Thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ở việt nam hiện nay

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT VŨ THỊ HỒNG XUYÊN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƢỢNG, GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT VŨ THỊ HỒNG XUYÊN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƢỢNG, GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngàn :Lý luận lịch sử Nhà nƣớc Pháp luật Mã số: 60 38 01 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN HOÀNG ANH HÀ NỘI – 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn công trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa công bố công trình khác.Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tôi hoàn thành tất môn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Vũ Thị Hồng Xuyên DANH MỤC TÀI LIỆU VIẾT TẮT CNH : Công nghiệp hóa HĐH : Hiện đại hóa : International Organization for Standardization ISO XH : Xã hội NQ : Nghị GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NSNN : Ngân sách nhà nước XHCN : xã hội chủ nghĩa TTHC : Tố tụng hành Tổ chức tiêu chuẩn hoá quốc tế 10 UBND : Ủy ban nhân dân 11 BLDS : Bộ luật dân 12 QSDĐ : Quyền sử dụng đất 13 CT : Chính trị 14 QH : Quốc hội 15 CLB : Câu lạc MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ĐẶT VẤN ĐỀ CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƢỢNG, GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái quát chung quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Các khái niệm quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất 1.1.2 Nội dung hình thức thực quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất 13 1.2 Chính sách pháp luật quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất từ Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành đến 25 1.3 Thực pháp luật quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất 28 1.3.1 Khái niệm thực pháp luật quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất 28 1.3.2 Đặc điểm thực pháp luật chuyển nhượng quyền, góp vốn, chấp sử dụng đất 30 1.3.3 Hình thức thực pháp luật quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất 35 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CHUYỂN NHƢỢNG, GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT HIỆN NAY 39 2.1 Thực trạng ngƣời sử dụng đất thực quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất 39 2.1.1 Thực trạng hộ gia đình, cá nhân thực quyền chuyển nhượng, chấp góp vốn quyền sử dụng đất 39 2.1.2 Thực trạng doanh nghiệp thực quyền chuyển nhượng, góp vốn chấp quyền sử dụng đất 40 2.2 Thực trạng thực pháp luật lĩnh vực tài thực quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất 42 2.2.1 Tác động kinh tế thị trường đến người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng, chấp góp vốn quyền sử dụng đất 42 2.2.2 Thực trạng thực pháp luật thuế, lệ phí người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất 46 2.2.3 Những kết đạt được, hạn chế nguyên nhân sách thuế, lệ phí người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng, góp vốn chấp quyền sử dụng đất 47 2.3 Thực trạng thực pháp luật lĩnh vực hành ngƣời sử dụng đất thực quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất 50 2.3.1 Thực trạng thủ tục hành thực quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất 50 2.3.2 Những thuận lợi, khó khăn nguyên nhân thủ tục hành liên quan đến thực quyền người sử dụng đất 53 2.4 Thực trạng vi phạm pháp luật ngƣời sử dụng đất thực pháp luật quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất 55 2.4.1 Thực trạng vi phạm pháp luật đất đai hộ gia đình, cá nhân thực quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất 55 2.4.2 Thực trạng vi phạm pháp luật đất đai doanh nghiệp thực quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất 57 2.4.3 Nguyên nhân vi phạm pháp luật đất đai hộ gia đình, cá nhân doanh nghiệp thực chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất 59 2.5 Một số giải pháp nhằm bảo đảm thực pháp luật quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất 61 2.5.1 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất 61 2.5.2 Giải pháp tổ chức thực pháp luật quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất 66 2.5.3 Giải pháp nâng cao lực tuyên truyền thực pháp luật chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất 68 KẾT LUẬN 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 ĐẶT VẤN ĐỀ Sự cần thiết thực đề tài Việt Nam số nước trì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện cho toàn dân đứng thực thi quyền sở hữu tiến hành quản lý việc sử dụng đất đai (được quy định Hiến pháp 2013 Luật Đất đai năm 2013), việc sử dụng đất đai thực tế giao cho chủ thể khác tổ chức pháp nhân, hộ gia đình, cá nhân Vì vậy, bàn đến việc thực quyền sử dụng đất chủ thể Nhà nước giao đất, cho thuê đất cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp Mặc dù có nhiều công trình nghiên cứu học tập rút kinh nghiệm từ nước giới để áp dụng Việt Nam, vấn đề thực quyền người sử dụng đất nhiều bất cập mang nặng quan hệ hành chính, vào pháp luật đất đai hệ thống pháp luật đất đai chưa thể cách cụ thể yêu cầu thị trường, lợi ích người sử dụng đất, Nhà nước cộng đồng dân cư thực quyền sử dụng đất Chính mà cần phải nghiên cứu cách cụ thể tình hình thực pháp luật quyềnchuyển nhượng, góp vốn chấp quyền sử dụng đất qua để có sở mặt lý luận thực tiễn nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam giai đoạn đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp Nhà nước, người sử dụng đất thu hút nhà đầu tư nước vào Việt Nam Mặc dù, thời gian qua, hệ thống sách, pháp luật đất đai có nhiều qua nhiều lần sửa đổi bất cập, hiệu kinh tế mang lại chưa cao, chưa trở thành nguồn vốn thực cho việc phát triển kinh tế Pháp luật đất đai hệ thống pháp luật có liên quan nhiều điểm chồng chéo, mâu thuẫn, làm cho việc thi hành gặp khó khăn lúng túng nhiều trường hợp thiếu thống Luật Đất đai với Bộ Luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư.Những bất cập có ảnh hưởng định đến tình hình kinh tế - xã hội, lợi nhuận cá nhân Nhà nước, nhà đầu tư nước Việt Nam phát sinh từ giao dịch dân quyền sử dụng đất; thuận lợi, khó khăn cho chủ thể sử dụng đất thực quyền sử dụng đất mình; đặc biệt phải kể đến thủ tục hành rườm rà cấp, thất thoát nguồn thu nhà nước thuế chuyển quyền sử dụng đất tiêu cực phát sinh làm thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất, khu vực đô thị chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế gây cho chủ thể nhiều khó khăn việc thực quyền sử dụng đất hợp pháp Hiện tượng số địa phương người dân thực quyền sử dụng đất chuyển nhượng, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất phải qua nhiều cấp trung gian, từ tiêu cực lĩnh vực đất đai làm cho kỷ cương pháp luật bị coi thường, người dân thiếu tin tưởng vào sách, pháp luật nhà nước lĩnh vực đất đai Từ thực tiễn nói trên, đề tài luận văn tốt nghiệp tác giảxin viết “Thực pháp luật quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất ngƣời sử dụng đất Việt Nam nay” để làm rõ thực trạng bất cập người sử dụng đất thực quyền hợp pháp mình, bên cạnh nêu biện pháp để khắc phục, xử lý tượng ngầm chuyển nhượng, góp vốn quyền sử dụng đất trái pháp luật cá nhân, hộ gia đình doanh nghiệp nhằm lập lại trật tự kỷ cương pháp luật nói chung lĩnh vực đất đai nói riêng, ổn định thị trường bất động sản, hạn chế tiêu cực, thúc thị trường bất động sản phát triển lành mạnh kinh tế thị trường hội nhập kinh tế quốc tế 2 Mục tiêu đề tài - Tổng hợp số vấn đề lý luận pháp luật thực pháp luật quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất - Đánh giá thực trạng thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất, chấp quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình doanh nghiệp Việt Nam - Đề xuất giải pháp để góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai liên quan đến việc thực quyền: chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất người sử dụng đất; bảo đảm thực pháp luật quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất, từ đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp Nhà nước người sử dụng đất, góp phần cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, minh bạch Tình hình nghiên cứu Trong giai đoạn vừa qua, có nhiều đề tài nghiên cứu thực trạng thực quyền sử dụng đất chủ thể nhà nước giao đất, cho thuê đất sách “Hoàn thiện chế điều chỉnh pháp luật đất đai Việt Nam” Nguyễn Cảnh Quý (2010), xuất nhà xuất Tư pháp, Hà Nội sâu nghiên cứu vấn đề lý luận chế điều chỉnh pháp luật đất đai như: Khái niệm, đặc điểm, vai trò chế điều chỉnh pháp luật đất đai Đặc biệt, tác giả sâu nghiên cứu quy trình để đưa quy định pháp luật đất đai văn quy phạm pháp luật vào thực tế sống thông qua hình thức thực pháp luật; sách “ Nhận thức thực pháp luật đất đai cán lãnh đạo, quản lý cấp quyền Việt Nam nay” Nguyễn Cảnh Quý chủ biên, 2010 xuất nhà xuất Tư pháp, Hà Nội sâu nghiên cứu lý luân nhận thức thực pháp luật cán lãnh đạo quản lý cấp quyền nước tatrong sâu phân tích bốn hình thức thực pháp luật đất đai cán lãnh đạo, quản lý cấp quyền Việt Nam tuân thủ pháp luật, liền với đất để nhanh chóng tiếp cận vốn vay từ tổ chức tín dụng, giúp quan hữu quan thực tốt chức quản lý nhà nước đất đai, Luật Đất đai năm 2013 cần bổ sung quy định điều kiện cấp Giấy chứng nhận trường hợp người sử dụng đất không đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; quyền nghĩa vụ chủ sở hữu quy định xử lý tranh chấp trường hợp bên có tranh chấp, việc cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình cần phải ghi rõ số lượng, tên thành viên hộ gia đình; có quy định người đại diện hộ gia đình có quyền thay mặt hộ gia đình tiến hành thực quyền nghĩa vụ việc chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình; xác định thành viên hộ gia đình có quan hệ tài sản chủ thể giao dịch dân sự; có phân loại người có tên sổ hộ quan hệ quyền lợi nghĩa vụ liên quan Sửa đổi quy định trình tự, thủ tục thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo hướng đơn giản hóa thống vào quan đầu mối thực nhằm tạo thuận lợi cho doanh nghiệp việc đăng ký giao dịch bảo đảm thực quyền chuyển nhượng, chấp góp vốn quyền sử dụng đất Ngoài để khuyến khích phát triển sản xuất, tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận với nguồn vốn tín dụng, Luật đất đai năm 2013 cần bổ sungquy định trường hợp Nhà nước có Quyết định giao đất, cho thuê đất, thực nghĩa vụ tài Nhà nước người sử dụng đất quyền chấp quyền sử dụng đất Cụ thể: (i) Cần có quy định riêng loại đất không chấp (hiện quy định rải rác cách trực tiếp hay gián tiếp nhiều điều khoản Luật Đất đai năm 2013 văn pháp luật khác); (ii) Cần quy định rõ đất bị Nhà nước thu hồi có dung làm tài sản bảo đảm để thực nghĩa vụ 65 dân hay không; trường hợp đất thuộc diện bị thu hồi đất mà chấp ngân hàng bị kê biên, phát mại để thực án, định Tòa án, nhà nước có thu hồi hay không, việc bồi thường cho bên nhận chấp trường hợp giải nào?; (iii) Bổ sung quy định cho phép nhận chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm; sửa quy định Luật Đất đai năm 2013 “thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất” thành “thế chấp quyền sử dụng đất” cho thống với quy định BLDS 2.5.2 Giải pháp tổ chức thực pháp luật quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất 2.5.2.1.Cải thiện môi trường kinh doanh Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể quyền cá nhân, tổ chức sử dụng đất, có quyền giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) Bên cạnh Luật Đất đai, Bộ luật Dân văn khác có liên quan quy định cụ thể cách thức thực quyền, nghĩa vụ người, tổ chức sử dụng đất Tuy nhiên nay, để thực giao dịch liên quan đến QSDĐ, người dân cần đến làm thủ tục nhiều quan, tổ chức khác công chứng (hoặc UBND cấp xã), thuế, văn phòng đăng ký QSDĐ… Điều dẫn đến việc cá nhân, tổ chức phải nhiều thời gian phải tìm hiểu lại nhiều quan để làm thủ tục hành (TTHC), kéo theo chi phí tăng lên Cũng theo quy định hành, trình thực chuỗi thủ tục liên quan đến hợp đồng, giao dịch bất động sản, cá nhân, tổ chức phải chuẩn bị nhiều hồ sơ khác để giải quan, tổ chức có thẩm quyền với thành phần giấy tờ trùng lặp có giấy tờ không cần thiết Việc giải TTHC chuỗi thủ tục diễn tình trạng tách biệt công chứng đăng ký QSDĐ, tài sản gắn liền với đất nên hiệu 66 quản lý nhà nước chưa cao, lọt hành vi vi phạm pháp luật lừa đảo quyền sử dụng, giấy tờ giả, che giấu tranh chấp tài sản, trốn thuế… Trong số trường hợp, ngại rắc rối thực hợp đồng giao dịch, người dân ủy quyền cho tổ chức hành nghề công chứng hoàn thành nốt thủ tục song chưa có chế liên thông, giám sát Nhà nước khiến người dân phải chịu chi phí dịch vụ cao Để đơn giản hóa TTHC, tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức thực thủ tục liên quan tới giao dịch bất động sản; đồng thời gắn kết trách nhiệm giải TTHC quan, tổ chức thực chuỗi thủ tục quyền cá nhân, tổ chức đất đai, tài sản gắn liền với đất, góp phần tác