Pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn thi hành tại Tòa án nhân dân quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Pháp luật về giải quyết TCĐĐ ra đời nhằm hướng dẫn các bên tranh chấp có thái độ, cách hành xử văn minh khi giải quyết bất đồng, mâu thuẫn về đất đai; đồng thời, tạo cơ sở pháp lý cho ho

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHÙNG THỊ PHƯƠNG THẢO

PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN

QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành : Luật kinh tế

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, ví dụ

và trích dẫn trong Luận văn có nguồn gốc rõ ràng, đảm bảo chính xác, tin cậy và trung thực Các kết quả nghiên cứu trong luận văn do tôi tự tìm hiểu, phân tích một cách khách quan và phù hợp với thực tiễn tại Tòa án nhân dân quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn này

Phùng Thị Phương Thảo

BLDS : Bộ luật dân sự BLTTDS : Bộ luật tố tụng dân sự

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TAND : Tòa án nhân dân

TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao TCĐĐ : Trách nhiệm hình sự TTDS : Tố tụng dân sự UBND : Uỷ ban nhân dân

Số hiệu

bảng

2.1 Kết quả các vụ án đất đai được TAND quận Cầu Giấy thụ

lý, giải quyết (từ năm 2013 - năm 2017)

42

2.2 Kết quả hòa giải các vụ án TCĐĐ tại TAND quận Cầu Giấy

(từ năm 2013 - năm 2017

46

2.3 Kết quả giải quyết các vụ án TCĐĐ tại TAND quận Cầu

Giấy (từ năm 2013 - năm 2017)

46

2.4 Kết quả xét xử; kháng cáo, kháng nghị; hủy, sửa bản án đã

tuyên của TAND quận Cầu Giấy (từ năm 2013 - năm 2017)

47

Lời cam đoan

Danh mục từ viết tắt

Danh mục các bảng

Mục lục

Trang

PHẦN MỞ ĐẦU……… 1

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài……… 1

2 Tình hình nghiên cứu ……… 2

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu……… 3

3.1 Mục đích nghiên cứu ………

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu………

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu………

4.1 Đối tượng nghiên cứu………

4.2 Phạm vi nghiên cứu………

3 3 4 4 4 5 Phương pháp nghiên cứu ……… 4

6 Những đóng góp mới của luận văn………

7 Kết cấu của luận văn………

5 5 Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT

ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THÔNG QUA TÒA ÁN NHÂN DÂN……… 6

1.1 Lý luận về tranh chấp đất đai………

1.1.1 Khái niệm tranh chấp đất đai ………

1.1.2 Đặc điểm của tranh chấp đất đai ………

1.1.3 Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến………

1.1.4 Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai ………

1.1.5 Hậu quả của tranh chấp đất đai ………

6 6 7 8 10 14 1.2 Lý luận về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân 1.2.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân 1.2.2 Mục đích, ý nghĩa của giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân ………

1.2.3 Các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nói riêng.………

15

15

18

19

1.2.4 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai thông quaTòa án nhân dân

1.2.5 Vai trò, ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa

21

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TÒA ÁN NHÂN

2.1 Nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai ……… 26

2.1.1 Nội dung các quy định về hòa giải tranh chấp đất đai……… 26

2.1.2 Nội dung các quy định của Luật đất đai năm 2013 về giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân ……… 28

2.1.3 Nội dung các quy định của pháp luật tố tụng dân sự về giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân ………

2.1.4 Nội dung các quy định về hệ thống Tòa án nhân dân………

2.2 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp đất

đai tại Tòa án nhân dân quận Cầu Giấy - thành phố Hà Nội………

2.2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, dân số, tình hình kinh tế - xã hội của quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội tác động đến thực tiễn thi hành pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội………

2.2.2 Thực trạng thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội………

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

và nâng cao hiệu quả thi hành tại Tòa án nhân dân quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội ………

3.1.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

3.1.2 Định hướng nâng cao hiệu quả thi hành tại Tòa án nhân dân quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội………

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và nâng cao hiệu quả thi hành tại Tòa án nhân dân quận Cầu Giấy, thành phố

Kết luận Chương 3……… 78

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Kể từ khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường (đặc biệt trong những năm gần đây), tình hình tranh chấp đất đai (TCĐĐ) ngày càng tăng về số lượng lẫn tính chất phức tạp về nội dung Các dạng TCĐĐ phổ biến trên thực tế là tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ); tranh chấp do lấn, chiếm đất; tranh chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất; TCĐĐ là tài sản chung của vợ chồng trong các vụ án ly hôn Đã có nhiều công trình nghiên cứu, tìm hiểu về TCĐĐ chỉ ra nguyên nhân, bao gồm nguyên nhân chủ quan và nguyên nhân khách quan; đồng thời, đề xuất các giải pháp khắc phục Pháp luật về giải quyết TCĐĐ ra đời nhằm hướng dẫn các bên tranh chấp có thái độ, cách hành xử văn minh khi giải quyết bất đồng, mâu thuẫn về đất đai; đồng thời, tạo cơ

sở pháp lý cho hoạt động giải quyết TCĐĐ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nói chung và của Tòa án nhân dân (TAND) nói riêng Thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai trong giải quyết TCĐĐ của các cơ quan nhà nước nói chung và của TAND nói riêng thời gian qua đạt được những kết quả tích cực như giải quyết ổn thỏa nhiều vụ việc TCĐĐ phức tạp, kéo dài; nâng cao ý thức tôn trọng và chấp hành pháp luật không chỉ của các bên đương sự mà còn của đội ngũ cán bộ, công chức nhà nước, thẩm phán làm nhiệm vụ giải quyết TCĐĐ v.v Song bên cạnh những kết quả đạt được, việc thi hành pháp luật trong lĩnh vực này của TAND còn bộc lộ một số hạn chế như vẫn còn một số lượng đáng kể các vụ án xét xử sơ thẩm bị kháng nghị, hủy quyết định của cấp sơ thẩm; hiệu quả thực thi thấp v.v Điều này

có nguyên nhân từ việc áp dụng chưa đúng, chưa chính xác pháp luật trong giải quyết TCĐĐ của các thẩm phán - cho dù pháp luật đất đai (trong đó có các quy định

về giải quyết TCĐĐ) thường xuyên được sửa đổi, bổ sung nhằm phù hợp với thực tiễn Để khắc phục hạn chế này, việc tiếp tục nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật giải quyết TCĐĐ tại TAND vẫn cần thiết Đặc biệt là trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) năm 2014 và Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 v.v được ban hành với những sửa đổi, bổ sung về giải quyết TCĐĐ của TAND

Cầu Giấy là một quận nội thành nằm ở phía Tây của Thủ đô Hà Nội được thành lập trên cơ sở tách một phần diện tích tự nhiên - dân số của huyện Từ Liêm (cũ) Trong những năm qua, tốc độ đô thị hóa khu vực phía Tây của Hà Nội nói chung và của quận Cầu Giấy nói riêng phát triển rất nhanh chóng và mạnh mẽ Hệ thống cơ

sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội được đầu tư xây dựng đồng bộ, hiện đại với việc mở rộng tuyến đường 32 Hà Nội - Sơn Tây; đường Phạm Văn Đồng v.v ; phát

triển các khu đô thị mới Trung Yên, Yên Hòa… Đây là điều kiện quan trọng để quận Cầu Giấy phát triển toàn diện về kinh tế - xã hội Giá đất ở địa phương này tăng với tốc độ chóng mặt kéo theo các tranh chấp, khiếu kiện về đất đai phức tạp, kéo dài Mặt khác, phát huy truyền thống cách mạng trong công cuộc đổi mới toàn diện đất nước, Đảng bộ, chính quyền, quân và dân quận Cầu Giấy đã không ngừng vượt khó để xây dựng quê hương ngày càng giàu đẹp Cùng với sự chuyển mình đi lên của đất nước, tốc độ phát triển kinh tế của quận Cầu Giấy không ngừng được nâng cao góp phần cải thiện chất lượng đời sống của nhân dân Đóng góp vào thành tựu phát triển chung của quận Cầu Giấy không thể không ghi nhận những kết quả của thực tiễn thi hành pháp luật giải quyết TCĐĐ tại TAND quận Cầu Giấy vào việc duy trì sự ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội Dẫu vậy, thực tiễn thi hành pháp luật giải quyết TCĐĐ tại TAND quận Cầu Giấy vẫn để lại những suy nghĩ, trăn trở khi số lượng không nhỏ các vụ việc TCĐĐ được xét xử bị kháng cáo, kháng nghị hoặc hủy bản án Điều này đặt ra yêu cầu phải có sự nghiên cứu để tìm ra nguyên nhân và đưa ra giải pháp khắc phục Mặt khác, việc tìm hiểu thực tiễn thi hành pháp luật giải quyết TCĐĐ tại TAND đã được nhiều công trình khoa học nghiên cứu Tuy nhiên, tìm hiểu và đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật giải quyết TCĐĐ tại TAND quận Cầu Giấy một cách có hệ thống, đầy đủ, toàn diện trên phương diện lý luận và thực tiễn tham chiếu với các đạo Luật Đất đai năm 2013, BLTTDS năm 2014, BLDS năm 2015 v.v thì dường như vẫn còn ít công trình khoa học nghiên cứu Do vậy, đề tài này vẫn còn nhiều dư địa để nghiên cứu

Với những lý do cơ bản trên đây, học viên lựa chọn đề tài "Pháp luật giải

quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn thi hành tại Tòa án nhân dân quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội" làm luận văn thạc sĩ luật học

2 Tình hình nghiên cứu

Nghiên cứu pháp luật giải quyết TCĐĐ và thực tiễn thi hành tại TAND đã

có nhiều công trình được công bố mà tiêu biểu là một số công trình khoa học cụ thể

sau đây: 1) Lê Xuân Thân (2004), Áp dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của

Tòa án nhân dân ở Việt Nam hiện nay, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện Chính trị

Quốc gia Hồ Chí Minh; 2) Chu Đức Thắng (2004), Áp dụng pháp luật trong việc

giải quyết các vụ án dân sự của Tòa án nhân dân ở cấp tỉnh ở Việt Nam hiện nay,

Luận văn thạc sĩ luật học, Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh; 3) Lưu Tiến

Dũng (2005), Bàn về áp dụng pháp luật trong công tác xét xử, Tạp chí TAND, số 5; 4) Phạm Thanh Hải (2005), Trao đổi thêm về việc áp dụng Điều 136 Luật Đất đai

năm 2003, Tạp chí TAND, số 5; 5) Nguyễn Văn Cường (2005), Những vấn đề cần trao đổi khi áp dụng Điều 136 Luật Đất đai năm 2003, Tạp chí TAND, số 8; 6) Thủy

Nguyên (2005), Áp dụng Luật hôn nhân gia đình khi giải quyết vụ án có yếu tố

nước ngoài, Tạp chí TAND, số 9; 7) Ban Biên tập Tạp chí TAND (2005), Những

vấn đề trao đổi khi áp dụng Điều 136 Luật Đất đai năm 2003, Tạp chí TAND, số 9;

8) Hoàng Việt Trung (2014), Pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất từ thực tiễn

xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ luật học,

Học viện Khoa học Xã hội; 9) Tưởng Duy Lượng (2005), Bình luận về một số vụ án

hôn nhân và gia đình, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; 10) Phan Thị Hương Thủy

(2005), 99 tình huống và tư vấn pháp luật về thừa kế nhà và quyền sử dụng đất, Nxb Tư pháp, Hà Nội; 11) Nguyễn Hữu Ước (2008), Nghị quyết của Hội đồng

Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao từ năm 2000 - 2007, Nxb Tư pháp, Hà Nội;

12) Nguyễn Thị Lan Phương (2017), Áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp đất

đai qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại - tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc

sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; 13) Định Thị Phương Thảo

(2016), Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn xét xử tại Tòa án

nhân dân quận Bình Thạnh - Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ luật học,

Trường Đại học Luật Hà Nội; 14) Trần Đức Thịnh (2017), Thực tiễn thi hành pháp

luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân thành phố Hòa Bình - tỉnh Hòa Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Đại học Mở Hà Nội v.v Các công trình

nghiên cứu, bài viết nêu trên về cơ bản đều được tiếp cận, nghiên cứu, nhận định và đánh giá dưới nhiều khía cạnh và ở những mức độ khác nhau về những nội dung có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến pháp luật về TCĐĐ và giải quyết TCĐĐ thông qua TAND Qua đó đã phần nào làm giàu thêm kiến thức lý luận và thực tiễn

về vấn đề TCĐĐ và giải quyết TCĐĐ

Tuy nhiên, tìm hiểu pháp luật về giải quyết TCĐĐ và thực tiễn thi hành tại TAND quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội một cách có hệ thống, đầy đủ và toàn diện thì dường như vẫn còn ít được nghiên cứu Chính vì vậy, rất cần có một công trình nghiên cứu, tìm hiểu về vấn đề này một cách hệ thống toàn diện cả về lý luận và thực tiễn Trên cơ sở tham khảo và kế thừa kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học có liên quan đến đề tài đã công bố, luận văn đi sâu tìm hiểu pháp luật về giải quyết TCĐĐ và thực tiễn thi hành tại TAND quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu tổng quát của luận văn là đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết TCĐĐ và nâng cao hiệu quả thi hành tại TAND quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn xác định những nhiệm vụ cụ thể sau đây:

- Nghiên cứu những vấn đề lý luận về TCĐĐ và giải quyết TCĐĐ thông qua TAND trên những vấn đề cụ thể sau: i) Phân tích khái niệm và đặc điểm của

TCĐĐ; các dạng TCĐĐ; nguyên nhân và hậu quả của TCĐĐ; ii) Phân tích khái niệm và đặc điểm của giải quyết TCĐĐ; ý nghĩa của giải quyết TCĐĐ; các nguyên tắc giải quyết TCĐĐ; các hình thức giải quyết TCĐĐ; đặc điểm và tính ưu việt của giải quyết TCĐĐ bằng TAND; yêu cầu của việc giải quyết TCĐĐ bằng TAND

- Phân tích thực trạng pháp luật về giải quyết TCĐĐ; đánh giá thực tiễn thi hành tại quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

- Đưa ra định hướng và giải pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật về giải quyết TCĐĐ và nâng cao hiệu quả thi hành tại TAND quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Dựa trên mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu, luận văn xác định đối tượng nghiên cứu khu trú vào các nội dung cụ thể sau đây:

- Quy định về giải quyết TCĐĐ của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

- Quy định của BLTTDS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành

- Các nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC) hướng dẫn về đường lối xét xử các vụ án TCĐĐ thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND

- Các quan điểm lý luận, trường phái lý thuyết về TCĐĐ, giải quyết TCĐĐ

và thi hành pháp luật về giải quyết TCĐĐ tại TAND

- Các văn bản về nghiệp vụ xét xử các vụ việc TCĐĐ của TAND thành phố

5 Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu, trong quá trình nghiên cứu, luận văn đã

sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin

- Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:

i) Phương pháp phân tích, phương pháp lập luận lô gic, phương pháp hệ thống, nghiên cứu liên ngành v.v được sử dụng khi nghiên cứu Chương 1 Lý luận

về TCĐĐ và giải quyết TCĐĐ thông qua TAND

ii) Phương pháp diễn giải, phương pháp phân tích kết hợp với luận giải v.v được sử dụng nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả thi hành pháp luật về giải quyết TCĐĐ tại TAND; yêu cầu nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giải quyết TCĐĐ tại TAND v.v

iii) Phương pháp bình luận, phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp nghiên cứu hệ thống… được sử dụng khi đánh giá thực trạng thi hành pháp luật về giải quyết TCĐĐ tại TAND quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

iv) Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp… được sử dụng khi đề cập định hướng hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giải quyết TCĐĐ tại TAND quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

v) Phương pháp lập luận lôgic được sử dụng khi nghiên cứu đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giải quyết TCĐĐ tại TAND quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội v.v

6 Những đóng góp mới của luận văn

Trên cơ sở tham chiếu với Luật Đất đai năm 2013, luận văn đã có một số đóng góp nhất định Những đóng góp này được khu trú vào một số vấn đề cụ thể sau:

- Luận văn hệ thống hóa và góp phần bổ sung cơ sở lý luận về TCĐĐ và giải quyết TCĐĐ thông qua TAND dưới góc độ pháp luật

- Luận văn phân tích, bình luận, đánh giá về thực trạng thi hành pháp luật

về giải quyết TCĐĐ tại TAND quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

- Luận văn đề xuất định hướng, giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giải quyết TCĐĐ tại TAND quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích cho những ai quan tâm tìm hiểu về lĩnh vực pháp luật này

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh

chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân

Chương 2: Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực

tiễn thi hành tại Tòa án nhân dân quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Chương 3: Giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh

chấp đất đai và nâng cao hiệu quả thi hành tại Tòa án nhân dân quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT

TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THÔNG QUA TÒA ÁN NHÂN DÂN

1.1 Lý luận về tranh chấp đất đai

1.1.1 Khái niệm tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xuất hiện ở bất cứ hình thái kinh tế - xã hội nào Ở nước ta hiện nay, TCĐĐ đã trở thành một vấn đề phổ biến Vậy TCĐĐ là gì ? Trước khi tìm hiểu về khái niệm TCĐĐ, chúng ta cần hiểu thế nào là tranh chấp? Theo Đại Từ điển tiếng Việt (năm 1998) thì tranh chấp là giành giật, giằng co nhau cái không rõ thuộc về bên nào, là bất đồng, trái ngược nhau

Khái niệm TCĐĐ được giải thích trong Luật Đất đai năm 2013 như sau:

"Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai"1 Phân tích quy định trên của Luật Đất đai năm 2013, chúng ta thấy rằng các nhà làm luật đưa ra định nghĩa về TCĐĐ là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan

hệ đất đai Các nhà làm luật đã định nghĩa bằng cách sử dụng chính thuật ngữ cần định nghĩa để định nghĩa: "tranh chấp đất đai là tranh chấp " Cách định nghĩa như vậy chưa giúp người đọc hiểu được tranh chấp là gì? Bản chất của nó như thế nào? Tranh chấp là những mâu thuẫn, xung đột, những quan điểm, ý kiến khác nhau, thậm chí là đối nghịch, trái ngược nhau về cùng một vấn đề Trong quan hệ đất đai, tranh chấp chính là những mâu thuẫn, bất đồng giữa các chủ thể về các vấn đề lợi ích, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên chủ thể trong quan hệ đất đai Trong bất cứ quan hệ nào, lợi ích luôn là vấn đề được các chủ thể đặt lên hàng đầu, lợi ích luôn gắn liền với quyền và nghĩa vụ của mỗi bên Nói một cách trực diện là nếu không

có lợi ích sẽ khó có thể phát sinh quan hệ và không có quan hệ thì cũng không làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ giữa các bên chủ thể với nhau Vì thế, nói đến quyền và nghĩa vụ không thể không nhắc tới lợi ích đằng sau nó Trong nội hàm của khái niệm TCĐĐ tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, các nhà làm luật chỉ

nói đến "quyền và nghĩa vụ" là chưa đầy đủ Điều này đã được quy định tại Luật

Đất đai năm 2003, nhưng đến Luật Đất đai 2013 vẫn không có sự sửa đổi là chưa phù hợp với bản chất của các quan hệ xã hội nói chung, quan hệ đất đai nói riêng và

vô hình chung thu hẹp nội hàm khái niệm TCĐĐ trong thực tế Tiếp tục phân tích

khái niệm TCĐĐ tại quy định này: "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền,

nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên " Trong khái niệm này,

nhà làm luật đã xác định chủ thể của TCĐĐ là hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai; đó có thể là bất đồng giữa những người sử dụng đất với nhau hoặc giữa người

1 Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013

sử dụng đất với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai về lợi ích, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Như vậy trong khái niệm này, nhà làm luật xác định một bên chủ thể trong tranh chấp phải là người sử dụng đất; bởi đối tượng của tranh chấp là lợi ích, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ thể còn lại có thể là người sử dụng đất khác hoặc là cơ quan quản lý nhà nước về đất đai

Về mặt nguyên tắc, một TCĐĐ sẽ được giải quyết bởi cơ quan tư pháp là TAND cấp có thẩm quyền hoặc cơ quan hành chính là Ủy ban nhân dân (UBND) cấp

có thẩm quyền (Điều 203 Luật Đất đai năm 2013) TCĐĐ thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự (TTDS) Bên cạnh đó, còn có một dạng TCĐĐ liên quan đến địa giới hành chính giữa các cấp đơn vị hành chính (xã, huyện, tỉnh) Dạng tranh chấp này không nằm trong nội hàm của khái niệm TCĐĐ quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013; vì đây là tranh chấp về quyền quản lý nhà nước về mặt lãnh thổ giữa các đơn vị hành chính liên quan đến tổ chức bộ máy nhà nước Như vậy, có thể thấy việc nhà làm luật xác định chủ thể và nội hàm của TCĐĐ như trên là phù hợp và nhất quán với chính sách đất đai của Nhà nước ta Có chăng như

đã phân tích ở trên, khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 cần thiết quy định rõ tranh chấp là gì và đưa thêm cụm từ "lợi ích" vào khái niệm, theo đó có thể định nghĩa

TCĐĐ như sau: Tranh chấp đất đai là những mâu thuẫn, xung đột về lợi ích, quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai

1.1.2 Đặc điểm của tranh chấp đất đai

Bên cạnh các đặc điểm chung của tranh chấp; TCĐĐ còn có các đặc điểm riêng chủ yếu sau:

Một là, đặc điểm về chủ thể Do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về

Nên TCĐĐ ở nước ta chỉ là tranh chấp diễn ra giữa người sử dụng đất với nhau hoặc giữa người sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác; chứ không có tranh chấp về quyền sở hữu đất đai Do đó, pháp luật đất đai quy định Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được điều chỉnh cho người khác khi thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Hai là, ở nước ta không có tranh chấp về quyền sở hữu đất đai mà chỉ tồn

tại tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quá trình SDĐ Do pháp luật nước ta chỉ thừa nhận một chế độ sở hữu đất đai

- Chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

Ba là, tranh chấp liên quan đến cơ sở pháp lý làm phát sinh quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất giữa một bên là cơ quan nhà nước có thẩm quyền với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong việc ra quyết định giao đất, cho thuê đất; quyết

2 Điều 4 Luật Đất đai năm 2013

định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; quyết định cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất (GCNQSDĐ); quyết định về phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất v.v là tranh chấp hành chính Việc giải quyết các tranh chấp này do Tòa hành chính giải quyết

Trong khi đó, tranh chấp về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người SDĐ giữa những người SDĐ với nhau hoặc giữa họ với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác khi thực hiện giao dịch về QSDĐ là tranh chấp mang tính chất dân sự Việc giải quyết loại tranh chấp này thuộc thẩm quyền của Tòa dân sự

Bốn là, TCĐĐ luôn gắn liền với quá trình SDĐ của các chủ thể nên khi xảy

ra không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tranh chấp mà còn làm ảnh hưởng đến các bất động sản (BĐS) liền kề, gây mất ổn định, bất đồng trong nội bộ nhân dân và ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, làm cho những chính sách, quy định pháp luật về đất đai của Nhà nước không được thực thi một cách triệt để

