Qua kết quả điều tra của tổng cục quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường đã thực hiện tại một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì trong 3 quyền (chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất)hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tỷ lệ lớn, thực hiện quyềngóp vốn bằng quyền sử dụng đất với tỷ lệ bé nhất (chiếm 25,28%); trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chủ yếu thực hiện chuyển quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp (chiếm 73,78%).
Bảng 2.1: Kết quả thực hiện quyền của hộ gia đình, cá nhân
Thực hiên quyền Tỷ lệ
(%) Ghi chú
- Chuyển nhượng QSDĐ
+ Chuyển nhượng QSDĐ ở 59,00
+ Chuyển nhượng QSDĐ sản xuất nông nghiệp 73,78 + Chuyển nhượng QSDĐ lâm nghiệp 36,17
- Góp vốn bằng QSDĐ 25,28
- Thế chấp bằng QSDĐ 41,50
Nguồn: Tổng cục quản lý đất đai
Nhìn chung điều tra cho thấy mục đích chủ yếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là do điều kiện kinh tế khó khăn
40
- Để hợp tác sản xuất, kinh doanh; - Để có lợi nhuận kinh tế.
- Để bảo đảm cho việc vay vốn sản xuất, kinh doanh;
- Để bảo đảm cho việc thực hiện các giao dịch dân sự như: làm đại lý bán hàng cho các cơ sở sản xuất kinh doanh, cho các công ty Xổ số kiến thiết…;
- Để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho các hợp đồng mua bán, đầu tư, xây dựng…;
- Để bảo đảm cho việc vay vốn phục vụ cho mục đích mua nhà ở, xây dựng nhà ở, mua sắm phương tiện hoặc mục đích tiêu dùng khác, đầu tư cho việc đi học tập, lao động ở nước ngoài, để chữa bệnh…;
- Để vay vốn đầu cơ bất động sản (nhà, đất) kiếm lời…
2.1.2. Thực trạng doanh nghiệp thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất
Qua kết quả điều tra của Tổng cục quản lý đất đai đối với 360 doanh nghiệp trên địa bàn 12 tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương thì trong 3 quyền (chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất), khác với hộ gia đình,cá nhân thì doanh nghiệpthực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất với tỷ lệ lớn, tiếp đến là thực hiện quyềngóp vốn bằng quyền sử dụng đất; thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ bé nhất (chiếm 28,06%).
Bảng 2.2: Kết quả thực hiện quyền của doanh nghiệp
Thực hiện quyền Kết quả
(Phiếu) Tỷ lệ (%) Ghi chú - Chuyển nhượng QSDĐ 101 28,06 - Góp vốn bằng QSDĐ 127 35,28 - Thế chấp bằng QSDĐ 163 45,28
41
Khác với quyền của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế không được chuyển quyền sử dụng đất với tư cách là một giao dịch độc lập. Theo Điều 174Luật Đất đai năm 2013, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
Qua khảo sát thực tế cho thấy, mục đích của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp cũng rất đa dạng, chẳng hạn:
- Để thu hồi lại vốn đầu tư;
- Để có vốn đầu tư vào dự án khác có hiệu quả hơn;
- Để có vốn đầu tư tại khu vực, vùng, miền khác có môi trường phù hợp hơn; - Để thu hồi vốn trả nợ ngân hàng...
- Để kiếm lời (trên thực tế, do sự thiếu minh bạch trong quản lý đất đai, cũng như do tình trạng quản lý đất đai lỏng lẻo, không ít nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất mà không sử dụng đất, không triển khai dự án theo tiến độ được phê duyệt mà đợi có lãi thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chưa có kết cấu hạ tầng, chưa có công trình kiến trúc), song vẫn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận cho thực hiện các thủ tục chuyển nhượng mà không bị xử lý.
Các doanh nghiệp thực hiệnquyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất thường nhằm các mục đích sau: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Để vay vốn thực hiện dự án đầu tư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; - Để vay vốn sản xuất, kinh doanh;
- Để vay vốn đầu cơ bất động sản.
Theo đánh giá của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội khi đã triển khai thực hiện việc giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư theo hình thức chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Kết quả, 70% diện tích đất đã chuyển nhượng theo quy hoạch. Số còn lại không tự thỏa
42
thuận được do có trường hợp ép chủ đầu tư phải thỏa thuận với mức giá cao hơn khiến một số dự án kéo dài hàng chục năm. [3]
Trong quá trình thực hiện các quyền về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay cho thấy mặc dù vẫn còn có những hạn chế, thiếu xót nhưng hầu hết các chủ thể tuân thủ đầy đủcác trình tự, thủ tục pháp luật đất đai quy định về đất được quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp như xác định loại đất được quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp; thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính…, việc chấp hành pháp luật cũng được thực hiện một cách nghiêm minh đồng thời các quy định của pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng đều được các bên tham gia vào quá trình chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất; các cơ quan quản lý đất đai áp dụng các quy định của pháp luật trong quá trình thực hiện các quyền ngày càng chính xác nhưxác định thời điểm phát sinh các quyền và nghĩa vụ khi các chủ thể thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đấttừ đó hạn chế được những sai xót; xác định được loại đất và chủ thể tham gia giao dịch....
