Theo nghĩa hẹp, tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và Cũng có ý kiến cho rằng, tr
Trang 1HUỲNH VĂN VUI
PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT
ĐAI QUA THỰC TIỄN TẠI CÀ MAU
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017
Trang 2HUỲNH VĂN VUI
PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT
ĐAI QUA THỰC TIỄN TẠI CÀ MAU
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60380107
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Người hướng dẫn khoa học:TS ĐOÀN THỊ PHƯƠNG DIỆP
TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017
Trang 3LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên là Huỳnh Văn Vui mã số học viên: 7701251137A là học viên lớp
Cao học Luật Khóa 25 Cà Mau chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài
“Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai qua thực tiễn tại Cà Mau” (Sau đây
gọi tắt là “Luận văn”)
Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của một số tác giả Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và
có thể kiểm chứng Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực
Học viên thực hiện
Huỳnh Văn Vui
Trang 4MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
PHẦN MỞ ĐẦU 1
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai 7
1.1 Khái niệm chung về tranh chấp đất đai 7
1.1.1 Khái niệm tranh chấp đất đai 7
1.1.2 Các dạng tranh chấp đất đai 9
1.1.3 Đặc điểm của tranh chấp đất đai 9
1.1.4 Nguyên nhân tranh chấp đất đai 11
1.1.4.1 Nguyên nhân khách quan 11
1.1.4.2 Nguyên nhân chủ quan 11
1.2 Khái niệm chung về giải quyết tranh chấp đất đai và nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai 14
1.2.1 Khái niệm về giải quyết tranh chấp đất đai 14
1.2.2 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai 15
1.2.2.1 Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý 15
1.2.2.2 Nguyên tắc bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích việc tự thương lượng, tự hòa giải trong nội bộ nhân dân 15
1.2.2.3 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích ổn định tình hình chính trị, kinh tế, xã hội, gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổ chức lại sản xuất, bố trí lại cơ cấu sản xuất hàng hóa 16
1.2.2.4 Nguyên tắc đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa 16
1.2.3 Lịch sử pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam từ 1954 đến nay 16
1.2.3.1 Thời kỳ trước khi ban hành Hiến pháp 1980 17
1.2.3.2 Thời kỳ sau khi ban hành Hiến pháp 1980 17
Tiểu kết luận chương 1 23
Chương 2: Quy định của pháp luật việt nam hiện hành về giải quyết tranh chấp đất đai và việc tổ chức thực hiện giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính tỉnh Cà Mau 24
Trang 52.1 Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về giải quyết tranh chấp đất đai
24
2.1.1 Quy định của pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai 24
2.1.2 Quy định của pháp luật về tranh chấp đất đai tại tòa án nhân dân 27
2.1.3 Quy định của pháp luật về tranh chấp đất đai của cơ quan hành chính 29
2.1.4 Căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai 31
2.2 Thực tiễn tổ chức thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính tỉnh Cà Mau 32
2.2.1 Quy định về tiếp đơn và xử lý đơn tranh chấp, khiếu nại về đất đai 32
2.2.2 Về thực hiện giải quyết tranh chấp đất đai 34
2.2.3 Quy định về công bố và niêm yết quyết định giải quyết có hiệu lực 36
Tiểu kết luận chương 2 37
Chương 3: Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính nhà nước ở tỉnh Cà Mau – bất cập của pháp luật và kiến nghị hoàn thiện 39
3.1 Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính Nhà nước ở tỉnh Cà Mau 39
3.1.1 Tổng quan về tình hình giải quyết tranh chấp tại cơ quan hành chính Nhà nước ở tỉnh Cà Mau 39
3.1.2 Một số vụ việc tranh chấp đất đai được giải quyết tại Cà Mau 42
- Nội dung vụ việc: 42
3.2 Những bất cập, hạn chế của pháp luật hiện hành về giải quyết tranh chấp đất đai 59
3.2.1 Bất cập, hạn chế của pháp luật làm phát sinh tranh chấp hành chính trong lĩnh vực đất đai và pháp luật về giải quyết tranh chấp hành chính về đất đai 60
3.2.2 Bất cập, hạn chế về cơ chế giải quyết tranh chấp hành chính trong lĩnh vực đất đai 61
3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hành chính trong lĩnh vực đất đai 62
3.3.1 Tiếp tục hoàn thiện pháp luật về đất đai trong lĩnh vực hành chính 62
3.3.2 Đổi mới cơ chế giải quyết tranh chấp hành chính trong lĩnh vực đất đai 63 Tiểu kết luận chương 3 64
KẾT LUẬN 65 DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Trang 6DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT
TCĐĐ: Tranh chấp đất đai
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
TANDTC: Toà án nhân dân tối cao
VKSNDTC: Viện kiểm sát nhân dân tối cao TCĐC: Tổng cục địa chính
TTLT: Thông tư liên tịch
Trang 7PHẦN MỞ ĐẦU
1 Lý do chọn đề tài
Tranh chấp đất đai (TCĐĐ) là một hiện tượng phát sinh trong đời sống xã hội, ở mọi quốc gia và mọi thời kỳ, không phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai Đối với Việt Nam, trong suốt thời gian từ khi chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai được thiết lập từ năm 1980 cho đến nay, TCĐĐ luôn là vấn đề thời sự, có những diễn biến rất phức tạp, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất nói riêng và gây những bất ổn nhất định đối với đời sống kinh tế - xã hội nói chung Sự kiện Bộ Tài nguyên - Môi trường từng đề xuất thành lập một cơ quan tài phán chuyên trách
để giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện về đất đai đã phần nào cho thấy tính chất nghiêm trọng của vấn đề(1)
Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, mà một trong số đó chính
là do quy định của pháp luật về vấn đề TCĐĐ trong thời gian qua còn nhiều bất cập, hạn chế Nhà nước ta đã cố gắng trong việc giải quyết các TCĐĐ nhằm ổn định tình hình chính trị - xã hội Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật đất đai ngày càng được sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện, trong đó có quy định thẩm quyền giải quyết TCĐĐ thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân (UBND) và Tòa án nhân dân (TAND) Tuy nhiên, các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mới chỉ dừng lại ở mức độ chung chung, nên thực tiễn dẫn đến sự chồng chéo, đùn đẩy giữa UBND và TAND Hơn nữa, việc giải thích, hướng dẫn của các cơ quan có thẩm quyền cũng chưa đầy đủ và kịp thời Do đó tình hình giải quyết TCĐĐ của các
cơ quan hành chính và TAND trong những năm qua vừa chậm trễ, vừa không thống nhất Có nhiều vụ việc phải xử đi, xử lại nhiều lần, kéo dài trong nhiều năm, phát sinh khiếu kiện kéo dài và làm giảm lòng tin của người dân đối với đường lối, chính sách, pháp luật của nhà nước
Có thể khẳng định rằng, việc giải quyết TCĐĐ hiện nay là loại việc khó khăn, phức tạp nhất và là khâu yếu nhất trong công tác giải quyết các tranh chấp dân sự nói chung Do đó, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp luật về đất đai, thẩm quyền giải quyết TCĐĐ của các cơ quan có thẩm quyền (qua thực tiễn tại Cà Mau) trong những năm gần đây, trên cơ sở đó nhằm đề xuất
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường cho thấy, 70% khiếu kiện của người dân là về đất đai, rất nhiều tranh chấp về đất đai không thể giải quyết dứt điểm Xem: “Sau tổng kiểm tra việc thi hành Luật Đất đai: làm gì
để giảm cơ bản khiếu kiện của dân?”, www.hanoitv.org.vn ngày 19/9/2005
Trang 8những kiến nghị, bổ sung chính sách, pháp luật về đất đai và đưa ra hướng giải quyết các TCĐĐ một cách hợp lý, có hiệu quả, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho công dân là việc làm có ý nghĩa quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn hiện nay
Với nhận thức như vậy, tôi đã lựa chọn đề tài “Pháp luật về giải quyết tranh chấp
đất đai qua thực tiễn tại Cà Mau” làm đề tài Luận văn Thạc sĩ Luật học của mình
2 Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu
Cốt lõi của Luận văn là làm rõ cơ sở lý luận của việc giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính, đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp để từ đó có kiến nghị xác đáng về hoàn thiện pháp luật cho giải quyết (TTĐĐ) tại cơ quan hành chính Luận văn được thực hiện để trả lời cho các câu hỏi sau đây:
Thứ nhất: Tranh chấp đất đai là gì? Việc giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam có những đặc điểm gì đặc biệt? Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Việt Nam phải tuân thủ những nguyên tắc gì? Pháp luật Việt Nam về giải quyết tranh chấp đất đai có quá trình hình thành và phát triển ra sao?
Thứ hai: Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai đặc biệt là phương thức giải quyết tại cơ quan hành chính ở Việt Nam như thế nào? Việc tổ chức thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính Nhà nước ở Cà Mau được tiến hành ra sao? Thực tiễn giải quyết các tranh chấp đất đai tại các cơ quan hành chính Nhà nước ở Cà Mau có bộc lộ những hạn chế, bất cập gì?
Thứ ba: Cần hoàn thiện những nội dung nào để tăng cường hiệu quả, hiệu lực của việc giải quyết tranh chấp đất đai tại các cơ quan hành chính
Luận văn được xác lập trên cơ sở giả thuyết là :
Thứ nhất: Các cơ quan hành chính nhà nước trong qáa trình thực hiện nhiệm
vụ quản lý Nhà nước và việc tổ chức thực thi pháp luật thì việc đảm trách nhiệm vụ giải quyết các tranh chấp đất đai đối với những trường hợp đặc thù là cần thiết
Thứ hai: Pháp luật hiện hành mặc dù đã có những quy định về thẩm quyền và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính nhưng các quy định này vẫn còn nhiều bất cập khi áp dụng trong thực tế
Thứ ba, Việc tiếp tục hoàn thiện các nội dung cụ thể của pháp luật liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính có tác dụng tích cực cho việc giảm thiểu các tranh chấp đất đai tại các địa phương
3 Tình hình nghiên cứu
Trang 9Xoay quanh vấn đề của Luận văn “Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất
đai qua thực tiễn tại Cà Mau”, trong quá trình nghiên cứu tác giả đã tìm thấy nhiều
công trình nghiên cứu, bài viết có liên quan, với nhiều cách viết và tiếp cận khác nhau, đặc biệt chú ý với các tài, liệu công trình sau đây:
- Luận án Tiến sĩ Luật học, “ Kỷ năng giải quyết tranh chấp đất đai của cán
bộ quản lý cấp cơ sở” của tác giả Hồ Thị Song Quỳnh, thực hiện tại Viện Hàn lâm
Khoa học xã hội Việt Nam, Học viện Khoa học xã hội Việt Nam năm 2016 đã nghiên cứu lý luận và thực trạng về kỹ năng giải quyết tranh chấp đất đai của cán bộ quản lý hành chính cấp cơ sở ở Thành phố Hồ Chí Minh Từ đó đề xuất một số kiến nghị nhằm góp phần nâng cao kỹ năng giải quyết tranh chấp đất đai của cán bộ quản
Ngoài ra tác giả còn tìm thấy một số bài viết đăng trên tạp chí khoa học có liên quan đến đề tài như:
Đỗ Thị Hằng, Những bất cập về hòa giải cơ sở trong giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2013, Thanh tra, Thanh tra chính phủ số 05/2016, tr 20-
236
Nguyễn Vĩnh Diện, Một số điểm mới về giải quyết tranh chấp đất đai thep Luật đất đai năm 2013, Dân chủ & Pháp luật, Bộ Tư pháp, số 11(272), tr 37-398
Trang 10Đặng Thị Phượng, Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án theo Luật Đất năm 2013, Tòa án nhân dân, Tòa án nhân dân tối cao, số 6/2014 trang
11-1611
Qua nghiên cứu các tài liệu, Luận văn đã thực hiện trước đây cũng có nhiều công trình nghiên cứu có liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai những tài liệu giúp tuy chỉ mang tính tham khảo nhưng đã giúp cho tác giả thu thập được thông tin
đa dạng với nhiều góc độ tiếp cận khác nhau về giải quyết tranh chấp đất đai của các cấp có thẩm quyền Tuy nhiên, trên thực tế vẫn chưa có một cộng trình nghiên cứu nào mang tính toàn diện về lý luận nhằm đáp ứng được yêu cầu của sự phát triển của xã hội và giải quyết các vụ việc tranh chấp đất một cách triệt để, cũng như các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính và thực tiễn đề ra từ khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực Chính vì vậy mục đích nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính, đánh giá thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính ở tỉnh Cà Mau, qua đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về đất đai và cơ chế áp dụng pháp luật để giải quyết có hiệu quả hơn các vụ tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính
4 Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định của pháp luật Việt Nam về giải quyết TCĐĐ, đặc biệt chú trọng đến giải quyết TCĐĐ tại cơ quan hành chính Nhà nước
Việc giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam hiện nay, tùy theo loại vụ việc, thuộc thẩm quyền giải quyết tại cơ quan hành chính và cơ quan tư pháp giải quyết Tuy nhiên, đề tài xác định phạm vi nghiên cứu chỉ giới hạn ở việc giải quyết tại cơ quan hành chính Tuy vậy, để làm rõ nội dung nghiên cứu và mang tính hệ thống, tại phần lý luận và phân tích quy định hiện hành về giải quyết tranh chấp đất đai, Luận văn đã trình bày một số nội dung có liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án Song, tác giả xác định đây không phải là nội dung trọng tâm của Luận văn này
Khi khảo sát thực tiễn tổ chức thực hiện và thực tiễn vụ việc, luận văn chỉ phân tích thực tiễn và các vụ việc tranh chấp đất đai được giải quyết tại cơ quan hành chính Nhà nước tại tỉnh Cà Mau
Các thông tin, số liệu thu thập trong luận văn là những thông tin, số liệu từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực (năm 2014) đến nay
Trang 115 Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu sau đây để giải quyết các vấn đề
do đề tài đặt ra: Các phương pháp phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp so sánh đối chiếu, phương pháp thống kê
+ Phương pháp phân tích tổng hợp: Phương pháp phân tích và tổng hợp là
phương pháp nghiên cứu chung và được sử dụng xuyên suốt trong quá trình thực hiện luận văn Phương pháp tổng hợp được sử dụng tại chương I của luận văn nhằm
hệ thống hóa và tổng hợp các lý luận cơ bản về tranh chấp đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính Nhà nước
+ Phương pháp phân tích luật viết: Phương pháp này cũng được sử dụng
tại chương II để phân tích các quy định từ các văn bản pháp quy hiện hành liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai
+ Phương pháp so sánh, đối chiếu: Phương pháp so sánh, đối chiếu được
sử dụng trong các chương của Luận văn, phương pháp này dùng để sử dụng vào việc đối chiếu, so sánh các quy định từ các văn bản pháp quy hiện hành, các quan điểm, ý kiến về các vấn đề pháp lý liên quan đến pháp luật về tranh chấp đất đai tại
cơ quan hành chính Nhà nước
+ Phương pháp thống kê: Phương pháp này được sử dụng tại phần 1
chương 3 của Luận văn để phân tích thực trạng và xu hướng tranh chấp đất đai và kết quả giải quyết tranh chấp đất đai trong thực tiễn tại các cơ quan Nhà nước ở tỉnh
Cà Mau
6 ngh a và khả năng ứng dụng của Luận văn
Đề tài nghiên cứu này được thực hiện dựa trên cơ sở phân tích đánh giá thực trạng về giải quyết TCĐĐ tại cơ quan hành chính Nhà nước ở tỉnh Cà Mau Trên cơ
sở đó chỉ ra những bất cập, tồn tại của pháp luật đất đai hiện hành về thẩm quyền và thủ tục giải quyết TCĐĐ tại cơ quan hành chính; đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giải quyết TCĐĐ tại cơ quan hành chính nhằm đáp ứng nhu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế của Việt Nam
Các kết quả nghiên cứu của đề tài này có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu luật học Một số kiến nghị của đề tài có giá trị tham khảo đối với cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật trong quá trình xây dựng,
Trang 12hoàn thiện và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai nói chung và pháp luật giải quyết TCĐĐ nói riêng ở nước ta
Trang 13Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai
1.1 Khái niệm chung về tranh chấp đất đai
1.1.1 Khái niệm tranh chấp đất đai
Đất đai là một loại tài sản quý giá, một tài nguyên do thiên nhiên ban tặng cho con người Vì lẽ đó, có thể nói việc hưởng lợi từ đất đai trao cho, đất đai có vị trí là một đối tượng quan trọng trọng bậc nhất của quyền sở hữu Cũng vì thế mà tranh chấp đất đai (TCĐĐ) đã trở thành một trong những hiện tượng xảy ra trong bất kỳ một quốc gia và ở bất kỳ một thể chế chính trị nào
Trong ngôn ngữ thông thường, tranh chấp được hiểu là sự giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào2 Tranh chấp đất đai là tranh chấp có đối tượng tranh chấp là đất đai Nếu coi đối tượng của tranh chấp là đất đai thì tranh chấp đất đai cũng có thể được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau
Nếu hiểu theo nghĩa rộng, tranh chấp đất đai là sự mâu thuẫn, bất đồng trong việc xác định quyền sở hữu, quản lý hoặc quyền sử dụng đất đai Tranh chấp này có thể được phát sinh trực tiếp hoặc phát sinh một cách gián tiếp trong quá trình các bên tranh chấp quản lý và sử dụng đất đai
Theo nghĩa hẹp, tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và
Cũng có ý kiến cho rằng, tranh chấp đất đai là mọi tranh chấp phát sinh trong quan hệ đất đai bao gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính… Quan điểm này được nhiều cơ quan có thẩm quyền giải quyết chấp nhận vì Điều 203 Luật Đất đai năm
2013 quy định tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường,
Trang 14thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:
“1 Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2 Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không
có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4 Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”
Trong thực tế, tranh chấp đất đai được hiểu là sự tranh chấp về quyền quản
lý, quyền sử dụng xung quanh một khu đất cụ thể mà mỗi bên đều cho rằng mình phải được quyền đó do pháp luật quy định và bảo hộ Vì vậy, họ không thể cùng nhau tự giải quyết các tranh chấp đó mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phân
xử (giải quyết)
Trang 15Trong luận văn này, Khái niệm tranh chấp đất đai chỉ được hiểu trong phạm
vi tranh chấp giữa các chủ thể về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất
1.1.2 Các dạng tranh chấp đất đai
Theo Khoản 24, Điều 3, Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan
hệ đất đai Trong khái niệm này chúng ta cần lưu ý: đối tượng của tranh chấp đất
đai không phải là quyền sở hữu đất, các chủ thể tham gia tranh chấp không phải là các chủ thể có quyền sở hữu đối với đất Đây là điều không phải bàn cãi vì Điều 53, Hiến pháp 2013 hay điều 4, Luật đất đai 2013 quy định rất rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý
Trên thực tế, tranh chấp đất đai không chỉ là hiện tượng phổ biến mà trong
đó còn hết sức đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp Tuy nhiên, về cơ bản tranh chấp đất đai được chia thành ba dạng như sau:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất: là những tranh chấp giữa các bên với
nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó Trong dạng tranh chấp này chúng ta thường gặp các loại tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ ly hôn, thừa kế; tranh chấp để đòi lại đất (đất đã cho người khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới…)
- Tranh chấp về quyền, ngh a vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất: dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự
về quyền sử dụng đất hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư…
- Tranh chấp về mục đích sử dụng đất: đây là dạng tranh chấp ít gặp hơn,
những tranh chấp này liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì Thông thường những tranh chấp này cũng dễ có cơ sở để giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
1.1.3 Đặc điểm của tranh chấp đất đai
Là một dạng đặc biệt của tranh chấp dân sự, tranh chấp đất đai vừa chứa đựng những đặc điểm chung của một tranh chấp dân sự, lại vừa có những đặc điểm
Trang 16đặc trưng riêng khác với các tranh chấp dân sự, tranh chấp lao động, tranh chấp kinh doanh, thương mại khác có thể chỉ ra những điểm khác biệt chủ yếu sau đây:
Một là, Xét về chủ thể tranh chấp, tranh chấp đất đai chỉ xuất hiện giữa các
chủ thể có quyền quản lý và quyền sử dụng đất chứ không phải là các chủ thể của của quyền sở hữu đất đai Bởi lẽ, ở Việt Nam, quyền sở hữu đất thuộc về toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu Các chủ thể có quyền sử dụng đất được xác lập trên cơ sở được nhà nước trao quyền sử dụng đất (thông qua quyết định giao đất, hợp đồng cho thuê đất của Nhà nước hoặc được Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đang sử dụng) hoặc được Nhà nước cho phép nhận chuyển nhượng từ các chủ thể khác Vì thế, chủ thể của tranh chấp đất đai là người
sử dụng đất (các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) tham gia vào tranh chấp đó với tư cách
là những người được trao quyền quản lý hoặc trao quyền sử dụng đất
Hai là, So với các loại tranh chấp khác, tranh chấp đất đai có nội dung rất đa
dạng và phức tạp Điều này xuất phát từ việc trong nền kinh tế thị trường, các hoạt động quản lý và sử dụng đất ngày càng trở nên rất đa dạng, phong phú do đất đai được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, với diện tích, nhu cầu sử dụng khác nhau Trong nền kinh tế thị trường, việc quản lý và sử dụng đất không đơn thuần chỉ
là việc quản lý và sử dụng một tư liệu sản xuất Đất đai đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị thương mại, giá đất lại biến động theo quy luật cung cầu trên thị trường, nên việc quản lý và sử dụng nó không đơn thuần chỉ là việc khai thác giá trị sử dụng mà còn bao gồm cả giá trị sinh lời của đất (thông qua các hành vi kinh doanh quyền sử dụng đất) Tất nhiên, khi nội dung quản lý và sử dụng đất phong phú và phức tạp hơn thì những mâu thuẫn, bất đồng xung quanh việc quản lý và sử dụng đất đai cũng trở nên gay gắt và trầm trọng hơn
Ba là, tranh chấp đất đai có thể làm phát sinh những hậu quả xấu về nhiều
mặt như: làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, phá vỡ trật tự quản lý đất đai, gây đình trệ sản xuất, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích không những của bản thân các bên tranh chấp mà còn gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước và xã hội Hơn thế nữa tranh chấp đất đai còn có thể gây mất ổn định về chính trị, phá vỡ mối quan hệ xã hội
Bốn là, tranh chấp đất đai có đối tượng là quyền quản lý và quyền sử dụng
đất đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp
mà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước
Trang 171.1.4 Nguyên nhân tranh chấp đất đai
1.1.4.1 Nguyên nhân khách quan
Tranh chấp đất đai ở nước ta phát sinh có nguồn gốc sâu xa do lịch sử để lại
Ở miền Bắc, sau Cách mạng tháng 8 và sau năm 1953, Đảng và Chính phủ đã tiến hành cải cách ruộng đất, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân, phong kiến, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho người nông dân Năm 1960, thông qua con đường hợp tác hóa nông nghiệp, ruộng đất của người nông dân được đưa vào làm tư liệu sản xuất chung trở thành sở hữu tập thể, do đó tình hình sử dụng đất đai tương đối ổn định
Ở miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến chống ngoại xâm tình hình sử dụng đất đai có nhiều diễn biến phức tạp hơn Trong 9 năm kháng chiến, Chính phủ đã tiến hành chia ruộng đất cho người nông dân hai lần vào các năm 1949 - 1950 và năm 1954, nhưng đến năm 1957, ngụy quyền Sài gòn đã thực hiện cải cách điền địa, thực hiện việc "truất hữu" nhằm xóa bỏ thành quả của cách mạng, gây ra những xáo trộn về quyền quản lý ruộng đất của người nông dân Sau khi thống nhất đất nước, năm 1975, Nhà nước đã tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp, đồng thời xây dựng hàng loạt các lâm trường, nông trường, trang trại Những tổ chức đó bao chiếm quá nhiều diện tích đất nhưng sử dụng lại kém hiệu quả Đặc biệt, qua hai lần điều chỉnh ruộng đất vào các năm 1977 - 1978 và năm 1982 - 1983, với chính sách chia cấp đất theo kiểu bình quân, "cào bằng" đã dẫn tới những xáo trộn lớn về ruộng đất, về ranh giới, số lượng và mục đích sử dụng đất đai
Khi đất nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường với sự thay đổi cơ chế quản lý làm cho đất đai thì đất đai ngày càng trở nên có giá trị Dưới góc độ kinh tế, đất đai được coi như một loại hàng hóa trao đổi trên thị trường theo quy luật cung cầu, quy luật giá trị Đây là quy luật tự nhiên, nhưng đối với đất lại không được thừa nhận một cách dễ dàng ở nước ta trong một thời gian khá dài Do vậy Nhà nước chưa kịp thời có các chính sách để điều tiết và quản lý có hiệu quả
Từ khi nhà, đất trở nên có giá trị cao đã tác động đến tâm lý của nhiều người dẫn đến tình trạng tranh chấp, đòi lại nhà, đất mà trước đó đã bán, cho thuê, cho mượn, đã bị tịch thu hoặc giao cho người khác sử dụng hoặc khi thực hiện một số chính sách về đất đai ở các giai đoạn trước đây mà không có các văn bản xác định việc sử dụng đất ổn định của họ
1.1.4.2 Nguyên nhân chủ quan
Về cơ chế quản lý đất đai
Trang 18Trong thời gian qua, công tác quản lý nhà nước về đất đai còn bị buông lỏng, nhiều sơ hở, có khi phạm sai lầm, giải quyết tùy tiện, sai pháp luật
Trong cơ chế quản lý tập trung, kế hoạch hóa cao độ, Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành, dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ, nhiều sơ
hở Có thời kỳ mỗi loại đất do một ngành quản lý dẫn đến việc tranh chấp về đất thuộc quyền quản lý của nhiều ngành khác nhau
Trong cơ chế thị trường, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, có sự phân công, phân cấp trách nhiệm quản lý đất đai khá rõ Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn tồn tại nhiều sai phạm, non kém về trình độ quản lý của đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất đai Điều này góp phần làm xuất hiện nhiều tranh chấp đất đai phức tạp, khó giải quyết Cụ thể:
- Hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh, đồng bộ, nên thiếu căn cứ pháp lý và thực
tế để xác định quyền sử dụng và quản lý đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là ở những vùng mà quan hệ đất đai phức tạp và có nhiều biến động Trong nhiều trường hợp, việc tranh chấp đất đai lại bắt nguồn từ những tài liệu lịch sử của chế độ cũ để lại Hơn nữa, việc giao đất lại không được tiến hành theo một quy trình chặt chẽ, nên hồ sơ đất đai không đồng bộ và bị thất lạc
- Quy hoạch sử dụng đất đai chưa đi vào nề nếp, nên nhiều trường hợp sử dụng đất không hợp lý khó bị phát hiện Khi phát hiện thì lại không được xử lý kịp thời Nhiều địa phương còn có những nhận thức lệch lạc về chính sách đất đai, quản
lý đất đai còn nặng về biện pháp mệnh lệnh hành chính mà chưa chú ý đến biện pháp quản lý về mặt kinh tế
- Một số nơi ban hành văn bản pháp lý đất đai không rõ ràng hoặc chủ trương sai lầm của một số cán bộ đã làm cho một bộ phận nhân dân hiểu lầm là Nhà nước
có chủ trương "trả lại đất cũ", trả lại đất ông cha, dẫn đến việc khiếu kiện đòi lại đất ngày càng nhiều
Về công tác cán bộ thực hiện công vụ liên quan đến đất đai
Một bộ phận cán bộ, công chức được giao nhiệm vụ quản lý đất đai đã thực hiện không tốt nhiệm vụ được giao, thiếu gương mẫu, lạm dụng chức quyền, vì lợi ích riêng tư, bị kẻ xấu lợi dụng để "đục nước béo cò", thực hiện những âm mưu đen tối, gây mất ổn định xã hội
Lợi dụng chủ trương điều chỉnh ruộng đất, tổ chức lại sản xuất theo cơ chế mới, một số cán bộ, đảng viên lợi dụng sơ hở trong các chế độ, chính sách đất đai của Nhà nước và dựa vào chức quyền để chiếm dụng đất đai trái phép, gây bất bình
Trang 19trong nhân dân Đặc biệt, ở những nơi nội bộ mất đoàn kết thì lại lấy vấn đề đất đai làm phương tiện để đấu tranh với nhau, một số phần tử xấu lợi dụng cơ hội này để bao chiếm đất đai hoặc kích động gây chia rẽ nội bộ và gây mất ổn định về tình hình chính trị- xã hội, làm mất uy tín của tổ chức Đảng và chính quyền
Về công tác lãnh đạo, chỉ đạo
Công tác lãnh đạo, chỉ đạo việc giải quyết tranh chấp đất đai ở nhiều nơi, nhiều lúc còn hữu khuynh, mất cảnh giác Chẳng những hồ sơ đất đai không đầy đủ,
mà việc đăng ký nhân khẩu, hộ khẩu ở nông thôn cũng chưa chặt chẽ, kẻ xấu có điều kiện để hoạt động dễ dàng Khi phát hiện những kẻ cầm đầu, tổ chức gây rối, kích động vi phạm pháp luật thì lúng túng trong xử lý, nương nhẹ trong thi hành pháp luật, không tổ chức được lực lượng quần chúng cốt cán đấu tranh với mọi biểu hiện tiêu cực mà trái lại, để quần chúng bị bọn xấu lôi kéo Tổ chức Đảng và chính quyền trở thành người bị động, phải chạy theo giải quyết những vụ việc đã xảy ra hoặc xử lý những hậu quả nặng nề
Về đường lối chính sách, pháp luật về đất đai
Chính sách đất đai và các chính sách khác có liên quan đến đất đai chưa đồng
bộ, có mặt không rõ ràng và đang còn biến động Thực tế áp dụng các chính sách đất đai còn tùy tiện dẫn đến tình trạng: Người có khả năng sản xuất nông nghiệp thì thiếu ruộng đất, ngược lại, người có ruộng lại không có khả năng hoặc nhu cầu sản xuất, để đất đai hoang hóa hoặc sử dụng đất kém hiệu quả Tình trạng người nông dân phải ra các đô thị bán sức lao động, gây mất ổn định cơ cấu lao động sản xuất cũng
có nguyên nhân từ việc thiếu đất để sản xuất
Thực tiễn đã chứng minh những sai lầm trong phong trào hợp tác hóa nông nghiệp như nóng vội, gò ép, đưa quy mô hợp tác xã nhỏ lên quy mô lớn không phù hợp với trình độ năng lực quản lý của đội ngũ cán bộ, đặc biệt là đội ngũ cán bộ cơ
sở đã dẫn đến hậu quả là đất đai sử dụng bừa bãi, lãng phí và kém hiệu quả
Cùng với việc đổi mới cơ chế quản lý trong nông nghiệp được đổi mới, người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, đòi hỏi phải có một diện tích đất nhất định để sản xuất Do đó đã xuất hiện tư tưởng đòi lại đất để sản xuất Chính sách đất đai chưa phù hợp, chậm đổi mới đã tạo cơ sở cho việc lấn chiếm đất đai diễn ra khá phổ biến, song chưa được giải quyết và xử lý kịp thời
Bên cạnh đó, việc Nhà nước chia, tách, nhập hoặc thành lập mới những đơn
vị hành chính trong những năm gần đây dẫn đến việc phân địa giới hành chính
Trang 20không rõ ràng, cụ thể làm cho tình hình tranh chấp đất đai ngày càng phức tạp và gay gắt hơn
Về công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật
Công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật đất đai chưa được coi trọng, làm cho nhiều văn bản pháp luật đất đai của Nhà nước chưa được phổ biến sâu rộng trong nhân dân
Tuy nhiên, việc tranh chấp đất đai ở mỗi địa phương khác nhau còn có những nguyên nhân đặc thù và việc tìm ra những nguyên nhân đó phải căn cứ vào thực tế
sử dụng đất, và phong tục tập quán của từng địa phương để xây dựng được những giải pháp tốt nhất nhằm giải quyết có hiệu quả từng vụ tranh chấp Song trên thực
tế, khía cạnh này chưa được các cơ quan nhà nước chú trọng, xem xét
1.2 Khái niệm chung về giải quyết tranh chấp đất đai và nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai
1.2.1 Khái niệm về giải quyết tranh chấp đất đai
Theo Từ điển giải thích thuật ngữ luật học: "Giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai"
Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc xem xét giải quyết tranh chấp đất đai là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước và của xã hội Đồng thời, giáo dục ý thức tuân thủ và tôn trọng pháp luật cho mọi công dân, ngăn ngừa những vi phạm pháp luật có thể xảy ra
Giải quyết tranh chấp đất đai, với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản lý nhà nước đối với đất đai, được hiểu là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại, đồng thời xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai
Như vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật để bảo vệ tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất
Trang 211.2.2.3 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích ổn định tình hình chính trị, kinh tế, xã hội, gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổ chức lại sản xuất, bố trí lại cơ cấu sản xuất hàng hóa
Do ảnh hưởng tiêu cực của tranh chấp đất đai đến mọi mặt của đời sống chính trị, kinh tế, xã hội nên việc giải quyết các tranh chấp đất đai phải nhằm vào mục đích bình ổn các quan hệ xã hội Chú ý đảm bảo quá trình sản xuất của người dân, tránh làm ảnh hưởng dây chuyền đến cơ cấu sản xuất chung Đồng thời cải thiện và bố trí, sắp xếp lại cơ cấu sản xuất hàng hóa theo chủ trương của Đảng: "Ai giỏi nghề gì, làm nghề ấy"
