sử dụng đấttừ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành đến nay.
Trải qua các lần sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai năm 2013 ra đời đã khắc phục được những hạn chế của Luật Đất đai năm 2003 và ngày càng hoàn thiện phù hợp với tình hình thực tế.
Đối với chế định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật Đất năm 2013 tiếp tục kế thừa những quy định của Luật Đất đai năm 2003tuy nhiên Luật Đất đai năm 2013 cũng bổ sung thêm quy định đối với trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam sẽ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất; ngoài ra còn được nhận quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở; đối với các tổ chức kinh tế, Nhà nước ta cũng tạo điều kiện mở rộng quyền cho các tổ chức kinh tế sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung thêm quy định cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất. Việc bổ sung quy định này nhằm tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài có cơ hội về đầu tư và ổn định cuộc sống khi về Việt Nam đồng thời nó cũng là một cách để nước ta thu hút các nguồn vốn từ nước ngoài về trong nước.
Trongchế định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất có một số nguyên tắc sau:
26
phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền thực hiện hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nguyên tắc thứ hai: Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của BLDS và pháp luật về đất đai. Nguyên tắc thứ ba: Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. Nguyên tắc thứ tư: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất đồng thời khuyến khích họ đầu tư công sức, tiền của vào sử dụng đất có hiệu quả. Nguyên tắc thứ năm: Hạn chế tối đa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đặc biệt là đất nông nghiệp trồng lúa nước đi đôi với việc chuyển mục đích sử dụng đất. Việc tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc trên sẽ là cơ sở quan trọng trong tiến trình khai thác các nguồn lợi có được từ đất của các chủ thể tham gia giao dịch về đất đai ở Việt Nam hiện nay.
Với chế định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất,Luật Đất đai năm 2013 vẫn trên tinh thần kế thừa những quy định của Luật Đất đai năm 2003 và chỉ bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất.
Về thế chấp quyền sử dụng đất: Về cơ bản Luật Đất đai năm 2013 không có nhiều thay đổi so với Luật Đất đai năm 2003 tuy nhiên có sự thay đổi trong việc thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại trong khu công nghiệp. Theo Luật Đất đai năm 2013 vừa được Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014 cũng đã quy định về vấn đề này, theo đó Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định: Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp,
27
khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.
Đồng thời theo quy định tại khoản 3 Điều 149 thì : “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và có các quyền và nghĩa vụ sau đây: a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này; b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật này.”
Ngoài ra, theo khoản 2, Điều 210 của Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1, Điều 32 của Nghị định 46/2014/NĐ-CP thì : Trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp khu chế xuất mà đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải nộp tiền cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ;người thuê lại đất có quyền và nghĩa vụ được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước
Vì vậy, người thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp không phân biệt là đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê hay trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít nhất năm năm, thì kể từ ngày 01/7/2014 chỉ được quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài
28
sản gắn liền với đất khi đất thuê lại đã được cấp cơ quan có thẩm quyền Giấy chứng nhận và chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước (có Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước) đối với phần diện tích đất thuê lại.
1.3. Thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất