Pháp luật về giao đất, cho thuê đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo luật đất đai hiện hành

Tổng quan nghiên cứu Thời gian qua đã có một số công trình khoa học Pháp luật về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất được công bố, mà tiêu biểu là những công trình: Lu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT VÀ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH

PHÙNG THỊ LÝ

HÀ NỘI – 2016

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LỜI CẢM ƠN

Trong hơn 2 năm học tập, nghiên cứu chương trình cao học Luật Kinh tế tại Viện Đại học Mở Hà Nội, chúng tôi đã tiếp thu được nhiều kiến thức mới, những kinh nghiệm quý báu, là hành trang cho chúng tôi tiếp tục thực hiện tốt hơn nhiệm

vụ của mình

Luận văn này là một phần kết quả quan trọng trong quá trình đào tạo cao học Với tất cả tình cảm của mình, tôi xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Ban giám hiệu Viện Đại học Mở, các Thầy, Cô giáo trong và ngoài Viện Đại học Mở đã tận tình giảng dạy, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu

Tôi xin cảm ơn, TS Nguyễn Thị Dung – người đã hướng dẫn tôi trong suốt quá trình làm Luận văn Thầy đã cho tôi thêm nhiều kiến thức về khoa học, cách tiếp cận và nghiên cứu về Luật Đất đai cũng như giúp tôi rèn luyện kỹ năng nghiên cứu khoa học

Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn tới những người thân trong gia đình và bạn

bè đã luôn quan tâm, động viên, giúp đỡ để tôi có thể hoàn thành tốt nhiệm vụ học tập trong suốt thời gian qua

Mặc dù tôi đã có cố gắng trong quá trình làm luận văn, song không thể tránh khỏi những hạn chế nhất định, rất mong nhận được sự chỉ dẫn, góp ý và giúp đỡ quý báu của các Thầy, cô giáo và các bạn đồng nghiệp

Hà N ội, ngày tháng 10 năm 2016

Phùng Thị Lý

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các

số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực

Vậy tôi viết lời cam đoan này đề nghị Khoa Sau Đại học xem xét để tôi có thể bảo vệ luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn

Hà N ội, ngày tháng 10 năm 2016

NGƯỜI CAM ĐOAN

Phùng Thị Lý

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tổng quan nghiên cứu 2

3 Mục tiêu nghiên cứu 3

4 Phạm vi nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 3

6 Nội dung luận văn 3

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT 5

1.1 Tổng quan về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 5

1.1.1 Các khái niệm về giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất5 1.1.2 Đặc điểm của giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 7

1.1.3 Cơ sở của việc giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất 9

1.1.4 Vai trò của hoạt động giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất 11

1.2 Pháp luật về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất 11

1.2.1 Khái niệm Pháp luật về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất 11

1.2.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất 12

* Nhóm quy phạm quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất 12

*Nhóm các quy phạm về hình thức giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất 13

* Nhóm các quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử

dụng đất 14

* Nhóm các quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất 14

* Nhóm các quy phạm về xử lý vi phạm đối với các họat động giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất 15

1.3 Sơ lược về hệ thống Pháp luật Việt Nam về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất 15

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT VÀ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT 20

2.1 Các quy định Pháp luật về căn cứ giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất 20

2.2 Các quy định Pháp luật về hình thức giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất 24

2.2.1 Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất 24

2.2.2 Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất 27

2.2.3 Hình thức thuê đất 29

2.2.4 Thời hạn giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất 31

2.3 Các quy định Pháp luật về điều kiện giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất 34

2.4 Các quy định Pháp luật về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất 36

2.5 Các quy định Pháp luật về xử lý vi phạm đối với hoạt động giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất 38

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT VÀ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT 44

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất 44

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất 45

3.2.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về giao đất, cho thuê

đất và chuyển mục đích sử dụng đất 45

3.2.1.1 Các yêu cầu về hoàn thiện các quy định về pháp luật về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất 45 3.2.1.2 Các giải pháp chính về hoàn thiện các quy định về pháp luật về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất 46 3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất 50

KẾT LUẬN 56 TÀI LIỆU THAM KHẢO 58

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh

tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng, có ý nghĩa chính trị, kinh tế - xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc

Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI)

đã xác định “tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy

m ạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản

tr ở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại”

Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam, Nhà nước giữ vai trò đại diện cho chủ sở hữu và thực hiện quyền quản lý nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng tiết kiệm, đúng mục đích và đạt hiệu quả kinh tế cao Quản lý Nhà nước đối với đất đai là một nội dung lớn và quan trọng của Luật Đất đai 2013, trong đó giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất là những chế định trung tâm mang tính chất nền tảng

Trong thời gian qua, công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất đã từng bước đáp ứng yêu cầu sử dụng đất, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, cải thiện điều kiện sinh hoạt của nhân dân, ổn định an ninh chính trị của đất nước Tuy nhiên việc giao đất, cho thuê đất vào mục đích phi nông nghiệp, đặc biệt

là đất ở đã không được kiểm soát một cách chặt chẽ Nhiều công trình được thực hiện không đảm bảo yêu cầu của quyết định giao đất, cho thuê đất: sử dụng không đúng vị trí, sai lệnh diện tích được giao, sử dụng đất không đúng mục đích,

Để khắc phục tình trạng này Luật Đất đai 2013 đã có những qui định cụ thể làm cơ sở pháp lí đảm bảo cho việc giao đất, cho thuê đất cũng như việc sử dụng đất được giao, được cho thuê thực hiện một cách tiết kiệm, có hiệu quả

Nhận thức sâu sắc ý nghĩa thực tiễn cũng như tính cấp thiết của vấn đề, trên

cơ sở phân tích, bình luận, đám giá thực trạng pháp luật nhằm tìm kiếm những giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về một vấn đề

quan trọng trong lĩnh vực đất đai, tác giả mạnh dạn chọn đề tài "Pháp luật về giao

đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013" làm đề

tài Luận văn Thạc sĩ Luật học của mình

2 Tổng quan nghiên cứu

Thời gian qua đã có một số công trình khoa học Pháp luật về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất được công bố, mà tiêu biểu là những công trình: Luận văn thạc sĩ luật học về “Những vấn đề pháp lí trong hoạt động cho thuê đất của nhà nước” của Trần Thị Thanh Hợp; Luận văn tiến sĩ luật học về “ Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và thương mại” của Nguyễn Quang Tuyến; Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội, của nhà xuất bản Công an nhân dân, Hà Nội – 2008; “ Về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất trong Luật đất đai năm 1993” của Nguyễn Quang Tuyến – Tạp chí Luật học số 01/2001; “ Cải cách thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất – nội dung mới trong Luật đất đai năm 2003” của Nguyễn Thị Nga – Tạp chí Luật học số 02/2005; “Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều đổi mới trong công tác giao đất, cho thuê đất Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả” của

Lê Thanh Khuyến Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai Báo Điện tử Chính phủ ngày 02/2014…

Các công trình nghiên cứu trên chủ yếu đi sâu tìm hiểu, bình luận những quy định về đối tượng, thẩm quyền, trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo hình thức giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất được ban hành trước và sau khi Luật đất đai năm 2013 ra đời mà chưa có công trình đề cập, nghiên cứu một cách toàn diện, hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng các quy định của Luật đất đai năm 2013 về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất đặt trong bối cảnh của quá trình hội nhập và phát triển

Trên cơ sở kế thừa những thành tựu nghiên cứu của các công trình khoa học

đã được công bố, luận văn đi sâu tìm hiểu chế định về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất của Luật đất đai năm 2013

3 Mục tiêu nghiên cứu

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử

dụng đất, những nội dung cơ bản của quản lý nhà nước đối với đất đai

- Phân tích thực trạng của Luật Đất đai 2013 về giao đất, cho thuê đất và

5 Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết yêu cầu mà đề tài đặt ra, luận văn chủ yếu sử dụng phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lê Nin Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp sau đây:

- Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử … được sử dụng trong chương 1 khi nghiên cứu một số vấn đề lý luận về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

- Phương pháp phân tích so sánh, phương pháp thống kê được sử dụng trong chương 2 khi đánh giá thực trạng pháp luật về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp diễn giải được sử dụng ở chương 3 về một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

6 Nội dung luận văn

Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, khóa luận được kết cấu thành 3 chương với nội dung như sau:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất và pháp luật về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất

Chương 3: Một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho

thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Tổng quan về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

1.1.1 Các khái niệm về giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất

1.1.1.1 Khái ni ệm về giao đất

Giao đất là một nội dung của quản lý nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao đất trên thực tế và quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy định của pháp luật, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Tuy nhiên, không phải bất kì chủ thể nào cũng được Nhà nước trao quyền theo những phương thức nói trên Để được nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước, các chủ thể phải đáp ứng những điều kiện mà pháp luật quy định Ví dụ như để thực hiện các dự án đầu tư, người sử dụng đất phải chứng minh được năng lực tài chính của mình, phải ký quỹ theo quy định của pháp luật đầu tư và không vi phạm pháp luật đất đai đối với các dự án đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước đó, hoặc công chức Nhà nước không thể được giao đất sản xuất nông nghiệp Những qui định của pháp luật trong lĩnh vực giao đất rất chặt chẽ và cụ thể, bao gồm những qui định chung và những qui định cụ thể cho từng cơ quan Những qui định chung là các qui định mà mỗi cơ quan Nhà nước khi giao đất phải triệt để tuân theo: các nguyên tắc, các căn cứ, trình

tự, thủ tục về giao đất Những qui định về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm

vi các quyền hạn về giao đất thực hiện các thẩm quyền này thống nhất và hợp lý, vừa không phân tán, thả nổi cho cấp dưới vừa không tập trung, quan liêu ở cấp trên làm cho mỗi cơ quan thấy được trách nhiệm của mình trong lĩnh vực giao đất:

Theo quy định tại Luật Đất đai thì: “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quy ền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” (khoản 7- Điều 3 - chương 1 - Luật Đất đai 2013)

Như vậy, giao đất được Nhà nước sử dụng khi phân bổ đất đai, nhằm chuyển giao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Hoạt động giao đất được thực hiện dưới hai hình thức: giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất Căn cứ vào mục đích sử dụng đất để xác định thời hạn sử dụng đất và quyền, nghĩa vụ cho người sử dụng đất Tương ứng với hai hình thức giao đất nói trên, việc sử dụng đất của người sử dụng đất cũng tồn tại dưới hình thức Hình thức

sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất và hình thức sử dụng phải nộp tiền

sử dụng đất Nói cách khác, hình thức phân phối đất đai của Nhà nước cúng chính là hình thức sử dụng đất của người sử dụng đất

1.1.1.2 Khái ni ệm về cho thuê đất

Cho thuê đất cũng là một phương thức định đoạt đất đai của Nhà nước, là hình thức mà Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Cũng giống như hình giao đất, hoạt động cho thuê đất nhằm chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước đến người sử dụng đất và xác lập quyền sử dụng đất cho họ Sự khác biệt giữa hai hình thức này là, giao đất được thực hiện bằng một quyết định hành chính còn cho thê đất được thực hiện thông qua hợp đồng Hơn nữa, việc giao đất có thể được xác định thời hạn hoặc không có thời hạn, tùy thuộc vào từng mục đích sử dụng đất, còn cho thuê đất luôn được xác định thời hạn cụ thể Theo kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới thì chế độ thuê đất đã tạo cho người sử dụng đất một động lực đầu tư có hiệu quả vào đất đai

Mặt khác, cũng cần phải phân biệt giữa quan hệ cho thuê đất diễn ra giữa Nhà nước với người sử dụng đất và quan hệ cho thuê quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất với nhau Quyền cho thuê đất của Nhà nước được phát sinh trên

cơ sở quyền sở hữu Nhà nước về đất đai, Nhà nước có quyền định đoạt số phận pháp lý đối với đất đai thông qua nhiều hình thức, trong đó có quyền cho thuê đất Bởi vậy, theo pháp luật đất đai Nhà nước có quyền cho thuê đất để sử dụng vào mọi mục đích sản xuất kinh doanh cho tất cả các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Việc cho thuê đất được thực hiện thông qua hợp đồng Tuy nhiên, trước khi ký hợp đồng cho thuê đất thì việc cho thuê đất cũng được thực hiện bằng một quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Tại Luật đất đai năm 2013 (khoản 8- Điều 3 - chương 1), có khái niệm pháp lý là

“Nhà n ước cho thuê quyền sử dụng đất ( sau đât gọi là Nhà nước cho thuê đất) là

vi ệc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”

1.1.1.3 Khái ni ệm chuyển mục đích sử dụng đất

Chuy ển mục đích sử dụng đất được hiểu là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quy ền ra quyết định hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích đất cụ thể từ mục đích này sang mục đích khác hoặc ngưởi sử dụng đất chủ động chuy ển mục đích đối với các trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có

th ẩm quyền nhưng phải thực hiện việc đăng ký đất đai

Trong quá trình sử dụng đất tuỳ theo từng thời điểm cụ thể và điều kiện sản xuất, kinh doanh tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có những yêu cầu sử dụng đất khác nhau Vì vậy, nhiều người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất hoặc chuyển đất nông nghiệp trồng lúa nước sang nuôi trồng thuỷ sản, trồng cây lâu năm Những qui định về chuyển mục đích sử dụng đất nhằm thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, tăng hiệu quả sử dụng đất

Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì yêu cầu này có được chấp nhận hay không phụ thuộc vào tính khả thi của sự chuyển đổi chế độ pháp lý của đất đó, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và qui định của pháp luật Với tư cách là người quản lý nhà nước sẽ quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không Hay nói cách khác: Cho

phép chuy ển mục đích sử dụng đất là quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quy ền đối với người sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng đất so với mục đích

s ử dụng đất ban đầu cho phù hợp với điều kiện sản xuất, kinh doanh

1.1.2 Đặc điểm của giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

1.1.2.1 Đặc điểm của giao đất

- Giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng, xác lập quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên Căn cứ quyết định giao đất tuỳ từng trường hợp phát sinh nghĩa vụ tài chính giữa người sử dụng đất và Nhà nước

- Quyết định giao đất là quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền nên quan hệ pháp luật về giao đất mang tính mệnh lệnh Một quyết định giao đất

được coi là không trái pháp luật khi nó được thực hiện theo đúng những nội dung

mà pháp luật qui định: căn cứ, nguyên tắc, thẩm quyền, trình tự, thủ tục

Hoạt động giao đất thông qua 2 bước:

+ Bước 1: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định giao đất

+ Bước 2: Trên cơ sở quyết định giao đất mà tiến hành đo đạc, xác định địa giới và cắm mốc trên thực địa

Quy trình này đảm bảo tính hợp pháp cũng như hạn chế những nảy sinh đáng tiếc trong quá trình sử dụng đất đai như vi phạm pháp luật đất đai hoặc tranh chấp đất đai

1.1.2.2 Đặc điểm của thuê đất

Thuê đất, người thuê tiếp nhận tài sản thuê là một thửa đất từ Nhà nước - chủ

sở hữu đối với đất và trở thành người có “quyền sử dụng đất” trong thời gian thuê Còn "thuê quyền sử dụng đất" người thuê tiếp nhận tài sản thuê là quyền sử dụng đất từ người cho thuê là người có quyền sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận và

trở thành người có "quyền sử dụng đất của người khác trong thời gian thuê" Theo

Lu ật Đất đai 2013, Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu

c ầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.( khoản 8- Điều 3

- ch ương 1 - Luật Đất đai 2013)

- Cho thuê đất được tiến hành thông qua quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, sau đó trên cơ sở quyết định này sẽ tiến hành kí kết hợp đồng cho thuê đất

- Bên thuê đất phải sử dụng đúng mục đích, phải trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê được các bên thoả thuận

- Quyền và nghĩa vụ phát sinh khi quyết định cho thuê đất có hiệu lực pháp luật và chấm dứt theo như thời hạn ghi trong quyết định

1.1.2.3 Đặc điểm của chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà n ước có thẩm quyền

- Chuyển mục đích sử dụng đất phải có quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cho việc chuyển mục đích sử dụng đất

- Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất sẽ được xác lập theo loại đất đã được chuyển mục đích

1.1.3 Cơ sở của việc giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất

1.1.3.1 C ơ sở lý luận

Đất đai được coi là tài nguyên thiên nhiên hạn chế, là tài sản quốc gia, là tư liệu sản xuất không thể thiếu của các ngành nông nghiệp, lâm nghiệp, nhưng trên thực tế nguồn tài nguyên này đang bị những tác động tiêu cực của con người như sử dụng đất không đúng mục đích, đất không được sử dụng bị hoang hoá, đất bị khai thác quá mức, bị bạc màu, xói mòn, Chính vì vậy, công tác quản lý đất đai của nhà nước đòi hỏi phải được thực hiện ngày càng khoa học, chặt chẽ, đảm bảo hiệu quả Các nhu cầu về đất đai cho sản xuất, xây dựng và đời sống hàng ngày phát triển Để đáp ứng các nhu cầu đó, trong điều kiện vốn đất có hạn Nhà nước phải thực hiện việc phân chia lại đất đai hợp lý, công bằng Vì vậy, điều chỉnh và phân bố lại đất đai là tổng hợp các hành vi pháp lý có liên quan chặt chẽ với nhau của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc phân chia lại một cách hợp lý quỹ đất đai vì lợi ích của Nhà nước và tổ chức, cá nhân sử dụng đất Giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất là những hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai nhằm phân bổ lại đất đai theo quy hoạch sử dụng đất Với tư cách đại diện của chủ sở hữu toàn đân về đất đai, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Các hành vi giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất là sự cụ thể hoá trên thực tế quyền định đoạt của Nhà nước

1.1.3.2 C ơ sở thực tiễn

Việt nam có vốn đất đai của cả nước là 33 triệu ha, trong những năm gần đây, giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất được coi là một trong những công cụ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước

Việc giao đất, cho thuê đất đã được quy định trong Luật đất đai năm 2003, đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, các quy định của Luật Đất đai năm 2003 đã phát sinh một số điểm

hạn chế dẫn đến vẫn còn tình trạng đất được giao cho thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật

Chẳng hạn, tình trạng chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất bình trong dư luận Hay, nhiều địa phương còn thiếu cân nhắc trong việc chuyển mục đích sử dụng chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới

Ngoài ra, vẫn còn tình trạng nhiều tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền nhưng sử dụng lãng phí và thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra nhiều sai phạm

Việc quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay còn thấp nên có nhiều trường hợp sử dụng đất có diện tích lớn đã “lách” luật bằng cách nhờ người khác đứng tên khi nhận chuyển quyền sử dụng đất, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, gây phức tạp trong việc đăng ký sử dụng đất, dễ phát sinh khiếu kiện, tranh chấp đất đai ảnh hưởng đến tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp, nông thôn

Để khắc phục những hạn chế nêu trên, đồng thời thể chế hóa các quan điểm đổi mới của Đảng phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển nhanh kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều đổi mới trong công tác giao đất, cho thuê đất

Một số ví dụ cụ thể, các tỉnh miền núi phía Bắc có 160 nông, lâm trường được giao quản lí 649.888 ha đất; đến nay diện tích lâm trường đưa vào sử dụng được gần 100%, đất lâm trường đã đưa vào sử dụng được khoảng 80% Tuy nhiên, tình hình

sử dụng đất trong nông, lâm trường vẫn còn nhiều yếu kém, hiệu quả sử dụng đất còn thấp, việc quản lí tài nguyên đất, tài nguyên rừng còn nhiều bất cập, tình trạng tranh chấp, lấn chiếm đất giữa nông, lâm trường và hộ dân diễn ra ở nhiều nơi Theo báo cáo của các tỉnh hiện nay có 12.909 ha(1,9%) đất của các nông, lâm trường đang bị tranh chấp, trong đó đất nông trường là 213 ha(0,3%), đất lâm trường là 12.696 ha(6,8%); diện tích đất ở các nông lâm trường đang bị lấn chiếm là 43.626 ha(6,7%), trong đó đất nông trường là 3.195 ha(5,7%), đất lâm trường là 40.413 ha(2,14%)

Đặc biệt, qua việc kiểm tra quản lí và sử dụng đất theo Quyết định 273/QĐ - TTg của Thủ tướng Chính Phủ đã phát hiện 6.016 trường hợp vi phạm với đất đai diện tích 180,7 ha; đến nay đã xử lí 910 trường hợp vi phạm có diện tích 23,1 ha với các dạng vi phạm

Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất, do đó những đổi mới về công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của Luật Đất đai năm

2013 sẽ góp phần thu hút đầu tư, huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế, xã hội của đất nước trong những năm tiếp theo Do vậy, thực tiễn yêu cầu công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần có công cụ, là

bộ phận của pháp luật về quản lý đất đai.

1.1.4 Vai trò của hoạt động giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất

Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép người sử dụng dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất đều là các hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng hoặc đồng ý cho người đang sử dụng đất chuyển sang sử dụng vào mục đích khác, các hoạt động này góp phần thu hút đầu tư, huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế, xã hội của đất nước trong những năm tiếp theo

M ột là, Đảm bảo cho đất đai được phân phối lại cho các đối tượng sử dụng

được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích mà Nhà nước đã quy định, đạt hiệu quả cao, thúc đẩy nền kinh tế phát triển

Hai là, Đáp ứng được nhu cầu của mọi đối tượng sử dụng đất, kể cả trong nước và nước ngoài

Ba là, xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng làm cơ

sở để giải quyết mọi mối quan hệ về đât đai và người sử dụng yên tâm thực hiện các quyền của mình trên diện tích đất đó

1.2 Pháp luật về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm Pháp luật về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng

đất

Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là một thuật ngữ được sử dụng tương đối phổ biến Tuy nhiên, để định nghĩa về pháp luật giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cần phải xác định phạm vi của nó

gắn liền với khái niệm về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử đất như đã trình bày ở trên Bên cạnh đó, cần xác định được vấn đề mà nó điều chỉnh, bao gồm:

- Thứ nhất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thể hiện

quan hệ hành chính giữa Nhà nước với người sử dụng đất, trong đó Nhà nước giữ vai trò là người đại diện cho chủ sở hữu, có quyền thống nhất quản lý đất đai và thực hiện các phương thức trao quyền cho người sử dụng đất, thông qua các hoạt động giao đất, cho thuê đất…

- Thứ hai, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là những quan

hệ phát sinh trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất khi các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, thực hiện quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Từ những phân tích nói trên, có thể đưa ra định nghĩa như sau: Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là hệ thống các quy phạm điều

ch ỉnh các quan hệ phát sinh giữa các chủ thể trong quá trình thực hiện các hoạt động về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm đảm bảo thực

hi ện các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp

c ủa người sử dụng đất

Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một bộ phận của pháp luật về đất đai, có vai trò định hướng cho công tác quản lý đất đai nói chung theo đường lối, chiến lược và chính sách của Đảng và Nhà nước để phát triển bền vững; tạo cơ sở pháp lý cho việc chuyển mục đích sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo, gây lãng phí đất đai, ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm, hủy hoại đất, khiếu kiện kéo dài liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất

1.2.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất

* Nhóm quy ph ạm quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là những yêu cầu

mà các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bắt buộc phải tuân theo khi thực hiện các

quyết định giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Theo quy định của pháp luật, việc tiến hành các hoạt động nói trên phải đảm bảo các yêu cầu sau:

Th ứ nhất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà

nước có thẩm quyền phê duyệt

Th ứ hai, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất,

Đối với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước thực hiện traoo quyền cho các chủ thể sử dụng đất vào muc đích làm nhà ở, các tổ chức kinh

tế sử dụng đất để thực hiện các dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc kết hợp để bán vầ cho thuê; tổ chức kinh tế xây dựng kết cấu hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng Ngoài những mục đích sử dụng nói trên, Nhà nước sẽ áp dụng hình thức trao quyền thông qua việc cho thuê đất Trong trường hợp này, Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Thậm chí có thể thay đổi từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Sự lựa chọn