động trực tiếp đến phát triển kinh tế – xã hội nói chung, lên có sáng kiến liên thông thủ tục công chứng, đăng ký QSDĐ, tài sản gắn liền với đất thuế 2.5.2.2 Thểchế hóa mô hình liên thông Từ thực trạng quy định, thực thủ tục trên, dự kiến quy trình liên thông kết nối tổ chức hành nghề công chứng, văn phòng đăng ký QSDĐ quan thuế Theo đó, người yêu cầu công chứng (cá nhân, tổ chức) trực tiếp liên hệ cửa tổ chức hành nghề công chứng Tại đây, người yêu cầu công chứng tuyên bố ý chí việc chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn… QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Sau tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm liên hệ với quan, tổ chức có liên quan văn phòng đăng ký đất đai, thuế, xây dựng để tra cứu, xác minh thông tin nhằm bảo đảm tính xác thực tính hợp pháp nội dung hợp đồng, giao dịch Các tổ chức hành nghề công chứng đứng tổ chức cho bên trực tiếp ký kết hợp đồng, giao dịch trước mặt công chứng viên; thay mặt bên liên hệ với quan thuế, văn phòng đăng ký QSDĐ làm thủ tục đăng 67 ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, nộp thuế chuyển trả kết cuối cho cá nhân, tổ chức yêu cầu công chứng Nếu mô hình liên thông áp dụng, dự báo giảm thiểu gánh nặng chi phí tuân thủ TTHC cho cá nhân, tổ chức phải lại hai lần (chứ – 10 lần nay) với đầu mối tổ chức hành nghề công chứng Hơn nữa, quy trình liên thông tinh giản, rút gọn, loại bỏ trình tự, thành phần hồ sơ lặp lại thủ tục Việc thể chế hóa mô hình liên thông tạo điều kiện công khai, minh bạch phí dịch vụ ủy quyền cho tổ chức hành nghề công chứng, người dân có hội thụ hưởng dịch vụ có chất lượng với giá thành hợp lý 2.5.3 Giải pháp nâng cao lực tuyên truyền thực pháp luật chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất Cho đến Luật Đất đai năm 2013 thực thời gian ngắn vậy, việc thực quy định Luật Đất đai chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất thực cách thuận lợi đảm bảo lợi ích người sử dụng đất lợi ích Nhà nước thời gian tới cần nâng cao lực tuyên truyền pháp luật đất đai nói chung quy định pháp luật đất đai quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất nói riêng đặc biệt quy định cụ thể điều kiện thực quyền người sử dụng đất; điều kiện nhà đầu tư nhận quyền sử dụng đất để thực dự án đầu tư; thủ tục hành thực quyền này… Việc tuyên truyền, tập huấn Luật Đất đai, Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 phải đảm bảo lãnh đạo, đạo Đảng quy định Trung ương Thường xuyên tổ chức lớp huấn luyện để nâng cao lực tuyên truyền cho người làm công tác quản lý đất đai Nhằm tuyên truyền, phổ 68 biến sách pháp luật đất đai hành sâu rộng đến người sử dụng đất, vận động người sử dụng đất tự giác chấp hành quy định pháp luật nói chung thực giao dịch thị trường quyền sử dụng đất Cùng với việc củng cố, nâng cao chất lượng đội ngũ cán làm công tác tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật đất đai, cấp uỷ Đảng, quyền, quan quản lý đất đai cần định hướng rõ nội dung cần tuyên truyền, phổ biến giai đoạn, sở bám sát chủ trương, đường lối Đảng, sách pháp luật Nhà nước phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh phù hợp với yêu cầu nhiệm vụ trị ngành, địa phương, từ đặc điểm địa bàn đối tượng tuyên truyền để xây dựng triển khai kế hoạch phổ biến tuyên truyền quy định pháp luật đất đai có quy định chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất; gắn công tác phổ biến tuyên truyền quy định pháp luật đất đai với thực tiễn thực pháp luật Việc định hướng phù hợp nội dung tuyên truyền phát huy tác dụng, góp phần nâng cao nhận thức pháp luật, ý thức chấp hành pháp luật cán bộ, nhân dân Bên cạnh việc định hướng nội dung, cần đổi hình thức phổ biến tuyên truyền quy định pháp luật đất đai cho phù hợp với đặc điểm đối tượng, địa bàn để chuyển tải pháp luật đất đai nói chung pháp luật chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất nói riêng đến với nhân dân Những hình thức phổ biến tuyên truyền quy định pháp luật đất đai truyền thống tiếp tục cải tiến thực đa dạng như: tuyên truyền miệng, biên soạn phát hành tài liệu, tuyên truyền phương tiện thông tin đại chúng; tổ chức thi tìm hiểu pháp luật, lồng ghép nội dung pháp luật vào thi văn hoá, văn nghệ; mô hình CLB pháp luật sở; tủ sách pháp luật; hoạt động hoà giải sở; hoạt động trợ giúp pháp lý, tư vấn