, quản lý hồ sơ địa chính, Nhà nước thiết lập hai kênh: M , cấp giấy tờ chứng nhận cho người sử dụng; Hai là, lưu giữ hồ sơ địa Hiện nay, Văn phòng đăng ký đất đai giao trách nhiệm quản lý tổ chức khai thác thông tin hồ sơ địa Theo đó, người có quyền lợi liên quan có quyền đề nghị cung cấp thông tin liên quan đến đất tranh chấp (trả phí dịch vụ), thơng tin có giá trị pháp lý 17 Như vậy, người bị xâm hại quyền lợi tranh chấp đất đai không nắm giữ giấy tờ QSDĐ pháp luật cho phép có cách để có giấy tờ có giá trị pháp lý QSDĐ tranh chấp Vì vậy, nên sửa đổi khái niệm “ thành “ để đảm bảo quyền lợi cho người bị xâm hại quyền lợi QSDĐ tranh chấp khởi kiện Người khởi kiện người có loại giấy tờ QSDĐ có văn xác nhận Văn phòng đăng ký đất đai có giấy tờ QSDĐ 3312 X ẩ ề e ề ấ Quy định Điều 203 LĐĐ năm 2013 không hạn chế tranh chấp tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền giải Tịa án nhân dân mà đất có hay khơng có giấy tờ QSDĐ Mặt khác, hệ thống pháp luật hành chưa thống phân loại tài sản gắn liền với đất18 Do vậy, tiêu chí định lượng tài sản gắn liền với đất khó xác định Điều dẫn đến tiêu cực phát sinh thực tế Tòa án nhân dân thụ lý giải khơng giải quyết, trường hợp khó xác định ranh giới có hay khơng có tài sản gắn liền với đất, 17 Khoản Điều 67 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai Bộ luật Dân chia tài sản gắn liền với đất thành loại là: nhà, cơng trình xây dựng, tài sản khác gắn liền với đất tài sản khác pháp luật quy định; Luật sửa đổi, bổ sung số điều luật liên quan đến đầu tư xây dựng (Luật số 38/2009/QH12) chia thành loại là: nhà tài sản khắc gắn liền với đất 18 73 ụ: Có vụ việc cịn hàng gạch xây móng nhà đất xác định có hay khơng có tài sản gắn liền với đất19 Theo hướng dẫn trước tranh chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất khơng có giấy tờ QSDĐ khơng có văn UBND cấp có thẩm quyền khẳng định đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận Tồ án nhân dân giải tranh chấp tài sản, cịn UBND cấp có thẩm quyền giải QSDĐ20 Như vậy, hiểu theo khoản Điều 203 LĐĐ năm 2013 thẩm quyền giải tranh chấp tài sản đất bị tách rời nên thực tế, có tình trạng người có thẩm quyền UBND coi giải tranh chấp tài sản Toà án bao gồm giải QSDĐ, nhằm để hợp thức hóa QSDĐ ngược lại; chí, có nhiều trường hợp vụ việc Tòa án nhân dân UBND giải theo hai hướng khác Trong đó, từ lâu pháp luật xây dựng có quy định điều kiện xây dựng cơng trình đất theo hướng lấy đất làm trung tâm, đất hợp pháp xây dựng21 Hiện thời điểm nước hoàn thành việc cấp số lượng lớn giấy chứng nhận cho người sử dụng đất22 Do vậy, cần xác định rõ Tòa án giải tranh chấp tài sản gắn liền với đất ấ ấ ề QSD , trường hợp chưa có giấy tờ QSDĐ khơng giải trường hợp ngày giảm dần, đợi giải trình cấp giấy chứng nhận 3.3.2 Về giải hậu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu Để bảo đảm tính thống tính hợp lý giải hậu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu, tác giả thấy cần thống số nhận thức sau đây: - Trong trường hợp đối tượng hợp đồng dân vô hiệu vật tiền, bên phải hoàn lại cho bên khoản tiền nhận khơng phải quan hệ hợp đồng vay tài sản, nên việc tính lãi suất 19 Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp QSDĐ Tòa án nhân dân - Nguyễn Văn Luật, Tưởng Duy Lượng, Đề cấp Bộ (Năm 2001), Trang 31, ví dụ 20 Điểm mục I Thơng tư Liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/01/2002 Tòa án nhân dân Tối cao, Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao, Tổng cục Địa hướng dẫn thẩm quyền Tịa án nhân dân việc giải vụ án tranh chấp liên quan đến QSDĐ [21] Thông tư Liên tịch số 09/1999/TTLT-BXD-TCĐC ngày 10/12/1999 Bộ Xây dựng Tổng cục Địa hướng dẫn cấp giấy phép xây dựng [22] Theo Nghị số 07/2007/QH12 ngày 12/11/2007 Quốc hội kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2008 74 biện pháp (phương pháp) xác định thiệt hại không phù hợp, không với chất giao dịch - Trong kinh tế thị trường quan hệ hàng hố, tiền tệ chi phối quan hệ dân Tài sản bên đem giao dịch hàng hoá; giá trị chúng thể giá Các bên trao đổi sở ngang giá QSDĐ tài sản, giao dịch trị giá thành tiền - Cần nhận thức hợp đồng dân hành vi pháp lý giao kết ý chí hai bên, hợp đồng vơ hiệu thơng thường ta coi có hành vi trái pháp luật hai bên hành vi nguyên nhân chủ quan gây nên thiệt hại cho bên hai bên tham gia giao kết hợp đồng Vì vậy, trường hợp phải xem xét đến lỗi hai bên Lỗi yếu tố định trách nhiệm dân cụ thể bên tham gia giao kết hợp đồng Từ nhận thức trên, kiến nghị cách giải hậu hợp đồng vô hiệu sau: Nguyên tắc phân chia thiệt hại hợp đồng bị huỷ phần hay toàn Trong trường hợp có thiệt hại mà bên có lỗi bên tự chịu phần thiệt hại Tồ án cần cân nhắc để phân biệt lỗi nặng, nhẹ bên xác định trách nhiệm dân theo tỷ lệ lỗi bên Nếu lỗi hai bên tương đương bên chịu ½ thiệt hại Nếu bên có lỗi bên phải bồi thường thiệt hại cho bên 3.3.3 Giải tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ Để thống giải tranh chấp loại này, vụ án ly hôn, xin đề xuất giải pháp sau: - Đối với trường hợp sau kết hôn, vợ chồng sống chung với gia đình nhà chồng nhà vợ, cha mẹ chồng cha mẹ vợ đồng ý để trai, dâu gái, rể sử dụng đất (làm nhà ở, canh tác …) Họ sử dụng lâu, đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ Tồ án cơng nhận việc tặng cho hoàn thành, xác định đất tài sản chung vợ chồng để chia họ ly hôn - Nếu cha mẹ chồng đồng ý cho trai, dâu cha mẹ vợ đồng ý cho gái, rể làm nhà đất Trong trình sử dụng, họ chưa đăng ký, chưa cấp giấy chứng nhận QSDĐ,… Khi ly hôn cha, mẹ chồng cha mẹ vợ địi 75 lại đất Toà án vào quy định Điều 459 Bộ luật dân năm 2015 (tặng cho bất động sản) xác định việc tặng cho chưa có hiệu lực pháp luật Trong trường hợp này, QSDĐ tài sản chung vợ chồng mà thuộc quyền sử dụng cha mẹ Nếu người dâu rể có nhu cầu chỗ Tồ án nhân dân chia nhà đất cho họ buộc họ phải toán lại giá trị QSDĐ tương ứng cho cha mẹ chồng hay cha mẹ vợ Trong trường hợp tặng cho có điều kiện giải tranh chấp, Tòa án nhân dân cần xác định rõ có hay khơng có điều kiện mà đương nêu điều kiện thực hay chưa để giải cho ( ụ: cha mẹ vợ cho gái, rể đất để làm nhà với điều kiện già yếu, gái rể phải chăm sóc, ni nấng họ, vợ chồng người gái, rể ly hôn; cha mẹ vợ địi lại đất, Tồ án nhân dân vào quy định Điều 462 Bộ luật dân năm 2015 (tặng cho tài sản có điều kiện) để xem xét,… 76 KẾT LUẬN Tranh chấp đất đai tượng xã hội tồn mang tính khách quan Trong điều kiện kinh tế thị trường đất đai ngày trở nên có giá tranh chấp đất đai ngày gia tăng số lượng tính chất gay gắt, phức tạp nội dung Việc giải tranh chấp đất đai thiếu hiệu quả, không dứt điểm kịp thời dễ trở thành “ ể tiềm ẩn nguy gây ổn định trị, trật tự an tồn xã hội địa phương tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư kinh doanh Hiện nay, giải tranh chấp đất đai lĩnh vực thu hút quan tâm đặc biệt Đảng, Nhà nước tất cấp, ngành, tầng lớp nhân dân xã hội Nhà nước ta Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa 23, xu hướng giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân tất yếu xã hội công dân, bảo đảm cho nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩa thực thi đầy đủ Điều thể rõ kể từ sau Hiến pháp năm 2013 đời nay; đặc biệt, sau Luật Đất đai năm 2013 thơng qua có hiệu lực thi hành (ngày 01/07/2014), tạo bước đột phá quy định giải tranh chấp đất đai So với Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1998, năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 có nhiều điểm mới, điểm khác thẩm quyền giải tranh chấp với đặc điểm trọng đến phương thức giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân; mặt tư duy, thể rõ xu hướng tiến tới giao hầu hết tranh chấp đất đai cho Tòa án nhân dân giải Thực tiễn thời gian qua, Toà án nhân dân cấp giải hàng vạn vụ tranh chấp đất đai năm, góp phần tạo ổn định trị, bảo đảm quốc phịng an ninh góp phần tích cực vào việc phát triển kinh tế, xã hội đất nước, Đảng, Nhà nước nhân dân đánh giá cao Tuy nhiên, trình thực nhiệm vụ mình, Tịa án nhân dân cấp gặp nhiều vướng mắc, hạn chế, bộc lộ lúng túng, yếu Ngoài nguyên nhân chủ quan ngành lực, trình độ chun mơn nghiệp vụ phận cán bộ, Thẩm phán hạn chế, chưa cập nhật, trang bị đầy đủ kỹ bản, cần thiết giải 23 Điều Hiến pháp năm 2013 77 án,… nguyên nhân khách quan hệ thống sách, pháp luật đất đai Nhà nước ta thiếu ổn định, thời kỳ, giai đoạn phát triển đất nước lại có khác nhau; nội dung quy định chưa rõ ràng, cịn nhiều chồng chéo, chưa giải thích kịp thời Bên cạnh đó, ý thức chấp hành pháp luật người dân cịn hạn chế; cơng tác quản lý nhà nước đất đai nhiều yếu kém, Những điều làm ảnh hưởng lớn đến hiệu công tác giải tranh chấp đất đai Toà án nhân dân cấp Là người hoạt động thực tiễn ngành Tòa án nhân dân, lựa chọn nghiên cứu đề tài này, mong muốn thông qua việc tổng hợp kết thực tiễn giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh, sở số liệu giải vụ án dân nói chung vụ án tranh chấp đất đai nói riêng, tiến hành phân tích, đánh giá cách tồn diện yếu tố làm ảnh hưởng đến hiệu công tác xét xử, giải vụ án tranh chấp này, tìm thành tựu tích cực, hạn chế, yếu kém,… Trong đó, sâu phân tích, nhận định tính phù hợp bất hợp lý quy định pháp luật đất đai hành áp dụng thực tiễn giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân Từ đó, tìm ngun nhân dẫn đến hạn chế, yếu nhằm xây dựng giải pháp, kiến nghị để nâng cao hiệu công tác giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân thời gian tới Tôi nhận thức rằng, nâng cao hiệu việc giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân đòi hỏi tất yếu khách quan giai đoạn đổi đất nước ta ngành Tòa án nhân dân nói chung Tịa án nhân dân quận Bình Thạnh nói riêng Việc nghiên cứu làm rõ quy định tố tụng áp dụng luật thực định giải tranh chấp đất đai Toà án nhân dân theo Luật đất đai năm 2013, Bộ luật dân năm 2015, Luật tổ chức Tòa án nhân dân năm 2014 Bộ luật tố tụng dân năm 2014 văn pháp luật khác có liên quan có ý nghĩa quan trọng DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), ổ ấ 193/ 2003 -BTNMT - Báo ổ ấ 06/9/2012, tr.16, tr.21 