1.2.2.4 Nguyên tắc đảm bảo pháp chế xã hội chủ ngh a
Khi giải quyết tranh chấp đất đai phải chú ý và tuân thủ các nguyên tắc, trình
tự, thủ tục, thẩm quyền mà pháp luật đã quy định Phát hiện và giải quyết kịp thời các vi phạm pháp luật về đất đai, tránh tình trạng để tranh chấp đất đai kéo dài, làm ảnh hưởng tới tâm lý và lợi ích của người dân
1.2.3 Lịch sử pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam từ 1954 đến nay
Hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai được ban hành từ sau khi thành lập Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa năm 1945 tới nay được coi là một hệ thống rất phức tạp, trải qua nhiều giai đoạn lịch sử và có nhiều chính sách khác nhau được
áp dụng ở cả hai miền Nam, Bắc Pháp luật đất đai của nước ta có những đặc điểm chủ yếu như sau:
Thứ nhất, pháp luật về đất đai phát triển gắn liền với các giai đoạn lịch sử
phát triển của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thể hiện tập trung nhất đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về cách mạng ruộng đất ở nước ta Pháp luật về đất đai phát triển và ngày càng hoàn thiện trở thành một hệ thống tương đối hoàn chỉnh, một bộ phận của hệ thống pháp luật Việt Nam Từ những văn bản ban hành hiệu lực chưa cao (Sắc lệnh, Nghị định, Quyết định, Thông tư…), đã
ra đời văn bản luật hình thức cao nhất có hiệu lực cao điều chỉnh các quan hệ đất đai
ở nước ta, đó là Luật Đất đai
Thứ hai, sự hình thành và phát triển của hệ thống các văn bản pháp luật về
đất đai là một quá trình lâu dài, thể hiện ở cả hai mặt: số lượng và chất lượng, gắn liền với lịch sử hình thành và phát triển của hệ thống pháp luật Việt Nam Hệ thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng
đã được xây dựng và từng bước hoàn thiện nhằm phúc đáp các yêu cầu về quản lý
Trang 221.2.2 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai
Trong nền kinh tế thị trường với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, quan hệ pháp luật đất đai đã trở nên đa dạng, phức tạp kéo theo các tranh chấp đất đai phát sinh cũng đa dạng, phức tạp và gay gắt Vì vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai phải đáp ứng được những yêu cầu nhất định mà thực tế đã đặt ra Muốn đáp ứng được các yêu cầu đó, thì việc giải quyết tranh chấp đất đai phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:
1.2.2.1 Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý
Hiến pháp 2013, Luật Đất đai hiện hành khẳng định toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam đều thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chỉ là những người được Nhà nước giao đất cho
sử dụng chứ không có quyền sở hữu đối với đất đai Do đó, đối tượng của mọi tranh chấp đất đai phát sinh chỉ là quyền quản lý và quyền sử dụng đất chứ không phải là quyền sở hữu đối với đất đai Vì vậy, khi giải quyết các tranh chấp đất đai, phải tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện; bảo vệ quyền đại diện sở hữu đất đai của Nhà nước; bảo vệ thành quả cách mạng về đất đai mà nhân dân ta đã giành được
1.2.2.2 Nguyên tắc bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh
tế, khuyến khích việc tự thương lượng, tự hòa giải trong nội bộ nhân dân
Từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời, Nhà nước đã thừa nhận năm quyền năng của người sử dụng đất (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất) đã khẳng định tư tưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội về đất đai Do đó, việc tôn trọng các quyền của người sử dụng đất và tạo điều kiện để họ phát huy tối đa các quyền đó là nguyên tắc quan trọng của Luật Đất đai Thực tế đã chứng minh rằng, nếu lợi ích của người sử dụng đất không được đảm bảo, thì việc sử dụng đất không thể mang lại hiệu quả kinh tế cao Đó cũng chính là nguyên tắc cơ bản trong quá trình giải quyết các tranh chấp đất đai
Tôn trọng quyền định đoạt của các chủ thể khi tham gia các quan hệ pháp luật đất đai là tôn trọng quyền tự do thỏa thuận, thương lượng của họ trên cơ sở các quy định của pháp luật Do vậy, hòa giải trở thành cách thức và cũng là nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai quan trọng và đạt hiệu quả nhất
Trang 23và sử dụng đất đai qua các thời kỳ, cụ thể đề cập đến một số văn bản pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tiêu biểu qua các giai đoạn như sau:
1.2.3.1 Thời kỳ trước khi ban hành Hiến pháp 1980
Trong thời kỳ này, các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai chưa rõ ràng, cụ thể, ngoại trừ các quy định về giải quyết tranh chấp đất bãi sa bồi (đất canh tác)
Thông tư 45/NV-TC ngày 02/7/1958 của Bộ Nội vụ về việc phân phối và quản lý đất bãi sa bồi quy định thẩm quyền giải quyết "tranh chấp hoa màu do chính quyền và nông hội giải quyết, nếu đặc biệt khó khăn thì đưa ra Tòa án xét xử"; thẩm quyền giải quyết "tranh chấp địa giới hành chính đất bãi sa bồi" do ủy ban hành chính xã đang quản lý giải quyết, nếu ranh giới thuộc nhiều xã thì địa phận xã nào
xã đó quản lý hoặc xã có điều kiện thuận tiện hơn quản lý, nếu xen kẽ nhiều xã thì
xã nào có nhiều số dân hơn trên đất bãi sa bồi quản lý và chịu trách nhiệm đảm bảo cho các xã ít dân sản xuất trên bãi sa bồi
Như vậy, giai đoạn này thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của ủy ban hành chính các cấp chưa được quy định rõ ràng Thực tế, việc giải quyết các tranh chấp đất đai chủ yếu do ủy ban hành chính cấp xã thực hiện với vai trò của tổ chức nông hội địa phương (tham gia nhiều vào công việc chính quyền), cơ quan tư pháp chỉ xuất hiện khi giải quyết tranh chấp hoa màu trên đất bãi sa bồi
1.2.3.2 Thời kỳ sau khi ban hành Hiến pháp 1980
Giai đoạn từ khi Hiến pháp 1980 có hiệu lực đến trước khi Luật Đất đai
Tuy nhiên, việc coi đất đai thuộc sở hữu chung, đất không có giá, dẫn tới việc chia cấp đất tràn lan, sử dụng kém hiệu quả Cấp xã cũng tham gia vào việc giao đất cho nhân dân; việc lấn, chiếm đất để xây dựng nhà ở diễn ra phổ biến song không được giải quyết kịp thời là nguyên nhân chủ yếu của các tranh chấp đất đai trong thời
kỳ này Cơ chế quản lý, chính sách của Đảng và Nhà nước trong giai đoạn này chưa thực sự khuyến khích nông dân và sản xuất nông nghiệp, dẫn đến tình trạng nhiều tập
Trang 24đoàn sản xuất, hợp tác xã làm ăn kém hiệu quả, đời sống nhân dân gặp nhiều khó khăn
Do đó, một số hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp đi đến tan rã, đất đai lại có sự chia cấp lại Nhiều gia đình trước kia đã hiến ruộng đất của cha ông vào các hợ tác xã, nay đòi lại Khi giải quyết các tranh chấp một số địa phương còn thiên về việc sử dụng biện pháp mệnh lệnh hành chính, khiến cho các tranh chấp đất đai không được
xử lý thỏa đáng và dứt điểm, nên việc tranh chấp đất đai vẫn kéo dài
Thời kỳ này đã xuất hiện thêm các tranh chấp về đất hương hỏa, đất thổ cư; tranh chấp đất giữa đồng bào địa phương với những người từ nơi khác đến xây dựng vùng kinh tế mới Tính chất của tranh chấp đất đai thời kỳ này trầm trọng hơn
và gay gắt hơn Tuy vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai còn quan liêu, mang nặng tính mệnh lệnh hành chính Do đó, tranh chấp đất đai vẫn còn tồn tại kéo dài, việc sử dụng đất kém hiệu quả, mâu thuẫn vẫn còn trầm trọng kéo theo sự trì trệ của nền sản xuất hàng hóa
Các văn bản pháp luật quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong giai đoạn này là:
- Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước lần đầu tiên quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo ngành, theo cấp
- Thông tư 55-ĐKTK ngày 05/1/1981 của Tổng cục Quản lý ruộng đất hướng dẫn việc giải quyết các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp, không hợp
Trong giai đoạn này, nổi trội nhất phải kể đến chủ trương thực hiện cơ chế quản lý kinh tế mới trong nông nghiệp theo Nghị quyết 10 ngày 5/4/1988 của Bộ Chính trị Mục đích là gắn lợi ích của người lao động với từng mảnh đất được giao,
đã thúc đẩy sản xuất phát triển, người nông dân đã nhận thức rõ những quyền lợi và
Trang 25nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật, thấy được lợi ích thiết thực từ việc
sử dụng đất mang lại Vì vậy, tình trạng đòi lại ruộng đất trong nội bộ nhân dân tăng nhanh về số lượng ở một số địa phương, nhất là ở miền Tây và miền Đông Nam
Bộ, nhiều nông dân đòi lại ruộng đất cũ, có nơi đã xảy ra những vụ tranh chấp đất đai gay gắt Những ruộng đất nông dân đòi lại phổ biến là: ruộng đất đã qua mấy lần điều chỉnh, ruộng đất bị cắt bớt và bị "xáo canh" khi thực hiện khoán sản phẩm; ruộng đất do lâm, nông trường và đơn vị quân đội quản lý nhưng không sử dụng hết, trong đó có cả ruộng đất của nông dân trước đây đã khai phá; ruộng đất do một
số cán bộ, đảng viên chiếm vì tư lợi ở khu vực trung du, miền núi, có sự tranh chấp ruộng đất giữa đồng bào dân tộc tại chỗ với đồng bào các địa phương khác đến sản xuất và khai hoang xây dựng vùng kinh tế mới Ngoài ra, còn tồn tại các tranh chấp giữa đất trồng lúa với đất nuôi tôm; giữa đất trồng cao su với đất trồng cây tiêu, cà phê, cây điều, đất hương hỏa, đất thổ cư…
Đối với nhà ở, các tranh chấp phát sinh trong giai đoạn này thường liên quan đến nhà cải tạo, nhà vắng chủ, đòi lại nhà cho thuê trước ngày 1/7/1991 (Pháp lệnh
về nhà ở có hiệu lực).Ngoài ra, còn xuất hiện các tranh chấp về nhà ở khi vợ chồng
ly hôn
Để tạo cơ sở pháp lý giải quyết tình hình tranh chấp đất đai kể trên Nhà nước ta đã ban hành một số văn bản pháp luật như:
+ Luật Đất đai 1987 (Điều 21)
+ Chỉ thị số 154-HĐBT ngày 11/10/1988 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về triển khai thực hiện chỉ thị số 47-CT/TƯ của Bộ Chính trị về giải quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất
+ Quyết định số 13- HĐBT ngày 01/ 02/ 1989 của Hội đồng Bộ trưởng (nay
là Chính phủ) về việc giải quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất
+ Nghị định 30-HĐBT ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về việc thi hành Luật Đất đai (Điều 15, 16)
+ Chỉ thị số 364-CT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay
là Thủ tướng Chính phủ) về việc giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính
Các văn bản pháp luật này đã tạo cơ sở pháp lý cho việc giải quyết tranh chấp đất đai trong giai đoạn này, góp phần vào việc giải quyết mâu thuẫn trong nội
bộ nhân dân, ổn định sản xuất
Trang 26 Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 1993 ban hành đến trước khi có Luật Đất đai 2003 ra đời
Sau khi Hiến pháp 1992 ra đời, với các quy định mang tính nền tảng là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và người sử dụng đất, được để lại thừa kế và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Với định hướng cơ bản đó, Luật Đất đai 1993 ra đời đã mở rộng hơn các quyền của người sử dụng đất Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất Bộ luật Dân sự năm 1995 thừa nhận hộ gia đình là một đơn vị kinh tế tự chủ, cụ thể hóa các quyền và nghĩa vụ của chủ thể khi tham gia vào quan hệ giao dịch dân sự về đất đai Hơn nữa, trong cơ chế kinh tế thị trường, đất đai trở thành tài sản đặc biệt, có giá; người sử dụng đất có thể chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống của bản thân Khi cần, họ có thể đem quyền sử dụng đất đai đi thế chấp để vay vốn phát triển sản xuất Những quy định mới của Luật Đất đai 1993 đã đảm bảo quyền lợi và phát huy khả năng của người sử dụng đất, khiến đất đai ngày càng trở nên có giá trị hơn
Luật Đất đai 1993 đánh dấu một bước phát triển của quá trình hoàn thiện cơ chế quản lý đất đai của Nhà nước ta, khắc phục tình trạng bao cấp về đất đai, giao đất sử dụng không mất tiền, đảm bảo sử dụng đất đai đúng mục đích, có hiệu quả
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, khi mức độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng trở nên bức xúc, việc sử dụng đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng ngày càng khiến cho giá đất nhiều khi tăng đột biến chỉ trong thời gian ngắn Đây là nguyên nhân góp phần làm tăng các tranh chấp đất đai Cùng với việc gia tăng dân số, chính sách xã hội về nhà ở tại các đô thị lớn đang trở thành vấn đề bức xúc cần được giải quyết
Việc tranh chấp đòi lại nhà đất do Nhà nước quản lý, cải tạo thuộc diện cho thuê, nhà vắng chủ, nhà cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh qua các thời kỳ trước đây cũng diễn ra gay gắt tại một số đô thị như Hà Nội, Hải Phòng Đây là những vấn đề lớn, đã tồn tại từ nhiều năm nay nhưng vẫn chưa thể giải quyết dứt điểm được
Trước tình hình đó, nhằm hoàn chỉnh thêm một bước các quy định pháp luật
về giải quyết tranh chấp đất đai, đáp ứng yêu cầu của tình hình mới Luật Đất đai năm 1993 đã được sửa đổi bổ sung một số điều vào các năm 1998 và 2001 Với hơn
Trang 27171 văn bản pháp luật đất đai được các cấp, các ngành ở Trung ương và hàng trăm các văn bản do các cơ quan ở địa phương ban hành đã góp phần đáng kể vào việc giải quyết tranh chấp đất đai nhằm phúc đáp các yêu cầu quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay Trong đó có thể đề cập đến một số các văn bản pháp luật tiêu biểu sau đây:
+ Thông tư liên tịch số 02/TTLT/TANDTC-VKSNDTC-TCĐC của Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC), Viện kiểm sát nhân dân tối cao (VKSNDTC) và Tổng cục Địa chính ngày 28/7/1997 hướng dẫn về thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 38 Luật Đất đai
+ Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TAND-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/1/2002 của TANDTC, VKSNDTC và Tổng cục Địa chính "Hướng dẫn về thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất"
Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 2003 ban hành đến trước khi có Luật Đất đai 2013 ra đời
Ngày 26/11/2003, Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 4 đã thông qua Luật Đất đai mới - Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực thi hành vào ngày 1/7/2004.(trong đó quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai từ Điều 135 đến Điều 137)
Theo quy định của Điều 136 của Luật Đất đai 2003: Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại UBND xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:
Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết; Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này được giải quyết như sau:
Trường hợp Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng
Trang 28Trường hợp Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì
có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng
Như vậy, Luật đất đai năm 2003 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của TAND có những điểm mới cơ bản như sau:
Thứ nhất, pháp luật đất đai ngày càng đề cao vị trí và vai trò của TAND
trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai Điều này phù hợp với thông lệ và tập quán pháp luật của nhiều nước trên thế giới Hơn nữa thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của TAND ngày càng đươc mở rộng và được quy định rất cụ thể
Thứ hai, so với quy định của luật Đất đai năm 1993 thì Luật đất đai năm 2003 đã
mở rộng phạm vi giải quyết tranh chấp đất đai của TAND Theo đó, TAND không chỉ có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về tài sản gắn liền với đất và các tranh chấp đất đai mà người sử dụng đất đã có GCNQSDĐ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, mà còn giải quyết các tranh chấp đất đai tuy người sử dụng đất chưa được Nhà nước cấp GCNQSDĐ, nhưng có một trong các loại giấy tờ về SDĐ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Việc mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của TAND theo Luật Đất đai năm 2003 đã đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta Bởi lẽ, nếu chỉ quy định cho TAND
có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai mà người sử dụng đất đã có
GCNQSDĐ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật đất đai năm 1993 thì sẽ nảy sinh những rắc rối là người sử dụng đất được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp nhiều loại GCNQSDĐ
Thực tế cho thấy các tranh chấp về đất đai khá phức tạp, đặc biệt là với các tranh chấp mà đương sự không có giấy chứng nhận Do đó, việc giải quyết tranh chấp tại
cơ quan hành chính còn nhiều bất cập do khối lượng công việc lớn, trình độ pháp luật của cán bộ tham mưu, giải quyết còn hạn chế Đây có thể coi là một nguyên nhân dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài về đất đai trong nhiều năm qua
Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp lần thứ 6, Quốc hội khóa 13 đã chính thức thông qua Luật đất đai 2013 Luật này có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 đã có những thay đổi các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam Các chương tiếp theo của Luận Văn này sẽ trình bày các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2013 và thực tiễn áp dụng quy định này tại tỉnh cà Mau, từ đó có
Trang 29những nhận xét và đề xuất đề tiếp tục hoàn thiện các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Việt Nam
Tiểu kết luận chương 1
Tranh chấp đất đai là một vấn đề khá phức tạp và rất tế nhị Chương một của luận văn đã trình bày những vấn đề lý luận chung về tranh chấp đất đai và pháp luật
về giải quyết TCĐĐ Nội dung chương đã trình bày các quan điểm khác nhau về khái niệm tranh chấp đất đai và giới hạn khái niệm này trong khuôn khổ luận văn là
tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền sử dụng đất Phần thứ hai của chương
này đã làm rõ khái niệm, đặc điểm và các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai Một khi đã nhận diện rõ những tác động kinh tế, xã hội của việc giải quyết tranh chấp đất đai sẽ giúp cho việc thực hiện và phát hiện những bất cập trong hệ thống pháp luật liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai, để từ đó có những kiến nghị phù hợp được trình bày trong các chương tiếp theo của Luận văn
Trang 30Chương 2: Quy định của pháp luật việt nam hiện hành về giải quyết tranh chấp đất đai và việc tổ chức thực hiện giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính tỉnh Cà Mau
2.1 Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về giải quyết tranh chấp đất đai
Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai Luật Đất đai năm
2013 đã khắc phục, giải quyết được nhiều tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Đây là đạo luật quan trọng có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân Luật Đất đai năm 2013 đã chính thức có hiệu luật từ ngày 01/7/2014 và một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai là việc giải quyết tranh chấp đất đai Theo quy định của pháp luật các chủ thể có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm Tòa án nhân dân, chủ tịch UBND, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường
Khi có tranh chấp đất đai xảy ra trong cộng đồng dân cư, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên tranh chấp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành giải quyết các mâu thuẩn tranh chấp đó theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất
Tuy nhiên, trước khi tranh chấp đất đai được giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền như trên, Việc hòa giải là một thủ tục quan trọng trong giải quyết tranh chấp đất đai
Phần trình bày dưới dây sẽ phân tích các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về giải quyết tranh chấp đất đai từ hòa giải đến các thủ tục giải quyết tại tòa án hoặc tại cơ quan hành chính
2.1.1 Quy định của pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai
Tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định hòa giải tranh chấp đất đai:
“1 Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở
2 Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải
3 Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với
Ủy ban MTTQ Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức
Trang 31xã hội khác Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai
4 Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp”
Như vậy, việc hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai theo pháp luật Việt Nam hiện hành được quy định như sau:
Thứ nhất, tự hòa giải hoặc hòa giải tại cơ sở
Tranh chấp đất đai được nhà nước khuyến khích việc sử dụng biện pháp tự hòa giải hoặc hòa giải tại cơ sở Điều này có nghĩa là tự hòa giải hoặc hòa giải tại cơ
sở không phải là một thủ tục bắt buộc trong giải quyết tranh chấp đất đai Một tranh chấp đất đai nếu chưa qua hòa giải tại cơ sở hoặc chưa thực hiện tự hòa giải giữa các bên tranh chấp thì vẫn có thể được chuyển sang bước giải quyết kế tiếp
Tự hòa giải là việc các bên tranh chấp tự tiếp xúc với nhau, một cách trực tiếp hoặc gián tiếp để đàm phán, trao đổi và đi đến giải quyết tranh chấp, kết quả giải quyết tranh nếu đạt được thành công thì đó là kết qủa của sự thống nhất ý chí giữa các bên tranh chấp
Hòa giải tại cơ sở là việc hòa giải được tiến hành tại thôn, xóm, ấp, bản, khu phố do ban hòa giải cơ sở tiến hành theo pháp luật hòa giải tại cơ sở năm 2013 Hòa giải cơ sở là hòa giải viên hướng dẫn các bên đạt được thỏa thuận tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn tranh chấp đất đai
Việc giải quyết tranh chấp bằng tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở giúp giữ gìn mối quan hệ tốt đẹp trong nội bộ người dân, không những thế nó còn làm giảm bớt áp lực giải quyết tranh chấp lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền Mặt khác, việc giải quyết tranh chấp này có tính khả thi cao trong việc thi hành các nội dung tranh chấp được giải quyết Vì lý do đó mà pháp luật khuyến khích các bên tranh chấp sử dụng biện pháp này để giải quyết trước khi yêu cầu đến cơ quan nhà nước
có thẩm quyền
Thứ hai, hòa giải tại UBND cấp xã
Khi các bên đã giải quyết qua biện pháp tự hòa giải, hòa giải tại cơ sở mà không thành công hoặc không sử dụng hai biện pháp này thì các bên có đơn yêu cầu UBND cấp xã nơi có đất giải quyết theo khoản 2, điều 202 Luật Đất đai năm 2013:
Trang 32“Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến
Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.” Như vậy hòa giải tại
UBND cấp xã là một thủ tục mang tính bắt buộc tính bắt buộc này thể hiện ở cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ chấp nhận đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai của các bên đương sự khi vụ việc đã trãi qua giai đoạn hòa giải tại UBND cấp
xã nơi có tranh chấp (điều 203 Luật Đất đai năm 2013)4
Khi nhận được yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, trong thời hạn không quá 45 ngày (Luật Đất đai 2003 quy định 30 ngày) UBND cấp xã có trách nhiệm:
+ Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất, thực tế hiện trạng sử dụng đất;
+ Tiến hành thành lập hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 điều 88 của Nghị định số 43/NĐ-CP Ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì thành phần Hội đồng hòa giải cấp xã (phường, thị trấn) gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc
xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán
bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh…
+ Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã và biên bản hòa giải tranh chấp đất đai sẽ được gửi đến các bên tranh chấp
Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến phòng tài nguyên và môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác
Trang 33
Trường hợp hòa giải không thì UBND cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo
2.1.2 Quy định của pháp luật về tranh chấp đất đai tại tòa án nhân dân
Theo Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định: Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
“1 Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2 Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không
có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật
về tố tụng dân sự;”
Về cơ bản, các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 hiện nay vẫn giữ nguyên nội dung các quy định tại khoản 1,2 và khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003 và có sự bổ sung thêm một số trường hợp đó là:
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ;
+ Giấy tờ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014;
+ Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am,
từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp
Như vậy căn cứ theo khoản 2 Điều 203 Luật đất đai 2013 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp của tòa án đã được mở rộng hơn, Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp đất đai bao gồm:
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai
- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai
Trang 34Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì đương sự được lựa chọn một trong hai hình thức: Khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định của Luật Đất đai
Trong các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản thi hành, có thể thấy các sửa đổi, bổ sung chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất
đai đối với trường hợp tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã nhưng không thành mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013; theo đó, đối với trường hợp tranh chấp này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
(i) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện hoặc UBND cấp tỉnh;
(ii) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự
Thứ hai, sửa đổi, bổ sung quy định trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết
tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện như sau:
(i) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính
(ii) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì
có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính
Cần lưu ý, đối với việc giải quyết tranh chấp tại tòa án bằng thủ tục tố tụng hành chính chỉ đặt ra khi đã cơ quan hành chính giải quyết lần đầu mà không thành
Trang 352.1.3 Quy định của pháp luật về tranh chấp đất đai của cơ quan hành chính
Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính được áp dụng đối với những tranh chấp thỏa mãn đủ hai điều kiện sau đây:
Thứ nhất: các đương sự không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định
Thứ hai.Đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND
Cơ quan hành chính có thẩm quyền giải quyết tranh chấp lần đầu được quy định tùy thuộc loại chủ thể tranh chấp
- Đối với TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì khiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền giải quyết là Chủ tịch UBND cấp huyện Nếu một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh
- Đối với tranh chấp giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa các đối tượng đó với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì các đương sự này có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh Nếu một trong các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu này thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để yêu cầu giải quyết Ngoài ra, Luật cũng có quy định nếu đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu thì vẫn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, cơ quan, tổ chức trong xã hội trong việc lựa chọn phương thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đảm bảo tính khách quan trong quá trình giải quyết TCĐĐ
Một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2013 so với luật đất đai 2003 là luật đã bổ sung quy định người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai phải ra quyết định giải quyết tranh chấp quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên nghiêm chỉnh chấp hành Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế (khoản 4 điều 203 Luật Đất đai 2013)
Ngoài ra, Luật đất đai 2013 còn bổ sung quy định thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện, cấp tỉnh, bao gồm các bước sau đây:
Bước 1: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp:
Trang 36Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại UBND cấp
có thẩm quyền;
Bước 2 : Tham mưu và giải quyết tranh chấp
Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết; cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch UBND cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
Luật còn quy định chi tiết về hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:
1 Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
2 Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã;
3 Biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan;
4 Biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp;
5 Biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành;
6 Biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp; trích lục bản đồ,
hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;
7 Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành;
Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan
Đối với việc giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Luật Đất đai 2013 bổ sung quy định thủ tục giải quyết tranh
chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cụ thể như sau:
(i) Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai gửi đơn đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường;
(ii) Sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Bộ trưởng
Bộ Tài nguyên và Môi trường phân công đơn vị có chức năng tham mưu giải quyết Đơn vị được phân công giải quyết tiến hành thu thập, nghiên cứu hồ sơ; tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp; trường hợp cần thiết trình Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và
Trang 37Môi trường quyết định thành lập đoàn công tác để tiến hành thẩm tra, xác minh vụ việc tại địa phương; hoàn chỉnh hồ sơ trình Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai gồm:
1 Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
2 Biên bản làm việc với các bên tranh chấp, với các tổ chức, cá nhân có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp;
3 Biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;
4 Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp, hồ sơ, tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai tại địa phương;
5 Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp đất đai hoặc
dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành;
Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai hoặc quyết định công nhận hòa giải thành được gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan
2.1.4 Căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai
Căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai là một nội dung cực kỳ quan trọng,
là cơ sở để việc ra quyết định tranh chấp Vì lẽ đó, Luật Đất đai 2013 đã có những
sửa đổi, bổ sung quy định căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất Theo đó, căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong các trường hợp này bao gồm:
- Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra;
- Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;
- Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;
- Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất
Tóm lại, Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục giải quyết được nhiều tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003 Đây là một đạo