pháp luật Thông qua việc dạy học pháp luật nhà trường giúp cán nhân dân dễ dàng tiếp cận, hiểu biết pháp luật Bên cạnh đó, 69 nhiều hình thức tuyên truyền phổ biến tuyên truyền quy định pháp luật đất đai triển khai như: Ứng dụng công nghệ thông tin công tác phổ biến tuyên truyền quy định pháp luật đất đai Các website Chính phủ, bộ, ngành có thư mục riêng cập nhật nội dung quy định pháp luật liên quan… Việc ký cam kết không vi phạm pháp luật cho đối tượng hội viên đoàn thể, nhân dân khu dân cư; việc điều tra, thăm dò dư luận xã hội nhằm thu thập thông tin phản hồi, nắm bắt nhu cầu, yêu cầu pháp luật để từ xác định nội dung, biện pháp tuyên truyền phù hợp đem lại hiệu cao Phổ biến, giáo dục thông qua đợt lấy ý kiến nhân dân nội dung dự án luật, dự án văn quy phạm pháp luật… tạo thuận lợi cho người dân có điều kiện tiếp cận pháp luật từ giai đoạn soạn thảo 70 KẾT LUẬN Hiến pháp Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định pháp luật đất đai đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước chủ đại diện sở hữu thống quản lý, Nhà nước có đủ quyền là; quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt đất đai, chủ thể khác (người sử dụng đất) Nhà nước trao quyền chiếm hữu sử dụng diện tích đất đai Nhà nước giao, cho thuê công nhận họ quyền định đoạt đất đai, pháp luậtcũng quy định quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp cho người sử dụng đất – với mục tiêu bảo vệ Quyền lợi ích hợp pháp họ khuyến khích thúc đẩy phát triển kinh tế Chế định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất nói chung quy định quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp chế định pháp luật đất đai; quy định người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất đời kể từ Luật Đất đai năm 1993 ban hành tiếp tục kế thừa, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Luật Đất đai năm 2013 nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý sử dụng đất đai thời kỳ tiếp tục đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nước hội nhập quốc tế Các quy định góp phần xây dựng thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản nước ta tạo liên thông khăng khít chặt chẽ thị trường đất đai với thị trường vốn Thực tế áp dụng quy định chuyển nhượng, chấp góp vốn quyền sử dụng đất cho thấy bên cạnh thành công phủ nhận số nội dung pháp luật hành bộc lộ tồn tại, hạn chế gây cản trở hoạt động sản xuất, kinh doanh 71 Trong thực tiễn, người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng góp vốn chấp quyền sử dụng đất địa phương mục đích đa dạng có mục đích đáng mục đích không đáng việc nhận chuyển nhượng, góp vốn quyền sử dụng đất để “rửa tiền”, “trốn thuế”, “hối lộ” làm cho kinh tế thị trường đất đai ngày phức tạp, quy phạm pháp luật chưa đủ sức điều chỉnh quan hệ việc chuyển nhượng, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất người sử dụng đất Các quy định pháp luật đất đai chưa có bình đẳng việc trả tiền thuê đất quyền chấp quyền sử dụng đất thuê để vay vốn tổ chức tín dụng tổ chức, cá nhân nước với người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước đầu tư Việt Nam Nền kinh tế thị trường (thị trường tài chính, tín dung, thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ…) giới nói chung Việt Nam nói riêng tác động mạnh đến kinh tế Việt Nam giai đoạn nay, kinh tế thị trường bên cạnh việc tạo thúc đẩy cho doanh nghiệp nước phát triển làm cho nhiều doanh nghiệp khó khăn hoạt động sản xuất kinh doanh, giai đoạn thị trường tín dụng lãi xuất lên cao, thị trường bất động sản có thời điểm nóng, có thời điểm đóng băng có ảnh hướng lớn cho nhà đầu tư, giá đất ảo dẫn đến khó khăn cho hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp việc chuyển nhượng, góp vốn chấp quyền sử dụng đất, tình trạng nghe ngóng, chờ thời điểm, kiện tụng phát sinh giao dịch liên quan đến đất đai việc tránh khỏi kinh tế thị trường Thủ tục hành người sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp thực quyền chuyển nhượng, góp vốn chấp 72 quyền sử dụng đất hoàn thiện theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính, thủ tục theo chế “Một cửa” phần tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất tận dụng thời gian, công sức tiền bạc trình thực thủ tục giao dịch mình, Luật Đất đai năm 2013 Nghị định, Thông tư quy định hướng dẫn cụ thể trình tự, thủ tục hành người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng, góp vốn chấp quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân doanh nghiệp tham gia thị trường đất đai nói chung thị trường bất động sản nói riêng thêm sôi động; nhiên, với kinh tế thị trường dịch vụ, tư vấn… phát triển mạnh, nhu cầu người sử dụng đất trình thực quyền chuyển nhượng, góp vốn chấp quyền sử dụng đất ngày gia tăng thủ tục hành lĩnh vực đất đai lại tỏ có nhiều điểm chưa phù hợp với thực tiến việc hoàn thiện thủ tục hành lĩnh vực đất đai thủ tục việc chuyển nhượng, góp vốn chấp quyền sử dụng đất cần thiết Chính sách thuế, phí, lệ phí, sách tiền tệ giai đoạn kinh tế thị trường có tác động lớn đến hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp thực quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất; Nhà nước ta ban hành chế sách tài phù hợp với kinh tế thị trường có tác động chế tài quốc tế biến động tài không theo quy luật định làm cho điều chỉnh pháp luật khâu tài ảnh hưởng không nhỏ đến người sử dụng đất thực quyền từ lẽ phần tác động đến ý thức chấp hành nghĩa vụ tài hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp Nhà nước họ thực quyền theo quy định pháp luật 73 Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Luật thời gian qua quan quản lý Nhà nước người sử dụng đất thực nghiêm túc; nhiên, kinh tế thị trường đất đai coi hàng hóa đặc biệt, có giá trị lớn người sử dụng đất thực quyền diện tích đất Nhà nước giao, cho thuê công nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật đất đai tránh khỏi, đặc biệt hành vi vi phạm sử dụng đất đai nói chung hành vi vi phạm thực quyền chuyển nhượng, góp vốn chấp quyền sử dụng đất nói riêng Cơ quan Nhà nước người có thẩm quyền quản lý Nhà nước đất đai áp dụng hình thức biện pháp xử lý nguyên tắc quy định pháp luật hành vi vi phạm người sử dụng đất; song với biện pháp hình thức xử lý vi phạm lĩnh vực đất đai nhiều bất cập, chế tài chưa đủ mạnh để răn đe hộ gia đình, cá nhân doanh nghiệp chấm dứt hành vi vi phạm trình thực quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất Việc nghiên cứu trình thực pháp luật quyền chuyển nhượng, góp vốn chấp quyền sử dụng đất nội dung quan trọng góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, nâng cao vai trò quản lý nhà nước đất đai pháp luật qua khắc phục tiêu cực, yếu quản lý sử dụng đất Với mong muốn góp phần nhỏ bé vào trình hoàn thiện pháp luật đất đai nên tác giả luận văn nghiên cứu đề tài “Thực pháp luật quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất ngƣời sử dụng đất Việt Nam nay” làm luận văn tốt nghiệp cho chương trình cao học Luận văn cố gắng làm rõ, phân tích mục tiêu nghiên cứu đặt ra; khái quát, tổng hợp vấn đề liên quan đến việc thực quyền chuyển nhượng, góp 74 vốn, chấp quyền sử dụng đất luận văn tập trung nghiên cứu, đánh giá thực trạng, khó khăn, tồn trình thực quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp Cùng với đó, luận văn nghiên cứu quy định pháp luật đất đai; chủ trương, sách Đảng Nhà nước qua thời kỳ từ rút mặt hạn chế, yếu kém, tiêu cực đề xuất giải pháp, kiến nghị để pháp luật đất đai nói chung pháp luật chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất ngày hoàn thiện Tuy nhiên, trình nghiên cứu, tác giả chưa có điều kiện nghiên cứu sâu tác giả mong trao đổi, nhận xét để tiếp tục hoàn thiện trình thực pháp luật quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất Tác giả mong nhận nhận xét, góp ý thầy cô giáo để tác giả nhận tức đầy đủ sâu vấn đề 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban chấp hành Trung ương (2003), Nghị số 26-NQ/TW ngày 12 tháng năm 2003 Ban Chấp hành Trung ương Khóa IX tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh CNH - HĐH đất nước Ban chấp hành Trung ương Đảng cộng sản Việt Nam, Nghị Hội nghị lần thứ Ban chấp hành trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam khóa X tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Báo tintuc.vn, Nhiều vướng mắc triển khai thi hành Luật Đất đai 2013, Website: http://baotintuc.vn/van-de-quan-tam/nhieu-vuong-mac- trong-trien-khai-thi-hanh-luat-dat-dai-2013-20150603074911246.htm Bộ Chính trị (1998), Nghị 06 tháng 11/1998 Bộ Chính trị "Một số vấn đề nông nghiệp nông thôn" Bộ Chính trị (1998), Nghị 10 ngày 05/4/1988 “Đổi quản lý nông nghiệp” Bộ Thủy sản -Tổng cục Quản lý ruông đất (1991), Thông tư liên số 05TT/LB ngày 18-12-1991,Hướng dẫn việc quản lý, sử dụng đất có mặt nước để nuôi trồng thủy sản Chính phủ (2000), Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 8/12/2000 Chính phủ công chứng, chứng thực Chính phủ (2004),Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 nghị định Thi hành Luật Đất đai Chính phủ (2014), Nghị định số 43/NĐ-CP Ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 10.Chính phủ (2014), Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 11 Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch bảo đảm (2011), "Thực tiễn thi hành giải pháp nhằm nâng cao hiệu quy định Luật Đất đai năm 2003 chấp quyền sử dụng đất", www.moj.gov.vn 76 12.Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội 13.Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội 14.Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Văn kiện Đại hội Đảng thời kỳ đổi (Đại hội VI, VII, VIII, IX), Nhà xuất Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 15.Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nhà xuất Quốc gia Chính trị Quốc gia, Hà Nội 16.Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 17.Doãn Hồng Nhung (2012), Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam: kỷ yếu hội thảo khoa học , Trường Đại học Luật Hà Nội Khoa pháp luật kinh tế 18 Doãn Hồng Nhung, Chế định sở hữu đất đai qua thời kỳ giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đất đai, Nghiên cứu lập pháp – Văn phòng Quốc hội, số 19/2011 19 Đoàn Thái Sơn, Vướng mắc, bất cập chấp quyền sử dụng đất hoạt động ngân hàng, Web ngân hàng Nhà nước 20 Đoàn Thái Sơn, Vướng mắc, bất cập chấp quyền sử dụng đấttrong hoạt động ngân hàng, đăng trang Web Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 21 GS TS Lê Minh Tâm – chủ biên (2009), Giáo trình Lý luận Nhà nước Pháp luật - Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội- 20091, 22.Hoàng Thị Kim Quế - chủ biên (2005), Giáo trình Lý luận chung nhà nước pháp luật, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Nhà xuất Đại học Quốc gia Hà Nội 23 Nguyễn Cảnh Quý (2010) Nhận thức thực pháp luật đất đai cán lãnh đạo, quản lý cấp quyền Việt Nam nay” , Nxb Tư pháp, Hà Nội 77 24 Nguyễn Cảnh Quý (2012) - Hoàn thiện chế điều chỉnh pháp luật đất đai Việt Nam,Nxb Tư pháp, Hà Nội 25.Nguyễn Thị Phương Hằng, Một số điểm liên quan đến quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013, Website:http://www.congchung2tphcm.com/ykien/535-ykienhang.html 26 Nguyễn Xuân Trọng (2000), "Cần có thêm quy định cho việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất", Tạp chí Địa 27 Phạm Tuấn Anh (2014), Hoàn thiện pháp luật Việt Nam chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi” , Luận văn thạc sĩ Luật học 28 Quốc hội ( 1993), Luật Đất đai 1993, Hà Nội 29.Quốc hội (1992), Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, Hà Nội 30.Quốc hội (1998), Luật sửa đổi, bổ sung số điều luật Đất đai 31.Quốc hội (2001), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 32.Quốc hội (2003), Luật Đất đai năm 2003, Hà Nội 33.Quốc hội (2005), Bộ luật dân 2005, Hà Nội 34.Quốc hội (2013), Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013, Hà Nội 35.Quốc hội (2013), Luật Đất đai năm 2013 36.Tổng cục quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Báo cáo thi hành Luật Đất đai 2013, 37 Trần Quang Huy - chủ biên (2008), Giáo trình Luật Đất đai - Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội – 2008 38 Trường Đại học Luật Hà Nội, Từ điển Giải thích thuật ngữ luật học (Luật Đất đai, Luật Lao động, Tư pháp quốc tế), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội - 1999 39.TS Long Giang: Quan hệ ruộng đất bước chuyển sang chế thị trường – Đề tài Nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước; Một số vấn đề đổi quan hệ sở hữu đất đai, Tạp chí Thông tin lý luận, Hà Nội -1993 78 40.TS Nguyễn Quang Tuyến – Nguyễn Xuân Trong, Bàn Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, Website:http://land.hcmunre.edu.vn/Files/QLDD/34_Tuyen_Trong.pdf?As pxAutoDetectCookieSupport=1 41 Viện nghiên cứu Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp), Từ điển Luật học, , Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội -2006 42.Vũ Ngọc Kích – Bộ Tài nguyên Môi trường ,Giới thiệu Luật Đất đai năm 2003, Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội, 2005 http://www.npa.org.vn/Uploads/2015/6/4/Luan%20an%20_%20Tran%20Tien %20Hai%20_ban%20nop%20QD%20chinh%20thuc_.pdf 79 [...]... thực hiên pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay đặc biệt đã nêu được những thay đổi trong các quy định của pháp luật đất đai liên quan đến quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất Luận văn phân tích thực trạng thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất từ khi Luật Đất đai năm... chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp có thể đưa ra đúc kết khái niệm thực hiện pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất như sau: Thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền, góp vốn, thế chấp sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định Theo đó, người có quyền sử dụng đất. .. khi thực hiện các quyền: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường; nghiên cứu lý luận về thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất 4 - Tổng hợp, phân tích làm rõ thực trạng thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất thông qua chủ yếu là việc phân tích những bất cập của chính sách, pháp luật. .. cấu của đề tài Bố cục của luận văn được chia thành 02 Chương, như sau: Chương 1: Những vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng và giải pháp thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất 7 CHƢƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƢỢNG, GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN... pháp luật và Áp dụng pháp luật b) Khái niệm thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất Cho đến nay chưa có một tài liệu chính thức nào đưa ra được khái niệm chính xác nhất về thực hiện pháp luật trong chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, từ khái niệm chung về thực hiện pháp luật kết hợp với khái niệm về người sử dụng đất; khái niệm về chuyển. .. đoạn hiện nay; bảo đảm thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, của Nhà nước và tăng cường quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai 5 Phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu là việc thực hiện pháp luật về quyền: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất và thực hiện pháp luật. .. pháp luật đất đai hiện hành đối với người sử dụng đất là: cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp khi tham gia thực hiện các quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam hiện nay - Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai về quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất của cá nhân,... nhiều vướng mắc và bất cập về các lĩnh vực thu hồi đất, giá đất, chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất Trên cơ sở có kế thừa và tiếp thu, tác giả đã thực hiện ý tưởng nghiên cứu quá trình thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất 4 Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu các quy định pháp luật Đất đai Việt Nam về quyền của người sử dụng đất là: cá nhân, hộ gia... mang quyền sử dụng đất thế chấp, theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 là khi người sử dụng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền. .. nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Các khái niệm về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất a) Người sử dụng đất Người sử dụng đất là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong đời sống xã hội và trong khoa học pháp lý đất đai Khái niệm người sử dụng đất 8 (còn được gọi là chủ thể sử dụng đất) được đề cập trong các sách, báo pháp lý ở nước ta; cụ thể: Theo Giáo trình Luật Đất ... pháp luật thực pháp luật quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất - Đánh giá thực trạng thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất, chấp quyền sử dụng đất. .. chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất; bên nhận chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất bên tham gia vào trình thực quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất, bên thực. .. chung quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Các khái niệm quyền chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất a) Người sử dụng đất Người sử dụng đất thuật ngữ sử dụng phổ