Nguyễn Thị Cam (1997), ề ụ ấ Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (2015), 2014, Nxb Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), ứ X , Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.74 ể Đảng Cộng sản Việt Nam (2016), ứ X , Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội ể Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), ( ỳ ổ X), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.836 Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.75 ứ7 ấ Nguyễn Thu Hiền (2006), Đề tài “ ứ ề ụ ấ Viện Nghiên cứu Địa (Bộ Tài nguyên Môi trường), Hà Nội Trần Quang Huy (2009), “Pháp Luật Đất đai Việt Nam hành - Nhìn từ góc độ bảo đảm quyền người sử dụng đất”, , (08) 10 Nguyễn Mạnh Khởi (2007), “Quyền sở hữu bất động sản Việt Nam người Việt Nam định cư nước tổ chức, cá nhân nước ngoài”, D , (03) 11 Nguyễn Ngọc Minh (2014), “Những sửa đổi, bổ sung chế định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013”, , (Đặc san tháng 11/2014 Luật Đất đai năm 2013) 12 Nguyễn Thị Nga (2011), Đề tài Nghiên cứu Khoa học cấp Trường: Hoàn ề ề ụ ấ , Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 13 Lương Xuân Quỳ (1994), ề , Nxb Thống kê, Hà Nội, tr.8 14 Trần Quốc Toản (chủ biên, 2013), ổ , Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội ữ 15 Trường Đại học Luật Hà Nội (2010), G an nhân dân, Hà Nội ấ ấ - Lý , Nxb Công 16 Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), G , Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr.448 ấ 17 Trường Đại học Luật Hà Nội (2013), 2013 (Số chuyên đề) - ặ ề 18 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), ể G ữ (Phần Luật đất đai, Luật lao động, Tư pháp Quốc tế), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr.69 19 Nguyễn Quang Tuyến (2003), Trường Đại học Luật Hà Nội ề ấ ụ ấ Luận văn Tiến sĩ luật học, 20 Nguyễn Quang Tuyến (2004), “Quyền nghĩa vụ người nước sử dụng đất Việt Nam”, D , (10) 21 ể (1999), Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội, tr 133 - 134 22 Lê Văn Tứ (1997), “Quyền sử dụng đất - khái niệm pháp lý, khái niệm kinh tế”, ứ , (09) 23 Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam - Viện Nhà nước Pháp luật (tháng 12/2015), ổ ề : ể ấ 2013, Hà Nội 24 Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), điển Bách khoa & Nxb Tư pháp, Hà Nội, tr 218 - 219 ể , Nxb Từ 25 Nguyễn Như Ý (chủ biên, 2001), Giáo dục, Hà Nội, tr.227 ể ụ , Nxb 26 Tịa án Nhân dân quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh, Báo cáo 2013 ụ 2014 (S 01/10/2012 30/09/2013) 27 Tịa án Nhân dân quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh, Báo cáo 2014 ụ m 2015 (S 01/10/2013 30/09/2014) 28 Tòa án Nhân dân quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh, Báo cáo 2015 30/09/2015.) ụ 2016 (S 01/10/2014 VĂN BẢN PHÁP LUẬT VÀ DƢỚI LUẬT 29 Ban Chấp hành trung ương (2003), 12/3/2003 ề ụ ổ ề ấ ấ , Hà Nội 30 Ban Chấp hành trung ương (2012), X 31/10/2012 ề ụ ổ ỳ ẩ ổ ể ề e 26-NQ/TW, ngày ỳ ẩ 19-NQ-TW ứ6 ấ ể 2020 , Hà Nội 31 Chính phủ (2004), ấ Hà Nội 181/2004/ 32 Chính phủ (2014), 43/2014/ -CP, ngày 15/05/2014 Quy ấ , Hà Nội ề -CP, 29/10/2004 ề 33 Chủ tịch Chính phủ Việt Nam dân chủ cộng hịa (1948), S 104/SL, ngày 01/01/1948, Hà Hội 34 Quốc hội (2005), 2005, Hà Nội 35 Quốc hội (2005), 2015, Hà Nội 36 Quốc hội (2005), ụ 2004, Hà Nội 37 Quốc hội (2005), ụ 2015, Hà Nội 39 Quốc hội (2013), 40 Quốc hội (1987), 2013, Hà Nội ấ 41 Quốc hội (1993), 1987, ngày 29/12/1987, Hà Nội ấ 1993 24/ / , ngày 24/7/1993, Hà Nội 42 Quốc hội (2003), ấ 2003 13/2003/QH11, ngày 10/12/2003, ấ 2013 45/2013/QH13, ngày 29/11/2013, Hà Nội 43 Quốc hội (2013), Hà Nội 44 Quốc hội (1998), 1993, ổ ổ ề ấ ề ấ 10/1998/Q 10, ngày 02/12/1998, Hà Nội 45 Quốc hội (2001), ổ ổ 1993, 25/2001/Q 10, ngày 29/6/2001, Hà Nội 46 Tòa án nhân dân tối cao-Viện kiểm sát nhân dân tối cao-Tổng cục quản lý ruộng đất (1990), 04-TT/LN, ngày 03/05/1990, Hà Nội 47 Tòa án nhân dân tối cao-Viện kiểm sát nhân dân tối cao-Tổng cục địa chính, 02/ 28/7/1997, Hà Nội 48 Tòa án nhân dân tối cao-Viện kiểm sát nhân dân tối cao-Tổng cục quản lý địa chính, 01/TTLT, ngày 03/01/2002, Hà Nội 49 UBND Thành phố Hồ Chí Minh (2014), ỉ 15/07/2014 ề ể ấ M 50 UBND Thành phố Hồ Chí Minh (2014), Q UBND ngày 24/12/2014 ề ấ ặ U 16/2014/ -UBND, 50/2014/Q - M 51 UBND Thành phố Hồ Chí Minh (2014), Q D 31/12/2014 ề Q ề M ụ 01/01/2015 51/2014/Q ấ 31/12/2019 52 UBND Thành phố Hồ Chí Minh (2014), Q 08/10/2014 ề ể 4963/Q -UBND ấ M 53 UBND Thành phố Hồ Chí Minh (2015), Q U D 15/05/2015 ề ấ Q ề ồ 54 UBND Thành phố Hồ Chí Minh (2015), Q ngày 03/06/2015 ề 23/2015/Q - ấ ỗ M 2602/Q -UBND Sở M Danh mục án, định 55 Bản án sơ thẩm số 38/2006/DS-ST ngày 20/7/2006 việc “Tranh chấp tài sản chung chưa chia” Tịa án nhân dân quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh 56 Bản án sơ thẩm ngày 27/12/2013 việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Tịa án nhân dân quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh 57 Bản án sơ thẩm số 499/2014/DS-ST ngày 26/9/2014 việc “Tranh chấp tài sản chung chưa chia” Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh 58 Bản án sơ thẩm số 44/2013/DSST ngày 24/7/2013 việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất” Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh 59 Bản án sơ thẩm số 578/2014/DS-PT ngày 19/11/2014 việc “ Tranh chấp quyền sử dụng đất” Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh 60 Bản án phúc thẩm số 162/2007/DSPT ngày 31/01/2007 việc “Tranh chấp tài sản chung chưa chia” Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh 61 Bản án phúc thẩm số 321/2015/DS-PT ngày 23/3/2015 việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất” Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh 62 Bản án phúc thẩm số 508/2015/DS-PT ngày 23/4/2015 việc “Tranh chấp tài sản chung chưa chia” Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh 63 Quyết định giám đốc thẩm số 266/2010/DS-GĐT ngày 25/5/2010 việc “Tranh chấp tài sản chung chưa chia” Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao ... niệm pháp luật giải tranh chấp đất đai? ??……………………….27 Chƣơng THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH THẠNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. .. thành 03 chương: Những vấn đề lý luận giải tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai Tòa án Thực trạng pháp luật giải tranh chấp đất đai từ thực tiễn xét xử TAND quận Bình Thạnh, thành phố Hồ. .. TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH THẠNH - THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Nội dung quy định giải tranh chấp đất đai Tòa án 2.1.1 Các quy định pháp luật đất đai Pháp luật