đó do người sử dụng đất chủ động quyết định trên cơ sở năng lực tài chính và điều kiện sản xuất kinh doanh của mình Với cách thức này, luật pháp đã thể hiện rất rõ

tư tưởng pháp lý trong hoạt động trao quyền cho người sử dụng đất là, giảm thiểu

cơ chế “xin – cho”, tăng cường cơ chế trao đổi trên cơ sở quyền tài sản được pháp luật tôn trọng và bảo hộ; tôn trọng những quy luật của thị trường; tôn trọng sự vận

hành của nền kinh tế thị trường; hướng tới trật tự an toàn trong xã hội và sự phồn thịnh của đất nước

* Nhóm các quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích

s ử dụng đất

Điều kiện để được giao đất, co thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là những là những yếu tố mà các chủ thể cần phải có để đảm bảo khả năng sử dụng đất hiệu quả và tuân thủ đúng pháp luật; đảm bảo sự công bằng, minh bạch trong quan

hệ sử dụng đất, đồng thời là cũng là căn cứ quan trọng thể hiện trách nhiệm của người đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai trong việc quản lý, khai thác sử dụng đất một cách bền vững Pháp luật quy định cụ thể những điều kiện để được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và loại trừ những trường hợp không đáp ứng các điều kiện để tham gia vào những mối quan hệ nói trên Quan trọng hơn nữa là, pháp luật còn quy định điều kiện đối với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc giới hạn diện tích, mục đích của việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thông qua sự chấp thuận bằng văn bản của các hệ thống các cơ quan quyền lực như Quốc hội, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, của Thủ tướng Chính phủ khi trực tiếp thực hiện quyền định đoạt số phận pháp lý của đất đai Thông qua những quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà Nhà nước đảm bảo sự bình đắng giữa các chủ thể trong cơ hội tiếp cận quyền sử dụng đất trong mối quan hệ với Nhà nước Đó thực sự là những quy định cần thiết cho một trật tự ổn định trong quan hệ quản lý và sử dụng đất nhằm thực hiện một Nhà nước pháp quyền tại Việt Nam

* Nhóm các quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất

Quy định về thẩm quyền giao đất, chô thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thể hiện trách nhiệm của Nhà nước trong việc phân cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời cũng đảm bảo trật tự cho cơ chế vận hành của bộ máy quản lý Nhà nước đối với đất đai Thông qua những quy định vê thẩm quyền cho các cơ quan chức năng mà đảm bảo cho các quyết định hành chính, hành

vi hành chính Nhà nước khi phân bổ và điều chỉnh đất đai trử thành công cụ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền sở hữu tài sản đất đai của chủ sở hữu toàn dân, đảm bảo quyền và lợi ích của các chủ thể trong mối quan hệ với Nhà nước đồng thời nâng

cao hiệu quả hoạt động của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Những quy định này chủ yếu được xác định cho Uỷ ban nhân dân các cấp, tùy thuộc vào các loại chủ thể sử dụng đất

* Nhóm các quy ph ạm về xử lý vi phạm đối với các họat động giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất

Vói mục đích xác định, nhận diện các hành vi vi phạm pháp luật đất đai, tìm ra dấu hiệu vi phạm để xử lý đối với một hành vi vi phạm, như hành vi trái pháp luật đất đai, xâm hại hoặc đe dọa xâm hại đến lợi ích của các chủ thể Vì vậy Các quy định của pháp luật về xử lý vi phạm trong lĩnh vực này hướng tới những biện pháp bao vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, của người sử dụng đất và của

xã hội, góp phần đảm bảo việc triệt để tuân thủ pháp luật của mọi chủ thể trong xã hội Tùy thuộc vào chủ thể, mức độ vi phạm và hậu quả của hành vi vi phạm gây ra

mà pháp luật quy định những hình thức xử lý phù hợp

Về cơ cấu, nhóm quy phạm này có phạm vi điều chỉnh liên quan đến việc xác định và áp dụng các biện pháp trách nhiệm xử lý kỷ luật, trách nhiệm xử phạt vi phạm hành chính và trách nhiệm hình sự và trách nhiệm bồi thường thiệt hại thực tế cho Nhà nước và cho người bị thiệt hại

Việc xử lý vi phạm pháp luật đất đai

1.3 Sơ lược về hệ thống Pháp luật Việt Nam về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất

Một văn bản pháp lý có ảnh hưởng quan trọng trong thời kỳ đầu tiên này là Quyết định số 201/ CP năm 1980, quy định các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong đó xác định hoạt động “Giao đất, cho thuê đất và trưng dụng đất” Đến

Luật đất đai năm 1987, nội dung này được quy định là “Giao đất, thu hồi đất” Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện quyền quản lý

thống nhất đối với đất đai và trở thành chủ thể duy nhất có khả năng thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với đất đai Mặc dù vậy, với tư duy thời bấy giờ, pháp luật đã loại bỏ hoàn toàn những giao dịch về đất đai ra khỏi vòng lưu thông dân sự Đất đai trở thành tài sản vô giá, cũng có nghĩa là không có giá Mọi hành vi mua bán để thừa kế, cho thuê, thế chấp… đối với đất đai đều bị coi là bất hợp pháp Lúc này, Nhà nước chỉ thực hiện quản lý đất đai trên cơ sở hiện vật Đất đai được phân

cấp đến các đối tượng sử dụng và không phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước Cũng chính vì thế những lợi ích mà ngươì sử dụng đất cũng chỉ được Nhà nước trao quyền trong phạm vi rất hạn chế như sử dụng đúng mục đích, đúng ranh giới…Quy định này đã gói gọn các quan hệ đất đai trong trạng thái tĩnh, trạng thái không vận động và do đó khung khổ pháp lý được tạo ra đã không thể đảm bảo cho các giao dịch đất đai được thực hiện phù hợp với cơ chế thị trường

1.3.2 Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 đến trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2003