2.2.Thực trạng thực hiện pháp luật trong lĩnh vực tài chính khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất
2.2.1. Tác động của nền kinh tế thị trường đến người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất
(i) Tác động của thị trường tài chính đến việc thực hiện quyền: chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp
Thị trường tài chính bao gồm thị trường tiền tệ và thị trường vốn; thị trường tài chính có mối liên hệ mật thiết với thị trường bất động sản. Với ý nghĩa như trên, thị trường tài chính có ảnh hưởng trực tiếp tới việc chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và
43
các doanh nghiệp, vì vốn là yếu tố quan trọng đối với hầu hết các thị trường trong nền kinh tế thị trường, đặc biệt là với thị trường bất động sản. Thị trường tài chính phát triển sẽ là điều kiện quan trọng để thị trường bất động sản, trong đó, có hoạt động chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp phát triển, và ngược lại.
Thực tế cho thấy, trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản nói chung cũng như thị trường quyền sử dụng đất với các hoạt động chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất luôn phát triển thiếu ổn định, khi quá nóng, với các giao dịch diễn ra sôi động, khi thì gần như đóng băng, hầu như không có giao dịch (như thời điểm hiện tại). Nguyên nhân chính của tình trạng này là nguồn vốn của thị trường bất động sản, hiện là tín dụng của ngân hàng thương mại, với đặc điểm lãi suất rất cao và thời hạn ngắn, không phù hợp với đầu tư, kinh doanh và tiêu dùng bất động sản vốn đòi hỏi lãi suất thấp và thời hạn dài. Mỗi động thái thắt chặt vốn ngắn hạn của ngân hàng đều khiến thị trường bất động sản chịu tác động mạnh, và theo đó, tạo nên rủi ro cao cho thị trường này.
Như vậy, để tiếp tục giải bài toán vốn dài hạn cho thị trường bất động sản nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói riêng, cần nâng cấp thị trường tài chính nhằm thu hút những định chế tài chính lớn như các quỹ (quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm…), các ngân hàng đầu tư trong và ngoài nước tham gia cấp vốn dài hạn cho thị trường bất động sản.
(ii) Tác động của hoạt động tín dụng đến đến việc thực hiện quyền: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp
Như trên đã nêu, tín dụng là sự vay mượn giữa hai chủ thể kinh tế giữa người đi vay và người cho vay, trên cơ sở thoả thuận về thời hạn nợ, mức lãi cụ thể. Còn nếu nhìn trên giác độ kinh tế vĩ mô thì tín dụng là sự vận động
44
vốn từ nơi thừa đến nơi thiếu. Hiểu theo nghĩa hẹp, tín dụng chính là hoạt động vay và cho vay của các tổ chức được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam. Hoạt động tín dụng, đặc biệt là yếu tố lãi xuất cho vay (cao hay thấp) và yếu tố nới lỏng (hoặc thắt chặt) tín dụng có ảnh hưởng sâu sắc tới việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn của hộ gia đình, cá nhân và các doanh nghiệp.
Ở khía cạnh lãi suất cho vay, nếu lãi suất cho vay của các tổ chức tín dụng giảm, thì hoạt động vay vốn để đầu tư sản xuất, kinh doanh hoặc phục vụ cho mục đích tiêu dùng cũng trở nên sôi động hơn. Theo đó, việc chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng diễn ra sôi động. Ngược lại, nếu lãi xuất cho vay tăng cao, hoạt động chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp trên thị trường sẽ giảm đáng kể.
Ở khía cạnh nới lỏng hay thắt chặt tín dụng, do đầu tư kinh doanh bất động sản có đặc thù là cần nguồn vốn lớn và dài hạn, nên thực tế cho thấy, khi tín dụng bất động sản nới lỏng, nghĩa là việc cho vay để đầu tư, kinh doanh bất động sản của các ngân hàng thương mại hầu như không có (hoặc ít có) sự hạn chế, thì thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất trở nên sôi động với các hoạt động mua bán, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Ngược lại, xét về trung, dài hạn, việc thắt chặt tín dụng bất động sản (hạn chế cho vay đầu tư, kinh doanh) bất động sản sẽ dẫn đến tình trạng hạn chế nguồn cung tiền, việc chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn của hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp cũng trở nên hạn chế.
Việc thắt chặt tín dụng bất động sản sẽ khiến cho hoạt động đầu cơ đất ở, nhà ở, cất trữ tiền tiết kiệm trong đất ở, nhà ở giảm hẳn. Người có nhu cầu mua nhà, đất nhưng chưa cấp thiết sẽ không mua ngay mà chờ giá thấp hơn. Ngược lại nhiều nhà đầu tư, nhiều dự án đang triển khai nhưng thiếu vốn, lại bị từ chối các khoản vay để đầu tư tiếp, hàng hóa nhà ở ứ đọng trong khi phải thanh toán
45
khoản nợ vay đến hạn nhưng không giảm giá ở mức cần thiết.
Trong thực tiễn nền kinh tế thị trường hiện nay đã tác động rất lớn đến người sử dụng đất như nghĩa vụ tài chính Nhà nước đặt ra chưa phù hợp (thuế, phí, lệ phí trong việc chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất) giữa thành thị và nông thôn, giữa vùng đồng bằng và vùng rừng núi... cũng phần nào ảnh hưởng đến quá trình thực hiện quyền chính đáng của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, cũng có một thực tế xảy ra, là đối với những đối tượng đã đầu cơ đất đai trên cơ sở khai thác nguồn vốn vay của ngân hàng, thì khi các ngân hàng đều phải đồng loạt thắt chặt tín dụng bất động sản, sẽ phải bán đất để thu hồi vốn để trả nợ ngân hàng. Đây cũng chính là cơ hội tốt để người có nhu cầu thực sự về đất ở mua được quyền sử dụng đất với giá trị thực của ô đất và sẽ là cơ hội để những nhà đầu tư có vốn bỏ tiền ra mua gom chờ cơ hội thị trường bất động sản phục hồi để “xả hàng” thu lời.
(iii) Tác động của thị trường bất động sản đến việc thực hiện quyền: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp
Có thể thấy, thị trường bất động sản, thị trường tài chính, tín dụng về cơ bản có tác động cùng chiều đối với việc thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp, vì thị trường bất động sản là một trong những thị trường chịu ảnh hưởng trực tiếp, sâu sắc của thị trường tài chính, tín dụng, mà việc thực hiện quyền: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp là một trong các nội dung của thị trường bất động sản.
Do đó, khi thị trường tài chính, tín dụng bất động sản được nới lỏng, thì thị trường bất động sản cũng trở nên sôi động, kéo theo nó là sự sôi động của các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
46
được đáp ứng, thời hạn tín dụng của thị trường vốn không tương xứng với thời hạn đầu tư và kinh doanh bất động sản, thì thị trường bất động sản sẽ phát triển thiếu tính ổn định, bền vững, kéo theo nó, hoạt động thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng bị hạn chế, thiếu ổn định. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Thực tế vừa qua tại các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh… bất động sản lên xuống thất thường có những thời điểm như quý 1, 2 năm 2010 nhà biệt thự, liền kề và chung cư lên đến chóng mặt giá có thể lên đến gáp 2 gấp 3 lần so với cùng thời điểm năm 2009 dẫn đến giá ảo về đất đai trong thị trường nói chung, nhưng đến tháng 4, 5 năm 2011 cho đến nay giá bất động sản lại tụt dốc người mua nhà phấn khởi nhưng chủ đầu tư lại không dám xây dựng bán, người có đất không muốn bán, người mua đất lại có nhu cầu cao cũng làm cho thị trường đất đai thêm ảm đạm.
2.2.2. Thực trạng thực hiện pháp luật về thuế, lệ phí khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất
(i) Những thuận lợi
- Khung pháp lý về tài chính đất đai được liên tục hoàn thiện phù hợp với sự phát triển của các quan hệ kinh tế đất đai trong quá trình phát triển kinh tế theo cơ chế thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa.
- Giá đất tính thu nghĩa vụ và thực hiện các chính sách tài chính đất đai được cải tiến với quy định giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và công bố hàng năm theo giá thị trường. Trường hợp giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh quyết định lại giá đất cho từng trường hợp cụ thể cho phù hợp nhằm đưa giá trị quyền sử dụng đất khi thực hiện các quan hệ tài chính tiệm cận với cơ chế thị trường, hoà nhập với thị trường quốc tế.
47
- Tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, một bước giải quyết hợp lý về lợi ích giữa Nhà nước với người sử dụng đất và nhà đầu tư.
- Thu hẹp khoảng cách đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Nhà đầu tư được quyền chọn lựa hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo cơ chế bình đẳng về nghĩa vụ tài chính.
- Đơn giản hoá thủ tục và giảm thiểu nghĩa vụ tài chính đối với hộ gia đình, cá nhân, đặc biệt là các vùng kinh tế xã hội có khó khăn, đồng bào dân tộc, người nghèo…
(ii) Những khó khăn
- Việc Chính phủ quy định khung giá đất để làm cơ sở cho UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm làm căn cứ để tính toán mức thu trong tất cả các trường hợp liên quan đến các vấn đề tài chính về đất đai, từ tính thuế, lệ phí đến giao đất, bồi thường khi thu hồi