1.1.3 Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến

Tranh chấp đất đai là biểu hiện của những bất đồng, trái ngược trong quan điểm, suy nghĩ của các chủ thể có quyền quản lý và sử dụng đất đai Những biểu hiện này rất đa dạng, phong phú; vì vậy TCĐĐ cũng tồn tại dưới nhiều hình thức khác nhau, tùy theo mục đích nghiên cứu và tiêu chí phân loại mà TCĐĐ được chia thành các loại Căn cứ vào bản chất pháp lý, có thể chia TCĐĐ thành các dạng cơ bản sau:

Thứ nhất, tranh chấp về QSDĐ Đặc trưng của dạng tranh chấp này là các

bên chủ thể đều có QSDĐ và có sự chiếm hữu, sử dụng thực tế đất đai có tranh chấp Dạng tranh chấp này được chia ra thành một số tranh chấp cụ thể sau:

Một là, tranh chấp ai là người có QSDĐ Đây có thể là tranh chấp toàn bộ

một thửa đất hoặc nhiều thửa đất, tranh chấp một phần của thửa đất (tranh chấp ranh giới đất liền kề) giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới giữa những vùng đất mà họ được Nhà nước cho phép quản lý và sử dụng Loại tranh chấp này thường nảy sinh do một bên tự ý thay đổi mốc giới hoặc hai bên không xác định được với nhau về mốc giới sử dụng đất hoặc do quá trình quản lý, cấp GCNQSDĐ chưa rõ ràng, còn nhiều sai sót

Hai là, tranh chấp về QSDĐ, tài sản gắn liền với đất trong quan hệ ly hôn

giữa vợ và chồng Tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân được pháp luật quy định thuộc sở hữu chung hợp nhất QSDĐ và các tài sản gắn liền với đất như nhà cửa, công trình xây dựng v.v là những tài sản có giá trị lớn Vì vậy, khi vợ chồng

"đường ai nấy đi" thường sẽ nảy sinh dạng tranh chấp này Dạng tranh chấp này còn liên quan đến dạng tranh chấp tặng cho QSDĐ; vì trong thời kỳ hôn nhân vợ chồng thường được bố mẹ chồng hoặc bố mẹ vợ tặng cho QSDĐ

Ba là, tranh chấp về QSDĐ, tài sản gắn liền với đất trong quan hệ thừa kế

Dạng tranh chấp này phát sinh khi các chủ thể có quyền thừa kế theo quy định của pháp luật đối với phần di sản thừa kế là QSDĐ và/hoặc tài sản gắn liền với đất trong

trường hợp không có di chúc hoặc di chúc không hợp pháp một phần hay toàn bộ và các bên không tự thỏa thuận phân chia được với nhau

Bốn là, tranh chấp trong quan hệ tặng cho QSDĐ không có hợp đồng

Trường hợp này giữa các bên tặng cho thường có quan hệ thân thiết, gần gũi với nhau như bố mẹ với con cái, anh chị, em ruột với nhau; nên khi tặng cho, các bên không làm văn bản, hợp đồng tặng cho Tranh chấp thường xuất hiện khi bên tặng cho muốn đòi lại QSDĐ đã cho trước đây Dạng tranh chấp này thường có cả tài sản trên đất;

vì khi được tặng cho, bên được tặng cho đã xây dựng nhà cửa, công trình trên đất

Năm là, tranh chấp đòi lại QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Tranh chấp này

phát sinh khi người có QSDĐ, tài sản gắn liền với đất cho người khác mượn, ở nhờ hoặc cho thuê nhà, đất nay những người đó không trả lại Tranh chấp đòi lại QSDĐ, tài sản gắn liền với đất cũng phát sinh do có sự thay đổi trong chính sách, pháp luật

về đất đai của Nhà nước qua các giai đoạn mà đất đã được chia cấp cho người khác Loại tranh chấp này thường có các dạng sau: i) Tranh chấp đòi lại QSDĐ, tài sản gắn liền với đất khi cho thuê, cho mượn, ở nhờ; ii) Tranh chấp đòi lại QSDĐ, tài sản gắn liền với đất của người thân trong những giai đoạn trước đây mà qua các cuộc điều chỉnh ruộng đất đã được chia cấp cho người khác Trong dạng tranh chấp này bao gồm cả tranh chấp của hộ gia đình xã viên đòi lại đất đã góp vào hợp tác xã, tập đoàn sản xuất kho vào hoặc ra khỏi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất; iii) Tranh chấp đòi lại quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện không được pháp luật cho sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhờ người thân đứng tên mua

hộ nhà, đất Nay người đứng tên mua hộ không làm thủ tục sang tên hoặc không trả lại nhà; iv) Tranh chấp đòi lại QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của dòng họ, nhà thờ, thánh thất, chùa chiền Do hoàn cảnh lịch sử của đất nước, các cơ sở này được Nhà nước mượn, trưng dụng vào các mục đích khác nhau, nay không trả nên họ đòi lại

Thứ hai, các dạng tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong quá trình thực

hiện hợp đồng liên quan đến QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Khác với các dạng tranh chấp trên đây, ở dạng tranh chấp này, các bên bị ràng buộc quyền và nghĩa vụ với nhau trên cơ sở hợp đồng Các dạng tranh chấp cụ thể được phân chia theo từng loại hợp đồng bao gồm tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp và hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ

Trong số các dạng tranh chấp này thì phức tạp nhất là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng thế chấp và hợp đồng bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ Mặc dù, Luật Đất đai năm 2013 không quy định về quyền bảo lãnh QSDĐ của người SDĐ Tuy nhiên, trên thực tế vẫn xảy ra tranh chấp về mức bồi thường do hợp đồng bảo lãnh bằng QSDĐ được ký kết trong giai đoạn trước nhưng nay mới phát sinh tranh chấp hoặc đến nay vẫn chưa giải quyết xong

Thứ ba, các dạng tranh chấp phát sinh trong quá trình quản lý đất đai của

Nhà nước Chủ thể của dạng tranh chấp này tương đối đặc biệt hơn so với các dạng tranh chấp kể trên, đó là một hoặc cả hai bên tranh chấp là cơ quan được Nhà nước giao quyền quản lý đất đai Nhà nước thông qua các cơ quan này thực hiện quyền quản lý về đất đai trên phạm vi toàn quốc, trong quá trình đó cũng phát sinh một số dạng tranh chấp sau:

Một là, tranh chấp về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu

hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Đây là tranh chấp giữa cơ quan quản lý về đất đai với người SDĐ khi họ cho rằng mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa thỏa đáng;

Hai là, tranh chấp về địa giới hành chính Loại tranh chấp này thường xảy

ra giữa các cấp đơn vị hành chính (xã, huyện, tỉnh) liền kề với nhau; vì nhiều lý do như ở vị trí dọc theo các triền sông lớn, không có mốc giới, ranh giới rõ ràng nhưng

có vị trí quan trọng (cửa sông, cửa biển ) hoặc có nguồn tài nguyên phong phú (khoáng sản, lâm, hải sản ) Đây là dạng tranh chấp mà cả hai bên đều là các cơ quan được Nhà nước giao quản lý đất đai tại địa phương

Ba là, các tranh chấp về mục đích sử dụng đất Để đảm bảo sự quản lý chặt

chẽ đất đai, sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả v.v , Nhà nước đã có

sự phân bổ và xây dựng quy hoạch sử dụng đất Theo đó, căn cứ vào mục đích sử dụng mà đất đai được chia thành đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất ở (đất thổ cư) Trong quá trình sử dụng đất thường phát sinh tranh chấp khi các bên sử dụng đất sử dụng không đúng mục đích theo quy hoạch như tranh chấp phát sinh trong nhóm đất nông nghiệp giữa đất trồng lúa với đất nuôi trồng thủy sản, tranh chấp về mục đích sử dụng đất giữa đất trồng cây lâu năm

và đất trồng cây hàng năm; tranh chấp phát sinh trong nhóm đất thổ cư như tranh chấp đất hương hỏa và đất thổ cư hay tranh chấp về mục đích sử dụng đất giữa các nhóm đất với nhau như chuyển đất nông nghiệp sang thành đất thổ cư không theo quy hoạch Các chủ thể của dạng tranh chấp này là người được Nhà nước giao đất

và cơ quan, tổ chức được Nhà nước trao quyền quản lý đất đai

1.1.4 Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai

Bất cứ hiện tượng tự nhiên, xã hội nào xảy ra cũng đều có nguyên nhân TCĐĐ là một hiện tượng xã hội xảy ra với tần suất và mức độ ngày càng phổ biến

và phức tạp ở hầu hết các địa phương trong cả nước, gây ảnh hưởng tiêu cực đến cuộc sống của các bên tranh chấp và trật tự, an toàn xã hội Vì vậy, tìm hiểu nguyên nhân để góp phần hạn chế, tiến tới loại bỏ các nguyên nhân đó sẽ có tác dụng rất lớn trong việc giải quyết, giảm thiểu tranh chấp TCĐĐ là những mâu thuẫn, xung đột, bất đồng về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ quản lý và SDĐ Vậy tại sao các chủ thể lại phát sinh những bất đồng, xung đột này? Liệu có

phải các tranh chấp nảy sinh hoàn toàn là do ý chí của các bên chủ thể hay còn những lý do nào khác? Mỗi dạng TCĐĐ đều có những nguyên nhân riêng, nhưng nhìn chung các TCĐĐ xảy ra đều do những yếu tố khách quan và chủ quan Có thể thấy các TCĐĐ ở nước ta do một số nguyên nhân cơ bản sau đây

1.1.4.1 Nguyên nhân khách quan

Tìm hiểu về TCĐĐ ở nước ta, tác giả nhận thấy loại tranh chấp này bắt nguồn từ một số nguyên nhân khách quan cơ bản sau:

Một là, chiến tranh kéo dài đã để lại những hậu quả nặng nề cho đất nước

ta Chính sách, pháp luật về đất đai được ban hành nhằm đáp ứng yêu cầu của từng thời kỳ để đảm bảo vừa phục vụ công cuộc kháng chiến cứu nước vừa duy trì, phát triển đất nước Do yêu cầu của nhiệm vụ chính trị ở hai miền Nam, Bắc có sự khác nhau, nên các chính sách, pháp luật về đất đai ở hai miền cũng không giống nhau

Ở miền Bắc, Đảng và Chính phủ đã tiến hành cải cách ruộng đất, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân, phong kiến và xác lập quyền sở hữu ruộng đất cho người nông dân sau khi Cách mạng tháng Tám thành công (tháng 9 năm 1945) Đến năm 1960, chính sách, pháp luật đất đai có sự chuyển biến mạnh

mẽ khi Hiến pháp năm 1959 ra đời xác lập hình thức sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân về đất đai Đất đai được góp vào làm tư liệu sản xuất chung thông qua con đường hợp tác hóa nông nghiệp với sự ra đời của hàng loạt các hợp

vào hợp tác xã có nguyên nhân từ thời kỳ này Trong khi đó ở miền Nam, Chính phủ cách mạng đã tiến hành chia cấp ruộng đất cho người nông dân hai lần vào các năm 1940 - 1949 và năm 1954 Tuy nhiên đến cuối năm 1957, ngụy quyền Sài Gòn

đã thực hiện cải cách điền địa, thực hiện việc "truất hữu" đất đai của nông dân nhằm xóa bỏ thành quả cách mạng về ruộng đất, gây ảnh hưởng đến quyền sở hữu ruộng đất của người nông dân

Sau năm 1975, đất nước thống nhất, Nhà nước tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp; đồng thời, thành lập hàng loạt các nông, lâm trường quốc doanh Các chủ thể này được giao quản lý diện tích đất lớn nhưng sử dụng không có hiệu quả Đến năm 1978 - 1979 và 1982 - 1983, Nhà nước hai lần điều chỉnh ruộng đất, cùng với chính sách chia cấp đất theo kiểu bình quân đã dẫn đến những xáo trộn lớn về ruộng đất, về diện tích, ranh giới và mục đích sử dụng đất Những xáo trộn về chính sách đất đai trong giai đoạn này, vô hình chung là nguyên nhân nảy sinh nhiều dạng TCĐĐ Sau hơn 30 năm đổi mới, bộ mặt đất nước ta đã có một diện mạo mới, to đẹp hơn, đàng hoàng hơn với nhiều khu đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu du lịch mới v.v được xây dựng Cùng với đó là sự thu hẹp diện tích đất nông nghiệp,

3 "Báo cáo về nhiệm vụ kế hoạch ba năm (1958-1960) phát triển và cải tạo kinh tế quốc dân", http://dangcongsan.vn/cpv/Modules/News/NewsDetail.aspx?co_id=30483&cn_id=143100, ngày 17/02/2006

sự gia tăng dân số, vấn đề lao động và việc làm, và đặc biệt là tình trạng "sốt đất" khi Nhà nước cho phép các giao dịch QSDĐ được tham gia trên thị trường BĐS, khiến giá đất "leo thang" Gía đất tăng cũng là một tác nhân gây nên tình trạng tranh chấp, khiếu kiện đất đai căng thẳng, kéo dài

Hai là, do tác động của cơ chế thị trường đối với đất đai Kể từ khi nền kinh

tế chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, dưới tác động của các quy luật khách quan của kinh tế thị trường, Nhà nước đã thay đổi cơ chế quản lý đất đai: Hộ gia đình, cá nhân được xác định là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông nghiệp Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất cho tổ chức hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất) Người sử dụng đất được chuyển QSDĐ trong thời hạn sử dụng đất v.v Những thay đổi này đã trả lại cho đất đai các giá trị ban đầu vốn có của nó Người dân nói chung và người sử dụng đất nói riêng ngày càng nhận thức được giá trị của đất đai Hơn nữa, trong điều kiện vốn đất đai là tài nguyên thiên nhiên hữu hạn trong khi nhu cầu sử dụng đất của xã hội ngày càng tăng (do sự phát triển dân số) Đây là nguyên nhân khách quan phát sinh TCĐĐ

Ba là, chính sách, đất đai không nhất quán qua từng thời kỳ Điều này thể hiện:

Trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, ở nước ta có các hình thức sở hữu khác nhau về đất đai Việc mua bán, chuyển nhượng đất đai không bị pháp luật nghiêm cấm Sau khi Hiến pháp năm 1980 ra đời (ngày 18/12/1980) tuyên bố "Đất đai là của Nhà nước thuộc sở hữu toàn dân" (Điều 19) Cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai năm 1987 nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức (Điều 5) Tiếp đó, Luật Đất đai năm 1993 được ban hành thay thế Luật Đất đai năm 1987 cho phép "người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất" (Điều 1) v.v Chính sự không nhất quán trong chính sách, pháp luật đất đai qua các thời kỳ vô hình chung phát sinh bất đồng, mâu thuẫn trong quản lý và sử dụng đất "Đất đai có nguồn gốc rất đa dạng; chính sách đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ; chủ trương, chính sách, pháp luật hiện hành về đất đai còn một số nội dung chưa đủ rõ, chưa phù hợp; việc thể chế hoá còn chậm, chưa thật đồng bộ Tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai và các chính sách, pháp luật có liên quan chưa nghiêm Công tác tuyên truyền, giáo dục và quán triệt các chủ trương, chính sách, pháp luật về đất đai còn kém hiệu quả; việc thực

Hơn nữa, TCĐĐ còn có nguyên nhân từ chính sách đất đai thiếu nhất quán với các chính sách khác và đang trong quá trình biến động Người viết xin đơn cử

4 Nghị quyết Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành trung ương khóa XI: Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại

một dẫn chứng minh hoạ sau Việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích nông nghiệp dựa trên số nhân khẩu nông nghiệp hiện có tại thời điểm giao đất vô tình đã làm nảy sinh việc vi phạm chính sách sinh đẻ có kế hoạch hoặc gia tăng tình trạng tảo hôn

để tách hộ gia đình mới để được giao thêm đất nông nghiệp…

1.1.4.2 Nguyên nhân chủ quan

Bên cạnh các nguyên nhân khách quan, TCĐĐ còn do một số nguyên nhân chủ quan gây ra Các nguyên nhân chủ quan cơ bản này bao gồm:

Một là, công tác quản lý nhà nước về đất đai còn bộc lộ hạn chế, yếu kém

và buông lỏng trong một thời gian dài

Do quản lý nhà nước về đất đai còn bộc lộ hạn chế, yếu kém nên hồ sơ, tài liệu về đất đai không đầy đủ, cập nhật kịp thời những biến động trong quản lý và sử dụng đất Hiện nay, nước ta chưa xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về đất đai đầy đủ, đồng bộ và thống nhất phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai Ý thức kỷ luật trong chấp hành quy hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt chưa được tôn trọng và tuân thủ Điều này có nghĩa là quy hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt bị thay đổi, điều chỉnh tùy tiện với những lý

do không thuyết phục Có tình trạng lợi ích nhóm chi phối công tác lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Tính công khai minh bạch thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa được coi trọng; việc tiếp cận, tra cứu các thông tin này từ phía người dân, doanh nghiệp gặp không ít khó khăn, trở ngại; còn tồn tại tình trạng quy hoạch treo Công tác cấp GCNQSDĐ thực hiện chậm, chưa hoàn thành dứt điểm trong phạm vi cả nước v.v "Công tác quản lý nhà nước

về đất đai còn nhiều hạn chế, nhất là trong quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư, các thủ tục hành chính về đất đai Lợi ích của Nhà nước và người dân có đất bị thu hồi chưa được bảo đảm tương xứng; nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; việc sử dụng đất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực này còn lớn; thị trường BĐS phát triển không ổn định, thiếu lành mạnh, giao dịch "ngầm" còn khá phổ biến; tình

Hai là, công tác lãnh đạo, chỉ đạo việc giải quyết TCĐĐ có lúc, có nơi còn hữu

khuynh mất cảnh giác; việc giải quyết TCĐĐ còn mang nặng ý chí chủ quan, cảm tính không đúng quy định của pháp luật Đây là "kẽ hở" để kẻ xấu lợi dụng, kich động, lôi kéo quần chúng nhân dân khiếu kiện đông người, kéo dài gây mất ổn định chính trị

5 Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012, Sđd

Ba là, sự hiểu biết pháp luật đất đai và ý thức tôn trọng, chấp hành pháp

luật đất đai của không chỉ một bộ phận nhân dân mà còn của một số cán bộ, đảng viên, công chức nhà nước, viên chức nhà nước còn hạn chế "Ý thức chấp hành pháp luật về đất đai của một bộ phận cán bộ và Nhân dân còn hạn chế Việc thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý các hành vi sai phạm chưa nghiêm Hiệu lực, hiệu quả giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn thấp Tổ chức bộ máy, năng lực đội ngũ cán bộ về quản lý đất đai và các cơ quan liên quan còn nhiều bất cập, hạn chế; một bộ phận còn lợi dụng chức vụ, quyền hạn để trục lợi, tham

Bốn là, năng lực, trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ, công chức nhà

nước làm nhiệm vụ quản lý nhà nước đối với đất đai còn hạn chế chưa đáp ứng yêu cầu của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế Điều này thể hiện cán bộ thiếu gương mẫu, lợi dụng chức quyền, giải quyết TCĐĐ thiếu khách quan, thiên vị, không đúng quy định của pháp luật

1.1.5 Hậu quả của tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là hiện tượng xã hội không bình thường; bởi lẽ, chỉ khi nảy sinh bất đồng, mâu thuẫn về quyền và nghĩa vụ giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai thì mới xuất hiện loại tranh chấp này Trong nền kinh tế thị trường nhiều thành phần ở nước ta thì TCĐĐ xảy ra là điều khó tránh khỏi TCĐĐ phát sinh sẽ gây ra một số hậu quả chủ yếu sau đây:

Một là, TCĐĐ là sự tổn thương về quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai

Như phần trên đã đề cập, chỉ khi phát sinh bất đồng, mâu thuẫn về quyền và nghĩa

vụ giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai thì mới xuất hiện xung đột, TCĐĐ

Hai là, TCĐĐ tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định chính trị - xã hội Bởi lẽ,

với một đất nước nông nghiệp có khoảng 70% dân số là nông dân như Việt Nam thì đất đai có vị trí và tầm quan trọng về nhiều mặt chính trị, kinh tế, xã hội và môi trường Nên đất đai là vấn đề nhạy cảm thu hút sự quan tâm của mọi thành viên trong xã hội TCĐĐ nếu không được giải quyết kịp thời, nhanh chóng và dứt điểm

sẽ phát triển thành những điểm nóng, đe dọa sự ổn định chính trị - xã hội ở từng địa phương và trong phạm vi cả nước Thực tiễn vụ việc TCĐĐ ở số 4 Nhà Chung, số

179 phố Nguyễn Lương Bằng (Hà Nội), vụ việc ở xã Đồng Tâm (huyện Mỹ Đức,

Hà Nội) v.v là minh chứng hùng hồn chứng minh cho nhận định của tác giả

Ba là, TCĐĐ phá vỡ mối quan hệ, tình đoàn kết trong nội bộ nhân dân; gây

chia rẽ sâu sắc sự bất động giữa các thành viên trong hộ gia đình, dòng họ và cộng đồng dân cư Nó khiến quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai rơi vào tình trạng tổn thương, khủng hoảng và mất ổn định xã hội

6 Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012, Sđd

Bốn là, xét về khía cạnh kinh tế TCĐĐ gây tốn kém tiền của, thời gian,

công sức và chi phí của xã hội Điều này thể hiện:

i) Tranh chấp đất đai làm ngưng trệ quá trình sử dụng đất, khiến đất đai bị

bỏ hoang trong một thời gian và không được sử dụng nhằm tạo ra của cải vật chất

ii) Các bên tranh chấp mất thời gian, công sức và tiền bạc vào cuộc chiến pháp lý; theo đuổi việc khiếu kiện kéo dài, qua nhiều cấp xét xử Điều này còn gây tổn hại về sức khỏe và tinh thần của các bên đương sự

iii) Các cơ quan nhà nước, công chức nhà nước có thẩm quyền phải mất nhiều thời gian, công sức vào việc giải quyết TCĐĐ

iv) Xã hội phải mất một lượng chi phí thời gian, vật chất vào việc xem xét, giải quyết TCĐĐ; thay vì khoản tiền này được đầu tư để phát triển sản xuất - kinh doanh để tạo ra nhiều của cải hơn, tạo thêm nhiều việc làm mới cho người lao động

1.2 Lý luận về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Toà án nhân dân

1.2.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân

1.2.1.1 Định nghĩa giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân

Tranh chấp là những mâu thuẫn, xung đột, bất đồng giữa các bên trong một quan hệ xác định Giải quyết tranh chấp là giải quyết, hóa giải những mâu thuẫn, bất đồng, xung đột đó, khiến các bên tranh chấp không còn bất đồng, mâu thuẫn với nhau nữa Đó cũng là mục đích cao nhất của việc giải quyết tranh chấp Nhưng không phải lúc nào hoạt động giải quyết tranh chấp cũng đạt được kết quả là hóa giải những bất đồng giữa các bên, bởi khi một bên đạt được lợi ích của mình thì bên kia sẽ bị đặt ở vị thế bất lợi Đặc biệt, TCĐĐ liên quan trực tiếp đến một loại tài sản

có giá trị rất lớn đối với mỗi con người và đối với toàn xã hội Dung hòa được lợi ích giữa các bên là điều có ý nghĩa vô cùng quan trọng Vì vậy, trong quá trình giải quyết TCĐĐ, cơ quan có thẩm quyền không chỉ áp dụng các quy định của pháp luật, chính sách đất đai của Nhà nước qua các thời kỳ mà còn phải đặc biệt lưu ý đến phong tục, tập quán ở từng địa phương và quá trình sử dụng đất cụ thể của người dân để đạt được kết quả giải quyết TCĐĐ hợp tình, hợp lý, được các bên tâm phục, khẩu phục, tự nguyện tuân theo và nhận được sự đồng thuận của cộng đồng dân

cư Vậy xét dưới góc độ học thuật, giải quyết TCĐĐ là gì?

Theo Từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học do Trường Đại học Luật Hà Nội biên soạn (năm 1999) thì giải quyết tranh chấp đất đai được hiểu: "Giải quyết TCĐĐ là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại; đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật

7 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999): Từ điển Giải thích thuật ngữ luật học (Phần Luật Đất đai, Luật lao

động, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội

hiện thuộc về hai hệ thống cơ quan nhà nước, bao gồm cơ quan hành chính là UBND và cơ quan tư pháp là TAND Sự phân chia về thẩm quyền giải quyết tranh chấp có nguyên nhân sâu xa do lịch sử để lại và chính sách, pháp luật đất đai qua các thời kỳ ở nước ta TAND là cơ quan xét xử của nước ta, thực hiện quyền tư

dân, bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân Như vậy, mọi tranh chấp trong xã hội phải được một

cơ quan tài phán độc lập phán xử mói đảm bảo sự công bằng, khách quan, vô tư và đúng pháp luật TCĐĐ là một dạng cụ thể của tranh chấp nói chung nên nó là lĩnh vực thuộc thẩm quyền xét xử của Tòa án

Nếu như quá trình giải quyết TCĐĐ của UBND được xác định là hoạt động giải quyết mâu thuẫn bằng con đường hành chính thì quá trình giải quyết TCĐĐ của TAND được xác định là hoạt động giải quyết thông qua hình thức tố tụng Bắt đầu từ khi đương sự nộp đơn khởi kiện tại TAND, đội ngũ cán bộ, công chức của cơ quan TAND phải xem xét kĩ nội dung đơn khởi kiện để xác định vụ việc có thuộc thẩm quyền giải quyết của mình hay không? Nếu theo quy định của pháp luật xét thấy vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của mình thì hướng dẫn đương sự nộp đơn và các tài liệu cần thiết để thụ lý vụ án Kể từ thời điểm này, quá trình giải quyết TCĐĐ của TAND được tiến hành theo đúng các trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật Kết quả của hoạt động giải quyết tranh chấp tại TAND hay gọi là sản phẩm "đầu ra" của quá trình xét xử vụ án TCĐĐ là bản án hoặc quyết định của TAND Nó là sự hàm chứa công sức, trí tuệ của không chỉ Hội đồng xét xử mà còn của kiểm sát viên, luật

sư, thư ký tòa và những tổ chức, cá nhân có liên quan tham gia vào quá trình tố tụng thông qua việc tranh tụng công khai tại phiên tòa Hiến pháp năm 2013 quy định bản án, quyết định của Toà án có hiệu lực pháp luật phải được cơ quan, tổ chức, cá

nhân tôn trọng; cơ quan, tổ chức, cá nhân hữu quan phải nghiêm chỉnh chấp hành

(Điều 106) Bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật được bảo đảm thi hành bởi sức mạnh cưỡng chế của quyền lực nhà nước (thông qua cơ quan Thi hành

án dân sự) Vì vậy, hoạt động giải quyết TCĐĐ của TAND có ý nghĩa rất lớn

Như vậy, thông qua việc phân tích trên, theo tác giả, khái niệm giải quyết

TCĐĐ thông qua TAND được hiểu như sau: Giải quyết TCĐĐ thông qua TAND là

hoạt động tố tụng của cơ quan TAND nhằm mục đích giải quyết những mâu thuẫn, xung đột, bất đồng về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ pháp luật đất đai khi người khởi kiện có đủ điều kiện nộp đơn khởi kiện tại Tòa án Hoạt

động tố tụng của TAND được thực hiện thông qua hành vi tố tụng của đội ngũ cán

bộ, công chức ngành Tòa án và phải tuân theo các quy định của pháp luật Kết quả

8 Điều 102 Hiến pháp 2013

cuối cùng của hoạt động giải quyết TCĐĐ tại Tòa án là bản án hoặc quyết định có hiệu lực và được Nhà nước đảm bảo thi hành bằng sức mạnh của quyền lực nhà nước

1.2.1.2 Đặc điểm của hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân

Giải quyết TCĐĐ thông qua TAND là một hoạt động cụ thể, một dạng cụ thể của giải quyết TCĐĐ nói chung do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện Vì vậy, bên cạnh những đặc điểm chung của giải quyết TCĐĐ, giải quyết TCĐĐ thông qua TAND còn có một số đặc điểm riêng cơ bản sau đây:

Thứ nhất, về điều kiện giải quyết TCĐĐ Vụ việc TCĐĐ thông qua TAND

trước tiên phải trải qua bước hòa giải tiền tố tụng Điều này có nghĩa là đối với giải quyết TCĐĐ thông qua TAND muốn được thụ lý thì trước tiên vụ việc tranh chấp phải được tiến hành hòa giải ở UBND xã, phường, thị trấn (gọi chung là UBND cấp xã) nơi có đất tranh chấp Trình tự hòa giải TCĐĐ được thực hiện như sau:

Một là, Nhà nước khuyến khích các bên TCĐĐ tự hòa giải hoặc giải quyết

TCĐĐ thông qua hòa giải ở cơ sở

Hai là, TCĐĐ mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến

UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải

Ba là, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải TCĐĐ

tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác Thủ tục hòa giải TCĐĐ tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết TCĐĐ

Bốn là, việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và

có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp

Năm là, đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về

ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thứ hai, hoạt động giải quyết TCĐĐ thông qua TAND mang tính chuyên

nghiệp cao Bởi lẽ, như phần trên đã đề cập, TAND là cơ quan duy nhất có thẩm quyền xét xử Đội ngũ Thẩm phán của TAND các cấp hoạt động chuyên nghiệp, được đào tạo bài bản có đủ năng lực chuyên môn, kiến thức pháp luật và được trang

bị kỹ năng tranh tụng, kỹ năng nghiên cứu hồ sơ, kỹ năng viết bản án và kỹ năng xét xử…; Đồng thời, trong hoạt động tố tụng, họ không chỉ tuân thủ pháp luật mà còn phải tuân thủ bộ quy tắc đạo đức nghề nghiệp của người Thẩm phán

Thứ ba, giải quyết TCĐĐ thông qua TAND được thực hiện thông qua một

quá trình thủ tục tố tụng chặt chẽ do BLTTDS năm 2015 quy định về thời hạn giải quyết xét xử sở thẩm và thời hạn giải quyết xét xử phúc thẩm; việc xét xử công khai, phán quyết, bản án của TAND dựa trên kết quả tranh tụng tại phiên tòa và trải qua các giai đoạn xét xử sơ thẩm, xét xử phúc thẩm và thi hành án dân sự v.v

Thứ tư, giải quyết TCĐĐ thông qua TAND được thực hiện thông các

nguyên tắc cơ bản như nguyên tắc xét xử qua hai cấp xét xử (xét xử sơ thẩm và xét

xử phúc thẩm); TANDTC không thực hiện chức năng xét xử; xét xử công khai trừ trường hợp xét xử kín theo quy định của pháp luật; nguyên tắc xét xử có sự tham gia của luật sư v.v

Thứ năm, giải quyết TCĐĐ thông qua TAND chịu sự điều chỉnh của Luật

Đất đai năm 2013 và BLTTDS năm 2015

Luật Đất đai năm 2013 điều chỉnh quan hệ về hòa giải TCĐĐ ở giai đoạn tiền tố tụng (giai đoạn trước khi khởi kiện vụ việc TCĐĐ tại TAND); quy định về tính hợp pháp của QSDĐ; quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất v.v

Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 điều chỉnh quan hệ về tố tụng khi TAND thụ lý, xét xử công khai vụ việc TCĐĐ; trình tự, thủ tục, nguyên tắc xét xử vụ án TCĐĐ tại TAND v.v

1.2.2 Mục đích, ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân

Như chúng ta đã biết, TCĐĐ xảy ra không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến các bên tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến sự ổn định chính trị - xã hội, đến lợi ích của Nhà nước, của xã hội và gây khủng hoảng quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai v.v

Vì vậy, giải quyết TCĐĐ nói chung và giải quyết TCĐĐ thông qua TAND là việc làm mang nhiều ý nghĩa cụ thể sau đây:

Thứ nhất, đối với các bên TCĐĐ

Giải quyết tranh chấp nhằm mục đích hóa giải những mâu thuẫn, bất đồng, xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ đất đai Nó đảm bảo duy trì sự đoàn kết trong nội bộ nhân dân, tránh gây ra những sứt mẻ về tình cảm, những tổn thương về tâm lý giữa các thành viên trong gia đình, hàng xóm, trong cộng đồng dân cư Mặt khác, giải quyết TCĐĐ nhằm khôi phục và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Thông qua việc làm này giáo dục nâng cao ý thức chấp hành pháp luật đất đai không chỉ cho các bên đương sự mà còn cho mọi người dân nói chung

Thứ hai, đối với đội ngũ Thẩm phán nói riêng và cơ quan TAND nói chung

Giải quyết TCĐĐ là một trong những nhiệm vụ của ngành TAND Nó thuộc chức năng giải quyết, xét xử các vụ án nói chung và các vụ án dân sự nói riêng của TAND Giải quyết tốt TCĐĐ không chỉ giúp TAND hoàn thành nhiệm vụ

mà Đảng, Nhà nước và nhân dân giao phó mà còn giúp nâng cao uy tín, vị thế của

ngành TAND Hơn nữa, thông qua việc giải quyết TCĐĐ nâng cao trình độ hiểu biết pháp luật đất đai, kỹ năng xét xử cho đội ngũ Thẩm phán Bởi lẽ, muốn giải quyết TCĐĐ khách quan, công minh và đúng pháp luật thì trước hết Thẩm phán phải am hiểu pháp luật đất đai, nắm vững các quy định của pháp luật đất đai và có kỹ năng nghiệp vụ xét xử… thì mới có thể giải quyết các vụ việc TCĐĐ phức tạp, nhạy cảm

Thứ ba, đối với Nhà nước và xã hội

Giải quyết TCĐĐ là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai và là một biện pháp đảm bảo chính sách, pháp luật đất đai được thực hiện nghiêm chỉnh trong đời sống xã hội Từ việc giải quyết TCĐĐ mà các quan hệ đất đai được điều chỉnh cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của người

sử dụng đất Không những thế, giải quyết TCĐĐ có hiệu quả còn đem lại niềm tin cho nhân dân, cộng đồng dân cư vào chính sách, pháp luật của Nhà nước Thông qua giải quyết TCĐĐ khôi phục lại quan hệ xã hội bị tổn thương, hàn gắn những cú sốc về tâm lý, tình cảm giữa các thành viên trong gia đình, dòng họ, trong cộng đồng xã hội Qua đó duy trì sự ổn định, cấu trúc quan hệ xã hội Tâm lý hoang mang, bất ổn, lo lắng và hằn thù trong nhân dân không còn, tình hình trật tự, an toàn

xã hội cũng từ đó được đảm bảo hơn

Từ những ý nghĩa trên có thể khẳng định, nâng cao hiệu quả giải quyết TCĐĐ nói chung và giải quyết TCĐĐ thông qua TAND nói riêng là một trong những mục tiêu quan trọng của công cuộc cải cách tư pháp, xây dựng Nhà nước và pháp quyền xã hội chủ nghĩa ở nước ta

1.2.3 Các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết

tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân nói riêng

Tìm hiểu các quy định của pháp luật đất đai cho thấy việc giải quyết TCĐĐ được thực hiện thông qua các hình thức cơ bản sau đây:

Thứ nhất, giải quyết TCĐĐ bằng con đường hòa giải

Hòa giải TCĐĐ là một biện pháp giải quyết tranh chấp mềm dẻo, linh hoạt

và hiệu quả nhằm giúp các bên đương sự tự suy nghĩ tự mình hóa giải những tranh chấp, bất đồng trong quan hệ đất đai Hòa giải TCĐĐ bao gồm hai loại hình cụ thể sau:

Một là, hòa giải TCĐĐ ngoài tố tụng Đây là hình thức hòa giải TCĐĐ do

cộng đồng dân cư ở cơ sở và do UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp (gọi chung là UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp) thực hiện

Hòa giải TCĐĐ tại cơ sở thực hiện tại cộng đồng dân cư thông qua tổ viên

tổ hòa giải ở cơ sở thực hiện theo quy định của Luật hòa giải ở cơ sở Phương thức hòa giải này được thực hiện dựa trên quy tắc đạo đức, phong tục, tập quán, hương ước, quy ước và áp lực dư luận của cộng đồng dân cư

Hòa giải TCĐĐ do UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp thực hiện Xét về bản chất, đây là hình thức hòa giải TCĐĐ do chính quyền cơ sở thực hiện dựa trên

cơ sở quyền lực nhà nước Do vậy, việc thực hiện hòa giải do UBND cấp xã nơi có

đất tranh chấp thực hiện mang tính bắt buộc (được Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định) và kết quả hòa giải thành có giá trị pháp lý, là

cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện) chỉnh lý hiện trạng sử dụng đất và cấp GCNQSDĐ Tuy nhiên, hình thức hòa giải này chỉ được thực hiện sau khi hòa giải ở cơ sở không thành và các bên đương sự có đơn gửi UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp đề nghị hòa giải tranh chấp

Hai là, hòa giải TCĐĐ trong tố tụng Đây là hình thức hòa giải do TAND

mà cụ thể là Thẩm phán thụ lý giải quyết vụ án TCĐĐ thực hiện Hình thức hòa giải TCĐĐ này được thực hiện theo quy định về trình tự, thủ tục của BLTTDS năm

2014 Đây là hình thức hòa giải TCĐĐ bắt buộc phải thực hiện khi thụ lý giải quyết

vụ án TCĐĐ Chỉ khi hòa giải không thành thì TAND có thẩm quyền thụ lý vụ án mới tiến hành xét xử theo luật định

Thứ hai, giải quyết TCĐĐ bằng con đường hành chính

Trường hợp TCĐĐ hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp mà không thành thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện bằng con đường hành chính Theo đó, TCĐĐ mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013, nếu đương

sự lựa chọn hình thức giải quyết TCĐĐ bằng việc nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết TCĐĐ được thực hiện như sau:

Một là, trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư

với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính

Hai là, trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn

giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính

Việc pháp luật đất đai hiện hành quy định thẩm quyền giải quyết loại TCĐĐ trên đây bằng con đường hành chính; bởi vì, xét về bản chất, các TCĐĐ thuộc dạng này là các tranh chấp về việc xác định ai là người sử dụng hợp pháp

Để trả lời câu hỏi này thì chỉ có cơ quan quản lý nhà nước về đất đai mới có khả năng thực hiện Do các cơ quan này lưu giữ đầy đủ thông tin, số liệu, hồ sơ địa chính của từng thửa đất cũng như nắm rõ nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất nên biết rõ ai là người có QSDĐ hợp pháp Đối với những tranh chấp này, quyết định giải quyết TCĐĐ của UBND có thẩm quyền có giá trị bắt buộc thực hiện đối với các bên đương sự

Thứ ba, giải quyết TCĐĐ bằng con đường tố tụng (do TAND thực hiện)

Đối với TCĐĐ đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết bằng con đường tố tụng, bao gồm: i) TCĐĐ mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giải quyết; ii) TCĐĐ mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 mà đương sự lựa chọn hình thức giải quyết TCĐĐ bằng việc khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về TTDS Đây là phương thức giải quyết tranh chấp phổ biến và lâu đời nhất Hình thức giải quyết này thông qua cơ quan quyền lực công có chức năng xét xử để đưa ra một bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật bắt buộc đối với các bên đương sự

1.2.4 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân

1.2.4.1 Các nguyên tắc chung về giải quyết tranh chấp đất đai

Theo Đại từ điển Tiếng việt xuất bản năm 1998 định nghĩa nguyên tắc là những quy định, phép tắc, tiêu chuẩn làm cơ sở, chỗ dựa để xem xét, làm việc Nguyên tắc giải quyết TCĐĐ thông qua TAND là những quy định, tiêu chuẩn, phép tắc chung và những quy định, tiêu chuẩn đặc thù trong xét xử mà TAND phải tuân thủ trong quá trình giải quyết TCĐĐ Để việc giải quyết TCĐĐ đạt hiệu quả và ý nghĩa như mong muốn thì TAND cần tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sau:

Một là, đảm bảo đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở

hữu và thống nhất quản lý

Đây là nguyên tắc cơ bản chi phối toàn bộ quá trình giải quyết TCĐĐ Mọi tranh chấp về đòi lại đất đã được điều chỉnh, giao cho người khác sử dụng khi thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đều không xem xét giải quyết Bởi lẽ, đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất và kiên quyết bảo vệ các thành quả cách mạng về ruộng đất

Hai là, giải quyết TCĐĐ phải bảo đảm cho người trực tiếp sản xuất nông

nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có đất để sản xuất

Mục tiêu cơ bản của cách mạng nước ta là thực hiện khẩu hiệu "Người cày

có ruộng" Việc giải quyết TCĐĐ nói chung và tranh chấp đất nông nghiệp nói riêng phải đảm bảo mục tiêu này Điều này có nghĩa là khi giải quyết TCĐĐ phải chú ý đến việc bảo đảm cho người nông dân có đất để sản xuất Không vì một lý do

gì mà một trong các bên tranh chấp là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp lại bị mất đất hoặc không có đất để sản xuất

Ba là, coi trọng việc hòa giải TCĐĐ; phát huy vai trò của Mặt trận Tổ quốc

Việt Nam, các tổ chức thành viên của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức xã hội khác ở cơ sở tham gia giải quyết TCĐĐ

Hòa giải TCĐĐ là một biện pháp giải quyết tranh chấp dựa trên tính tự nguyện, tôn trọng quyền tự định đoạt của các bên đương sự và ít tốn kém về kinh tế

mà lại dễ thực hiện "tiết kiệm thời gian, chi phí, công sức Đây được xem là một trong những ưu điểm nổi bật của hòa giải, đối thoại, Nếu các bên tìm được tiếng nói chung, hòa giải thành công thì kết quả hòa giải, đối thoại sẽ được Tòa án công nhận

và có hiệu lực ngay, không bị kháng cáo, kháng nghị Việc thi hành kết quả hòa giải, đối thoại cũng được tiến hành một cách tự giác và nhanh chóng, bởi xuất phát

từ sự tự nguyện của các bên Trong khi đó, nếu lựa chọn phương thức xét xử, do không đạt được sự đồng thuận, vụ án có thể phải tuần tự trải qua các trình tự sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm, tái thẩm; thậm chí quay lại tố tụng từ đầu Phương thức xét xử đặt ra gánh nặng rất lớn về thời gian và chi phí cho cả đương sự và Nhà nước, phải tuân theo quy định chung Còn với hòa giải, đối thoại, thời gian và chi

giải TCĐĐ còn phù hợp với tâm lý, tập quán của người dân muốn duy trì sự đoàn kết trong nội bộ nhân dân "Trong xu hướng chung của tư pháp quốc tế, tại Việt Nam, hòa giải, đối thoại không chỉ đơn thuần là phương thức giải quyết tranh chấp

mà còn là truyền thống văn hóa, tâm lý hòa hiếu của người Việt, thể hiện tư tưởng

phải coi trọng và đề cao phương thức hòa giải tranh chấp Chỉ khi sử dụng biện pháp này không thành thì mới đưa ra các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết

Với tư cách là tổ chức tập hợp và đoàn kết các tầng lớp nhân dân, Mặt trận

Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tham gia vào việc hòa giải TCĐĐ Thực tiễn cho thấy sự tham gia của các tổ chức này mang lại hiệu quả thiết thực Bởi lẽ, hoạt động của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam chủ yếu dựa trên sự vận động tham gia tự nguyên của nhân dân Điều này phù hợp với bản chất của hòa giải TCĐĐ nên

dễ được các bên đương sự nghe theo và tự quyết định hóa giải bất đồng, mâu thuẫn

Bốn là, gắn việc giải quyết TCĐĐ với bố trí lại cơ cấu sản xuất, phân công

lại lao động ở nông thôn; tìm kiếm việc làm, mở mang ngành nghề và tăng thu nhập cho người lao động

9 Nguyễn Hòa Bình (2018), Đổi mới, tăng cường hòa giải, đối thoại trong quá trình giải quyết các tranh

chấp dân sự, khiếu kiện hành chính đáp ứng yêu cầu cải cách tư pháp, Tạp chí Tòa án nhân dân - Chuyên đề

"Hòa giải, đối thoại trong giải quyết tranh chấp dân sự, khiếu kiện hành chính tại Tòa án nhân dân", số 13, tr 2

10 Chu Thành Quang & Phan Thị Thu Hà (2018), Yêu cầu khách quan của việc xây dựng Luật Hòa giải, đối

thoại tại Tòa án và một số vấn đề cần quan tâm, Tạp chí Tòa án nhân dân, số 13, Sdd, tr 40

Trong điều kiện "đất chật người đông" thì đây là một nguyên nhân khách quan dễ phát sinh TCĐĐ Vì vậy, cần rút bớt một lực lượng lao động đáng kể ở khu vực sản xuất nông nghiệp sang làm việc trong các ngành công nghiệp, du lịch và dịch vụ Thiết nghĩ đây mới là giải pháp căn bản, lâu dài và bền vững trong giải quyết TCĐĐ Để làm được điều này thì cần phải gắn việc giải quyết TCĐĐ với bố trí lại cơ cấu sản xuất, phân công lại lao động ở nông thôn; tìm kiếm việc làm, mở mang ngành nghề và tăng thu nhập cho người lao động v.v

1.2.4.2 Các nguyên tắc đặc thù của giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân

Bên cạnh việc tuân theo những nguyên tắc chung thì hoạt động giải quyết TCĐĐ thông qua Tòa án còn phải tuân thủ các nguyên tắc đặc thù cơ bản sau đây:

Một là, nguyên tắc hai cấp xét xử Đây là nguyên tắc phổ quát được tất cả

các quốc gia trên thế giới thực hiện Việc xét xử theo hai cấp đảm bảo ở mức thấp nhất việc sai sót, oan sai Bởi lẽ, Tòa án xét xử phúc thẩm chính là xem xét lại tính chính xác, khách quan, công bằng, vô tư và đúng pháp luật của bản án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm Trong trường hợp phát hiện sai sót, vi phạm trình tự tố tụng hoặc bản án tuyên không đúng pháp luật thì Tòa án cấp phúc thẩm có thể tuyên hủy và trả hồ sơ cho Tòa án cấp sở thẩm xét xử lại theo đúng pháp luật

Hai là, nguyên tắc Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân xét xử độc lập và chỉ

tuân theo pháp luật Độc lập và chỉ tuân theo pháp luật là nguyên tắc tối thượng Nó đảm bảo cho Tòa án là hiện thân của công lý, công bằng và lẽ phải Nguyên tắc này đảm bảo cho Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân xét xử độc lập không phải chịu bất kỳ một áp lực, sức ép nào từ bất kỳ một cơ quan, tổ chức, cá nhân nào Có như vậy, bản án - sản phẩm của hoạt động xét xử - mới đảm bảo tính khách quan, công bằng

và đúng pháp luật; đồng thời, mới khiến các bên đương sự và xã hội tâm phục, khẩu phục Trên cơ sở đó, TAND mới gây được niềm tin tưởng của người dân vào công

lý, vào sự công bằng và lẽ phải Hơn nữa, nguyên tắc này nghiêm cấm mọi tổ chức,

cá nhân có hành vi gây cản trở, tác động, tạo áp lực lên Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân để đưa ra bản án thiếu khách quan, công bằng và vi phạm pháp luật

Ba là, nguyên tắc xét xử tập thể và quyết định theo đa số Nguyên tắc này

nhằm phát huy trí tuệ của tập thể Hội đồng xét xử trong việc đưa ra phán quyết Bởi

lẽ, nhiều vụ án TCĐĐ rất phức tạp, nhạy cảm, liên quan đến nhiều đối tượng trong

xã hội Mặt khác, bản án, quyết định của Tòa án ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của một tổ chức, một cá nhân hoặc đến các bên đương sự Chính vì vậy, việc huy động trí tuệ, chất xám của các thành viên trong Hội đồng xét xử đảm bảo quyết định đưa ra có sự đồng thuận cao, tránh sự thiên vị, định kiến hoặc mang tính chủ quan, duy ý chí của một hoặc một vài cá nhân có thẩm quyền

Bốn là, nguyên tắc tranh tụng trong xét xử Đây không chỉ là nguyên tắc mà

còn là yêu cầu đặt ra trong Chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020 của Nghị

quyết số 49/NQ-TW của Bộ Chính trị Tranh tụng trong xét xử sẽ loại trừ được tình trạng "án bỏ túi", thỉnh thị án Thông qua tranh tụng trong xét xử, các tình tiết, chứng cứ, nội dung vụ việc được phân tích, mổ xẻ, phản bác nhiều chiều, nhiều góc độ; qua đó làm rõ bản chất vụ việc, sự thật khách quan Trên cơ sở đó, Hội đồng xét

xử đưa ra bản án, phán quyết chính xác, khách quan và công bằng Mặt khác, việc tranh tụng trong xét xử sẽ ngăn ngừa tình trạng Thẩm phán đưa ra quyết định mang tính chủ quan, duy ý chí và không coi trọng các ý kiến tranh luận, phản biện

1.2.5 Vai trò, ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân

So với các biện pháp giải quyết TCĐĐ khác, việc giải quyết TCĐĐ thông qua TAND có vai trò, ý nghĩa sau đây:

Một là, do hệ thống tổ chức và vị trí của ngành TAND trong hệ thống chính

trị ở nước ta đảm bảo cho TAND sự độc lập, không bị lệ thuộc vào bất cứ cơ quan nhà nước nào Điều này tạo thuận lợi cho Tòa án trong công tác xét xử các vụ án nói chung và các vụ án TCĐĐ nói riêng trong việc đưa ra phán quyết độc lập, khách quan và không chịu bất kỳ một sức ép nào từ phía các tổ chức, cá nhân

Hai là, TAND là cơ quan duy nhất ở Việt Nam có chức năng xét xử và đảm

bảo thực hiện quyền tư pháp TAND có một đội ngũ Thẩm phán được được tạo bài bản, trang bị kiến thức pháp luật, kỹ năng xét xử và am hiểu về chuyên nghiệp Mặt khác, hoạt động của Thẩm phán không chỉ tuân thủ chính sách, pháp luật mà còn tuân thủ đạo đức nghề nghiệp và mang tính chuyen nghiệp Vì vậy, đây là sự đảm bảo cho các phán quyết, quyết định giải quyết TCĐĐ của Thẩm phán khách quan, chính xác, công bằng và đúng pháp luật

Ba là, bản án, quyết định về giải quyết TCĐĐ có hiệu lực pháp luật của

TAND được thực thi nghiêm chỉnh và nghiêm minh bởi các cơ quan thi hành án dân

sự Điều này góp phần đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật và sự tôn nghiêm của mô hình tài phán tố tụng Thông qua việc thực hiện bản án, quyết định về giải quyết TCĐĐ có hiệu lực pháp luật của TAND không chỉ đảm bảo nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩa mà còn góp phần giáo dục người dân ý thức chấp hành pháp luật đặt trong bối cảnh Nhà nước pháp quyền ở nước ta hiện nay

Kết luận Chương 1

1 Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra khi có sự bất đồng, mâu thuẫn về quyền và nghĩa vụ giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai TCĐĐ xảy ra để lại những hậu quả khôn lường về chính trị, kinh tế, xã hội Nó làm sứt mẻ tình cảm, phá vỡ mối quan hệ đoàn kết trong nội bộ nhân dân; khiến quá trình SDĐ bị ngừng trệ, đất đai bị bỏ hoang và các bên đương sự mất nhiều thời gian, công sức, tiền của để theo đuổi vụ kiện TCĐĐ kéo dài Đồng thời, các cơ quan nhà nước, công chức nhà nước có thẩm quyền mất thời gian, công sức, chất xám vào việc thụ lý, xem xét và giải quyết TCĐĐ Chính vì vậy, việc giải quyết TCĐĐ dứt điểm, kịp thời, đúng pháp luật để hóa giải các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên

có ý nghĩa rất quan trọng

2 Để đảm bảo việc giải quyết TCĐĐ khách quan, công bằng, nghiêm minh

và đúng pháp luật, các nước trên thế giới thiết lập mô hình cơ quan tài phán có chức năng xét xử các tranh chấp nói chung và TCĐĐ nói riêng; đó là TAND Mô hình TAND được tổ chức độc lập với một đội ngũ Thẩm phán hoạt động chuyên nghiệp

và xét xử công khai bảo đảm cho các quyết định, bản án mang tính khách quan, công bằng và đúng pháp luật Ở Việt Nam, theo quy định của Hiến pháp năm 2013, TAND là cơ quan có chức năng xét xử Các vụ án TCĐĐ ngày càng gia tăng và có tính chất phức tạp được giải quyết tại TAND đảm bảo việc xét xử nghiêm minh hơn

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN CẦU GIẤY -

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1 Nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

2.1.1 Nội dung các quy định về hòa giải tranh chấp đất đai

Hòa giải TCĐĐ là tự chấm dứt mâu thuẫn, bất đồng giữa các bên bằng sự thương lượng với nhau hoặc thông qua trung gian Trên thực tế, hòa giải TCĐĐ thường được áp dụng để giải quyết đối với các vụ việc xảy ra ban đầu mang tính chất đơn giản, không phức tạp Ở Việt Nam, hòa giải TCĐĐ không chỉ được người dân sử dụng mà còn được Nhà nước khuyến khích thực hiện Luật Đất đai năm 2013 quy định TCĐĐ trước tiên phải hòa giải, nếu hòa giải không thành thì đương sự được quyền lựa chọn giải quyết tranh chấp thông qua UBND hoặc thông qua TAND Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP), hòa giải TCĐĐ có ba hình thức cơ bản sau đây:

Thứ nhất, các bên tranh chấp tự thương lượng hòa giải Đây là biện pháp hòa

giải TCĐĐ do các bên tranh chấp tự tiến hành gặp gỡ, trao đổi, thương lượng, thỏa thuận với nhau để tháo gỡ những bất đồng, mâu thuẫn Biện pháp giải quyết này không

có sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian hòa giải, hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí, sự định đoạt của các bên tranh chấp Vì vậy, giải quyết tranh chấp bằng biện pháp này sẽ giữ được sự kín đáo, tránh được những nguy cơ ảnh hưởng xấu đến mối quan hệ tình cảm của các bên tranh chấp Trên phương diện pháp lý, Nhà nước cũng không có bất kỳ sự can thiệp nào Tuy nhiên, để tạo cơ sở pháp lý cho phương thức hòa giải TCĐĐ này được thực hiện hiệu quả trên thực tế, Luật Đất đai năm 2013 đã

Thứ hai, hòa giải cơ sở trong TCĐĐ Đây là phương thức giải quyết TCĐĐ

có sự tham gia của bên thứ ba là tổ hòa giải cơ sở với tư cách là trung gian hòa giải Khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định "Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải

ở cơ sở" Như vậy, đối với phương thức này, xuất hiện bên thứ ba là tổ hòa giải đóng vai trò làm trung gian giúp các bên ngồi lại, thương lượng với nhau nhằm giải quyết bất đồng mâu thuẫn

Thứ ba, hòa giải TCĐĐ tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp Hòa giải

TCĐĐ tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp là phương thức giải quyết tranh chấp được thực hiện tại UBND cấp xã Theo Luật Đất đai năm 2013, hòa giải TCĐĐ tại

11 Khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013

UBND cấp xã là quy định bắt buộc trước khi vụ việc tranh chấp được đưa ra giải quyết tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 và tại Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục hòa giải TCĐĐ tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp, cụ thể:

Một là, thủ tục hòa giải TCĐĐ tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp là 45

ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết TCĐĐ Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết TCĐĐ, UBND cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: i) Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất; ii) Thành lập Hội đồng hòa giải TCĐĐ để thực hiện hòa giải Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp, bản, buôn, phum, sóc đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh; iii) Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải TCĐĐ và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành

Hai là, kết quả hòa giải TCĐĐ phải được lập thành biên bản, gồm có các

nội dung gồm: i) Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; ii) Thành phần tham dự hòa giải; iii) Tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm SDĐ đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); iv) Ý kiến của Hội đồng hòa giải TCĐĐ; v) Những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của UBND cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND cấp xã

Sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành

Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 của Luật Đất đai

2013 Nếu trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì UBND cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo

2.1.2 Nội dung các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân

Theo Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, Tòa án giải quyết TCĐĐ trong các trường hợp sau đây:

Thứ nhất, trường hợp TCĐĐ do pháp luật quy định thuộc thẩm quyền giải

quyết của Tòa án

Tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án gồm tranh chấp tài sản gắn liền với đất hoặc TCĐĐ mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 bao gồm:

Một là, những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do

cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

Hai là, giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm

quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

Ba là, giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền

với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

Bốn là, giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước

ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

Năm là, giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà

ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

Sáu là, giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp

cho người SDĐ;

Bảy là, các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy

định của Chính phủ Các loại giấy này được chi tiết tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, bao gồm:

i) Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980

ii) Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác

đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:

a) Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;

b) Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do UBND cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;

c) Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này

iii) Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh

tế mới, di dân tái định cư được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt

iv) Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có)

v) Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép

vi) Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được SDĐ được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01/07/1980 hoặc được UBND cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận

vii) Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật

viii) Bản sao giấy tờ hợp lệ về QSDĐ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và các giấy tờ nêu trên có xác nhận của UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc

cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy

tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó

Tám là, giấy tờ hợp lệ nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm

theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan

Chín là, bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan

thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

Mười là, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước

giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/07/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận

Mười một là, trường hợp cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình

là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định của pháp luật mà đất đó không có tranh chấp, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất

sử dụng chung cho cộng đồng

Thứ hai, trường hợp TCĐĐ thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND theo sự

lựa chọn của đương sự

Trong trường hợp TCĐĐ mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không

có một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết hoặc là nộp đơn đến UBND cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc là khởi kiện đến TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về TTDS Trong trường hợp này, thẩm quyền giải quyết TCĐĐ của TAND phụ thuộc vào sự lựa chọn của đương sự Điều 91 và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định những căn cứ để giải quyết TCĐĐ trong trường hợp các bên tranh chấp không

có giấy tờ về QSDĐ tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 được thực hiện dựa theo các căn cứ sau:

i) Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên TCĐĐ đưa ra; ii) Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;

iii) Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

iv) Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;

v) Quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ

Tham chiếu với các quy định của pháp luật đất đai trước đây cho thấy Luật Đất đai năm 2013 mở rộng thẩm quyền giải quyết TCĐĐ của TAND; đó là tranh chấp về tài sản liên quan đến đất, TCĐĐ mà các bên đượng sự có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc không có giấy chứng nhận QSDĐ mà có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại Điều 100 và TCĐĐ mà các bên đương sự không có giấy tờ về QSDĐ nhưng lựa chọn TAND để giải quyết nhằm thực hiện lộ trình chuyển toàn bộ các TCĐĐ cho cơ quan tài phán là Tòa án giải quyết bảo đảm sự công bằng, chính xác, khách quan, vô tư và đúng pháp luật Tuy nhiên, trong nội dung các quy định

về thẩm quyền giải quyết TCĐĐ của TAND của pháp luật hiện hành còn một số điểm cần phải tiếp tục nghiên cứu làm rõ sau đây:

Vấn đề thứ nhất, liệu các TCĐĐ được giải quyết thông qua TAND có nhất

thiết bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải TCĐĐ hay không?

Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 và thực tiễn thi hành thì những TCĐĐ đã được hoà giải tại UBND cấp xã thì TAND mới thụ lý giải quyết tranh chấp, bất kể là tranh chấp ai có QSDĐ, tranh chấp các giao dịch liên quan đến QSDĐ, tranh chấp về hôn nhân và gia đình liên quan đến việc phân chia QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng, tranh chấp về chia di sản thừa kế là QSDĐ v.v Trong khi đó, Điều 25 BLTTDS năm 2015 lại phân định rất rõ giữa tranh chấp về QSDĐ

và các loại tranh chấp về hợp đồng dân sự, tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, tranh chấp về thừa kế tài sản khi quy định thẩm quyền về vụ việc của TAND Hơn nữa,

hiện nay, các văn bản pháp luật về đất đai lại sử dụng hai thuật ngữ là "tranh chấp

liên quan đến đất đai" và "tranh chấp đất đai" Đây là hai thuật ngữ có nội hàm

khác nhau; trong đó, tranh chấp liên quan đến đất đai có phạm vi rộng hơn, bao gồm tranh chấp về các quan hệ hợp đồng, quan hệ sở hữu, quan hệ thừa kế mà QSDĐ là loại tài sản thuộc đối tượng của quan hệ pháp luật đó Còn TCĐĐ có phạm vi hẹp

hơn, đó là tranh chấp về ai có quyền sử dụng Thêm vào đó, các quy định của pháp

luật về quan hệ hợp đồng, quan hệ thừa kế và quan hệ sở hữu rất phức tạp Hiện nay, với trình độ của cán bộ cấp xã khó có thể xác định được một hợp đồng có hiệu lực hay hợp đồng vô hiệu; khó xác định diện, hàng thừa kế, quan hệ tài sản chung… Mặt khác, bản chất của việc hòa giải là sự thỏa thuận của các bên đương sự Vậy khi hòa giải đương sự thỏa thuận để thực hiện một hợp đồng lẽ ra phải bị tuyên bố

vô hiệu hoặc thỏa thuận được việc chia thừa kế, nhưng bỏ sót những người lẽ ra phải được hưởng thừa kế, xác định không đúng di sản thừa kế… thì cán bộ cấp xã khó có khả năng nhận biết được Nếu giao các loại tranh chấp này cho UBND cấp

xã hòa giải rất có thể sẽ vi phạm pháp luật

Vấn đề thứ hai, việc phân định tính bắt buộc hay lựa chọn giải quyết TCĐĐ

thông qua TAND mà cụ thể là tranh chấp về QSDĐ dựa trên việc có một số loại giấy tờ chứng minh QSDĐ thì quy định này có hợp lí hay không?

Theo quy định trên đây của Luật Đất đai năm 2013, giải quyết TCĐĐ bằng TAND dường như là phương thức lựa chọn duy nhất đối với đương sự hoặc là việc đương sự lựa chọn giữa nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến UBND cấp có thẩm quyền hay khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo thủ tục TTDS Quy định này đối chiếu với những quy định chuyên ngành luật khác tồn tại bất cập như sau:

Một là, theo quy định của BLDS năm 2015 thì quy định về hợp đồng dân sự

thuộc Phần thứ ba - Nghĩa vụ và hợp đồng dân sự; các giao dịch liên quan đến QSDĐ thuộc Phần thứ hai - Quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản; trong khi

đó, quy định về giao dịch dân sự thuộc Phần thứ nhất - Quy định chung Về nguyên tắc, các quy định về hợp đồng dân sự và giao dịch về QSDĐ không được áp dụng chung mà chúng chỉ có thể áp dụng qua lại với quy định về giao dịch dân sự Vì vậy, khi các bên xác lập giao dịch về QSDĐ nhưng chưa được cấp GCNQSDĐ mà phát sinh tranh chấp thì việc xác định thẩm quyền của TAND hay của cơ quan hành chính còn phụ thuộc vào yêu cầu của bên nguyên đơn Nếu bên nguyên đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND và được áp dụng theo quy định của Phần thứ ba - Nghĩa vụ và hợp đồng và Phần thứ nhất - Những quy định chung (có quy định về giao dịch dân sự vô hiệu) Trường hợp bên đương sự yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng thì thẩm quyền lại thuộc cơ quan hành chính chứ không phải Tòa án; bởi vì, khi đó quy định của Phần thứ hai - Quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản được áp dụng để giải quyết Như vậy, việc phân định thẩm quyền giải quyết TCĐĐ giữa TAND với UBND căn cứ vào

các bên đương sự có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 dường như chưa phù hợp với quy định của BLDS năm 2015

Hai là, theo khoản 3 và khoản 9 Điều 26 BLTTDS năm 2015 thì Tòa án có

thẩm quyền giải quyết tranh chấp về hợp đồng dân sự và giải quyết tranh chấp về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất Với quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì không còn phân biệt thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng dân sự và tranh chấp về các giao dịch có đối tượng là QSDĐ Do vậy, khi thụ

lý giải quyết về tranh chấp các giao dịch có đối tượng là QSDĐ thì TAND gặp khó khăn trong việc áp dụng BLTTDS năm 2015 để giải quyết

2.1.3 Nội dung các quy định của pháp luật tố tụng dân sự về giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân

Theo Điều 17 BLTTDS năm 2015, việc giải quyết TCĐĐ tại TAND được thực hiện theo một trong các nguyên tắc là bảo đảm chế độ xét xử sơ thẩm, phúc thẩm Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý, giải quyết TCĐĐ theo thẩm quyền Xét xử phúc thẩm là việc Tòa án cấp phúc thẩm trực tiếp xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định

Ngoài ra, bản án, quyết định của Toà án đã có hiệu lực pháp luật mà phát hiện có vi phạm pháp luật hoặc có tình tiết mới thì được xem xét lại theo thủ tục giám đốc

2015, Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao giám đốc thẩm bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của TAND cấp tỉnh, TAND cấp huyện trong phạm vi thẩm quyền theo lãnh thổ bị kháng nghị; Hội đồng thẩm phán TAND tối cao giám đốc thẩm bản

án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của TAND cấp cao bị kháng nghị nhằm đảm bảo tính nghiêm minh, tuân thủ pháp luật Điều 325 và Điều 326 BLTTDS năm

2015 quy định tính chất của giám đốc thẩm là xét lại bản án, quyết định của Toà án

đã có hiệu lực pháp luật nhưng bị kháng nghị vì phát hiện có vi phạm pháp luật nghiêm trọng trong việc giải quyết vụ án Theo Điều 351 và Điều 352 BLTTDS năm 2015, tái thẩm là trường hợp xem xét lại bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật nhưng bị kháng nghị vì có những tình tiết mới được phát hiện có thể làm thay đổi cơ bản nội dung của bản án, quyết định mà Toà án, các đương sự không biết được khi Toà án ra bản án, quyết định đó Như vậy, trình tự giải quyết TCĐĐ được TAND thực hiện tương tự như trình tự giải quyết đối với các tranh chấp khác Trong phạm vi của một bản luận văn thạc sĩ luật học và căn cứ vào đề tài luận văn, học viên tập trung đi sâu nghiên cứu, phân tích quy định của pháp luật về giải quyết TCĐĐ tại TAND huyện xét xử sơ thẩm khu trú vào hai nội dung chủ yếu là thẩm quyền xét

xử sơ thẩm TCĐĐ và trình tự, thủ tục xét xử sơ thẩm TCĐĐ của TAND cấp huyện

12 Điều 270 BLTTDS năm 2015

13 Điều 325, Điều 326 và Điều 351 BLTTDS năm 2015

2.1.3.1 Nội dung quy định về thẩm quyền xét xử sơ thẩm tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân cấp huyện

i) Phân định thẩm quyền giải quyết TCĐĐ giữa TAND cấp tỉnh và TAND cấp huyện

Theo khoản 9 Điều 26 BLTTDS năm 2015 thì TCĐĐ theo quy định của pháp luật về đất đai nằm trong những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án Điều 35, Điều 36, Điều 37, Điều 38, Điều 39, Điều 40 BLTTDS năm 2015 quy định thẩm quyền của Tòa án các cấp; theo đó:

- Thẩm quyền giải quyết TCĐĐ tại TAND cấp huyện theo trình tự xét xử sơ thẩm các tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 26, Điều 28 và khoản 1 Điều 30 BLTTDS

- Thẩm quyền giải quyết TCĐĐ tại TAND cấp tỉnh theo trình tự xét xử sở thẩm được xác định như sau:

Thứ nhất, TCĐĐ theo quy định của pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền xét

xử sở thẩm của TAND cấp tỉnh, bao gồm những TCĐĐ mà đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần uỷ thác tư pháp cho cơ quan Lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài, cho Toà án nước ngoài; cụ thể:

Một là, TCĐĐ giữa người sử dụng đất trong nước (tổ chức, hộ gia đình, cá

nhân SDĐ) với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam;

Hai là, TCĐĐ giữa tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam với nhau

Thứ hai, TAND cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những

vụ việc TCĐĐ theo quy định của pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND cấp huyện quy định tại Điều 35 BLTTDS năm 2015 mà TAND cấp tỉnh tự mình lấy lên để giải quyết khi xét thấy cần thiết hoặc theo đề nghị của TAND cấp huyện

ii) Phân định thẩm quyền xét xử sơ thẩm TCĐĐ giữa các Tòa án cùng cấp Thứ nhất, các quy định có tính nguyên tắc về phân định thẩm quyền xét xử

sơ thẩm TCĐĐ giữa các Tòa án cùng cấp

Một là, thẩm quyền của Tòa án nơi có BĐS

Theo Điều 39 BLTTDS năm 2015 thì Toà án nơi có BĐS có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về BĐS Quy định này được xây dựng dựa trên quan niệm là Toà án nơi có BĐS là Toà án có điều kiện tốt nhất cho việc giải quyết tranh chấp Bởi lẽ, tất cả các hồ sơ, giấy tờ về BĐS do cơ quan quản lý BĐS nắm giữ Cơ quan này nắm vững thực trạng, nguồn gốc của BĐS Do vậy, Toà án nơi có BĐS có điều kiện xác minh để giải quyết sát với thực tế: xem xét, thẩm định tại chỗ (xác minh thực địa); tổ chức định giá tài sản; thu thập tài liệu từ cơ quan nhà đất… Như