Để đáp ứng yêu cầu của thời kỳ đổi mới, ngày 14/7/1993, Quốc hội khóa IX

đã thông qua Luật Đất đai mới thay thế cho Luật Đất đai năm 1987, mở ra một thời

kỳ mới trong quan hệ đất đai ở Việt Nam- là cơ sở nền tảng cho quá trình vận hành của các quan hệ kinh tế phù hợp với những quy luật tất yếu của nền kinh tế thị trường Bắt đầu từ ngày 15/10/1993, đạo luật này đã trải qua hai lần sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 và năm 2001, đất đai đã được chính thức thừa nhận là loại tài sản có giá Nhà nước quy định khung giá các loại đất làm công cụ để Nhà nước quản lý đất đai về mặt kinh tế Đạo luật này đã chấm dứt một thời kỳ Nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai đơn thuần về mặt hành chính Bên cạnh quan hệ giao đất, cho thuê đất được thực hiện thông qua những quyết định hành chính, là những quan

hệ kinh tế giữa Nhà nước với người được Nhà nước trao quyền Mối quan hệ này được đảm bảo bởi quá trình thực thi các chính sách tài chính của Nhà nước và các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất Sau 13 năm thực thi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, cách thức mà Nhà nước sử dụng để trao quyền cho người sử dụng đất đã có thêm một mối quan hệ được đặt tên là Nhà nước cho thuê đất Không chỉ vậy, quy định về việc Nhà nước cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, với nhu cầu và khả năng của người sử dụng đất đã làm phong phú thêm mối quan hệ đa tầng, đa cấp độ về chủ thể sử dụng đất, về tính chất của các quan hệ đất đai trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam Điều đó đã thể hiện sự mạnh dạn cởi trói cho những tư duy xưa cũ, ngược quy luật để khởi sắc cho những quan hệ mới phù hợp với sự vận động tất yếu của nền kinh tế thị trường Người sử dụng đất hợp pháp được thực hiện các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất thông qua quan hệ chuyền đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế và thế chấp bằng quyền sử dụng đất Như vậy,

bên cạnh việc tiếp cận đất đai từ việc trao quyền của Nhà nước, kể từ thời điểm đạo luật này có hiệu lực, việc tiếp cận với quyền sử dụng đất của các chủ thể trong xã hội đã được đảm bảo bằng những con đường rộng mở hơn, năng động, linh hoạt hơn – con đường vận động tất yếu được điều phối bởi bàn tay vô hình của thị trường

Điều đáng chú ý là những khung khổ pháp lý trong thời điểm này cũng đã sớm nhận ra sự cần thiết và định ranh mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất bằng các quy định về thời hạn sử dụng đất, về hạn mức sử dụng đất nông nghiệp và

về mục đích sử dụng đất không được phép thay đổi trong suốt quá trình sử dụng đất

Đó thực sự là những giải pháp an toàn cho chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà trong sự đảm bảo đối với nền kinh tế thị trường

1.3.3 Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 đến nay

Trong mối quan hệ với sự phát triển của điều kiện kinh tế - xã hội đất nước và xu hướng hội nhập quốc tế,

Đến Luật đất đai năm 2013, đã có các điều chỉnh, bổ sung, ngay tại khoản 7, 8, điều 3 đã đưa ra các khải niệm về giao đất, cho thuê đất Toàn bộ nội dung về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại chương 5 với 9 điều (từ điều 52 đến điều 60)

Như vậy cùng với quá trình phát triển của xã hội, nội dung về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất được coi là một trong các công

cụ quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai cũng thay đổi và hoàn thiện hơn

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

1 Hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai của mỗi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền làm phát sinh các quan hệ giữa cơ quan Nhà nước với người sử dụng đất Nhà nước ban hành pháp luật để hướng các quan hệ đó phát triển thống nhất và phù

hợp với yêu cầu, lợi ích của Nhà nước Vì vậy, chế độ quản lý Nhà nước đối với đất đai là tổng hợp các qui phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình qu ản lí nhà nước đối với đất đai Điều 18, Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy ho ạch và pháp luật đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả” Hiến pháp năm cũng 2013 qui định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng

s ản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà n ước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại

di ện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Như vậy, lại, Sự quản lý của Nhà nước đối

với đất đai mang tính tất yếu, khách quan, là các cơ sở để Nhà nước thực hiện thống nhất quyền quản lí đối với đất đai cũng như tầm quan trọng, sự cần thiết của quản lí nhà nước đối với đất đai Nhà nước thống nhất quản lí đất đai có một ý nghĩa vô cùng lớn, nó tác động đến cả ba vấn đề trụ cột của quốc gia kinh tế - chính trị - văn hoá Từ đây, Nhà nước sẽ có những biện pháp pháp lí để việc quản lí đất đai đi vào pháp chế, khai thác hết tiềm năng của đất, không ngừng nâng cao giá trị sử dụng của đất trong sự nghiệp xây dựng đất nước thời kì đổi mới với 15 nội dung cụ thể về

quản lý đất đai và xác định rõ trách nhiệm quản lý đất đai của các cấp

2 Các nhu cầu về đất đai cho sản xuất, xây dựng và đời sống hàng ngày phát triển Để đáp ứng các nhu cầu đó, trong điều kiện vốn đất có hạn (33 triệu ha) Nhà nước phải thực hiện việc phân chia lại đất đai hợp lí, công bằng Vì vậy, điều chỉnh

và phân bố lại đất đai là tổng hợp các hành vi pháp lí có liên quan chặt chẽ với nhau của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc phân chia lại một cách hợp lí quỹ đất đai vì lợi ích của Nhà nước và tổ chức, cá nhân sử dụng đất Giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất là những hoạt động quản lí nhà nước đối với đất đai nhằm phân bổ lại đất đai theo quy hoạch sử dụng đất Với tư cách đại diện của chủ sở hữu toàn đân về đất đai, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Các hành vi giao đất, cho thuê đất

và chuyển mục đích sử dụng đất là sự cụ thể hoá trên thực tế quyền định đoạt của Nhà nước

3 Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất, do đó những đổi mới về công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của Luật Đất đai năm

2013 sẽ góp phần thu hút đầu tư, huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế, xã hội của đất nước trong những năm tiếp theo

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT VÀ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

2.1 Các quy định Pháp luật về căn cứ giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất

Giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất là những nội dung quan trọng nhằm thực hiện quyền định đoạt đất đai của Nhà nước - đại diện chủ sở hữu đối với đất đai Vì vậy, khi tiến hành không thể tuỳ tiện mà phải dựa vào các nguyên tắc sử dụng đất để xác định các căn cứ giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đảm bảo sự hợp lí và công bằng

Các căn cứ quyết định giao đất được qui định tại Điều 19 - Luật Đất đai 1993

và cũng là căn cứ cho thuê đất trong lần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 1998 Đến lần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2001 căn cứ thứ hai được sửa đổi đã cụ thể các tiêu chí địa điểm, diện tích trong dự án đầu tư, thiết kế mà cơ quan Nhà nước xét duyệt

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là những công tác quan trọng nhằm thực hiện quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai và quản lí nhà nước đối với đất đai, mà quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì mỗi ngành, mỗi cấp đều có Chính tầm quan trọng, tính phức tạp và nhạy cảm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà các qui định này luôn được sửa đổi, bổ sung Để khắc phục tình trạng thiếu đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất của các cấp và các ngành, Luật Đất đai 2013 có những sửa đổi, bổ sung căn cứ thứ nhất của quyết định giao đất, cho thuê đất làm cho các qui định của pháp luật phù hợp với cuộc sống thực tế hơn Theo điều 52 của Luật đất đai năm 2013, giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng dựa vào các căn

cứ sau:

Th ứ nhất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà

nước có thẩm quyền phê duyệt

Th ứ hai, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất,

thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Có thể nói, qui định này là một bước tiến lớn đối với sự phát triển của các qui định pháp luật đất đai Các qui định của luật đã mang hơi thở của cuộc sống, sát với

thực tế và tạo ra một qui trình cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tránh tình trạng cái trước vừa ra đời đã bị cái sau loại trừ Bởi hiện nay, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xem là còn bộc lộ nhiều yếu kém: hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn đặt ra, tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các cấp nhất là cấp huyện và cấp xã còn chậm, thiếu đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất của các cấp và quy hoạch chi tiết của các ngành Ở một số địa phương còn tồn tại tình trạng giao đất để xây dựng công trình chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng và vệ sinh môi trường, gây trở ngại và làm tăng chi phí giải phóng mặt bằng khi xây dựng lại hệ thống cơ sở hạ tầng Thực tế vẫn xảy ra tình trạng nhiều dự án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vừa được phê duyệt đã phải điều chỉnh ngay hoặc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã lập xong nhiều năm nhưng vẫn không được triển khai thực hiện trên thực tế

Chuyển mục đích sử dụng đất là một qui định lần đầu tiên được bổ sung vào Luật Đất đai 2001 và cũng dựa trên các căn cứ giao đất, cho thuê đất Chỉ khi có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mới có thể có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất hay không, quyết định này có phù hợp với thực tế sử dụng đất của những thửa đất xung quanh, với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương hay không Chuyển mục đích sử dụng đất cùng với giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất

là những nội dung của quản lí nhà nước đối với đất đai, về quan hệ pháp luật đất đai cũng làm phát sinh mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trừ thu hồi đất Như vậy, việc bổ sung căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất vào điều luật là hoàn toàn hợp lí

So với Luật Đất đai năm 1993 thì căn cứ giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất của Luật Đất đai 2003 không chỉ dựa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổng thể được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt mà còn dựa vào quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Qui định này nhằm tránh sự không đồng

bộ giữa quy hoạch sử dụng đất các ngành các cấp và khắc phục hạn chế của công tác lập quy hoạch sử dụng đất nói chung với quy hoạch phát triển đô thị và xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, thay cho các căn cứ chung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn như quy định của Luật Đất đai năm 2003 Như phần trên đã nêu về vai trò của kế hoạch sử dụng đất hàng năm, nếu trước đây, để giao đất, cho thuê đất khi không có quy hoạch

sử dụng đất có thể căn cứ quy hoạch của xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch khác thì nay, không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện

sẽ không thực hiện được

Quy hoạch phát triển đô thị chưa gắn với qui hoạch sử dụng đất và quy hoạch tổng thể, do đó có phần gây lộn xộn trong quá trình sử dụng đất và thực hiện quy hoạch Kế hoạch sử dụng đất ở cấp xã nói chung chưa được thiết lập đầy đủ, việc xét duyệt chặt chẽ của cấp huyện gắn với quy hoạch chung của tỉnh và thành phố cũng còn lập lại, một số địa phương chỉ dựa vào đăng kí nhu cầu sử dụng đất của cá nhân và tổ chức mà giao đất, cho thuê đất không bám sát vào quy hoạch chung của cấp tỉnh của thành phố đã được duyệt Đặc biệt khi lập quy hoạch thành phố mở rộng không chú ý đến kế hoạch chi tiết đã biến đất nông thôn thành đất quận, phường tạo nên hiện tượng chuyển nhượng đất thổ cư, đất nông nghiệp của các chủ sử dụng đất một cách tuỳ tiện, gây phức tạp cho việc thực hiện quy hoạch

và chỉnh trang đô thị sau này, như ở thành phố Hồ Chí Minh Thậm chí có địa phương chưa có quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chi tiết đã cho phép doanh nghiệp thuê đất và tự trao đổi thoả thuận với dân để xây dựng như ở Hưng Yên

Số lượng đất dành cho quy hoạch phát triển đô thị ngày càng tăng mà không có một quy hoạch phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chung sẽ dẫn đến nhiều mâu thuẫn, nhiều vấn đề phát sinh như bồi thường khi thu hồi đất và phân công lại lao động

Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn vấn đề cũng tương tự Với sự sửa đổi này ở căn cứ thứ nhất không chỉ thể hiện quy hoạch sử dụng đất nói chung

mà còn gắn quy hoạch xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn và ngược lại Vốn đất là có hạn và bất biến, giải quyết các mối quan hệ này

phải có sự điều chỉnh giữa các cơ quan có thẩm quyền trong việc lập qui hoạch của

ba loại quy hoạch trên

Hơn nữa, Luật Đất đai 2003 đã thể hiện rõ căn cứ dựa vào nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất Về thực chất "yêu cầu" và "nhu cầu" không khác nhau là

mấy, "yêu cầu là đòi hỏi tỏ ý muốn và cần điều gì đó" còn " nhu cầu là điều đòi hỏi, cần dùng" Như vậy, yêu cầu và nhu cầu sử dụng đất có đạt được hay không phải phụ thuộc vào một đối tượng khác Tuy nhiên, xét đến cùng thì nhu cầu là cái gì đó

tự thân và dễ thoả mãn hơn là yêu cầu Chỉ với sự thay đổi nhỏ điều luật trở nên minh bạch, dễ hiểu, dễ thực hiện hơn Ghi nhận nhu cầu sử dụng đất (qui định tại khoản 1 Điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004) của người sử dụng đất thể hiện sự quan tâm của chính sách pháp luật đối với nhu cầu của người dân, tạo tâm lí thoải mái khi lập hồ sơ dự án để được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Ngoài ra, theo Nghị định hướng dẫn thi hành thì căn cứ vào việc chấp hành tốt pháp luật về đất đai của người xin giao đất, thuê đất đối với trường hợp xin giao đất, thuê đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước đó để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ Tuy nhiên, căn cứ này chỉ áp dụng đối với người sử dụng đất đã được giao đất, cho thuê đất ít nhất một lần trước khi có đơn xin giao đất thuê đất mới Việc xem xét ý thức chấp hành pháp luật đất đai của người xin giao đất, thuê đất là rất quan trọng Nhà nước có cơ sở, niềm tin đầu tiên về việc người sử dụng đất sẽ sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả Căn cứ này không ràng buộc đối với những người sử dụng đất chưa được giao đất, thuê đất và xin chuyển mục đích sử dụng đất Thiết nghĩ, cần có sự sửa đổi, bổ sung để cho qui định này được áp dụng đối với mọi đối tượng xin giao đất, thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất Bởi vì:

Th ứ nhất nếu một người chưa từng được giao đất, thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất thì khi được giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất phải

có những cơ sở chứng minh việc họ sẽ sử dụng đất có hiệu quả xét về mặt ý thức

pháp luật, mục đích sử dụng đất thực sự có thể được che giấu;

Th ứ hai, tạo cơ chế bình đẳng cho những người sử dụng đất với nhau khi xin

giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

Th ứ ba, đối với trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất cần phải xác

minh quá trình sử dụng loại đất trước khi xin chuyển mục đích có chấp hành pháp luật đất đai hay không

Như vậy, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi ra quyết định chấp nhận hay không chấp nhận việc xin giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất cần phải dựa vào hai căn cứ: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn với quy hoạch xây dựng đô thị, khu dân cư nông thôn với nhau và nhu cầu

sử dụng đất của người xin giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất Các qui định trên đã trải qua quá trình sửa đổi, bổ sung nhiều lần, cho đến nay các căn cứ này được xem là tương đối hoàn thiện, phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt đáp ứng được phần nào mong muốn của người dân

2.2 Các quy định Pháp luật về hình thức giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất

Hình thức giao đất là cách thức mà Nhà nước xác định mối quan hệ của mình đối với người sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Theo qui định của pháp luật đất đai thì giao đất có hai hình thức giao đất có thu tiền và không thu tiền Đây là những qui định mới được cụ thể hoá trong Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung 1998 Trước đó Luật Đất đai 1993 vấn đề giao đất không thu tiền và giao đất có thu tiền chưa được xác định rõ Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, có các hình thức giao đất, cho thuê đất và chuyển đổi mục đích sử dụng như sau:

2.2.1 Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất

Đây là hình thức giao đất mà người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất nhằm bảo đảm lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động, sản xuất bảo vệ tốt quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đồng thời phục vụ chương trình

an ninh lương thực quốc gia, hoạt động bình thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia

T ại Điều 33 Luật Đất đai năm 2003 thì có 07 nhóm đối tượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, bao gồm:

1 Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 70 của Luật này;

2 Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

3 Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;

4.Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của Nhà nước;

5 Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác

xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

6 Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở

cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại Điều 88 của Luật này; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

7 Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại

So với Luật Đất đai 1993 qua hai lần sửa đổi bổ sung thì Điều 33 của Luật Đất đai 2003 bổ sung một số đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất: đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; cộng đồng dân cư sử dụng đất sử dụng đất nông nghiệp và cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp có gắn với những điều kiện cụ thể Theo Điều 99, đất do cơ sở tôn giáo sử dụng gồm đất thuộc nhà chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động Sở dĩ, Luật Đất đai 2003 qui định 2 trường hợp trên là xuất phát từ việc đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của các chủ thể trong việc sử dụng đất, phù

hợp với chính sách tôn giáo, dân tộc của Đảng và Nhà nước ta Vấn đề này ở một số nước có chế độ công hữu về đất đai cũng được qui định tương tự, chẳng hạn ở Trung Quốc Trung Quốc thực hành chế độ đất đai công hữu, tức chính sách sở hữu toàn dân và chính sách sở hữu tập thể của nông dân về đất đai Ở cả hai hình thức sở hữu trên đều tiến hành hai phương thức giao quyền sử dụng đất có thu tiền và không thu tiền Đối tượng được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất không thu tiền gồm các

cơ quan Nhà nước, đơn vị quốc phòng, an ninh; đất đai xây dựng hạ tầng thành phố, các công trình công ích; đất đai cho các công trình trọng điểm mà Nhà nước phải gánh vác như điện lực, giao thông, thuỷ lợi, các công trình hạ tầng khác; đất nông, lâm trường quốc doanh giao khoán cho hộ gia đình thành viên nông, lâm trường Ngoài ra, còn có các đối tượng khác phục vụ nhu cầu quốc phòng, an ninh; lợi ích công cộng

Lu ật Đất đai 2013 đã thu hẹp đối tượng được giao đất không thu tiền đất, cụ

th ể:

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1 Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này;

2 Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng,

an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;

3 Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

4 Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;

5 Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này

Đất cơ sở tôn giáo: